文京区の住環境はどうですか？

低層の質の良いマンションが建つといいんだけど
絶対高さ制限を潜り抜けて建てようとするデベロッパーがいたりするから
紛争になるのだと思うよ。

https://tkobays.blogspot.com/2020/03/blog-post_11.html

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質の悪いデベロッパーばかりなんですね。メジャーセブンが手をださないからでしょうか。

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メジャーセブンの物件って、最近だと低地の千川通りとか白山通り沿い、あとは湯島ぐらいじゃないですかね。文京区のマンション供給は偏ってますね。なぜでしょう。

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>>4902 匿名さん
小石川二丁目で紛争になったNIPPOは舗装業者でマンションが本業でないから、正しい判断ができなかったのかもしれないですね。

小日向二丁目ではコンクリート業者のマンション計画で裁判になっているようです。

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>>4904 通りがかりさん
ブランドの価値を毀損しないためにも君子危うきに近寄らずという判断かもしれませんね。

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住友不動産が音羽や千石でマンション紛争を起こしたのが先駆けではないかな。

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野村不動産も銅御殿を守れの裁判になってたよ。有名な話。

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住友不動産の音羽のマンション紛争は、文京区内での絶対高さ制限がかかる発端となった。音羽と本駒込の一部では先行して絶対高さ制限が設けられた。2010年から2011年にかけて文京区内の全域での絶対高さ制限の素案が示され、4度のパブリックコメントの手続きを経て、2014年3月に絶対高さ制限が発効した。

絶対高さ制限を逃れてマンション建設しようとしたデベロッパーは、１つの物件（小石川二丁目）以外にはなかった。文京区から絶対高さ制限の素案に従うように要請されたデベロッパーのほぼ全てが従った。周辺住民との交渉が長引いたため、数十センチ絶対高さ制限を超えることとなるグランドメゾン目白坂（当時）では、積水ハウスはマンション計画を全面見直しした。

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まあ高さ制限だけが原因じゃないとは思いますけどね。
採算性を考えるとやはりマンションに寛容な土地に建てるのが一番だと学習したことが大きそうですね。

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一定規模の土地が一斉に相続になることは無いので再開発が無理なら狭小戸建てが増えるのはしょうが無いですね。

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古い人は高台の良好な住宅地に土地が出ればお金持ちが争うように買っていくにちがいないと信じきっているんだよね。現実には駅に近い高級マンションが高くて手が届かない人とか、買えても狭くて家族を住まわせられないような人が仕方なく買うのが戸建て。

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>>4911 匿名さん
> 古い人は高台の良好な住宅地に土地が出ればお金持ちが争うように買っていくにちがいないと信じきっているんだよね。

は、そう思いますが、

> 現実には駅に近い高級マンションが高くて手が届かない人とか、買えても狭くて家族を住まわせられないような人が仕方なく買うのが戸建て。

は、どうでしょうか。個人的には、マンション買いたい層と戸建てを買いたい層は全く別のマーケットになっている気がします。駅地下マンションが買えなければ、別の場所か築古を探している気がします。

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>>4912 周辺住民さん
戸建てと全部くくっちゃうから見えないんだと思いますよ。
広い豪邸と狭小戸建てとは買う層が全然違いますから。
狭小戸建てはマンション購入者と層がかぶります

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しかも豪邸を建てる人は非常に限られているけれど、一階がガレージと玄関と風呂でおしまいみたいな狭小戸建てを買おうという人はたくさんいるんだよな。管理費＋修繕積立金に駐車場代を計算に入れると同じ居住面積なら月々の支払いはマンションよりずっと安いからね。もっとも、上物は売るときにはほぼ無価値と考えた方がいいけど。

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最近文京区に建てられた戸建てなんて３０坪にも満たない土地にぎりぎりで建てたような同地域のマンションよりも安い安普請の戸建てばかりだろう。

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戸建てはリセールが弱いんだよねえ。
お金をかけた注文住宅でも、元オーナーのこだわりとか、第三者からしてみれば全く興味ないし、場合によってはむしろ違和感や嫌悪感を抱いたりする場合もある。

