エステムプラザ梅田
所在地：大阪府大阪市北区曾根崎１丁目25番9、10（地番）
交通：地下鉄御堂筋線「梅田」駅徒歩8分
阪急京都線・神戸線・宝塚線「梅田」駅徒歩10分
JR東海道本線「大阪」駅徒歩9分
地下鉄谷町線「東梅田」駅徒歩4分
JR東西線「北新地」駅徒歩4分
阪神本線「梅田」駅徒歩7分
間取り：1DK+S（納戸）～2LDK+S（納戸）※S(納戸)＝M
専有面積：42.96m2～100.88m2、MB面積0.99m2～1.04m2含む
売主：株式会社日商エステム
施工会社：(株)鍜治田工務店
管理会社：(株)エステム管理サービス
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/エステムプラザ梅田
【公式URLを訂正しました。2013.12.20 管理担当】
[スレ作成日時]2012-09-13 09:42:52
因みに日商エステムさんは「近畿中高層不動産協会」に加盟しておられます。
その関係法令の遵守中にこんなガイドラインがあります。長いですが。
迷惑電話拒否は、営業の電話にではなく、会社（上）からのほうが効果的です。
その際、この中の１～４に抵触していることを言えば決定的です。
【関係法令の遵守】 http://www.nicyukyo.com/guideline.html より（抜粋）
-------------------------------------------
当協会及び会員各社は、資産運用型マンションの一連の販売活動に関する一切の法令を遵守する。なお、販売行為に関しては、特に次の事項に留意を必要とする。
1.断られたのにもかかわらずしつこく電話をかけない。（業法第47条の2（則第16条の12））
2.長時間にわたる執拗な電話勧誘をしない。（業法第47条の2 （則第16条の12））
3.深夜や早朝に電話をかけない。（業法第47条の2（則第16条の12））
4.脅迫めいたことを言うなど、威圧的な勧誘をしない。（業法第47条の2）
5.自宅に押し入り契約を迫るようなことをしない。（業法第47条の2）
6.退去するように言われたにもかかわらず、長時間に渡り自宅等に居座り続けない。（業法第47条の2 （則第16条の12））
7.将来の値上がりや買取り等、不確実な将来利益を保証しない。（業法第47条の2）
8.重要な事項について、知っているにもかかわらず告知しなかったり、事実と異なることを告知したりしない。（業法第47条）
9.申込みの撤回があった場合には、受領済みの預かり金は速やかに返還する。（業法第47条の2（則第16条の12））
10.正当な理由なく契約の解除を拒んだり、妨げたりしない。（業法第47条の2（則第16条の12））
11.従業者証明書を携帯する。（業法第48条）
12.契約が成立する前に、取引主任者が重要事項説明をする。（業法第35条）
13.クーリングオフの申出を受けたときはこれに応じる。（業法第37条の2）
14.虚偽や不確実な説明をして誤認を与えるような勧誘をしない。（消費者契約法第4条）
15.無理に自宅等に居座ったり、無理に拘束するなどして勧誘しない。（消費者契約法第4条）
※1～4：電話勧誘に関する事項、※4～8：交渉時の勧誘に関する事項、※9以降：その他留意事項
優先案内会に行ってきましたがかなり人が入ってましたよ。
梅田によく買い物行くので、便利なところだと思います。
職場も近いので梅田周辺で働く人には便利だと思いました。
価格はまだ未定ということでしたが、26日には価格発表との事でした。
価格発表後にもう一度足を運んで見て考えてみます。
他見に行かれた方いらっしゃいますか？
ポストに広告入ってたんで今日行ってきました。
とりあえず人が多いのに驚いた。
先日までの案内会で30以上要望入ってるみたいで、90そこそこの戸数から考えたらかなり良いほうなんかな？
担当の人に聞くと価格推しらしい。
将来貸す事も考えたら価格も安いし結構おいしそうだね。
エステムプラザ梅田は賃貸タイプなので暮らすのはダメですね。エステムシリ－ズでは、やはりエステムコ－ト谷町六丁目2
アクティ－ネが過去最高のお買得物件でしたね。いまだに購入時の価格で売買されてますからね。
とても便利なところのように思えますが、だからこそ繁華街に近いのも仕方なく、大阪都心は、空気も景色も悪いのも納得の上ですが、その辺りは、そんなに環境劣悪なところなんでしょうか？
この物件、第2期販売まで終了という事ですが、現時点でどの程度売れてるのでしょうか。
前面西側の高架道路と多車線道路、裏面東側の5階建立体駐車場に挟まれ、また裏側には風俗店とラブホが数件あって、現地を見た感じ家族で住むには環境悪そうな気がしました。もしかして第2期までの販売が振るわなかったから販売を止めているんじゃないかと邪推してしまいます。
http://www.n-estem.co.jp/umeda/
スレ立て時のリンクからアドレス変わったのかな？
今はこれみたい
ここって投資マンション？
プレサンスやエスリードと同じ感じかな？
駅にも近くて買い物にも便利な立地。
でも、夜も賑やかな感じがするので
住む場所としてはどうなんだろうかと思います。
価格的にも、それならもう少し違う土地で広い間取りを購入出来るかな。
環境はどうしても主要駅にこれだけ近いですし諦めるしかないのかもしれませんね。
マンション周辺もガヤガヤと賑やかそうですけど、
部屋の中に入ってしまえばそれほど気にならない程度でしょうか？
もちろん小さなお子さんがいるようなファミリーは選ばない環境でしょうけど、
やっぱり場所は便利ですし一定の需要はありそうな物件ですね。
こちらは売れているのでしょうか？
レスを見る限りあまり人気がなさそうに思えますが。
投資用で購入する人が多いのでしょうか？
１ＬＤＫでもマルチルームというのがあるから
ファミリーでも暮らせそうですね。
街の環境がファミリー向けではないのでしょうか？
どの間取りもワイドスパンというのはいいですね。
向きが東向きと西向きというのがどうかなと思いますが。
本当にあと少しっていう所まで来ているみたい。
静かに販売は進んでいたのだなと感じられます。
投資の方もここだと少なからずいらっしゃるでしょうね。
ただ分譲マンションだとずっと賃貸で出しても
価格が価格だからペイするまで時間がかかっちゃうんじゃない？
