西新宿三丁目西地区再開発

部屋持てる。同等は厳しいかもしれないけど。増床すればさらに広い部屋にできる。増床金は原価なはずだからかなりお得。25平米なら60平米くらいまでは可能かと。

そして買い取ってもらうなら築45年とは思えない金額で買い取りになると思います。

>>601 匿名さん
一般的な再開発ではそうなんだけど、Nデべは保留床を確保したいために増床制限がきついとおもわれる。

>>602 口コミ知りたいさん
とりあえず、２５平米までは取得できますよー。
最低専有面積がいくつか分かりませんが、既存の面積までは増し床することはできますよー。

>>600 通りがかりさん

補填金でもう一つ投資用ワンルーム持てる

みなさん、色々と教えてくださりありがとうございます！
ちなみに知り合いの不動産屋から坪単価370ほどの物件進められており、取得するか迷ってたのですが、アリって感じですかね？

ん？再開発地域内で？築年数と間取りは？何坪？

>>606 匿名さん

築55年、1LDKの15坪程で再開発域内です

>>607 通りがかりさん

十二社通り、甲州街道、水道通り沿いなら
相当儲かる

セールスお断り

順調に進んでるならありかと思うけど、進んでなさそうだからな…高い買い物になったら大変かと。
うちは2000弱で買った60平米が再開発順調に進み高層階の75平米になったよ。

全く動いてなさそうですね。頓挫なんでしょうか？もったいない。

>>611 匿名さん
https://www.decn.co.jp/?p=125877
このあいだの3/8に、『早くて2022年度上期にも組合設立』と続報があったので、進んでいると思いますよ。規模の修正だったり、竣工が4～5年延びていますね。

>>612 通りがかりさん
建設新聞の記事は現状の裏付けを取って書いているのではなく、組合に電話して通り一片の理解で掲載しているんです。あくまでも準備組合の意向とスケジュールに過ぎません。
デべがもっと地権者に寄り添わないと、ここの事業は進展しないでしょう。

>>610 匿名さん
羨ましいです。追加でいくら支払ったんですか？

>>613 口コミ知りたいさん
デべが取得する保留床単価水準に問題があり、変換条件が悪いから権利者の同意がとれず、ずるずる時間がかかっている状況なんじゃないですか
再開発のデベロッパの担当者は保留床を安くするのが仕事だから、欲張りな担当者だとこういうことになるんだろうね

>>615 匿名さん
まさにその通りだと思います。保留床単価・保留床取得割合と地権者への還元率・地権者の増床制限とのバランスがデべ有利になっているので進まないのでしょう。
デべの担当者が欲張りというよりは本社の意向なんでしょう。

同じよう書き込みが、続けて来ていますね。デベだけが欲張りじゃないように感じます。

デベが欲張り発言は笑えるw

強欲地権者は馬鹿をみるよ！
現時点同意してない地権者はすでにリスト化されてるし補償金などで不遇を味わうだろうな

>>618 口コミ知りたいさん
再開発事業では準備組合に対して強欲であっても従順であっても、特定の地権者が補償金で不遇な措置を受けるなんてことはあり得ません。

>>617 通りがかりさん
保留床単価のもとになる分譲予定単価はいくらくらいなんでしょう？

>>619 口コミ知りたいさん
表立っては無いけどね、、
経験者ですので、あり得ますよー

>>621 口コミ知りたいさん
なんの参考にもならないですが、どんな不遇な措置があったのか聞きたいですね。私も２回再開発を経験してますが、住民ではなく、他の方の話なんかも聞くこともなかったので。

>>620 匿名さん
住宅は低層階・中層階・高層階ごとに単価が異なっていて、100万/㎡前半から130まである。

>>623 口コミ知りたいさん
安くない？

>>620 匿名さん


再開発を２回経験していますが、分譲予定単価なるものを聞いたことは一度もありません。

>>624 入居済みさん
これは地権者対象の増床価格です。
分譲予定価格は参加組合員の最終利益と市況を参考に1年前ぐらいに決定される。

>>626 さん

ありがとうございます。
分譲単価は×1.3倍くらいですかね。

>>627 とらのあなさん
いいえ、地権者単価は建築原価なので分譲単価とは全くリンクしません！
今の市況であれば分譲坪単価＠600万はするでしょう。

＠600は厳しそう　＠500かな

500は安過ぎて現実的ではないですね。

（デッキで）初台駅直結で広告できれば600行けるかもですね

「2034年度中竣工を目指す」っていつのまにかしれっと延びてるのね
どうなることやら

それは未来すぎる。。

デベロッパーも先のPJ確保しときたいから、急いでないんでしょ。初台直結なら最強じゃん。

610です。1000万ちょっとかな。それでも都心３区内。７５平米。高層(半分よりは上)。満足しています。

ここで交渉結果を公表してるけど本当かどうか分からないです

>>628 口コミ知りたいさん
今の市況なら坪600万以上の分譲価格になるのは当たり前
地権者が買う単価が安いのは難関試験を合格した国家資格を持つ不動産鑑定士が現状の地権者の資産を厳格かつ正確に鑑定した結果です
文句を言うなら国家に言うのが筋
再開発事業は全てが法律に則り進められており素人が口を挟む余地はないんですよ

>>637 匿名さん

挟む余地というよりも、少ない声なら上げるだけ無駄だと言うことですね。法令違反しているわけじゃないからね。

一部強欲勘違い地権者のせいで計画が遅れていますね。迷惑です。

さすがに2034年以降の市況は予測できない

強欲…仇をみるよ。いずれ廃墟。

>>625 匿名さん
聞かなきゃ教えてもらえませんよ
誰も気付かなければそれはそれで都合がいいと考えてる関係者が多いんです
できればデベロッパーが地権者組合から買う保留床の床単価は安くしたいわけですから
渋谷区隣接の西参道の60階建てツインタワーのタワーマンションですから坪700万前後は堅いんしゃないですか
北参道のパークコートは800万超ですから

