ザ・パークハウス湯島龍岡町

ものすごく広いということは、最上階の91平米か117平米のお部屋でしょうか。
そんな部屋でモデルルーム作られても困りますよね。
買う側の身になってみれば、わかることなのに。

いえ、８０Ｇでした。
内廊下も再現してありましたよ。

80Gなら都心にしては多少広めですが、
ものすごく広いというほどでもないのでは？

もりあげていこーよ。

確かに間取りは残念な感じだよね。
内廊下は難しいよね。
でも、間取りにこだわりのない人もいるからね。

本郷台地にのった土地だから、地盤良し。

ここなら毎日、東大の学食が食べられますね(笑)

東大の学食はおいしいらしい！

そろそろ、公式サイトを更新してほしいと思っております。

ＭＲの設備仕様はトイレの床はビニールシート、洗面所の床はタイルと中途半端な感じ。
サッシ高は2000と低く、柱の出っ張り、梁も多くて圧迫感あり。
玄関の位置が悪いので、廊下が無駄に長い
予定価格からすると残念賞。

天井も低いみたいです…

見に行ってみましたが、天井、それほど低いとは感じませんでしたよ。

私も他と比べて天井が低いとは感じませんでした。
梁が出っ張っているのは目に付きましたが。

中層マンションでバルコニーの外壁がタイルではなくて吹き付け。
他にもコストダウンできる所は徹底的にグレード落としている
地所の物件では安普請。

バルコニーの両サイド内側の壁が吹き付けでしたね。
ベージュ系のカラーだったせいか、そんなにチープな印象はありませんでした。
むしろ、洗濯物が干せない事と、小さなベランダに室外機が3台並ぶ圧迫感と、雨水を流す溝がベランダの中央を横切る方が気になりました。

全体としてこの物件の評価はどんな感じなのでしょうか。
イマイチ決め手に欠けるような。。

それでも、モデルルームは人気でしたね。
営業さんも忙しい様で、1時間半しか時間をさいてもらえませんでした。
購入の見込みがないと思われたのかな。。

バルコニー中央を横切ってるのはエアコン室外機の排水溝じゃないのかな。

96さん、ご教示ありがとうございました。

95さん

90分というのは短いのでしょうか。私もだいたいそのくらいでしたが…

グレードが微妙に落とされているみたいですね…
バルコニーの内側が吹き付けって郊外ハ〇コーマンションじゃないんだから(^^;)

別にザパークハウスなんてそんなもんでしょ

98さん

野村、三井、三菱(加賀町)、住友商事の物件をみましたが、2時間半はかかっていたので、
今回の1時間半の説明がすごくあっけなく感じました。

もしかしたら、三菱は、池之端、白銀、上原などなど物件がつぎつぎ出る事もあり、人員不足で1時間半の打合せだったのかもしれません。

99さん

貴重な情報ありがとうございます。
我家は主人が転勤族という事もあり、所縁の土地がないのですが、社宅の退出期限もあったりで、マンション探しに苦労しており、このような御意見を頂戴でき有難く存じます。

ブリリア本郷三丁目も立地はいいですよ。
大通りに面していないので、周辺はとても静かですし、
こちらの物件より買い物等も便利ですよ。
もうあまり残っていませんが。

ブリリア本郷三丁目も少し考えてみたこともありますが、資産価値は断然こちらの方がたかい。
路線価が全然違うから、ブリリア本郷三丁目はとりあえず候補の順位からは下げました。
そういう意味で、ブリリア本郷三丁目は割高かなと感じがしました。

102さん

私も同感です。
特に加賀町のMRでは担当さんに現地までタクシーで案内していただき、周辺の町並みなど確認させてもらいました(おかげでトータル3時間ほどかかりましたが)。
こちらも決してお安くはないですが、同じ三菱でも物件ごとにMRへの力の入れ具合に差があるんでしょうか。

路線価と購入後の資産価値って別ですよん。
賃貸に出したり売却する際には、路線価はあまり影響しませんよん。

モデルルームに見学に行きました。
他にも、中古マンションも見ていて、オーナーさんに売り出す理由やライフプランを伺ったりしました。
そのなかで、マンションの資産価値という意味が分かってきたきがしたのですが、
資産価値を気にされる方々は、将来中古販売や賃貸を考えておられるというイメージでしょうか？