独身のうちは自分で暮らして、結婚して手狭になったら
賃貸にするみたいな感じの方が自然にも感じます。
何だかんだで通勤などには重宝する立地。
ここは立地と分譲価格から考えて、買って損する事はほぼないでしょ
近隣再開発もあるし、化ける可能性も大いにありえる
放っておけば売れていく物件
あのエステムが必死で営業してない時点でそういう事なんだよ
伸びてるスレはそのマンションを購入した人が、必死になって擁護して伸びてる場合が多いよね
某タワマンなんて酷過ぎて笑えてくるレベル
あげくの果てには他マンションのスレに出張してまで書き込んで工作してる人もいるしｗｗｗ
ここは分譲価格が安くて爆損する可能性がない事がわかりきっているので批判すら湧かない
だからポジトークで擁護するまでもなくスレも伸びない
先日、気になって見学に行って来たけどこの立地で60平米3000万は安いと思った
裏手には普通にラブホやヘルスがあるからそれを嫌がる人は多そうだけど、とにかく便利な場所なので一定の需要はあるだろうね
売れ残ってる部屋は低層のファミリータイプの間取りだったかな
ファミリー需要はまず無さそうなので完売まではしばらく時間がかかりそう
もういい部屋が残ってないので俺は買わないけどいい部屋が残ってたら買っても良かった物件
立地的にはいいと思う。
ファミリー向きかどうかは正直どうなんでしょ！？
あまり子育てイメージわかないけれど、共働きのお宅とかは
こういう所の方が仕事に通いやすいし
いいこともあるのかもわかりませんね。
あとは広めの家がイイと考えている
ＤＩＮＫＳとかには良いくらいの広さかもね。
価格もここならものすごく数年後に下げるとかそういうのは
リスクとして少ないんじゃないかと思われます。
もう完成しているので直に確認できるのがいいでしょうが。
最寄り駅から徒歩4分ですが遠いですか。
他の駅も徒歩10分以内。
ただ、排気ガスが凄いところは嫌ですね。
もう少し本通りから奥まっていたら良かったかもしれない。
ここかなり賑やかだったと思う。
この場所で遠いなら、梅田のマンションはすべて「遠い」って事になるよ
もう少し奥まった所なら良かったとは言うけど、奥は住む所じゃないからね
そんな事を気にする人が検討するマンションじゃないと思う
梅田だったらこの距離いいんじゃないのかな？
もっと中心部に近くなるとそもそも値段がすごくなるし暮らすにはどうなんだろうという
環境になってきてしまうと思う
適度に店があったり、適度に静けさがあったりそういう住環境を求めると
この距離感でいいんじゃないかと思うのです。
ちょっとくだらないことなんですが、梅田駅と大阪駅は繋がっていますよね。
また地下鉄の梅田駅と西梅田駅、東梅田駅、北新地も地下街だか知りませんけど、
繋がっていますよね。
これだけの規模の駅になると迷子になりそうです。
新宿駅は確実に迷子になりますが。
DINKSや二人暮らしには贅沢な広さの間取りもありますが、環境が子育て向きではないということなのでしょうかね。
100.88m2の間取りを見ても広さの割には子育てという雰囲気は感じられないですね。
少ない人数で広々暮らすというイメージが浮かびます。
欲を言えば角部屋でもう少し窓があればいいなと思いました。
>>91
これですよね
びびりました
7,000万台で100㎡前後のを買うならこっちの2つのがいいかも
成約するとしたら、ここの100㎡なら5,500万円くらいだろうか？
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0002537104/
エステムプラザ梅田 15階
価格 7,280万円
間取り 2LDK
専有面積 100.88m2（壁芯）
（バルコニー面積 20.95m2）
所在階/建物階 15階/地上15階建て
主要採光面 西
所在地 大阪府大阪市北区曾根崎1丁目
交通 大阪市営谷町線 「東梅田」駅 徒歩6分
東西線 「北新地」駅 徒歩7分
築年月 2014年2月(築1年)
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_ag/4wOBsUf6CU0nFHDkM...
大阪ひびきの街ザ・サンクタスタワー 45階
価格 7,700万円
間取り 3LDK
専有面積 93.98m2（壁芯）
（バルコニー面積 13.68m2）
所在階/建物階 45階/地上53階建て
主要採光面 南
所在地 大阪府大阪市西区新町1丁目
交通 大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「本町」駅 徒歩6分
築年月 2015年1月(築1年未満)
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_ag/6xlkrTYvwwnJRWwrNXHiWa/
アデニウムタワー梅田イーストスクエア 27階 現地見学会開催中
価格 7,800万円
間取り 2LDK
専有面積 113.38m2（壁芯）
（バルコニー面積 24.84m2）
所在階/建物階 27階/地上30階建地下1階
主要採光面 西
所在地 大阪府大阪市北区本庄東1丁目
交通 大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩4分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩5分
築年月 2011年7月(築3年)
7階は未入居、10階は投資の入居者付で売りに出てますね
なかなか成約しないもんだな
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003740955/?di...

エステムプラザ梅田 7階
価格  4,180万円
間取り 1LDK＋納戸
専有面積  67.41m2（壁芯）
（バルコニー面積 6.22m2）
所在階/建物階 7階/地上15階
主要採光面 西
所在地 大阪府大阪市北区曾根崎1丁目 [周辺地図]
交通 大阪市営谷町線 「東梅田」駅 徒歩4分
大阪環状線 「大阪」駅 徒歩9分 [その他交通]
築年月 2014年2月(築1年)
http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003875585/?di...
