パークコート千代田富士見ザ　タワー　その5(飯田橋)

議員宿舎の隣の郵政宿舎も結構古いので、遠からず建て替えか売却の話が出ると思われます。ここからは少し遠いので、何か建っても多少目障りになる程度でしょう。ただし、この地域には古い住宅やビルなどが多いので、今後、再開発が始まる可能性が強いとも思えます。十年後の様子は誰も分かりませんから。

、、、可能性が強い、。十年後の様子は誰も分かりません、、、。

論理がおぼつかず。

この地域は、老朽建物が多い所ですから、計画がいつできても不思議はないという意味で書きました。震災後は、飯田橋周辺も、市ヶ谷周辺も、千代田区側も、新宿区側も、建設ラッシュです。震災で不安になり、計画を立てて、設計を始めて、手続きを進めると、こうなるのでしょう。朝鮮総連の坂上の老朽マンションでも解体か始まりました。大きくはありませんが。

>飯田橋周辺も、市ヶ谷周辺も、千代田区側も、新宿区側も、

わけがわかんない。

>703,705

消えろ

震災高まったで再開発機運が現実の計画に落ちるのに２年くらいかかる。つまりこれから各地で再開発が始まると。

再開発により、40回超のタワーが建つためには広い土地が必要。千代田富士見の東側に限れば、角川のビル、土地が点在している。東側で広い土地をまとめる上で角川の意向はとても重要。今回、角川は20階超と最初は予測されたビルを半分以下にして建てることを決めた。千代田富士見の東側再開発についてはすでに答えが出ていると思われ。

誰もが高いと思っているのに、この物件売れてますよね。売れてないという人もいますが、あの価格であれだけ一期売れてるなら、売れているといって差し支えないですよ。（上と下がきれいにさばけて、中間が残っちゃいましたけど）
こうなると不動産の安いとか高いとかの議論の基準が難しいですね。
駅近再開発で良い企画であれば、多少ふっかけても売れるということが証明されたわけです。
この売れ行きを見る限りでは三井さんの企画力の良さの証左ですね。

ただ、個人的に謎なのは、ご購入される方々はこの物件のどこがよかったのでしょうか？駅近で、躯体構造及び内装がよかったという以外で何かありましょうか？
ご教示いただけると、大変ありがたいです。

＞711さん

２割落ち確実の根拠はなんですか？
確かに高いですけどね。

転売で儲けようとは思ってませんからおかまいなく。

クラッシイとかプラウド基準では。中古になれば評価は似てくるから。

（１）千代田区内文教エリアでタワーは希少
（２）設計会社の実績が世界レベル
（３）駅から徒歩３分
（４）嫌悪施設（パチンコ店や水商売）が敷地内にたたない予定（三井の営業担当に確認）
（５）この地域で、今後この規模の再開発予定はない
（６）緊急病棟を持つ病院施設が隣接
（７）階高350mmの空間
（８）マンション性能評価が高い
などなど、つきません。たぶん、ほかにもいろいろあります。どなたか続けていただけますか？

根拠？？価格が最低でも2割は落ちてくれないと手が届かないからです。
確実じゃなくて希望の間違いでした。

赤坂のパークコートは最後まで完売しないまま終了となりました。
ここはどうなるのでしょうね？

タワーは震災後の今では、マイナス要素でしょう。
中古で売らなくて永住なら、買ってもいいんじゃないですか？

階高350mm以上はあるように思えます。

他に
隣のビルに沢山の店舗が入る。スーパーも入るらしい
最寄り駅が都内交通の要衝飯田橋駅
（高級イメージの駅じゃないけど実利は抜群）
首都高西神田ランプが近い
東京駅や新宿伊勢丹もタクシーですぐ行ける
目の前が外濠公園で北の丸公園、千鳥ヶ淵、靖国神社、東京大神宮も近い
神楽坂がすごく近い
治安がすごく良い

個人的には
子供の学校に近い
敷地内に教会がある

悪いところ、やっぱたけぇ！！

実際、共有施設の充実度がすごすぎます。にもかかわらず、太陽エネルギーなどの技術を取り入れ電気必要量を抑えているため、毎月の管理料がそこそこに抑えられています。湾岸エリアや新興開発地域では、充実した共有施設を持つ大規模マンションをみたことがありますが、ここは千代田区富士見町（住居専用地域です）。山手線エリアのど真ん中です。この立地でこの内容は、あまりないんじゃないかなぁ....。