周辺の大手新築マンションも6000万を越えると苦戦し始めている様子なので、中古も検討される方々に魅力的な資産価値とはいくら位なのか分からず、踏み出せないでいます。
中古オーナーさんの丁寧な説明を聞いて、自分も将来こうやって売るんだなと考えると、ここの提示金額がファンタジー感じがしました。
もう少し考えてみます。

予定価格は思っていた以上に高いです。
周囲は建て込んでいて、無縁坂は抜け道で車がよく通るし、売りは東大に近いだけ。
それも病院のほうだし。
いまいちです。

坪単価はおいくらぐらいですか。

モデルルームに行けば価格はわかりますが、
同業者さんなのか、情報を求めている方がおられるので、
ご参考までに。

坪単価は平均350だそうです。
この辺の路線価は湯島の住宅地の中では高いのでしょうか。低層だからでしょうか、
固定資産税もそれなりの金額でした。
ディスポーザーをつけ、地下にトランクルームを各戸に割り当て、
ゴミ置き場や自転車用にエレベーターを追加し…設備は良いと思います。
機械式駐車場ですし、戸数も多くないので、先々、修繕費はそれなりにかかりそうです。
建物自体は、正直それほど高級感があるとまではいかないように思います。
車寄せと天然石を置いたエントランスホールはありますが、イスを置いた広いラウンジがないのが残念です。

価格は、工事費高騰、五輪決定による地価高騰を織り込んだ
昨今の「新価格」と思います。リーマン前のプチバブル期のように。
湯島としては高いと思いますが、ほぼ一倍以上付きそうだとのことでした。
東大出身の所得の高い方が買われるのでしょうか。

消費税が上がりきったら反動減と、景気の落ち込みで、新築の価格が下がったりするのだろうか？
と考えると、今が相場の上昇途中なのか、山場付近なのか…
ここで頑張るべきか、それとも見送るべきか、迷っています。

最寄り駅近辺は好き嫌いがありますが、現地周辺の閑静さは確かに魅力だと思いますし、
大学関係者が今後も興味を示すのかと思います。
ただ、少し前と比べると、急激に価格が上がり、どうしても仕様や造りの割に…と感じてしまいます。
これはもう、相場が強含んでいるから致し方ない、そういう時期なのだと割り切るしかないのでしょうね。
価格がどうあれ、さほど気にせず購入する層は確実にいるのでしょうから。

派手なのはいやですが、もう少し、魅力を感じるポイントが多い建物なら、少し高くても
（あるいはもっと価格を上げても）、かなりの人気を集めて、価値も落ちにくいプレミアムマンションになるのかもしれない…
と想像したりもします。
でも、そんなことにかかわりなく、大学ブランド？で、価格を維持していく場合もあるのかもしれません。
シロウトにはわかりません。

以上、庶民のぼやきでした。

情報ありがとうございます！

坪350だとそんなもんかな、というのが感想です。
近隣で分譲している物件もそのぐらいですし、もっと強気なのもありますよ。
妥当かどうかは別として、現在の相場ということなのでしょう。

予定価格（希望価格）から実際の販売価格は5％程度落ちるでしょうから、まあ、こんなもんでしょうね。

なるほど、多数御助言ありがとうございます。
新しく大学側にできる建物の高さもイメージしながら、良さそうな間取りを見てみます。

No.111です。

閑静さと南向き、公園や大学が近く近辺に緑が多いこと…つまるところ立地が魅力ですが、
建物自体の造りと価格のバランスが妥当なのかは判断しかねるので、
現在売り出し中の他社の新築マンションを見て回ってこようと思います。
その上で「こんなもん」かどうか、判断します。
工事費、資材費の高騰で、恐らく仕様を落とせるところは落とす、というマンションが増えているのでしょうね。
営業さんのおっしゃる通り、中古を探すのもよいかもしれません。
（単にお客さんと思われていないだけですが）

