ヴィークステージ北千住　（２）

『マンション格付.JP』から返答がきました。

以下『マンション格付.JP』

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●●●●様

『マンション格付.JP』運営チームの○○と申します。
この度は、格付けのご依頼をいただき、ありがとうございます。

ご依頼いただきました「ヴィークステージ北千住」につきまして、
売主：清水総合開発様に格付調査の申し込みをしましたところ、
残念ながら承諾が得られませんでした。

折角のご依頼ではありましたが、売主のご協力なしでは、モデルルームまたは、
室内への立入り、設計図書の閲覧等をすることができず、格付調査を行うことが
できません。

もし、他の新築分譲マンションで格付けのご依頼がある場合は、
support@kakuduke.jp
まで、ご連絡いただければ幸いです。
（その際は、マンション名・売主名のほか、御氏名、登録IDもご記入下さい。）

今後とも倍旧のご支援、ご鞭撻を賜りますようお願い申しあげます。
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市川の件もあるし、ここは根性をみせてほしかった。
残念。イニシア千住曙町も同じ結果のようだ。

足立区物件、総崩れの予感
http://www.j-cast.com/2008/03/01017285.html

見積もり書の固定資産税予想額を見ると、約２８万となって
いたのですが、こんなにも高いものなのですか？

また、固定資産税等の預かり金も約２８万となっておりますが、
もし税金が確定して増減した場合はどうなるのでしょうか？

最近書き込みないね
今のところ、売れ行きはどうなのかな？
うちが契約したときは４割程度だったけど

今日ＭＲ行きました。まだ半分いっていなかった。

値段が割高すぎる。
競合物件イニシアへの優位性が駅近とミストサウナくらいなのに、イニシア川側よりも高い値付。
眺望に特筆すべきものがない点から、本来の競合相手と思われるイニシア街側との差額はちょっと納得しがたい。
メリットである駅近も、上で書かれているように踏み切りのそばでありデメリットを同時に増やしている面がある。
それでいて販売員はかなりイニシア叩きをしていて、姿勢としても感じが悪い。
こうなるとキャンデーつかみ取りとか洗剤プレゼントとかの変わったキャンペーンも悪く見えてくる。
コスモスびいきっぽくなるが、コスモ北千住ロイヤルフォルムの中古を買うのと大して違わないように思えてきてしまうよ。
売れ行きがよくないのも今の状態では納得できる。

コスモの中古、こっちの影にはいるせいか最近断続的に供給されていますけど、
すくなくとも最初の希望価格はかなり強気ですね。

>>210

分譲時の価格を見ると、今のこの市況でよくこんな値段つけるよなぁ、と唖然としてしまう。
強欲にもほどがある・・・。

>>210
強気でも売れてしまうんだから、やっぱりニーズがあるんでしょうね。
中古でも状態良ければ、1000万以上安いなら魅力的なのかも。

駅近ってものすごい大きなポイントじゃないですか。
私は、北千住から10分が決め手で購入しました。やっぱり便利ですよね。牛田駅の前ということも、大きなポイントでした。
普段は北千住まで歩きますが、雨の日は牛田駅かな。
牛田駅は小さいですが、やっぱり近いです。
将来、新しい出入り口ができれば、大きな資産価値アップになると思います。
それと、ＪＴの社宅？も再開発になり、直接ではないですが、妻の友人の友人が近所に住んでいるそうで、アリオができるって言ってたそうです。本当でしょうか。営業の人に聞いても知りませんでしたので、噂でしょうか。どなたかご存知の方がいらっしゃいましたら、教えてください。
イニシア（川側）も検討しましたが、確かに眺望はいいと思いました。眺望を見て暮らすにはいいと思いましたが・・・。ずっと家に居るわけでもなく、やっぱり外に出たい！と思い、ヴィークにしました。妻も買い物の事とか考えて、同じ意見でした。
まあ、何がいいかは人それぞれだと思いますが、買った後に色々言われると、黙っていられず応援したくなり、書き込みました。

10分は駅近いとはあまりいわないと思うけど。　
牛田を出してしまうとあの踏切の待ち時間でイニシアと変わらなくなってしまうから、
あくまで北千住まで歩きうる物件として評価するしかないと思う。
イニシアから歩いて北千住まで買い物に行く人はそう多くないだろうから。

>>213
>将来、新しい出入り口ができれば

まだ言ってるんですかw
もう購入したんなら、ご自身が満足して、それでいいんじゃないですか？
そういう現実に伴わない希望を、既出で否定されているのに言い続けるメリットがよくわかりません。

