物件概要 |
所在地 |
神奈川県川崎市 多摩区東三田3丁目10番4885-1他(地番) |
交通 |
小田急小田原線「向ヶ丘遊園」駅 バス10分 「専修大学入口・川崎ゴルフ場入口」バス停から 徒歩1分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
750戸(計画総戸数、うちフランス街区:368戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上14階 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
レイディアントシティ向ヶ丘遊園口コミ掲示板・評判
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143
匿名さん
Q3上層階契約者です。OP会は先週末に終了しました。棟によって違うのでしょうか?もちろんローン審査の話は現段階ではまだ聞いていませんよ。順番でしょうから心配しないでも大丈夫でしょう。
OPの資料はお願いすればもらえるかもしれませんので聞いてみては如何でしょうか?それを見るだけでも結構盛り上がるかもしれませんよ。逆にOPの値段を見て盛り下がる可能性もありますが・・・
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144
匿名です
Q3下層契約しました。マンション買おうと思ってたところ、たまたま、看板を見かけて寄ってみた所、インスピレーションで決めてしまいました。上層は苦手なので下層にし、あまり部屋数がありませんでしたが、間取りが気に入り東棟にしました。
何も事前勉強しなかったので、最近インターネットで検索していると、上層と下層で差別があるとか、東棟は東南だけど、日当たりどうだろう・・・・とか、色々気になってます。
今更、ちがう部屋に・・・なんて無理でしょうが・・・。
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145
匿名さん
Q2の下層を契約している者です。 ここを初めて見ました。 お仲間のスレが見れるなんて
なんだか嬉しいですね。 前のカキコでお客によって値段を変えているような事が書かれていましたが、本当なのでしょうか? 自分が甘いだけかな? 値切れるような物じゃ無いと思っていたし、
売れ残りなら理解はできますが。。。。
まあ、少しショックなだけですが。(^^
ベランダからの景色が想像できないのが残念ですが公園は良く見えそうなので再来年の花見が
楽しみです。
OP会については、扉やフローリング等は終わっています。 カーテンとかのOPは、また別途
あると聞いています。 扉の開き方を変更してもらってリビング側に開くようにしてもらいました。
後は、クローゼットの棚を無しにしてもらいました。
これは、今の家の洋ダンスを入れたいと考えたからです。(もったいないので)
パイプはもしかしたら自分で一旦バラすしか無いかもと考えていますが、サイズを測ったらすっきり収納できそうなのでスペースの有効活用を模索しています。
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146
匿名さん
現在、都内に住んでおり、小田急沿線も、利用したことがありません。
向ヶ丘遊園の治安、雰囲気ってどんなものなんでしょう・・。
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147
匿名さん
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148
匿名さん
>142
>143
春のOP会はカーテン・コーティングなどです。
工事に関するOP会は今月で締め切ると長谷工のOP担当者から聞いています。
それも上層の方ですので残念ながら中層は既に終わっていると思います。
再度確認してみたほうがいいですよ。
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149
匿名さん
向ヶ丘はまあまあの町ですが生田は学生の町にしては何もない町です。
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150
匿名さん
OP会は契約順にやってるみたいですね。ローン審査は関係なしに行われます、ローン通らなくてもOPの代金は戻ってきません、逆にオリジナルに戻すための料金がかかるようになってます。
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151
匿名さん
先月Q3契約しましたがカラーセレクトはもう出来ないと言われました。
…残念。
OPは後で出来ると言われましたが…。
本当に出来るか心配になってきました。
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152
匿名さん
OPのとき、同時にカラーセレクトをしたので、カラーセレクトが出来ないということはOPも出来ないということではないかと思われますが・・・・インテリアOP会は、みんな一斉に来年のようでとっても楽しみにしています。
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153
匿名
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154
匿名
教えてください。
OPでキッチンのディスポーザーって付ける事は可能なのですか?