ただ共用施設は中古では評価されにくいのよね。

ここは駅近といい、共用施設の充実といい、ワイドスパンといい申し分のない物件ですね。
ただ、場所的に通勤経路からは少し外れるので、港区物件と比較検討中です。
一点だけ残念な点としては、仕様・設備等が少し安っぽい感じがします。
（私が購入検討しているのはスタンダードなのでそう感じるのかもしれませんが。）
先日見学してきた港区のグランスイート麻布台は部屋の大きさにかかわらずかなり良い仕様なのでそれと比較するととても残念な気がします。
もう少し資金を積んでプレミア仕様なら申し分ないのですがなかなかそこまで手が届きません。

なんちゃってパークコートで中身はパークタワーですから。

自分としては線路脇というだけで、検討対象外ですけどね。毎日の事ですし、住民は静かなところに限ると思います。購入者は音が余り気にならない方なんですかね。

因みに高速脇のようなある程度の騒音がずっとつづいても、難聴になるそうですよ。

滅多に無い物件です。近辺に縁がある方はよろしいのではと思います。
あくまでも私見ですが、

メリット
駅近、神楽坂近、桜土手横、商業施設併設、間取り抜群、タワーだが天井高い

デメリット
建物の向きが本当に残念、三井プライス、仕様がチープ

で、私は見送る事にしました。

駆け込み購入でたかいのかな？

最近の都心有料立地のマンションはどこもかしこも高い気がする。単に、それが相場なのかも。

no.710です。

皆様本当にありがとうございます。
いろいろなご意見があり、面白いですね。
長所・短所いろいろありますねぇ。仕様に関する感想等面白いですね。人によって満足の基準が随分違いますね。

ご購入者様のご購入の決断に至ったポイントを教えていただけると助かります。あるいは決断にいたらなかったかたのポイントも同様に助かります。

個人的には、設計に関してはさすが、日建ハさんという感じですね。まだ（案）の段階のものを拝見する機会があったのですが、それが飯田橋の分譲マンションとわかった時には驚いたものです。

しかし、一方でワタクシはこの近辺の良さがわからないものでして、飯田橋という場所自体にどうしても、自分が住むイメージがわかなかいのですよね。それで、ご購入されたかたはきっとなにかこの場所に何かこだわりがあられるかと思った次第です。つまり自分が知らないけど、ここを検討されている方が感じている魅力みたいなものでしょうか。

また、開発部分（おとなりのオフィス等）に関してもそれほど大きな魅力が感じられなかった。平たく行ってしまうと、三井さんぽかった。箱物つくってハイ終わりみたいな。比較対象として適切かはわかりませんが、ワテラスのように千代田区とがっちりくんで、保育園を誘致したり、スーパーを強制入居させたり、一部学生を条件付きで住まわせたり、お祭りを企画するなど、ソフト面を含めて大きく街づくりをしようという意気込みを感じる。意気込みというか意思というか、グランドデザインがあるんですね、企画側に、都市開発という視点からすると。失敗に終わるかもしれないのですが、あちらは少し野心的な部分があってそこが面白いと思うのです。もちろんそれをうるさく感じる人もいるでしょうし、リスクだと思う方もいると思う。

もちろん、この物件は一部の玄人の方たちも含めて非常に評判が良いです。現に一部玄人ではない不動産マニアのような方の意見でも、「欲しいけど買えねぇー」、みたない意見をよくみかけます。購入することができて、かつここを決められた方の、なんといいますか判断みたいなものを知りたくて、質問させていただいた次第です。

現にNo715さんのように
（１）千代田区内文教エリアでタワーは希少
（４）嫌悪施設（パチンコ店や水商売）が敷地内にたたない予定（三井の営業担当に確認）
（６）緊急病棟を持つ病院施設が隣接
などは、なるほどなぁと思う部分がありますね。自分はあまり重視しない論点ですが、重視する方はされるのだなということがわかり、非常にためになります。
それとご購入にいたった方も、いたらなかった方も、きちんと長所・短所をご自身の目と頭をお使いになって判断されていて、流石ですね。No715さん意外にもご教示していただいた方々、重ねてお礼を申しあげます。

隣にあったって、救急搬送時には行き先は選べないよ。
受け入れ可能な病院に近い順で運ばれるから。
通院や見舞いは楽かも。

ただ救急搬送でのサイレンというデメリットを差し引くとどっちがいいのか微妙？

＞725さん
メリットで上げているのは事実ですね
デメリットで上げているのはあなたの感想ですね

騒音が難聴になるというご指摘ですがそのような調査研究があるのでしょうか？
窓のすぐ横に線路や高速道路があるわけではないと思いますけど
現場に行ってみればわかりますが線路は土手の下です、桜の木もあります
電車が通過する音を聞いていましたが大して気になりません
まして部屋にいるなら気になることはないと思います
タワーマンションでいつも窓を開けてることもないと思いますけど
まあ音に関しては住んでみないとわかりません
耐えられないなら売ってしまえばいいだけのこと
10年で2割下がっても家賃分だと考えれば大したことありません

