シェフルール西早稲田ラヴィーナってどうですか？

高くはないと思いますが、値下がりするかしないかは、せめて近隣中古の成約価格を確認することをお勧めします。　

公式サイトのほうには価格が出てたんですね。
都内で考えると高くはないのかなと自分も思います。

なるほどね。
丸い形は見た目にも優しくていいと思うんですが、間取り図を見ると無駄が多いようにも思えますね。
柱の部分とか、浴室の上の空白部分は何なんでしょうね。
廊下がやけに広そうですが、空間がもったいないつくりのように思えますね。

＞＞21
変動しやすいエリアかどうかも大事だと思うけどその基本調査は必要だと思います。
永住するつもりならさほど注力することでもないかもしれないですけどね。
売却予定が既にあるのなら必須。

馬場から10分は便利だとは思いますよ。
勝手な印象だけど馬場とか大久保あたりは駅からこれぐらい歩く人が多いような。
自分の知人の中にたまたま多いだけかもしれないけど。

地番だけだと正確な場所はわかりませんが、13階建てと言うことを考えれば新目白通り沿いの南側でしょう。西にあるファミリーマートの所の明治通りとの交差点(高戸橋)の練馬方面は常に渋滞していて排ガスが凄いので新目白通り側のバルコニー等に洗濯物を干すことはほぼ不可能です。ススで真っ黒です。南側は問題ありませんがとにかく新目白通り側は網戸もガラスも掃除をしても追いつかない状態で、窓を開けている季節は部屋側もススで真っ黒になります。

山手線内側ですがハッキリ言って不便です。東西線高田馬場駅まで8分、山手線高田馬場駅まで10分と言うのは直線距離でしょう。普通に歩いたら絶対無理です。西早稲田駅8分はまぁそんなもんかなと思いますが、副都心線は深いので地上入り口からホームまで5分は掛かるでしょう。

私は近隣に住んでいて銀座勤務でしたが都電で東池袋まで出て有楽町線に乗り換えるのが朝は時間がなくいつも急いでいたため、新目白通りを飯田橋方面へ1メーター程で行ける護国寺まで殆ど毎朝タクシーを使っていました。高田馬場駅に出る時も面倒でタクシーを使うことが多かったです。

一番近いファミリーマートは店舗面積が非常に狭くコンビニとしての機能を果たしていません。明治通りを超えた大正製薬本社前に大きいファミリーマートがありますが、コンビニならやはりセブンイレブンが近くにないと意味がない気がします。一案近いセブンイレブンは早稲田通りまで出ないとないので便利とは言い難いです。スーパーも一番近いよしやは売っている商品のクオリティは高いですが価格も高いです。

何よりこの辺の地形は神田川が底になっていて、池袋、新宿方面はどちらもかなり長い上り坂ですので、普通の自転車では相当キツいです。ウチのマンションも電動アシスト自転車比率が非常に高かったです。電動アシスト自転車なら池袋東口まで10分で行けます。タクシーでも渋滞していなければワンメータープラス90円くらいで行けます。タクシー中心の生活ならまぁまぁかなと思いますが、電車利用中心の生活ならもっと駅に近くないと購入した後の中古価格の暴落度は相当な勢いです。

この辺りで分譲を買うのはオススメしかねます。私は買って失敗しました。山手線内側、文教エリア、神田川、都電と聞くとイメージが良さそうに見えますが、基本的に低地なので山手(高台)よりは資産価値は確実に劣ります。山手線内側が効力を発揮するのはタクシーを使う時だけです。タクシーなら東京駅まで3000円以内20分で行けます。新宿も渋滞していなければ15分1800円位です。それくらいしか魅力を感じません。

「山手線内側」でまとめてしまうのはどうかと思いますが、この物件から高田馬場駅まで徒歩10分以上かかるというのは同意です。必ず明治通りを横断しなければならないため、下手すると15分くらいかかる気がします。

