プレミスト葛西

あと、当初はすごく人気があり賑わっていましたよ。トンデモな予定価格が出るまでは。そこでだいぶふるいにかけられましたね。結果、どれだけ高くても良い部屋を買えるリッチな人と、割高だけど狭くてグロスが抑えられた部屋なら買える人が残った感じです。
残りは70㎡台東向きの5000万オーバーが中心で、駅近とはいえ葛西では割高感がありますので、みなさん踏ん切りが付かず様子見してるのだと思います。妥当な値段と思う方は残った部屋を今のところ選び放題で競合なく買えますよ。

ここの良いところって駅徒歩２分ってくらい?

駅二分以外の良いとこは、エントランスに力をいれてるのと、自走式駐車場かな。あとは一階がコンビニで便利とか。
過去スレ探せば良いとこも悪いとこも詳しく書かれてるよ。

見逃すところでしたが、9/23に物件概要が更新され、第三期一次先着順として3戸が登録受付中となっていました。第一期～第二期先着順は4戸のままです。次の更新予定日は10/3です。

今回はAタイプ14階5690万、Bタイプ14階5110万、2階4490万が売り出されました。見晴らしの良い高層階と最安の2階ということで、これまでの契約状況のトレンドに沿った要望の入り方です。高層階なら東向きでもこの価格を出して良いと判断する方がまだまだいるということでしょうか。

なにはともあれ、高いが一番人気のDタイプ、安くて二番人気のBタイプの完売が目前です。残る人気が伸びないAタイプ、Cタイプの売れ行きを何とか加速させたいところです。

9/23時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは30戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は4戸。第三期先着順は3戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:30戸/56戸 残戸数:26戸/56戸
現時点の成約率:54%

第三期が開始され契約の上積みが見込めそうな状況。今回は登録受付日の当日にいきなり先着順で告知した模様。消費者への公正を期すため受付登録の告知には余裕を持つのが常識。だが今回は登録予定者が確実に買えるよう便宜を図った可能性あり。レジデントプレイスも登録予定者に似たような配慮をしておりどちらも大量の在庫を捌くのに必死だ。残り26部屋の完売に向け手段を選んではいられない。

9/26に物件概要が更新され、第一期～第三期一次先着順は7戸となりました。次の更新予定日は10/3です。

今週頭に売出の3戸が全て売れず、第二期までの先着順4戸と合計で7戸の売れ残り、のように見えますが、よくよく見るとそうではないようです。

第三期一次のAタイプ14階5690万が売れましたが、代わりにCタイプが1戸復活しています。このような復活が過去に何度もあり、ローンキャンセルかと思っていましたが、ひょっとして売れ行きの演出で売れたことにしておいた部屋をこっそり復活させているのでしょうか。

それはさておき、順調に減らしていた先着順が少し積み上がってきました。9月の勢いを引き継いで10月も契約を上積みできるか、次にどのようなキャンペーンを打ち出してくるかに注目です。

9/26時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは30戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は7戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:30戸/56戸 残戸数:26戸/56戸
現時点の成約率:54%

西葛西のレジデントプレイスは第二期１次、2次が続々と売り出されている模様。一方でプレミストは第三期分が早々に先着順合計に繰り込まれ成約数は変動なし。これまでのターゲット層だけでは尻すぼみとなるだろう。アピールの切り口を変えて新たなマーケットを作り出し成約につなげていきたいところだ。

３０７さんのような書き込みが多いですが、購入者なんですか？
それとも検討者なんですかね。
いつも分析されているようですが・・・

購入者でも検討者でもなく
不幸な可哀想な人です。

>>308さん
購入したいんだけど私には高くて買えないので。まぁ毎日ホームページをチェックする暇人ですよ笑

>>308
大和ハウスの営業の方でしょう。

私はこちらの物件購入予定はないのですが近所なので拝見させて戴いております。
>>308さんの分析や批評等を楽しみにしております。

10/3に物件概要が更新されましたが、第一期～第三期一次先着順は7戸のまま変動なしでした。次の更新予定日は10/10です。

売れ行きがまた停滞しそうですが、夏の大キャンペーンの効果が切れたのでしょうか。売上げを再度伸ばすには、今まで以上の見込み客の呼び込みが必要となりそうです。

集客のためには、夏に負けないお得なキャンペーンが必要だと思いますので、予算の許す限りの大盤振る舞いを期待しています。

10/3時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは30戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は7戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:30戸/56戸 残戸数:26戸/56戸
現時点の成約率:54%

レジデントプレイスの第二期は順調に契約が進んでいる模様。一方でプレミストの第三期は少し伸び悩み気味。相場より割高な物件でも地縁など一定数の需要はある。だがプラウドやルネサンスとそのパイを奪い合いこれ以上の大幅な伸びは見込めない。当初の需要以上に売れるためにはそのエリアや物件に他地域の人を惹き付ける人気や魅力があるかが重要。アピールの仕方を工夫してターゲットを広域に拡げていきたいところだ。

この際何かアイデアないか募ってます。

結構いい感じするけど、プレミストシリーズって全て価格が高いですよね。
なにか他社より優れてんの？
それともただ強気な価格設定？わかる人ー？

10/10に物件概要が更新され、第一期～第三期一次先着順は6戸となりました。先週から1戸売れたようです。次の更新予定日は10/17です。

売れたのは角部屋のAタイプ12階5630万で、売れ筋のトレンド通り、高く条件の良い部屋から要望が入るようです。こちらの購入者は資金に十分な余裕のある方が多そうですので、階毎の価格差が小さいことから、多少高くても条件の良い上層階が選ばれているのでしょうか。

また、Cタイプで復活したのは15階5550万の部屋のようです。こちらも何度か復活を繰り返していますが、意外なことにあまり人気がないのでしょうか。中住戸で洋室にエレベーター隣接など不利な点はいくつもあるものの、一応最上階で、今回売れた部屋よりも安い価格です。最上階でエレベーターのモーターの振動が最大の懸念ですが、そこさえクリアすれば最上階にしてはお買い得だと思うのですが、どうでしょうか。