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>>4916 マンション比較中さん
以前見た堀ちえみの家は中古だったな。前のオーナーのこだわりと趣味がピタリとあうと逆にリセールが良いこともあるということだね。建てるならちゃんと建築士とかプロのアドバイスを聞くのが一番。

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著名人だとその人自身がブランドだからプラスに働くよね。

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> 狭小戸建てはマンション購入者と層がかぶります

に実感がないんですよね。自分の周囲の数十人は、はじめから狭小戸建てかマンションか決めていました。

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書き忘れましたが、文京区内で、リーズナブルな値段で買える狭小戸建てってあるのでしょうか。

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>>4920 周辺住民さん
あるよスーモで見れば中古はいくつかある
新築は利便性高いとこが多くて７０００～８０００ぐらいのが多いが半年前は護国寺とか新大塚の建売が５０００後半から６０００ぐらいで売られてた。まあ今は都心高騰で戸建ても上がってきてはいるが同じ地域のマンションに比べりゃ安い。

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マンションや収益物件が建てられるようなまとまった大きさの宅地は高いけど、それを小さく切り刻んだ狭小向け宅地は買える値段におさめてきているね。逆に言えばそうでないと誰も買わない。

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>>4922 匿名さん

再開発でハイスペックのタワマンが建つ低地と大きめの家が相続で狭小住宅に生まれ変わる高台みたいになるのは悲しいですね。せめて大きめの邸宅が低層マンションに生まれ変われば良いんですが、もめごとが絶えないので無理でしょうね。

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低層マンションなら反対はないでしょう。マンションデベロッパーの中に規制を潜脱しようとするのがいるからもめごとが絶えないのです。

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>>4924 匿名さん
>規制を潜脱しようとするのがいるから
そうかなあ、確か網干坂のインペのときは地下水脈が絶たれると植物園の木が枯れるーとかが理由だったと聞いているし、湯立坂のプラウドの時は景観問題とかが理由だったような気がする。そっちの方は訴訟沙汰にもなったようだけど、結局違法建築ではなかったんじゃなかったかな。竜巻みたいな風がおきるとか不思議な事を言っている人もいましたね、文京区には高層マンションがいっぱいありますがそう言う話はあまり聞かないんですけど、それは本当ですか？

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>>4925 匿名さん
網干坂の小石川ガーデンヒルズ（後のインペリアルガーデン）では2003年に文京区が下ろした一団地認定が争われました。特別区建築審査会年報に詳しく載ってます。建築審査会の裁決が出る間際に住友不動産が一団地認定の取下げをしています。
堀坂の小石川二丁目マンション（後のル・サンク小石川後楽園）では2004年に文京区が示した開発許可を不要とする判断が争われました。東京都建築審査会年報に詳しく載ってます。2005年にNIPPOは建築審査会で建築確認取り消し裁決を受けています。
目白坂のグランドメゾン目白坂（後のグランドメゾン目白新坂）でも一団地認定が争われました。積水ハウスは一団地認定の取下げをしています。

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>>4924 匿名さん

低層でもさまざま紛争あるように聞いてますよ。表沙汰になるならないはあるようですね。必ずしも違法で無い場合もあるようです。

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まあ隣に変なマンションが建ったら、私なら引っ越しちゃいますけどね。争うのは無駄だと思います。

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文京区民は争いますねえ・・・現実に >>4926 匿名さんの事例のようにデベが法的に無理な（怪しげな？）ことをしている場合が少なくないようです。

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>>4926 匿名さんの事例では初めに許可等をした文京区の側にも問題がありそうですね。

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>>4929 匿名さん
というか、どこのマンションも叩けばほこりが出るので、そういうところを突ついてプロジェクトをつぶすということですよね。あくまでもそれはテクニカルな話で本当の意図は他にあるんじゃないかと。

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どこのマンションでも一団地認定を取るなんてことはしないけどね。

