イニシア千住曙町Ⅲ

「沈黙は金なり」今の時代そうとも限らない事が多いが今はその時だ。

賃貸ですが南千住駅前の物件の25階を見学してきました。

想像以上に眺めがよかったので、こちらのＲ棟も期待できそうです。

東京スカイツリー楽しみですね。

駐車場まで濡れずに行けるのがいいですね。

2台申し込みたいので、早めに受け付けてもらいたいです。

私も２台分の駐車場と屋根付き(車から住居まで雨に濡れない)が条件で探しています。

ここは東京都マンション環境性能表示で ★11コもあるじゃないですか！
この価格だとあんまりないのですかね。
お気に入り物件です。

東京都マンション性能表示って客観的評価の一つ。
装備の有無大事だがこの評価も非常に目安になる。

私も性能評価は購入決定の理由のひとつでした。

「マンション性能表示制度」を意識してスペックを決めた感じはありますが、それは他のマンションも一緒でしょうし。

★２コ。ところにより３コ。
そんなマンションも少なくないです。
いくら飾って魅せてもこの表示が…だと 『なんでぃ、そんなもんか？』と思ってしまう。

星は単純に多い方が良いですよね。
特に断熱性と建物の長寿命は気になります。
ディスポーザーや床暖房、ミストサウナなどの装備よりも圧倒的にお金がかかるのはマンションの構造ですし、最も重要視されるべき項目だと個人的には思います。

東京都のマンション環境評価で３星×4項目のフルマークのマンションはまだ積算で
片手で数えられるくたいの物件数しかないはずですから、11ってのはかなり評価していいと
思いますよ。

>>313さん
同感です。

南千住のブランズタワーは、東京都のマンション環境評価で４項目全て三ツ星だね。

確かに細かい人は多そうだ。
俺は西新井に決定。

私は検討結果イニシアにしました。
この辺じゃALL★★★ブラ南ぐらいです。

はるぶ〜さん

なるほどです。
私も後から購入しづらい物にはいつも以上に検討する様にしています。
星の数だけでなく内容も確認すべきですね。

はるさん、いつもながらお詳しい、さすがです！私はそんな事全く知らずに・知ろうともせずに契約してしまっていて今更ながら結構良いマンションなんだな〜と最近思っています。

はるぶーさん情報ありがとうございます。勉強になります！
私も環境性能表示☆11個で他より良さそうだなー、程度の知識しかなかったですが詳細を知ってやはりここにして良かったなと思いました。

今、ついている非常階段は仮のものでしょうか？

ＭＲに行った時には、そこまでチェックしなかったのですが。

>>326
ディスポーザーはマンション規模は関係ありませんよ。
50戸〜100戸のマンションでも付いてます。

小規模マンションのディスポーザー施設も大規模マンションのディスポーザー施設も構造上何らの違いはありませんし、小規模だからといってその負担額が大きくなることはないですよ。
なぜなら、規模に応じたキャパシティを地下施設に用意しているだけなので、基本的にコストは比例するわけです。
30戸クラスのマンションにもディスポーザー装備してますしね。

なんだか揚げ足取ってるみたいに感じちゃいます・・・。
情報はもちろん正確な方がいいですが、文脈上そこに入る内容はディスポーザーじゃなくたっていろいろ当てはまると思います。たとえば自走式100％駐車場とか。
伝えたい内容を汲み取って大意を理解することが重要じゃないかなと思います。

>>331
同感

この辺は蚊って多いのでしょうか？
知り合いはマンション20Ｆに住んでいますが蚊が入って来ます。
ベランダからです。
網戸を取り付けたら楽になったとの事。
原因は近くにある溜め池らしいです。

川は流れていますから気にしてなかったのですが家族が…。
周辺環境御存じの方、教えて頂けたら幸いです。

>>330さん
計算問題じゃないんだから、10-5=5となるわけではないんですが・・・・。
パンだって、6枚切り1組の値段に対して6枚切り3枚の値段が半分ってことないでしょ？