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155
匿名さん
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156
匿名さん
>154
私も同じことを聞いてみましたが、1軒だけ配管を変えることは不可なのでディスポーザーの設置は無理だと言われましたよ。
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157
匿名さん
>154
ディスポーザーとは排水孔の下で、生ゴミを粉砕するものですが、それがディスポーザーのすべてではないそうです。
この粉砕装置に加えて、庭などに専用の排水処理装置を埋設。粉々になった生ゴミ混じりの水を浄化しなければ、下水に流すことができない決まりになっているそうです。
ですので、個人的につけることは難しいでしょう。また、粉砕装置だけつけて、ドロドロした生ゴミを下水にながすことは禁止されているそうです。(なにか悪徳業者が後付ディスポーザーを売りつけにきたとかいう話を聞いたことがありますが、それは違法になると思います)
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158
匿名さん
OPの件はよく確認したほうがいいですよ。
文面でもらうとかして。
担当毎に全く意見が違いますから。
営業担当者も入れ替え激しいので把握しきれてないのでしょうね。
家は今、営業担当者がいません。なんでも他物件に移動したらしいです。
連絡もないままです・・・
酷い話しです。
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159
匿名
急に担当さんが変更になるなんてことあるんですね・・・。
私もその辺も確認してみよう!!
初めてマンションを購入するので驚くことばかりです。
安易に契約してしまったのかな・・・。
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160
匿名さん
OPは、早い時期にしかできないもの(カラーセレクトや、大規模な工事になるもの。間取り変更、ドア位置変更、コンセント、などは早い時期だけですね)と、あとからでもできるもの、があります。
OP会(低層ですので早い時期でした)前に担当営業さんに相談したとき、どうしようか悩んでいたものについて、このオプションであればあとからでも対応可能なので検討は先延ばししても大丈夫です、と言われたものがいくつかありました。(すみません、かなり前なので詳しくは覚えていません。)
ですので、選べる範囲はあとづけできるものに限定されると思いますが、OPがないというわけではないと思いますよ。
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161
匿名さん
契約者HPのアドレスって、契約時にもらった物のどこかに書いてありますか?
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162
匿名さん
>161
契約書類にファイルされていませんか?
A4の紙かなにかだったと思います。ユーザー名、パスワードもそれに記載されていると思います。
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163
匿名さん
アドレスは日本総合地所のTOPページに「ご契約者様専用サイト」ボタンがあります。
ログインIDとパスワードは契約書のファイルに入ってますよ。
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164
匿名さん
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165
匿名さん
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166
匿名さん
明日、モデルルームにもう一度足を運んでみようと思ってます。
契約したのは日が暮れてからだったもので、ちゃんと、日の当たり具合や、周りをちゃんと見てこようと思ってます。
週末だから混んでるかなあ…。
まっ、モデルルーム空いてるほうが寂しいですしね。頑張って行ってきます。
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167
匿名
Q3低層階契約したものです。
契約時(7月)には、すでにオプションやカラーセレクトが出来ないとのことでした。
それでも、どうしても!とお願いして出来たのは、キッチンの高さを標準の85センチから90センチに変更してもらいました。
うちも、カラーセレクトは諦めたものの、IHに変更やクローゼットの棚などのオプションをお願いしたいと、先日尋ねてみましたが、今の時期ではオプションとしてはできないとのことでした。
どうしてもなら・・・ 引渡し後にリフォームという形になるとの返答でした。
まだオプション会もまだの階があるとのことなのに・・・
完全に出来ないのは、残念です。
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168
匿名
Q3中階層階を契約したものですが・・・
契約者HPに書き込みできるところってあるのでしょうか??
担当さんはあるって言っていたと思うのですが、見当たらない・・・。聞き間違え??
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169
匿名さん
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170
匿名さん
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171
匿名さん
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172
匿名さん
見学済の方にお聞きしたいのですが・・
このマンションの建設地って
周辺環境は良好ですか?
コンビニ等のお店や自販はありますか?
駅からは街灯のない真っ暗な道ですか?
近々足を運ぶ予定ですが
車で行くのでロケーションの細部までは
見切れない気がしてます。
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173
匿名さん
まだ一度しか見ていないので、あまりよくわかりません。
ご近所でもないし…。でも、もらった設計図の中に自販コーナーあったような…。
ただ、コンビ二が目の前とか、そんな利便性はないのかも。
でも、あの、緑の豊かさは何者にも変えられない。と、思うのは私だけでしょうか?