それはさておき、首都圏プレミスト新規訪問キャンペーンが始まりました。大丸の3000円商品券が貰えます。追加のキャンペーンをどんどん打ち出すことで、新たな見込み客をガンガン呼び込みたいところです。

10/11時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは31戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は6戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:31戸/56戸 残戸数:25戸/56戸
現時点の成約率:55%

２週間ぶりに一部屋の成約でゆっくりと売り進めているようだ。掲示板での提言が刺激となったのか広告やホームページでは物件コンセプトを駅2分の利便性の享受に絞り込んだ模様。イメージ図も駅からの近さを強調しコンセプトと整合がとれた見せ方で効果的だ。一方で以前のキャッチコピーは抽象的で中身が無い。「華やぎがある。寛ぎがある。」「街の賑わいを身近にしながら、落ち着きのある環境に抱かれた静かなる地に、華やぎと寛ぎを愉しむ全56邸のレジデンス、誕生。」など電車の音で騒がしく庶民的な駅前の建設地を表すには嘘満載だ。嘘を交えず物件の魅力をストレートに伝える今回のアプローチは地縁以外の需要発掘にもプラスに働く予感。割高な価格を納得させるかは未知数だが今後の起爆剤としたいところだ。

今回の広告をよく見ると若干の嘘が含まれているのを発見。明るい開放感の広がる全戸南東向きとあるが実際には贔屓目に見て東南東だ。正午にはバルコニーに光が鋭角に多少入る程度。潔く東向きと表示すべきだろう。この件では他物件のMRで隣の商談客がプレミストの営業トークを批判するのに遭遇した経験あり。南東向きと言い張りアピールし続ける営業の態度に憤慨し呆れたとのこと。少しばかり南に振れている事は大したメリットではない。客の追及にムキにならず真にアピールすべき事柄に集中したいところだ。

10/18に物件概要が更新され、第一期～第三期一次先着順は6戸のままでした。次の更新予定日は10/24です。

気分一新なのか、ホームページのイメージが少し変わりました。プレミスト葛西が駅前にそびえ立っていますが、葛西駅前のランドマークタワーである19階建てのアトラス葛西やバルコニー正面の病院、その向こうのマンションなどがCG加工で省略されています。開放感の演出のためとはいえ、消費者への誤解を与える広告ではないでしょうか。Googleマップの45度ビューなどで確認が必要でしょう。

なにはともあれ、竣工までの完売には新たな集客が必須ですので、大和ハウス共通だけでなくモデルルーム独自のお得なキャンペーンもどんどん打ち出したいところです。

10/18時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは31戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は6戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:31戸/56戸 残戸数:25戸/56戸
現時点の成約率:55%

競合のルネサンス葛西が残りひと部屋で完売間近。線路脇がネックで竣工後も半年以上残り数戸が売れ残っていたが何とかゴールが見えてきた。これで葛西駅近エリアの新築がプレミストのみになれば検討者に選択肢は無くなり有利に働くはず。一方で周辺エリアでは供給は続いており葛西をあえて選ぶメリットを示せるかが重要。それを明確にして完売を目指していきたいところだ。

あとは年明けからの実物見学で一気に完売に持っていくというイメージ？

駅から近くて便利ですが、その分、人の通行も多くて賑やかでしょうね。
1フロアに4住戸しかないのもいいと思います。
あまりファミリータイプのマンションのように住戸数が多いと朝や夕方など、鉢合わせしますからね。
平置き駐車場も確保できれば、便利かな。

竣工後のほうがメリットデメリットがはっきりして買う買わないを決断しやすいかもしれませんね。周りの建物の開放感or圧迫感、アトラス葛西からの見おろされ具合、東電の鉄塔の具合、陽当たり、窓開けたときと閉めたときの電車の音、エレベーター隣接住戸の音など、気になるところを全てチェックできます。

10/25に物件概要が更新され、第一期～第三期一次先着順は6戸のままでした。次の更新予定日は10/31です。

夏の大キャンペーンの貯金は底をついたのか、販売ペースが落ちてきました。てこ入れには夏並みのお得なキャンペーンが必要だと思うのですが、戸数も少ないので広告宣伝費にまわす予算が限られているのでしょうか。

なにはともあれ、当面は今のキャンペーンで一人でも多くの見込み客をゲットし、販売ペースを底上げしたいところです、

すぐ近くのマンションに低層階と高層階持っています。
先日プレミストの広告が入っていましたがうちのマンションが演出上？消えていて、これは大丈夫なのかな？と心配してしまいました(^^;;
この辺りは駅近くですが人の通行が多く賑やかという感じではないですよ。むしろ、電車の音やアナウンス以外は車もうるさくないし、静かな方だと思います。電車やアナウンス音は低層だとそんなに、というかうちは全く聞こえないぐらい気になりませんが高層の方が音が上がってきてうるさいです。低層は防音壁があるからかなと思っています。電車の音は私は結構すぐ慣れましたよ。
あとは、本当に時々ですが夜中に駅の方で酔っ払いが奇声発している声が聞こえます。交番より向こうの方でなのでプレミストまでは聞こえないかもしれないです。
それより、駅近がとても魅力なのでそういったことは仕方ないし、住んでいても私はあまり気になりません。
大手町から歩いて東京駅にも行けるし、日本橋髙島屋での買い物も荷物持っても苦になりません。
うちからだと、東京駅までドアtoドアで20分ちょっとです。
普段の買い物も24時間スーパー、コンビニ、銀行、本屋、100円ショップもすぐ近くですし。病院にも困りません。
飲食店も山ほどあるし、シマホのとなりでボーリング場やユニクロ、無印良品などが入っている大型ショッピングモールにも行けるイトーヨーカドーのバスは毎時平日で２本、土日で４本出ていますし、スカイツリーやディズニー、成田、羽田にも直通バス。
歩いて行ける公園もありますし、足をのばして葛西臨海公園で過ごす休日は本当に素晴らしく空と海と緑に癒されます。
通勤の方はラッシュが異常な混み方なので大変と思いますが本当に住んでいて幸せだなーと思う便利な場所ですよ。
うちも買い替え考えています。が、眺望がプレミストより私好みな今のマンションも捨てがたいので完成してからまだ残っていたら検討しようと思っています。
長文失礼いたしました。