救急搬送のサイレンは病院近くのマンションよりも、大きな交差点沿いのマンションのほうがヒドいですよ。
「緊急車両が通過しま〜す」ってスピーカーで騒ぐ大声付きですから。深夜でも。

タワマン20階台に在住です。音は上がってきます。

特に緊急車両のサイレンは、びっくりするほど近くに聞こえます。

でも慣れてきますよ。

あと、高層階ほど風が強いので、そうそう窓を開けて生活できませんので、

サッシが閉まっていればかなり静かです。

732さんほか、ご存知の方に質問です。タワマン、DW、高層階、南西、ですと夏はやはり相当暑いのでしょうか？

７３２です。
南西角部屋です。夏は地獄のように暑いです、ハッキリ言って。
特に西側がきついです。

デザイン重視で、遮光カーテンにせず、明るい色のシェードにしたのが
まずかったかも、ですが、みなさん「暑い」とおっしゃっています。

暑いから窓を開けたいのですが、風当たりが強くて危険なくらいの日が
多々あります。

その代わり、冬は天国のように暖かいです。
この時期でも暖房は朝晩のみ、昼間も少し暑いくらいで、
午後からはシェードを下げてます。

DWの北側高層階は、冬の寒さが厳しいですよ。窓に北風が吹き付けるから。
なのに、夏はギラギラ照り返しが入って涼しくなかったりします。

２割高いと言う人はお隣の新宿区だと２割安で買えますのでそちらを検討しては。

『最新脳科学で読み解く 0歳からの子育て』
サンドラ アーモット・サム ワン(著)より。

「難聴は爆竹などのように短時間とても大きな音にさらされた場合も、
自動車の騒音などのように中程度の音量にさらされつづけたときにも
起こります（騒音の多い高速道路そばに住んでいると、部屋で爆竹を
鳴らしたのと同じくらい子供の聴力に影響します）。」

線路沿いに住んでる家族なんて山ほどいるでしょうに。

実際に歩いてみましたが、線路側ではなく、南面は電車の音がほとんどしませんでしたよ。大きな駅から徒歩3分程度の物件だとある程度の音は何かしらあるでしょ。

>737さん
その人が言っていることが正しいとなぜ言えるのですか
具体的な検証があれば論文名を提示してください
高速道路・線路脇騒音と難聴の関係について
そこで育った子供たちに有意に難聴患者が多いのかどうか
もしあればその研究の騒音レベルと千代田富士見の騒音レベルの差はどうでしょうか

現在、地域住民は工事の騒音を我慢しています。そのことも考えて書き込んで欲しいと思います。

紙おむつだと布おむつ比べて発育が遅いとか、高層だと子供が病気になる確率が高いとか、この手の迷信はいくらでもありますよね。

どれだけネガティブな意見が出ても駅近というのは何にも代え難いものがあります。
（電車の音とかというのは駅近であれば少しくらいやむを得ないですしそれなりの対策もしているものです。）
ただ、あれだけ建物がすばらしいのに内容（仕様等）が２極化されているのはすごく残念です。
一般的なタワーで２極化はよくありますが、億ションの部屋であの仕様はすこしひどい。。。
少し前にグランスイート麻布台ヒルトップの話題が出ていましたが、そちらも見に行きましたが、あちらは内容（仕様等）はすばらしいものでした。
（立地が駅から少し遠いですし、そもそも３Ａ物件なのでこちらとは比較にはなりませんが）
あれくらいの仕様でこの値段なら納得もできたのですが、駅近というだけで（飯田橋で）これだけ高額な部屋になったのはなぜでしょうか？

麻布台と飯田橋の違いと、規模の違いでは。

飯田橋で全て高級住戸にしたらこの数は捌けないから２極化は必要。

それでも高額なのは色々あるでしょうが、
三井は高めに出して長く売ることも多いですし。
その意味で大きいのは「ブランド料」としか言えません。
（逆に丸紅は価格が良心的な物件が多いらしいので、違いが目立つのかも。）

結果的に完売すれば適正価格だったということでしょうね。
飯田橋にも関わらずと感じる方がいらっしゃいますが、千代田区で言えばワテラスなんか神田にも関わらずあの値段で売れたんですから。

