本物件は「駅徒歩3分・全戸南向き・広い間取り」が魅力ですが、現在の通常価格は鎌ケ谷の相場に対して高めです。
ただし、再登録の80.82㎡・4LDK・5,998万円は例外的に条件がよく、駐車場を確保できるなら検討余地があります。
鎌ケ谷駅徒歩3分、全70戸、15階建て、2025年1月竣工済みです。長谷工コーポレーションの設計・施工、長谷工コミュニティの管理で、全戸南向き、70㎡超・3LDK中心となっています。
項目 評価 見解
駅距離 ◎ 徒歩3分は明確な資産価値
日当たり ◎ 全戸南向き、南側は住宅地
広さ ◎ 72～82㎡、4LDKも多い
交通力 ○ 船橋10分だが、都心へは乗換え必要
価格 △ 通常住戸は鎌ケ谷として強気
売れ行き △～○ 最終盤だが完成後在庫が長期化
駐車場 × 70戸に23台、ほぼ機械式
資産性 ○ 駅近は強いが取得価格が問題
子育て ○ 広さは良いが小学校が遠め
価格は住戸によって評価が大きく異なります
2026年10月時点の販売価格は5,998万～7,898万円です。
住戸例 坪単価概算 評価
80.82㎡・4LDK・5,998万円 約245万円 ○～◎
80.82㎡・4LDK・6,198万円 約254万円 ○
80.82㎡・4LDK・6,798万円 約278万円 △
72.60㎡・3LDK・6,188万円 約282万円 △
66.86㎡・3LDK・5,998万円 約297万円 ×
81.96㎡・4LDK・7,898万円 約319万円 ×
近隣の築年数が経過したレクセルグランデ鎌ケ谷では、76.3㎡・3,180万円、坪約138万円の売出事例があります。築年差や駅距離の違いはありますが、アーバンパレスの坪250万～320万円は、明らかに大きな新築プレミアムを含んでいます。
したがって、同じマンションでも評価は明確です。
* 5,998万円の80.82㎡：面積単価が低く、買うなら有力
* 6,200万円前後の80㎡：許容範囲
* 6,800万円以上：慎重
* 7,898万円：鎌ケ谷駅では高すぎる
特に66.86㎡・5,998万円と80.82㎡・5,998万円が同時に存在するため、前者を選ぶ合理性はほとんどありません。
売れ行き
現在、公式上は先着順6戸と再登録1戸が販売されています。全70戸なので販売自体は最終盤ですが、2025年1月の竣工から約1年9か月が経過しても販売が続いています。
したがって評価は、「大失敗物件ではないが、売れ行きが非常に良い物件でもない」です。
現在は、
* 家具付きモデルルーム販売
* 来場・成約キャンペーン
* 駐車場優先権付き住戸
* 5,998万円の再登録住戸
など、販売促進策が目立っています。
完成在庫なので、通常価格の住戸については定価で即決せず、諸費用・家具・オプション・駐車場優先権を含めて交渉すべき物件です。
資産性
評価できる点
最大の強みは駅徒歩3分です。鎌ケ谷駅周辺では新築マンション供給が少なく、全戸南向き・70㎡超中心という条件も希少です。駅前スーパーやドラッグストアなど日常生活の利便性も高い立地です。
また、鎌ケ谷駅から船橋駅までは直通約10分です。船橋から総武線快速を使えるため、鎌ケ谷市内としては都心アクセスも悪くありません。
弱い点
問題は、駅力よりも販売価格の方が先行していることです。
鎌ケ谷駅は船橋・柏・新鎌ケ谷へ出やすい一方、JRや都心直通路線の駅ではありません。中古になった際、6,000万～8,000万円を出す層は、船橋、柏、松戸、流山おおたかの森、新鎌ケ谷などとも比較します。
さらに鎌ケ谷市は戸建てが比較的安いため、80㎡・7,000万円前後の中古マンションは戸建てとも競合します。
つまり、
駅徒歩3分なので売れないマンションにはなりにくいが、高く買うと売却損が大きくなりやすい
という物件です。
10年後の価格イメージ
80.82㎡・5,998万円で購入した場合の概算です。売却諸費用は含みません。
10年後の市況 想定価格
首都圏相場がさらに上昇 5,500万～6,300万円
おおむね横ばい 4,600万～5,500万円
金利上昇・郊外相場調整 3,800万～4,600万円
5,998万円なら、駅徒歩3分と80㎡超の希少性である程度守られます。
一方、同じ広さを7,898万円で購入すると、10年後に6,000万円台で売れても1,000万円以上の下落です。高額住戸ほど資産性が悪いのではなく、物件価値に対して取得価格が高すぎるという意味です。
駐車場は大きな問題です
敷地内駐車場は70戸に対して23台、設置率約33％です。そのうち22台が機械式で、平置きは1台しかありません。月額6,900～14,900円です。
* ハイルーフ対応区画か
* 全高・全幅・重量が収まるか
* 駐車場優先権が引渡し後も継続するか
* 将来の区画再抽選があるか
* 敷地外駐車場の空きと距離
を確認する必要があります。
また、70戸で機械式22台を維持するため、長期的には駐車場修繕費も注意が必要です。
維持費
80.82㎡の場合、当初の毎月固定費は次の水準です。
* 管理費：15,600円
* 修繕積立金：9,700円
* インターネット：1,155円
* 給湯器リース：2,200円
* 専用庭使用料：190円
* 合計：約28,845円
* 駐車場込み：約3.6万～4.4万円
現時点では極端に高くありません。ただし修繕積立金は㎡当たり約120円と低めの初期設定なので、将来的な値上げを前提にした方がよいでしょう。
公式サイトの「月々9万円台」という表示は、50年ローンと年2回約15万～24万円のボーナス返済を組み合わせた数字です。実質的な月平均返済額は約14万円前後で、管理費等も含まれていません。見た目の月額で判断してはいけません。
子育て・生活面
80㎡・4LDKは、お子さんがいる家庭にかなり使いやすい広さです。全戸南向きで、駅、スーパー、ドラッグストアが近い点も奥様と子どもの生活には便利です。
一方、通学区の道野辺小学校は徒歩16分・約1,210mです。大人の徒歩16分なので、低学年の子どもでは20分以上かかる可能性があります。
高台・北総台地の立地は、水害や液状化の面では湾岸部より安心感があります。ただし、1階専用庭住戸を買う場合は、最新の鎌ケ谷市ハザードマップで内水浸水履歴まで個別確認した方がよいです。
