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ヒマリーマン
[更新日時] 2007-05-19 06:02:00
物件概要 |
所在地 |
東京都23区 |
交通 |
None
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種別 |
新築マンション |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?その8
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866
匿名さん
南青山Tって青山ザ・タワーのことですかね。ところで
2000万の自己資金を全部、南青山に入れて1億5千万の部屋買う
お考えはなかったのでしょうか
48万のローン負担と空室リスク考えると怖いけどサブリースつけて利回り落とせば
いいような気もしますがダメですかね
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867
匿名さん
同じく3物件
白金T(1LDK)、港区内陸タワー(居住用につき伏せ)、赤坂TR
白金はキャッシュで、自宅は4割ローン、
赤坂をどう払うか思案中
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868
匿名さん
なんだかセールの戦利品を見せびらかす主婦みたいになってきたな。
いずれにしろ
坪単価が安い 賃料単価が高い・・・・買う
坪単価が安い 賃料単価が安い・・・値上がりするなら買い
坪単価が高い 賃料単価が高い・・・・値下がりしてから買う
坪単価が高い 賃料単価が安い・・・・買わない
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869
匿名さん
>赤坂をどう払うか思案中
カードで払ったらポイントが貯まっていいと思うが・・・・悪い。ゴメン・・ジョークだよ
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870
匿名さん
タワーマンションはその昔は建物100円土地200円の世界だったのが
規制緩和と地価下落が重なって建物100円土地80円になった
そこで建物80円土地120円の城南より安くなってしまった。
同じ場所で建物が高く土地が安いというのは賃料が高くとれて物件価格は
安いという高利回りの必須条件だ。
こういう時期はおもいきりレバレッジをかけて買ってもキャッシュフローが
えられた。
物件価格が値上がりして利回りが低下すればレバレッジをかければかけるほど
キャッシュフローは減る。
イールドギャップがなくなる=物件の利回りが金利に近づくか金利が上がって利回りに近づく と
賃貸の事業リスクを金融機関の分まで肩代わりしている気分になる。
というか出口がなくなる。元本割れしないと資金が帰ってこない。
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871
匿名さん
変動金利で借りていて本格的に景気拡大で利上げになれば物件を売る人が増えるが
オーナーチェンジなら利回りで買うから値が下がる。
エンドにむけにいっせいに売りがでると需給バランスが崩れて値が下がる。
都心は郊外に比べてピークも底値も長い。
だいたい高値になれば誰も様子見に転じるから売るほうも売り控える。
そういうわけで
上昇の震源が郊外に波及するまでの時間、都心は勝手に市場から姿を消す。
政界財界の偉い人が都合がわるくなると緊急入院するのに似ている。
いくらピークだからといって郊外が値上がりしつつあれば都心はちょっとだけごまかして
時間は稼げる。
そこで需要は周辺部に向かう。嫌だといっても綯い袖はふれない。これでガマンして
という話になる。そんなこんなで2〜3年気が付けば需要の先食いでおなか一杯の
市場に秋風がふきはじめるとあらぬ噂が流れる。
「おい。もう都心も駄目らしいぞ」「やっぱりな。そりゃそうだろう。よくあそこまで持ったもんだ」
「俺たちだって人のことは言えんぞ」「そうだな。ま、都心がだめなら俺たちが頑張ってもはじまらん」
完成在庫の値引き売りが始まったら新規供給は必要なくなる。デベロッパーが在庫土地を
投げうるようになると下落も本格化する。地価が下がるのは30代でも40代でも知っているから
詳しく書く必要なかろう。
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872
匿名さん
どこまで上がるかは衆目の一致するところで、問題は推移のスピードだ。
下がり始める時点はいつか?
なかなか下がらないと思う。
一辺に供給しちゃったから需要も払底したかわりに土地もなくなった。
なにしろ鈴木都政の時代から仕込んだ湾岸開発を一気に大放出した。
不動産市場は飽食と空腹を一定期間で繰り返す。
目鼻の利いた人は3件も仕込んでいる。
ここまで派手な不動産バーゲンセールなら
ついでに投資用も買っておこうと動いた人はほかにもいるだろう。
いずれ品薄になるようなものは安く出回ったらいらなくても買いだめする。
これはオイルショックの頃からの生活習慣だな。今後は数パーセントで
緩やかな上昇が長期に続くという予測は間違っているかなぁ。
現状のままで10年すぎたとして何か困ることがあるか?ないよね
だったらそうなる。
セールの案内状をもう一度配ってももうそれほど賑わうこともないだろう。
真夏の軽井沢のアウトレットみたいに、目ぼしいものは残っていない。
これから出る物件は価格を下げたら、一次取得者が悩んでいる間に手持ち資金の
豊富な個人投資家がさらっていく。
需要を掘り起こすには値引きをさらにすすめないと駄目だ。
大きい網の目ですくえる魚は全部すくってしまった。無理して掘り起こす気もなさそうだ。
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873
匿名さん
ぶっちゃけせいぜいみんな5000万のマンションを生涯に
1回買えるか買えないかの資金力だろ。下がるか上がるかなんて
関係ないな。むしろ給料上げたほうがいいな。
そもそも個人向け分譲なんかスケールメリットないし儲かんないよ。
デイトレしてたほうがましだな。
ファンドがどこに一番力入れてたか知ってるのかねー。
地主から買い叩くってことだよ。買い叩き!