同じ西早稲田三丁目の地域に住んでいますが、高田馬場駅から歩くと15分位はかかると思います。私も価格がリーズナブルなので考えましたが、交通量の多さと駅までの距離を思うと検討をやめました。

この物件を擁護するわけじゃありませんが、間違いがあるので指摘します。

>24

＞東西線高田馬場駅まで8分、山手線高田馬場駅まで10分と言うのは直線距離でしょう

直線距離で徒歩時間って、どんな計算ですか？
「キョリ測」というサイトできちんと測ってみたら東西線の東側出口まで620m、JR早稲田口まで750m。
1分＝80mの基準で表記通りでした。
もちろん裏道利用です。


＞新目白通りを飯田橋方面へ1メーター程で行ける護国寺まで

護国寺まで１メーターでは行けません。
おっしゃりたいのは江戸川橋駅じゃないですか？


＞一番近いよしやは売っている商品のクオリティは高いですが価格も高い

よしやはクオリティも並、価格も並だと思いますが、どこと比較なさってます？


でもまあ、銀座勤務でこの場所というのは、たしかに不便でしょうね。
なぜお買いになったのか不思議です。

確かに。西早稲田に住んでて銀座勤務って何か違う。
西早稲田に住むのは新宿池袋東西線沿線あたり勤務じゃないかな。

丸の内大手町日本橋界隈が圧倒的に多いです

早稲田ー神楽坂ー飯田橋ー九段下ー竹橋ー大手町ー日本橋

26の者ですが、私は早稲田通りに近いところに住んでおり、早稲田駅まで8分くらいで駅につけばすぐ電車に乗れますし馬場駅までバスも頻繁にでていますが、ここは馬場駅までは歩かなくてはなりません。明治通りを渡るのに時間をとられます。
一時期よしやに行ったこともありますが、ちかくの三徳のほうが安い気がして今は全く行っていません。
銀座ですと大手町か日本橋乗り換えですぐなので、早稲田あたりを買うことは考えられると思います。

リビングがもう少し広いといいかもしれませんが子供が巣立てば2人にはちょうどいいかも。
Lタイプは東から南からの日差しが入るみたいですね。
各部屋の収納は普通ですがシューズクロークが広いのでたくさん収納できそう。

14日にモデルオープンするみたいですね。
旗がパタパタなびいてました。

モデルルームの場所がわかりません。どこにあるのでしょうか？

34

HPくらいご覧なさいな。
ここで聞かないで。

　

高田馬場から歩いて行って見たけどだいたい12、3分かな。
神田川に近いのは良いのだけど、低地なのが気になる。ハザードマップでは水没エリアだね。

そういうところですからこのお値段で買えるのだと思います。

水没したことないでしょう。ハザードマップでも1メートル以下予測だったかな。

>34
http://waseda-style.com/map.html

どの部屋も角部屋っていいですね。
Mタイプのバルコニーの広さに憧れますが、
西向きでリビングが日焼けしてしまわないか心配になります。

新目白通り沿いは相当にうるさいと思いますよ。上層階以外は厳しいかも。
ちなみにこの辺に長年住んでいたのでいいますが、神田川は護岸工事をしてから30年以上一度も氾濫してませんので。

販売は5階以上みたいですよ。

最近、高田馬場周辺のマンション建設地まで一通り歩きましたが、実際に私は高田馬場からこの建設地まで歩いて１０分で着けました。

また、１０年前から５年前までこの辺の賃貸マンションに住んでましたし、改めて建設地横の道から多少昇って見ましたが、バルコニーが新目白通り沿いにあるＭタイプ以外は南向きで新目白通りを背にしているから想像以上に静かなはずです。あと、この建物はちょうど西側の建物が明治通りの音を緩和してくれるので、南向きを検討する方は特に心配する必要なさそうです。