エステムプラザ梅田 10階
価格  3,700万円
間取り 2LDK
専有面積  58.92m2（壁芯）
（バルコニー面積 7.89m2）
所在階/建物階 10階/地上15階
主要採光面 東
所在地 大阪府大阪市北区曾根崎1丁目 [周辺地図]
交通 大阪市営谷町線 「東梅田」駅 徒歩4分
大阪環状線 「大阪」駅 徒歩9分 [その他交通]
築年月 2014年2月(築1年)
このマンションはいつも売りに出てるね
流動性高いのは良いことかもね
https://suumo.jp/sp/chukomansion/osaka/sc_127/pj_90517357/
エステムプラザ梅田
価格 3850万円
支払いシミュレーション
間取り 1LDK
専有面積 58.92m2（壁芯）
その他面積 バルコニー面積：7.89m2
所在階/構造・階建 12階/RC15階建
https://suumo.jp/sp/chukomansion/osaka/sc_127/pj_91115297/
エステムプラザ梅田
価格 4120万円
支払いシミュレーション
間取り 2LDK+S（納戸）
専有面積 61.24m2（18.52坪）（壁芯）
その他面積 バルコニー面積：7.07m2
所在階/構造・階建 9階/RC15階建
https://suumo.jp/sp/chukomansion/osaka/sc_127/pj_89726378/
エステムプラザ梅田
価格 4180万円
支払いシミュレーション
間取り 3LDK
専有面積 67.41m2（壁芯）
その他面積 バルコニー面積：6.22m2
所在階/構造・階建 13階/RC15階建
https://suumo.jp/sp/chukomansion/osaka/sc_127/pj_89845015/
エステムプラザ梅田
価格 4500万円
支払いシミュレーション
間取り 3LDK
専有面積 67.41m2（壁芯）
その他面積 バルコニー面積：6.22m2
所在階/構造・階建 12階/RC15階建
>>103 知りたいさん
マンション名が記載されてなかったから検索に出てこなかった。
住所だと出てきてコメントにちょっとだけ書いてあった。
大島てる CAVEAT EMPTOR: 事故物件公示サイト
http://www.oshimaland.co.jp/?p=ya57a4m0
大阪府大阪市北区曾根崎一丁目4-3
心理的瑕疵物件
投稿年月日: 平成30年4月9日
私は外に住んでる区分所有者です
同じ区分所有者の方で情報ある方いたらお願いします
ここの管理会社がつくった長期修繕計画がいい加減で、責任をとらせるみたいな話が１年前なってましたが、どうなってますか？
そのあと理事会や管理会社から説明会等ないので状況がわかりません
私は外に住んでますが、中に住まわれてて状況わかってる方いたらお願いします?
長期修繕計画直ってないですしエステム管理会社は責任も取ってないみたいです。
情報としてはエステム管理会社の言いなりに管理費と修繕費を値上したりお金出してた理事さんが裁判所に呼ばれたりしてマンションにい辛くなって2人部屋を売って出て行ったみたいです。
又聞き情報ですいませんが。
長期修繕計画があれで修繕費も変に取ってるけど長期でちゃんとメンテナンスして貰えるのかって感じですよ。
賃貸か分からないですけど引っ越しは多いですね。
去年議事録送られて来て御覧なってると思いますけどエステム管理会社の建築確認図面も実際と全然違うみたいですよ。
長期修繕計画もあれなんで大規模修繕心配だとは話ししてます。
理事さんはエステム会社が納品した建築確認図面が変なの知ってて隠してた様です。
色々あったのに議事録に書いてないとか。そういうので裁判所に呼ばれた様です。
癒着してた理事居なくなったら新しい方に成ってますよね？
エステムに長期修繕計画と図面を直すように、新しい人はちゃんと言うべき事言ってるのかね、、、
一年以上前からトラブってるのに区分所有者全体にどう成ってるか説明が無い事が可怪しい。
事情詳しい理事は自分達だけで売り逃げたとかふざけた事無いですよね？
エステムにとっとと賠償させて図面と計画直す事
こんな物がボロボロでまともな修繕出来ないなどマンション価値が下がる
106の方、今の理事会何してるか分かりませんか？
理事交代する程の問題なのに、一般の区分所有者に説明がない
理事会の運転資金出してるの区分所有者ですよ
管理会社は社員や家族に部屋買わせて、修繕で儲けるように理事会を操作してるってきくからね
投資向のエステムはその可能性高いでしょう
甘い汁吸う理事の懸念も含め、管理会社寄の理事には要注意
癒着理事が出ていったとしても、現在未来の理事会の透明化が肝心かと
区分所有者です。
話に尾ひれがついているように思うのと、購入を検討される方もここをご覧になるので、これまでに配布された資料や議事録に書かれている内容を投稿させてください。
図面と実態に相違があることが確認されているのは、現時点で配管だけです。
建物や設備の多くに相違が及んでいる訳ではないと思われるので、外部の方から誤解を受けかねないと思い投稿させていただきます。
ただ、これまで読んできまして、現在の管理組合の運営について思うところがあるので、あわせて投稿させていただきます。
私は長期修繕計画と図面がどうなっているのかと思い、昨秋これらの閲覧請求をしましたが、年が明けて現在までこれらを閲覧させていただけていません。
※管理規約67条75条には「理事長は、区分所有者・組合員の請求があったときは閲覧させなければならない。」とあります。
また、どのような運営をしているかと思い、昨秋、理事会議事録の閲覧請求をしましたが、これも未だ閲覧させていただけていません。
ちなみに、一昨年、別件のため図面と議事録の閲覧請求をした際は、即日その場で閲覧させていただきました。
なお、理事長さん達には、長期修繕計画や図面が杜撰なことの責任を問うには法律上時効があって、問題を認識した時点で時効成立に向けて時間が進んでいることの説明をしました。
長くなるので分割します。
管理組合の運営について疑問に思うところです。
〇ここひと月ほどの間に、自室で店舗営業をしている部屋が2室確認されました。
店舗営業は管理規約違反であり、過去に店をしていた部屋は全て営業を止めさせられています。
〇1室について、迷惑を被った入居者が管理組合に対応を依頼したところ、翌日に管理会社から対応する旨の連絡があり、依頼から3日後に店舗に直接注意がいきました。
