三菱地所パークハウスプレシアタワー

パークハウスも都内の物件などはかなり高級物件が多いですね。
ただここはモデルルーム見に行きましたが、残念ながら千葉の他のタワーマンションと比べると仕様はかなり低いですね。
どうもパークハウスシリーズもアフタヌーンティーとコラボしてる物件はみな安っぽい印象です。

電卓が手元にあるので簡単に書いてみます。
３０００万円を３５年で金利３％で借りたとすると
利息は約１８５０万円になります。
これが４０００万円を同条件で借りるとすると
利息は約２４６０万円になります。
利息って高いですね。。。

地元がこっちなので市川の掲示板を見た後にここを見ました。
定借のメリット＝価格なのは間違いありません。
さらっと比較してみると
市川駅前タワーが＠２６０、船橋駅徒歩４分のタワーが＠２１０くらい
ということからすると駅距離や周辺環境、定借、免震を考えて
＠１８０〜１８５が適正といったとこでしょうか。
ここがいくらなのか知らないのですが。

>>343

駐車場代は、自走式で9000〜11000円（屋根の有無による価格差）、機械式（三段）で5000円・6000円・7000円だったと思います。
近隣のマンションの相場はわかりませんが、地下に駐車場がある場合は比較的賃料が高いようです。

ローンに関しては、価格が安かったのと、公庫がまだあった時なので。
しがないサラリーマンの私でも、全額借り入れOKでした。
我が家は、価格の1/3を20年のローン（あえて長めの固定）にしましたが、一年を通して余裕が出来た分を繰り上げ返済することにより、4年程度で完済できました。
それを考えると、銀行の変動金利で安い金利にしておけばよかったかな？とも思います。
当初は、年にどのくらい返済できるか未確定だったので、
「20年済むと考え、いざとなったら家賃と思おう。」と、返済期間を決めてしまいましたが。

借地期間は建設時は含まれませんでした。（物件毎に違う場合もあるかもしれませんが。）
竣工後（引渡し開始日）からですね。

内装に関しては、モデルルームを見ていないのでなんともいえませんが・・・正直、天下の○○だからと期待すると、裏切られます。
正直、同じデベでも、都内の一流物件とは当然「価格差」がありますし。
値段に見合った仕様です。決していい建材を使ってるわけではありません（ごくごく普通のレベル）。なにより、仕上げが雑でしたね。
トータル的にみて、賃貸より少し良い程度かと。
デザインは好みだと思いますが。同じ質（価格レベル）でも、デザイン性のあるものを選んでいるとは思いました。

ただし、防音、防湿、換気などの見えない部分に関しては、不満はありません。快適です。

見える部分より、見えない部分の方が怖いですしね。
こればかりは震災が来ない限りは、我が家もなんともいえないですが・・・。
免震だと、安心感はありますよね。

>>345
>>346
明らかに同一人物っぽいんですが…ウケ狙いですか？

まずパークハウスがよいかどうかは置いておいて、最近の都心の地所物件は必ずしも高級ではないよ。高額ではあるけどね。
1〜2年前なら全室天カセ＋タンクレスが当たり前のような価格なのに、今や壁掛けエアコンがリビングのみ標準とか・・・ありえんぞ。
今回の市川タワーがいい例だが、実物の構造に至っては当然購入者が判断できるものではないので比較など無意味。

免震も直下型大地震の経験はほとんど無く、『多分有効だけど保証は無い』というのが正しい。しかも固有振動数とかの関係で最悪は増幅なんてこともありうる。最近免震が流行ってるのは、検討者へのウケがいいのと上物を軽く出来る（＝免震装置より上の強度に限って言えば耐震構造の方が頑強）ため、建築費削減効果もあるから。もちろん、安全性も考えてはいるんだろうけど、デベの本音やいかに・・・

>>353

貴重なご意見どうも有難うございました。
確かに都内の坪６００万とかする億ションと比較すると、
仕様はおちるのでしょうけど、よく考えたら当たり前ですよね。
こちらは坪１６０万くらいなんですもんね。
（そう思うと都内の１戸で４戸くらい買えちゃうんですね。）
私はそんなごてごてしていなくても、おっしゃるように防音・防湿・換気や
いまはやりの構造等の目に見えず又、後から変更しにくい部分が、
他のマンションと比較してちゃんと出来ていればそれにこした事無いです。
あとは今は公庫が無くなった様なので、借り入れをどうするかが心配です。

