パークタワー新川崎ってどうですか？Part4

キレイに価格が伏せられている高層階の状況は、契約済みの自分も気になります。
公表されているのであれば、どなたかオープンにしてもらいたいところ。

ただ、最上階近い数階の数戸の坪単価から考えると一期で出すとしたらの想定価格は大体分かりますよね。
二期で出す時の金額がおおよその想定より上がっていることを期待します。

>59
何号室？

>61
二期分が下がる、つまり下層階より安いってことは、あり得るのでしょうか？

>>62さん
35階の価格がわかればその上も想像できますので、35階の角部屋4部屋の価格を知りたいです。
ご存知でしたら教えて頂けないでしょうか。
宜しくお願いします。

62さんではないですが。
34階西北角6558万、南西角7698万、東角6498万、33階南東角6388万。ちなみに南東角34階は次期分譲。

＞63さん
ありえるかありえないか、で言ったらありえるんじゃないでしょうか。
売れ行き次第です。

既契約者としては、あんまり安く売らないで欲しいと思う一方で売れ残りは避けて欲しいので非常識な高値もやめてね、という感じ。

共用施設が充実しており、便利な反面メンテナンスにこすとがかかりそうですね。
コストがかかる設備としてエレベーターが9基、機械式駐車場が222台にも引っかかります。
世帯数が多いのでスケールメリットで解消できれば良いのですが、タワーマンションの
修繕費も高額になるんですよね。長期修繕計画を確認しなければいけませんね。

長期修繕計画を確認致しました。
全体と共用部分とあるので、計算が面倒ですが、
まあ普通のタワーマンションと同じ上がり方です。
修繕費は最高4.5倍になると考えておいた方が安心です。

住居と共用でした。

修繕費は、だいたい計画通りに行くもんですかね？
計画に対して増える方は色々想像できるけど、減る方向なんてあるもんでしょうか？

地域一番の魅力を維持する為に、管理費.修繕費ともに高めに設定していると言われました。発足した管理組合が努力し、住民も協力すれば、削減は可能かもしれません。ただ、お金が足りなるのは問題ですし、一度下げたものを上げるのは難しいと思います。
よって修繕費等が減る可能性は低いのではないでしょうか。

段階的値上げや定期的な一時金徴収は未納問題を引き起こす元になるから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。マンションって運命共同体だから、未納があると他人事では済まされない。

それから計画通りに管理組合が値上げをしな邸内ケースもあったりするらしい。そうなると積み立て不足で、リセールは厳しくなる。

小杉の三井のタワマンでは、入居後数年で管理組合が定額積み立てに移行したってのが週刊ダイヤモンドで記事として取り上げられていた。そういうのもフィードバックせずに、破綻するリスクのある長期修繕計画で後のことは知ったこっちゃないって売る側の態度ってどうなんだろう。

３・１１のとき乾式壁は結構あちこちで壊れている。自然災害は計画できないってことで長期修繕計画では考慮されていない。計画通りにはいかない可能性大。

＞71さん
修繕積立金が減ることはまず無いでしょうね。
仮に余裕があっても、いざというときに積み立て不足にならないようよほど管理組合が無能でなければ減らすことはないです。

賃貸オーナーばかりの小規模なマンションとかで目先の利益優先で先のことは知ったことなし、という入居者ばかりだと計画通りに値上げできず後で困るケースもあるようですが、ここはそういう投資対象として考えている人は少ないでしょうから、計画通りに上げていくことになると思います。
十数年ごとに一時金を徴収するA案も試算表に入っていたと思いますがこれは論外ですね。

73 74ってコピペ？

＞76
ほんとだね。あちこちに同じ話を貼って回るなんて暇だよね。
でも、ある意味、一生に数度の大きな取引でデメリットに目が行かなくなりがちな契約者に冷静に考えるきっかけを与えてくれていると感謝しないといけないかもしれないね。
修繕積立金の話は入居後、自分たちの問題として避けて通れないから、あまりに楽観的・悲観的な極端な話は無視するとしても真面目に考えておく方がいいと思う。