現在は営業していません。
〇もう1室は理事経験者の部屋です。
迷惑を被った入居者が管理組合に対応を依頼してから５日経過した昨日まで連絡がありません。
こちらのお店は現在もHPで予約を受け付けています。
》117
透明化も何も今度の理事会をエステム管理会社でやるって掲示板に出てますよ。今迄ならマンション内でしてたのに。。
》118
長期修繕費と建築確認図面がおかしいってダメージですよね。
》119
透明化とは逆の秘密主義まっしぐらだと思います。
》120
癒着だけじゃなく理事同士の融通し合って好き勝手やってないかも心配です。
区分所有者です。
いい加減にしてください。ここは検討スレです。
また聞き、文章のみで書いてる人が多いです。切り取りの言葉で想像で投稿はおやめください。理事会、総会に何度も参加している人か否か当方はわかりますが一般の人は判断つきません。無用な混乱に加担している貴殿達も同様です。
住んでいる人達はすれ違った時など挨拶もあって、子供達も挨拶して登校していくような都会の真ん中とは思えないよいところです。
新しく購入を検討している方々、こういう問題があって買い替えを検討している方が交流するスレッドなので、場違いな情報交換ではないと思います。
それと、区分所有者であれば議事録が送られてきているので、問題があることはご存じのはずです。
続報がないから情報を求める方がいるんだと思います。
どうか冷静に交流をお願いします。
理事会の話題になっているので、この際投稿させていただきます。
記憶の限り、これまで理事会はマンション内で開催され、区分所有者は申し出て傍聴していました。
11月に、ある区分所有者さんが次回理事会の傍聴を申し出られました。
1月に、次回理事会はエステム管理サービス社で開催する、傍聴希望者は申し出よ、と掲示がありました。
これを見て、私も傍聴を申し出ました。
ところが、理事会の前日になり、傍聴を申し出た方々に、理事会の傍聴を遠慮いただきたいという主旨の文書が届きました。
個人情報や契約を扱うからと説明がありました。
理事会の内容等については、議事録等で報告するとも書かれていました。
さて
私は秋に過去議事録の閲覧請求をしていますが、未だ閲覧させていただけません。
あと、やはり気になるので、再度申し上げさせてください。
このスレは、124さんがおっしゃるように、ここの会議に出席されたことがない方もご覧になっていると思います。
ここのお部屋を購入しようと考えている方も評判や内情を確認するために覗かれる可能性があります。
図面と実態に相違があることが確認されたのは、現時点で配管だけであると総会資料にあります。
他の部分が実態と相違あることが確認された訳ではありませんので、誤解を招くような騒ぎ方は控えませんか。
126さんほか区分所有者の皆さんが懸念されているのは資産価値への影響であると思うので、124さんがおっしゃるように想像で書き込みをして問題を大きく見せないで、確認された事実だけを共有すればいいと思います。
理事同士好き勝手やってないか心配です。。。
違反の店してた理事はまだ続けてますか？
》128
前の理事が他の所と比べずにエステム会社と高い契約をしてたから皆で見張る為に理事会を膨張するようになったようです。
またエステム会社に高い契約したら困りますね。
》132
理事が好き勝手にやらないか心配です。。
もう前ですが理事しました。
あまりにもなので一言言います。
私達の時は見積もとって安い業者を選んでました。
理事長さんが議事録も書いてオープンに見せてたと思います。
私達の時は理事会傍聴はあまりないと思いますが、理事長さん達と傍聴は自由にして貰うようにやってました。
エステムの会社に行って理事会は聞いた事ありませんが本当ですか？
最近は活動から離れてしまってて、正直掲示板も見てなかったので分かりませんが、ここからわざわざエステムの会社に行って理事会をしてるんですか？
私達はエステムを信じてやってきましたが、長期修繕計画書も図面もこんな事だとは思ってもなかったんです。
こんな事は早く修正してからまともな活動をお願いしたいです。
修正費はエステムに請求するのが筋です。
区分所有者で過去に理事してました。
128と135全く同じ感想。
理事は数年で任期を終えます。そして引き継ぎをしますが、引き継ぎした後は管理会社のサポートを求めてざるを得ない素人の為未経験者はいいなりになってしまいます。
過去当方もそうでした。わかる頃には任期終了。
135:理事会傍聴が出来るようになったのは、理事任期後もあとの理事が困らないように紙での議事録では伝えきれないコトを意見出来るようにしようと区分所有者からの意見で成り立ったものです。そこにはエステム管理も同席してました。
128:当方も1月傍聴希望してましたが前日夜のポストに来てくれるなと紙が入ってました。差出人は理事長名で理由は忌憚の無い意見交換と、契約内容に関わる話しからと。
決定事項は議事録を閲覧するようにと紙には書いてありました。その議事録が遅いから場所がマンション外部でも直接参加しようとしましたが拒否されました。
傍聴者がいると忌憚の無い意見が出ないと言うことなんでしょうか？叩かれて困る或いは隠蔽していることがバレるのが怖いのかと勘繰ってしまいます。
理事会傍聴可能の掲示板の意味を成しません。
1月分の議事録を傍聴希望を断るような内容だったのかという観点でも拝読させていただきます。
ちゃんと住人が目を光らせてチェックしているマンションです。
139さんへ
135の方がちゃんとしていたように仰るが、事実として計画と図面がダメで問題になっている事に言ってます
ここのマンションは修繕積み立てと管理を値上した事ありましたが、その時に役員会のメンバーで資金が不足する予測を立てた筈です
予測データの計画がダメな事をチェックできていない
チェックできていないのは、それ迄役員会全員の責任ではという事です
138の方へ
住民が目を光らせていてこうなっているので、もっとチェックが必要だと思います
今般の理事長の傍聴拒否は問題です
お腹立ちにお察します
いつも目を光らせていただいて有難う御座います
最初に部屋を売りやすくするために、修繕積立金を低くして売るのはよくあるやり方ですが、ここのはそういうレベルじゃなさそうですね
建設図面（竣工ですか？）が実際の建物と違うってレベルのは聞いたことがない酷さです
たぶん言いなりに修繕積立金を値上げしたんでしょうが、やはりここのマンションは嵌め込みに気を付けて下さい