生田緑地探索&おそばを食べて満喫しちゃいました。
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174
匿名さん
わたしもあの緑いっぱいの環境がお気に入りです。
周辺は電動アシスト付自転車を貸してもらって、近所を探検してみるといいと思います。
車はひろーい駐車場があるので心配いりません。
けっこう楽しいですよ★
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175
匿名さん
イタリアQ3東棟は、1階〜3階の部屋少し、4階の1部屋のみ。
Q3南とQ1・Q2には、上層階もあり、キャンセル物件もありました。
フランスはこれからなので、間取りも色々選べると思いますが、
イタリア検討の方は、はやめに決断されたほうがいいですね(^^)
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176
匿名さん
>175補足
Q3南・Q1・Q2も、残り少ないです。
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177
匿名
キャンセルされた方は、やはり契約金は戻ってこなかったのでしょうか・・・
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178
匿名さん
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179
生田住民
>周辺環境は良好ですか?
生田に住む者です。よくはありません。
坂が異常に多いです。地価が安いせいか若い家族が住むようです。
近くに明治大学、専修大学がありますが、どうしても学生の評判は
よくありません。
>コンビニ等のお店や自販はありますか?
専修大学構内に2件と専修大学内に学食、モスバーガーがあります。
マンションからコンビニまで徒歩10分〜15分程度です。
>駅からは街灯のない真っ暗な道ですか?
大学と松下の研修所しかないところなので夜は寂しいです。
街灯はありますが、夜の人通りはほとんどありません。
橋をわたってこのマンションにたどりつく坂道は車2台がスレスレで
通れる細さなので近辺を歩くのは恐くなると思います。
場所的には車やバイクを利用するとちょうどよい場所かと思いますよ。
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180
匿名さん
みなさんありがとうございます。
そうですね、我が家も緑深い環境に住みたくて
ここを検討しています。
見学の予約をしましたので、電動アシスト借りてみます。
やはり昼間に車で行くので、夜の様子や道の狭さ等までは
知るのは難しいと思いますので、生田にお住まいの方からの
レスはとても参考になりました。
上層階を目指してますが、目の前が緑ならば下層位置でも
よいかなと思ってます。
気に入ったら即申し込みをしてしまいたいくらいですが
やはり10万持参で行かなければならないですか?
無知ですみません・・・。
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181
匿名さん
イタリア街区の人から聞きましたが、修繕積立金が当初9千円なのが、10年程度経過すると4万6千円程度になるんだって。今問題の未収金が増加する可能性ありますよね。フランス街区は管理組合が別なので、機械式駐車場補修もさらに加わると積立額増加しますね。これをどう見るかだね。
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182
匿名さん
事前に修繕計画書、もらってみた方がよさそうですよね。
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183
匿名さん
それは納得できる理由の増額なのでしょうかね?・・・
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184
匿名さん
そうそう、普通はあり得ないんだけど、修繕計画書と設計機能評価書は契約した後でないと見せないって言われたらしい。何か理由ありそうだよね。
フランス街区考えているので、ちゃんと事前にチェックして他と比べて見ようと思ってます。
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185
匿名さん
183番さんへ
おそらく、建物がゴージャスだし、水周りの施設もあるようなで補修費がかかるのではないでしょうか。メインはやはり駐車場料金無料部分が影響していると思いますよ。駐車上メンテナンス必要ですしね。
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186
匿名さん
イタリア街区契約者ですが、181さんの金額全然違いますよ。それに、契約する前に、修繕計画書みせていただきましたよ♪
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187
匿名さん
売主は物件を売ってしまったらそれでおしまい。保守管理、修繕等は住民全員で決めてくれということ。修繕計画はあくまで「建物維持にはこれだけ必要です」ということであって誰かが儲かる類のものではないよね。
修繕積立金は通常当初1万円以下で10年後でも2万円くらいが普通だと思いますね。駐車料金もちゃんととっているので、それで駐車場もメンテしているはずです。
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188
匿名さん
186番さんへ
修繕計画書は見せてと言えば見せてくれます。私は「契約後でないと見せません。」と言われました。
修繕計画費は面積によって違いますが、181番さんの金額で概ね合っていますね。自分で確認してみるのが一番だと思います。売主に聞いてみてください。
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189
匿名さん
修繕計画書には確かに当初1万円弱、5年後に倍増の2万円、13年後には4万円を超える計画になってるね。計画(案)という形ですが、建物維持にはそれだけ必要ということ。あれだけの建物なので納得できる人はできるのかな・・・
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190
匿名さん
186番さんって本当に契約者ですか・・・? 失礼。修繕計画書、ちゃんと見直して納得されているのであればよいのですが。
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191
匿名さん
修繕積立費ってそんなに上昇するんですか?