今日、他社の物件も見てきました。
ここからは少し離れていますが、同じように文教地区の緑の豊かなところでした。
そこは、龍岡町のこの物件より少し早めに販売を始めたようで、2期目に入ったところですが、1期目の残り方をみて、湾岸地区の売れ行きはスピード感があるかもしれませんが、そこは思ったより…という感じでした。
もちろん、物件によるので一概には言えませんが。
間取りはここより良かったです。
ここは周りの静かさや雰囲気が気に入ったので検討していたのですが、もう少し冷静にいろんなところと比較してみようと思いました。

静かなところはとても魅力。

ただ、他の文京区の方もご存知の様ですが、区内は、幹線道路（春日通り、本郷通り、不忍通り）沿い以外はどこも昼でも結構、静かなんですよね。

実際、駅や買い物は正直不便。実際、信号待ちなど考慮すると、最も実用的な丸の内線の３丁目までは15分でしょ。
若いうちは良いけど、３丁目まではのぼり坂で、結構な距離。

北側？ですかね、病院？の建物から見下ろされている感じが気になりました。

設え、設備等は価格から考えると常識的。

間取りはイマイチですね。いわゆるPP分離が出来てないし、タワーじゃないのに、窓は1方向にしかないとこが多いし、LDKには無駄な通路にしか使えないスペースがあって、実際のスペースは狭そうだし。

悪くも無いけどそれほどの魅力も感じませんでした。

親が東大で働いてて、子供も東大に入る方にはお勧めです。

三菱はここの購入者が賃貸用にするのを嫌っている様子。
東大と云っても病院の方だし、設備・仕様や前面の戸建てとの道幅が狭いのに南向き4階で坪390万円は高いと思う。
建物の高さ制限や北側がセットバックして住戸が造れないしわ寄せか。

ネガ発言をしたいわけではないのですが…

以前の三菱には魅力を感じるマンションがありましたが、
「ザ」がついてからのパークハウスは、私が見た限りでしかないですが、
「こんなもんか」で作っているように見えます。
分譲数は多いですけれども。
企業ですから収益を上げねばならないのはわかりますが、
お客さんの気持ちが離れてしまっては元も子もないのでは…

こんな発言をすると、三菱のブラックリスト入りかな。

ここ最近プラウドが連発している低仕様物件よりはまだ良いかと。こちらの立地は好き嫌い分かれるのは間違いありませんが。

いろんな工夫の一つか分かりませんが、お風呂のお湯出す蛇口は、正面は石でしたが下側はプラスチックでした。
工夫してるなと感心しました。

お風呂の壁はタイルですか？

No.120さん

プラウドの低仕様物件は見ていませんが、それは本郷のプラウドのことですか？
低仕様といってもそれが値段に見合ったものなら、それはそれで納得できるのでは。

小石川のプラウドは、野村なのでエントランスが豪華なのはもちろんですが、
専有部も無垢材のフローリングでしたし、扉のハンドルにしてもデザイン性が高いものを使っていましたよ。
まあ一年近く前の話ですし、もろもろ、高い価格にできなかった事情もあるとは思いますが…

私が見たパークハウスで一番最近のものは代官山ですが、
正直、立地は良いけれども、天井も低く、この価格でこの建物、この仕様は…という印象でした。
どこも仕様は落としているでしょうが、何と言うか、その度合いが強く感じられるというか。

ちなみに野村関係者ではありません。

小石川のプラウドは例外だね。

プラウドは駒場の事例でもうドン引き。
マンション販売業としての姿勢の問題だから、すぐに改善するようなものではない。
ここの契約者でも業者でもありませんが、三井三菱あたりとはやっぱり素地が違う。

パークハウスは後楽園で外壁が問題になったようですが…

色々、売り言葉に買い言葉？で書きましたが、
ネガ発言をするつもりはなく、また野村を推奨したいわけでもなく、
ただ、地所さんが、以前はもう少しモノ作りには誠実だったような気がして、
残念だなと思っただけです。