区分所有者に知識がないのをいいことに、繕積立金を値上げさせて、不必要な工事を発注させる
工事は身内やお抱えの業者に発注させる
こういう嵌め込みはどこもやってますが、ベースの計画や建設図面がいい加減というのはぶっ飛んでます
本来こういうのを牽制するために理事会は開かれて行うんですが、契約の話するから傍聴させないというのは、こっちで好き勝手に発注するのを見られては困ると言ってるように聞こえますがね
気を付けて下さい
》138
皆の意見とって膨張できるように成ったんですね。
意見ありがとうございます。
先週１階に貼ってた紙には膨張する人は管理人さんへ伝えてってなってました。
だから膨張できると思ってましたができないんですね。
私が文面だけで説明したので混乱を来してすみません。
理事長さんから文書が届いているので、状況をご説明するためアップします。
1月7日マンション内の掲示板に、理事会開催と傍聴希望受付けの告知があったので、私は1月14日傍聴を申し出ました。
私が知る範囲で、別の区分所有者さんも11月に傍聴を申し出ていました。
従前マンションの中で開催されていた理事会には、他にも傍聴される方はいらっしゃいましたが、今回希望者が何人いたか私は分かりません。
理事会前日の1月21日に理事長さんから、傍聴を遠慮いただきたいという文書が届きました。
138さん同様、困惑した次第です。
133さん、134さんの懸念についてです。
理事経験者の方のお部屋のお店は、本日時点でHPで予約を受け付けています。
なお、私がこの問題を投稿した日に、理事長さんから「注意“喚起”を行った」という回答をいただきました。
同日にマンション内の掲示板に、住戸専有部分を店舗などに利用してはならない、という主旨の管理規約を説明する文書が貼り出されて、“マンション全体に”注意喚起がされています。
理事経験者ではない方の店舗営業に対しては直接的な注意をして、また関係の会社を介しても注意をしたなど厳しい処遇をしたと聞いていますので、理事経験者に対する処遇と濃淡があるように私には思えてしまいます。
前々から申込んでた方々に、敢えて前日にこの通知してるのは抗議させないため、
傍聴希望の方々にダメージを与えてやろう、
とゆう悪意すら感じますが、考え過ぎですかね？
理事長以外の理事は知ってるんですかね？
理事会は何人ですか？
理事長の指示か知りませんが、こういうタイミングを狙っての通知協力をする管理会社もどうかと思います
私達の時は、個人情報の話をする時は傍聴の人には一旦席を外して頂く、契約の話をする時は戻って自由に傍聴して頂いてました。
区分所有者さんの意見もあって、契約の話は見積をあちこちから取るとかそういう透明な話を皆に見て頂こうと言い合ってましたので、契約の話を秘密にして行くというのは、大勢の意見を頂いて決めた話とは逆です。
ここ色々と仕込まれてると思うので、予言的に書きます
こそこそ企んでるのは、今の管理会社に完全委託する話、もしくは管理会社お抱えのマンション管理士に委託する話を進めているのではないかと
「第三者管理方式」で調べて下さい
プロにお任せ、理事にならなくて済む、とか聞こえのいい説明が出てきますが、これは全部管理会社側の宣伝です
第三者管理方式になると、運営を完全に乗っ取られて、しゃぶり尽くされます
管理費も修繕積立金もべらぼうに上がりますよ
管理規約を変えて、完全委託する流れに要注意
解ってる人は第三者管理方式のマンションは買わないから、資産価値も下がります
にも関わらず、こんな話を提案してくる人には気を付けて下さい
（リベートを受け取ってた人が捕まるとかよくある話です）
154の方、
仕事の段取してたと思い、嘘の騙し紙で突然に裏切られた気分に成った筈
傍聴来て下さるのは熱心にして下さってと思います
気の毒だが、ここの契約が高くされないか見て貰いたいです
153の方
第３者管理方式は危ないですが、管理会社がカネ儲けしたいから言って来ると思います
管理会社の言い成りに高い工場になったり碌な評判はない、同感
いい加減にして欲しいです。
エステムの長期修繕計画も図面もめちゃくちゃでこんなに揉めてるのに直さない。
エステム責任取ってない。
上で言ってますがもう１年前から揉めてるのに早く正常な活動に戻して欲しいです。
長期修繕費では計画も図面めちゃくちゃで大規模修繕とメンテナンスどうするのか理事さんに言いに行きたいです。
148さんの質問ですが
10月の理事会に理事の方は2名いらっしゃいました。
このときは30分ほど傍聴させていただきました。
理事は全員で3名なんですが、お一人は遠方のため理事会には出席できないとおっしゃっているようで、実質２名の方（理事長さんと副理事長さん）が運営されているようです。
１月はエステム管理サービス社に場を設けて、傍聴人を排して話し合いをされていて、理事長さんと副理事長さん以外、私どもには会議の内容が分かりませんので、適宜議事録を閲覧させていただこうと思います。
とりまとめていることを披露させていただきます。
総会は過去ずっと、土日の10時とか13時とかに開催されてきましたが、前回の総会は平日に開催されました。
大勢に参加していただける日時場所でする方がよいのではないかと私は思いますが、この度、理事会が管理会社で開催されたこととあわせて注意して見ていこうと思います。
総会の出席者数（＝投票数）についてなんですが、以前は記録上ずっと70名以上の方がいました。
ある時、総会の「委任状」等が適切に保管されていないことに気づき、私これを保管するように意見を出しました。
この後から、出席者数が40～50台に激減しました。
区分所有者さんには総会議事録が送られてきていると思いますので、出席者数（＝投票数の合計）の推移を確認してみてください。
直近３回の総会から、出席者数が激減しています。
この状況ですので、以前も、実際には50名ほどしか出席者（委任状を含む）がいなかったのではないかという疑いも視野に入れて調査をしてはどうかと、管理組合に対して意見を出し、理事長さんにお預けしたところです。
管理会社に囲われて提案される事なんて碌でもない話ししかないかと。
管理会社とか、お抱えのマンション管理士にお任せにしたら、そりゃ無茶苦茶な事されますよ。
計画、図面の事もあるしエステム管理に任せたらどうなるか。
疑問なんですけど、長期修繕計画が全く駄目と判明してるのに修繕積立て金の改訂がないのは何故なんですかね??