>>642 匿名さん
そうなんですね、分譲予定単価は自分でいくらでも予想できますし、10年後の相場なんてかんがえるだけ無駄だと思っていましたので。
私としては、保留床が安いおかげで増し床全力でやってます。

過去スレも遡って読んでいるのですが、いろんな意見多く。
実際には、権利変換で当初の床面積の何パーセントくらいで交渉が進んでいるんですかね。
55平米のLM物件購入を漠然と検討しているのですが。坪410万のとこだと利益はでないですかね。。

西新宿３丁目は、あと１０年かかります。
待てない人は、特急停車駅である笹塚駅直結の再開発（中村屋工場跡地）物件を買えばいいと思いますよ。

こちらは、三井不動産のタワマンが建設されます。すでに取り壊しの工事が始っていますので、確実

>>645 坪単価比較中さん

定期借地でしょ。あそこ。

>>644 買い替え検討中さん

補償金もあるし余裕で利益出るでしょ

再開発では総額6,800万　55㎡が権利変換によりどれぐらいの床がもらえるかがポイントです。
坪410万でしたら確実に将来の資産増加になると思うし、それ以外に賃料減収に対する補償金も支給されます。竣工するまでに長期間かかると思われるので、定期預金代わりに購入して当座は賃貸運営するとよいでしょう。

>>646 匿名さん

所有権及び地上権です。

>>644 買い替え検討中さん
従前の評価はいくらでしょうかね。
4,000万はしないと思いますが、1番安い部屋で坪280万とかですかね。権利変換して15坪、完成して坪500万なら総額7,500万で売却可能。
あとは、どんだけ買い増しが出来るかでしょう。

>>649 坪単価比較中さん

えっ？定期借地だと思ってた。
所有権のソースあります？

西新宿三丁目西地区の超高層タワマン計画は無理だと思いますよ。残り31%の地権者の同意が得られるとは思えない。だって地権者にとってのメリットが弱いんだもん。

>>652 Anonymousさん

69%ならもう要件には達していますね。
おめでとうございます。

>>652 Anonymousさん

やっと組合設立！
初台駅デッキ直結、内陸最大規模！夢が膨らみますね。

成子坂下（西新宿５丁目）も、いよいよ販売開始のようですね。
新宿に強い住友不動産ですので、安心

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2022/05/post-96ca5b.ht...

>>655 坪単価比較中さん
低層階の約150戸が分譲で上半分は高級賃貸のラトゥールになるみたいですねー
分譲住戸はいくらくらいになるんでしょ

>>652 Anonymousさん

素晴らしい
ありがとうございます！

>>656 匿名さん
高層階がラトゥールになるのはA棟
https://www.sumitomo-latour.jp/nishishinjuku/

>>653 匿名さん
人数要件・面積要件の同意達成されたということでしょうか？

>>652 Anonymousさん

早く同意してください。粘っても周りから白い目で見られる上に大損こきますよ。

>>658 匿名さん
なるほど。青梅街道に面したA棟は、上層部がスミフの最高級賃貸ラゥールで低層階がオフィス？。。　隣のB棟が、スミフの分譲棟ということですね。　いずれにせよ、住民が増えることは、商業施設の拡充につながり、良いことですね。
西新宿３丁目は、立地は良いのですが、進展が極めて遅いですね。。　都バスの車庫も併せて、再開発すればいいのにね。。　

>>659 マンション検討中さん
書いてありますよ。面積要件は77.8%の同意が取れているみたいですね。

地権者の皆様1号ニュースです。

この再開発で増床が十分できるかが重要です。

増床は、分譲価格より少し安い坪単価でマンション床を　追加購入する事です。

権利変換前に各部屋の価格表が配布され個人の土地家屋（権利変換価格）との価格を較べてみると、意外に欲しい部屋の価格が高い事に気づきます。

へぇーこんなに高いか！
狭い部屋になるじゃん。

それは階層別（上の階程金額が高い）位置別（南の部屋が金額が高い）効用比を使っている為で、高層階を希望しますと戸建の半分強の　床面積になる事もあります。

地権者の皆様２号ニュースです。
（1号から続く）

そこで増床が十分できるか？
増床に制限がかかるか？
が鍵です。

組合設立後に組合は権利変換金額の1.2 とか1.3倍の増床制限をなんとかして掛けようとしますが（野村等の利益確保が優先）必ず反対の意思表示が必要です。

私は野村が１０００億？前後の利益を目論む中で権利変換金額の２倍程度の増床は当然と考えます。

そうしませんと後で必ず後悔します。

>>664 匿名さん
最低１.５倍は欲しいですね。
２倍以上となると欲張りすぎかな。

>>664 匿名さん

おっしゃる通りです！　
戸建て地権者は土地所有者なので、土地資産評価が示されるのでそれなりの床面積が確保できます。
一方、区分所有者は土地持分が少ないので少ない床面積しか確保できませんので増床する必要がありますが、デべ側は制限をかけてくるでしょう。

>>666 口コミ知りたいさん
厳密にはデベの息のかかった再開発組合の役員

正確には再開発組合の職員。

>>664 匿名さん
倍率制限をそもそもするか、するとして何倍までにするのかの案を決めるのは準備組合理事会の役員
その案はデベ利益目的なわけだから、役員にはバーターでどんなメリットがあるのかを見極める必要がある