10/25時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは31戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は6戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:31戸/56戸 残戸数:25戸/56戸
現時点の成約率:55%

ダイワはプレミスト向けに立地の良い土地を高値掴みで仕入れることが多いようだ。そのため早期完売は目指さず立地とそれなりの仕様を武器に相場を無視した強気の価格で売り出す傾向あり。また価格調整も競合より後手にまわり当初の売れ行きは鈍いが立地アピールでコツコツ売上を積み重ねる模様。最後は竣工前後の若干の値引きで売り切るようだ。ここも駅近アピールで高値維持のまま竣工までの完売を目指したいところ。

＞＞３２６さん
近隣情報ありがとうございます。仕事の帰りが遅いのでできるだけ
駅の近くと思ってはいるのですが、駅の近くだとどうしてもうるさいのは
仕方がないのではないかなと思っていたのですが、賑やかではないと聞いて
安心しました。静けさをとるなら駅から離れている方がいいのでしょうがね。
なかなか両者を叶えるのは都内では難しいのかなと思っていました。
お買い物も便利そうだし、休日の過ごし方も充実していそうですね。

とりあえず現地確認したほうがいいですね。
人によって感じかたは違いますし。
電車がうるさいのは確かですが、音に慣れるかどうかはその人次第かな。
高層階ほど音が聞こえるとはよく言われますが、出来上がる前に確認することはできませんし。
まあ駅そばを検討する方はさほど音には神経質ではないと思うので、そこは割り切りですね。

>すぐ近くのマンションに低層階と高層階持っています。
>先日プレミストの広告が入っていましたがうちのマンションが演出上？消えていて、これは>大丈夫なのかな？と心配してしまいました(^^;;

どんなもんか気になったので、プレミストの広告とgoogleアースのキャプチャをとってみました。赤線がプレミストの場所です。
たしかに、奥のタワーマンションが消えてますね。正面ではなく斜めですが、お互い視線がいやかもしれません。
それ以外は高層階なら視界は抜けそうです。
南側に建設中（現在は完成してます）のマンション（11階）が南側11階ぐらいまでの視界を遮りそうです。
駅前にしては割と開けてるほうではないでしょうか。
遮るものがない分電車の音は響きそうですが。。。

11/1に物件概要が更新されましたが、今週は1戸売れたので第一期～第三期一次先着順は残り5戸となりました。次の更新予定日は11/8です。

売れたのはAイプ3階5090万の部屋です。久しぶりに低層階が売れましたが、やはり5000万周辺までの価格低めの部屋か、条件の良い高めの部屋かという売れ行きのトレンドに沿っています。先着順の残りはBタイプ14階5110万、7階4830万、2階4490万、Cタイプ15階5550万、2階4890万です。

また、さすがにこの売れ行きではまずいと判断したのか、来週から独自キャンペーンがスタートします。11/8～12/23の期間の成約者にインテリア購入チケット30万をプレゼントするようです。利用できる会社はダイワグループのデザインアーク限定でそちらにお金を流せるので、ダイワ側としても単純な値引きよりは損失を抑えられそうです。単なる来場プレゼントではMR乞食が殺到するだけなので、前向きな検討者か得するよう方針を変えたのでしょうか。

なにはともあれ、見込み客発掘ではなく、実質値引きに近い方針にシフトしてきたことは真剣な検討者には朗報です。インテリアにお得感を感じる検討者は限定されるかもしれませんが、単純に定価で買うよりは遥かにましでしょう。この施策がどこまで効果を発揮するか、年末までの売れ行きに注目です。

11/1時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは32戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は5戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:32戸/56戸 残戸数:24戸/56戸
現時点の成約率:57%

西葛西では駅北側徒歩1-2分に積水ハウスの西葛西5丁目計画10階建てが計画中。徒歩5分の西葛西小学校そばにはプレシス西葛西計画8階建ても計画中。さらに船堀には三菱の大規模13階建てが立ち上がり駅近マンションの供給合戦は勢いを増している。一方で葛西駅では徒歩6分ほどにスターツが免震マンションを計画している模様。地元デベロッパーの物件とは言え免震はアピールポイント。葛西駅近需要がそちらに流れる可能性もある。そうなる前に葛西駅近の需要を何とか食い尽くしたいところだ。

葛西駅では徒歩6分ほどにスターツが免震マンションを計画している模様って、どの辺りなんですか？

>>333
場所は中葛西４丁目。
建設データバンクの情報を参照。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=18444

332さん
ありがとうございました！！

11月上旬の販売状況および販売価格をまとめました。
販売中および未販売の部屋と値ごろ感を掴むのに活用すべし！

　※先着順が販売中。価格が「----」が未販売。

Aタイプ　北東角住戸　70.31㎡
・1501号室 5740万：第1期：成約
・1401号室 5690万：第3期1次:成約
・1301号室 ----
・1201号室 5630万：第2期：成約
・1101号室 ----
・1001号室 5570万：第1期：成約
・ 901号室 ----
・ 801号室 ----
・ 701号室 ----
・ 601号室 5290万：第1期：成約
・ 501号室 ----
・ 401号室 5170万：第1期：成約
・ 301号室 5090万：第1期：成約
・ 201号室 ----

Bタイプ　東中住戸　65.36㎡
・1502号室 5160万：第1期：成約
・1402号室 5110万：第3期1次：先着順
・1302号室 5080万：第1期：成約
・1202号室 ----
・1102号室 5020万：第1期：成約
・1002号室 4990万：第1期：成約
・ 902号室 ----
・ 802号室 4860万：第1期：成約
・ 702号室 4830万：第2期：先着順
・ 602号室 4790万：第1期：成約
・ 502号室 4760万：第1期：成約
・ 402号室 4710万：第1期：成約
・ 302号室 4590万：第1期：成約
・ 202号室 4490万：第3期1次：先着順