造りや相場はどうあれ、この場所が気に入って購入される方もいらっしゃるでしょうし。
価値観は人それぞれ、ですよね。
お騒がせして失礼しました。

地所が藤和を合併してから低価格マンションデベと化したのは事実でしょうね。それが＜ザ＞がついたパークハウス。

その為に藤和を取り込んだんだし。

逆に、＜いわゆる旧地所系＞があつかった高級物件は最近は＜グラン＞と付けてますよね。

それがついてないのが、物語っているでしょ、この物件の＜地所内＞での扱いが。

ここが地所が考える高級物件かどうかは、地所自体が名前に付けて意見表明してるってことです。

この名前は今後も残る。中古を購入検討する人も、＜あ〜、ここは、グランがついてないパークハウスねっ＞感じで。

来客用駐車場はありましたでしょうか？
周囲の道は狭いので、一時停車してしまうと車のすれ違いができないように見えます。

ロータリーのはしっこに駐めさせてもらえると、ありがたいのですが。

近隣に有料パーキングがありますよ。

広い間取りは魅力的です
リビングも広く、洋室が7畳あるのが良いですね。

立地がいいので後は、価格ですね

一番小さな部屋の間取り、なんで出さないんだろ？

モデルルームで図面もらえますよん。

最上階の110Arは魅力的な広さですよね。
間取りを確認しましたところ、リビングが西向き、
ルーフバルコニーつきの2部屋が北向きと、少々方角の条件が悪いと感じました。
面積を妥協するなら同じく最上階の90Arの方が快適ですかね・・・

>１４１　形は変わっていますが広さは文句なしですね。そして収納の豊富さも見逃せません、ちょうどピッタリの人数で住むのであればこれぐらいは必要と思いますが３人家族であったりする場合は収納に全て入ってしまいそうなほどの容量だと思います。そもそも広い間取りが更に広く感じながら生活できる空間になると思います。ＬＤが２０畳もあるとリビングセットとダイニングセットを大きめにしてもまだ余裕がありそうですね。

全戸にトランクルームがあるのがいいですね。

正直、室内の収納が少ないように感じますが、
それをトランクルームで補う、という形なのでしょうね、きっと。

エアコンが天井カセット式だったり、
スロップシンクがあったりとちょいちょい設備面は良いなと思うところがあります。

天カセはLDのみ、SKは一階のみですよ。

スロップシンクがついている住戸は1階に限られるんですね。
バルコニーが狭いので緑を育てるようなスペースがないからかもしれませんが、
ルーフバルコニーつきの住戸にはつけていて欲しかったと思います。
夏場は子供に水遊びなどさせてあげたいので。。。

トランクルームの広さはたかが知れているような気がしますよ。
ゴルフバッグやスキー用具など収納できるような高さはあると思いますが、
奥行きの狭い細長のロッカーサイズなのでは？
最上階の110Arは2.18平米と広々していますが、全戸同一サイズなのでしょうか。

この近辺に商店街ってあるんでしょうか。
八百屋とか肉屋はできればスーパーではなく、専門の店で買いたいんですよね。

そうですか～
谷中銀座はかなり遠いしな～
クリーニング屋さんはどうですか？

＞＞149
ですよねえ。

上野のアメ横に遊びに行ったり上野公園を一周したりする時はたぶんアメ横とこの現地の間より長い距離を歩いていると思われます。

いつも楽しいのでたくさん移動している気がしないだけで、帰宅すると疲れていたりして（汗）

だからここはもっと距離が近いはずですから十分お買い物先として圏内だと思っています。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

グーグルで検索したら、春日通り沿いにクリーニング屋はあるみたいですね。
駅に行きがてら行ける場所にあるみたいなので
そちらを利用するといいかもしれません。
クリーニングは近所にないとかなり不便ですよね。

生鮮食品とクリーニング店、病院は結構重要なファクターかと思います。
商店街はなくとも、松坂屋の地下食品売り場という手段はあるのですが、クリーニング店が近場にないとちょっと困りますね。

ここは利便性よりも静寂に魅力を感じる方購入されるのでしょうし、それ以外には特段の長所はありませんから、不便であることはどうでも良いのでは？

病院の近くで、遺体運搬車駐車場の近くで、静寂の極みです。

少し生活の利便性など考えると物件価格が高いように感じます。
買い物できるお店など近くにありませんし子供が通う学校も遠いです。
そして天気の悪い日など駅にむかうバス停留所は、駅から反対側方面に
あるのも不便です。
ここに住むのなら車があると便利ですが、物件駐車場も少ないのも
不便と感じます。
メリットとしては、大きな病院と上野動物園他大きな公園があることです。