ってことは13年後には管理費と積立金でざっと毎月6万円払わないといけないんですよね。初年度は2万数千円なので月4万円支払いが増えるのかあ。ローンの返済額を考えないと、10年後には滞納者が増えますな。
そのツケは全部住民に来るということになるんだあ。とほほ。
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192
匿名さん
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193
匿名さん
確かに。186番さんは契約者ではなさそうですよね。ま、いずれにしてもこれから購入計画している人は事前に修繕計画書もらって、積立金計画案を見てみましょう。それで納得できればよいですよね。
ちなみに敷地内は完全にセキュリティがかかっている分けではないみたいです。敷地奥の公園からなら部外者でも敷地内に入れるようですね。パトロールするみたいですがそのスケジュールは決まっていない。っていうか住民みんなで考えてってことだと思いますが・・・
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194
匿名さん
<4万6000円/月 ではないですよね^^
金額は住居面積によってみんな違います。でも平均的にはこんなもんなんじゃないですか。
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195
匿名さん
<<4万6000円/月 ではないですよね^^
否定したいところを見ると会社の人なのかなあ。違ってたらすみません。
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196
匿名さん
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197
匿名さん
敷地内は安全ではないの?
確かにあれだけ広いとどっかから入れそう。パトロールちゃんとしてほしですよね。でもそれは入居後にみんなで相談するんですかねえー。費用はどうなるの?誰か知ってますか?
建物は当然安全だとは思いますが(藁)
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198
匿名さん
月4万6000円じゃなかったら、どんな単位だっていうの?
年4万6000円のわけないじゃんか。
質問ははっきりわかるようにしようよ。
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199
匿名さん
2年で100万、確かに水周り多くあれだけの建物ならそのくらい必要かも。機械式駐車場はメンテ結構かかるみたいよ\\ 防犯カメラも結構設置されてるし、
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200
匿名さん
100%の物件ってないんですね。
参考になりました。
修繕積立金とセキュリティの件はちゃんと聞いてみようかと思います。
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201
匿名さん
修繕積立金は確かに大きな問題ですね。
13年目から月4万6千円なら、通常のマンションより月2万6千円は高いとなる。修繕計画は通常30年までなので、17年間で類型530万円の負担増。
つまり実質物件価格=購入価格+530万円、修繕は30年以上もつづくので、実質購入価格は更に高くなるんだよね。
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202
匿名さん
これまた参考になりました。
未納者が発生するかもしれませんね。
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203
匿名
私が契約したところは、10年以降でもそんな大きな金額にはなりませんよ〜。
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204
匿名さん
積立金累計は45000円/年で増えているように見えますが・・・
今度確認してみます。
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205
匿名さん
何か荒れてるねえ〜
月46000円の修繕費なんて普通は有り得ないね。
何をそんなに修繕するの?
月46000円×750世帯×12ヶ月=414.000.000円
年間で約4億円ってアホか!
それとも溜まったら住居者全員で抽選して
当たれば1億円が貰える物件なのか〜
あっ意外と良いかも♪
確率750分の1だからね。宝クジより当たるよ♪
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206
匿名さん
Q3契約者です。
恥ずかしい話しですが、以前私も何も勉強せず衝動買い状態で契約しました。
契約後に日総商法の件を知り慌てて計画書を確認しました。
3年目まで管理修繕費約2万6千円(修繕約4千円)。
3〜12年目まで管理修繕費約3万円(修繕約8千円)。12年目以降は管理費修繕費約4万円(修繕約1万7千円)
となっています。
項目は確に水回り(ジャグジー等)の修繕費が多く、
駐車場に関しては少目ですが計画に入ってます。
自走式だから少目?
一番気になったのは駐輪場の修繕費がなんと駐車場よりはるかに高いことに驚きました。2段typeは補修が高いと聞きます。(この件は確認しようと思いつつまだ未確認)
あと屋上緑化の項目もありました。
その他の項目は余り細かく見てません。。。
と、釣りにマジレスしましたが修繕で4万は嘘ですね。
ただ、契約者&検討者の方はよく確認されて契約されたほうがいいですよ!