長期修繕計画って引渡し後には、管理組合が継承して運用することになる。販売時に売主が作成して説明してくれるから、そのままでうまくいくかのような印象を与えちゃうんだよね。実際にちゃんと運用できるかは管理組合次第だけど、分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かも分からないロシアンルーレットのようなもの。

あと、３０年目以降にエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えている。ただこれって、当初の長期修繕計画に含まれていない。計画以上の値上げになるのは必至。

修繕費といえば、スタンプラリー10万円引きだけど
値引いた修繕費はちゃんと三井が補填するらしい。
良かった。

＞78
エレベーターと機械式駐車場は含まれているよ。
たしかに配水管は含まれていないようだけど、想定される大規模修繕項目として記載されてます。

ここは一応、契約者しか書き込めないルールになっている住民板なので資料はお持ちだと思いますが、長期修繕計画表を確認されることをオススメします。

でもまぁ、実際にちゃんと運用できるかは管理組合次第ってのは同感です。
修繕積立金だけでなく管理費も削減努力しないと駐車場やトランクルームの利用率など甘い見積もりが散見されるのでまずいでしょうね。
甘い見積もりはここに限った話ではないと思うし、実際、今の住まいで入居からしばらくの管理組合の取り組みを見ていてそう実感しています。（今の住まいの管理組合はかなりいい働きをしていると思うのですが、管理費削減、修繕積立金の積み上げに熱心です）

>80

ここ検討板だよ。

竪排水管を除く専有部分の配管は住民が管理、修繕することになってるけど、実家のマンションでは住民任せにしておくとちゃんと修繕しないで水漏れ事故を起して階下に迷惑をかけるのが続出になるかもってことで、専有部分の配管も管理組合で修繕することになった。そのために積立金アップ。

＞81
ほんとだ。すみません。

>79

販売価格に転嫁されててる訳だから、お得というわけじゃないでしょ。

修繕積立といえば、引渡時に集める一時金だけでもペイオフ対象となる一千万円を超える。一つの銀行にまとめて預金だと、破綻したときにはアウト。どうやって管理するかも確認しないと。

>84
元が上乗せされているのは重々承知です。
ただ、積み立てが少ない状態から居住が始まるのが不安だったので。

ラリー不参加の購入者のお金を、ラリー参加者に移してるってだけ。入居後住民同士に禍根を残すやり方してどうしてするんだろう。

遺恨は残さないだろう。スタンプラリー対象の一期契約者は、売れ具合とか見ずに買う判断をしなければならない訳だし、二期以降はもしかしたら値引きもあるのかもしれないと考えると、スタンプラリーはむしろ平等にするための親切なシステムだと思った。
もちろん、三井としては一期で契約させるための作戦だろうけど、たかが10万円。それだけに釣られて買うことを決断する人なんて、まずいない。
最初は5回も通うのは面倒…って思ったけど、なんだかんだですぐ5回になったよ。セミナーとかもオーナースタイリング以外は出たことないけど。

今週のスーモにこちらの物件の蓄電池が紹介されてましたね！蓄電池だから、一定期間毎に交換が必要ですが、その費用は修繕積立金に含まれるんですかね？

蓄電池は寿命が10年なので
10年経ったとき今後継続するかどうするかはその時検討して、継続なら修繕費とは別にお金を徴収、と重説で聞いたような。
今手元に書面がないので違ってたらすみません。

この物件は再来年の3月竣工ですよね？
武蔵小杉のプラウドタワーは同時期竣工ですでに外観が完成しているのに、この物件はまだ1階もできていないようです。
毎日早朝から夜遅くまで作業しているようですが、本当に完成するのでしょうか？
以前、水が出て夜間工事を行っているとの投稿がありましたが、地盤か何か問題があって遅れているのではと気になっています。

＞91
竣工時期は2015.3中旬ですから、2015.1下の武蔵小杉のプラウドとは2.5ヶ月の違いがあります。
更にここは低中層の引渡しは2015.3下ですが上層階の引渡し時期は2015.5下とずらすことが公表されており、工期にあまり余裕が無いのは事実だろうと推測されます。