>>213さん

先日ココのＭＲに行ったときに、アリオのハナシは営業さんも言ってましたよ。でも亀有や西新井に比べると規模はずっと小さくなるみたいです。
でも実際つくるとなると周辺道路も整備しなきゃいけないし、北千住の東口側ってあまりクルマの量がなくて落ち着いてるのがいいところなのに・・・、とは思っちゃいます。

考えてみれば、土手と東武線の線路で囲まれたこの地域で、外に抜けるのは主に北千住警察のところの踏切と牛田駅横の踏切になると思いますが、そうなるとかなりココの周辺もクルマの量が増えるかもしれませんね。

213さんの言うとおりまさに人それぞれで、そんな多種多様な人の中で
全戸数の半分弱の人だけがここの契約に踏み切っているのが今のところ。
私は209さんの指摘が的を射ていると思っています
。213さんは209さんの個々の指摘を覆しているわけではなくて、
北千住まで歩くライフスタイルが重要なポイントだとおっしゃってますが、
価格差を越えるほど重視している人がそれほど多くないのを、現状が表してます。

この物件自体を悪いと言いたいわけではないし、
213さんの決断＆経済力は素晴らしいと思いますが、
出口新設は当面否定されてますし、イニシアが外に出られないほど遠いわけでもなく（笑）、
この値段は住友風だなと。

建物は大分存在感が出てきましたね。

>>211さん
分譲時の価格ってどこかで見れるんですか？よろしかったら教えてください。

中古の売買で、分譲時価格を知っているってことは、ここ暫く上げ相場でした
から妥当な価格水準を見誤ることになるのであまり買い手にとって有利に働く
わけではないと思います。　直近では一番マンションが安かった時期ですし。

これは逆を考えればすぐにわかることでシテヌーブの南面をいくらなんでも
新築なら1億超えで買うって人も今はいないでしょう。
　同時期のトキアスなんかも100㎡こえで一番高くても5000万未満でしたけど、
南千住からどんなに歩いてもそんな値段の新築マンションはもう当分売られないで
しょうから、中古価格もあくまで新築から経年分を割り引いて相場がきまりますので。

一応情報です:

新築時の価格帯は
面積 71 〜 116 (m2)
価格 2,748 〜 5,298 万円
130-150万 全戸平均で140万/坪程度だったかと。

もっともまだまだ4-5年の築浅。 坪140では売ってくれないとは思います。
最上階が売りにでていたのは、あまり値引かないでさくっと売れたようです。
今でているのが、

8F 81.34㎡ 3980万 @160/坪
2F 93.32㎡ 4280万 @151/坪
2F 81.90㎡ 4280万 @172/坪
5F 86.90㎡ 4980万 @189/坪

ですね。 戸数も100戸未満、築浅のわりにたくさんでているのは、明らかに
こっちのマンションがずっと高くなりますし売り逃げようというパターン
でしょう。
　どれも専任媒介でやっているようで、それほど強欲な売主という感じも
もちません。上の2つくらいは、せいぜい5%引き程度までで成約すると思いますよ。

93㎡のほうのオープンハウスはちらっと覗きにいきましたけど、まぁまぁ価格なり
だったと思いました。

ヴィークの妥当な価格水準は、全戸平均で180-190万程度だと思います。
ちょっとだけ割高感があるのですが、足立区物件は、割高感が強いってのは
かなりマイナス効果がありますからちょっと苦戦気味もやむなしではないかと。

>>220さん
目の前にココが建ってしまう今、眺望・日当たり的に絶望的なこの中古物件が、この値段で売れると思えないんですけど・・・。

けど・・・。その指摘を220さんにしても仕方がありません。

よく見たら販売代理住友不動産販売と書いてあります。
今の値付は納得です。

>>220さん
219です。211さんにかわって解説してくださってありがとうございました。
地価の安い時の物件だからって、買った価格から築年数分引く必要もなく、現在の地価を考えて価格設定するものですものね。逆もしかり。
多少グレード落ちても、真隣りの物件が築浅で状態が良ければ、ヴィークとの値段の開きを考えて、そちらの方がお得なのかもと思い始めました。


>>211、221、222さん
あなたが買う気しなくても売れてしまっていますので、あなたの個人感情よりお値段の方が妥当なのだと思います。（安いにこしたことはありませんが）

>強欲

>よく見たら販売代理住友不動産販売と書いてあります。
>今の値付は納得です。

私の見たものは住友以外もいろいろありましたが。何かトゲトゲしてますね。