Cタイプ　東中住戸　71.40㎡
・1503号室 5550万：第1期：先着順
・1403号室 ----
・1303号室 ----
・1203号室 ----
・1103号室 ----
・1003号室 5390万：第1期：成約
・ 903号室 ----
・ 803号室 ----
・ 703号室 ----
・ 603号室 5190万：第1期：成約
・ 503号室 ----
・ 403号室 5090万：第1期：成約
・ 303号室 ----
・ 203号室 4890万：第2期：先着順

Dタイプ　南東角住戸　74.64㎡
・1504号室 6790万：第1期：成約
・1404号室 6590万：第1期：成約
・1304号室 6440万：第1期：成約
・1204号室 6290万：第1期：成約
・1104号室 6260万：第1期：成約
・1004号室 6230万：第1期：成約
・ 904号室 6080万：第2期：成約
・ 804号室 5890万：第1期：成約
・ 704号室 5790万：第1期：成約
・ 604号室 5590万：第1期：成約
・ 504号室 5550万：第2期：成約
・ 404号室 5490万：第1期：成約
・ 304号室 5390万：第2期：成約
・ 204号室 ----

こんなわかるのは営業担当？

11/7に物件概要が更新されましたが、今週は2戸売れたので、第一期～第三期一次先着順は残り3戸となりました。また、第三期二次の4戸が本日受付の先着順で売り出されています。次の更新予定日は11/14です。

売れたのはBタイプ14階5110万、2階4490万の部屋で、やはり売れ行きのトレンド通りです。また、新たに売り出されたのはAタイプ7階5410万、13階5660万円、Bタイプ9階4890万円、12階5050万円のようです。今回で葛西価格のBタイプは全て売り出されました。Cタイプは人気が出ませんが、やはりエレベーターが洋室の真横に隣接しているのが嫌われているのでしょうか。

なにはともあれ第三期二次も発表され活気づいてきました。これまでと違い順調に申し込みがはいるか、今後の売れ行きに注目です。

11/7時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸の合計41戸が売り出し済み。そのうち成約済みは34戸。第一期～第三期一次の先着順（売れ残り）は3戸。未売り出しは15戸。
現時点の成約数:34戸/56戸 残戸数:22戸/56戸
現時点の成約率:61%

先着順が2部屋売れ勢いが少し戻ってきたようだ。第三期二次の4部屋は先着順受付日の当日朝にホームページに掲載。今回も購入希望者が確実に買えるよう配慮満載だ。一方で東西線城東エリアの大本命プラウドタワー木場公園が立ち上がった模様。今回はツインタワーのひとつ目で木場公園近くで木場駅徒歩7分の27階建てとのこと。都心勤務で葛西に拘りがないならプラウドの立地一択。かなりの高値が予想されるが低層階で5000万台前半の設定があればブレミストの残り部屋よりお得感がある。それ以上のビックリ価格なら相場高騰で割高価格のプレミストには追い風となる可能性もある。プラウドが本格始動する前に少しでも在庫を捌いておきたいところだ。

>>339
やはりあなたは野村不動産の人間でしたか。
評論家ぶってる割には、大した内容が無かったので何者かと思ってましたが。残念です

売れているところはどんどん売れているようで、最上階は売れ残りがあるのでしょうか？
やっぱり売れるところはどんどん売れちゃうんですね。
だからと言って、焦って契約をするのもちょっと気が進みません、しっかり見定めて決めていきたいところですね。

>>340
何か恨みでもあるのかね？
ライバル会社？
販売状況漏洩していて
Ｃタイプ購入した方は、
何か嫌じゃない？

>>341
Cタイプの最上階が売り出し中みたいですね。物件ホームページに載ってましたよ。

11/15に物件概要が更新されましたが、今週は売り上げなしで、第一期～第三期二次先着順は残り7戸となりました。次の更新予定日は11/21です。

先週売り出された第三期二次4戸がそのまま残っていますが、第二期以降は売り出した部屋がその週では売れずに残るケースが続いています。とりあえず見込みで出しておいて、要望を入れた客が決断するのを待つ戦略でしょうか。 また、ホームページがCタイプを重点的にアピールするように変わりました。やはり売れ行きの偏りに危機感を持っているのでしょうか。

なにはともあれ、残りは簡単には捌けなさそうですので、じっくり腰を据えて頑張りたいところです。

コープのカタログの中に一緒に広告が入っていてビックリしました。今までマンションの広告というか、コープ関連以外のものが配られたことがないので。
場所は良いと思うのですけどね。

11/15時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸の合計41戸が売り出し済み。そのうち成約済みは34戸。第一期～第三期二次の先着順（売れ残り）は7戸。未売り出しは15戸。
現時点の成約数:34戸/56戸 残戸数:22戸/56戸
現時点の成約率:61%

先週の新規売り出し分が一部屋も売れておらずこのマンションの販売方針はよくわからない。一方で東西線城東エリアのもう一つの大本命として住友の江東区東陽二丁目計画が進行中。東陽町の駅近で15階建て。70㎡換算で600戸程度が予想される大規模物件だ。住友だけにお安くはないだろうが仮に5000万前半の部屋が設定されるならプレミスト葛西の残り部屋よりお買い得だろう。葛西にこだわらない予算に余裕のある検討者にとっては住友標準の設備仕様や荒川より都心寄りの立地からその差は明白だ。救いは竣工時期が遅いこと。東陽町の住友は平成28年3月で木場の野村プラウドタワーは平成29年の年明けとだいぶ先だ。来年3月に竣工する強みを活かして葛西の地縁者以外の層にうまくアピールし見込み客を少しでも増やしたいところだ。

>>346
葛西地縁者以外にアピールする
得策をご教示ください。

>>347
一般的な観点では葛西の地理的メリットは都心への距離感に対する物件価格の割安さ。またプレミストのメリットは周知の通り駅近2分の立地。それをどのような切り口でアピールすべきかは現状では難しい所だがそれはこの物件に一番詳しいプレミストスタッフが知恵を絞るべきこと。当方は方向性を示すのみに留めたい。

