ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵 【旧称：千鳥ヶ淵プロジェクト(仮称)（三菱）】

賃貸は恐らく地所の賃貸部門がリースでやるのでしょうね。パークハウス赤坂新坂のように。

まさか、こんな物件にグランなんて付けないだろうな（笑）

いっそ隣の千鳥ヶ淵ハウスのように全部賃貸にした方が良いと思います。私が以前買ったマンションは半数が地権者住戸で最上階に地権者が住んでいましたが、管理会社は頭が上がらず言いなりでした。入口は一緒でしたがエレベーターは別でした。地権者の意識は全て自分のマンションという感覚でした。二度とこのようなマンションは買いたくないと2年足らずで売却しました。

わかります。私もワンフロア２戸に１台のEVに惹かれて今のマンションに住んだのに
最上階（３３階）が地権者かつ住民代表、障害者を受け入れる何かをされているようで
EVが常に33Fまであがっていく、なおかつ乗り降りに時間がかかる人たちで
ほぼ1日EV独占状態ですが、誰もっ文句言えません。
私は賃貸でよかったですが、早く引っ越したいです。

三創と言う会社は、不動産業、飲食店を経営してるようですね。
地所が組む相手ですから、まあ、心配はないでしょうが。
ただ、かなりの部屋が賃貸となると、販売住戸は抽選必死。
もうほとんどは、すでに内々に縁故販売されてるのではないでしょうか？
MRには私も行きますが、これじゃ期待も半減です。
三番町グランの抽選にも漏れて、ここに期待していたのに、がっかりしました。
別の番町のマンションを探します。

このマンション、エレベーターは業務用を含めて４基もあります。
管理費が高そうですね。。。

１階から５階の賃貸用の部屋と、６階以上の分譲される部屋では、仕様がかなり違うようですね。

三創なんて聞いた事ないです。パークハウス赤坂新坂の地権者は薬の三共でしたから良心的で安心でしたが。ここは完全に三井に負けました。比較の対象にすらなりません。混在は避けるべきでした。やっぱりパークマンションがいいです。議決権を放棄しても千鳥ヶ淵に住みたい人が買えばいいと思います。

経常利益トップの三菱地所と売上高トップの三井不動産ですがマンション事業に関しては三井に軍配が上がります。グランなんて大した事ない印象を与えてしまいました。やはりパークマンションは揺るぎないです。ここは等価交換にこだわり失敗作と言わざるを得ません。どこのマンションにも地権者住戸はありますがここは多すぎます。パークマンション千鳥ヶ淵に対抗、追随など本気で考えているのでしょうか？

悲惨やね。ここ。分譲比率30%以下で。パーマン追随なんて100年ぐらいかかるね（笑）
いつからMR公開かな。隠密での販売はできないからね。一応汚点を残す物件として現物みておかんとな。

8/24からのようですよ。

>>123さん
思わず笑ってしまいました。私もMRは見に行きます。

管理費30万くらいでもいいので、変な人が住まないようにしてほしいです。
賃貸だと月300万くらい大丈夫ですが、会社名義で変な人が入ってくるんですよね。

どういう人がはいってくるかを過敏にきにするような人はここやめておいたほうがいいよ。パーマンみたいに億以上でそれなりの人（地位等）で構成されるマンションがいいって。あせってこれにする必然性なんて、ないでしょ！

法人名義の役員社宅とかですね。この立地だと六本木ヒルズとは違って少ないように思いますが。賃貸も地所さんでしょうから

＞127
賢明なご意見だと思います。パークマンション千鳥ヶ淵にも賃貸はありますが極々僅かです。ここは多過ぎますね。隣が賃貸で二年毎に代わったり同じフロアに変な人がいたらとか考えながら住むのはストレスになります。

先日まで代官山の某物件にいましたが、芸能人やら変な人が多く一ヶ月で引っ越しました。

この立地と環境を一年前から期待して楽しみにしていたのですが。ここ以外の番町はグランしかないですが天井が低いのとトランクルームが少ないので止めました。港区のパークマンション六本木の斜め前でプラウド氷川町の隣の角地が今コインパーキングですが檜町公園に近くて環境がいいと思います。いずれマンションになるそうです。千鳥ヶ淵に匹敵できるのはこの場所かブラウド南麻布しかありませんが完売の為キャンセル待ちをするしかないです。

