ザ・パークハウス晴海タワーズ　その２

有明は電車ではちょっと不便な場所ですね。
晴海のココも駅から遠いのが残念です。
せめて駅から8分以内くらいなら資産価値的にもマシだったかもしれない。
震災あってから世間の湾岸に対する評価が変わってしまったから。。

確かにわざわざ買って住むほどの価値はない気がするというか、逆にリスクが大きい感じしますね。
賃貸で借りてちょっと住んでみるのが一番いいかも。
ちょっと住んだら満足できて飽きそうだし、その頃にはまた新しいマンションがよくえたり、価値観がかわってたりするんですよね〜

晴海は、もともとお役所である都？が埋め立てたもののせいか、東京オリンピック、築地市場（に関連した道路開発）などお役所主導の開発に左右される事が多いのか、再開発が本当に進みませんね。ほんとにじれったさを感じます。
民間主導の豊洲と比べるとスピードは雲泥の差。何もなかった豊洲がこの７年程であれよあれよという間に、生まれ変わったのとは大違いです。豊洲と晴海で歩いている人の数を見比べると分かりますが、晴海は土地も人もまだがらーんとしてますね。いまや、中央区の晴海より、江東区の豊洲の方が家賃は高いです。
今後も路面電車、ゆりかもめなど言われていますが、よーく疑ってかかった方が良いと思います。
このマンション土地もなかなか開発が決まらなかったようで。このペースだとこの後も次々と何かが出来ることには期待できないです。

晴海にポテンシャルがあると書いている方がいましたが、不動産業の方でしょうね。
まさにポテンシャル。ポテンシャルしかないに近い。ものすごいポテンシャルをみすみす見逃し続ける晴海にいらいらしている業者の方ですね。

駅からの遠さでポテンシャル無し。

どうせ近所に新駅できるんでしょ。（LRTかもしれないけど）
駅近になるんじゃない？

そういう意味では、値上がり期待のある良いマンションかと。

新しい情報ですね、近くに駅ができる予定って本当ですか？？それは皆が気になる情報だと思います。できることが決まっているなら一瞬でマンションの大メリットになって価値も上がりますよね、よくマンション価値は駅から離れていくごとに下がる聞くので駅が後からできたら逆に上がるという解釈でいんでしょうか。

LRTがこのあたり通るんじゃなかったっけ？
新駅ができても不思議ではないと思うが。

都内なら「不便」と思うところは大抵の場合改善されていくよ。
都内に住んでるならそう感じたこと多いでしょ。

地方だとそうはいかない。

この辺で値上がりに関しては、次のパターンが考えられる。
　1)TTTとか晴海テラス/レジデンスの様に大人の事情で安く買える
　2)豊洲の様に商業施設、住宅、オフィスが活発に開発され街全体の価値が上がった（IHIが大人の事情で安く土地売ったかは知らない）
　3)道路や橋のインフラが出来て便利になった
この物件の場合、1) は多分なさそう。2)だけど、都やトリトンの住友不動産ではどうも頼りない。住友不動産は何と言うか商業施設に関してはセンスあるいはビジネス感覚無いね。あと確かセメント工場跡地に商業施設が出来るとか言う事だけど、どうなんだろうね？どこの駅からも遠い。すぐ逃げて行きそう。まあ出来たとしてもこの辺はこれくらい。ショッピングが充実した豊洲には及ばない。3)が晴海勝どきで一番期待できるけど、いつか分からないしこの物件には関係ない。

