パークシティ豊洲はどうですか？　part9　

　さて、土地仕入れを頑張ってしまったので、目標とする平均坪単価は
完売で確保されねばならない。　名だたるM不動産のこと、先の指摘
(リゾート計画が成り立たないこと）を理解していないはずはない。

　当然手は打ってある。策は2面あって、
(1) 2-3月の期間ここが”ハワイ同等である”と信じてくれる層と
(2) (1)の層との差別化に優越感を感じる層に
物件を2分化すればよいのだ。このマンションに90m^2台の部屋が
少ないのには『ちゃんと』理由がある。

[1]　坪単価が高くても70m^2台の住戸にすれば、グロス価格は抑える
ことができる。 4000万台まで下がってくれば、ちょっと背伸びして
リゾート気分は味わいたいが、実際には海外リゾートの経験の少ない層
を多数とりこむことが可能であると考えられる。　坪単価があがった
ため、通常なら80m^2級が中心となる戸割を70m^2ちょうど程度を沢山
作ることによってグロス価格の低減を測る。主寝室にベッドを２台
設置できないような住戸が多数発生するが、そこは2月間の"リゾート気分"
でごまかせば、少し収納が減っているかな程度であまりきずかれずに
すむ。　[1]の標的層は、ここのプール他を素直を喜ぶであろう。
セレブであると錯覚を与えるよう、CMキャラクター等は慎重に
選定されなければならない。
(大衆性を感じさせる新庄では無論ダメ.. )

[2] 一方、富裕層には2通りあり、親の代から金持ちである層と、
本人が自分でのし上がってきたタイプである。前者は例えば、
親が医者で、20年前から広尾ガーデンヒルズに同居でずっと住んでいた
というのが典型的なタイプ。　このタイプはリゾートもどき作戦で
落とすことはできない。狙いは後者のタイプである。身なりを見れば
明らかで、恐らく腕時計としてはROLEXとかをはめ、見るからにお金
もちであるという感じをかもしだしてMRにやって来よう。大きな声で
話す人間も多いから、受付段階で比較的容易に判別が可能である。
(要するにホリエモンのようなのがきたら100/180m^2 の部屋に案内
すればよい）。　最上階ほか、景色のよい角部屋を億ションとして
設定し、70/80m^2級との価格の連続性をなくすことによって、大きな
差別化を測ることによって、”普通の人間とは俺は違うのだ”という
優越感を擽ってやればよい。　この層はさらに忙しいので、また
セカンドハウスとしての利用など、利用形態が違ってくるので実際に
プールなどを使うことはないし、多少の追加負担は苦としない。

　[1]/[2]の層の間で差別化を測って、実際には利用価値のすくない
施設をリゾートですといって隣のSCのイメージと抱き合わせで
販売することによって、同じ土地面積から10-20%増しの収益を
捻りだすことが可能となる。