良くわからんが、葛西にしては高すぎる。
葛西にはそんなに高値の価値なし。周辺住民だからわかる。
暴落したりするから、ぼったくり価格とかはやめてほしい。

都心から下って来る人には割安でも葛西の地元民には高すぎるってことかな。売る方としては、高くても買う人を部屋の数だけ集めれば良いだけなので、割高批判は気にしないだろうけど。

Ｂタイプの間取りはエレベーターの隣なのですね。
エレベーターの隣の部屋というのは、経験がないのですが、
機械の音とかってしないのでしょうか？
玄関からＬＤＫに続く廊下の収納はたくさんあって良いと思うのですが、
ＬＤＫの広さがもう少し合った方が良かったかな？という気がしました。

>>351
エリアが違う野村の物件で営業の方曰く、コンクリートで囲んでいるので本来音は聞こえないと言われていました。
実際に住んでいる訳では無いので聞きかじりです。

週末の「匿名さん」の報告は参考になります。
引き続き、営業報告をお願い致しますね。

11月下旬の販売状況と販売価格をアップデートしました。
販売中および未販売の部屋と値ごろ感を掴むのに活用してください！

　※先着順が販売中。価格が「----」が未販売。

Aタイプ　北東角住戸　70.31㎡
・1501号室 5740万：第1期 　：成約
・1401号室 5690万：第3期1次：成約
・1301号室 5660万：第3期2次：先着順
・1201号室 5630万：第2期 　：成約
・1101号室 ----
・1001号室 5570万：第1期 　：成約
・ 901号室 ----
・ 801号室 ----
・ 701号室 5410万：第3期2次：先着順
・ 601号室 5290万：第1期 　：成約
・ 501号室 ----
・ 401号室 5170万：第1期 　：成約
・ 301号室 5090万：第1期 　：成約
・ 201号室 ----

Bタイプ　東中住戸　65.36㎡
・1502号室 5160万：第1期 　：成約
・1402号室 5110万：第3期1次：成約
・1302号室 5080万：第1期 　：成約
・1202号室 5050万：第3期2次：先着順
・1102号室 5020万：第1期 　：成約
・1002号室 4990万：第1期 　：成約
・ 902号室 4890万：第3期2次：先着順
・ 802号室 4860万：第1期 　：成約
・ 702号室 4830万：第2期 　：先着順
・ 602号室 4790万：第1期 　：成約
・ 502号室 4760万：第1期 　：成約
・ 402号室 4710万：第1期 　：成約
・ 302号室 4590万：第1期 　：成約
・ 202号室 4490万：第3期1次：成約

Cタイプ　東中住戸　71.40㎡
・1503号室 5550万：第1期：先着順
・1403号室 ----
・1303号室 ----
・1203号室 ----
・1103号室 ----
・1003号室 5390万：第1期：成約
・ 903号室 ----
・ 803号室 ----
・ 703号室 ----
・ 603号室 5190万：第1期：成約
・ 503号室 ----
・ 403号室 5090万：第1期：成約
・ 303号室 ----
・ 203号室 4890万：第2期：先着順

Dタイプ　南東角住戸　74.64㎡
・1504号室 6790万：第1期：成約
・1404号室 6590万：第1期：成約
・1304号室 6440万：第1期：成約
・1204号室 6290万：第1期：成約
・1104号室 6260万：第1期：成約
・1004号室 6230万：第1期：成約
・ 904号室 6080万：第2期：成約
・ 804号室 5890万：第1期：成約
・ 704号室 5790万：第1期：成約
・ 604号室 5590万：第1期：成約
・ 504号室 5550万：第2期：成約
・ 404号室 5490万：第1期：成約
・ 304号室 5390万：第2期：成約
・ 204号室 ----

>>358
そうですよね。
有難うございます！

11/21に物件概要が更新されましたが、今週は2戸売れたので、第一期～第三期二次先着順は残り5戸となりました。次の更新予定日は11/28です。

売れたのはBタイプ12階5050万、7階4830万です。先週売れなかったのはローン審査待ちだったのでしょうか。また、先着順の残りはAタイプ13階5660万、7階5410万、Bタイプ9階4890万、Cタイプ2階4890万、15階5550万となりました。これで買いやすい価格帯のBタイプは残り一戸となり、人気の南向き角住戸Dタイプと同じく、タイプ別完売が目前です。

とにもかくにも、今回で5000万以下の比較的お手頃な部屋がほぼなくなります。これからの販売は苦労しそうですので、お得なキャンペーンの追加などジャンジャンお願いしたいところです。

若干間取りに手狭感アリ。
でも駅前レベルの立地だから許せる感じかな。

東西線はいい感じのルートで都内に乗り入れてくれるし、生活がここの条件と一致していればかなり快適な毎日を送れるんじゃないですか。合うか合わないか、でしょうね。

親水四季の道って犬の散歩してる人、多いですかね。

11/21時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸の合計41戸が売り出し済み。そのうち成約済みは36戸。第一期～第三期二次の先着順（売れ残り）は5戸。未売り出しは15戸。
現時点の成約数:36戸/56戸 残戸数:20戸/56戸
現時点の成約率:64%

成約した2部屋のうち第三期二次分は1部屋のみ。要望した検討者も様子見モードに入ったか。一方で競合のルネサンス葛西がやっと完売。3月の駆け込み需要後残り数戸に半年以上かかったが何とか売り切った。周辺エリアでは浦安駅近で線路脇のイニシアが第一期で全31戸の半数余りを販売。順調かと思いきや第二期が続かない。西葛西レジデント第二期の新棟販売も出だしは好調だが最近は勢いが陰り気味。どこも初動以降は苦戦中だ。地縁中心のエリアでは初動が重要。初動の需要は購買意欲が高く高値掴みは織り込み済。だがそれが終わると商品価値やコストパフォーマンスをシビアに見極める層が中心でそこも取り込まなければ完売は遠い。南向きや価格を抑えた部屋が無くなる厳しい状況だが高値掴み感を和らげる説得材料を見つけ様子見客を呼び戻したいところだ。