1Fから5Fで何戸になるのでしょうか？

↑２０戸

しかし、三菱は非常に強気ですね。
分譲される戸数が少なく、以前からの問い合わせや予約（？）のお客で、すぐに完売するだろうと自信を持っていました。

133さん
有難うございます。

まだ正式発表された訳ではありませんがここを止めてグランの残りにするのも嫌なのでマンション探しは暫く休止します。

6F以上で幾つかある地権者住戸は混在なのですか？それともフロアごとですか？エレベーターは別でしょうか？

地権者住戸は何戸になるのですか？モデルルームは本当に８／２４にOpenするのですか？

>>120
そんな事は当然です。

販売会場で確認要だが、70平米台しか分譲がないとなると（検討）苦しいかな。１００ぐらいあると考えてもいいかも。

245さん
まさか70m2だけと言う事はないと思います。いくら何でもそれはないかと思います。公式発表で全て明らかにするかですよね。

議決権を優先するか立地と環境、桜を優先するか迷います。

議決権なんかより、騒音、大通り・高速道路の方がはるかに
問題なのではないかと思うけど、とりあえず、買えるのであれば、
買っておけば？

住んでみて期待はずれであれば、売ればよい。大幅に売値が下がって
悲惨になることもないでしょうし、万が一、大幅に下がっても、
痛くもかゆくもない人ばかりでしょ？

てか、販売戸数20戸って本当なの？

公式発表を待ちましょう。

正式なパンフが送られてきました。部屋は５タイプです、

え？　たったの５タイプ？　代表間取りのことですよね。

そんなものでしょうね。リスクは多い物件ですがMRは楽しみです。

正式なパンフが送られて来ました。これって余計な事ではありませんか？24日、MR Open前には公式発表されます。がっかりしてる人も楽しみにしてる人もいます。情報を教えたい優越感は分からないでもありませんが、近々判明する事です。

来週早速MR見に行ってきます。パンフだけですがなかなか良さそうですね。後は値段、、、

↑間違えました再来週です。

三創の賃貸は心配ですが、物件としては非常に魅力的。
送られてきたパンフもなかなか好印象です。
５タイプの部屋で、一番小さいのは７０平米台ですが、大きいものは１８０平米．全室、皇居向き。
安い部屋で、坪７００位で、上は坪１０００超えです。

これ以上の物件って、もう存在しないでしょう。

賃貸は結局何戸なの？混在するのかな？

確かに緑道と桜は魅力的、竹中施工も最高です。でも…？ 価格と見合うかですね。議決権はやはり大きな問題です。

三創はこの物件の資産価値を下げてますね。三共なら分かりますが。
>>159 そんな事は断然ないです。

＞158
ここの営業さん？かと推察します。戸数が少ないのですぐ完売かとは思いますが……
やはり評判は気になりますよね。三井VS 三菱。港区の某高層マンションはこのスレッドの評判が良くなくて辞退者が続出しました。三創は癌です。何故、等価交換にしたのか？土地を買い取れなかったのか？甚だ疑問です。議決権を知らない人も気にしない人もいますが問題です。

＞１６３さん、
議決権ですが、専有面積の持ち分割合ではなく、一組合員（二以上の組合員であっても）一議決権と見なすことが出来ませんでしたでしょうか？
議決権内容については、当然、三創と三菱との間で、既に、なされているものと考えますが、もし、議決権が前述の専有面積の持ち分割合だとしたら、163さんが言われるとおり問題でしょうね。この点については、MR見学の際に担当者に事前確認されるのが肝要ではないでしょうか？ また、話が進むようでしたら､重要事項の内容についても事前確認したいですね。
三創は法人のようですが、将来、万一、一括売却や倒産があった時には競売もあり得るわけで、その様なときに近隣諸国の人に落札されかねない、そういうところまで考えなければならない物件ではないでしょうか？

↑ 素晴らしい、的確なご指摘だと思います。

基本的に専有部分の割合でコストを負担するし、議決権も得るのが区分所有法の決まりです。
コスト負担の割に権利が少ないという事はありません。
ただし、50%以上の議決権をもつ人がいたとしても、区分所有者の頭数の賛否の割合も合わせて必要なので、何でも自由に仕切れる訳ではありません。

区分所有法においては総会での議決はすべて区分所有者と議決権の数か基準となっています。それぞれ過半数で決議できるものを普通決議、4分の3以上の賛成が必要なものを特別決議と呼んだりします。
　区分所有者というのは住戸を所有している人の数になりますので全ての住戸を違う人が所有していれば、【住戸の数】=【区分所有者の数】となります。
　しかし１人が数戸の住戸を所有している場合は、これらの住戸の区分所有者の数は1人になります。また夫婦などで1つの住戸の区分所集権を共有しているような場合ももた、区分所有者の数は１人です。
　議決権については、同法第38条で原則として「専有部分の床面積の割合による」と定められています。しかし実際のところは管理規約により「住戸1戸につき1個の議決権」と定めている場合が多く、それに従えば住戸の数そのものが議決権の数になります。