地権者の皆様３号ニュースです。

組合が設立されて　すぐの総会には注意が必要（怖い話）

組合設立総会が開かれると議案について議決が求められます。

2週間前ぐらいに権利変換基準及び同細則（16ページ程の専門的な文章）と補償基準及び同細則について（14ページ程の計算式のもの）
の資料が届きます。で、総会で

○号議案　権利変換基準及び同細則　（賛成　反対）
増床について細かく書かれているが、かなり読み込む必要あり

○号議案　補償基準及び同細則について（賛成　反対）
仮住居等についての補償額の計算式

権利変換基準は増床がメインです。

当然ですが後日　増床に関して何か言っても総会で決定しているのを理由に全く受け付けない。

また準備組合段階の推進派理事会で練られた増床案が全体的に討議もされず組合設立すぐに議決されるのは闇討ちのような気がします。

このような方法で組合に都合の良い増床が決定されないように納得できない事には反対しましょう。

地権者の皆様4号ニュースです。

訂正です。
先の3号ニュースは　組合設立1年後の総会　での議決でした。お詫び致します。

組合設立総会は、
理事、理事長の選挙人名簿
役員選挙方法の決定　

理事等役員選任数
（事前の応募による役員候補者名が出てくる　組合員以外の候補者がクセもの）

債権、債務　権利義務の承継　
諸規定制定　
融資金融機関指定名

借入金借り入れ方法と利率　
（詳しい利率は不明になっている）

３人の審査委員選任　
（デベとかゼネコンに都合の良い人を用意してくる）

当年度の事業計画承認
（借入金の予定金額、事業協力者の立て替え金の全額返済とか今後のコンサル費が明らかになります）

すべて重要で議決を取ります。

上でニュース出してる人は地権者なの？反対活動してるの？

掲示板で下らない啓蒙するくらいならゴネてる奴らまとめるなり事業協力しろよ。占有部いくらとっても良いから共用や商業部、インフラとの接続部でデベの足は引っ張らないで欲しい。

>>674 マンション検討中さん
ホント呆れますよ
3200戸の価格表をみて権利変換先を選ぶ段階になればそれなりに収まることだからね
さっさと進めなきゃね

地権者の皆様５号ニュースです。

たぶん賛成の皆様、反対の皆様　増床では一致すると思います。準組は増床に1.３倍とか制限をかけようとしています。

組合設立認可前に役員（理事）応募の知らせが地権者に来ます。（組合員の半数の同意があれば役員選挙はやらなくても良い）と法律がありますが民主的な組合は、やるのが普通です。

まずモノ言う方々が　ぜひ役員に応募して、役員になり主導権を地権者に取り戻しませんか？

その中で増床も制限のない地権者寄りの再開発を目指しませんか？

増床する金銭的な余裕がない→大丈夫ですよ。
面倒見の良い？組合は銀行を紹介してくれます。

戸建の方もマンションの方も、少なくとも３０００万は借入可能だと思います。

現在の間取より狭い間取で暮らしたいですか？

地権者の皆様6号ニュースです。

皆んなで理事に立候補
モノ言う方々で理事に立候補

理事会は月に１回程度　夜ですので仕事に差し支えありません。

理事会でも多数決で多くは決まっていきます。

半数以上のモノ言う方々が必要です。

この掲示板で、地権者を批判している連中って、デベロッパーか、そこから何がしかの恩恵を受けている人間なんだろうね。おぞましい。

別に再開発しなくていいよ。今のままも、地元の人はハッピーなんで。　わざわざ、引っ越しして、仮住まいで数年くらすのは、苦痛。

>>672 匿名さん
そもそも、ここの地権者で1.5倍や2倍まで増し床する人がいるのか。

>>674 マンション検討中さん
地権者の抵抗が激しくデベが独占的に保留床を取得できない懸念がある場合は、再開発組合設立時に定める定款で以下のように先に決めてしまえば、完全制圧できますよ。

●参加組合員か取得する保留床
特別の事情があり、かつ審査委員全員がその事情を認める場合を除き、参加組合員以外が保留床を取得することはできない。
●権利者の増床負担金
特別の事情があり、例外的に権利者が増床により保留床を取得する場合、増床に見合う価格に相当する増床負担金を組合に納付しなければならない。なお、工事着工時に増床負担金の50%を頭金として納付することとする。

>>680 匿名さん
[工事着工時に増床負担金の50%を頭金] の条件を付けるなんてありえない。現実的ではない。

>>681 口コミ知りたいさん
最上階の大きなプレミアム住戸や1階の大型店舗区画を割安に値付けして、大地主の組合役員だけがお得に取得できるように図面と価格表を作れば、理事会で従前資産評価の1.5倍制限はすぐにルール化できんじゃない

組合役員が地権者全体の利益を重視する様にさせないためには、地権者間で利害が反するルールを作って地権者同士が争う仕組みを作ることも結構重要ですよー

>>682 匿名さん
そんなこと出来ないよ。

西新宿三丁目西地区再開発（東京都新宿区）／組合設立手続き着手、６月中に都へ申請

https://www.decn.co.jp/?p=142487

>>684 Anonymousさん

キター
頑張れ

地権者の皆様7号ニュースです。

定款によりますと組合設立後の理事は１０名から１５名とあります。

組合設立まで引っ張って来られた準組の理事様には感謝です。

お疲れ様でした。

さて組合が設立されますと、どれだけ果実を収穫できるかに移行します。

組合、コンサルにベッタリの理事さんは終わりにしましょう。

地権者の皆様８号ニュースです。

役員選挙（権利者の半数以上の同意があれば不要とありますが）ですが権利者６００名弱の中でマンションですと理事候補２～４名ぐらいに絞り込むと当選しやすい気がします。

有効投票数はわかりませんが最低３０票ぐらい必要でしょう。

ライオンズ様　180票　候補者４人程度
いづみタウン様　87票　候補者２人
サンビュー様　　48票　候補者１人

各管理組合の役員様

投票先を指名でマンション内からモノ言う理事を出されませんでしょうか？

理事は組合とかコンサルの代弁者ではなく、地権者の代表です。

何卒よろしくお願い致します。

理事はマンションの区分所有者ではなく、戸建の人がやるべき。再開発は戸建こそ評価されるべき。

>>687 匿名さん

組合役員がデベや事務局の操り人形か、地権者の代表かを判別するアンケートをやってみると分かりやすいと思います。

●操り人形チェックアンケート

地権者の増し床は保留床の一部を地権者が有償で取得することだが、増し床は従前評価の1.2～1.3倍程度に制限して、事業計画に照らして、専有面積全体の83%以上をデベロッパーが保留床として取得することが望ましい。

