ザ・天王寺レジデンス　ガーデン＆ビスタ　【旧称：(仮称)天王寺大規模プロジェクト】について

住んでこのマンションの良さがよくわかりました。

都会にいながら自然やお天気の移り変わりを楽しめるという感じです。

個人の感想です。

貯金で投資マンション購入して家賃で稼ぐ金持ちオーナーに同情する必要もないんだけど
８ヶ月間経過してもまだ入居者が決まらないってことは１５０万くらいの機会損失だよね

同じマンション内で３０室くらい賃貸マンションになってるらしいけど
部屋同士の入居者獲得の条件競争もあるしなかなかマンション経営も簡単ではないんだろうな

まー空き室が多いとエレベーター利用者も少なくなるんだから良いことなんだろうけどね


http://sumaity.com/chintai/osaka_bldg/bldg_3070807/

ザ天王寺レジデンスガーデンビスタ

17階　3LDK　20万円　0円　20万円　35万円　3LDK　67.34m2 東
15階　3LDK　16.8万円　10,000円　1ヶ月　3ヶ月　3LDK　67.34m2　東
14階　3LDK　19万円　10,000円　19万円　38万円　3LDK　67.34m2　南
12階　3LDK　21万円　0円　21万円　42万円　3LDK　70.50m2　南
9階　2LDK　18.5万円　0円　1万円　1万円　2LDK　67.34m2　南
6階　3LDK　19万円　0円　19万円　38万円　3LDK　69.23m2　南
4階　3LDK　16.8万円　10,000円　0.5ヶ月　3ヶ月　3LDK　67.43m2　南東

なぜこのマンションの値段が上がったのか？
で未だに完売してないのか？
この広さで5千万円代後半まで上がった部屋があるんですね
それでも欲しい人がいたってことなんかね？
賃貸もたくさん出てますね
一時期 借りて済むだけならまぁ便利でいいかもしれませんね

ここってグレード高い？
ごくごく普通でしょ
狭さを動線の良さでカバーしている感じ
背が低いのを上げ底の靴でカバーしてるのと一緒ですよ

悲田院町ってどういうところでしょうか？？

何が知りたいのか分かりませんが
くだらない詮索をしなければ便利のいいよいところですよ。
個人的にはもう少し広い間取りがほしいところです。そこが残念。

本当にこの立地でこの敷地内のセンスの良さ・・・大満足ですがあと少し広ければ最強なのにね。
でも少人数で住むには工夫された間取りと動線ですね。

中古なのに凄い上乗せしてるなー
この部屋の所有者は、新築の売れ残りがたくさんあるのにこれを買う客がいると思ってるのだろうか？
新築の方は９月から第６期の販売が始まるそうだけど４１３戸のうち何戸売れてんだろう？


http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_ag/79QWqq5lkq2el3OZI...

ザ・天王寺レジデンスガーデン＆ビスタ 16階 NEW!

価格 5,600万円
間取り 3LDK
専有面積 67.34m2（壁芯）
（バルコニー面積 21.4m2）
所在階/建物階 16階/地上19階建地下1階
主要採光面 南
所在地 大阪府大阪市天王寺区悲田院町　[周辺地図]
交通 大阪市営御堂筋線 「天王寺」駅 徒歩2分 　[その他交通]
築年月 2015年12月(築1年未満)

上階の南側になるとやはり価値は高いんでしょうね

>>733
新築の売れ残りが大量にあるのに価値が高いとか低いとか無意味過ぎる

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/tennoji413/detail.cgi

>>734 匿名さん

実際駅近でこの敷地面積とデザインは他のところにはない大きな価値にはなりそうと考えますが、どれくらいが適正だとお考えですか？私は今の価格でも安いと考えてます。

>>735
人それぞれだなー
自己満足して購入するならそれはそれであり
天王寺2分が好きならそれはそれでいいと思う
ただ一般の価値観で高いと判断されたからこんなにも大量の売れ残り完成在庫があるんだと思うけどね

ちなみに10月に完成する関電不動産のエルグレースタワー大阪同心ってのが南森町から8分であるんだけど
>>732とほぼ同じ広さの66平米の24階でも5300万、同じ16階の74㎡のが5,600万と同じ価格だった