でもまぁ、基礎工事は終わって3階部分まで進んでいるようなので、
躯体工事はざっくりですが週に１フロア積みあがっていくと考えると、
大体来年の今頃は最上階までは積みあがって下層階から順次内装工事が進捗中というスケジュールだと思います。


週に1フロアというペースは実際にはもう少し速いとと思います。
さくっと検索しただけでも1フロア3日とか4日とか出てきます。
営業日ベースで考えてちょっと余裕を見て週に1フロアって感じかと。
今の住まい＆今の住まいのお向かいのマンションを見てても基礎以降の進捗は早かったですよ。
そんなに厳密に記録とってませんでしたが週に1.5フロアくらいづつ積みあがっていく積み木のようでした。

第一期三次の状況ってどうなんですかね？

蓄電池って１０年ももたないでしょ。会社でサーバーの管理してるけどUPS（無停電電源）のバッテリの保証は２年。あと、蓄電池って充電してる状態だと残量が正しく分からないんで、２年以上経過しているバッテリだと停電のときいきなり落ちてくれたりする。

蓄電池の使用は詳しいことが書いてあるとこを見つけました。
まさにここの事例紹介です。
http://www.itmedia.co.jp/smartjapan/articles/1309/13/news042.html


あと、UPSの保証2年って私の感覚ではだいぶ短い。
当然そういう製品もたくさんあるんだけど個人用もしくは小規模企業向けかな、って印象で
大規模企業向け・ミッションクリティカル用途とかだと10年保証は結構普通にある。

一応、住居用ということで10年保証のスペックのようだし
繰り返し充放電数から算出しているようなのでそれなりに根拠はあるようです。

あと、重要事項説明の際に え？ と思った点としては
安全性確保のため10年を経過すると自動的に停止するという自爆機能？があるところ。
だましだまし長く使おう、というのはダメらしいです。

停止後の扱い(更新や廃棄)については住宅部会（＝管理組合）の負担となっているので
一応、修繕計画には組み込まれているのかなぁ？と思っていますが誰か確認してくれると嬉しいところ。

突貫工事になりませんように

似たようなのに、太陽電池による共用部電力をまかなうことを謳う近所のマンションも、10年過ぎには交換を迫られるわけで。。。ランニングコストはメリットに見合ってるのか疑問になっちゃいませんかねぇ・・・

プラウドは最上階までできてるんだね、逆にこれから1年以上も何してんだろ

明日から一期三次だね。
また抽選落ちした人が中心かな。

今回は16戸販売ですね。売れ行きはどうなんでしょうね？

350→39→16 ってこと？
おいおい、大丈夫なの？

でも、一期一次販売以降は広告も打ってないし、まだ一応抽選みたいだから、見込み客が集まっている方なんじゃないですか？
年明けに新しいモデルルームができたら、大々的なキャンペーンをして、二期をやるのでは？

>95

長期修繕計画は共用部分だけ。専有部分については各戸もちだから、他も含めて設備の更新やリフォーム費用は考えておかないと。

＞104さん
一般論は分かってますよ。

一般論とは「停止後の扱い(更新や廃棄)については住宅部会（＝管理組合）の負担」というのは明確に違いますね。
専有部設備だけど管理組合負担と明確に決まっているのだから。

じゃぁそれを見込んだ修繕計画になってるのか否か？ってところがポイントなので、その点について一般論ではなく具体的にご存知でしたら情報提供お願いします。

>96

小杉のプラウドタワーで、クラックの入ったプレキャストのコンクリートを使っちゃったってのって恐らく突貫工事だからでしょ。ここの施工も同じ清水。同じことやりかねない。

ほんとだ、1期3次のスケジュール公表されてる。
今回も今日(木曜)スケジュール公表して土曜の午前締め切りって、、、
事前の意向のヒアリングとか競争率フィードバックとか営業トークとかで希望は散らすだろうから
まぁ完全に出来レースだよね。