LRT近というのは多分ざっと普通の鉄道駅とバス停の中間的な価値だと思う。その程度にみればいいんじゃないかな？

開発はされていくが、利便性まで期待をするのはどうかな？
ここは、環境を買うＭＳだから、資産維持とか利便性向上を
期待する方には向いてないよ。

新聞に乗ってたLRTの晴海駅は、ここの近くではありませんでしたよ。
LRTは築地から新しい環２の道路上を走る想定になってました。
つまり、駅は清掃工場の近く。

＞261
やっぱりそうかぁ・・勝どき橋渡らせるのは？思っていたけど、
新しく出来る勝どき５丁目橋通すんですね。
ここは、利便性を期待するとこじゃないＭＳですね。

晴海物件の利便性だけを考えたら、
住友ツインタワーの方に軍配が上がりそうですね。

晴海のＸ橋って何処にかかるんだっけ？

あれできれば駅が近くなるんじゃね？

あと、かもめが延伸すれば、たぶん、トリトンの交差点の東に駅ができそうな希ガス。

たぶん、延伸の駅は、豊洲パークシティ前、晴海交差点東、清掃工場交差点、勝どき５丁目（その先は勝どきに行くか、新橋に行くかで変わってくるので不明）。

LRTは終点が清掃工場交差点で、次の駅が勝どき5丁目、築地市場といった感じで駅ができそう。

。晴海3丁目のスミフ物件は、うまくいけば、かもめとＬＲＴの二駅が近くなる可能性ある。

晴海をよくする会のページに、似たようなこんな構想が出てる。

こんな地下鉄構想もあるね。
実現性は？・・・だけど。

この両方が実現したらスゴイことなりそうだ。

>265
その地下鉄構想は昔からあります。
構想だけで、実現に向けた動きは全くありません。

東京－羽田間は、豊洲や晴海ではなく泉岳寺経由の計画があるために、見込みなしです。
空港ハブ化施策で、成田－東京－羽田の、地下特急。

もとい、豊洲や晴海経由が見込みなしです。

地下鉄は無理としても、ゆりかもめが通ればこの物件は価値が相当上がりますね。

現地無料バスを運行するだけでも、ここは高く設定できるかも。
勝どき(大江戸線)・月島(有楽町線)を周回巡行すればいい。
ベイシティと共同でバスを運行させれば、コストパフォーマンスも良し。

東京はメトロ買収で地下鉄に資金つぎ込むから、ゆりかもめは凍結確定だよ
まぁメトロが渋っている地下鉄インフラ拡張は、猪瀬が乗る気満々だから統合後あるかもしれんが。

LRTを検討してるから、ゆりかもめ延伸は凍結
ってどこかに書いてありましたよ。

残りの運河も埋め立てちゃえばいいのに

LRTはあるにこした事は無いけどたった2.8kmだけ。
ここの資産価値を押し上げる程の力は無いと思うよ

ここは利便性向上を期待して買うＭＳじゃないよ。
環境を買うＭＳだよ。

このマンションの海側に高速道路が延びてくるかもなんですよね。
そしたら更に資産価値も下がってしまいそうですよね。
高速道路どうなるのかなぁ

えっ？
高速できたらがた落ちだなぁ・・どうなんだろう。

ゆりかもめ延伸もＬＲＴ建設も、やるとしても数十年かかるんじゃない？
ペイできるほどの需要無さそうだし。

＞現地無料バスを運行するだけでも、ここは高く設定できるかも。
運行しても、そんなのが理由で高く設定できないでしょ。
焼け石に水。
そもそも、丸の内・日本橋やお台場じゃないんだから無料バスを走らせるスポンサーがつかない。
銀座・築地循環ならまだありそうだけど、晴海なんてねえ。

中央区の江戸バスあたりが延伸する可能性はまだあると思うけど、そんなので高く設定できるわけが無い。

＞まぁメトロが渋っている地下鉄インフラ拡張は、猪瀬が乗る気満々だから
猪瀬がやる気でも、副知事のうちにできるかなあ。
すぐにできそうな、都営・メトロの乗り継ぎ割り引き拡大や、新富町・築地、人形町・水天宮前の同一駅扱い、なんかは可能性あると思うけど。

まぁやるとしたら
三菱の２棟にプラスして、建てるらしい三井の１棟が
合同で有料シャトルバスでも走らせるしかないのでは？

＞２７６

＞環境を買うＭＳ

それはいえてるかもしれないです。正直私もそう思っています。利便性が満点ではないことを踏まえても環境を見て選択したくなる魅力を持っているので、さすが晴海は人気があるなといった印象を持ちます。