契約金は戻らないので。。。
特にフランス街区検討しているかたは。機械式駐車場&1階バルコニー前の池がありますからね。。。
(もしかして池は棟別じゃなく団地管理費???)
駐車場は貸して収入を得れると営業はいいますが絶対当てにしない様に!
逆に修繕計画などを良く確認しましょう。
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207
匿名さん
修繕計画見ると、表に書いてある単位は千円ですよね?
でも、一番下段だけは、戸建てあたりの平均負担額(月/円)ってあって、そこを見るのだと思いますが。
素人なので間違ってたらすみませんが。
それで計算してみると、世帯平均で
1〜4年 4〜 12以降〜
イタリア修繕費 3032 6001 9935
団体修繕費 1010 2000 4875
TTL 4042 8001 14810
じゃないですかね?
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208
匿名さん
うちも207さんと同じ解釈してました。
実際はどうなんでしょうかね。
営業さんとかにお話聞かれた方いらっしゃいましたら、情報plz!
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209
匿名さん
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210
匿名さん
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211
匿名さん
MDに行って管理費と修繕計画費は月どれくらいか?って聞いたら概算を紙に書いて渡してくれた。
紙に書くってあんまりじゃん。。
やっぱ契約後でないと資料はもらえないのですか?
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212
匿名さん
管理費および修繕計画書は、契約時にもらえる分厚い管理規約集に書いてありました。
たぶん、それをもらうことは契約しないと出来ないと思います。
コピーをもらえるか聞いたらいいんじゃないでしょうか?
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213
匿名さん
206番さんありがとう。
ってことは管理費は月2万数千円ってことだよね。(日総コミュニティの収入)
これって高くないですか?マンションズとかみると普通は月1万円前後ですよね。
マンション運営は管理組合が行うもので、管理会社の変更は住民の総意で変更できるみたいですよ。
みなさんで話し合って長谷工コミュニティにお願いしたら安くなるのでは・・・
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214
匿名さん
管理費はお部屋の大きさによって違いますね。
80のタイプは約16000、90は約20000、100以上は2万数千円です。
213さんの言うとおり、変更などは可能のようですね。
住民で協力していけば、いいマンションになりますよね。
住みやすい環境を作っていきましょう(^−^)
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215
匿名さん
そうですよね。管理費高いようなのでみんなで交渉しましょう!!
何とかなるんじゃないですか!!入居前にみんな仲良くなるかもね。
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216
匿名さん
購入者ではありません。以前、検討していたものです。
管理費が高い理由はないですかね?
他の物件に比べると共用施設も充実していますし、敷地も広いですし、樹木もいっぱいある物件の場合、管理するのにお金がかかるのは当たり前だと思っていました。
だから、共用施設の少ない物件を探しています。
管理費けちって、せっかくの共有財産がだめになるのは勿体無いと思いますよ。
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217
匿名さん
216さんの意見に同感です。私は購入者ですが、これだけの施設と樹木もいっぱいあるし、駐車場の管理費等も含めればこれぐらいなら仕方がないかと、納得して購入しました。
マンションによっていろいろな環境や条件があるので、一概に他のマンションと比べて、安いとか高いとか言えないよな気がします。
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218
匿名さん
良く解ってない人が多いようなのでひとつ
世帯数が少ないマンションで共有施設等が有れば
管理費と修繕費は確実に高くなります。
(管理人の給与とか防犯カメラの維持等)
この物件は世帯数が多いので、充実してる施設の割には
管理費は安い部類だと思われます。
修繕費に関しては若干安く設定されていると思われます。
(最初から多く徴収するか、後から徴収するかの違いです)
30年目で採算が合うように計画書に明記されています。
(少し解りづらい計画表ですけど)
ここより修繕費と管理費が安い物件が有った場合は逆に心配ですね。
たぶん臨時徴収しないと特に修繕費がマイナスとなってしまいます。