公表されている情報と手元の1期1次の価格表からすると今回確実に南西角の35～42F住戸が2戸含まれていると思うんだけど、どうだろう？
最多販売価格帯から他の方角の角部屋も含まれてると思われ。。やっぱり角部屋って人気なんだね。
1期2次でどこまで対象住戸に角部屋があったのか分からないんですが低層お見合い角部屋以外はほとんど残りなさそう。

モデルルームに行って直接聞けば分かるような気もするけど
1期1次契約者としてはあんまり今、行く用事もないし順調な売れ行きであることを祈るばかりです。
658住戸中405戸が1ヶ月程度で売れてれば順調だと思うけどね。

>107
南西角は37階と42階が、今回の販売に出ていると思います。

確かに、北側と角部屋は人気ですね。

公式HPの販売住戸一覧で、部屋と価格が見れますよ！
このページって、一期二次のときにはありませんでしたよね？

>110
ありましたよ。

＞110
あ、ほんとですねー。
販売住戸一覧？？？？となってしまい、どこにあるのか分かりませんでしたがやっと分かりました。

今となっては見ることが出来ませんが、一期二次にもあったようです。（個人的に画面キャプチャしてたのでリンク元だけ確認できました）

年明けには、プラウドシティ新川崎とシティタワー武蔵小杉の価格発表がありますよね。両方とも高値だと言われているので、ここに良い効果があるといいなぁ、なんて思います。

>107
一期二次分が全部売れていたとしても 340+39 でまだ379戸じゃないの？
今回の16戸が全部売れたしても 395戸かな。
これからチラシ打ってもそんなに新しい人が集まるとは思えないが。
やはり二期から値引きかな。

一期二次は一期の落選者救済目的の販売だけど、三次は新規客への小出し販売でしょ。

二期として売り出すにはまとまった見込み客が集まってないってこと。

契約者にとっては冷や冷やだろうね。完成在庫になったら、入居者にもデメリットがあるわけだし。

一期三次も落選者のため。
角部屋の売り出しが多いのはそのため。

救済のための販売で落選者出してるのなら三井のやり方に問題があるね。その救済の三次でも落とす人作り出すのかな。そして、エンドレスに続くだったりして。

＞114
一期一次は350戸でしょ。
過去の書き込みで誰かが言ってたのを信じるとそのうち10戸は登録見送りで先着順住戸になっていたようだけど2,3日で残り5戸になっていたとのこと。
107の計算の405戸でも114の計算の395戸でも誰かが書いてたことを信じて400戸でもいいよ。約400戸ってことでだいたい同じ。

実際どうなのかわかんない情報で妄想を繰り広げるのって話題としては盛り上がるね。
ここの過去スレッドみても坪単価300だの武蔵小杉より高いだのこんなんじゃ売れないだのと根拠無しの不毛な議論が繰り広げられていたのと同じ。
実際はぜんぜん違ったし。

第一期一次の先着順がまだ残っているとしたら、公式HPに載せるものじゃないの？

坪単価300をネタとしてスルーしてない人がいたとは

年末のいまの時期に二期とか始めても連休で業務止まるから大々的にしてないだけでは?
今週の首都圏版スーモにも広告載ってなかったですし。
なんだかんだで年が明けたらさっさと売ってしまう気がします。

ネタとしてスルーしなきゃいけない程度の不確かな情報の方が盛り上がるってこと
売れてない、売れ残るってのもネタだといいね

一期の結果は、概ね予想通り。
駅近の不動産の場合は一期の結果が資産価値に比例する場合が多い。
主に評価できるのは駅に近いのと最新の設備。
価格は新川崎の現状を考えるとほぼ適切と判断できる。
都市計画的には短期での上昇はないと思われるが
長期的には貨物線跡地の計画次第だが、可能性は残っている。
南武線沿いの価値で考えれば川崎、武蔵小杉、武蔵溝ノ口などに
短期投資が集まっているがオリンピック誘致以降は高止まり感もでてきて
そろそろ短期売り抜けがやりにくくなってきた。
極端な例では豊洲もそうだが、
本来の投資物件の価値はそこに住む住民の総意で作られるのが理想。
川崎市の行政と鉄道会社の思惑に左右されるが
地域住民の暮らし向上に役立つ不動産が一番価値が高い。
その意味でもＪＲの利便性（駅ビル）ができたとき、価値は変るが
投資家として先を読むのが難しい物件でもある。
但し狭い部屋では賃貸物件としての価値は高いと判断した。