個人的には、今高田馬場で販売しているピアース高田馬場や都電早稲田で販売しているセントラルレジデンス西早稲田よりもお買い得感はあると感じています。
後は、今週末から価格が判ってくるので、それ次第でしょうか・・・。
　（６階が４，１８０万なら同じＭタイプ最上階で４，８００万円以下〔セントラルレジデンスが５４㎡最上階４，８８０万
　　なので〕・南向き３ＬＤＫなら上に書いた物件がそれぞれ最上階が６，５８０万・６，２９０万なので、６，２００万
　　以下なら大いに検討する価値はあると思っています。）
自分でも行こうとは思ってますが、だれか価格が判ったら教えて下さい。

ピアースも急坂降りたところですからね。私は高田馬場一丁目のグランスイート待ちです。

自分もグランスイート高田馬場一丁目待ちですが、おそらく高田馬場としてはとんでもなく値段が高い物件になりそうな。。。

あの場所はいいですよね。
私も買いたいですが、高そうなので
無理だろうなと思っています。

43ですが、確かに高そうなんですよね。湾岸からの帰還を考えてるのですが高いと帰還は先送りになりそうです。

高田馬場周辺は価格が凄い上がってきてます。
私には手が届きません。このマンションも価格次第ですが
３LDKが6000万円以内なら頑張れるかも。

グランスイートは350とか380とか漏れ聞こえてきますね。
高田馬場エリアで買えるのはココくらいです、我が家の場合。

2階～5階が基本賃貸用（1Kと1LDK）、しかもその所有者が地権者なので、引渡後の組合運営等が気になります。
安かろう悪かろうにならないことを願います。
天井高も昨今の新築マンションとしては非常に低い。。。
全ては価格次第なのかな。
南側上階は眺望が抜けていていいと思いました。

昨今のマンション2.4ｍが多いのではないでしょうか。二重床・二重天井だからかな。

いつのまにか、グランスイート、アップしてますね。でも場所いいから、高そう、やっぱ私は
こっちかな～。

51さん

いやいや、どうぞグランスイートをご購入下さい。

総戸数48戸のうち22戸が事業協力者住戸だなんて随分と割合が高いですね。
商業地域で立地が良かったのでしょうから仕方がない事かもしれませんが、
あらゆる面で優遇措置がありそうです。
よく事業協力者同士が結託してマンションの管理組合を思い通りに動かそうと
するような話を聞きますが、そんな心配はないでしょうか。

我がマンションも地権者さん多いけど結託してないし協力的ですよ。

私の住むマンションの地権者さんも同じですよ！資産価値下げたくなくて
総会なんかでも一生懸命発言して、がんばってますよ。

>>53
管理組合を思い通りに動かしても、管理組合で出来ることなんて大して無いよ？
管理の内容や修繕の対象なんて誰がやっても大差は出ない。
あるとすれば業者と癒着だけど、結託して動かすには3割は集めることが必要だから、ぼったくり業者からキックバックとかもらえたとしても、みんなで分けたらゴミみたいな金額になっちゃう。
結託することよりも、興味が無い人が多い方がよっぽどリスク高いよ。
みんな興味なくて委任状、理事長独裁とかならキックバック独り占めだから旨味が出てくる。

安い買い物ではないので、自分の住んでいるマンションは資産価値下げたくないですよね。
共用部分などがきれいな物件は資産価値も下がらないとか。中古で購入する場合は
そこのお部屋だけではなく、共用部分も見た方がいいと言われていますよね。
高田馬場からは歩いて１３～１４分かな。歩ける距離だけど、自転車で行く方が楽かな。
３か所駐輪場はある様だけど空いているのでしょうか。

第三駐輪場が空いているはずです。戸山口近くですが。
私は交通量の多い新目白通りに面しているのが気になります。

あの近くに住んでますが、新目白通りからの車の音は、全然気になりませんよ～
逆にグランスイートみたいな狭い道に面した地所が、万が一あった場合、恐ろしいですよ～

10分ですよ、歩けます。大丈夫。

とってもいい立地にいい値段だと思うのですが、他のシェフルールの過去板のぞいたら松尾工務店や伊藤忠に対する不満があがっているのもあってちょっと不安になりました。

販売代理は売ってハイ終わり程度に割り切りましょう。大切なのはアフターなので売主と建設会社ですよね。知名度は低いものの歴史もあるのでおかしなことはしないと思っています。あとはグループ企業の管理会社ですが、こちらもおかしかったら他社に切り替えてしまえばいいと思います。
立地から考えたコストパフォーマンスと間取りが良いので、大きな問題なければ第一希望物件です。
ネックは世帯数と得体のしれない管理会社ですね。