　　　a.そう思う　b.そう思わない　

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52526387.html

約１２年後竣工予定。

>>687 匿名さん

なんやこいつ。。増床狙いの途中から入ってきた区分所有者か。。美味しいとこだけ取ろうとすんなや、せめて事業協力しろよ。典型的なイナゴでガチで引くわ。

>>691 匿名さん
事業協力する事業協力者はデベやゼネコンやで
地権者の増床は保留床の一部をデベの代わりに取得するだけのこと
他の地権者が増床しようがしまいがあんたにとってはどうでもええことなんやで
知らんけど

>>692 匿名さん

お前、客のつもりでおるんか？地権者≒事業協力者だ。あくまで事業主体は従前地権者なんやで。こりゃデベも大変だ。根本を勘違いしている。

東京都　西新宿三丁目西地区（組合施行）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/pdf/kushi_data_95.pdf?2...

>>545 検討板ユーザーさん
地権者さんに「強欲」「バカ」などと下品な言葉を使うとは…。
お里が知れますね。

地権者さんや物件を購入する人達を
そういう風に見ている業界なんですね。
企業名と「退職理由」で検索すると、どこもまぁ、なんというか…

>>682 匿名さん
再開発というのは、そうやって地権者を団結させないようにして
進めているのか…

>>696 通りすがりさん
地権者同士を争わせ、疲弊した隙に増床制限をルール化して保留床を独占する
これで保留床単価を安くしても安心して権利変換を高みの見物でみていられる
これほどオイシイ再開発はないよね

地権者の皆様８号ニュースです。

今までの準組の役員の皆様は、資産を沢山お持ちの方、土地面積の大きい方、町内会の役員の方々で高齢の方が占めておりました。

組合も設立されましたら、町の発展の為に　これらの皆様には退場して頂き、失礼ながらイエスマンでなくモノ言う方々で、少し若い方々で理事を占め野村、コンサル等に対峙していきませんでしょうか？

地権者の皆様９号ニュースです。

再確認ですが　　現在の役員様の功績はなんでしょうか？

権利者　17% 野村等デベ　83%
のマンション床の配分

増し床　噂では1.3倍の制限

これが現在の役員様の実力なんです。

組合とコンサルに押し切られた結果がこれなんです。

私には哀れな結果のような気がしますが？

>>697 匿名さん
日本全国でやってる市街地再開発事業って、
どこもそういうやり方なんだろうか？
バブル時代の地上げ屋さんもこういう感じだったの？

>>696 通りすがりさん
民主的な増床ルールや公正な保留床単価設定を求める若者達に罵声を浴びせデベ側について弾圧する高齢地元有力者役員の攻防になってますな。
これからの展開が見ものです。
ちなみに再開発組合の役員候補ってデベ側から推薦される人以外も立候補できるんですか？

>>701　匿名さん

はい、区分所有者でも土地所有者でも地権者なら誰でも立候補できます。

また地権者の５人の推薦がありましたら地権者でなくても立候補できます。

参加組合４社も地権者ですので、事業協力者の前田建設工業さんを加算して5人（社）の推薦があればデベに近い人、都合の良い人を立候補させる事もできます。

↑の
>>702ですが西新宿３丁目市街地再開発組合の定款（案）に基づいて書きましたが他の再開発は定款がどのようになっているか　わかりませんのでこの限りではありません。

>>702 匿名さん
デベやゼネコンが再開発組合の理事会議決権をコントロールできるわけですか！
だとすると保留床単価を安く抑え、地権者の増床を従前評価の1.2倍までと制限し、最低住戸面積を50平米で設計すればマンション地権者はほぼ追出しできますね

どうしても増床したい区分所有の業者が暴れてるのか。匿名掲示板でイキっても全く意味ないぞ。

マンション一棟の利益率ってどのくらいなんだろう？
新築だと地権者さんにお支払いする費用やら
官公庁への提出書類、登記の作成で士業への報酬、
ご立派なモデルルームやらCGチラシなどの広告宣伝費まで
諸々かかるだろうから、
出来るだけ支出を抑えて高値で売るのだろうが。

当再開発の定款（案）では理事１０人以上１５人以内とあります。

また参加組合員も1個の議決権と選挙権です。

組合、デベ、コンサル側の理事より過半数以上の理事、役員を当選できなければ多数決で議決するので、現在の提案を替える事は難しいような気がします。

他の地区での組合運営の経験者の方がおられましたら教えて下さい。

>>707 匿名さん
法テラスでまずはご相談なさってはいかがでしょうか？
相手方は、いくつものプロジェクトで再開発組合を
運営してきたノウハウがあるでしょうし、
士業もつけて段取り踏んでいると思いますの、
地権者の方々には不利な内容になってしまうのではないかと
懸念はしておりますが…。

立ち退きさせられるひとたちのことを
もっと大切にしていただきたいと思いますが、
業界が業界ですかね…

>>699 匿名さん

2点質問です

「権利者　17% 野村等デベ　83%
のマンション床の配分 」
→前提となる保留床単価（デベ卸床単価）は坪あたりおいくらですか？

「増し床　噂では1.3倍の制限 」
→権利者の増し床を（従前資産評価額の）1.3倍までに制限する根拠はなんですか？

>>709 匿名さん

保留床単価　坪３８３万です。

増し床制限をかける理由は→通常の再開発では組合設立で参加組合員の保留床面積の割合は　だいたい決まります。

その後権利変換前の増し床制度で地権者が保留床を保留床価格で買い求めます。その残りが参加組合員の　確定した保留床面積になります。

参加組合員にとっては地権者がどれだけ買い増しをするか見とうせないので、早めに組合設立後にも組合は買い増しに対して制限を付けて参加組合員に最低確保できる床面積を提案して事業性を担保したいのだと私は思います。