>354さん
同感です。
親類デベの話。免震＝安心ではないとの話を聞き、そんなものかと・・・
ちょっとがっかりしました。しかも、遠い将来の話かもしれないが、
タワーマンションの場合、建替えって事になった場合の、解体費用や工事期間、その間の仮住まいを考えたらほんとに消費者の考えてる！？って思いましたね。

>>355

ご参考になりましたでしょうか？
購入を検討するときには、何かと悩みますよね。

仰る通り、内装はあとからいくらでもいじれますからね。
そこが分譲の利点ですよね。

間取図をみて、ひとつ気になったのですが、中住居は一方向にしか窓がないようですが・・・換気はどうなのでしょうか？玄関を開けないと、空気導線がないように思えるのですが。

土地柄、夏もいい風が入るんですけどねぇ。そこが少し残念な気がします。

いろいろと迷いも多いでしょうが、納得のいく買い物が出来ることをお祈り＆応援しております！

お隣りのパークハウスプレシアの発売時期が相場の底だったので、
同じ頃の他のマンションはさらに値上がりしています。

また、価格がここの２割位安い非常に割安な物件でした。

現在は相場が天井ということが言われてますので、今は高値で買う可能性が高く、お隣りのパークハウスプレシアのように割安な値段設定ではないです。

さらに、駅から遠いので車を必要とする人が多いかと思いますが駐車場代は北側のパークハウスプレシアの５割増しで周辺相場よりも割高。
地代は不明だが、都内との比較で同等なので、ここは船橋徒歩１０分なので割高。

３人の営業の人と話しましたが、質問に対して抽象的にただ大丈夫といい加減なことしか聞けませんでした。
例えば、この駐車場の値段にしても周辺の相場と変わりませんということでしたが、お隣りのマンションより全然高かったことがここを読んでわかりました。
ローンについても何にも問題無いとのことでしたが、銀行に行って相談してみると新築の時は大丈夫かもしれないがその後はまだ不透明との回答。借り換えなど柔軟性が無くリスクが高まる。

ローンに頼って買う物件では無いような物件なのでしょうね。

さらに、最近では市川駅前のタワーマンションが大ニュースになっていますが、ここのパンフレットにも載っている横浜ＭＭタワーズでも同じような騒動があったらしいですね。

>>359

確かにプレシアは今は値上がりしているようですが、360さんの仰るとおり、低価格な時期に購入した物件ですので。
仮に買い替えを考えたとしても（私も少しばかり考えましたが）、損失はなくとも、相場が高い昨今。購入可能な物件は、現在の住居より「狭い・遠い・古い」となってしまいます。
結局は、「住み心地のよい」時に値上がりしても、売る気にはならないですしね。「売りたい」と思う頃には価格も下落していると思いますしね。
思いがけず、転勤ややむなき事情で引越しをしなければいけない方はラッキーでだったでしょうが。
しかし、購入時に想定できうる範囲（条件）を全て検討したのなら、そうそう「引越したい」とは思わないものですよ。

我が家の場合は、南側（現在のモデルルーム）にマンションが建つ可能性もあるわけですし。
そうなった場合、そのマンションの階高によって、中層階を境に価格差も出てくるでしょう。売りたい時には「高値で買いたい」人などいなくなってるような・・・。
資産価値も大事ですが、結局は自分の中での「住居価値」なのかと。

周辺環境（騒音や交通状況も含め）や、日当たり、匂い（風向きによっては海の匂いもします）などは、事前の調査で図り知ることは可能です。
タワーマンションですので、眺望や日当たりは急変する可能性はほぼないかと。こちらに関しては安心ですよね。
一番難しいのは、近隣住人ですよね。こればかりは住んでみないと分かりませんから。

とにもかくにも、メリット・デメリットどちらも踏まえて、価格に見合うかどうか・・・ということになるのでしょうね。

換気についてですが、販売会社はデメリットについては話をごまかす傾向があります（笑）。施工者ではないので、そこまで詳しくないというのもありますし。参考程度に話を聞いておくのがいいかもしれません。
「24時間換気がついているので大丈夫ですよ〜」というと思いますが、「換気」は出来ていても「通気」が出来ないのでは？と思います。
24時間換気システムは、湿気などには確かに有効ですが、通気用には出来ていませんので。
喫煙者や、ペットと住む方は少し辛いかと思います。匂いが通り抜けしないかと思われます。

今お住まいのところで、一方向の窓のみ開けて試してみるといいかと思いますよ。不安要素は「シュミレーション」してみるのが一番かと。
駅までの裏道も、夜と昼とでは全く雰囲気も違いますし・・・ご自分で体感されて「あり」か「なし」かで判断をすれば、後々の後悔が少ないとおもいます！

