ヴィークステージ北千住　（２）

223さん、言葉が足りませんでしたが住友不動産販売なのはコスモでなくヴィークの方です。

222さんの書き込みは、こりゃあコスモ北千住のことに取れますね（笑）
なので223さんの勘違いはもっともですが、この板であまりコスモの話題に踏み込まなくとも…という気がしますぜ。
とりあえずヴィークの値段が今のところ高いのは住不だからということで納得です。

>>222、224、225さん
223です。連投補足ありがとうございます。
中古物件の値段付けが高い高いとおっしゃっていたので、ヴィークの値段付けの話題になっているとは思わず、勘違いして申し訳ありませんでした。

ちなみに、各物件の分譲価格を一覧できるサイトか何かあるのでしたら、教えていただきたいのですが…。
あと、直接の売主ではなく販売代理の立場ででも住友が関わっていると、いわゆる住友価格になるのでしょうか。片隅にでも住友の名があったらそういう目で見ておけ、という感覚を持った方がいいのでしょうか。

>>213さん
アリオはありえないですよ。
あそこは既に区と地元商店街を中心に区画整理が進んでいる地域で、
利用用途もほぼ決定していますが、
大型SCが使えるような用地はありません。
（地元の商店街がある以上当たり前の話ですが）

と言うか、西新井アリオですら最小規模と言われているのですから、
あれと同じものを東口に作ったらそれだけで終わっちゃいます。

ただし、アリオが来ないからと言って何も作られないという話でもないので、
あまり期待せず待つと言うのもありだと思いますが。

いつまでもコスモのハナシをして申し訳ないのですが、２２０さんが並べていただいた４件については、もう２ヶ月近く晒され続けてます。

最上階の物件がいくらで売れたのか知りませんが、私の知っている限りでは、昨年末にコスモスイニシアのＨＰ上で掲載されていた東向き３階７６ｍ２が３３００万ほどで売れてました。坪単価でいうと１４３万円くらいです。
またコスモスイニシアのＨＰにある中古マンションのオンラインセルフ査定システムで評価額を調べてみましたが、東向きバルコニーの目の前に既にヴィークが建っているという前提で、大体＠１３０万／坪の評価額でした（よかったら、試してみてください）。

ヴィークのＷ棟一番踏切から離れている北側の東向き３階８３ｍ２、４ＬＤＫが４８９０万円です。坪単価で言うと１９５万円。バルコニーが踏み切りのある道路と反対側に向いているのと、ペアガラス、２重床２重天井諸々の設備を考えると今売りに出ているコスモの中古物件の価格＠１５０〜１８０万／坪はやっぱり割高に思えるのですが、いかがでしょう？

>>211、（221、222、224？）、228さん（224さん≠225さんでした。失礼しました）
226です。2ヶ月以上も前からコスモ物件を見ていらしたんですね。いいものが出れば、とご検討中ですか？
オンライン査定を見てみましたが、詳細を記入できるところは、そこまで情報を知らないのでわからず、簡易査定の方には家の前にマンションがあるか否かは選択肢になく、228さんのデータと同じものは見られませんでした。
晒されている？という件ですが、販売終了になっているものもあり、またネットデータはリアルタイムではないことも考慮して、やはり需要があるのだと感じました。
お値段ももちろんそうですが、管理費が安いことやペット不可の点など、興味の点は他にもありますので、自分にあった選択をさせていただきます。坪150あたりが狙い目ということですね。ありがとうございます。
また、226での質問にも答えていただけましたら幸いです。

分譲時の価格については、実際に見学してみれば、仲介しているリハウスやら住不販やらで教えてくれます。

売買契約額については、本人同士が納得しているのであれば別にいいのですが、向かいのヴィークステージを建てるにあたり、コスモの住民と結構揉めたらしいので、日当たりのこともあるけど、本人たち（売主）も資産価値が下落することは充分認識しているはずだと思います。

オンライン査定ですが、２０．日当たりの部分で「日中５時間以上影がかかる」、２１．見晴らしの部分で、「建物のそばに障害物があり、眺望の大半がさえぎられている」を選択した場合です。

あまり言ってもトピずれだし、売り主にも悪いので、これにて自重します。

>>211、（221、222、224？）、228、230さん
229です。ご回答ありがとうございました。
>分譲時の価格については、実際に見学してみれば、仲介しているリハウスやら住不販やらで教えてくれます。
ということは、コスモ物件をご検討されて実際に見学なさったんですね。
オンライン査定に関しまして、20〜に到達するまでの質問内容が既に詳細すぎて正確な入力ができないですし、部屋タイプによってバラつきがある（対面して無い側は日照被害無しかと）と思いますので、やはり参考にするのはやめておきます。ありがとうございました。
>売買契約額については、本人同士が納得しているのであれば別にいい
>あまり言ってもトピずれだし、売り主にも悪いので
随分ひっかかってらっしゃったので、別にいい程度とは思わず、「強欲」と罵ってる時点で売り主に悪いことをご承知の上だと思っていました。勘違いして失礼しました。216さんの、ヴィークの営業さんもおっしゃっていたというアリオができる説について、当方も興味がありますので、またロムさせていただきます。227さんのおっしゃる内容がとても頷けるのですが、営業さんがおっしゃっていたっていうのが…まさか根拠無しには言わないだろうし…。

