23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

個人の需要だけで地価が動くわけではない、と言っていたのとは真逆の話ですね。
デベも、都心が上がりすぎてしまったので、郊外に目を向けさせて、
なんとかしてそれを売らなければ、利益が出ないのもわかりますが。
バブル後の状況を知っていようといまいと、売った後のことは知ったこっちゃ無いということでしょう。

バブルの当時は、ネットがそれほど普及していなかったから
デベの思惑通りに、上げられるだけ上げることができた。
しかし、今回のミニバブルは、ネット普及により
一般人の意識もそれぞれに知ることができるので
デベがどんなに頑張っても、そんなにまで無理やりに騰げることはできないはず。
無理やり騰げた価値は、必ず下落する。

一方、老婦人が広い戸建てに一人で住んでいるというのも大変危ない話だ。

地価があがれば、相続路線価もあがる。
相続税は課税標準が低くなっているから少ないだろうが、わずかながらも払うとなれば、
物件を売る人も出てくる。
相続しても住まずに売ると、古い物件なら長期譲渡２０％の税率とはいえ高額になる。
相続人に資金があれば、建替えてアパートでも建てるが、大抵は相続人の
一人が居住用資産の買換え特例を使ってマンションに買換え。
代償分割のかたちで譲渡益を他の相続人に分ける例が多いのではないだろうか。

別に相続でなくても、父親が亡くなり母親一人になった時点で母親と同居する相続人が
マンションに買い換えるケースもあるだろう。同居しないまでも現在の住居の至近距離に
家具の置ける広いマンションを買うことだって検討するだろう。

世田谷あたりで、築３５年でも土地が７０坪以上あれば１億円くらいにはなるだろうから。相続人２人なら
いったいいくらのマンションを買うのだろうか。

都内にこういう高齢者の持ち家はかなりの数だ。
誰が土地を買うのかって？
もちろん建売業者。二つか三つに割ってミニ戸建で分譲。

先を考えて狭くても良いから都心に買っておけ、と言っていたのはどうなったの？

＞バブルの当時は、ネットがそれほど普及していなかったから
＞デベの思惑通りに、上げられるだけ上げることができた。

こういう思考を本末転倒という。
すべての購入者がネットを見てマンション購入しているとでも思っているのだろうか。
インターネット人口９０００万人という数字の半分以上はケータイ需要も含めての話だ。
住いサ◆フィンが２０万登録だった知らないが、２００２年から現在の４０万戸以上の
マンションが売れている。２００４年までは２万人だった会員数から考えて
レーティングサイトのシェアはどのくらいと推定するのが正しいのだろうか。

＞一般人の意識もそれぞれに知ることができるので

＞デベがどんなに頑張っても、・・・・
＞無理やり騰げた価値は、必ず下落する。

不動産にフェアバリューというものがもともとあると思っていらっしゃるのか
どうでしょう。
無いのですよ。それは土地の供給というものが一定でないから。
常に時価モノ。それに買い手の思惑がからむ。市場価格という意味はそういうこと。

問：３００円のリンゴA３０個と２５０円のリンゴB３０個があって
少し遅れて入荷したリンゴC３０個は幾らで売ったらいいか。
ちなみに品質の差はほとんどない。

答えは
「両者の売れ行きをみてきめる。」

①２５０円だけがいっきに売れたら、Cは３００円
　　客は「Ｃは古かったんだ」と勝手に納得する。
②２５０円も３００円も同等に売れたら、Cは３５０円
　　客は「高い方が美味いだろう」と勝手に解釈。
③３００円も２５０円も同等に不調ならCは２００円
　　客は「Cなら買ってもいいかな」と思う。

>>974
あれほど言ったのに買わなかったのですか？
私は買いましたけど。不動産は３月が一区切りです。ゴールデンウィークからは
次のシーズンでしょ？

>>948
品質の差はほとんどない、と言う時点でこの例はあてになりませんが。

今回のマンションバブルは、いぜんの土地バブルのような広がりは見せないだろうという点で、
ほぼみなさん異論はないでしょう。

空前の大バブル崩壊後も、ハイテクバブル、バイオバブル、ＩＴバブルと、
小規模の狂騒は繰り返されてきました。さしずめ今回のマンションバブルもそれと同じ程度のもの、
そろそろピークは過ぎたといえるでしょう。