グループ企業の管理会社とわかっているのに
得体のしれない管理会社とは？

第一期、Mタイプは完売しているのでしょうか？
公式HPにもMタイプの間取りがのってないので全て販売済みということでしょうか？

Ｍは完売みたいですよ。抽選もあったけど空いてるとこに入る形でちょうど埋まったとか。

>>65
ありがとうございます。
気付いたのが遅かったという事ですね。
残念ですがあきらめます。

いや、たしかまだＭタイプの６階は未販売だと思うのですが、もう販売済みですか？
だとしたらショックですが・・

全体的に好調みたいですね。

新目白通り側が人気なんて以外でしたね。
近くに住んでますが、私は新宿副都心側なもので、この側の方が絶対に
人気だと思ってました。日当たりも良いし、静かだし、最高なのは景色です。
毎日、副都心側の夜景が一望なんですよ。毎日うっとりして見ています。
ホント飽きません。高いマンション建つコトもありませんしね。
まあ、未だ建ってませんから景色を見ることもできませんしね。

>>66さん
キャンセルでたのかもしれないし。連絡してみてわ？

>>69さん
ありがとうございます。
キャンセル待ちで再度連絡してみようと思います。

>>67さん
Mタイプ6階は第一期では売り出さないみたいですよ。

ＨＰで8/5～8/20が夏季休暇となっていました。
いくらなんでもながすぎませんか？？
それだけ第一期が好調だったということでしょうか。
間取はどちらも優れてますね。

アーチ状の外観カッコいいですね。
エントランスやエントランスホールの感じがわかるパースがあるともっといいのに。
建替え案件ということと、広告宣伝費をあまりかけていないからこの価格で分譲できている気がします。
どう考えても割安と思うのは私だけでしょうか。
割安すぎて二の足踏んでます。

この立地ではこんなもんでしょう

>74さん
そうですか。。こんなもんですか。。最近都心の新築が恐ろしいほど値上がりしていたのでそう感じてしまいました。参考にし、周辺物件もっとよく見て検討してみます。

場所行ってみたけど微妙ですね。
値段安かったからワクワクしましたが納得でした。不動産は掘り出し物はないですね。

現地行ってみて微妙だったらもう無理ですよね。

自分はかなり好印象でした。
裏の戸塚警察の人にも話を聞いたのですが、大通り沿だってこと以外はかなりいい立地じゃないかと言ってました。

あそこは、底地だということ忘れちゃだめですよ！

底地ではない。残念賞。

国交省のハザードマップ見ても大丈夫そうでしたけど。なんか他のデメリットがあるんでしょうか？

あのあたりは低地なので、山手線内側といっても価格は安いです。デメリットは現地にいってみればわかるのではないでしょうか。それでも納得できれば、購入すればよいと思います。

新宿区のハザードマップを見たけど、神田川の氾濫エリアにひっかかってて、1mの浸水が予想されてるよ。

神田川沿いの平屋に住んでるものです。
ここら辺の神田川は整備後の30年一回も氾濫したことないし、近年のゲリラ豪雨時などもとくに氾濫しそうにもなってないので問題ないと思いますよ。雨降ると臭いが上がってくるのがきついんですが。

新目白通りの騒音は上層階以外は気になるかもしれませんね。

騒音というのは上層階ほど大きく聞こえて気になる、という噂も。。。

山手線内側なのに価格の安いエリア。と将来を見込んで検討です！！
価格が上がることを想定して選ぶわけではないですが、下がりにくいハズ。。。と期待。
近隣の築の浅い2ＬＤＫが賃貸で20万円弱することを考えると低金利、消費税8％のうちにローン組んだ方が得かとかんがえました。
この立地で事業主が大手だったら分譲価格15％は高くなると思います。
知名度の低い分譲主ですが、歴史が意外とあったことが安心材料のひとつ。
新興デベには過去にトラウマ有。