マンション名をいれれば頭のほうはすでに入っていて頭のほうはとくに詳細を知らなくても
評価可能ですよ。
そのあとの日照・眺望阻害とかは、どの程度につけるかでかなり値段が違って
きますけれども、今売られているコスモの4部屋に、コスモスイニシア自身のページで
130-140万/坪以上に評価される部屋はないように思えます。

ここの価格についていえば中古価格を、経年変化での価値の既存分で割り戻して直近新築物件の
価格を評価せよというやりかたには一定の説得力があると思いますが、それでいくと、
せいぜい170-180万/坪というところまででしょうか。牛田駅物件としてみて、1分の徒歩距離に
1-2%程度の価値をつけても、イニシア道路側との比較でもそんなものではないでしょうか。

コスモが今のチャレンジ価格でも売れるようであれば、ここも竣工前にあるいは完売できる
のかもしれません。　2月Ｗｅｂ上でさらされたままであるという情報からみると難しいかも。

違うよ、231さんは、ここの住民か、もしかしたら当の売主本人なんだよ。

購入検討者のふりをして、売出価格が高いという意見を何とか妥当な価格だという方向に持っていきたいだけなんだって。

>>232さん
231です。マンション名で出ましたか（笑）当方が探した時にマンション名登録で見つからなかったのですが、探し方が悪かったようですね。ありがとうございます。
>今売られているコスモの4部屋
今売られていましたか？当方が検索した時点では掲載終了もありました。また検索不足ですね。失礼しました。
>せいぜい170-180万/坪というところまででしょうか
うーん、当方もそれはあまりお得ではないと思いますので、229で申し上げました通り、坪150万台が出たらお得だと考えることにします。

>>233さん
私はむしろ、ここでわざわざ強欲と罵ってる方の方が…と思っておりました。
あまり、印象操作をしない方がよろしいかと思います。

ところでアリオの件はいかがでしょうか。情報お持ちの方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

>>232,235さん
234です。
>新築で150万代希望
いいえ、そんなことは申していません。何かいろいろと読み違いをなさっていらっしゃるようです。
再三申し上げたことが伝わらず、残念です。でも、ご好意の情報はありがとうございました。
また、該当者ではありませんので、お気遣いなく。

私の書き込みは
ここの駅直近、とくに川に面するとか眺望面/日照面に優れるとかの条件はなしで、
新築なら 170-180万程度
4-5年おちの仲介物件なら 130-140万/坪程度
が妥当水準ではというものです。 そのあたりより下なら積極的に買い、
上ならどうしても地縁などの理由でピンポイントに駅指定でない限りは、他の駅で
探したほうがいいかもしれないということです。

236さんの書き込みがどれであるのかわからないので、読み違いをしていたとしたら
失礼いたしました。　ではお邪魔いたしました。

このスレ全然更新されないですね。
話題も投資目的のような内容ですし、あまり人気ないんですかね？
実需がある人（住みたい人）にとってここは魅力的ではないのでしょうか？

うーん、正直言って価格ほどの魅力は感じないですね。
これを今買わないと後悔する！ってほど希少性があれば別ですが…。

ここの希少性を見出している方がいればお教えを。

今の価格でわざわざ購入という魅力はないですね。
もともと、なにかここだけという魅力のある物件ではないので、足立区ということも
あって、基本的には価格そのものを魅力にするしかない物件だと思いますので。

ここの希少性は
①通勤が大変便利なこと。（関屋、牛田　徒歩２分）
②北千住が近く生活に便利なこと。（北千住　徒歩１０分）
③建物の品質が高いこと。（清水建設総合プロデュース）
価格もお手頃だと思います。
以上、南千住住民より、羨望をこめて。

241さん、ありがとうございます。
①と②は上の方で話題にのぼっており、私としては疑問符付きです。
③について、大手でサポート等は安心な気はしますが
建物の品質として清水建設が優れているのは、具体的にどの点でしょうか。
資料等で見る限りスラブ厚230mmや内装でも床暖房や2重ガラスなどのよい仕様を採用していると思いますが、
最近のマンション設備として見るとそれほど目新しいわけではなく…。

あ、お金持ちでいいなあ（笑）。