>>736 坪単価比較中さん

その価格は今の市場価格と見合ってないのではないでしょうか。エルグレースタワーが中古に売りに出された場合必ず提示された価格より高いですよ

駅からすごく近いという立地自体はなかなか得難いものだとは思います。だからこそこのような値付けをしてきているのだろうな・・・と。
リーズナブルに感じられる方もいらっしゃるのかもしれないですが、一般的に見てたかい。
それでも購入するということは、この場所であるからこそ、というのがすごくあるように思いますよ。

住友は売れ残りと思ってないんでしょう。
利益を徹底的に追求するから完成時点で完売は絶対しない。そういうのが嫌なら他を買う方がいいよね。
だけど、やっぱりいいと思える人が一定数いるから会社として成り立ってるんでしょう。

>>732 坪単価比較中さん

新築価格4,690万円の部屋ではないでしょうか...売れたら凄いですね！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561760/

売れたらすごいけど絶対売れんでしょ。
徐々にマンション価格もピークから下がって来てるって言われてるのに。

このマンションのすぐ近くに住んでます。
5000万後半は絶対高いと思ってます。
最初の売り出し価格も部屋の広さやクオリティなどを考えると高めの設定だなと思ってました。

近所に対しての説明会や個人的にも何度も担当の方ともお話させていただきましたが、住友の考え方が納得できませんでしたし。

近所に住んでるからこその感想ですが、
それでも需要があるということは
これでも価値観を持っておられるのでしょう。

確かに駅近は魅力でしょう。
でも金額がそれに見合ってるかどうかは疑問ですね。

バスルームが広くなっていて入りやすそう。子供と一緒に入る場合でも十分な広さがあって良いですね
マンション価格は高めになってくるのかな？5千万位の価格だと戸建てが買えそうですね。
大規模マンションですから、完売までには時間が掛かってくることは懸念されますし
そのうち値下げしてしまう可能性もあるのかしら

販売１年、資産価値も下がっているのにオリンピックまでは大丈夫という安易な考えで
購入は非常に危ないですよね。よほどお金にゆとりある方であればいいですが・・・

いったい第何期まで販売予定なんでしょうか？

賃貸も埋まらない
家も売れない（スミフにしたらコントロールしてるつもり？）

そろそろ違う販売会社に代わって値段がさがるのでは？

電話で聞いたらもう最安値の部屋でも4980万らしいですよ。
いくらなんでも高すぎでしょw
4480万まで叩けるなら候補になるんだけどなぁ
ラスト5邸くらいにやったら叩けますかね？

＞＞７４５　マンション検討中さん　

４４８０万

半年前だとその値段の部屋もありましたよ～。

スミフは値切れないんじゃないでしょうか。
ひょっとしたら値段まだ上げたりして（汗）

場所は個人的に気に入ってるんだけど常磐校区の松崎町とリセールならどっちが上かな？10年20年後ね

天王寺北再開発次第だろうけど。現状は、松崎町近辺のほうがリセールは上でしょうね
ただ、これは１０年じゃ終わらないだろうけど

松崎町は、安部の荘跡地次第では、かなり資産価値あがるかもしれませんけど

３０年後なら、リニアの駅が天王寺という案もあるから、それ次第では、この辺りの価値は大きく変わると思う

>リニア天王寺駅の提案はありましたが、ほぼ選択外の扱いでは？

確かに難しいとは思うけど。新大阪だとたぶん土地確保ができないんじゃないの？という感じになっているので
本決まりまでは、ドキドキして待っています（笑

天王寺北再開発の結果が一番ドキドキですけどね

ここって契約済みの部屋も含めて最安値はいくらだったんですか？知っている方がおられたらお願いします

3500万円くらいの昔ありましたよね？

>>752 マンション比較中さん

マジですか…
もうその価格では買えそうにないですね
その価格なら即決なんですが

この掲示板も全然人がいないね…

悪評立てて、価格下げようとする下衆な方々とは住みたくないです。安い時はあったのに、その時買えなかったことに先見の明がなかったということは自己責任以外の何物でもないです。