下がるのなんてのんきに待つより買い叩きのテクを
身につけたほうが良い。
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874
匿名さん
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875
匿名さん
今から千代田区駅5分以内マンション
坪単価500万ぐらいの所を買おうかと思うんですが
割高でしょうか?
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876
マンション投資家さん
>>875
正解を申しあげます。
バブル期に比べたら割安。
7-4年前に比べたら割高。
では、現在は?
資金に十分余裕のある人には割安(感)
タイトな人割高(感)
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877
ビギナーさん
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878
匿名さん
好決算続出だが、社員の給料ではなく株式配当を高くして株主に利益還元。
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879
賃貸住まいさん
ふと疑問ですが、マンションの立地とは、
駅から徒歩何分も入ると思うのですが、マンションから
部屋まで何分というのは、誤差になるのでしょうか?
通勤時間では、よくドアtoドア何分といいますが。
うちはそれで戸建てを物色していて、都心の値上がりマンション
を買い損ねたわけですが。
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880
匿名さん
>>873
1人一枚しかもてない長期固定各種税減免付きカードをいかに有効に行使するかと言うことだ。
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881
匿名さん
夫が免税カードで5000万の物件Aを買い妻が自分名義で免税カードで
4000万で別物件Bを買う。
Aが値上がりしたら売って夫が新築7000万のCに等価で買い替え。
竣工までBに住む
Cが竣工したら妻もBを売って妻名義で5600万の物件Dを買う。
Cの「売買契約時」から3年経過して時点で9000万で売って
Dに住み、D「売買契約時」から3年経過して時点で6700万で売って
・・・を繰り返せば2億円のマンションがローン負担がかわらないままで
買える。
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882
マンコミュファンさん
高く売るということは、買い替え先も高くなってるんじゃないの?
場所が都心→都下→郊外→ド田舎ってなるなら分かるが。。
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883
匿名さん
879>その発想好きだね。ついでにいうと同じ駅から3分でも南北線や大江戸線みたいにホームがやたら深くて着くまで時間がかかりしかも地下鉄の本数が少なく5分も待たせられるのはひどい。
自分の部屋を出てから乗るまでの平均値が大事。その点丸の内線と銀座線は素晴らしい。
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884
匿名さん
>>881
それがうまくいくくらい、中古も上げていく時勢ならば、
2億の部屋は最初の7000万のCと同等か、Cより経年物件ではないか?
Aの取得年代にもよるが、免税枠いっぱい使っても、
(1%年50万max×10年〜の頃のものならば) まだ上げ相場中に離せるかも。
いずれにしても、AかCの良い方の物件、査定、借入金額と取得時の控除の利用で、
都合の良い方一方でゲインを得る方法を考えた方がいい気がする。
一方を借り替えて、定期借家だししてもよいでしょう。
発想の逆転に勝機ありだが、時の運を避けきれない実住物件で、ロスの
遭遇頻度を上げて双六を描くのはどうでしょう。
あっ、最初もローン使ってないのね?ニ馬力で9000万キャッシュ使って?
免税って、自宅3000万の方だけ・・
免税カードは、常に(同時には)一枚しか使えないが、何度も使えるから、
その方が有効。
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885
匿名さん
>>882 >>884
具体案で書きましょうか?
A=WCT 70㎡ 5000万・・・・・・・⇒7000万(3000万控除)
(240万/坪:2004) ・・・・・C=The 豊洲タワー 77㎡
(300万/坪 2007年)
B=芝浦アイランド 55㎡ 4000万円・・・・・⇒5600万(3000万控除)
(260万/坪 2006年) ・・・⇒D=豊洲住不タワー 52㎡
(350万/坪 2009年)
C=The 豊洲タワー 77㎡7000万・・・・・⇒ 9000万円(3000万控除) 2010年以降
D=豊洲住不タワー 52㎡5600万・・・⇒6700万(3000万控除) 2012年以降
1億5700万−ローン残債−売却経費・ローン経費−自己資金=利益
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