浄化容量よりも浄化機器そのものの値段や設備のメンテ維持にお金がかかるのですよ。
特にメンテ維持は容量で割り切れるものじゃないので、
（人間を半分に、ってわけにはいかないですから）
そこが重い負担になるため低価格小規模マンションでは嫌われるわけです。

逆に大規模マンションであればスケールメリットが最大限に生かせるので、
容量当たりのコストや維持メンテの等分数が増えることで1戸当たりのコストが落とせる。
だから大規模になればなるほどディスポーザ装備が増えるんですね。

ここはスケールメリット、十分感じています。
公開空地引き換えの515戸。
他のイニシア物件と比較して構造、設備等質の高さはまさにそれでしょう。

僕はイニシアブランドが良いというより、千住曙町物件の良さにひかれ契約しました。
坪単価からの割安感はあると思う。

構造は非常に良いですよね。
私の場合、関屋駅に近かったのと、建物の構造が決め手になったのですが、
いくら堤防があるとは言え、川沿いですから地震時はやはり少々不安ではありますが・・・
あとファサード（外観）にはもうちょっと頑張ってほしかったというのも本音です。

評判の良い銭形組施工と言うことも候補に入りますか。

↑
銭高組の間違いごめん！

地盤の緩い足立区で、しかも川沿い… やっぱり不安だ…

340さんは購入検討中ということですが、スーパー堤防上で液状化対策もしているこのマンションは近隣ではむしろいい方だと思います。

それに汐入公園に避難できるのもべリスタさんと同じで便利だし、船着場が近いのもいざというときいいかも知れません。
イメージにとらわれずに、実際にどうなるか、冷静に考えてみる事をお薦めします。

濡れずに車の乗り降りができて（最上階以外）、しかも自走式って意外に少ないですよね。
おまけに低層階なら自宅からエレベーターを使わなくていい可能性もあります。

車寄せが無いのだけは残念ですけどね

342さんへ

神？どうゆう意味ですか？

秋くらいの契約を考えています。

ベリスタも好調のようですが、イニシアも順調のようで、少しあせっています。夏くらいにはほぼ完売になるのでしょうか？

346さん

秋まで待たれる理由がおありなんですね。
値下がり等の理由以外ならこちらに限らず早めに手を打たないと！
自分にとっていい所なくなっちゃいますよ。

347さん

346です。ありがとうございます。
値引きは全く頭にありません。ただ、家庭内の事情から、秋まで様子を見たいと思ってました。

ＭＲに行ってみます

このスレ情報ですとR、P棟共に残り２割位らしいです。
どんなタイプが残ってるんでしょうね。

Ｐ２—Ａなんかは実際どうなんだろう。
契約者はいるだろうからどの辺に納得してんだろう。

Ｐ２−Ａは、ずばりコストパフォーマンスでしょ！！
実際、この前の抽選会で倍率５倍だったらしいよ。

私も聞きました。p棟日当たり無しで五倍ですよ。本当に、公平な抽選だったのでしょうか?

p棟日当たり無しの部屋五倍？？？どう見ても投資の目的・・・・賃貸で出したら結構儲けるじゃないの？

５倍ってすごいですね。
この調子なら完売できますかね。
ただ気になるのがＲ２最上階。動きなし？かな。

最上階ほしいけど‥7000万の借金は返せないなあ。
第5期は7月末だとオフィシャルに出てました。
まだ最終ではないのね。

しかし、お不動産きついな〜。スルガコーポレーション民事再生申し立て。イニシアは勝ち組に？

Ｒ棟契約者です。

売れ行きをみていると、第５期が実質的に最終期になると思います。

夏に最終期と書いてしまうと、キャンセル住戸がでたときに売れ残ったイメージがでるからではないでしょうか。515戸もあると、竣工前までにキャンセルは結構でるでしょうから。