>>755 匿名さん

もしかして安いときに購入できた方ですか？
羨ましい限りです…
なんとか3000後半まで価格落ちて来ませんかね(;_;)
良い時期あれば教えて下さい

>>756 マンション検討中さん

逆にそんな価格で売りに出されたらリセールで大損するので、そんな価格は御免こうむります。先に買った人はリスク承知で購入したのに、後になって安くしろとか虫が良すぎる話をする人が多すぎて嫌になります

奇跡起きないかなぁ～

>>757 匿名さん
先に買った人たちはみんなホクホクでしょ。
安くなって欲しいのは買い逃した人たちだけでは？

>759さん

そうでもないと思いますよ。
すくなくとも完成しても完売できない物件は、完売しても中古売買時に少し買いたたかれますから
（完売前だと中古価格は、かなり低いですしね）
普通は、新築時の販売価格＆市場価格から中古価格決まりますが、完売遅い物件の場合、新築時の価格がマイナス評価になるので
まぁ10年くらいしたら、新築時の価格は無視されるから問題ないと思いますけどね

まだ新築は販売中だけど、自分が買った時よりも今の販売価格が値上がっているから、通常よりも損が出にくいという話では？
もし買い叩かれたら、
だったら新築買えば？（すんげえ高いけど。）ってなるんでしょ。

残りの約1/5戸！
中古になる前に果たして売り切れるのか…！！
乞うご期待！！

えっ？！ここって
まだ1/5も残ってるんですか？
相場観からして低層3980.中高層4500ってとこ
かなぁ

> まだ新築は販売中だけど、自分が買った時よりも今の販売価格が値上がっているから、通常よりも損が出にくいという話では？

完成後、半年以上残っている場合は、そもそも新築時の販売価格が適正ではないという判断になります
スミフの場合、公に値下げはしませんが、手数料などなどのおまけをするので、200万前後の実質値引きはされていても、それでも売れないということになるので、リセールバリューとしては、今の値上がり分はあまり意味がないでしょうね（スミフの都合で値上がっているだけなので）

さらに、中古販売の場合、新築時完売が遅い　→　さほど需要がないということになり、みんな値下がるまで待てばよいという印象を与えるのでフリになります

200万もサービスしてたら、もっと早く完売してるって！（笑）ここでそんなことやってるソースはいかに？

200万値引いても4000後半とかでしょw
てか販売からどれくらいで中古になるの？

ローンの扱いが一部中古になるだけで、人が住まない限り中古にはならないです。

>てか販売からどれくらいで中古になるの？

法的に完成から1年以上たつと新築ではなくなり、新築という名目での販売はできなくなります

ただし、中古という表現を使う業者はほぼなく、未入居物件というのが一般的ですかね
いつから値下げするかは、デベ次第です。特にスミフは、公にせず値引きしても口外しないという誓約書を
書かせられるので、いつ、どのくらいされたかは分からないみたいです。
まぁ本気で買う気があるなら、営業に交渉してみたらよいと思いますが、本気度が次第だと思います

誓約書でも何でも書くから安くしてほしいわ
とりあえず見に行って営業されてくるのがベストかな？

値引きなんかしてたら5年も6年も販売しないよ。
効率的に値引きして早期に売るより、儲けを取りたいから高値でゆっくり売るんでしょ。黙って値引きする意味無いのでは。
住友不動産で値引きしてるとこあったら教えて欲しいよ。

んぐやじいいいいぃ

価格情報が追加されたよ！！
4790万～wwwww

おいみんな興味ねーのかこのマンションによ～

770さん

住友が影では値引きしていることは有名ですよ
公に値引きするとみんなが値引きまで待つのと、住友のプライドで公にしていません

ちなみに5年も販売する場合、広告料や販売員の人件費、持っている物件の管理費/修繕費などを考えたら、200万くらいなら値引きしてでも完成1年以内に売り切ったほうが圧倒的に安いですよ