またイタリアとフランスでは駐車場に差が有りますが
管理が別になっているようなのでフランス側は修繕費と管理費共に
間違い無く高く設定されるでしょう。
購入者に不安を煽るような発言は出来るだけ避けて頂きたいですね。
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219
Q3契約者
私も、これだけの施設、物件で、駐車場は無料ときたら、月々の維持費は、3万〜5万円くらいするかと思いきや、トータル2万円前後なので、かなり安いと思います。分譲マンションの管理費、修繕費など必要経費は、たいてい二万円前後で、さらに駐車場代というところが、今まで見た中では多い気がしました。
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220
匿名さん
218番さんへ
<この物件は世帯数が多いので、充実してる施設の割には
<管理費は安い部類だと思われます。
最近大規模マンション多いですよね。管理費はそこと比べてみたらいいのでは。(マンションズでは大規模マンションでも1万数千円ですよねえ)
他の大規模マンションでも共用施設とかかなり充実してますよ。(建物の豪華さは管理費とは無関係です。それは修繕費に関係してくるものですよね)共用施設レベルは変わらないと思うが。
管理費はあくまでも管理会社が徴収するものという意識が必要ですね。
217番さんが言っている「駐車場の管理」ってのも少し違うのでは?大規模マンションであれば駐車場の管理はどこも同じ。(駐車場無料なのは、修繕積立で補填されるもの)よって管理費とは無関係。
つまり、敷地内に外部者が入れる作りになっているから防犯カメラが多いこと、管理会社が取りすぎていることのどちらかのような気がしますが。。。?
別に不安を煽るわけではなく、みんなで管理会社に説明を求めて改善すべきは改善させた方がよいのでは、と言っているのです。言い方きつくてすみません。
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221
匿名さん
220番さんのはなんとなく分かるよ。
管理費と修繕費は分けて考えたほうがよいよね。
管理費:住民で構成する管理組合から委託された管理会社が、管理のために徴収するもの。
修繕費:建物、駐車場等資産の維持のために必要なもの。修繕積立金として住民から徴収される。
ってことですね。
よって管理費は管理会社によって変わってくる性格のものということだな。
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222
匿名さん
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223
匿名さん
>216
私も同感です。
樹木などの手入れ・共用施設の掃除などは管理費から計上されています。
管理費も資産価値に影響するのでただやみくもに安いのもどうかと・・・
例えば安い品物を購入したけどすぐに壊れてしまえばただのゴミです。
安い管理会社に依頼してろくに手入れもせず樹木が枯れてしまったらただのゴミです。
コストも大事ですが中身も重要だと思います。
コストだけで決めるのは反対ですね。
まぁ安いにこしたことはないですが・・・・
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224
匿名さん
購入検討中の者です。
修繕費のお話からはズレますが
日綜さんの営業マンの方は、自分たちにとって
不利なこともキチンと伝えてくださり好感もてます。
少し前までは半信半疑でしたが
以前に他の日綜物件も見学し、その時の接客や対応が
とても心地よかったので、今回も安心して
見学に行く事ができました。
逆に大手商社系の不動産会社の中古物件を
見学に行ったときの態度はひどいものでした。
日綜さんにがんばってもらいたいと思ってます。
ちなみに修繕積立金は10年後に1万前後UPすると
説明を受けました。
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225
218
220さんへ
この物件の総敷地面積と比較出来る物件有りますか?
近辺の物件では比較の対象出来無いと思いますけど・・・
敷地内の周辺環境(緑化)を考慮されて管理費を高く設定
してると思います。
購入者した人達は、もちろんそれも魅力のひとつとして
捉えてると思います。私もですが♪
216さんは、そこの部分を理解して
別件を探しているようですけど。
レイディアントは共用施設+総敷地面積+緑化+αの物件です。
言い方は気にしてません。
ただ181から204までの流れが少し変なので力説しちゃいました。
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226
匿名さん
少し荒れ気味なので、管理費・修繕費の話はこの辺でやめましょう。
用は、売主である日綜さんが、MDに来た人に誤解ないように良い点と悪い点を
きちんと説明してくれればよいのですよね。
そこを含めて納得して買えばよい分けですね。
イタリア購入した人、気分悪くしていたらごめんなさい。
フランス購入を検討している人は、上記やり取りを見てみて、MDに行った時にちゃんと質問をしてみてはいかがですか?