定期借地権付マンションについては、「広尾ガーデンフォレスト」の別スレで、メリット、デメリットとも相当に突っ込んだ議論がされているので、最初の方から読むと結構参考になりますよ。

あちらは超都心物件ではありますが、基本的な点は同じと思います。

市川が手付金返還による契約解除に応じたら、多少なりともここにも購入者は来るんじゃないかな。
総武線沿線のタワーとかそういう探し方してる人もいるから。
色んな意味で条件は違うけど、やっぱ高層に住みたいって人はいるからね。

アフタヌーンティーとのコラボがなければもっとセンスがよいのができたのに

>>363
市川の購入者は「駅近」を求めているのだから、解約してもここへ来ることは無いと思うよ。
豊洲は三井＋清水だから無いので、やっぱり本八幡かな？

ここには絶対に来ないでしょう。
特にプレミアレジデンスを購入している人からみたらここは団地なみの仕様ですよ

仕様はこちらの方が上ではないですか？
鉄筋、ディスポーザー、床暖ついてますよ

>>367
ここは市川並の価格設定であることをお忘れなく。さらに、ここは定借で魅力低い。市川は最低仕様で、設備で比較しても無駄。

定借が魅力ないかどうかは人によって感じ方が違うと思いますよ。

私にとっても魅力ないですね。

私には魅力ありますね。

>>377

何に魅力を感じますか？

369から374までかなり削除されています。
なにか怪しい匂いがします

ここは魅力なし
以上

速報！！高価格帯を中心に、当初の予定価格より300万ほど下げています。

やっぱり
あまりにも魅了及び人気がないから下げたのですね。
300万下がっても魅力なし

以上

第１期は１４０戸のようです。
やはりこのスレで言われていることはあまり当てにならないですね。
価格は１６０万ちょっとと言うところでした。
人気物件になってしまうのでしょうね。
安いところは抽選になりそうな感じでした。

残念ながら人気物件ではないよ

>>383

なんか勘違いしてますね。ぜんぜん、人気ないですよ。どうぞ、応募して下さい。1倍でゲットできますよ。おめでとう！！

>>384、385

営業様遅くまでご苦労様です。

営業ではありません。
ここは価格だけは安いのは認めます。
ただタワーといえるほどの仕様ではなく、千葉の他のタワー物件に対して失礼です

>385
オレは全く申し込むつもりは無いが、1倍でいいんじゃないの？
どうしても人気物件じゃなきゃヤダ！って人はともかく、オレは自分が申し込むなら1倍であって欲しい（落ちたら・・・なんていう不毛な悩みはしたくない）。

>365
市川だけど、駅近だけを求めてるってのはどうかな。
地域一番物件に住みたいとか、単に高層階に住みたいって人もいるだろう。駅近だけが魅力なら本八幡だっていいわけだし、少なくとも施工は一流だ。

個人的にはもうちょっと待って、駅は遠いけど市場北側の地所20階建てを待とちたい。時期的にも立地的にもバブル価格は通用しないだろうから、所有権物件でせいぜいここと同じくらいと予想。

>>３７８

やっぱり価格の安さに尽きるんじゃないですか。
市川のタワーと比べても坪100万円以上安いんでしょ？
例えば私が検討している２８坪位だと、総額が約3000万円も違います。
まあ、総武線沿線なら市川の方が高いですし、何と言っても
駅につながってるので、その点は市川の方がいいと思います。
ただ、市川と比べてディスポーザーや免震やアフタヌーンティーが
ついてるので、仕様はこちらが上じゃないですか？
以前、エレベーターのスピードの話もありましたが販売の人に聞いたら
全く違って早かったですし、私は仕様は良いと思っているのですが・・・。
共用部も宿泊できる部屋とか、子供が遊ぶ部屋などなど随分充実しています。
まあ、私は主に船橋市内のマンションしか見ていないので、
プレシアより仕様が良いマンションで、しかも安くて
総武線沿線であれば是非是非教えてください。

住環境を比較すると市場の20階物件は南が交通量の多い道路ですので厳しいですね。それとやはり駅が遠い。ここは徒歩ですがあちらは自転車物件。安いのは間違いないとは思いますが。