1つの物件だけで見た場合、長く販売するほど儲けが少なくなるのが一般的です（市場動向で物価の変動があった場合は別ですけどね）あとはブランドイメージですかね

>>774 匿名さん

そま？
値引きの仕方教えて下さいな

>>774 匿名さん

言ってることがよく分からない（笑）

長く販売するほど儲けが少ないなら、なぜあんなに利益率が高いの？

値引きするのが有名なら、今値引いてるところ、どこか教えて下さい。

>>774 匿名さん

住友が値引き、絶対にありえない。
住友物件が一番安いのは、建物がたつ前。あとは上がるだけ。

>長く販売するほど儲けが少ないなら、なぜあんなに利益率が高いの？

これこそ意味が分からないのです
値引きせずに長く販売したほうが利益率高いなら、他のデベも値引きなんてしないんですよ

建設業界は、いろいろからくりあるからね

>>780 匿名さん
事実今の売り方で業界でダントツの利益率を叩き出しているスミフ、その理由を説明できるなら、あんたの言ってること信じてやるよ。

>事実今の売り方で業界でダントツの利益率を叩き出しているスミフ、その理由を説明できるなら

単純に下請けに押し付けているだけでしょ

簡単にいうと7000万のマンションで利益が1500万の場合、1000万をスミフが取って、あと500万で下請けに売り抜けって言うだけ。スミフの利益は確保して、ブランドイメージも守って、苦しいのは下請けの販売業者。

というか簡単に考えて、利益が高い＝同一価格なら物件しょぼいってことになるんだけど
つまり781さんの言い分だとスミフの物件やめとけってこと？

ここもそうだと思うけど（契約書記載されていると思うけど）
住友は、最高でも1年くらいしか、売れ残りの部屋の管理費/修繕費/駐車場を払わないから、1年以上売れ残っても
そんなに費用が掛からないからだと思うよ（営業マンは、電話があったらかけつける形になるし）

実質、1年以上売れ残っても、固定資産くらいしか維持費かからないから、値引きしなくてもいいんじゃないかな？

滞納の管理費などは、あとで住民にのしかかるんだけどね

>>782 匿名さん
まーーったく説得力なし。笑
スミフって、販売会社使わないよ。直販体制だが？？？？
はい！前提からやり直し！

>>783 匿名さん
憶測でモノ言っちゃだめですよー。
ちゃんと重要事項説明を読みましょう。
スミフは期限なしで負担しますよ。

結局スミフってブランド以外に魅力あるか？
物件の供給も多いし希少価値もない。
現にたいてい売れ残っているし。
この物件も画一的な広さと間取りで他に工夫があるわけでもない。

>>786 匿名さん

あらあら。論破されるとはぐらかすのねーー。

>スミフって、販売会社使わないよ。直販体制だが？？？？

直販の人って、モデルルームで数名しかいないよ？
後は、派遣か別販売会社で、一時的に名刺だけスミフになっているだけ
担当の営業の人につっこんでみたら？

> スミフは期限なしで負担しますよ。

こんなデベはほとんどないから

>>788 匿名さん

少なくとも本マンションではスミフが期限なしで負担してくれます。担当にも確認済みで、契約書にも記載ありますよ

>>788 匿名さん
結構適当なのね（笑）
全部でまかせやん。

>>788 匿名さん
あんた、テキトーにも程があるね。
スミフは黒子使わないよ。全て自社社員。ちゃんとした情報を確認してから書き込んだ方がいいよ。
しかも、あんたが「そんなデベほとんどないから」ていうデベが正に住友だよ。無期限で管理費、修繕積立金、共に負担するのが住友流。だからこそ、完成してからでもゆっくり販売するんだよ。もし期限あったら、契約者から暴動起きるわ！その余裕が住友なんだよ。
ちゃんと恥かかないように勉強してこいよ

なるほどねえ。
てか、そもそもどうして売れ残るの？

割高だから。答えは一つ

だけどマンションがいいからいいんじゃないの？
高いわ、悪いわ、だったらとっくに市場から撤退してる。
売れ残る価格なんだからしょうがない。でも完成前に完売するマンション、そんなにある？
貧乏人はお呼びじゃない。