間取りを見ても部屋の並び方が理想的で、家感覚というよりはどこかに来たような宿泊仕様なレイアウトも個人的嗜好に合致しています。

徒歩11分でしょ？

普通に歩けるような。。。

どっちにしても、ゆりかもめかLRTが来ると考えたら、どう考えてもお買い得。

あとは坪350万以下で買えるのを要望するだけだ。

350以下だといい部屋は選べないかも。

面白いなあ。
350万と言い続ける人が、去年の過去スレからずっ〜といて。

それはそうと、
この物件のＴＶＣＭを初めて見た。
二子玉川○イズの宣伝に似ていて、冷めてしまった。

一度、勝どきの駅から歩いてみるといい。
坂やらビル風やらで、徒歩１５～２０分かかる感じ。
もちろん徒歩１１分の標記の意味は知っているが。

相当事業計画遅れちゃいましたもんね・・・
一旦決めた事業収支を下げるにも限界はありますよね。
大した下げ幅ではないかも。

高速が通るなら、断然豊洲側だけど
以前、まだ着工予定がないらしい・・・

勝どき側の売れ行きにも、左右されると思うけど。

断然、価格で決まるでしょ？三菱地所の行方は・・・

巨大タワーをさばけるのは、三菱地所！豊洲で失敗した住友にはならないようにして頂きたいです。

まさに、デべのセンスですよ。

あと、新入社員の営業はダメです！

質問等など、消費者のほうが詳しいのはダメ。

ここは榊氏が、
「藤和不動産の遺産を引き継いだ」
と書いてますね。

中層階で坪300が妥当でしょうね。

もうちょっと安いと思う。
坪280ぐらい？

坪300では長期戦覚悟だね

竣工までに売り切りたいなら、坪280が無難かも。

現状の環境では、南側中層で280でも厳しい気はしますね…
PCTくらいの値付けなら大盛況でしょうけど。
三ヶ月後が楽しみです。

>>295
PCTは平均どのくらいだったのでしょうか？

あそこの分譲時は坪230万程度でしょう。
TTTも似たような額。
当時は安いタワーが多かった。

地震で湾岸埋立地はイヤって人がほとんどになってしまったから、そこらへんがこれからの価格に反映されてくるでしょうね。

地震の影響もそうですし、そもそもこの場所でこの時期に900戸売る気なのだから、第一期に関しては南側中層で坪250〜260が妥当ではないでしょうか。
つまり、野村東雲タワーの南西と同等〜1割増しといった具合なら、前向きに購入検討される方は多いと思いますよ。
時期未定としても、隣りに同等戸数のタワーも控えていますし、先発でコケたら洒落になりませんよね。
某ゴルファーの人気には影響しないでしょうけど。

坪240でPCT A棟西側を購入された方々のうち、この1〜2年内で坪300程度で多数売りに出され、ホクホク顔の方々がいます。
売り時期は、新築中古共にデベも所有者もその時の状況を敏感に察知されて、価格に反映するものです。

野村東雲タワーは、全般的に妥当な値付けと評されているようですね。眺望に関する悲観的なコメントは目立ちますが。

先発タワーの第一期は、もってけ泥棒のバーゲン価格。
900戸を売り切るのは少なくとも2〜3年は覚悟しているでしょうし、周辺環境の変化に伴い価格調整(値上げ)するのが一般的だろうと、勝手ながら予想しています。

時間をかけて最高利益を追うおりも今の時代確実に利益を得る方向性でしょう。
先になればなるほど不透明なものが多すぎる。
＠３００ならライズみたいに最初盛り上がるけど最後どうしようもなくなる。
＠２８０なら豊洲の二の舞。そのうちＥＵショックが来てどうしようもなくなる。
＠２５０なら順調に販売が進んでいく。それでもＰＣＴのときよりも世帯年収はかなり下がっている。
＠２３０なら野村の池袋の勢いかな。
立地上セレブが事前訪問に多数行くとは思えない。郊外に住む役員のセカンドぐらいでしょ。
豊洲で働く人の年収も下がってそうというのも逆風かな。