新築未入居転売、ということが行なわれている現実は、
実需ではなく、値上がり益を期待した投機が行なわれていることを端的にあらわしています。
この期待部分は、今後下落しても何の不思議もないプレミアムです。

泡ではなく風船にたとえる話がでましたが、送りこまれる空気に勢いがない以上、
破裂しないで、徐々に萎びていくというかたちになるのではないでしょうか。

モルガンの２３００億円投資しかり、都内の高級ホテルは宿泊料を値上がりさせる。
流動化させてお決まりのリート土で地建物は売却。そのうち帝国ホテルとかビックリする先もリートやら何やらに入ると予想する。

つまり都内一等地の収益ビル群は、個人企業や、一企業が取得するといった時代(明治ー大正ー昭和ー平成前半まで)は終焉を迎える。

都内一等地の不動産は価値をますます高める。
一日ごとに値上がりしていく、去年買っといて良かった。

９５３さん
なるほど風船ですね、徐々に萎めばイイですが、今回のそれは、よっぽど急いで売る人が居ない以上すぐ値下がりにつながるかは、分からない。
確かに地方は値下がりでしょうが。

いやはや、買い手は買って下がれば文句をいい。買わずに上がればまた文句をいう。
だったら、上がりはじめたら買って、下がりはじめたら買うのをやめたらいいだけだろう。

上がっているのにまたすぐ下がるとか、もう絶対上がらないとか考えるほうがおかしい。
不動産の値動きの流れというのが頭に入っていない。

不動産バブルというのはいったいいつからいつまでの期間を言うのか、
バブルと、地価インフレの違いは何か。
そいうい説明がいるのだろうな。

954さん
賛成だよ

もっともっと言ってやって、分らず屋の貧乏素人評論家どもに。
彼らは思考が、子供なんだな。世間知らず。単語並べて、自分の都合で理屈こねるだけ、嫁さん言えばいいんだよ。果たして相手してくれるかな？

定期借地権つきの話題になったマンションの抽選はもう始まっていますか？

円高になっても、不動産トレンドは変わらないってこと？　１１０円切ったとしても。

為替の話、そりゃなって見ないと分からんよ。
なぜ円高になるの？理解して言ってるわけ？日銀が利上げするって言ってるの？

けれど
不動産トレンドは変わらんでしょ。ますます加速するよ。高止まり。
損してまで売る人って居ないから。

私見だが為替が大きき変わるのは対米ドルで言うと

クリントンが初の女大統領になったころ円高になるかもしれないが基本的には為替トレンドは変わらないだろう。

>>954
今は既に「上がりはじめ」ではありませんよね？

不動産は、逆張りなら儲かるが、順張りで儲かるのはタイミングが難しい。
いつババを引くことになるかわからないからね。

そういうことですね。

それにしても、業者は郊外しかなくなってきたから、煽ること！
いとおかし。

＞投機的取引の過熱により、資金が引いたとき連鎖的に値崩れする。
これ以上高くては売る自信がないとデベが入札しなくなったり
随意契約で安値で売れたりすれば安くなる。
物件情報がリストになって業界内に出回って、買い手をさがしはじめたら
もはや下落の前兆。
今はとてもそういう状況とは程遠い。

急な値上げに実需が伴っているかどうかで今後の不動産価格がきまるのだと思います。
どこまで消費者がついていけるかではないでしょうか？
そういう意味ですでに加熱していると個人的に思いますが今のマンションの売れ行きををみるとまだ上昇の余地はありそう・・・

西新井の某物件の売れ行きが一つの試金石になるとみています。

言いたいことは、日銀がコール金利を３％とかにしたら、マンションはバブルだよ。
ローンかえせないから。あたりまえだよな。

皆さんに質問です？

金利はどう思ってんの？
考えにないわけ？

インフレ懸念・景気過熱感があってこそ本格的に日銀が利上げするんだな。

今年になって地価は１６年の下降トレンドに終止符を打って、底値から反転上昇トレンドがスタートした。黙って座っていても値上がる時代に突入し転換したんだよ。

現在は、適正価格で販売していると考えられないか。つまり地価はこれから正常に需給バランスで価格を決めてくる。消費者が買えないからって話は、考えない。売れ残りはファンドが買うから。
金利が低い内は、必ず下支えしてくる。