23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

おいおい。出生率＝兄弟の数でいいの？

小数点以下数十万人がこの世から消えることになるが？

兄弟と言っても、子供のない夫婦もいるし。

出生率とは正確には合計特殊出生率ですよね。
一人の女性が生涯に産む子供の数の近似の数値。
だから産まない人もいるのも含めての平均になっているから、
２倍超えていれば、産んでいる人の兄弟の数の平均はそれ以上
ということでは？　だから、兄弟の数が２人、３人が多かった時代
というのは合っていると思うのですが。。。違うのでしょうか？

↑×２倍を超えて
　○２人を超えて

http://www.value-workers.com/condo-data/11.transition%20of%20average%2...
２３区の１９９１年〜２００７年までのエリアごとの平均坪単価
不動産経済研究所のデータをもとに集計されたものだそうだ。
これを眺めると、城北・城東・都下以外に、坪単価２５０万以下のエリアは過去になかった
というのがわかる。
２００２年以降の湾岸タワーマンション（平均坪単価２１０万〜２５０万）がいかに破格値だったかがうかがえる。

>>928
自分も知らないです。
正しいとらえ方ってどういうものなんですか？

>>929
その通り。
そしてこれから郊外が値上がりし、いかに郊外が破格値だったか後で話題になるわけよ。
２００２年の頃は誰も都心が破格値だったことに気付かなかった。
そして今は郊外が破格値であることに誰も気付いてないわけ。

>>929って、バブルの頃を一番元にしてるデータじゃないの？バブルって異常値だよ？
今もミニバブルで上がってるわけだけど、以前のバブル崩壊後の郊外の悲劇的状況は
もう起こらないというの？

日本が真にバブルだったのは、株でいえば８９年後半だけである。
それまではの好景気時に普通に見られる価格であり上昇ペースだった。
土地に関してもバブルというべきは限定的な地域の限定的時期の価格であり
それ以外は普通の価格だったといえる。

そうだろうか？バブルの前後に不動産業界に携わっていたが、
あの時の暴騰上昇は確かに異常であったし
ナイアガラ下落はそれに伴う当然のものであったと思うが、
今の状態も多少その当時に似ている。
特にマンション販売が、居住用を超えて投資用へと向かっていく様がそっくりだ。

934さん,
近視眼的ではなかろうか？

今は、破裂しない丈夫なゴムでできている風船が、膨らみ始めたにすぎないのではなかろうか

当時の金利は何パーセントか知ってますか？
今の金利と明らかに違う。

失われた２０年前の当時は、汐留の開発、都庁新宿移転やら何やらで、オフィスが足りなくなると言われたのをきっかけに土地が値上がりする。(実は大蔵日銀が蛇口を大きく開けたに過ぎないが)

　汚職政治家がHS銀行金屏風事件等で私腹を肥やすほど狂った時代で、地上げ屋暗躍跋扈する中、公定歩合をいくら上げても、リゾート・ゴルフ場等の全国の地価が値上が続ける。

そして開発土地への銀行融資が止まらず、業を煮やした日銀・大蔵は、スーパー重課で税金かけさせて、８９年〜９０年に止めの三業種規制(不動産・建設・ノンバンク)総量規制を実施し、デベ等のトドメをさした。

当時は、今とはまったく違う。少子化と言われながら人口増加する都心部だけ値上がりする。

外圧もあり、ゼロ金利という子供だましのような手法で、不良債権処理を１６年おこない。預金者・老人の犠牲の元やっと、土地値が正常化して、元々の価値にあがりだしたとみるべきだろう。

値上がりしはじめた今をバブルと同じと見るのは、視野が狭くて世の中を知らない証拠ではなかろうか。世界的な民主化、資本主義化が進む中、バブルなんて単語言ってるのは、まさにバブルを知らない証拠、激しく否定したい。
君だけではないが。もちろん。


客観的視野に立たないといけないのでは。気分を害したらスマン。

都心部だけ人口増加して値上がりするのですよね。
そのためには郊外から都心へも人の流入があるはず。
ならば郊外は人口減するのに、
今は破格値だから買えというのはどうなんでしょう？
片方は人口を値上がりの理由にし、片方は人口を無視するのはおかしくないですか。

客観的視野にたつと景気が下り坂突入。これはほぼ間違いなし。
不動産価格も下り坂突入のはず。

今朝のモーニングサテライトのゲスト、年末に１$１０２円なんて予想してました。
本当なら、４億稼いだオバちゃんの真似ができるんですがね。
さて、円高になるとマンション価格はどうなる？

地位格差抜きにした話はあまり。。。
例えば、銀座のある地点のように坪単価がバブル期に届いたり超えたり。
ピンポント・ミニバブル。９３４さんご指摘通り。

そして、その他は、ご承知の通り。夕張市は下げ止まらない。破格値！社会責任投資として夕張の土地に投資を！近視眼的ではなく、長期で見れば！

×地位
○地域

郊外地価が上向いたというのは、郊外マンションの人気が復活したわけはなく
売られる用地が郊外でも払底しはじめたということだ。
郊外の私鉄沿線では、電鉄会社が長期保有してい駅前駐車場や、住宅展示場
以外でまとまった規模の用地はそれほどないはずだ。
郊外で宅地造成から手がけて採算がとれるほどの場所もない。
勢い、これからは首都圏全体のマンション供給量も８万個⇒６万戸⇒４万戸と
漸減してくるのではないだろうか。
供給が半分になれば、需要が３割減ってもマンションは値上がりしつつ売れていく
という話になろう。

若い世代で、二人目の子供が生まれるとか、シニア世代で老いた親を東京に呼び寄せて
近くで一緒に住みたいとか、社宅を出て持ち家にしなくてはいけないなど
切羽詰った住宅需要というのは必ずあるものだ。

賃貸住宅は、６０㎡を超えたあたりで圧倒的に供給量が減る。
２３区の支払い家賃の平均値は１５万。月坪９千円平均として、５５㎡というのが
平均イメージだ。
子供が大きくなって家が狭い。郊外の広い賃貸に住み替える前に考えるのは
郊外での持ち家取得だろう。
たまたま湾岸タワーが月々のローンが１２万程度で買えたから、いままでは郊外需要が
おさえられたが、湾岸タワーの供給が一段落した今は、郊外か城東・城北しか需要の受け皿はない。

マンションを買うと、命の心配以上に資産の心配をする人がいて面白い。
液状化で死んだ人はいない。
しかし賃貸住いの人は、地震の火災や倒壊をまじめに心配している人が多いはずだ。
都内で賃貸で家賃を抑えて広めといえば、当然、老朽マンションか密集地の
戸建て借家という話になる。
また防犯性の面でも賃貸は分譲に大きく劣る。女性の一人暮らしでストーカーに
部屋に忍び込まれたという話は、普通に起っている。シリンダー錠の被害も
後を絶たない。鍵の閉め忘れもカードリーダー錠にしない限り抜本的対策はない。
３０代の独身キャリアウーマンにとってマンション購入はせっぱつまった需要だろう。
こちらは郊外に向かわず、都内の１ＬＤＫに向かう。

でも、２０１４年か２０１５年から、世帯数が減るとまでは言わないでも、頭打ちに
なったらどうなるのでしょう？　住み替え需要なら誰かが越すわけで、今度は戸建て
ブームが来るのかな？