総会での決議が成立するためには、区分所有者および議決権の両方について一定数以上の賛成が必要です。

このうち区分所有者の数は、一人の区分所有者が複数の住戸（区分所有権）を所有する場合や、一つの住戸（専有部分）を複数の者が共有する場合でも、一人として数えます。

これに対して議決権は、原則として、共用部分の持分の割合によります。すなわち専有部分の床面積の割合になります。したがって、一人で複数の住戸（専有部分）を所有する者は、議決権はそれだけ多いことになります。仮に、すべての住戸の床面積が同じ場合には１戸しか所有しない者と比べて、２戸所有する場合は２倍の議決権を持つことになります。

議決権の割合については、規約で別段の定めをすることができます。例えば、床面積の違いを無視して、専有部分１戸に付き１つの議決権とすることができます。

区分所有法では、区分所有者と議決権の両方について一定数以上の賛成を必要にしているのは、どうしてでしょうか。これは、一人の者が多くの住戸（専有部分）を所有している場合、議決権のみで行うと多数の住戸を所有している者の意思で決定されてしまいます。区分所有者の数をからめることにより、区分所有者の多くが賛成しなければ決議できないようになっています。

標準管理規約では、普通決議（過半数で可決）の場合は、議決権のみで決することにしています。特別決議（４分の３又は５分の４）の場合には、組合員（区分所有者）総数及び議決権の両方で決するよう定められています。

大変役立つご発言に、考えさせられることしきりです。
確かに、余分なストレスは回避したいですよね。

166,177,168さん、
164,169です。
＞議決権の割合については、規約で別段の定めをすることができます。例えば、床面積の違いを無視して、専有部分１戸に付き１つの議決権とすることができます。
・・・であれば（これが認められれば）、議決権の問題はクリアできないでしょうか？

>>164さん
>>163です。大変貴重なご意見とアドバイスを有難うございました。

>>170さん
地所に要確認事項ですね。

>170さん
三創と地所で規約および重要事項で取り決めたとしても将来的に履行される保証はありません。三創の都合で一括売却はないとは言えません。現に竣工後数年経ってから一括売却した地権者を見て来ています。一括で購入した会社が又、再販する。その度に中国、韓国の住人が増加します。この例は過半数はありませんでしたが、三創は過半数、恐らく50戸は持分でしょう。安易に考えずに検討した方が賢明かと思います。安い買い物ではありませんから。

ちょっと待って下さい。
専有住戸1戸で議決権1の手続き簡略規約だと
賃貸で沢山の住戸を持つ法人が 得するだけですよ。
区分所有者の頭数の割合で賛否を決める権利を放棄したらダメ。
重要事項で一般的だといわれる一戸てー議決権が説明されていたら、それはこのマンションではあってはならないと事と思わなきゃ。

三創は多いに不安です。大手ではありません。不動産は子から孫へと受け継がれるのが一般的です。今が良ければ良いと言うものではありません。千鳥ヶ淵を販売したい売主の気持は良く解りますが開発部門がもっと交渉できなかったのでしょうか？最悪でも半数でとどめる事はできなかったのでしょうか？

＞164さん
166です
議決権ですが、専有面積の持ち分割合ではなく、一組合員（二以上の組合員であっても）一議決権と見なすことが出来ませんでしたでしょうか？
↓↓
区分所有者の数は、一人の区分所有者が複数の住戸（区分所有権）を所有する場合や、一つの住戸（専有部分）を複数の者が共有する場合でも、一人として数えます。

この事に当てはまります。
ややこしいですね。

↑ 166誤→168正でした。訂正します

＞専有住戸1戸で議決権1
一般的にはこれ。地権者と三菱で既合意済みで、この建設がはじまったと解釈するのが普通。勿論、詳細は売主に確認要ですが。

緑道に面していても少し離れると眺望が変わるような気がします。パークマンション千鳥ヶ淵からは土堤から滝のように流れ落ちる桜が見えましたがここはお濠とその先のビルが中心で桜が今一良く見えないような？東南向きと東向きの違いでしょう。

公式サイトのオープンとリリースが出ました。
公式＝http://www.mecsumai.com/tphg-chidorigafuchi/
リリース＝http://www.mec-r.com/news/2013_0805.pdf
総戸数73戸に対し販売されるのは22戸。溜息ものです。