なお1.2倍とか1.3倍とかは同時期に野村が他の都内の再開発で地権者に提案している数字と聞いております。

準組内で提案が出ている可能性もありますが現在役員でもない地権者には検討段階の内容は聞こえてきません。

戦時中も防空壕の中から電話をかけて
土地を買い漁ったという、
池袋などの百貨店、鉄道会社に野球チームを持ってらした
あのお方を彷彿とさせますね。

>>710 匿名さん
「事業性を担保」とは参加組合員となる野村不動産等の分譲利益と読み替えていいのでしょうか。
もし、そうであるなら、「事業性を担保」するための増し床制限を再開発組合の理事会役員の方々が進んで再開発組合に提案する理由はなぜなんでしょうか？

泉岳寺周辺再開発を心配する会
https://sengakujihumanrights.com/
地権者さんたちは、どこも大変なご苦労ですね…
十条駅の西口もまぁ、本当に…。

>>714 匿名さん

ここは事情が違うようですよ。古くからのお住まいの地主は協力的でごねてるのは何がなんでも坪400弱で増床したい区分所有の業者。

ここをご覧になってるのであればお願いです。もう無茶な計画書いた変な手紙送ってくるのやめて下さい。お願いします。

国税庁　法人番号公表サイトに
合同会社　西新宿三丁目　　という法人の登録があったけれど、
何か関係があるのでしょうか？
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

地権者の皆様10号ニュースです。

>>688　マンション検討中さん　より
「理事は戸建の人がやるべき」とご意見頂きました。

一部誤解がありますので失礼ながら訂正させて頂きます。

1.
ライオンズさんは組合の分譲想定金額　坪５００万は近隣相場より安いので坪６００万程度が適切なのでは

2.
増し床（保留床価格での地権者が床の追加購入）1.2倍とか1.３倍の制限は納得いかない

と大きくは　2点言っています。

ライオンズさんは区分所有者ですが権利変換については戸建所有者と金額など中身の部分は　100%　連結していまして、ライオンズさんにプラスは戸建所有者にもプラスになる事です。

皆様に代わって組合との条件の見直しを要望してるだけの事なんですよ。

区分所有者も戸建所有者も地権者として同じ条件下で味方なんです。

ライオンズさんだけの利益を求める事は不可能です。

もちろん戸建の皆様のご意見も重要ですので　ご意見番のような方が理事に立候補されお互いに良い方向性を見いだしませんか？

失礼な部分がありましたらお詫び致します。

>>234 名無しさん
同胞コミュニティーの中で
そういう情報が共有されているのだろうかね。
築古の一軒家にお店を構えたり…。

立ち退き料をたくさんとるため専門の弁護士事務所の
ホームページにもたくさん事例が出ていたよ。

外食チェーンの中には、立ち退き料目当てで
古い建物に出店するところもあるようで…

区分所有者さんたちも、
立ち退きに合うのが市街地再開発事業なのか…。
迂闊に変えない時代なのかなぁ…

持ってくるなら再開発したあとの後悔とか乗せてるサイトにしてよね。共産系の食わず嫌いばっかじゃん。

>>710 匿名さん
素朴な質問です
再開発組合設立は組合運営を定める定款と暫定的な事業計画を定めて地権者の2/3の同意で設立されるはずです。
しかし、本来、再開発組合で検討する権利変換基準の保留床単価、増床制限、増床制限負担金が定款で定められ、先に決まってしまう段取りって、都市再開発上、問題ないのでしょうか
再開発組合が設立されると同時に保留床単価383万/坪、増床制限1.2倍、増床負担金10%頭金払いが決まるなんて驚きです。事実だとすると、そもそも再開発組合をいちいち設立する必要なんてなく、準備組合で価格表を作って地権者は10階以下から選んでくださいと皆さんに選ばせれば再開発は完結しますよね

>>722 匿名さん
準備組合の法人番号が見つからないのだけども、
合同会社　西新宿三丁目　　というのは
何か関係があるのだろうか？
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

地権者の皆様１１号ニュースです。

　　　　意見書のご案内

組合設立認可までに7月頃に地権者による意見書提出の機会があります。
（指定された2週間のみ受付）

多くの意見書を新宿区に提出しましょう。

以前の都市計画決定時には反対意見書が３００通以上出されました。

奥様のお名前で１通、ご主人で１通、息子さん、娘さん名でもOKです。

都に認可申請で添付される書類です。
新宿区も質問に対して回答します。

書式は自由、賛成反対の有無、それぞれの理由が必要です。
今から用意しておきましょう。

また意見書提出時期にご案内します。

地権者の皆様12号ニュースです。
見本例です。書式内容自由です。

>>723 通りがかりさん
合同会社西新宿三丁目はこのような手法に使う目的だったら驚きですが、まさかそんなことはないですよね。

https://toyokeizai.net/articles/-/568509

>>725 さん
100平米のボロ戸建が80平米の高層角部屋に化けるのね。
市場価値3倍くらいになるね。羨ましい。

>>726 匿名さん
うわぁ…。いろんなところで起こっていることなのか…。
それなのに反対派のことを共産党員という
レッテル貼りで非難するとはどういうことだろう？

