（仮称）文京区本郷三丁目計画（サッカー協会跡）

前社長がスポーツ・エンタメに注力したいみたいなことを言っていたから、基本は今の路線でいくんだと思う。もちろん、今風に作り替えると思うけど。

>>248
マンションなんかにするわけないだろ、という意図で書きましたが、読み取れませんでしたか。4行以上はつらかったかな？

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東京タワーもちょっと離れてる。日本が民主主義国家であることを考えると、中心は国会議事堂かな。

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>>251 匿名さん
成立可能性ないんだからマンションの採算試算なんて意味ないでしょ
新年から寝言は勘弁してねw

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>>253 eマンションさん
いま揉めてる神宮は都市計画の変更で都市公園の区域が変わったんだよ。知ってた？

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>>254 匿名さん
うん外苑がみそつけられたから後楽園でやるのはハードルがどーんと上がったよね

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東京ドーム跡地はマンションでしょう。
目下資材高だの人件費高だの言い訳付けてますが、軒並み最高益。
しかも高く出過ぎないよう調整後の数字のはず。

地権者ゼロの総戸数１００００戸×平均３億で分譲ｘ粗利４０％　＝　１兆２千億の売り上げや。東京ドーム存続なんてさせてる場合じゃねぇんやで。
全部高級マンソンにしてぼろ儲けや。

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>>255 eマンションさん
都市計画の変更の段階では、誰も気づきませんよ。外苑がそうだったから笑。そして建物の計画が公表されてから騒ぎ出す

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後楽園かー。
都心からは離れてるけど敷地は広いよね、あそこ。
商業地域だし、マンションにするなら第二のハルミフラッグみたいになりそうね。

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>>258 匿名さん
「商業地域だし」と
「マンションにするなら第二のハルミフラッグみたいになりそうね」
の因果関係が理解できないので解説お願いします
正月から理解力不足ですみません

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ハルミではなく ブンキョフラッグじゃないかな？

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> 地権者ゼロの総戸数１００００戸×平均３億で分譲ｘ粗利４０％　＝　１兆２千億の売り上げや。

3憶円で1万戸を売るのは相当ハードル高そうですね。ハルミフラッグの分譲分は4000戸強ですが、それくらい割安なら売れそうですが。

あと、細かい突っ込みで恐縮ですが、あなたが書きたかったのは正しくは、売り上げが3兆円、粗利益が1兆2000億円ですね。

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後楽園は都心のど真ん中だし、再開発されればかなりの高値になりそう。

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城北を都心とは言わないよ。
レインズが規定する都心5区にも文京区は入っていないよ。

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都心５区って言っても港南みたいな汚物処理エリアも含まれるし、アドレスで見ないと意味がないよ。

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アドレスで見ると中央線北だし都心から離れてるし、ますます不利になるよ。

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小石川は住環境も良いし人気の高いアドレスですよ。

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小石川ガーデンヒルズですかね。

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ヒルズは高台で森ビルですね。ww

ここは低地の神田川沿いなのでリバーサイドの方がしっくりきません？

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リバーサイド小石川東京

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ドーム跡地専用スレができてますので、そちらに移動してくれませんか？
もちろんサッカー協会土地に直結する話題はウエルカムですが、ドーム跡地に特化した書込みはここにそぐわないと思います

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>>270 口コミ知りたいさん
せめてスレタイとかリンク貼ってください。

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>>271 匿名さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694049/

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東京ドーム跡地との一体再開発もあるかもしれない。

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>>273 匿名さん
あらへんわ

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ミッドタウン後楽園にパークコート本郷三丁目
三井の文京区に対する本気を感じる。

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都心3キロ圏外にミッドタウンが欲しいとか話が変な方にズレていく原因は、文京区民の都心コンプレックスにあると思う。

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水道橋は地価も高いし都心じゃないか？

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激おこ文狂ちゃんまじカワヨ( ^ω^ )

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とはいえ既にある所に上書きするよりも、なかった所に新たに作る方が伸びしろは大きい。おそらくここはパークコートになるだろうし、まだ改良の余地のある文京区に魅力を感じるデベロッパーは三井に限らず多いだろう。

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>>279 匿名さん
専用スレができたので、ご移動ください

東京ドーム跡地再開発ってどうだべ？
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＞おそらくここはパークコートになるだろうし


パークタワーだとお聞きしましたよ。

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パークタワーを名乗るには、今どき低い気がしますね。パークホームズだったら笑うけど。

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>>281 匿名さん
確かに担当が都市開発二部だしそれもあるかもなあ。パークコートになったら誰も買えなくなるという話もあるし。

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>>282 匿名さん
>パークホームズだったら笑う
それでもヒルテラスをつけて差別化してくる可能性がありますよ

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>>283 匿名さん
都市開発二部って何を担当する部署なんでしょうか。

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パークホームズ小石川も高いと言われてたけどあっという間に完売したよね。