3000万ローンでの支払い

3％30年返済総額＝4550万
5％30年返済総額＝5790万

3％20年＝3990万
5％20年＝4750万

所有権での50年先の減損価値を考えると
借り入れの少ない定借の優位性を理解できると思います。

リスクは何度も出ていますが売却の際中古市場で叩かれるということ。ただし賃料は変わらないので運用に切り替える場合問題があるわけではありません。

↑欲しいんでしょ？買いないよ。宣伝すると、倍率上がるよ。人気ないから。わざわざ、倍率上げようとしている意味が分からない。ぜんぜん、魅力ないから。

↑よっぽど売れて欲しくないようですね。お疲れ様です。

>391
本当に一生懸命ここはいいと言う方は何が目的？と思えてしまいます。他のスレでここはこんなにいいんだよ、なんて書き込みあまり見なくないですか？営業？？

逆に一生懸命ここはダメと言う方は何が目的？と思えてしまいます。根拠のない中傷は読む価値もないですね。

>>391

私は資金計画概算表をＭＲで出して頂きましたが、月々の物件の
ローンのほかに掛かる（定借独自の）経費がありますよね？

客なのか営業なのか知りませんが、何故「借り入れの少ない定借の
優位性を理解できると思います」というセリフが出るのでしょう。

所有権マンションと比較してここは明らかに月々の支払いが多い
のですが・・？

「明らか」ではないでしょう。
価格も立地も違うマンションと比較するのは
各自で想定する内容が違うと思いますが。
具体的にどこと比較した場合でしょうか？
具体的な物件と数字がない限り
少なくとも明らかではないと思いますよ。

>>397
なぜに私が具体的な物件と数字を書かなきゃならんのですか？
営業の○○さんに身元をバラすようなことはしたくありません。

地代に2万ウン千円払うことは「明らか」に月々の支払いが多い
のです。それとも住宅雑誌のように調査をしてからでないと「明
らか」にはならないのですか？

もうひとつ気になるのが、逆に私がこのマンションを買う気に
なった客だとしたら、掲示板にローンの計算まで示して（しかも
地代は計算に入れず）、他の客にお買い得ですとは言わないな
と思ったことです。
邪推かもしれませんが、購入検討中の客には見えませんな。

エレベーター分速80ｍにはじまり
ネガキャンばかりですなぁ
風説の流布ではないですか？

ローンシミュレーションも例をだしただけではないですか？
借り入れを減らすのは鉄則の鉄則なのに
それを書かれるとネガキャンの連続。

まともなことを書かれると
営業だ広告だと批判する

ポジショントークは勘弁してもらいたいですね
無益です。

皆さん何だかよくわかりませんが、嘘が多すぎますよ。
私はこの物件に全く恩も何もありませんので、売れようが
何だろうがどうでもいいですが、一応業界関係者なので
個人的かもしれませんが意見を書かしてもらいますと
定期借地権は色々な意味で理にかなっており、一定の検討の価値は
あると思います。
これからどんどん日本の人口が減ってきて、
マンションも差別化される時代が来ます。
港区・千代田区等の超人気物件はともかくとして、千葉県なんかの
郊外型はそれこそ、賃貸として貸せるか（中古として売れるか）が
唯一マンションの価値を決めるのだと思います。
（こちらに書き込んでるプロの方はお解かりになると思いますが
　収益還元法ですね）
そんな中で、人生の３大出費（住宅費・教育費・老後の費用）
の中で、住宅にかかる費用を６割程度に抑え、ほかの費用に回すのは
税務的にも賢い選択だと思います。
私が三菱関係者と思われるのははなはだ迷惑なので、新浦安に三井不
の定期借地権マンションや旧リクルート（コスモイニシア）等も
販売していることも情報としてお伝えしておきます。
私は、不動産業界関係者として定期借地権は購入者に間違いなく
お得とだけ言っておきたいのです。
そうしないと、折角色々なデベが苦労し一般ユーザーの為になる商品を
作ってもそれが正確に伝わらないと、業界全体が危ないですよ。
私の個人的意見かもしれませんが、定期借地権マンションは
経済価値の側面からだけ見ると絶対に所有権マンションよりお得です。
違うと思うユーザーもしくはデベの方は知り合いの税理士もしくは
ＦＰに相談してみてください。

地代は固定資産税で相殺される部分があります。
細かい計算までした結果を書いてるとは到底思えないですね。

月2万×12ヶ月＝24万
24×50年＝1200万←地代

この2万というのもかなり広い占有面積の場合ですね。

これに解体時の積立がかかるとおっしゃるかもしれませんが
これは所有権でも最終的には同じことですので比較計算する必要はないでしょう。

つまり、全く同じ条件の所有権分譲物件があると仮定すると
分譲価格が1200万程度安ければ固定資産税分は
最低でも得するということです。

更に金利を考えます。
この土地持分相当、購入時に
借入1200万を単純にカットできると仮定すると

借入1200万で
30年3％で1820万＝620万
30年5％で2320万＝1120万

の金利分の返済額をカットできるということになります。
これはカットできる最低金額です。
借入は1200万以上なのですから金利負担の軽減はこの額より上になります。これに固定資産税の軽減分を加算した和が所有権との差額と言えます。