11/29に物件概要が更新されましたが、今週は売上げ無しで、第一期～第三期二次先着順は残り5戸のままでした。次の更新予定日は12/5です。

前週に引き続いて売り上げを伸ばせるか注視していましたが、残念ながら今週はダメでした、第三期二次の残りはローン審査待ちではないようです。さすがに5660万、5410万クラスの部屋をローン審査ギリギリで買う人はいないということでしょうか。

それはさておき、首都圏プレミスト向けにウィンターご来場キャンペーンが始まりました。本日～12/23までの新規来場者は3000円分のカタログギフトが貰えるようです。キャンペーンを活用して見込み客を増やし、売上げに繋げられるか、今後の動向に注目です。

11/29時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸の合計41戸が売り出し済み。そのうち成約済みは36戸。第一期～第三期二次の先着順（売れ残り）は5戸。未売り出しは15戸。
現時点の成約数:36戸/56戸 残戸数:20戸/56戸
現時点の成約率:64%
成約状況の推移:
成約確認月 05:06:07:08:09:10:11
月別成約数 23:02:00:02:03:01:05
合計成約数 23:25:25:27:30:31:36

今回は少し切り口を変えて成約状況の推移を追加。夏以降少しずつ販売が進みここ数ヶ月の成約数は月平均で3部屋程度。そのペースなら来年3月竣工後の翌4月には8部屋残る計算。月5部屋ペースなら3月中の完売が見えてくる。また11月は5月以降で最多の5部屋が成約。オプション無料キャンペーンの効果が出たか。だがタイプ別売れ行きの極端な偏りや残戸数の価格帯から楽観視はできない。価格改訂や無償オプション大幅増額なら販売数は伸びるがそれはだいぶ先の最終手段。残った部屋を検討者のニーズに合わせて上手く提案し価格の納得感を引き出せるか。まずは12月の推移を見守りたい。

366さんすごい…
そういう風に数字を見ていくと面白いなぁと思ったり！！
結局は年度内が菖蒲っていう風になってくるのかな。
子どもさんがいる人だとどうしても天候とかそういうのに左右されるから
年度内にこだわる人が多くなってきますもんね。
ということで、まだまだお得な感じとかディスカウントという雰囲気では…ナイデスね。

12/6に物件概要が更新されましたが、今週も売上げ無しで、第一期～第三期二次先着順は残り5戸のままでした。次の更新予定日は12/12です。

勢いが少し止まりましたが、ホームページトップにはCタイプの2階、15階が価格付きでバーンと表示されています。やはり不人気のCタイプを強化したいようです。ただ、間取の表示は残り1戸のBタイプと残り11戸のCタイプのみです。残り7戸のAタイプをのせたほうが販売促進になりそうな気がしますが、なにか考えがあるのでしょうか。

何はともあれ、12月はまだ始まったばかりでキャンペーンも続きますので、営業さんも歩合のボーナスでホクホク顔になれるよう気合いを入れ直したいところです。

12/6時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸の合計41戸が売り出し済み。そのうち成約済みは36戸。第一期～第三期二次の先着順（売れ残り）は5戸。未売り出しは15戸。
現時点の成約数:36戸/56戸 残戸数:20戸/56戸
現時点の成約率:64%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,00
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,36

12月の1週目は不発。立地は抜群なのにやはりペースが上がらない。一般的にはマンション購入で重視すべきは立地。資産価値の観点でなるべく都心寄りの駅近を選ぶべきとは昔から言われ続けるセオリー。だが様子見の購入者にとってはやはり一番の制約は価格。葛西では高額の物件だけに資産価値を当てにして高値掴みし売却時にローン残債割れになった場合のダメージは大きい。その不安感を払拭し購入を後押しするためには現状の資産価値の説明だけでは不十分。より納得感の高い説得材料を見つけたいところだ。

>>369
不発ではなく、年末に向けてペース上がらないのは常では？

12/11に物件概要が更新されましたが、今週も売上げ無しで、第一期～第三期二次先着順は残り5戸のままでした。また、第三期三次の3戸が本日受付の先着順で売り出されています。次の更新予定日は12/19です。

先週までの先着順は売れませんてしたが、新たに第三期三次の3戸がお目見えしました。全て人気の無かったCタイプで、5階5140万、7階5230万、9階5290万のようです。Cタイプは階毎の価格差が小さいので、眺望の抜ける高層階のほうがお得感が高いと思うのですが、やはり堅実な資金計画で我慢する方が多いのでしょうか。

それはさておき、年末に向けた追い込みが始まりました。気持ちよくクリスマス、年越しを迎えるためにも、今回の要望者を1人も逃さず全力で契約に漕ぎ着けたいところです。

12月中旬の販売状況と販売価格をアップデートしました。
販売中および未販売の部屋と値ごろ感を掴むのに活用してください！

　※先着順が販売中。価格が「----」が未販売。

Aタイプ　北東角住戸　70.31㎡
・1501号室 5740万：第1期 　：成約
・1401号室 5690万：第3期1次：成約
・1301号室 5660万：第3期2次：先着順
・1201号室 5630万：第2期 　：成約
・1101号室 ----
・1001号室 5570万：第1期 　：成約
・ 901号室 ----
・ 801号室 ----
・ 701号室 5410万：第3期2次：先着順
・ 601号室 5290万：第1期 　：成約
・ 501号室 ----
・ 401号室 5170万：第1期 　：成約
・ 301号室 5090万：第1期 　：成約
・ 201号室 ----

Bタイプ　東中住戸　65.36㎡
・1502号室 5160万：第1期 　：成約
・1402号室 5110万：第3期1次：成約
・1302号室 5080万：第1期 　：成約
・1202号室 5050万：第3期2次：成約
・1102号室 5020万：第1期 　：成約
・1002号室 4990万：第1期 　：成約
・ 902号室 4890万：第3期2次：先着順
・ 802号室 4860万：第1期 　：成約
・ 702号室 4830万：第2期 　：成約
・ 602号室 4790万：第1期 　：成約
・ 502号室 4760万：第1期 　：成約
・ 402号室 4710万：第1期 　：成約
・ 302号室 4590万：第1期 　：成約
・ 202号室 4490万：第3期1次：成約