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大阪もパークコートが出来るんだ！って大騒ぎして笑われてましたね（結局出来ず）。

文京区民と大阪民って似てますよ。

周りが見えずに自分のところだけ贔屓する性格が。

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>>287 匿名さん
小石川にパークコートタワーができるときに、そんなはずはない、と頑張って反論して恥をかいたのをお忘れですか？決まったあとには高値を正当化するためだとか一生懸命言い訳してましたよね、覚えてますよ（笑

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パークコートでもパークタワーでも、どちらでもいいじゃないですか。

平均の階高が3.4mなので（ロビー階とパラペットを含みますが）、まずまずのスペックになるのではないでしょうか。想像ですが、賃貸用の狭い住戸が幾分か設定されそうで、それゆえにパークコートを名乗らない、というのはありえそうですね。

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文京ガーデンが大失敗に終わっちゃったからね。

ここは慎重にいかないとさ？

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ここは住宅以外だと店舗1つだけなんでしょ。失敗のしようがないと思います。

文京ガーデン失敗の責任は地権者（か地権者から床を買った人）が負っていて、デベの懐はまったく痛んでいないはずですよ。デベは事業者そのものではなく事業協力者でしたから。

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あ、店舗1つすらないのか。生活利便性がイマイチな地域なのに残念。

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かなり上流の方で既に指摘済みだけど下駄履きが嫌いな人もいるからその辺は好みの問題だろうね。それに本郷三丁目や湯島、新御茶ノ水のワテラスなどそこそこの規模のスーパーが近隣にあって、もっと近くにはまいばすけっとのようなミニスーパーも数カ所あるので不便は言い過ぎ。

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千代田区の方でも再開発や高さ制限の緩和に強硬に反対する人はワテラスやサクラテラスが失敗だと公言してますが、それはあなたの趣味に合わないだけでしょ(笑

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>>295 匿名さん
それ、商業施設の中というより路面店だから関係ないような。

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>>293 匿名さん
そうか。不便は言い過ぎなのか。一番近いのは湯島のサミットかな。まいばすの方が近そうだけど、信号を渡る必要がありますね。

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>>289 匿名さん
地権者用に賃貸を設定する必要は今回ないですよね。

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地権者がいないから逆に全戸を持ち家の分譲にするのは大変かもしれません。一方で、都心に近いので賃貸需要は大きいと思います。

仮に1戸平均70㎡としたら、販売戸数は、
3万2000㎡×0.7（販売面積）÷70㎡＝320戸
となり、かなりの戸数に。ひょっとしたら、パークコート小石川の販売戸数よりも多いかも。

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>>299 匿名さん
売れそうですけどね

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>>299 匿名さん
70平米3LDKだったら飛ぶように売れていくかと。
まあ全戸それという設定はないので、現実的には50平米ぐらいの2LDKとか1LDKも混じるので500戸以上販売されるでしょうね。白金ザスカイも千戸超えてましたが売れましたからねえ、高台でJR御茶ノ水駅が最寄りとなると結構強気の値段で完売するでしょうね。

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>>304 匿名さん
飛ぶように売れる値段はバーゲン価格
そんな安値では売りませんよ
あなたがデベでもそうするでしょ

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ここの丸一棟に加えて同時期に、本郷ハウス、宝生ハイツ、東急アルスなどの建て替えによる分譲分も加わるので、すごい戸数が供給されそうですね。春以降は利上げ局面になり、マンション販売には逆風になるんだが、どうなるのだろうか。

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>>305 マンコミュファンさん
>そんな安値では売りませんよ
とはいえチャレンジングな売り出し価格でも粛々と売れていくのが文京区の3LDK、最近は家賃もすごいことになってますよ。1年もすると周辺相場が追い越してしまっていつのまにやらお手頃価格になっているという...

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高いと思っても買うギリギリのところで
お値段をつけるのかしらね

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いつぐらいから販売開始でしょうか

2年前ぐらい？

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販売開始は着工後、基礎工事が終わったくらいからでしょうね。完成の2年くらい前でしょうか。

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>>306 匿名さん
ル・サンクも忘れないであげて

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ルサンクは販売計画どころか建設計画が明らかになっていないから忘れてしまうよね

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「（仮称）文京区本郷三丁目計画」に関する公聴会の開催について
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/kotyokai_bunky...