駅前は地価は高いが、だからといって住環境として優れているかは別の話。

で、飯田橋は住環境としては良くないと
じゃあどこがいいんでしょうかね
豊洲ですか？六本木ですか？池袋ですか？

まーまー、いいじゃないですか。
住環境で何を重視するかは人それぞれ。

特に高額物件には何かと理由をつけてネガが出没しやすいので、いちいち相手してたらキリないですよ。

低仕様なのに高額。高額物件と高級物件は異なると言われますが、ここはその典型ですね。

池袋クヤクションのスレでここのことが話題になっています
みんなホントは買いたいんですね
わかります

ここ買えるぐらいならクヤクションは検討してないよ。
飯田橋は価格的に無理と思っているけど、
プラウドがもし安ければ検討できるかもってくらいじゃないかな。

だからここは無理だからクヤクションを検討してるって話じゃないの？

仕様くらいしか…

仕様は十分大切だと思います。
ここの書き込みで名前のあったグランスイート麻布台のＭＲを見学してきましたが、確かに標準であの仕様なら満足する意味がわかります。
ほとんどオプションを付けなくてもここのプレミアムくらいはありました。
駅から少し歩くのとここと違い近隣の建物と見合いになる部屋もあるので少し値段を下げているのだと思いますが、まあまあ納得できる金額設定でした。（私的には高いと思いますが。）
ここも２極化するならもう少し価格的にも思い切ってやっていただけたらと思います。
（そうしたらすごい倍率でしょうね。笑）

私は仕様はそれほど重要じゃないと思っています
場所と建物本体は買ったら変えられませんが
内装はどうしても気に入らなければリフォームして変えることもできます。
もちろん面倒なので始めから気に入っているほうがいいに決まっていますが、
重要なポイントじゃないですね

内装、仕様なんて何百万か、かければどうにでも変えられるって。同じ内装、仕様で都心から５K、１０K、２０Kで何千万の価格差が生じているのは明らか。

だから仕様ぐらい、なわけ。

住環境の悪さは変えられないけどね。

ということで仕様は関係なし、でした。

内装仕様が気に入らないからって、新築でわざわざ何百万もかけてついてるものを取り外して交換する人はいないよね。
足りないものを付け足すなら分かるけど、交換するくらいなら別の物件にするでしょう。

都心立地で大幅な価格差をつけるなら仕様もケチケチするなと言いたい。
ケチなわりにラグジュアリっていう表現もどうかと思うし

都営住宅ならケチケチするな、とは言えるかもしれないけど。商売なんで、、、、。
内装仕様を重点項目の第一に据える人はいないわけで。

内装もそうですが、とりあえず、線路の位置を変えるところから始めませんか？

どの程度重要かは人それぞれ。価格帯の割にイマイチなのは否めないところ。
立地と共用部と間取りに坪500弱の相応の価値があると思えれば良いのでは。

ここの最多は坪４２０でね？坪５００弱だと虚偽だな。

＠500超えてるのはプレミアム仕様とラグジュアリーでも東南側高層の部分だけで
ラグジュアリーはほとんど＠400台、
北西側は＠400台前半、南東側低層は＠380台～でした。

仕様に文句言ってる人はプレミアムの仕様が気に入らないのかな？

最多、と平均坪単価とは別じゃない？

ま、坪500弱は虚偽

まあ買ったものとしては何でもいいから早く住みたい
今のところよりは確実にいいから

坪５００弱は東南向き中層ですね。

これだけムキになって反論するということは、皆さんあまり触れられたくない点なのでしょうね。
現実的に中層階で1億を超える値段での仕様としては貧相というのは否めません。
ただ、立地等で満足していればいいのではないのでしょうか。
どの意見（立地がいい、共用が充実、単価は高い、標準の仕様はグレード低いなど）も間違っていないのですからすべて認めてしまえばいいのになと思います。

それにしてもここの掲示板にいる方はタチが悪そうな方が多いですね。
あちらとは少し違うような雰囲気です…

あちらとは豊洲のことですか？
あなたもたちが悪そうですね

そういう返しがタチが悪いのかと…

仕様っていうのは数百万、埋立地かどうかってのは数千万。仕様を第一に考える人はいないよねって、流れに反対し続ける輩。ベスト2012の板に粘着しているだけなので、ベスト2013にまもなく移転するでしょう。