第一期登録完売。
HPにK・Mタイプの間取りも消えてるので一気に売れてしまったようですね。

ハザードマップ（東京都建設局）は総雨量589ミリ、時間最大雨量114ミリを降雨・浸水の条件にしてシミュレーション（想定）しているかと。

先週の想定外の集中豪雨では、マップ外の世田谷も浸水・停電となりましたね。
安全ってなんでしょう。なんてｗ

ま、ここは高田（北側）の方が低地なので、そっちに流れるでしょうけど・・・安全は確約されませんね。

>>84
大きくなるわけではないよ。
10階というと結構離れてそうに感じるけど、たったの30m程度。
30mなんて徒歩20秒くらいだよ。
例えば、道路脇の公園とかで、遮るものがない30mだったら平面でも音がするのが当たり前。
ただ、印象として10階も離れたら音小さくなりそうと思い込むから大きく感じてしまう。

いま池上彰の番組で西早稲田の神田川出てましたね。氾濫ばかりしていた昔に比べ、この30年で大分安心できるようになったそうで。
ただ地球温暖化待ったなしのこれから、未曾有の豪雨とかもありそうですが笑

販売代理がしっかりした対応で安心できました。
名前のないところ、ガツガツした販売代理を利用しなかったところも勝因だったと思います。
モデルルームや販促資料もお金がかかっていなかったので、この価格帯が実現できたと感じました。
・あまり綺麗なビルではないフロア
・広くない接客スペース
・最低限のパンフレット。。
・もちろんムービーなどなし。
・営業マンも少な目？
室内の仕様も上手く落としていました。
・ディスポーザーなし
・浴室パネル低レベル等
その割に高級に見える仕様も有。
・キッチンパネルガラス仕様
・トイレカウンター手洗付
・魔法びん浴槽
共用部も内廊下仕様、居住階のみ停止のエレベーター、ノンタッチキーとしっかりおさえて管理費はまずまず。
機械式駐車場がないのも修繕費がかからない要素。
なにより間取りがいいですね。廊下が狭くて居住スペースが実用的。


秋口までには完売させる予定と話していました。→そのとおりに売れそうです。

ここのように優しい物件を探していたんだよ

90 同意

過剰に演出し価格に転嫁させる方法は、今後やめた方が消費者の為でもありますね。
私は、この西早稲田が気に入っています。
環境も良いし生活もすごくしやすいですしね。新目白通りもあまり気になりませんよ。

確かに売れているとなると価格をアップしたり、そういう販売方法がありますよね。
HPに掲載されている価格が安いと思ったら、条件の凄い悪い部屋で通常ランクの部屋は、何百万も上乗せしないと買えないなどありました。
商売なので仕方ないと思うのですが、価格のアップはどうかと思う。

＞＞93さん
ありますよねそういう会社。
Ｓ友さんなんかは当初から価格表の存在がなく、その時の市況に合わせて価格が変わるらしいです。
1期より2期の方が高くなるっておかしいですよ。
初めから価格表の提示があって、今回の期ではこことここを販売します　っていうのが本来あるべき姿ですよね。

新目白通り大型車の交通量が多いですね。騒音と排気ガスが・・・。
電車の警報機も相当やかましいですね。

新目白通り沿いのマンション在住（10階）の知り合いが言うには、窓を閉めればほぼ気にならない。開けるとまあまあうるさい。でも慣れた。だそうです。
もともと外干しが禁止の物件だそうで（外観的に）、洗濯物が排気ガスで汚れるかどうかはわからないそうです。

この物件は新目白通りの信号の前なので車の発進するときの音がかなり大きいと思われます。
電車の警報機もけたたましく鳴り響いていますね。
窓を開ける生活は厳しい気がします。
今回販売する南側の物件なら多少騒音は緩和されるかもしれませんが。