でも、固定資産税の見込み額を営業に聞いたら、高いんだよね。
建物分の固定資産税なんだけど、これに土地代１２ヵ月分で考えて
計算したらこりゃ高いって感じでした。

この辺のシミュレーションを具体的な数字で表して欲しいですね。

土地代分はローン組まなくっていいなんて書いてあるけど、土地が
値上がるリスクを書いてない。
固定資産税は連動して高くなるだろうけど、土地を所有していた場
合は自分の土地の価値が上がっている。いわゆる持たざるリスクって
いうやつですか。ちょっと違う場面で使う言葉かｗ

また、土地の所有者が変わった場合はどうなるか？
土地の所有者が破産したとして、それがあんまり良くない連中に渡っ
たとして、土地代をどんどん上げられたらどうなるのか。
土地代が少しずつ上がっていくにしろ、出て行くのもって感じではな
いか。
毎年、数％上がって行くにしろ、指数関数なので土地代が倍々のリ
スク。

いい側面だけを書いてるところがまた営業キャンペーン中ってとこ
ろでしょうか。

ま、目先数年、特に千葉、埼玉はマンション価格が上がることはなくとも下がることはコンセンサスなんで、値下げを待ちつつのんびり行きましょうか。

地代の設定（上限）は法で決められていますよ。イレギュラーな状態を想定して突っ込むならもっと勉強が必要だと思いますよん。あ〜私は営業ではありません。ここの地主は由緒ある法人地主ですね。近隣一帯ぜーんぶそうです。

地代は下がるのでは？
インフレで金利と土地値があがっても
物価水準を平価にすると実勢は下がると思うな。
またインフレで土地が上がる時は金利も上がるから
その場合、借入利息が膨らみますね。
借入が少ない定借が有利なのは言わずもがなだと思うけどねぇ

素人だけど50年後は生きてないって思って買った老人と賃貸人ばかりのマンションになるって事はわかった。
30年くらい経ったとき普通なら多少なりとも補修があるけど、ここは管理組合が運営できるのかね？オーナーが多数連絡つかずとかない？
売りたくてもあと20年で壊しますけどって売るの？
しかもここ何年かマンションの供給すごいけど、そこだって将来賃貸にする人も出てくるでしょ。人口減は間違いないのに駅遠で賃貸で貸せるの？

所有権が必ずしもいいとは言わない。
ただまだこの法律が出来てから一巡(50年)してないから不安は大きいよ。

↑所有権だって同じじゃん
築30年超えたらどこも一緒。
30年オチを買う低所得層が入ってきて所有権を主張するから初期住民との所得格差、ローン格差が拡大して共同住宅の建替えが進まない現実を直視するべきでしょうね。結局、共同住宅はスラムへ歩みを進めてしまう。定借は50年で線を引くから強制的に退場させられるけど、所有権は居座って、ゴネて、仕舞いには占有屋がのさばりはじめる。土地持分があっても固定資産税を取られるだけ。スラムを所有して税金だけ払い続けるはめになる。

>408
根本的に勘違いしているかと。
借地権は『残り20年で財産チャラ』、所有権は『最低でも土地持分の資産は永久に残る（売らない限り）』。仮に建替え費用あっても土地込みで買うよりは安いだろう。容積率に余裕のある物件なら、余剰容積率の部屋売却で費用も抑えうる。スラム化？407の言うように１サイクルの事例が極端に少ない今、単なる想像でしょ。

あとさ、土地上昇リスク（固定資産税増額リスク）って・・・それって土地評価額が上がっているということ。普通は立地の魅力が向上しているということだから、所有権であれば売りやすくなるし貸しやすくなる。それは住んでる以上はデメリットかもしれないが、高く売れるというメリットも選択肢として加わるわけだ。

船橋で評価額が純粋に魅力であがると思っている人は少ないでしょう。上がるとしたらインフレファクターしかないですよ。それから「貸しやすさ」は変わらないですね。また余剰容積率はタワマンにほぼ存在しません。50年後の緩和に未来の夢を託しますか？そもそも旧ＵＲ以外の民間分譲は建蔽率容積率限界で建てているのが基本ですな。これらは一等地でない限り例外なくスラム候補ですよ