カシマダモール（？）の入居状況はなにかニュース有りますか？

>124
要するに買ってから心配になってきたってこと？

ディスる以外の話題もなく平和だな

ツインタワーから見た建設地です。
左が新川崎、右が鹿島田方面です。
検討の参考にでもしてください。

>128
写真ありがとうございます。
なんか形がハッキリわかりますね。
これで、何階部分になるのでしょうか？

何時頃の写真でしょう？エクラスの南東部屋みたいに午前中はほぼ日陰になるんでしょうか？

想像以上に影ですなぁ…

時間は11時台です。撮影した階数は会社が特定されるので控えさせてください。

ここ、ツインタワーにお勤めの方々の社宅となりそう。

ツインタワー企業向け賃貸需要もあるんじゃない。

11時でこうですか。
考えてしまいますね。

周辺住民にとっては迷惑だな。

>132
書き方が悪くてごめんなさい。
写した場所の階数ではなくて、パークタワー新川崎の何階部分になるのでしょうか？まだ、基礎の部分ですかね？

何回がこの時間に現地を歩きましたが、晴れてる日は、こんなに影で暗い感じではなかったですよ。ビルの照り返しの光もあるので、写真のイメージ程暗くなかったです。

>>128さん
写真はすごく参考になります。
いまの写真で明るい角部屋部分を南として、高層階の東か西の角部屋を検討していますがあまりの暗さに愕然としています。
誠に恐縮ですが、次回晴れた日に窓の外を覗いていただき東側および西側の角部屋部分が何時～何時まで明るいか教えて頂けないでしょうか。
お忙しいところ恐縮ですが宜しくお願いします。

私も写真を見て驚きました。
時期以降での購入を考えていますが、どの部屋を買ってもツインタワーの陰になって日当たりはほとんど期待できない状況ですね。
値段的には決して安くないのに最新の価格表を見るとかなりの部屋が販売済になっています。
何かの本で「販売状況が悪い場合、見栄えが悪いので売れてなくても販売済とし、お客さんから問い合わせがあると希望を聞き取り『この部屋が空きそうです。』と勧めるケースもある。」と読んだことを思いだしましたが、そんなことは実際にあるのでしょうか？

日当たりが気になるならツインタワーより高い階層を検討してみては?
ここは利便性＞日当たり の契約者が多そう。

実際にお昼頃に、現地に足を運んだ方が良いと思います。
カメラによって、明るさは全然違く写るので。
高い買い物ですので、自分の足で現地に行った方が後悔しないですよ。

2,3階辺りでしょうか。既に日が陰ってしまったので参考にはならないかと思いますが1630頃の画像です。
本日はたまたまツインタワーで仕事でしたが、普段は別の場所におりますのでお役にたてるのはしばらく出来ません。
ご容赦ください。
検討者のかたの判断材料の1つとして参考になれば幸いです。

>142
ありがとうございます。
やっと2.3階まで出来たのですね！
これから楽しみです。
一つお聞きしたいのですが、実際に自分の目でみた影の感じと、写真の影の暗い感じは同じすか？

近くに住んでますが、夏は影ほとんど気になりませんよ。冬のこの時期は、確かに影は伸びますが、お昼を過ぎれば日は西に傾くので、西日がきついくらいです。

結構暗くなってしまうんだな、というのが率直な感想です。
どなたかも仰られてましたが時間を変えて何度か現地を確認し十分納得した上で
ご購入検討ください。
あまりうまく撮れてませんがツインタワーとの距離感参考として最後の画像をアップします。

