23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

↑買い損ねちゃったんだね＾＾

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>>825
師匠の文章は逆に言葉が濃すぎて誰もわからんと思う。
・・「金商法」が施行されて何がどうかわるか・・で結局は
わかる人にしかわからん。禅問答のような書き込みだ。

長文も暇なら読んでやってくれ。弟子の俺が勉強して書いたんだから（笑）

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スレ主様へ

もうぼちぼち結論が出ているのではないでしょうか。
高止まりはあったとしても、現時点では23区の新築マンションは下がる要因材料が
ないのではないかと。
まあ、こう書くと色々反論はあると思いますが。

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不動産投資信託（リート）や不動産ファンドの元本われリスクを個人投資家に
しっかり説明することは大事だと思うよ。
金商法が求めるのはそういう「素人衆」を「プロ」から守ること。
ぜひやってもらいたい。
実物不動産の世界では宅建業法があって適取や都の不動産指導課という
ものがある。プロは素人衆をついつカモるものだ。

>>828
同意

というかそれを言いたくて書いた長文。お許しあれ

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松翁うまいよね。
コストパフォーマンスを考慮すると、俺ランキング１位。
アナゴの天ぷらたべたいなぁ。

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へんなところに書いちゃった。ごめんね。

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松翁（神保町や猿楽町にある美味い蕎麦屋）の味を知らないひとにも
しっかり説明することは大事だと思うよ。
松翁が求めるのはそういう「素人衆」に「伝統の味」を伝えること。
ぜひ頑張ってもらいたい。
２３区新築がいつ下がり始めるかスレではそろそろ話を終わりにしようと
いう声もある。蕎麦でも食べてシャンシャンと「手打ち」にしよう。

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お後が宜しいようで・・・

よっ！座布団一枚！

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824&825さんの投稿をいつもじっくりと拝見させていただきます。大変参考になります。

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> 829 san

僕も結構楽しんでいるかも。ロジックが楽しいし別に長文を読むのも苦痛じゃないですよ（笑）
ネガティブ論者の方々は・・これといった決め手が無い（論述・記述）と感じておりましたので
上記の様な書き込みを致しました。

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>>826
俺は個人レベルでは、過去都内の中古買って売って、新築買いましたよ。
んなの、エンドさんには悪いけど、上がってたのは一目瞭然だから。
10年以上不動産投資に近い環境にいれば誰だってわかりますよ。

だから今後も上がるなんていうケチな考えも持ってないけど。

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>>836
＞今後も上がるなんていうケチな考えも持ってないけど。
やっぱり「インフレを知らない子供たち」なんですね。

ぼくらはモノの価格が下がるのをうれしいと思わない育ち方してきて
価値のわからないものは値札の高いほうが高級だと思う価格信奉者
自分がいいと思ったものが有名になって値上がりしはじめるとうれしくなるんです。
自分はセールで人より安く買って人が高値で買うと満足する嫌な性格です。
反面安いものははなから馬鹿にする癖もある。

師匠。ご自宅の話ですよね。
だったらイールドギャップとか関係ないから
もう一段、買い替えでステップアップねらいましょうよ。
これで満足と思ったら資産はのびません。

新築買ってもう３年ちかく経つんでしょう？そこまで知識あって
守りにはいったら弟子の私は悲しいです。・・・とこういのは明らかに煽りですか。

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>837
イールドギャップはエンドに関係ないけど、地価形成には関係あるじゃん、今の東京の状況だと。
だから利息上げればイールドギャップがどうなるかは一目瞭然で、外資が手を引き、地価が下落する傾向もありえるでしょう。
超都心を除けば都心3区が一部上場サラリーマンでも気張れば買える水準まで（2000年〜2005年）落ちる可能性は10年後は十分ある。

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ここ数年で
ＷＣＴ、南青山Ｔ、Ｎ横浜と３物件仕入れたからもういいです

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私は株を嗜みません。中長期のスタンスでやるほど資産家でもないし、残念ながら飽き性なので。
特に短期相場の推移には美人投票の要素が強いから好みません。ロジカルじゃない傾向強いので。

新築分譲価格もそれに近いと思っています。
私自身割安に買えてる自信は当然ありますが、まあ所詮自用ですから。
基本的に不動産は好きですし、なんだかんだ言って強いとも思ってますが、
かと言って、際限なく上がる、根拠なく上がる、相場観的に上がる、みたいなノリでは買えません。
なまじ、収益還元だ証券化だDDだキャップだってやってるせいもありますが。
時代がそうさせていると言われてしまうと返す言葉もないです。

スレタイに戻って、23区の新築マンションは少なくとも既分譲分は
（もはや新築とは言わず築浅と言うべきですが）下がることはないかもしれんが、
販売中あるいは販売予定の物件の中に、大幅な値引きがないと売れ残る物件は
当然のごとくあるんだろうなぁ。ということは上げ止まるんだろうなぁ。

と言うことで、瞬間的には近々見直しで下げが入るステージに来ている、に一票。

まあ金利の影響はしれてるでしょ、短期的には。それよりそもそも過熱感や締め付けのほうが心配。
また、エンドさんのほうがババ抜きはゲーム終了後もやってしまう、やらされる傾向が強いので心配。

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ちなみに一応２３区内と言うことで、足立とかそういったところのマンションは、
投資的にはどうなんでしょうか。駅から遠いとか環境劣悪とかの物件も。
今一般庶民が、妥協の末買おうかどうか迷ってるのは、実際はここらの物件ですよね。

こういった地域もいずれ買えなくなるから買っておくべきか、
下がるとしたらこういう地域の物件が最右翼だから避けるべきか。

今のところ、金持ち父さん好き系の方々は、
上記のような物件には手を出していないように見受けられますが。

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自然金利というのは５％だ。
今の短プラを日銀のいう０．２５％／年で上げて１３年かかる。

短プラ 年上昇率
年 1.875
1 2007 1.875 0.25
2 2008 2.125 0.25
3 2009 2.375 0.25
4 2010 2.625 0.25
5 2011 2.875 0.25
6 2012 3.125 0.25
7 2013 3.375 0.25
8 2014 3.625 0.25
9 2015 3.875 0.25
10 2016 4.125 0.25
11 2017 4.375 0.25
12 2018 4.625 0.25
13 2019 4.875 0.25
14 2020 5.125 0.25

景気回復＝消費者物価の上昇なく利上げはできない。
異常低金利の是正が主眼とされるが本来
利上げの目的は物価安定。

ところが国際経済化の中で地価はグローバルマネーが
動かし消費者物価とは無関係になった。

景気回復でオフィス賃料も上昇し
レジ賃料も二年で２％の賃料上昇があれば利上げに
十分追いついたままイールドギャップを維持できる。

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投資的には、というのはどういう意味ですか？

①キャピタルゲインを得たいということですか？
②買って売るときに損をしたくないということですか？

①は、わかりません。足立でそれに頼るのはどうかと思います。
　所詮不動産、特にマンションはLocationです。

②も、わかりませんが、得をする可能性は低いのではないか、
　経年減価から言えば「妥当に損をする」可能性も十分高いのではないでしょうか。

本来的な「投資」でというのなら、自用で考えるのには無理がありますが、賃料いくら取れそうか
調べてみてはどうですか？多分、まともに利回りで合わないと思いますが。空室率もあるし。

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