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>>4924 匿名さん
>>4925 匿名さん
>>4926 匿名さん

インペは別件逮捕ですね。

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>>4928 匿名さん
私もそう。争わずに引っ越します。

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節税と一緒で、制度の範囲内でより緩和した条件でできるように工夫するのはモラルに反する行為では決してないとおもいます。あなたもわたしもどこかの誰かもみんなが当然のようにやる事だと思いますよ。

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>>4935 匿名さん
法令の制限を緩和する場合に審査基準があり、その審査基準を逸脱してはいけないのですよ。>>4926 匿名さんの事例はどれも法的リスクがあり、計画を見直すことになったものです。緩い審査をした文京区に問題があったといえます。

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>>4933 周辺住民さん
建築基準法への適合について争われていたので真正面から争われていたと思いますがね。別件だと思い込みたいのかもしれませんけれど。

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マンションに反対しようとする最初の意図はどこにあるのかってことですね。
あれは建築基準法に違反しているぞ、というのが最初の動機ではないように思いますが

ともあれ、マンションが建たない、建てようとしても通常の法令遵守以上の要求をつきつけられて採算性が低くなる、となれば誰も建てませんよね。仕様の低い賃貸物件に毛の生えたような小規模なマンションしか建たなかった平成の文京区のマンション事情をうまく説明できるんじゃないでしょうか。令和に変わった今、若い人達は別な事を考えているように思います。

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>>4937 マンション比較中さん

ごめん、インペじゃなくて、ルサンク。インペは詳しく知りません。

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>>4938 匿名さん
反対する人は、建てさせないこと目的なので、日照権など法的に無理のある理屈を持ち出したりしてますね。反対するのは区内の場合ですと、ほぼ戸建ての住民でしょうか。元をたどれば単なる嫉妬心の気がします。

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嫉妬という偏狭な感情からというよりは、高台は戸建てが並ぶ住宅街でなければいけない、という一種の思想に基づいておられるように思います。ただ現代的な住宅ニーズには全く合致していないので、地域の不動産価値を貶めることにしかならないのではないかと危惧しています。

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そうした反対運動に打ち勝ってできたマンションは地元の風景を美しく変えてくれています。マンションはきちんと管理費を計上し庭師を入れてきれいに管理していますから、一般のご家庭の個人が片手間に管理する庭よりどれほど美しいか。これは本当に皮肉としかいいようがありません。

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小日向では巨大ワンルームマンションの反対運動が起きてますねえ。

ワンルームマンションでは
> マンションはきちんと管理費を計上し庭師を入れてきれいに管理していますから
とはならないですね。反対運動になるのも当然のことでは？

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戸建てでリセールとか言ってる奴アホ！！
戸建ては、地べた重視なんだよ…
教えてしまった。

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>>4943 匿名さん
それについてはちょっと異なった感想を持っています。
メジャーセブンクラスのデベロッパーが低層高級マンションを建てようとする前に、家賃も大して高いとは思えない学生下宿を建てようという業者の方が先に土地を手に入れられてしまったということに構造的な問題が潜んでいると思います。問題の根は深いですよ。

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全然、巨大じゃないし。。。ボソッ。

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建築現場に入るトラックが路側帯のラインを割らないと曲がれない角とかあるようですから、無理な計画だったのかもしれませんね。でもその代わりに何が建つかと考えると集合住宅でなかったら狭小戸建てしか建たないですよね。

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小型の2トントラックの幅員は1700ミリですが、これが曲がれないということになると、メルセデスベンツのCクラス以上の車種は1900ミリは全幅があるのでもっと無理です。大型高級車が入り込めない地域に高級なマンションは建てられないと思います。徒歩で下宿に帰る学生さんなら問題ないと思いますが。

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豪邸を建てるための建設機械も入れそうにないです

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それでいてコンビニはないし、駅までも深い谷地に降りてさらに登らないといけない不便さ、場所によっては接道が悪すぎて消防活動にも支障が出るレベル。マンションがバカみたいに高いからまだ地価が維持できているようなものではないかと。