これから日本の土地代は少子化もあって下がっていく可能性も高いと思います。
どうして上物が50年しか持たないのに（つまりその物件にはせいぜい50年しか住めないのに）今高い土地代をマンションの所有持ち分として買って、その土地代分まで金利を35年も払う必要があるのでしょうか。

子供に相続する頃には、現在の土地代は半分とか、せいぜい7割になっていて、一方金利込みで土地代は35年間で現在の価値の１５０％分も払ってしまい、50年後に見ると、現在のせいぜい7割の価値しかないものに、倍の金を払ったといったリスクもあるように思いますが。

土地は確実に上がると思う方は迷わず所有権マンションを買って孫子の時代まで土地の取り分を残せばよいと思います。
どっちにしても上物はその頃には建替え議論になり、うまく建替えできても、その頃残る上物の価値はゼロだから、そのマンションの価値は、まさに持分の土地の価値が今より上がっているか下がっているかにつきます。
さあ、どっちでしょうか。

所詮「共同住宅」なのですから。所有権も定期借地権も大差ないのでは。
建物が不朽しても、土地持分の資産・・・50年後に、その土地持分を購入したいという方がいるのでしょうか？
「買い手」がいない限りは、固定資産税は払い続けるわけですし。
私は現時点で、50年以上建っているマンションに住んでいる人を知りません。そして、30年以上経ったマンションに住みたい！という子供達も。
100年コンクリートとはいえ、今の技術では配管関係は到底100年もつとは思えないわけですし。

投資目的での購入ならば、運用方法（家賃収入、転売時期）等、所有権と定借との差はあるかと思いますが。
住居用として購入するのであれば、そこまでの差があるとは思えませんね。定借でも、きちんと「長期修繕計画」はありますし。

土地にこだわるのであれば、どんなに小さくても戸建でしょう。

所有権の不安は50年後の建替問題＆不要の産物となること。
定借の不安は50年後の解体費用（追加徴収がないとは断言されていない）。
不安要素でいえば、定借の方が怖い。
でも、初期費用（価格）は安い。

どっちもどっちなのでは？

いやー、こんなにいろいろ議論が出てきて嬉しいです。
わざと突っ込みどころを入れておいて正解。

要は将来なんてどうなるかわからないので水掛け論になるわけですよ。
将来の数字を織り込んでピタっとなにが損か得かなんてわからないです。
ただ、メリットやリスクをハッキリさせておきたいのです。

不安要素はまだまだあります。

例えば、すぐ前のＮＴＴです。あそこの鉄塔から出るマイクロ波は本当に
人体に影響ないのでしょうか？モロ直撃しそうですが汗。
長期間に渡る人体への影響も臨床実験例は無いそうで、制限する条例なん
かもあるみたいです。
また、ＮＴＴの建物は古く、さまざまな伝送方法が光ファイバー化になり
つつあるのでその鉄塔も必要無くなった場合、あそこにでかいマンション
が建つのではないか。あの辺も例の大地主さんの土地ではないのか？
そうした場合にまた定借タワーマンションが建ちそうな気配が。

このマンションの土地は昔は塩田でしたが、地盤は大丈夫なのか？

ぜひ、ご説明お願いします。

あと、風呂場の魔法瓶浴槽やミストサウナがオプションなのですが、
これっていくらくらいかかるのですか？普通、標準で付いてますよね？

地盤調査結果や設計書などは、閲覧を希望すれば見せてもらえるはずですよ。
消防署前の歩道のよれをみれば、ある程度は分かることだと思いますが。
大丈夫っちゃ大丈夫。不安といえば不安。
これも震災がきてみないことには・・・。
不安な方は、東京湾近辺（船橋、浦安、江東区）は買ってはだめでしょう。安心な土地はその分高い。それだけの話ですよ。
ただ、現地は古くからある割烹旅館でしたからねぇ。それなりに今までは大丈夫だったということなのでは。市役所も建ってるし。

鉄塔の影響はわかりかねますが、のちにタワーマンションが建ったとしたら、「ツインタワー」だったと思うしかないのかと。
幕張や浦安でも「タワマンといえばツイン」ですからね。さほど気にならないのでは？気になるのなら、別の方角の部屋にするとか。

魔法瓶浴槽は標準でいいかと思いますが、ミストサウナって欲しいですか？つかわないのであれば、メンテとか面倒だし。個人的にはいらないかな。

↑見せてくれません。

>>415

地盤　参考資料

http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp

ごく周辺から考えて地盤調査を行なった結果「軟弱地盤」と診断された場所
ってことで考えていいでしょうかね。
心配になってきたー(>_<)