パークハウスは、三菱地所のネームバリューと安心感、本社経費?価格は何処でも多少高めのようです。

67、68でもこの辺りの情報を書かせて頂いたものです。

クリーニング屋さんの件ですが、龍岡門から春日通りへ出て反対側に渡ってすぐ、
湯島4丁目バス停の前にクリーニング屋さん、オガワランドリーさんがあります。
また、消防署前通りを春日通から順天堂方向へちょっと行くと、日曜日でもやっている
クリーニング屋さんもあります。
湯島ハイタウンの中にも『ホワイト急便』があったような。

そうでなければ、白洋舎の御用聞きをお願いするとか、夜間集配専門のクリーニング屋さんも
あるようです。
ご参考になれば。

ご教示ありがとうございます。

バルコニーが狭いのと、収納が少ないのが残念ですね
バルコニーが狭すぎるので洗濯物が干せないですね。
その代わりにサンルームがあったらよかったかな。

161でクリーニングの情報と７ページの65、66（67/68は間違いでした）で食料品や保育園、
交通手段について書かせて頂いた龍岡町在住のものです。再びFYIということで。

商店街について。昔は『金花商店街』、最近では『サッカー通り』と呼ばれるところに加賀屋
スーパーとお向かいのお肉屋さん（一徳さん、ここのコロッケはおいしいです）、お魚屋さん
（魚昌さん）、お米屋さん、そしてクリーニング屋さん（ヤマトさん）があります。
金花商店会のサイトをググってみて下さい。

同じ通りの春日通り寄りにある本屋さんも、取り寄せなども気軽にお願いできる近所の「本屋」
さんです。

近くにかつてあった八百屋さんは残念ながらしまってしまいましたが、加賀屋さんでもお野菜
（有機野菜も含め）一通りは揃うと思います。
加賀屋さんは以前にも書きましたが、成城石井的な食料品が揃う小さなご近所のスーパーです。
ワインなど、お酒の取り扱いもしています。また、こちらはお買い物をした商品の配達もしてくれます。

それ以外の食料品となるとやはり、上野広小路ー御徒町方面なら、松坂屋の地下や吉池、多慶屋
でしょうか。
（お魚だったら、湯島駅すぐの「よろずやさん（味噌漬け屋さんじゃないほう）」、丸赤さん、松坂屋、
吉池（新店舗が開くのが待ち遠しいです）、お肉はやはり松坂屋か吉池になるのかもしれません。）

本郷三丁目方面での食料品の買物であれば、マルエツプチやまいばすけっとだと思います。
おむつなど赤ちゃん用品は地下鉄丸ノ内線、本郷三丁目出口前の薬の福太郎さんにあります。

いわゆる『大きめスーパーマーケット』をお探しであれば、やはり御茶ノ水の『オリンピック』、
嬬恋坂下の『大丸ピーコック』、白山通り沿い小石川エリアの『クイーンズ伊勢丹』や『グルメシティ』、
根津駅前の『赤札堂』に行くことになりそうです。

もうひとつ以前書き忘れた交通手段の補足として、オガワクリーニング店さんの前と春日局の菩提寺で
ある麟祥院前にある『湯島四丁目』バス停は文京区役所や後楽園方面、御徒町方面へ行かれる方には
便利だとおもいます。(都02/上69）
または、湯島ハイタウン前の『湯島三丁目』バス停の方がこちらのマンション購入予定の方々には便利かも
しれませんね。

真砂坂の周辺住民さん、こちらでも色々ご教示、ありがとうございます。

第一期記録しておきます。


4,840万円～1億5,070万円
住宅ローンシミュレーションで試算する住宅ローンシミュレーションで試算 最多価格帯 7,700万円台（4戸）
間取り 1LDK～3LDK 専有面積 45.64m2～117.16m2
販売戸数 36戸 管理費（月額） 12,460円～31,990円
修繕積立金（月額） 4,570円～11,720円 修繕積立基金（一括） 456,400円～1,171,600円
そのほかの費用 管理準備金 : 12,460円～31,990円（一括）、ルーフバルコニー使用料 : 70円～560円（月額）、専用庭使用料 : 540円～1,570円（月額）、インターネット利用料 : 1,674円（月額）、共視聴設備費 : 432円（月額）

