右京龍也
[更新日時] 2024-05-10 21:34:56
計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階
(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf
計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8~19番(住居表示)
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合(予定)
設 計 基本設計:梓設計
施 工 ―
地区名 A-1地区(北棟+南棟) A-2地区 A-3地区
用 途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構 造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階 数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着 工 2022年度予定(解体含む)
竣 工 2029年度予定
備 考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター
◆事業スケジュール
・2018年度:都市計画決定
・2020年度:組合設立
・2021年度:権利変換計画認可
・2022年度:着工(解体含む)
・2029年度:完成
[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/
【URLを追記しました。2019.1.8 管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11 管理担当】
[スレ作成日時]2011-04-18 18:15:05
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物件概要 |
所在地 |
東京都新宿区西新宿3丁目 |
交通 |
京王「初台」駅
|
種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
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西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発口コミ掲示板・評判
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1261
LM西新宿地権者
>>1253 口コミ知りたいさん
「再開発は生活再建目的で外部居住の投資家を儲けさせるための事業ではない」
確かに大幅な増床は行政の立場からもその様なチェックもある様です。
ただ還元率や増床基準の数値は個別再開発事業によって異なります。西麻布三丁目再開発(参加組合員は野村・ケン)では従前面積の1.2倍でした。今回のコンサルの動き・言動から理事会役員に増床不可と洗脳・刷り込みして、最終的に地権者の要望もあるのでという理由から1.2倍に着地させる戦術かと推測します。
特に戸建地権者は従前床面積が大きいので、同じ従後床面積を確保したら管理費・修繕積立金が高額で生活再建ができません。それもあって別途部屋を取得してその賃料で支払いを担保するスキームを推奨するでしょう。結果的に少々の増床を認めなくては---。
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1262
LM西新宿地権者
>>1254 通りがかりさん
コンサル「都市設計連合」は書き込みから見るにうまく立ち回っているのでしょう。
ちなみにニュー新橋ビル再開発準備組合(デべは野村・NTT都市開発)のメインコンサルは都市設計連合です。なので野村の意向を受けて地権者対応するのは当たり前です。
資本の論理からは彼らも逆らえません。もう笑うしかありません(汗)
連投しましたが、これが世の中の現実です。 格言ー長い物には巻かれろ?
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1263
通りがかりさん
戸建てだと面積あたりの従前価値は低くなったりしないの?どうせ接道もろくにしてない木造のボロ屋でしょ。
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1264
通りがかりさん
>>1263 通りがかりさん
もちろん低いよ
再開発で容積率880%になるので一種(容積率100%あたり)坪300万として、坪2640万になる土地であるが故に坪500万の現状評価でまずは追い出せないかとの話になるのが再開発でしょ
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1265
eマンションさん
>>1264 通りがかりさん
嫌な言い方するなwどの道土地まとめて幹線に接道させて価値を高めないと八方塞がりなんだから、しゃーナシやろw
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1266
匿名さん
>>1265 eマンションさん
再開発による容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味すれば坪2640万だけど、加味しなければ坪500万だという現実を法律で坪500万だと定められていると高齢の組合役員に思い込ませることができるかどうかが、新しいコンサルの役割のようだよ
不動コンのコンサルは地権者側について、開発利益を加味するような答弁を組合設立総会でした直後にいなくなったみたいだし
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1267
マンション掲示板さん
>>1266 さん
>開発利益を加味すれば坪2640万だけど、加味しなければ坪500万だという現実
上記の通り説明すりゃ良いんじゃないの?笑
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1268
口コミ知りたいさん
地権者への還元率が低いのなら地上げと一緒ではないだろうか。
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1269
口コミ知りたいさん
>>1267 マンション掲示板さん
その通り多くの転出予定地権者から、「売り急ぐ高齢者地権者を安い評価で追い出そうとしてる」とのツッコミが入るので、
新しいコンサルは以下のように、組合役員が思い込むよう誘導できるかどうかが腕の見せ所という感じ。
都市再開発法80条の条文とH28年京橋西再開発の高裁判例から判断すると、「従前資産評価に容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味すると違法」
さらに、それでもだめなら、上記の法律解釈の意見書を鑑定士や弁護士に作らせて、組合役員に見せれば、肩書に弱い素人役員は簡単に落とせるかと。
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1270
通りがかりさん
>>1261 LM西新宿地権者さん
増床禁止も問題だけど、それって、これまでの80%程度の床還元率が維持される前提の話でしょ
ここ3年で工事費が激上がりしてるので、事業費が3割以上は上がる状況になってることの方が深刻ですよ。
保留床の床単価が坪383万のままで、事業費が33%上がって2640億になったら、再開発マンションの全てが保留床になり、地権者の権利床はゼロ(ゼロ%還元)になっちゃうからね。
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1271
eマンションさん
覚悟決めてさっさと進めてほしいですね。
今の市況なら下限坪700ー800は硬いでしょう。高層プレミアムで坪1000。あまり知られてませんけど、ここからの眺望は都内随一ですからね。
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1272
マンション掲示板さん
>>1268 口コミ知りたいさん
デベロッパーの再開発担当者は土地仕入れ担当だから、彼らは再開発を地上げと取り違えている状態に近いよ
いかに安く、そして多く保留床を再開発組合からゲットするかしか頭の中では考えてないと見て間違いない
でなければ、こんな30年以上の月日はかからんでしょ
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1273
LM西新宿地権者
>>1270 通りがかりさん
準備組合から従前資産評価額(仮の概算額)を示された書類には総事業費2,640億円で、工事費は1,776億円です。おっしゃるように建築費は上がってるので総事業費はもっと膨らむでしょう。
当然デべ購入の保留床単価を上げなければ事業は成立しないです。当然、分譲単価もアップします。
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1274
周辺住民さん
>>1266 匿名さん
坪2640万との評価の根拠が理解できない。
甲州街道の路線価から換算した公示地価は920万なので、適正評価は1,100万~1,200万辺りかと。
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1275
口コミ知りたいさん
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1276
周辺住民さん
>>1275 口コミ知りたいさん
そんなものは地権者の同意が取れて権利変換計画承認後だから、早くても2年以上先になるだろう。
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1277
匿名さん
たしか3200戸全体の専有面積は68905坪で保留床単価が坪383万で、保留床75%、権利床25%だとの文書が3年くらい前に準備組合の事務局から出て以来、いまだに3200戸の価格表や事業費や保留床単価の見直し後の数値ってできたてないようだけど、そこまで情報を隠す再開発ってなかなかないと思うんだけど、なんでなんだろう
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1278
名無しさん
はー、さっさと進めて欲しい
坪800のタワマンできたら
税収年間40億~50億増えるんだから
行政もさっさと推進しろ
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1279
マンション掲示板さん
>>1277 匿名さん
私が関わった2つの再開発も価格表なんか最後まで出てこなかったですよ。
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1280
口コミ知りたいさん
>>1279 マンション掲示板さん
差し支えなければ、どこの再開発が教えて頂けませんか
ヒントだけでも、、
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