モデルルーム行きましたが、以下の点が気になりました。他の方はどうですか？

・担当者の知識不足(これは運かもしれませんが。。)
・エレベーターの数が少ない
・ペット用エレベーターもない
・各フロアにゴミ捨て場がない(一番の問題)

今のところちょっと厳しいかなという感覚です。

定借権マンションは理にかなう部分も多く検討のためＭＲにいきました。地代は固定資産税分とおもっていましたが地代も2万円超でしかもマンションは建物かかる固定資産税は当然負担ということになると月額必要住居費〈駐車場費含む）は７．８万くらいになり驚きました。元塩田ということで地盤は軟弱。交通利便性が気に入っていたのですが個人的ですが価格も定借権でのお買い得感はなかったです。アフタヌーンティの付属物はほとんどオプションでしたよ。

ここの駐車場って元々あった３階建てのものを使いまわしらしいです。
駐車場だけすでにできていておかしいと思った。

そして、そこの地代まで自分らで払って、それで駐車料金取られて、
えらいボッタくられような気がしてきた。

それに駐車場は中古ってことでしょう。なんか納得いかん。

どうでもいいですが、どうやって50年後取り壊しするんでしょうか。
市街地の定借タワーって。地所さん、教えてください。

少し前に調べましたが、日経のなんかに載ってましたよ。
シミュレーションで数億円かかるらしいです。
それで２，３年かかるらしいので、実質５１年は住めないでしょうね。
たぶん、４８年後から壊し始めるんじゃないかなぁ。
クレーン使って、上から少しずつらしいですよ。
そのクレーン使って、また建て替えもやれるならいいのでしょうけど。
その時の世の中はどうなっていることやら。
廃材処理とか、ほかのマンションも含めてもう全く見当つきません。

申込みされた方いらっしゃいます？

本日、申し込み番号もらってきました。
品のある老夫婦が何組か一緒になりましたよ。

今日行ってきましたが、あんまり人がいませんでした。
抽選になるようなとこはあるのかな？
私はなかなか定借ということで二の足を踏んでますが・・・

↑恥ずかしくないですか？
契約者や検討者はここにこないでしょうね。
嘘ばかりで読む価値ないですから。

ええっもう登録なんですか？まだMRも見に行ってなかった。
次期販売もありますよね？来週にでも見に行こう。

抽選なんてありえない不人気物件

↑
まだ言ってるし...
しつこいね。

モデルに行ったら販売戸数が１４０戸と聞きました。
１４０戸も売れるんじゃ人気物件じゃないの。
今時、千葉で一気に１４０戸も販売できるマンションないでしょー！！

免震構造では、免震装置の将来的なメンテナンスの必要があるらしい
のですが、どのくらいかかるのでしょうか？
それと昔は塩田と書いてありましたが、車等考えると、鉄など塩は
大敵だと思うのですが大丈夫なのでしょうか？
あと、ここって埋立地なんですか？
モデルルームで聞いてもわからないみたいな感じで適当にごまかされ
ましたが。。

１４０戸も一気に売るんですかぁ・・定借だけに人気ないと思ってたのになかなか人気ですね！正直びっくりです。

>>４３３さん

免震装置はやはりメンテナンスは必要みたいですが、　　　　　　　　　　　　ここは定借なので５０年程度の間は、
ほとんどメンテナンスが要らないようです。
そういう意味では、定借でよかったのかも？？

明治や大正？くらいの昔は塩田だった様ですが、埋立地では無い様です。
海には多少近いので、潮風関係は多少あると思いますが、
新浦安や幕張や稲毛海岸等の本当の埋立地で海の近くにも
多数マンションがあり、大丈夫そうなので、心配は要らないと思います。
ちなみに私は新浦安に６年住んでいますが（かなり海の方）車はなんとも
ありませんよ。

地元です。
この辺は三十年以上前はひろーい三田浜楽園敷地内にプールや遊園地、ゴルフ練習場などありヘルスセンターと並んで賑わってたような、うっすらとした記憶ですが、市役所が出来る前でしょうか。
それから、住宅展示場ができたり、レンタカー会社や駐車場になったり。

数年前プレシアができて、それ以降も本館宴会場（タワー建設予定地）は残って細々営業していくんだろうと思っていました。
ここ数十年周辺の移り変わりを見ていると定借も納得かもしれないですね。