>>180さん
早速有難うございます。22戸は予想通りですね。もう少し多いかと思ってました。この条件で高過ぎます！

この時点で三菱地所は三井不動産に完全に負けたと言う事です。

高速沿いというだけで、住居としてあり得ないと思うのは、私だけではないはず。
ちなみに、白金の自然園沿いも、高速挟んで緑を望む住居は、安いよ。

意外と間取りショボいな。

ま、高過ぎて手も足も出ないが・・・
皆さん買えないのにMR行くの出来る？
ここは勇気ないな♪

三菱は、そんなのばかりですよ。

ここが森を望むマンションだとすれば、上手くやれば、広尾羽澤は、
森の中にあるマンション（フォーシーズンズのような感じですかね）
を実現できたのに、
http://www.mecsumai.com/tph-hiroo3/concept/index.html
ほとんどの樹木を伐採してしまい、単なる地権者一杯のマンション
になりました。

22戸はもう既に決まっています。MRに行っても無駄です。買えません。ここの営業と思われる人がバークマンション氷川坂のスレで一般売り出しはありませんとレスしてます。如何に三井のバークマンションを意識しているかお分かりでしょう。

これを見ると、三井と三菱どちらが上ですかね？


○綱町パークマンション、次のパークマンション付近
http://latte.la/picture/album/195134/albumkey/j4566qly8w の9枚目
http://goo.gl/maps/EjvgA

○赤坂のパークマンション付近
http://goo.gl/maps/atTBN

○千鳥ヶ淵グラン付近
http://goo.gl/maps/PnNJo

○三番町グラン付近
http://goo.gl/maps/80mOE

○南青山グラン付近
http://latte.la/picture/album/195832/albumkey/4opg3adjeb

経常利益 No.1の三菱地所は売上高 No.1の三井不動産に降伏です。パークマンション千鳥ヶ淵は日本一です。

この物件を「分譲」と言っていいのか？
賃貸が完全にメインだ。

巨大地権者 三創設備＞極小購入者。あり得ない構図です。

でも、魅力ありますねえ。MR行く予定です。

↑ もう予約で一杯ですよ

MRはただ見るだけになりますね。

もしかすると、三創の所有する部屋は、ほとんど（あるいはすべて）三菱系企業で借りて、役員用社宅かセカンドハウスにする可能性も、、、。
そうならば、賃貸に住む住人はまともだと思うけど、、、。
あくまでも勘だけど。
社宅っぽいの嫌、という方もいるかもしれませんが、三菱系企業の取締役か執行役員以上にするとかかもしれません。
完全な想像です。

この単価でパーマンより仕様が落ちるようなら、笑いもんだ。グラン南青山より仕様・設備は断然いいものを期待するが、さて。

三創設備の顔が見えないのです。不動産と飲食店経営。HPもありません。有り得ないです。51戸も獲得なんて。許せないです。
常識では考えられない等価交換です。地所は舐められたもんですね。足元を完全に見られてます。

当初は分譲50位、賃貸23位でした。それが真逆になったのは何故か？三創設備という会社の経営状況を調べる必要があります。
手付金を支払う前に。

日経不動産マーケット情報によると
三菱地所レジデンスは2012年1月、千代田区三番町の三番町ビルを空港施設から取得した。2011年11月には、同じ三番町で飛島建設旧本社ビル跡地も取得した。売り主は、飲食業を手がける三番町ホテル（本社、千代田区）の関連会社だ。いずれもマンション用地として取得している。

取得してるのに何故等価交換？？

ちゃんとした会社ではなさそうな。情報公開すらしておらず。地所もよく取引したね。裏がありそうだ。

202さんの書いてるマーケット情報は以前自分も見たけど、取得したんじゃなくて等価交換したってことでしょ
三創産業は売り主とされてる「三番町ホテル」の不動産部門だよ
三番町ホテルはHPもあって、そこの関連会社のところに三創があるから。

というか、51戸になったのはグラン三番町の土地もまとめてこっちと等価交換したとか

昨晩、ワ－ルドビジネスサテライトの中でここのMSが紹介され、MRの中も放送されてましたね。

WBSを見た方どうでしたか？グラン三番町も三創の土地だったのですか？MRの人は近隣の土地を買ったと言ってましたが？

世の中の中小企業の大半はホームページなんて持ってないですよ。

産経朝刊にも記事がでてるね。
それによると
全73戸のうち今回は22戸が販売対象となる。
とあります。
もしかしたら、地権者を売主、地所を販売代理として今後売り出す可能性もあるのでは。
まあ、私は坪当たり800万なんて、溜め息の世界です。
ここに住む人種は地下鉄なんて利用しないんでしょうね。
駅まで7分なら、庶民マンションなら駅遠いで大騒ぎになるんだけど。笑

うちは朝日ですが載っていません。グランと付けるからには売主は地所だと思います。。三創設備では抵抗あるのでは？地所は等価交換が好きで多いですね。バークマンションは少ないですがね。

朝日に載ってました。

＞210さん
有難うございました。良く見えました。抽選になると言ってましたね。