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ファミリーマートは糞

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最近住専でもコンビニが出せるようになったみたいだし、百円ローソンとか誰か作ればいいのにね。道も少し明るくなって防犯にも役立ちそうだけど
https://www.homes.co.jp/cont/press/reform/reform_00374/

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小日向の住宅地にコンビニ作っても客が来ない、という判断でしょう。同じく住専の西片、白山、大和郷、関口（目白台）も同様かと思います。

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>>4953 周辺住民さん
安い集合住宅もあるし、需要は十分あると思いますよ
他所者が口を挟むようなことではないかもしれませんが

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ローソンは移動販売もしているみたいだし、足腰が弱っている人もたくさん住んでいるので検討してみては。
https://www.lawson.co.jp/company/activity/social/community/delivery/

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>>4954 匿名さん
> 4953 周辺住民さん
> 安い集合住宅もあるし
わざわざそう言いたいのかと思いますが、人口密度が高くないから出店しないのだと思います。

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そんなに過疎が進んでいるとは思わなかったなあ、まさかそれほどとは

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>>4956 ご近所さんは誇張しすぎでしょう

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小日向は江戸川橋や音羽まで降りていけばコンビニもないではないからな、茗荷谷の駅も一応小日向の端っこだけど小日向のうちなので、春日通り沿いのコンビニは小日向のコンビニでもある。中心部は酒屋さんが一応はヤマザキ系列のブランドで展開しているから、営業時間は短いけれど昼間ならコンビニはないとは言えないこともない。ビールが無限に買えちゃうよりは、少々離れていた方が健康には良いとも言えるしね、ないのがいいという人が多いんでしょう。

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真っ暗な道を何分も歩くのはまっぴら

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小日向にもう何十年と住んでます。コンビニなきゃないで当たり前というか別になくても困らないです。
静かでいいところですよ。坂はあるし駅からも近くないので車がないときついかな。

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小日向は閑静でいいですね。
ワンルームマンション反対運動が起きるのもわかります。

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ここ四半世紀ぐらいの間に大きく変わった、好ましい住環境のイメージからはかなりかけはなれているような気もするけどね。若い専業主婦が家事一切を仕切っていたり、安く使用人や職人が雇えたりした時代はよかったんだろうけどね。最近は法定労働時間や年次休暇、最低賃金も上がって個人的に人を雇うという家はなくなった。使用人にもご主人様と同じ人権が認められているからね。

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最近の夫婦は共稼ぎが普通だからな。特に都心に家を買うような人は学歴も高いし仕事もかなりハードな専門性の高い仕事に就いている高年収の人が中心だろう。彼らは駅に近く買い物も短時間で近隣で済ませられるような場所を好むだろうね。移動時間を節約したいからこそ高いお金を出して家を買うわけだから。

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小日向は十分に駅から近いと思いますけど

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>>4965 匿名さん
小日向と申しましても広うござんす
春日通沿いの小日向もあれば、階段を降りてガードをくぐって急坂を登る小日向もある。評価が高いのは春日通沿いと、おそらく広い道に面した屋敷ストリートの付近だけでは？

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６～７年前に「広い道に面した屋敷ストリートの付近」で地下室マンション反対運動が起きて、建設が頓挫することがありましたよ。文京区で小石川植物園周辺などのマンション反対運動が有名ですが、小石川より小日向の方が激しい反対運動が起きる印象をもちます。

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>>4965 匿名さん
というか、茗荷谷駅の住所は小日向ですよね笑

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小日向の福祉センター裏のあの巨大な空き地はマンションになるんですか？

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文京区HPの「区民の声」で尋ねたら教えてもらえる

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文京区は周囲を都心または副都心に囲まれています。今夜のように天気が悪い夜は、都心・副都心の照明が雲に反射して、少し明るい空になります。

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>>4967 匿名さん
あそこは小石川でなく白山
どちらの町も小石川区だったので小石川という名前がついているが、小石川の町内ではない。