玉川前の狭い道をコンクリート車が出入りするのを見かけると、そろそろ一階部分がみられるかな。

埋め立て地とはいえ、丈夫なのか？京葉コンビナート近辺の大型マンションも増築中。JR船橋駅から京葉道路くらいの立地なら高層でも地所の技術でなんとかとは思いますが、どうでしよう。

現在、登録しようか考え中です。
竣工が2年先なのがネックですが、超高層なので
仕方ないですかねー。
総武線の市川か船橋か津田沼から徒歩圏で、大手の売主で
もし、ここより安い（160万円？）マンションの発売予定
があれば是非、教えてください。

ついに登録始まったか？
何か遅かったなー。
市川の解約客待ってたりして。
船橋市内では最後の定借マンションかもしれんから
金ある奴は買っといた方がいいぞー！！！
オレの予想じゃ建築費もバカ高騰してるから、
こうゆう良い場所の目立つモンは
出来上がるころには間違いなく値上がりしてるぜ。
一点予想２０％アップじゃー！！！！！

ここは定借なのであんまりそういう比較は意味ないのでは？
人気の新浦安にはここより安い定借があるみたいですね。

今の高い相場の値段でさらに定借なのに上がるのかなぁ〜？？

２０％ＵＰの強気の根拠は？

>>436さん

基礎などは建築専門の会社よりもむしろ土木系の会社が強い、と今週のダイヤモンドに書いてましたよ。
内容的には竹中よりも大林といった感じでした。

マンション格付けのサイトに、昨日付けで乗りましたね
点数は総じて良いようです。
https://www.manshon-kakuduke.jp/manshons/chart.html?dwellingId=69&...

先日、申し込みました。
どなたか申込みましたか？
なんとなく人がいなかったような感じでどうなのかなと。

昨日、申し込みました。
低層階ですが。

私は船橋駅から徒歩圏で住むには静かな場所ということと、
ここの地域では珍しい高層タワーマンションという希少性でここ
を考えました。自慢できそうですしね。

下層の方がたくさん売り出されていて人気が高そうですね。
抽選になるのかな？
下総中山徒歩１１分のマンションとかと比較しましたが、こ
ちらの方が割安な印象でした。
定借というシステムは合理的だなと納得できました。
猫の額程の広さでしかも共有なんていう土地はいらないかなと。

第１期登録終了ですね。
明日は抽選日。
売れたのでしょうか？

まだ入居まで２年もあるので、のんびりなんでしょうかね。
１４０戸のうち１００戸くらいは売れてればいいような気が
してますけど。
隣りのプレシアはここと同じ位の戸数で第一期３００戸超一気に
完売だったみたいですが。
抽選当たって契約してみて、売れ残りも悲しいですね。
数年後、数十年後に築３０年超のマンションの終末問題があち
こちで起き、そんなある時に定借マンションにスポットが当たるよ
うなそんな時代が来るような来ないような。

販売額よりは管理費が高い。広さにより異るが、駐車場込みで5〜7万円といったところ。ローン払い終わっても毎月これが残る。ところで、船橋駅から歩いてみました。駅の裏側（シャポー側）から出て、西武の前を抜け、裏道通って、男の人で８〜１０分ぐらい。途中工事をしてました。2年後には完成し、きれいな道になるようです。しかし、飲み屋が多いね！でも、明るいからいいか？考え方にもよるね、私は暗い静かな公園は嫌いです。

土地分の税金が無くなるため地代と相殺されるということですが、
土地分の固定資産税を素人ながら計算してみました。

この辺の路線価が１２００００円／㎡らしいということで、
７０００円〜８０００円とでました。
年の地代は２０万前後なわけなのですが、これってすごく計算間違ってます？＞自分

たしかに車持っていてのランニングコストは１０、２０年後には修繕金も上がって、月に１０万近くになるみたいで、せっかく買ったのに船橋くらいなら周りの賃貸が借りられてしまいますね汗。
普通の所有権マンションと比較して、このランニングコストはこんなもんなんでしょうか？
これなら高級マンションを賃貸していた方が安上がりなような。

結局、他も含めてマンションってこんなにお金がかかるもんなんでしょうか？

地代は高いと感じることもあるけど、前倒しでその分プラス１千万円とか
ローンを組むと、その分の金利がかかってくるので、トータルでは
お得なのでは？
船橋のあたりは規模が小さいマンションが多くて、
共用施設もないとこが多いし、設備がそろってるとこは少ないような。
そんな小さいマンションの３０年後って怖い気がしますね。
私的には。

およそ9割売れたんだね。
このご時世では立派な方じゃない？