>>726　匿名さん

借地権水増し　の手口
会社設立は都市計画決定の寸前

三井の日本橋２丁目6の9でも２５坪の土地を合同会社30社が購入し1社あたり１坪未満所有で借地権が使われ組合がやっと設立できました。

この修養団はフジタの中にあります。
調べる価値ありますね。

皆様情報を下さい。
まず登記簿からですね。

週刊東洋経済　２０１９年６月２９日号より

>>730 匿名さん
こういう方法があるのか…。
雑誌に掲載されるほどの手法なんだね…。
他のところは大丈夫なのかなぁ。

>>730匿名さん
そうですね。前建が所有してる土地とか買い増ししてる戸建、大成が所有する土地が分筆されてないか調べる必要ありですね。

借地権じゃなくても、更地を細く分割したりもやろうと思えばできますね。そっちの方が綺麗。

>>729 匿名さん

調べて何すんの？再開発潰したいの？周辺住民と再開発に同意してる多数の地権者からしたら迷惑極まりないだけなんだけど。

借地権または所有権の水増しでも合法ですので、少し資金がある人で三井の逆バージョンで権利変換で阻止できる人はおられませんでしょうか？昔の成田じゃないですが１坪地主です。
合同会社は資本金10万とありました。30分割なら登記料は不明ですが300万と登記料ですか？
次に30分割の分筆の登記料と手数料でいくらですかね？
総額いくらあれば２０坪の戸建を３０分割にできるのでしょう。
たぶん組合設立には時間がたりません。

変なのが沸くのは、想定内
庶民が口出しても仕方ない

>>734 マンコミュファンさん
平均70%台の低い還元率のモデル権利変換提示のためなかなか合意形成が進まず
法律で定められた同意率の基準をクリアしたから再開発組合申請
しかし議決権の水増しでの基準クリアであれば実質的には基準クリアとは判断できない可能性がある
だから念のため分筆行為の有無についてチェックする方が良い
ということなんじゃないの

>>718 さん
味方なんですか？結局、自分達の従前資産を高く評価して欲しいだけなのでは？事業全体のお財布決まってる中でマンションの評価額を上げたら戸建てに皺寄せくるのでは？土地の評価額こそ上げるべきではないでしょうか。無理な要求による遅延行為も迷惑に感じます。ここ最近の変な書き込みもマンションの方によるものですか？

>>730 匿名さん
国税庁　法人番号公表サイト
ウーレ合同会社
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

カルボ合同会社の法人番号は見つかりませんでした。
法人設立費用も建設費用として計上されるのでしょうかね…

>>730 匿名さん
国税庁　法人番号公表サイト
カームーラジュ合同会社
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...
ケーウ合同会社
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...
シールタ合同会社
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...
チャオ合同会社
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

法人番号が見つからないのもありますね。

どの合同会社も、住所が同じだね。
しかも、登記されている日本橋２丁目6番地が欠番で現存していないんだが。

三井の日本橋バーコードの検証は別スレ立ててやれよ共産若葉。
それよかお前らの本部の目の前に三井の再開発物件おっ立ててる最中じゃねぇか。そっちに行ってくれ。

>>730 匿名さん
2010年2月26日に購入との記載がある
エヌツー合同会社というのは、この法人かな？
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

週間東洋経済より
日本橋2丁目再開発に当たっては、地権者の間で、賛成する者と反対する者の意見が激しく対立していた。

日本橋2ー6ー9、ここは、土地面積が83.63m2の土地の上には4階建ての店舗兼共同住宅のビルが立っていた。ここに０９年１１月２４日三井不動産が土地と建物の売買予約の仮登記をする。しかし予約仮登記のまま、つまり三井不動産が実際にこの物件を取得することなく、翌10年２月24日、エヌツー合同会社へ所有権が移転する。
省略
その一方で３０社の合同会社が動きだす。まず12年１１月7日上記のウーレ号からモースト合同会社まで15社が設立される。15社とも判で押したように資本金は10万で、本店住所はまさに問題の土地。それから2週間後の11月20日には上記のカルボ合同会社から丙辰合同会社まで１５社が設立される。資本金は１００万円、住所は川崎市麻生区ですべて同じだった。
こうして2週間のうちに計３０社の合同会社が生まれたのである。
これで準備が整ったという事なのだろう。
翌月の12月１２日、土地に動きがあった。エヌツー合同会社がこの地を３０筆に分割したのだ。
翌１３日になると、前月設立されたばかりの合同会社３０社がこの地に立つ雑居ビルをエヌツー合同会社から共同で購入、３０分の１ずつの所有権を得た。
そして同日、30に分けていた土地に合同会社３０社がそれぞれ賃借権を設定して借地権者となり、翌14日に登記した。
こうして１２月14日には合同会社３０社が日本橋２丁目の再開発区域内の借地権者となった。しかし、３０社が所有する土地の面積は１社あたり2.78から2.79m2ほどで、土地としての利用価値はほぼない。
再開発に詳しい関係者は言う。
「再開発に同意する借地権者を増やし、再開発の本組合設立を認可してもらうためだろう」

実際、３０社の借地権登記が完了したのが１２月14日、準備組合は東京都本組合設立の認可申請を行なっている。
省略
つまりこの合同会社３０社が設立されていなければ、３分の2以上の同意という要件を満たせなかった可能性が高いのだ。
最初の１５社が１２年１１月7日に設立されてから組合設立申請まで、わずか３８日の出来事である。すべて秘密裏に進んだようで再開発に反対していた借地権者によれば「設立申請が出た後に組合から送られてきた報告書によって初めて３０社の存在について知った」と言う。