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小石川は区画整理済みの場所がほとんどなのでマンション建設反対運動なんて起きない。道をしっかり整備すればご近所のいさかいも減ると言うことです。ここ数十年は全くやられていないけど。

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小石川三丁目の澤蔵司稲荷の辺りで建築審査会の審査請求事件になって建築確認取り消し裁決がされることがありましたねえ。

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10年ぐらい前かな、今は落ち着いた街ですよ。当時60代の人は70代、70代の人は80代、とっくに孫子の世代にかわっています。

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20年か30年ぐらい前の昔の工場が多かった時代には地元民とマンションの住人との間でライフスタイルや価値観の違いから軋轢もあったようですけどね。工場が郊外に移転した結果、空いた場所にマンションが建ち、店も周辺にできて優良な住宅地に変わってきています。

最近はその変化の幅が大きかったところほど、マンション建設に寛容なような気がします。

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小日向ではマンション反対運動が激しいです

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>>4977 匿名さん
単なる個人の憶測だけど、インペリアルガーデンみたいなのができるんだったら反対しないんじゃないかって気がするよ。世代交代も進んでいるしね。

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インペリアルガーデン（当時は小石川ガーデンヒルズ）は2003年頃に新聞に大々的に載るようなマンション紛争になってました。住友不動産の姿勢は、建築審査会の審査請求事件で裁決が出る前に、自ら工事取り止め届を提出、当初の地下室マンション建築計画を断念し、周辺住民と話し合うというものでした。10年以上かけてインペリアルガーデンは建設されていますが、周辺住民の意見を聴いてすすめる姿勢で解決がはかられています。

同じ時期に、小石川では、ル・サンク小石川後楽園の事件が起きています。NIPPOは周辺住民との調整をせず2005年に建築審査会から建築確認取り消し裁決を受けるところまで行きました。その後も、周辺住民の意見を聴いてすすめることをしませんでした。周辺住民の意見を聴いてすすめていれば、2015年に2度目の建築確認取り消し裁決を受けることにはならなかったと考えられます。

いま小日向で起きているマンション紛争も、周辺住民の意見を聴いてすすめることをしない業者と聞いています。インペリアルガーデンみたいな解決がはかられるべきと考えます。

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>>4979 マンション比較中さん
言いたいことはわかるし、それが理想なんだろうけれど、そういう対応ができるところは一部の大手企業に限られてくるよ。メジャーセブンが高級低層マンションを建てたくなるようになるにはどうしたらいいんだろうね。

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＞メジャーセブンが高級低層マンションを建てたくなるようになるにはどうしたらいいんだろうね。


文京区は10年後から人口減るしどうしようもない。
不動産価格は、東京の地歴とともにあり。
再開発したりタワマン建てたりしても、局地バブルで盛り上がって数年後にはブーム終了。

要は、不動産屋が儲ける為に考えた流行りモンだけでは続かないってこと。bb

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>>4981 匿名さん

メジャーセブンが手掛けてきた、今時の再開発とは逆張りのまちづくりをすれば、文京区の不動産価値が高まると思います。そういう意味で、文京区の潜在力を引き出そうとする東京文化資源会議の取り組みは面白いですね。特別賛助会員にメジャーセブンが入っていますが。

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>>4981 匿名さん

いかにも文京区らしい意見ですね。何も変わらない変えたくないと。

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文京区の地歴って明治維新でいったん途切れている。今文京区にあるのは江戸時代の地歴の残骸。大名の瀟洒な屋敷が潰されて工場や学校に姿をかえて学生や労働者の街に一度なってしまった。今残せ、変えるなっていう人が残そうとしているものは明治以降の薄っぺらい近代化がもたらしたものの残骸でしかない。それでも華族とかが住んでいた屋敷がボチボチ残ってはいたが、それも敗戦で消えていった。文京区に必要なのは一種のレコンキスタ。そこをわかっている人は少ない。