>142さん、写真ありがとうございます。
そちらから、東京の夜景はきれいに見えますか？
多摩川の花火が見えると聞きましたが、大きく見えるのでしょうか？

うちも、利便性＞日当たりです。部屋の中に日が入ることにはこだわっていません。今は冬なので太陽はありがたく感じるかもしれませんが、最近の暑すぎる夏はむしろ日陰が助かるかも。あっ、夏は影の長さ違うかもしれませんね。

北側と東側は東京方面、スカイツリーまで見えますが、ちょっと遠いよな。。。
多摩川の花火見えます。Riseのタワーに反射してる様子も。横浜、鶴見のも見えます(屋上なら)よ。一番近いのは、慶応の矢上祭の花火かな。。

写真の右下の広い空間が、3階の一番広い店舗な気がする。

今日の3次の抽選状況を、知っている方がいらっしゃったら倍率等を教えて下さい。よろしくお願いします。

商談してる方が結構居ましたね。

夜景はなかなか綺麗ですよ。
非常に分かりづらいですが真ん中奥オレンジ色のものが東京タワーでその左側ちょっと先にスカイツリーも見えました。
これでほんとに最後の画像です。。

>152
ご親切にありがとうございます！
夜の現地は知らないので、とても、参考になりました。
ありがとうございます！

あまり参考にはならんと思うが。
写真のアップはご苦労さん。

>152
ありがとうございます。
東京の夜景は「遠～～くにみえる」って感じですね。
参考になりました。

〉152さん
契約済ですが現地が気になるのでとても参考になりました。
何枚もアップしていただきありがとうございます。

夜景は、小杉が見える方向だとまた違って綺麗かもしれないですね。

住民板覗いたら管理費＋修繕積立金（85㎡換算）が高いとの書き込みがありました。
タワーマンションだと、最初安くてもこのくらいのペースで上がるのが普通なのでしょうか。
5～9年　4万弱
10年～14年　5万弱
15年～19年　6.5万前後
最近マンション購入を検討し始めたばかりで、維持費のことを考えていなかったもので・・・。
相場（特にタワーマンション）などお分かりの方は教えて頂けないでしょうか。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57719/
参考まで。

>157さん
何件か検討しましたが、タワーはこれくらいするところが多いかと思います。
築年数の長いタワーはまだないので、最終的にどれくらいになるのかは未知数かと。

逆に小規模マンションで住民の少ないところは、一人当たりの負担が大きくなることも考えられます。
敷地が広いマンションだと固定資産税が気になったり・・・

維持費は結構悩みますよね。

＞157さん
この物件の管理費と修繕積立金について考察されているページがあります。
長いのですが実際に管理組合理事をやったりしている方のようなので色々参考になるかと。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11664523370.html

管理費は基本変わらない前提ですが、
売りやすくするため安めに見積もられていて実際に住み始めてから収支が合わずに増額が必要になったり管理サービスを見直さなければいけなかったりするのであくまで参考です。
あんまり安すぎる設定の物件は怪しい(売るほうは売りやすいけど買って住む住民が苦労しやすい)と思ったほうがいいです。
この物件は逆にちょっと高めに設定されている感じで、実際に住民が住み始めてから減額交渉を受けることを想定して、後で値引きしても採算があうようちょっと高めに設定したのかなという印象です。

実際に分譲マンションを購入したことが無いと分かりにくいかもしれませんが、
管理組合＝所有者（要するに住民自身）の組合
管理会社＝管理組合から委託を受けて管理サービスを提供する会社
です。

住民が毎月払う管理費は、無条件に管理会社に全額渡すものではなく、管理組合の収入になります。
この収入を管理組合が決めた予算に従って管理会社や税金、電気料金の支払い、物品の購入などに使います。
収支を合わせるのは管理組合＝住民自身の責任なので、
足りなければ管理費を上げるか、支出を減らすか、住民自身で決めることになります。

修繕積立金も理屈は同じですが、
最初の安い金額では収支が合わなくなるのは明らかなので数年毎に上げる計画にしておくのは一般的で、金額もこんなものだと思いますよ。