厳密にいうと住友は、管理費と修繕費は払ってくれますが、これもからくりがあります

修繕費に関しては、住友は、10年目以降の上昇率が高いことが有名です
物件によっては、一時金があります。つまり当初はかなり安いです

管理費も住友系列でがっつり固めて、初期設定費用が高めのため、住友としては、管理費を払っても痛くもかゆくむない状態で固めています（管理会社経由で設けているので）

>売れ残る価格なんだからしょうがない。でも完成前に完売するマンション、そんなにある？

まぁ完売は難しいかもしれませんが、9割くらいは売れて、1年以内に完売するのが一般的ですけどね
1年超えると、新築といえなくなりますので（法的に決まっているので）
もちろんリーマンショックみたいなことがあれば別ですけど、建てる前に入念なマーケティングしているので

>>770 マンション比較中さん
シティタワー大阪天満では普通に諸費用サービスのDMは来てたけどねぇ。
あと営業からは今ならエアコンも無料で付けるって。

大阪で買うならどの辺りのマンションが将来資産価値が下がらずお得なんでしょうか。

教えてください。

>>796 匿名さん

築5年でそれは値引きに入らんだろ！

はよ値引いて捌けよ
南向き3000万円になったら買ったるさかいに

>>799 検討板ユーザーさん
こういうの見ると逆にもっと値上げしてほしい。優越感はんぱない

>>801 マンション掲示板さん
うれしいの？？

>>801 マンション掲示板さん
すでに入居者がいるのにゴーストタウン化ありえない。
ゴーストタウンっていみ知ってるの？

>>802 マンション比較中さん

特になにもww

ここえらい値上がりしてますね。
買った時でも高いと思ったのに、この価格で買う人いるんですかね。

誰も買わないから完成して１年経っても75戸売れ残ってんだろ
言わせんな恥ずかしい

住不は、どの物件でも完成後数年かけて焦らず販売してますよ。

>>808 匿名さん

そうみたいですね。聞いたことあります。

そういう販売手法なのに、何を言い合っているのか、バカみたい。

先進国の中でも日本の不動産は格安です。国内不動産での投資対象は東京都港区、渋谷区の駅徒歩10分圏内限定。東京ではその他、吉祥寺や自由が丘なども有りますが、東京以外で安心して不動産を購入できる地域は、大阪市北区（大阪駅、梅田駅）駅徒歩5分圏内。天王寺区（天王寺駅）駅徒歩3分圏内。阿倍野区（阿倍野駅）駅徒歩3分圏内。※大阪市中央区はインカムが安定しないので投資対象にはなりません。

天王寺を中心に物事を考えるひとはデメリットが気になるでしょうが、世界的に物事を見れば、天王寺レジデンスはGOです。

少なくとも10年後の売却価格が買値以上であれば投資としては最低限成功です。

10年後の売却価格が買値以上になりうる地域は、国内に於いて上記以外はリスクがあると思います。

投資家によって考えが違うんだろうな。
売れてないもん。

売れてない理由は、
1.天王寺レジデンスの存在自体が知られていない。
2.存在を知っている近隣住民には手が出せない金額。
3.地理感のある大阪人にはデメリットのイメージが強いがゆえ正しい投資判断が出来ていない。
※関西国際空港直結で香港、シンガポール、中国からの乗り入れが容易で、ターミナル駅前、グルメ、エンターテイメント、ショッピング、更に先進国の中でも大阪、特に天王寺は不動産価格が低水準です。
仮に不動産価格が上がらなくてもインカム利回りが3%〜、低金利で不動産ローンが組めるのだから、マイナスになることは考えにくい。
リスクは限りなく小さいが、それでもリスクを取れない投資家は一体どの様な投資先があるのだろうか、、、

投資家さんの書き込みに納得です。

天王寺ってそもそも知名度低いですもんね。
大阪在住の知人でも、行ったことないって人がかなりいます。

検討掲示板というより、評論掲示板になってるね。業者の溜まり場ですか。

金額的にIQの高い人が多いからでしょう。

>1.天王寺レジデンスの存在自体が知られていない。

十分な宣伝はしているので、この近隣探している人は知っていると思いますよ

>2.存在を知っている近隣住民には手が出せない金額。

もうすでに新築イメージも薄らいでいるので、金額と内容を考えたら、ここなら、松崎町あたりの築浅中古＆リフォームのほうが格安感あるし、立地的にもいいからだと思いますけどね