だから安いんじゃないの？これが大手物件だったら、とんでもなく高くなるという・・・

同じ人がネガ投稿を連投してますね？
買えない人のひがみですかね。

自分はポジな意見よりネガな意見聞きに来てるんで自演でもなんでも嬉しいです。
販売店さんからはなかなかネガな情報もらえませんからね（当たり前ですが笑）
たとえば電車の警報機なんて全然気にしてませんでしたから。
あ、そういう視点もあるのか。と結構目から鱗です。


ちなみに警報音は自分は全然気にならないレベルでした。

高田馬場、早稲田周辺の物件をさがしていますが、やっと最近になって70平米クラスの新築物件が少しでてきたように思います。ただ自分は神田川周辺はどうしても買う決心がつきません。まあ、好みの問題ですが。

>>103
丸紅、いっちゃってください！車無くてよければ、ですが。

>>105

車もってませんし、そこは買いたいのはやまやまですが、おそらく手がでないと思います。立地の良い物件は中古もなかなか出ないです。

騒音レベルは、デシベルで表しますが、うるさいと感じるかは人それぞれ違いますから現地に行きましょう。
近くの物件、賃貸で出されてますから、部屋を見たいといえば見れますからｗ

窓を閉めれば・・・開けていて静かな環境・・・目の前が鳥取砂丘ですかね？ｗ
音を気にする人は23区外、郊外の閑静な住宅地をオススメしますね。
生活音や子供の遊ぶ声などが消えることはありませんけど。。。

騒音は音量もそうですが、時間にもよります。
夜にうるさいのは本当に耐えられないものです。
一度、そういう騒音に悩まされると、解決するのに時間がかかってしまいます。

その点この物件は夜の通行量はだいぶ減るし、都電も走ってないんで安心ですね。

新目白通り側の部屋を寝室にしなければ、問題無いんじゃないかな。

騒音の件ですが、以前のライオンズマンションで計測したら、３階よりも１０階の方が静かだったデータがありましたよ。

なつかしいですね！ライオンズマンション早稲田！
覚えている人いますかね？

23区内でもけっこう静かな場所ってあるみたいですけど、マンションがそういうところにあるかどうかは別ですものね。
価格面やその他条件も考慮すると、理想どおりのマンションをみつけるのはなかなか大変ですね。

階数や位置によっても音の聞こえ方が違うとなると、部屋選びは重要ですね。
実際の部屋に入ってみないとわからないのがもどかしいですが、ある程度は予測できるものでしょうかねえ？

騒音についてですが、私の経験上住宅地で静かなところに建っていると、それなりのレベルのサッシ（閑静前提）になってしまい、入居後に通学路だったり、抜け道だったりすると最悪です。
ここは初めから通り沿い前提のサッシが選ばれているからもしかしたら思っているよりも静かかもしれませんね。
（もちろん窓を開ければ別の話）
あと、窓しめてもどうしても音が気になるなら、後付けで二重サッシをつけたらいいと思います。
専有部分内なので組合の許可もいらないし、ほんとに静かになりますよ。トステムのインプラスとかが有名です。
今私は全室二重サッシの大通り沿いに住んでいますが、救急車の音は流石に少しきこえるな　というレベルです。

この物件のすぐ裏手に（仮称）西早稲田共同住宅という新築情報があるのですが、何なんでしょうかね？単身向けマンションかな？

おそらくワンルームのような単身用でしょう

完成済みマンションの残住戸を買い取って最後の1戸のようですね。

ご参考までに。

間取り 1LDK+ルーフバルコニー
専有面積 42.06m2
価格　3810万円

http://www.homes.co.jp/mansion/b-16009270000007/

２ＬＤＫはもう無いのでしょうか？

２ＬＤＫは６階だけ空いてるみたいですよ。
他はキャンセル待ちだとか

ありがとうございます。
６階は抽選のお部屋ですよね。