Ｐ棟の売れ行きが順調なのは意外でした。でも、23区内で3000万円台からというのは、リーズナブルなんでしょうね。

ここキャンセルされた方の理由を聞いてみたい。

日が当たらないから。

キャンセルしたという事は最初は契約したんでしょ？
日が当たらないのは最初から分かってるのに、なぜ契約までしたのか？？？

>>360
仰るとおり。

P棟に限らず、キャンセルした場合、それなりの金額を失う訳です。
それでもキャンセルされる方実際にいらっしゃる訳です。
なぜここイニシア千住曙町をキャンセルしたのか？
今後キャンセルされる方された方含めてお聞きしたい。

第5期はＲ棟残りを出してくるでしょうね。サンクタスガーデンのこともあるし
再びそのへんの価格帯狙いのひとメインになる感じですな。

サンクタスは、イニシアよりはずっと坪単価が高いですってのを明言していますけどね。
正式価格がでたようなので、調整あったかどうか週末にでもでかけてこようかと思っています。

>>361

　手附払いもどしでの白紙撤回ってのは、ローンキャンセルのほかにも案外多いものですよ。
重説でも聞いてない点とか、つっついて営業さんにごねる人がいれば案外あっさりといくことも。
見なが手附放棄していると思うと、自分だけ損するかもしれませんので注意。

そうですね。ここは建物の内容は良いのですが、大規模なので敬遠してしまいます。
スケールメリットなんでしょうが、その分もめますから・・・

こじんまりとしたとこの方が穏やかに暮らせそうです。
契約して初めて冷静に考える妥協した部分を本当にあきらめていいのか？・・・
よくあります。買って後悔している人もいますよね。
たくさんの事を天秤に掛けなきゃいけないのでマンション購入はホント難しいですね。

私も悩みの種です。早く住み替えてすっきりしたいです。

大規模には大規模なりの、小規模には小規模なりの良さも欠点もあって、いいところどりだけはできないというころですね。　うちは逆に今いるところの管理人さんが、平日に数時間しか来てくれないとかが不満で、24時間有人管理のここを有力に考えているのですが、ほとんど小さな町のような規模で人間関係は複雑そうですね。

人間関係は、かえって小規模の方が難しいですよ。少しでも変な人がいるとぎくしゃくしますし、組合を引っ張れるだけの人がいるかどうかは、確率論からいって低くなってしまいます。

ここは、規模というより専有面積が部屋によって２倍も差があるのがコミュニティ形成を難しくしていると思います。マンション不況下の今日、確実に売れるようにするための作戦だろうとは思いますが。
ただ、それでも、私はいろんな人がいるところの方がいいですけどね。

小規模では組合を引っ張れる人材がいる確率が小さいのと同様に、変な人がいる確率も小さいでしょう。
368さんは、変な人がいた場合にぎくしゃくしないためには、変でない人の絶対人数が効果的といっているのかな？
その真偽は知りませんが、仮に世の中でマンションを買う人中の変な人率が結構高くて
低確率の小規模でもだいたいいるのならば、話はようやく理解できます。

あまりこのマンション板に関係ないなあ。

何人かがキャンセルしても、大規模だと敬遠しても、物件は順調に売れちゃってるね。

大規模、小規模というよりは、ここの土地柄というか地域の気質の問題のような気がしなくもない。

こういう私も地元の人間ですが・・・。

北千住に東京電機大学が進出

　再開発がどのようになるのか注目を集めていましたが、大学の誘致ということで決着がついたようです。

　足立区は２４日、東京電機大学が北千住駅東口の日本たばこ産業（以下ＪＴ）社宅跡地について、ＪＴと土地売買契約を締結したと発表。また、隣接する都市再生機構（以下ＵＲ）の土地についても、譲渡に向けての確認書をＵＲと取り交わした。これにより、同大の北千住への進出が決まった。

　東京電機大学は、平成２４年４月に新キャンパスオープンを予定している。敷地面積は約１・９ヘクタール。工学部、未来科学部、大学院（工学研究科・未来科学研究科）などが入る。収容学生数は約５０００人。また、地域貢献施設、産学連携施設、国際共同研究施設なども併設する。

http://www.ayomi.co.jp/chiku05/detail.php?eid=00819&PHPSESSID=ed5a...