１４年4月には解体工事が始まり日本橋２丁目６ー９という地番は登記上、閉鎖され消滅する。その年の１１月にはビルの新築工事に着工している。
それを見届けるように、エヌツー合同会社は同年１２月31日に解散。
そして30の合同会社の内１５社は１６年１１月30日に、残りの１５社は１７年１月３１日にそれから解散している。つまり１５社ずつが、同日に設立され同日に解散したのだ。
そして３０社が持っていた土地の権利は最終的にすべて三井不動産が購入している。
省略
エヌツー合同会社と同じ住所に事務所を置く、ある税理士法人にたどり着く。合同会社３０社に関連する法人の登記簿にもこの税理士法人代表と同一の名前がある。
省略
ちなみに三井不動産の社内では日本橋２丁目の再開発について日本橋の「N」と2丁目の「ツー」をあわせエヌツープロジェクトと呼ばれていたというがエヌツー合同会社との関連性は不明だ。

>>746 匿名さん
税理士法人かぁ～。なるほどねぇ。
30社の法人設立報酬どのくらいなんだろう？

販売価格にそれらの費用を乗せて、
さらに開発業社さんの利益も上乗せされるわけだよね？

共産党員というレッテル貼りをなさる方がおいでのようですな。

代々木の本部の土地は
日本人の共産党員が終戦の半年前まで所有していた
東京電気溶接学校の土地と建物を
1945年1月6日に党に寄贈したそうですね。
その党員さんがその後どうなったかは調べてませんが。
2015年には「東京委員会ビル」を８億円で売却しているようで。

旧ソ連では、帝政ロシア時代の富裕層の家に上がり込んで
労働者階級が勝手に住み着いてましたねぇ…。
映画「ドクトル・ジバゴ」をご覧になってるかと存じますがね。

地権者の皆様１３号ニュースです。

土曜日は、準備組合の総会ですね。

コロナの関係で議場には少人数しか入れないとか？
残りの方は画面用意してますので傍聴です。
映画館も劇場も緩和されてる中で不思議です。余り来て欲しくないみたいですね。

議題は組合設立認可申請前の事業計画案の説明です。

質問時間がありましたらお願いします。

役員選挙は行うのか？
増し床に1.３倍の程度の制限をかけるのか？
組合の分譲想定金額が　坪５２０万は近隣に比べて安過ぎる。

以上よろしくお願い致します。

>>749 匿名さん
デベロッパーさんと地方自治体で、
再開発ありきというかんじでなのでしょうか？

他の地域の再開発に反対されてらっしゃる方々の
仰ることを拝見していても筋が通っていて、
再開発を推し進める立場の方々が
感情的になって罵倒する言葉を用いる場面が多い印象ですね。

>>749 匿名さん
分譲想定金額なんてあってないようなものですが、仮に高く設定したところで何か意味あんの？

>>751 匿名さん
分譲予定単価はリスクを見込んで520万円/坪のままにして、将来700万円/坪で分譲できたら、分譲利益上乗せ分の半分を権利者に還元するとの約束を組合参加契約書に入れたらいいんだよ
旭化成と宮益坂の再開発でやった組合理事長に聞いてみな

どうでもいいからさっさと進めて欲しい。
更に遅れるのだけは勘弁

>>752 匿名さん
意味不明です。宮益坂がそうなのか知りませんが、宮益坂組合と旭化成との関係と、ここの地権者とデベとの関係性は全く違うものだと思った方がいいよ。

>>753 マンション検討中さん
そう、再開発をわかってない素人がどんなに騒いでも再開発組合は設立されるよ
再開発は権利者の生活再建が第一だから増し床は従前資産額の1.2倍の現状面積までが常識
非常識なマンション区分所有者のニセ情報に惑わされないよう信頼できる組合事務局のプロに相談するのが一番だよ

東洋経済さん、ここも取材や調査なさってらっしゃるだろうか？

泉岳寺周辺地区を心配する会
みたいになるの？

>>755 匿名さん
ほとんどの人は1.2倍も増床しないから反対しないんですよね。転売屋や業者に狙われるだけですから。

>>208 再開発経験者さん
準備組合や、再開発組合は、
デベロッパーさんが設立なさるんですね。
たくさん現場をご経験なさってらっしゃるでしょうから、
ノウハウが豊富でらっしゃるのだろうなぁ…

ライオンズマンション33平米の区分所有はどのような対応に成るのでしょうか？
3000万で売れる？

地権者の皆様14号ニュースです。

明日の準備組合の総会では会場に入れる人数は制限があります。

最後の質問時間では賛成　反対に関わらず、もちろんいろんなご意見があると思いますが　地権者にプラスの意見には（目的は同じと思いますが）、
賛同　拍手　をお願いできますとありがたく存じます。

圧倒的に野村等だけが83%のマンション床で儲けるのでなく、マンション床わずか　17%の地権者（約540名）にも利益を配分していただければ良いだけの話しです。

準備組合と言うのは、
地権者さんたちで構成されるもののようですね。

てっきり、合同会社、特例目的会社、一般社団法人、
準備組合と再開発組合は、
ぜんぶデベロッパーさんが作るのかと思ってました。

どうも手順がわからないなぁ。
最初にデベロッパーさんが市区町村や都道府県に
認可やら何やら届出を済ませて地権者を立ち退かせるんですよね？

>>760 名無しさん
試しに33㎡　3,000万で売り出してみな！

速攻1日であっという間に売れるから?