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まあこういう事って変えない理由はどうとでもつけられるわけで、湯島のラブホテル街は昭和に多くの男女が愛を交わした風情あふれる昭和文化の象徴であり、残すべきものだ。などという作文は誰でもできる。城下町の風情を残す階段と坂と路地を守れ！という作文も可能だな、救急車や消防車が入れない、駅まで遠いのに自家用車が出入りしにくい、コンビニもなくて不便、そういう問題点はスルー。その結果どうなったのか、本当に住みやすいんですかそこ、みたいな視座はあっていい。

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>>4985 匿名さん

かといって、つまらない高層ビルの乱立で東京の地形を跡かたなく消した六本木などの再開発がいいのかは、議論の余地がある。一方で、千駄木とかの路地は狭く、そこに木造家屋が密集しており、災害時の救助の妨げになるのは確かだ。

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>>4986 匿名さん
>六本木などの再開発がいいのかは、議論の余地がある。
とはいえ区画整理事業とか道路の拡幅はおろか2項道路の解消すらおぼつかないわけでしょ。住民の土地を奪って資産を減らす旧来のやりかたは限界がありますよ。結局地権者には同じかそれ以上の価値のある住宅を与えなければ話は進まないわけで、土地に限りがある以上、タワマンのような高層建築を作らないと都心じゃ無理でしょ。

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タワマンはだいたいが元貧民窟だし、住むのとは話が違うわな

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>>4987 匿名さん

本当にタワマンや高層の複合施設がまちづくりの解決案になるかは、時間がたってみないと分からないと思うよ。「文京区=再開発反対」という固定観念は捨てて、文京区にはどういう開発が最適かを考えるべきでは。

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>>4989 匿名さん
>「文京区=再開発反対」という固定観念は捨てて、文京区にはどういう開発が最適か
そこは賛成なんだけど、なかなかビジョンのある旗振り役が欠けているのか、今ひとつ盛り上がらないね。

文京区の見解も、もう成熟している住宅街だから現状追認。みたいな感じに思えるけどね。

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今回三井が手を挙げたので、東京ドーム周辺の後楽園・春日地域はおそらく今後も再開発が進んで不動産価値は上がっていくと思うけど、他はどうなんだろうなあ。

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後楽園のパークホームズはペントハウスが6億とか言い出したし、あの辺はこれから坪一千万クラスのマンションが林立することになるのでしょうか。

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文京区の地図を見ていて、東京ドームのエリア以外に、開発があったら面白そうなエリアは湯島かな。完全に妄想です(^_^;)

・湯島天神下交差点から切通坂の春日通りで計画されている道路拡幅工事に合わせて無電柱化する

・湯島ハイタウンの地下と千代田線湯島駅をつなげる（湯島駅と銀座線上野広小路駅も地下でつなぐ）

・湯島ハイタウンを建て替える場合（実現性は抜きにして）、隣接する広大な国有地と合わせて、低層マンションを建築。旧岩崎邸庭園の借景を売りにする

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>>4439 周辺住民さん
それはサミットではなくライフになります。

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>>4449 匿名さん
今月オープンした焼き鳥ラッキーですね。
初日はかなりの行列でした。

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>>4993 匿名さん
無電柱化はあるような事を言っている人がいたなあ。
湯島ハイタウンを駅直結にしたら人気出そうだね、とはいえオーナーさん達の高齢化とか激しそうなので、建て替えはかなり困難を極めそうだな。

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>>4996 匿名さん

湯島ハイタウンと湯島駅を地下でつないで、湯島駅と上野広小路駅も地下でつながれば、湯島ハイタウンから上野駅まで一度も地上に出ることなく行けますね。

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湯島と上野広小路がつながらないのは行政境界絡みかな
千代田線湯島の駅力がかなりアップすると思うけどねえ

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>>4998 匿名さん

湯島と上野広小路は本当に近いので、地下でつながったら便利だね。上野広小路から上野までの地下道は、あまり知られていないのか、すごく空いていて、このコロナ禍の中では便利です。

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>>4996 匿名さん

湯島ハイタウンを建て替えたら、すごく話題になりそうですね。土地の権利の関係で難しいんですかね。

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