>3.地理感のある大阪人にはデメリットのイメージが強いがゆえ正しい投資判断が出来ていない。

投資という面で見るなら、マンション自体が投資対象としては最悪の分類ですし、新築売れ残りは投資としては確実にやめたほうがよい物件でしょうけど。。。

あくまで自分が住む前提で、将来的には売りたい（引越す）人なら良いかもしれませんね
天王寺北再開発がある予定なので、10年後くらいには、周辺もきれいになっていると思いますので

>>798 マンション比較中さん
どこに天満が築5年の時に諸費用&エアコンサービス提示されたって書いてんねんw
スミフ関係者確定？
ちゃんと答えてね！

自分が思う売れない原因

⚪︎そもそもここに限らずスミフが元々完成までの完売は目指しておらず、、完成後数年かけて（3〜5年ぐらい？）完売するように値付けをコントロールしている＝高過ぎ
⚪︎価格とデザインや設備仕様が全く見合っていない。高級感無し。設備も平凡。
⚪︎敷地の形が変な上に将来的に料亭売却による景観悪化の恐れあり。
⚪︎全住戸の間取りがほぼ一緒なので、単純に受給のミスマッチ。この立地でこの広さと間取り？
⚪︎投資に不向き。売るにしても貸すにしても同じような間取りばかりで、規模を考えると常に競合する。
⚪︎周辺の環境や雰囲気があまりにも…

まぁこんなところかな。
もうちょい狭い55〜65平米があったら欲しかったなぁ…
ここはリバーみたいなデベが手掛けたら面白かったと思う。

⚪︎そもそもここに限らずスミフが元々完成までの完売は目指しておらず、、完成後数年かけて（3〜5年ぐらい？）完売するように値付けをコントロールしている＝高過ぎ
⚪︎価格とデザインや設備仕様が全く見合っていない。高級感無し。設備も平凡。
⚪︎全住戸の間取りがほぼ一緒なので、単純に受給のミスマッチ。この立地でこの広さと間取り？
⚪︎投資に不向き。売るにしても貸すにしても同じような間取りばかりで、規模を考えると常に競合する。

売れない原因、以上同感。

>>818 匿名さん
書いてるよね。日本語ダイジョブカ？

>>813 確かに投資家さんのご意見は納得でしたので本日２１時ごろに近隣を視察してきました。
元々天王寺北口のイメージが悪く対象物件は完全にノーマークでしたが、しかし北口の呑み屋街の客層が変わっていたのに驚きました。私も東京は詳しいのですが、東京で云うところの恵比寿の呑み屋街、大阪で云うところのお初天神の呑み屋街に近くないですか！？　これからどんどん良くなるんだろうなと感じました。

また、２２時を過ぎても物件まで歩く２分程度の距離は街灯もあり一人歩きも抵抗はなかったです。物件自体は敷地の外壁の照明が明るくてかなり高級感を醸し出していましたし、すでに住んでおられる方も多いようで、７割ぐらい部屋の明かりが点いていたのも安心感がありました。雰囲気はすごく良かったです。代官山にある少しビンテージっぽいマンションに見えましたが、それがまたシンプルでカッコ良いと思いました。

そして天王寺公園には緑がたくさんあるしイベントもある。その他商業施設が無数に。

余談ですが、恵比寿は東京で住みたいランキング１位になりましたが、大阪で住みたい街を考えた時に、梅田？堀江？中之島？天王寺？
今や天王寺は全てが凝縮されていますので、冷静に考えるといつ１位になってもおかしくない街だと思いますし、天王寺レジデンス　ガーデン＆ビスタ、その本当の価値が解ってるのは住友不動産や一部の投資家、そしてすでに購入してる住民かも知れません。

非常に興味が湧きましたのでモデルルームも視察してみようと思います。

長文失礼しました。

>>821 マンション比較中さん

だからどこに築5年時点で諸費用&エアコンサービス提示されたって書いてんの？
どういう理屈？
アホちゃうか。