足立区も学園都市めざすか？

小規模、大規模の人間関係を整理すると、こんな感じでしょうか。

小規模
　・入居者の多くと知り合いになりやすい（人間関係が濃密）
　・同じタイプ（人種）との付き合いが中心になる
　・組合運営の根回しは楽（全員と直接談判がしやすい）
　・変な人がいる可能性は低い（ただし、含まれる割合は変わらない）

大規模
　・付き合いは浅くなりやすく、その分、気楽につきあえる
　・マンションの中にいる多くの人・家族の中から、友達を選べる
　・組合をリードできる人がいる可能性が高い
　　（マネジメント経験、また、建築・ＩＴ・法律などの知識を持つ人がいる可能性が高い）

　
　どちらも、一長一短あると思います。
　ただ、「大規模は小さな町」と書いている人がいましたが、つまりそれだけ大きいわけなので、全戸と知り合いになれるわけではありません。イニシアの場合は５棟あるわけですから、もっと、狭い範囲で人間関係を構築すればいいと考えれば、大規模・小規模の差はあまりないでしょう。

　もちろん、管理組合の運営は大規模の方が大変でしょう。ただ、理事会は少人数ですので、年に１度の総会くらいしか「大規模」を実感する機会はないように思えます。

東京芸術大に東京電機大学、あと、未来大学っていうのもありますから、北千住近辺の学生数は、23区内の駅でも有数になるんでしょうね。
　葛飾区も大学誘致を進めているみたいなので、城東・城北地域での大学誘致競争なんでしょうね。

あと、放送大学のセンターが中央図書館のところにあるのと、帝京科学大学が旧元宿小地域に誘致されるのを忘れてました。
　そう考えると結構すごいですね。

ここを北千住と呼ぶには抵抗がありますが…

うちはもともとＰ棟検討してましたがＲ棟に見下されそうと言う理由からやめました。
もともとＲ棟を買う予算もないんですけど・・・。

東京都発表の地震の危険度をみると、「千住曙町」は５段階中ランク２（数字が大きいほどリスクも大きい）で、足立区の中ではもちろん、都内でも安全性が高い方なんですね。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm

実際には、曙町といっても広いので、イニシアさんの場合は、「千住関屋町」のデータの方が近い
かもしれませんが、そちらはなんとランク１です。

足立区でも他の地域や下町エリアでは、４とか５が結構あります（ほとんど１はありません）ので、特にデータが偏っているわけでもなさそうです。

私にとっては意外でしたが、みなさんはどう思われますか？

>>381さん
危険度が低いと言われているのは嬉しいのですが、いまいち釈然としませんね。
例えば、千住仲町は5になってますよね。
関屋町と目と鼻の先です。
これはどういう意味での危険度なんですかね？
関屋町や曙町の地盤が近隣エリアと比べて強いとも思えませんし…。
どういう根拠に基づいてランクされてるのかいまいち納得いかないですね。

381ではありませんが、この危険度は、地盤の問題はなくて
下記の項目から計っているようです。

●建物倒壊危険度 （建物倒壊の危険性）
●火災危険度 （火災の発生による延焼の危険性）
●総合危険度 （建物倒壊や延焼の危険性）

曙町は
倒壊する危険が少ないマンションが多いということでしょう。
したがって、延焼の危険性も少ない。
仲町は
一戸建てが多いので倒れる危険度が高く
火災の発生で延焼する危険も多いということではないでしょうか。

>>383さん
納得いきました。
確かに仲町や寿町は住居が密集してますからね。そういう意味では、寿町でも日比谷街道沿いのマンションなどは比較的安全なんでしょうけれど。これは主に木造住宅には参考になる評価ですけど、マンションは鉄筋ですからさほど心配はないように感じます。
周りの住宅よりもマンション内の他の部屋での火災の方が心配ではあります…

参考になる情報をありがとうございました。

建物倒壊危険度は、地盤や液状化の危険性に加えて、実際にどういう建物があるかも考慮しているということなんですね。

私もネットでいろいろみてみたのですが、イニシアの状況を整理するとこんな感じでしょうか。

（地震）
地盤は強いとはいえず、揺れが比較的大きい。ただ、周辺に木造住宅は少ないので二次災害の危険性は低い。
（足立区内では安全性は高い方、東京２３区内では中くらい？）