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227
匿名さん
荒れ気味ではありますが。
管理費・修繕費の話は大事なことなのでみなさん、興味があるんだと思います。
特に日綜の管理費・修繕費の設定については、他物件でも話題の部分です。
購入まえにその点が「検討ポイント」なんだということを知っておいた方がよいと
思う者からするとこの一連のやり取りは「荒らし」とは違うと思います。
管理費けちるとせっかくの施設が泣いてしまいますし、でもこれだけの
大型物件だから、もしかしたら、ここまで支払わなくても維持管理ができるかもしれない。
そう思うのも無理ないかもしれないですね。
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228
匿名さん
決して此処は荒れてないですよ!
これで荒れてるなんて思ってたら他物件なんかどうなるんでしょうか???
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229
匿名さん
ハハハ(^o^)
おっしゃるとおり、他物件は荒れ荒れのひどいところありますね。ここは、かなり紳士&淑女さんがいらっしゃると思います。契約しましたが、同じ屋根の下に暮らすには安心できる方々だとおみうけ致しました!!
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230
匿名さん
先週現場をみましたが、Q3のエントランスと駐輪場の高低差結構ありますね。
ちょっとビックリしました。
やっぱり図面想像とは違いますね。
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231
匿名さん
Q3購入者です。
管理費と修繕費については、あまり精査をせずに買ってしまいました。
と言うのは、いずれ、管理組合で話し合って最善に方法を取れば良いかと思って。
レンディアントシティでは、イタリア街区とフランス街区にそれぞれ、棟別の管理組合があり、両方の棟別組合が団地組合を形成する、若干複雑なシステムとなっているので、分かり難いかと
思います。自分も、管理規約集を読み直し、管理と修繕について、整理してみました。
① 棟別管理は、イタリア街区であれば、その中の共有部分に管理であり、団地組合の管理は両街区の共有施設の管理です。
② 棟別修繕は、イタリア街区であれば、イタリア街区の建物と駐車場等であり、団地組合の修繕対象は両街区の共有施設となります。
ここで、管理費と修繕費と見ると、概ね毎月の管理費と修繕費の合計に対し、管理費の割合が8割、修繕費が2割となっており、管理費は、団地共有のが6割、棟別が4割、修繕費は団地共有が2.5割、棟別が7.5割です。
ここで、長期修繕計画(案)を見ると、4〜5年目からは当初の2倍に引き上げる必要があり、12〜13年目からは3倍に引き上げる必要としており、仮に管理費と修繕費の合計が2万円/月とすると、最初は4千円/月が修繕費となり、4〜5年目からは、これが8千円/月。12〜13年目からは1万2千円/月となる見込みなので、管理費と修繕費の合計は、最初は2万円/月が4〜5年目からは、2万4千円/月、12〜13年目からは2万8千円/月となる計算となります。ま、長期修繕計画(案)については、見積もりがあまいかどうかはなかなか判断できませんが、資産価値を守るためには、一定の投資が必要かも知れません。ただし、建物に診断をきちんとし、予防保全的に修繕し、加えて工事等について、入札で競争させれば、修繕費を節約できるかも知れません。いずれにしても管理組合次第なので、がんばりましょう。
次に、管理費ですが、若干高いのかなと思います。これも、管理組合で工夫すれば、安くできます。例えば、フロントサービスですが、メッセージの預かり、バスや電車の時間に案内、ハガキ・切手の販売、FAXサービス等、今は個人で十分できるものであり、どこまで必要か、更には、共有施設の予約等も団地のWEBを立ち上げ、保守さえすれば、あまり必要でないかも知れません。また、清掃も、月に一回、住人が自ら出会って、清掃活動をすれば、安くできるかも知れません。いずれにしろ、管理組合で工夫して、やっていくべきと思います。
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232
匿名さん
購入された方々はこの物件の何が決め手でしたか?