Cタイプ　東中住戸　71.40㎡
・1503号室 5550万：第1期 　：先着順
・1403号室 ----
・1303号室 ----
・1203号室 ----
・1103号室 ----
・1003号室 5390万：第1期 　：成約
・ 903号室 5290万：第3期3次：先着順
・ 803号室 ----
・ 703号室 5230万：第3期3次：先着順
・ 603号室 5190万：第1期 　：成約
・ 503号室 5140万：第3期3次：先着順
・ 403号室 5090万：第1期 　：成約
・ 303号室 ----
・ 203号室 4890万：第2期 　：先着順

Dタイプ　南東角住戸　74.64㎡
・1504号室 6790万：第1期：成約
・1404号室 6590万：第1期：成約
・1304号室 6440万：第1期：成約
・1204号室 6290万：第1期：成約
・1104号室 6260万：第1期：成約
・1004号室 6230万：第1期：成約
・ 904号室 6080万：第2期：成約
・ 804号室 5890万：第1期：成約
・ 704号室 5790万：第1期：成約
・ 604号室 5590万：第1期：成約
・ 504号室 5550万：第2期：成約
・ 404号室 5490万：第1期：成約
・ 304号室 5390万：第2期：成約
・ 204号室 ----

　騒音について、近隣住民の方々教えてください。
隣に建っているフィガロ、２４時間営業のワイズマート、車、バイク、電車等々
騒音は結構気になりますか？

12/11時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸、第三期三次は3戸の合計44戸が売り出し済み。そのうち成約済みは36戸。第一期～第三期二次の先着順（売れ残り）は5戸。第三期三次の先着順（新規）は3戸。未売り出しは12戸。
現時点の成約数:36戸/56戸 残戸数:20戸/56戸
現時点の成約率:64%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,00
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,36

12月2週目は新規売り出しが3部屋。要望者への優遇なのか先着順受付の当日に売り出しを公表するのは相変わらず。だが第二期以降に先着順で売り出した部屋はすぐには売れない状況が続く。今回の3部屋ではその状況を変えられるか。今後を占う上で来週の売れ行きに注目だ。

>>373さん

都合により階数特定しませんがアトラス10〜15階のワイズマート側に窓がある間取りに住んでいます。
騒音の件、あくまでも個人的な意見ですが、気になるのは電車の音ぐらい。電車の音は上に向かってくるらしく慣れるまではかなり気になりました。今でも網戸にして窓を開け放したいと思う時もありますがテレビの音や会話を大きな声にしないといけないので閉めたままです。

車、バイクの騒音は全くしません。
フィガロのことはピアノの音とかでしょうか？低層階なので全くわかりません。
フィガロの前の道を歩いたり、立ち止まって掲示物見ていたこともありますが何の音もしませんでした。

あと、ワイズマートかはわかりませんが深夜早朝に時々トラックの？荷物下ろす時の？開け閉めは聞こえる場合もありますが、寝ているのを起こされるほどではありません。

現地に来られればわかると思いますが
駅近くといっても環七側とは全く違い人通りも車もそんなに多くはないです。実際住んでいて、電車の音はするくせに、うちって静かな環境だわ〜と勘違いする時もあるくらいです(^^;;

ちなみに同じアトラス低層階にもオフィスとして利用している部屋がありますがこちらは逆に電車の音が気になりません。不思議ですが防音壁があるからかな？と思っております。昼間、仕事をしていて車、バイク、人の声も気になりません。

うちも買い換え迷いましたが今のリビングからの都心の夜景とスカイツリーの眺望がプレミストのリビングでは見られないので断念しました。

買い物便利だし、公園近くだし、東京、大手町、日本橋、銀座等、都心へも近く間取りや価格の条件合えばプレミスト私的にはオススメです。ディズニーリゾート、スカイツリー、成田、羽田へも直通バスがあります。

余談ですが不動産屋によると、アトラスは数年前より中古の価格が上がっているにも関わらず物件が出るとすぐ売れてしまうそうです。先日も久しぶりに4階で74.33で4680万が出ましたが築14年ぐらいなのに結構な金額ですよね。

プレミストは今、15階を作っています。
セブンイレブンが出来たら利用させてもらいます。

74.33㎡で中古価格が4680万だと坪208万程度。物件情報サイトによるとアトラス葛西の新築時は坪160万～220万程度で今から見ると駅近1分の割には非常に割安。だが最近の中古相場は上昇しており駅近の利便性も加味すると強気の価格も頷けるところか。一方でアトラス北西側の低層階中古が昨年から一年以上売れずに広告価格を4180万から3780万まで下げた事例もある。実際に強気の価格で売れるかは部屋の条件次第だろう。プレミストは坪230万～300万程度でこれが最近の新築相場ならアトラス中古が新築時より値上げしてもまだ割安感かある。10年後に葛西の新築相場が坪300万平均程度になればプレミストも割安だったと言われるかもしれない。

アトラス葛西は3,780万まで値下げせざるをえなかったと聞いています。
これからは、駅地下でも条件があわなければ、かなり安くなりますね。。。

　ご近所の奥さまへ
貴重な意見ありがとうございます。
ワイズマート近くで深夜早朝にトラックの荷物下ろす時の音はするんですね・・・
電車の音はやはり気になりますよね～・・・
たぶん、うるさい車やバイクだと音が聞こえるでしょうね～。
ちなみに、アトラス葛西の窓は複層ガラスか二重サッシですか？