また、イニシアでは、液状化対策や一部、制震工法を取っているので、安全性は比較的高い。

（水害）
荒川・隅田川に囲まれており、また、地下水くみ上げによって地盤沈下している地域のため、大洪水の際は千住地域は水没する危険性が高い。
ただし、スーパー堤防上に建設されるため、イニシアの１階以上が水没する恐れはほとんどなく、また、もっと標高の低い地域が他にあるので、水が引くのは早い。

（荒川・隅田川流域、多摩川・神田川流域、また、臨海部も同じような立地環境と思われるため、安全性は２３区では中の下くらい？）

（土砂災害・その他）
ほとんど考えにくい
（２３区内でも土砂災害の危険箇所は急傾斜地などに結構あるため、安全性は高い方か？）

（避難方法）
公式には、千寿第八小学校となっているが、東京都が防災拠点として汐入公園を整備したため、目の前の汐入大橋が破損する恐れはかなり低いと思われる。


　安全な街、とまではいきませんが、まあ、許容範囲かなと自分では思っています。

>>385さん
地盤・液状化は関係ありませんよ。

スーパー堤防は、溢れた時の流れの勢いがゆるくなり、
建物の破壊を防ぐ効果はありますが、溢れないわけではありません。
ここの場合は、堤防の高さはたぶん変わってないですし。
幅、奥行きとも小さめのプチスーパー堤防ですが、
決壊しにくい、キレイ、は、間違いないので整備されてよかったです。

383さん、385さん

　気になったので、私も東京都のサイトを私もみてみたのですが、建物倒壊危険度の測定方法として、こんな記述があります。地盤も考慮されていると思いますよ。

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建物倒壊危険度は、地域の建物の種別と地盤分類により測定しています。

　分類ごとに集計した建物量に地盤分類ごとの建物が壊れる割合を掛け合わせることにより測定しています。
　建物が壊れる割合は、阪神・淡路大震災などの過去の地震被害の調査事例などをもとに、地盤状況や建物種別ごとに設定しました。
　また、沖積低地での地盤の液状化や丘陵地での大規模な造成地の影響も考慮しました。
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ひとつの情報だけでは安心できませんが、少しほっとしました。

関屋公園の向こう側にマンションができて、スーパー堤防ができるようですね。
アメージングスクエアも早く整備されて一つにつながるといいですね。

>>389さん
オリックスの物件ですね。
あっちは川側は坪２５０つけてるようです。
1010タワーもですが、最近のオリックスはどのエリアでも新価格を打ち出していて本当に高い。
ひばりタワーはかなり好調な売れ行きみたいですが。

>>389さん
オリックスの物件ですね。
あっちは川側は坪２５０つけてるようです。
1010タワーもですが、最近のオリックスはどのエリアでも新価格を打ち出していて本当に高い。
庶民には手の出ない価格ですな。サンクタスガーデンが売れるとは思えませんけどね。
ひばりタワーはかなり好調な売れ行きみたいですが。

ここ八割近く契約済みだと皆さん思われてますが、実際はまだ六割しか売れてません。
不動産業界ではよくある手です。『販売済み』の表示を真に受けないように。
それでも、今のマンション不況の中では売れてる方ですが。

今更ながら、図面集みて思ったけど、自転車置き場からスロープ上がるとすぐにウエストウォークの堤防側にでれるのね、橋まですぐじゃん。サントク活用させていただきます。とはいえ、車出しやすいので、車使うんだろうなー

チャリでサントク、いいですね。
墨堤通りぐるっと回らずすみますね。
P&Pと変わらないですね。

P棟の検討者ですが、　最近いただいた価格表では、残り戸数は30を切っていましたから、
こちらの棟の契約率は 85%でしたよ。

後から販売されたＰ棟が売れていますね。Ｒ棟はそのうち力入れるのかな？

今週のマンションズに掲載されていた間取りは、Ｒ棟のものばかりでした。