このマンションの間取りの質の悪さを1例を上げて提示しておきます。
両方とも地所が都心で分譲した88平米代のマンションです。
居室空間の使用可能な部分の広さを比較します。

龍岡 LD ＋K ＋　洋室3個　＝ 13.8＋　3.1＋5＋4.5＋ 7.1　＝33.5J

一方、例の方　LDK + BR1 BR2BR3BR= 15＋8.1＋5.7＋5.5＋5.2　＝　39.5 J　　( 4LDKも3LDKも可能）

このようにマンションの広さ表記としては、同じ広さ（88平米）なのに、居室部分の広さに、6畳分！！もの違い、無駄がある事が分かります。

これは龍岡の80Jrでは、廊下が無駄に長い、柱が多い事等が原因で、単に設計力の低さを物語っています。

このマンションでは、他の間取りにも、いわゆる使えないdead spaceが出来る部屋が多く、よく考えないと、5平米ほど狭いマンションを買っても使える広さは同じだったみたいな事になりますので、良く、ご検討されて下さい。

上記お二人共お疲れ様です。
間取りの悪さはここだけじゃない。
みんな研究しているから図面見れば判る。
それに、面積だけで住戸を決める訳ではない。
更に登記簿面積はもっと少なくなるし。
それよりも、実際にMRに行った人の意見が知りたい。
私は行きました。

168さんはどういう感想を持たれましたか？？

この間取り、それでもまだ工夫されている方だとは思います。
居室に窓が来るようには配慮されているように感じます。
どちらにしてもマンションだとどうしても限界があります。

調べると他にもありますね。

パークホームズ目白と言うのがありますが、https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372340/

84平米代のマンションの居室空間が33.7畳でした。

収納がもうちょっとという感じなのでしょうかね。
Ｄタイプは中でもいい方だとは思いますし、我が家ならこれで行けそうな気はしますけれど。
湯島だとどういう層がターゲットなのでしょうね。
静かに暮らしたい方向きでしょうか？

>>171

住民層まではわからなかったですけど参考までに湯島の雰囲気なる情報はありましたよ。

その中で私の印象に残ったことは、上野の近さです。
次に住宅が多いこと＝住むに適している判断材料になること。

あとは私は通勤しないので無縁の便利さですが大手町が近いみたいですね。

>167さん
居室部分が6畳分も無駄になっているとは。。。設計によって間取りもここまで違ってくるんですねー。
単に収納部分を広く取っているからという訳でもなさそうですし、おっしゃる通り廊下が長く柱が多い事に原因がありそうですね。
今後間取りを見る上で勉強になりました。ありがとうございます。

上野に近い事も好材料なのですか。通勤されている方にとってはそうなのかもしれないですね。

千代田線沿線というのは中々良いかとは思います。
新御茶ノ水での乗り換えも便利な上に、大手町でもしかり…ですから。

ただ湯島自体はすごく便利というほどの街ではないのではと思っています。
湯島が好き！という人にはいいのでは？という街かと。
美味しいお店も多いみたいです。

いくつかのマンションを住んだ経験で言うと、マンションの広さはやはり専有面積通り、ということ。
廊下が長いタイプはそれはそれで広さを実感できる。
家族人数に対してなるべく専有面積を抑えたい人は居室面積が広いほうがいいのは当然だろうけど。

ところで167のもう１つは柱がないから明らかに壁式だと思うけど、壁式のメリットがよく出てるね。

専有部の仕様がよいので気に入りましたが、セキュリティの面が薄いのではないかとかんじます。
管理員の勤務は週5日、8時から15時と短いですし、それ以外はオートロックシステムに頼るのみですよね。
遠隔でいいので警備会社との契約があり、24時間異常があれば駆けつけるなどのセキュリティはないのでしょうか。

ライフアイズ
>首都圏において全物件対応となる、三菱地所レジデンスオリジナルのセキュリティシステムです。

というのがそれに当たるのかね？

室内廊下はあまり長くない設計のようですねぇ。でもこれも良し悪し。長いと部屋移動が面倒なのは、私の祖父母が言っていました。昔は広々が快適だったようですが今は距離を縮めたいと、笑。永住目線で想像するとこんなぐらいでいいかなーって。

東天紅のところ、Brilliaの38階建てマンション発表されたみたいです