>>761 匿名さん

縦に63階も伸びるんだから延床に対する地権者床の割合は少なくなるだろそりゃ。なに行ってんだお前。

>>764 匿名さん
保留床単価を下げると保留床面積が増えて比率が上がるし、保留床単価を上げれば保留床面積が減って比率が下がるだけの話だから、要は保留床単価の水準が分譲相場の8割くらいかどうかをチェックすればいいんしゃない

地権者の皆様１５号ニュースです。

準備組合の役員（理事）は１５名いまして、定例の毎月1回の会議には半数弱の方がいつも欠席らしいです。

２０００億の事業規模、権利者６００名弱でわすが７～８名の役員がデベ　コンサルと方針を決めているみたいです。

今度組合設立後に役員選挙ありましたら、現在の役員さんには投票されない方が良いと私は思います。

大地権者の○さん、当地区内に１２００坪も所有する○さんも役員としてほとんど出席されていませんが野村と内々で約束できているのでしょうかね。

>>765 匿名さん
いつも事業費を無視しちゃうの何で？

>>763 口コミ知りたいさん

建て替え秒読みの渋谷ホームズは20平米弱が4,000万で出てる。そんな安いわけない

>>768 匿名さん
そうだよ、よく読んでよ！　そんな金額では安すぎるからあっという間に売れるという意味です。
ただ、渋谷ホムーズは坪単価＠678万、これでは建て替えを先取りした価格なので投資としては面白くない

>>757 匿名さん
無事、臨時総会で本組合設立申請議案が承認されました。いよいよ62階と63階建てのツインタワー計画が本格始動します。
反対派の人、残念でした。
いくら人々を惑わす情報をタレ流しても、正義にはかなわないことが身に染みたはずです。
変だなとかオカシイなと思ったり感じた時は遠慮せずに再開発準備組合事務局にお問合せ下さい。
真実はそこにしかありませんから。

西新宿三丁目
設計計画

https://www.nishi3saikaihatsu.com/
野村の再開発に反対しますグループ

おめでとうございます。
こっからが長いですね。

>>699 匿名さん
権利者１７%ではなく２５%では？
１７%と２５%では全然違うし、全員１.２倍に増し床したら、３０%取れちゃいますね。

地権者の皆様16号ニュースです。

これから再スタートです。

今後は、
できるだけ多くの反対意見書の提出

都の都市計画審議会か建設常任委員会での口頭陳述申し込みしましょう

本組合の役員選挙の立候補
できれば見直し派が半数以上占めたいですね。

まだまだやる事テンコ盛りです。
頑張りましょう

>>775 匿名さん
孤軍奮闘さびしくないですか？

>>771 Anonymousさん
1階の店舗区画や上層階は参加組合員や大口地権者の先取特権ルールは既に決まってるんですか？

滞りなく、事業が進められますように。
それより、他にも参加企業があるのに、なぜ野村不動産だけを目の敵にするのだろう。

>>778 通りがかりさん
それは準備組合を実質的に動かしているのは野村だから。あとは付け足しの位置づけ。

>>779 口コミ知りたいさん

申請総会も圧倒的多数可決

権利者の圧倒的多数は事業を速やかに進めてくれという思いの表れ

>>781 検討板ユーザーさん
実際はよくわからんがとりあえず賛成70%対なんかよくなさそうだから反対30%の攻防ってとこでしょ
保留床単価を上げずに増床制限1.2倍で押し切るのはなかなかハードル高いと思慮されます
分譲で買うなら保留床単価がいまのまま（分譲予定坪500万）の方が安く買えていいのかもしれないけどね

googleに広告うってまで増床したいのか。
区分所有の業者必死だな。

>>783 マンコミュファンさん
まだ販売サイトは立ち上がってないよ
なに言ってんの？

>>782 匿名さん
保留床単価上げろとか、分譲予定単価が安過ぎるとか、再開発の仕組みを知らない人の発言が笑える。

>>784 匿名さん
増床したい業者が仲間増やしたくてgoogleリスティング広告打ってるんだよ。

野村さんだって、これまで十何億とか立て替えてリスクしょってやってるんだよね。最大利益とか言っても、ど素人がいい加減に計算してるだけですよ。

>>786 さん

こういう汚い言葉を言っておられる方は、信用できません。

>>788 通りがかりさん
保留床単価383万/坪で約2000億円分の保留床を取得して倍の766万/坪で分譲できたら2000億円の利益だよ
野村不動産の時価総額は6000億円だから、その1/3ってマジすごいんじゃない！

2022年5月号

>>786 マンコミュファンさん
検索結果はよく見られてるサイトや中身の濃いサイトが上位に表示される仕組みなのよ　よく勉強しようね
「増床」がお得かどうかは、そもそも保留床単価（増床単価）がいくらかによるわけで、あなたには保留床単価が激安でお得だとの妙な思い込みがあんじゃない

初台にマンション１室所有していて、賃貸に出しています。
西新宿３丁目の再開発で、どのような店舗が入るのか・・・注目しています。

>>791 匿名さん
やれやれ笑URLの左側に広告表記あるだろ。
googleに金払って検索結果上位に乗せてもらってるんだよ笑

>>786 マンコミュファンさん
そのブログをひと通り読んでみました。勉強になりました。

デベが再開発利益を独占するため鑑定会社をコンサルとして使い、高齢組合役員に「デベが買う卸床価格を安くし、地権者が増し床できないよう制限をかける」よう誘導してるとの指摘です。

本当ならけしからんことだと思いました。

>>794 匿名さん
だからほとんどの人は増し床なんて大してしないからそこまで制限する必要は本来ないんだけど、不動産屋なりに増し床目的で転売されるのが嫌なんじゃないかな。

昔から地域に根付いてる高齢地権者がgoogleリスティング広告してまで増床の制限解除を求めるかよw転売屋が多数入っていて制限でもしないと収集付かないんだろうな。

>>795 匿名さん
転売目的の不動産屋が低い変換率で土地建物を取得しようとしすぎて合意形成がうまくいってないってとこじゃない
変換率70％が本当ならばだけど

>>797 匿名さん
最近の変換率は９０%超えるとこがほとんど

>>786 マンコミュファンさん
これね

https://www.nishi3saikaihatsu.com/?gclid=CjwKCAjw14uVBhBEEiwAaufYx5Ki0...

再開発検討の進め方に色々な課題があることや分譲予定単価が坪600万を超えてきそうなことがよくわかりました

ご馳走様です

>>799 匿名さん

見たけど、ど素人でしょ。これ書いてんの。