本当に必要な金額に改訂して将来に備えなければならないと思いますが、何故いつまでも改訂しないんですかね??
そこの話が役員からないからこんなに混乱してる
理事長が売って出て行ったって相当の事だと思いますけどね
こういう隠してた事をほじられるのを嫌がったのもあるのではないかと思います
本来なら既に１回目の大規模修繕をしていないとおかしいんだから、きっちりできるように早く計画と図面早くやり変え
長期修繕計画使い物にならない、建物図面は実物と違う事が分かってて、修繕費も管理費もノーチェックで値上げ
大規模修繕実施できなかった
事情知ってた理事は逃げた
今の理事2人はわざわざ管理会社まで行って会議
表向きはオープンにしてる振りするが、実際は傍聴を排除
相当に仕込まれてるのでは
180、
ここの役員は以前に修繕積立金を値上げしたので、幾ら不足するシミュレーションを立てた筈
その時に長期修繕と図面をチェックしなかったからこんなに問題化しています
179の方が仰る通りエステムが値上げを言い出した筈だが、この会社の云う通りにしたから問題が膨らんだ
しかし、値上げをエステムの云う通りにした役員は免責でない
長期修繕と図面を隠す、嘘の騙し紙張り出す、騙して役員会傍聴させない、会議の記事碌も隠す役員は問題外です
渋谷の北朝鮮マンションで調べてみて下さい
役員のしたせいで価値が暴落しました
渋谷のマンションの話は記事で見た事あります。
独裁的運営で悪評が立ってしまって売却に影響があったみたいですね。
嘘の貼り出しはもってのほかですし、長期修繕計画書や建築図面を確認させない運営もめちゃくちゃだと思います。
規則では、区分所有者は理事会の書類を確認できる事になってると思います。
居住オーナーです。
好きなように投稿されてます、言葉だけが先行してる気がします。
図面と言っても1部分、建物全体のような書き振り。
長期修繕計画と図面は値上げ後に持ち上がった議論。理事会、総会に出て修繕計画は何度も修正依頼をしています。
何度も理事傍聴をして総会に出ている人なら長い時間を費やして話をしていることわかります。
その理事傍聴も拒否されたらどの方法で理事会での内容を確認するのでしょうか？新しい理事長に伝えたくても出来ません。
また、理事長の売却して出ていったのも、たまたまで、いつかは引越しされますよ。
総会に出たことない人は出席してみて下さい。
>>183 名無しさん
外部からです
質問と疑問があります
修繕計画の修正依頼はエステム管理にしてるんですか？
なぜまだ修正されていないか分かりますか？
なぜ修繕計画が隠されてるか分かりますか？
去年の会議資料は、理事長？が修繕計画がデタラメと知りながら修繕積立金を値上げしたり、図面もデタラメと知りつつ対応してなかったという内容でしたが、売却して出ていったのはこの責任者ですか？
理事会総会に出て色々確認して頂いているのは有難いですが、なぜこんないい加減な事が罷り通ってきたんですか？
理事会総会に出て頂いてもチェックして頂かないと意味がないように思っています
あと、１８１の方の言う通り、修繕積立金や管理費を値上げした時の理事会の責任は重いと思います
理事会がエステム管理の言うままに値上げを受け容れた事が尾を引きずっていると思います
12年の大規模修繕をしなければならない時期になっているのに出来ない
これ誰が責任取るんですか？
責任者はまだいるんですか？
渋谷の北朝鮮マンションでも、嘘の貼紙で区分所有者を騙すとか無かったと思うんで、それよりひどいのでは？
一部役員に管理会社との個人的な付き合いがあったのかは分からないですが、癒着しててわざとこの問題をスルーした役員と、無知だった役員のパターンがあると思います。
無知な役員は管理会社の誘導に乗ってしまうのは素人だから仕方ない面もあるかと。
癒着してわざとスルーした役員は責任追及を受ければいいと思います。
図面や修繕計画、議事録を見せないというのは管理規約で問題がありますね。
騙して理事会傍聴させない、書類を見せない、二人で管理会社まで行って囲われて会議してる、これには注意が必要かと。
いつも理事会に出ていただく183等傍聴の方には感謝です。
186、
オーナーの承認は役員会の作る議案に対してします
議案作る役員会は、図面と長期修繕のシミュレーション見て資金が不足するとチェックをしたから値上げ議案作りました
役員会は図面と長期修繕がだめとチェックしていない責任があります
一般区分所有者は役員議案に間違いある等疑う事なく承認します
ですので役員の責任は重大と言ってます
傍聴してた方も一緒にチェックして戴きたかった
議事碌見れないのは問題です
こういう渋谷の北朝鮮マンションはこういう役員のせいで暴落しました
119で、議事録等を長期間見せていただけないと投稿した区分所有者です。（186さんとは別です）
進展があったので投稿させていただきます。
私、実は、議事録、図面、長期修繕計画だけでなく、会計帳簿、管理規約の原本、備品台帳も閲覧請求していました。（全て管理規約に基づく請求です）
いっぺんに請求すると対応する方が大変だと思い、11月中の各別の日、個別に請求しました。
請求から3か月近くを経過して先日、理事長さんから2月のある日の“30分間”を指定して、これら全てを閲覧するようにと指示がありました。
書類は、それぞれが数十ページあったり、会計帳簿は付属資料を含めると100枚単位になるように思います。
これら全てをひっくるめて“30分間”の閲覧しか許されませんでしたので、このことに関して、それぞれ中身を確認するのに必要な時間を確保してくださいとお願いをしたところです。
よって、未だ閲覧できていません。
一昨年にこれらの閲覧請求をさせていただいた際は、即日その場で、十分な時間を確保していただいたのに、現在このような取扱いに変わったことに困惑しています。
179さんへ
理事経験者の方のお店は、本日時点で2週間先までHPで予約を受け付けています。
営業を止める様子が見受けられません。
理事経験者の方のお店への対応ですが、理事長さんから「注意“喚起”をした」という説明しかいただいていないままです。
なお、同じ頃にお店を営業していることが判明した別の方については、何重にも“直接的な注意”をしたと説明があり、こちらの方はお部屋を退去されたとのことです。