私は坂道に慣れていないのと
幼稚園、小学校が少ないのでまだ迷っています。
それとも私立組が多いのかな?・・・
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233
匿名さん
私は検討やめました。理由は管理会社にあります。
耐震偽装事件以来、どこの施工業者も注意しているので、施工面は気になりません。今は未収金問題等も注目されており、マンションは管理会社が重要だと思います。
理由は以下のとおり
①通常は大規模マンションであれば人数が多いので管理費負担は安いはず。なのにここは2万円/月前後と高いです。⇒他県では長谷工コミュニティが大規模物件やってますが管理費は1万円/月前後です。共有施設も豊富で樹木も2万5千本植えており、手入れも大変そうな物件もあります。(今千葉県で分譲中ですよね)
②管理組合が2つに分かれており複雑。広い敷地があるのになんで機械式駐車場があるの?管理費と修繕積立計画は普通しっかり分けられていて、明朗会計になっているはずです。管理能力に不安あります。まあ平成15年設立のようなので実績がなく、試行錯誤なのは分かりますが・・・
③大規模マンションなので、通常の管理会社は相当力入るはずです。長谷工コミュニティは大規模マンションの場合、セキュリティは24時間有人(ここは通勤)。建物の水漏れ等ちょっとした困ったことも24時間対応で電話相談に応じてくれます(専用の相談センターあります)。
④マンション施工業者系列の管理会社の方がマンションの構造等も分かっているため、修繕やトラブルにも対応しやすい。
⑤長谷工コミュニティの大規模マンション管理費は通常上記レベルクリアで月1万円前後の負担です。未納問題も対策マニュアルがしっかりあるようで、週間ダイヤモンドでも未収金回収率は第一位です。
⑥大規模マンションであれば、普通はコンビニを外部から誘致して運営させる(費用はコンビニ側負担)等管理会社の工夫と力で実施できるはずです。
以上、総合的に見ると、設計施工は長谷工がやっているので、管理会社も長谷工がやったほうがいいと思うのですがどうでしょうか。ここの管理会社は何の工夫も見られず管理費だけ高い。
上記不透明な部分も気になるのでやめました。あとは総合的にいいと思うのですが・・・
(ちなみに私は長谷工とは何の関係もありませんので、念のため)
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234
匿名さん
購入者にもよく分からないような管理費徴収と複雑なシステム。
これは管理会社の能力の問題だと思います。
管理会社を変更するのは3年後くらいなら出来ると思いますが、管理組合が2つに分かれていたり複雑なシステムを元に戻すのはかなり大変だと思いますよ。796棟の意見集約も大変だしみなさん仕事しているわけだし・・・素人なので。
よって一度管理会社を制定してしまったら変更はほぼ不可能と思った方がよいと思います。
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235
匿名さん
防火センターに24時間人がいるんじゃあないんですか?
勘違いだったらゴメンなさい。。。
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236
匿名さん
235です。
てか、イサイズに24時間有人管理って書いてありますけど、
ウソなんですか?
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237
匿名さん
管理委託によると、昼は防災センターに週7日、管理員が常駐し、夜は警備員2名が常駐するって書いてありますね。
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238
匿名さん
232さんへ
購入の1つの理由は土地の標高が高いこと。海抜約90mです。これだったら、温暖化で海水面が上がっても大丈夫かと思いました。心配性でしょうか?
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239
匿名さん
232です。
238さんの御意見、主人に話しましたところ
賛同できると申しております。
参考になりました。ありがとうございます。
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240
匿名さん
>>233
では千葉から通って下さい。
>>③大規模マンションなので、通常の管理会社は相当力入るはずです。長谷工コミュニティは大規模マンションの場合、セキュリティは24時間有人(ここは通勤)。建物の水漏れ等ちょっとした困ったことも24時間対応で電話相談に応じてくれます(専用の相談センターあります)。
235さんの言うとおり有人なんだけど?
良く調べもしないで適当な事は書かないで下さいね。
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241
匿名さん
232さんへ。
家には、何年かで小学校の子供がいます。
小学校は近くの公立でいいかな?と、思っています。大規模マンションだと、同じ年頃の子供たちも多いだろうし、あまり気にしていません。
それよりも、今は都会生活なので、都心に近くても、環境のいいところで思いっきり遊んでもらいたい気持ちの方が強かったですね。
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242
匿名さん
241さんへ。
232です。
そうですね、
大規模マンションの場合同じような家族構成の方も
多数いらっしゃるように思いますから、
一概に学校の数が少ないからどうのということでも
ないんですよね。
うちも現在都内ですが、緑の少ない環境なので
当物件にはとても魅力を感じております。
人気のある物件なので決断は早いほうがよさそうですね。
ありがとうございました。
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