葛西で坪３００ってどー考えてもないでしょ。
１００００％ないわ。
葛西なんて坪２００～２４０がいいとこだわ。

>>379
駅前のパチンコ屋潰して財閥系の高層タワー建てれば坪300はあり得ない話ではないな。

一部のサッシ以外は、二重サッシみたいですね。
二重サッシだと音はかなり軽減されるようですね。

モデルルームのLDは二重サッシではなかったので、実際にはどんな感じになるのかな。
使いやすいのでしょうか。

モデルルームの拡張LDは南側がペアガラス、東側が2重サッシでしたね。南側は電車の騒音の影響が少ないからみたいです。

2重サッシだと音はかなり軽減されますよね。ただ、騒音は24時間換気口からも聞こえるらしいので、多少は聞こえるかも。

デメリットは、2つサッシがあると開閉が面倒なことですかね。実際にさわってみて感じました。
あとはモデルルームのLD掃き出し窓には網戸が無かった気がします。電車の騒音防止で窓を開けない生活が前提なんでしょうか？

　線路により近いアトラス葛西は二重サッシなんですかね？？

12/19に物件概要が更新されましたが、今週は1戸売れたので、第一期～第三期三次先着順は残り7戸となりました。また、第三期四次の2戸が本日受付の先着順で売り出されています。次の更新予定日は12/26です。

先週売り出した第三期三次が1戸売れました。売れたのはCタイプ5階5140万のようです。１週間で契約できたのが1戸ということは、残り2戸はローンの本審査待ちでしょうか。また、第三期四次の2戸はAタイプ5階5220万、Cタイプ3階4990万のようです。12月も残ったうちの価格が低めの部屋が売り出されており、トレンド通りの要望の入りかたです。残りの部屋でお手頃な5000万周辺もそろそろ無くなるのでしょうか。

何はともあれ、要望が続々入ったことは良い傾向です。ここで要望だけで終わらせるのではなく、12月分の5戸を全て逃さず契約に漕ぎ着けることができるか、勝負の分かれ目です。

↑　余計なお世話だボケ

>>385
↑ 余計なお世話だ、ボケが❗️

みなさま、大人の対応で変なのはスルーしましょ。
ここから普通の投稿でお願いします。

　少し狭いですよね。

4.5帖、5.0帖、収納少ない、
皆さんはどう思いますか？？


4.5帖に机とベッドは置けないですよね？

狭いですよね。
みんなは机やベット等どんな配置を考えてますか？

平日の毎日？は深夜帯（１時過ぎごろから３０分～１時間？）線路点検か何かですごくうるさい…
あれはなんなんですか？知っている方がいたら教えてください…m(_ _)m

毎日夜中に１時間も線路点検してるんですか。
私も詳しく知りたいです。
知ってる方教えて下さい。

　狭い。

　Cタイプの4.5畳の部屋は
机とベッドを縦に置いても、横に置いても
クロゼットの物を取るためには、ベッドの上を
通らないと行けないんですね。
何かいい方法はありませんか？

線路の夜中の一時間？全く気がつきません。
毎日爆睡しております。なんでしょう？
時間あるとき駅で聞いてみますか。

駅徒歩2分で駅にいけるのも魅力ですが24H営業の
ワイズマートが徒歩30秒ってのはかなり惹かれますね。
24hいつでも使える巨大な冷蔵庫みたいなものですし。
あとコスとパフォーマンス最強の業務スーパー&河内屋が徒歩圏内にあるのがいいですね。

>>394
ワイズマートは今年リニューアルしたばっかりできれいでいいですよね

ただあの入り口付近の歩道の狭さはもう少しなんとかならないものかといつも思ってしまいます。。。

たぶん普通列車と快速列車の切り替え部分のチェックとかだと思うんですけど。
当方７Fの線路沿い（プレミスとよりは離れてますが）に住んでますが、窓閉めててもカタカタカタと金属音が響くんですよね。
人も結構いるので話し声もたまーに聞こえてくる。。。

12/19時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸、第三期三次は3戸、第三期四次は2戸の合計46戸が売り出し済み。そのうち成約済みは37戸。第一期～第三期三次の先着順（売れ残り）は7戸。第三期四次の先着順（新規）は2戸。未売り出しは10戸。
現時点の成約数:37戸/56戸 残戸数:19戸/56戸
現時点の成約率:66%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,01
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,37

予想通りと言うべきか新規分を先着順で優遇しても何故か売れ行きが鈍い。１週目で1部屋売れたのはだいぶ健闘したほうか。とある記事によるとマンション購入で避けるべきことは高値掴み。買った瞬間にローン残債割れになるリスクあり。一方で今年は駅近マンションが売れる傾向がより強まったとのこと。高値掴みや部屋の狭さを割り切って万が一の事態に備えてすぐ売れる換金性の高い物件が好まれているようだ。駅遠物件には冬の時代だが駅近物件には追い風が吹いている。この風にうまく乗っていきたいところ。

その通り。

高値掴み。

ここはかなり高いので、
買った瞬間にローン残債割れになるリスクあり。

４．５帖の部屋は、クロゼットの物を取るためには、ベッドの上を
通らないと行けないんじゃないですか。
仕方ない。

補足だが換金性=資産価値の高さではない。マンションの資産価値はざっくり言えば購入時からの値下がりが少ないこと。一般的には駅近マンションは資産性も換金性も高いが高値掴みの場合は資産性が落ちるのは避けられない。それでも相場高騰の高値物件が売れるのは外国人の投資を除くと相続税対策や贈与税の特例等で親からの資金援助が期待できるから。またローン金利の底値が続くのも大きい。マンション広告の特集では割高マンションでも今の変動金利ならローンが組めるチャンスとのこと。過去に安いマンションを高い金利で買ったのと比べローン支払い額は低くなるとの試算付きだ。だが高額ローンを何とか組む手段としてスタート時点の返済額が低くなるだけで変動金利を選ぶと返済破綻のリスクが高まる。そのリスクヘッジは資産性や換金性の高い駅近物件を選ぶことだが高値掴みの物件が資産価値を保つには将来のエリア相場の上昇が必要不可欠。過去の割安物件の資産価値がこの物件にそのまま当てはまるわけではない。そのリスクをとっていま高値掴みの駅近新築を買うか安い中古や駅遠を選ぶかオリンピック後まで様子見かは悩ましいところ。揺れ動く検討者をうまく説得し高額ローンを決断させるのが営業の腕の見せ所だろう。