やはり、私には、理事経験者とそうでない一般の方の部屋への対応に濃淡があるように思えてしまいます。
理事経験者の方のお店を守るために、これから管理規約を変えようとしないかなど注意してみていく必要があるように思います。
189、
嘘の騙し紙張り出して役員会傍聴させない、議事碌書類も少ししか見せない
こんな役員会は聞いた事がない
190
役員会で勝手な事をしています
渋谷の北朝鮮マンションの様に価値が暴落します
エステムの修繕計画は、壁とか天井とか設備でしたっけ？本当は計画しないといけない物が全然欠落して、逆に建物に無い物を修繕計画してるとかのあり得ないいい加減さがもうバレてるし。。。
図面が、昔の理事長さんが建物のチェックの時に違う部分があるのを隠したんでしょ？
もっとチェックしたらもっと変なのが出てくるから隠したい？？
でも、理事長さんとしたら、エステムに責任取らせるだけの話なのに、なぜ理事長さんが隠したがる？のが分からないんです。
理事長も修繕計画とか図面がいい加減な事に関わったんですか？
あれない。これない。不要な物は入ってる。この計画でどう長期メンテするのか・・・・
図面もボロボロでどう建物を維持するのか・・・・
作成したエステムに損害賠償協議でもしてるのかね
ちなみにプレサンス物件は管理会社2社制をとってる
プレサンス傘下のプレサンスコミニティーと他所の管理会社
修繕など日々の管理は他所の管理会社が決めてプレサンスコミニティが
最終チェックしてきちんとなってるか精査する
去年の総会資料アップします
一応ほかの方も見るかもしれないんで、おかしい部分の具体名は消しときました
区部所有者さんは去年大量に頂いた資料で持ってると思うので見てみて下さい
>>198 匿名さん
差し支えなければ教えて頂きたいです
お詳しいですが、お立場はプレサンスの関係の方ですか？
それはそれで色々な情報を頂けて有り難いです
プレサンスコミュニティさんとは別の管理会社は、管理組合自らが選定するんですか？
もし別の管理会社の選定にまでプレサンスさんが関わっているのであれば、それはズブズブの関係ではないですか？
加えて、管理組合は、プレサンスコミュニティさんと、別の管理会社に委託料を支払うことになる
また、問題が発生した場合の責任の所在の押し付け合いになる
そのようなデメリットも、管理組合にあるように思います
せっかくですので、この辺りをどう整理しておられるか教えて頂きたいです
>>201 さん
これですけど、わたし思うんですが、うちのマンションはたまたま計画と図面の変な所に気付いてくれた方がいただけで、エステムの余所のマンションも同じじゃないですか?
だって、この計画書、無いものまで修繕するように計画されてたり、あからさまに使い回しの形跡じゃないですか?
うちのマンションだけこういうのでダメージを受けてますけど、余所のエステムのマンションも調べて貰えば変な所出てくると思います
うちだけ計画も図面も変でダメージ受けるのはちょっと違うと思います
あと、対応がおかしい
去年の議事録だと、エステム何も保証もしないって言い張ってるじゃないですか
まあ、こんな計画と図面を作ったエステムに修正させても信用なんか出来ないから、別の所で修正してかかったお金を払わせるのがいいと思います
同感です。
うちでこんなトラブルを起こして、よそは無事って事はないでしょう。
よその修繕計画も適当に作ってる可能性が高いし、図面も同じ。
深刻なトラブル起こして何も説明しない、対応しないみたいですが信じられない。
理事会は何をしてるんですか？
嘘をついて会議を傍聴できなくした、議事録を読ませなくした、修繕計画と図面を隠してるっていうのは本当に怖いです。
長期修繕計画を変更するには総会決議が必要ですが、この件で総会は開催されていないのでまだ修正されていないと思われます。
理事会を傍聴していましたので、知っていることをご説明すると
去年春頃、エステム管理サービス社から理事長さんに対して、実在しない項目を書き込んだ部分についてだけ修正すると提案があったみたいです。
私、不足する項目が沢山あるのに、その修正に何の意味があるんですか、と意見を出しました。
去年10月の理事会も30分ほど傍聴したのですが、長期修繕計画修正の議題はなく、私が、早く対応してください、とお願いをしたところ、理事長さん副理事長さんは押し黙られました。
その後のことは、議事録を長期間閲覧させていただけず、また1月理事会に関してはルール通りに傍聴を申し出たところ前日になって突然断られた経緯に繋がり、理事会がエステム管理サービス社で開かれていることもあって、一体どうなっているのか知る術がありません。
208さんの、総会で管理会社を変えてはということについて
国は、管理会社の変更を、出席者の１／２以上の賛成があればできるとする手本を示しています。
ところが、このマンションでは、エステム管理サービス社が持ってきた管理規約によって、区分所有者の３／４以上の賛成がないと、管理会社をエステム管理サービス社から変更できないルールになっています。
この場合問題になりそうなのが、>158のことです。
委任状等を適切に保管するように意見を出して以降、なぜか投票数が50前後に激減したことが影響するかもしれません。
また、理事長さん以外が総会に提案をするには、区分所有者さんの一定数の賛同が必要なのですが、区分所有者さんに連絡するには組合員名簿が必要です。
実は、私、別の目的で組合員名簿の閲覧も請求したのですが、>189の状況です。
理事長さんから長期間閲覧を許されず、また先日はじめて許されたときには、それぞれが何十ページもある他の書類とひっくるめて“30分間”しか時間を与えていただけませんでした。
管理会社をエステムから変え難くするように規約細工してたとか最初から仕組まれてますやん
理事長と副理事長2人だけを自分の会社で会議させて
理事長も理事長で、傍聴者はだまし討で排除するとか
総会書類、何も対応しませんって主張してるんでしたっけ？？
どんな会社かと思いますし、その会社の言う通りに理事長がしてるとしたらこんな茶番はないですね
説明しませんと言い張ってるようです