豊洲の話題は完全にスレ違い

不愉快です

そもそも仕様の話も同じ高級志向の麻布台から出てきたのでは？
それがなんで豊洲？
一緒に比べるだけでも不明です。

>772
MRで大多数が購入するであろうLuxuryをあえて作らなかったことからも、販売関係者は契約前に意識されないように、かなり気を使っているのでしょう。

確かに高いです。でも、共有施設のグレードはとても期待できます。三井さん、最後まで手をぬかずに、仕上げてくださいね。

内装なんて自分でもかえられるんじゃない？
そもそも内装は消耗品でしょ。
初期仕様ってそんなに重要ですか？

竣工前に買うなら初期仕様はよく確認しておかないと。内見でMRと違っていることに気付くのはよくある話だけど、契約後では後の祭り。
通常仕様のMRを用意しないのは、三井としては少し誠実さに欠ける対応という気もしますね。

三井さんなんか　まだマシ
野村さんなんかさっぱり分かりません！

豊洲はほんときもい
埋立て地とは一緒にしないでほしい

坪単価で見るというのはナンセンスです
天井の高さと壁の厚さ、敷地内の土地活用を考慮すればこの坪単価の高さのいくらかは説明されるでしょう。
また神楽坂を含めて優良な飲食店が並ぶこの界隈は固有の価値を持っています。この独特の雰囲気を持った街は他に無いでしょう。
この辺りは住民の生活レベルも高いですし、周辺のいくつかの学校の生徒が飯田橋駅を利用しますが、それらは軒並み名門の学校ですから生徒の柄も悪くありません
長期的な土地の価値の安定性もその立地から非常に磐石であり飯田橋駅の利便性は圧倒的です。
「閑静な住宅街」以外の高級志向な選択肢として最良の場所でしょう。
その需要に対してのこの土地とマンションは最高に素晴らしく応えています。
ですからこの値段でも売れているのであり
この界隈の中においてもロケーションとマンション自体が抜群であってその資産価値は永久に保証されています。

やはり最強…

＞軒並み名門の学校

法政や日本鹿大学レベルで名門か～？

ギョウセイも微妙だと思うけど。まあ、白百合は認めてもいい。

褒めすぎるポジも逆にキモイよ。
やめてほしいわ。

政治家や重役がこぞって入居しそうなマンションですね

まあ、そこが名門と思えるような方なんでしょ。マンションにしても、上を知ってしまうとキリがないからね。

暁星は名門じゃないとか言っちゃう人は
私立小学校受験に縁が無い層の人なんだろうな

生徒っていう日本語に大学生が含まれないことも知らないみたいだし・・・

都内の名門って。
筑駒、学付、日比谷、開成、麻布、桜蔭、女子学院
あたりじゃないですか。昨今の経済状況で国公立に学力が高い子が移動してるので。特に近年の日比谷は目を見張ります。
暁星がよいかわるいかは知らんですけど、上は全国区のネームバリューがありますが、暁星は全国区ではないでしょうなぁ。
小学校名門というなら、無試験で入れる番町、麹町、青白赤だって名門ですしなぁ。

まあまあ、大人気ないですよ。近所の学校が名門だろうが何だろうが、所詮、自分自身の経歴の方が大事。白百合、暁星、理科大も悪くはないと思いますよ。ネガってる人も自身が納得できる物件に出会えると良いですね。

暁星と白百合はカトリックの名門校で、お金持ちの子が多いのが特徴です。禁止されていても、見せびらかすように、高級車で送迎する家も珍しくはありません。どちらも、フランス語を第二外国語として勉強しています。暁星はサッカーを幼稚園や小学校からやっていて、全国大会に出場したこともあります。歌舞伎役者や有名タレントの息子が少なくありません。近すぎるかもしれませんが、ここの入居者の層と重なる気がします。要は、あなたが東京を知らないということかもしれません。

他の物件の話しですが、タワーパーキングは直接接する部屋では音や振動が結構気になると読んだことがあります。

この物件はタワーパーキングとは内廊下を挟んでいて直接接していないことから問題ないと思います。
北東、北西角でも上のほうの階であればタワーパーキングが届いていないので安心ですね。

北東って北角では？

非常用発電が「３２時間」というのがいいですね。うらやましいです。
東北大震災の後だからこそ企画できたのでしょうが、私のMSはもっとずっと短時間です。
そのほかの設備は大してほしいものではないですが、３２時間、感心します。

赤白青が名門って…。何十年前の話をしているんだか。昨今は全く状況が変わってますよ。

赤白青で名門なら、湾岸の再開発エリアの公立小学校は超名門、豊洲北小は王者ですね。

井戸
http://www.shopbiz.jp/ac/news/119456.html

地域の防災拠点になるのは良いことですね。