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>>313 匿名さん
土日に現地で図書が見れるのはすごいな、結構人が集まるかも

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坪750万以上は確定ですね。

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>>315 マンション検討中さん
何か出ました？

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工期長いなー
土日完全閉所なんかな？

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>>317 評判気になるさん
今流行りの働き方改革ってやつだよね
年寄りの目からするとぬる過ぎて笑っちゃうが、そういえばあの頃一緒に働いていたあいつもこいつもみーんな若くして死んでいった。

https://www.to-gisi.com/magazine/78/doc03.pdf

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>>318 匿名さん
皆さんの世代が劣悪な労働環境のもと自己犠牲で今の豊かな社会の基礎をつくってくださったと感謝しております。
あなた様はご健勝のようですが若い頃のダメージがお身体に蓄積していらっしゃるものと拝察します。
どうぞご自愛のうえ天寿をまっとうなさってください。

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文京区だし、せいぜい坪500くらいじゃないかな。

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キーチャンこと北澤選手とラモス選手が好きでした。マンションの壁一面に躍動感のある日本代表のモザイク画をお願いします。

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>>321 検討板ユーザーさん
あなたのお部屋の中だけにしといてください

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>>320 匿名さん

プラウドが600超なので坪500はありえないですね…

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坪800ぐらいはすると思う。

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平均は坪700～750万円かなと。
プレミアムで結構延ばしてきそうな気がします。

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ペントハウスとか坪1000あるんじゃないですかね。東南角、特に高層階は同じぐらいついてもおかしくない、パークコート文京本郷ザタワーとかになったら絶対にそのレベルまで上がる投資家案件になるはず

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ザ・豊海タワー マリン＆スカイ
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC03CGX0T00C24A4000000/

三井不動産ですね

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坪700なら瞬間蒸発かもしれませんね。相当高くなるのでは？

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隣接する湯島幼稚園と一体で再開発して、タダで育成室やこども園などを作ってもらえばいいのに。

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>>327 匿名さん
タワマンの完成時期への影響について、三井不動産は「調査中」としている。

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>>327 匿名さん
建築工学が専門の東京大学の神田順 名誉教授は、「本当に強度が不足しているという判断になれば、すでにコンクリートを入れた部分は一度取り壊すしかなく、計画どおりに施工するのは難しくなる」

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>>330 匿名さん
ほんそれ、なんで文京区ってこう頭が固いかな。
ストレートに税金使って小学校の建て替えに莫大な税金を投入するかと思えば、十分な補助金を出さなかったために区内の特養の運営会社に逃げられるという大失態。金銭感覚がおかしいと思う。

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子育て支援制度額ランキングを見ると、文京区はランキング圏外ですね。
治安が良いけれどぶっちぎりでいいと言うわけではなく、同じぐらいに安全な区は他にも多い。公園が少ないのが致命的。一方で狭い狭い小学校に小さな小さな校舎しか建てられない環境で、凝りに凝った校舎をプレミアム価格で建てる文京区。
https://news.mynavi.jp/article/20240221-2887876/

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三井不動産、大変ですね

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>>327 匿名さん
タワマンは要りません

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>>336 匿名さん
窪町小学校の学区にタワマンを建てて下に大規模な育成室と小学校を作り、今窪町小学校のあるところには緑の公園を作りましょう。建設費はタワマンの売却益で相殺します。これからは共稼ぎが普通になるので育成室を増やす必要があります。

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>>337 匿名さん
高層建築物は要らない

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>>338 匿名さん
>高層建築物は要らない
広くてたくさんの生徒を受け入れられる区立小学校は欲しくないんですか？

窪町小学校は最近建て直したばかりだから、他の建て替え小学校の仮校舎として活用すればいいなと思う。

高い建物はいらないという感情論では、この圧倒的な区民の福祉厚生に役立つ施設の価値に傷ひとつつけられないだろう。あとは踏み出す勇気、それだけ。

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文京小石川ヒルテラスが駅近高台(坂だが)そこそこ広い超絶立地だったけどパークホームズになったからなー。

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隣接の湯島幼稚園は来年4月に移転し、幼稚園と一体化されていた湯島総合センターは地上11階地下2階、延べ床面積約11,000～12,000㎡、高さ約50～60mに建て替えられるようです。
既存の図書館や児童館などのほか、新たに屋内遊び場や民間飲食施設が想定されているとのこと。
マンション完成時に合わせるような工期で、マンションの資産価値向上に大いに役立つことが期待されているようです。

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パークタワー本郷の販売はいつですか？
2025年明けたらすぐ？

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文京区ですからね。
そこそこのタワマンでそこそこの価格で出てくると思いますよ。

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パークタワー本郷、はよ

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>>342 匿名さん

2026年入ってからやろ。23階程度で大した規模じゃないからね。

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スーパーが入って欲しい。この辺りはマンションが増えてる割に大型スーパーがないのが残念。御茶ノ水にもないし、本郷3も湯島のサミットも微妙な距離です。この規模のマンションならスーパー併設しないとつらいかも。

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>>346 マンション掲示板さん
下駄履きだと高級感がなくなると言って嫌う層もいるからそれはどうだろうな。

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>>349 匿名さん
>本融資の時点で金利が上がってローン組めない人
最近、特に値上がりがひどくなってから都心のマンション買ってる人って、ローンをあんまり組んでないイメージがある。

金融資産とか現金をアセットアロケーションの一環として現物に変えているイメージ。あるいは相続対策で子供の家を買ってやるみたいなのが増えてるんじゃないかと。でないとこの旺盛な買い圧力の説明がつかない。

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