修繕計画の問題以外にも何ページも質問をしてるようですが、全て説明しませんと言い張ってるのが信じられませんが
これも区部所有者さんは持ってると思います
221、
エステムに云われてノーチェックで修繕費を値上げした役員会にも問題あります
エステムは言語道断ですが、修繕費を値上げした役員会は免責でない
修繕費と図面のチェックはすぐにする事
法的措置を実施する理事長さんと副理事長さんは遠路エステムの会社に行って囲われて理事会をしてます、という話ですね
嘘の貼り紙を掲示した上で
理事会経験者だけは規約違反を許したままとかオマケの話もあり
竣工図面に関して話が大きくなっているように思うので、総会で報告されていることを改めて投稿させていただきます。
竣工図面と建物実態の相違が確認されているのは、現時点で配管です。
総会での複数の区分所有者さんの証言は
あるお部屋で排水不良が起こった際、竣工図面を基にエステム関連会社が施工をしても問題が解決しないということが繰り返されたので、よく調べると配管が竣工図面と違っていた、ということです。
問題発覚時の理事長さんはこのことを記録せずにいたようです。
次の理事長さんは、エステム関連会社が施工しても問題が解決しなかったことを理由として、配管メンテナンスの業務からエステム関連会社を除外したということを聞いています。
なお、建築確認申請時に大阪市等に提出する予定図面通りの竣工とならないことはままあることのようです。
しかし、うちの場合は、竣工図面（完成時の状態を表す図面）が建物実態と違っているようですので、これは管理組合に竣工図面を引き渡した者に責任があるのではないかと考えられます。
法的責任を問うには時効が迫っていることを、現在の理事長さんには複数回に渡ってお伝えしたところです。
ただ、理事長さんへの連絡についてもエステム管理サービス社を介していますので、理事長さんに正しく情報が伝えられているか注意が必要ではないかと思っています。
図面の閲覧請求した方で、長い間見せて頂けない話しはどうなってますか？
他の書類も何十ページもあるのに３０分だけしか確認する時間を頂けないのは、明らかに竣工図面の調査を出来なくされてると思いますが、その後見せて頂けたんでしょうか？
私も同じ感想。
エステムに都合が悪い事が発覚しないように動いてる。
今修繕計画と竣工図面を見せないように動いてるのも掘り起こされるともっと酷い事が出てくるからだと思います。
当時の理事長が売って逃げたのもそういう事でしょ。
今の理事長も見せないようにしてるのなら同じではないかと。
どこの組合さんもこれですね
https://gentosha-go.com/articles/-/76019?page=2
最悪のケースは、理事長が詐欺師と組むことである。
詐欺師に真っ先に狙われるのは理事会である。
大阪府大阪市西区立売堀四丁目 |
|
4,518万円～7,878万円 |
|
1LDK、2LDK |
|
33.21m²～55.80m² |
|
総戸数 70戸 |
大阪府大阪市福島区海老江２丁目 |
|
未定 |
|
1LDK・3LDK |
|
33.21m2～70.86m2 |
|
総戸数 27戸 |
大阪府大阪市都島区都島南通二丁目 |
|
6,180万円～8,130万円 |
|
3LDK・4LDK |
|
62.46m²～81.44m² |
|
総戸数 39戸 |
大阪府大阪市都島区片町2丁目 |
|
5,250万円～2億7,000万円 |
|
2LDK～3LDK |
|
55.52m²～124.13m² |
|
総戸数 99戸 |
大阪府大阪市城東区新喜多1丁目 |
|
3,990万円・4,990万円 |
|
1LDK～2LDK |
|
43.63m²～53.53m² |
|
総戸数 116戸 |
大阪府大阪市中央区中寺二丁目 |
|
未定 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.36m²～130.95m² |
|
総戸数 91戸 |
大阪府大阪市福島区大開３丁目 |
|
4990万円～5950万円（先着順） |
|
1LDK・2LDK |
|
46.92m2・57.78m2 |
|
総戸数 140戸 |
大阪府大阪市淀川区新高1丁目 |
|
3,630万円～5,980万円 |
|
1LDK・3LDK |
|
36.05m²・60.43m² |
|
総戸数 71戸 |
大阪府大阪市大正区三軒家東1丁目 |
|
3,800万円予定～5,600万円予定 |
|
1LDK・2LDK |
|
32.79m²～46.48m² |
|
総戸数 56戸 |
大阪府大阪市旭区生江三丁目 |
|
3,790万円～5,220万円 |
|
2LDK・2LDK＋S・3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.58m²～70.23m² |
|
総戸数 212戸 |
大阪府大阪市鶴見区緑２丁目 |
|
4790万円～5740万円（第3期） |
|
3LDK |
|
60.83m2～67.85m2 |
|
総戸数 48戸 |
大阪府茨木市庄１丁目 |
|
4570万円～1億円 |
|
1LDK+S（納戸）・3LDK |
|
57.97m2～80.82m2 |
|
総戸数 279戸 |
大阪府和泉市いぶき野５丁目 |
|
3798万円～5158万円（うちモデルルーム価格4578万円・4598万円） |
|
1LDK～3LDK(1LDK+WIC～3LDK+N+3WIC) |
|
57.95m2～84.52m2 |
|
総戸数 165戸 |
大阪府三島郡島本町桜井２丁目 |
|
4930万円～7980万円 |
|
3LDK～4LDK(3LDK～4LDK＋N) |
|
67.61m2～88.71m2 |
|
総戸数 362戸 |
大阪府三島郡島本町百山794-5 他 |
|
4300万円台～6900万円台（予定） |
|
2LDK～4LDK |
|
61.83m2～81.88m2 |
|
総戸数 207戸 |
大阪府箕面市船場東２丁目 |
|
3800万円～2億4550万円 |
|
1LDK～4LDK |
|
35.92m2～140.54m2 |
|
総戸数 728戸 |
