グランドメゾン新宿戸山ってどうですか？

スレ立てありがとうございます。
現地見てきました。建築地は狭いですが、高低差大きいですね。
高層階は抜けますが、中層以下は厳しそうです。大久保通りに面している&地権者3割以上のウィークポイントを立地や間取り、設備で跳ね返せるか期待したいです。

>>1 マンション検討中さん

本当に高低差が大きいですよね。
想像ですが北向き地下住戸もできるのではないでしょうか。
視界が抜ける高層階との価格差がすごいことになりそうです。

>>1 マンション検討中さん

たしかに真向かいの山根グランドハイムは8階建てで塔屋も2階分くらいあるのでこちらの10階以上でないとすっきりと眺望が抜けないかも。
その一方で北方向は将来的にも高層は建たないし、早稲田大学から椿山荘、サンシャインシティ方面がよく見えるんですよ。想像ですが（低層階以外は）1フロア2戸で南北両面バルコニーにするのではないかと。ここの立地を活かすならそれしかないし、積水ハウスならそれをやると確信。

眺望が見込めるのは高層階くらいなんですね。
多くのマンションではそういったことはよくあるかと思いますが、
中低層でも太陽の光がしっかりと入ってくれればいいです。

全戸角部屋で内廊下とのこと、期待してます！

北向き地下住戸ですか。
水はけが良い＆湿気さえなければ静かで良さそうです。
日当たり＆眺望は最初から気にしないことが前提ですが。
全戸角部屋で内廊下というのはメリット大きいんじゃないでしょうか。
3LDK77平米という大きな部屋があるので、
そういう部屋にファミリーで住むなら角部屋の方が気が楽なところがあります。

>>6 匿名さん

最近は内廊下が人気ですけど、角部屋でなければ1方の面にしか開口部がないわけで、風通しが悪いんですよね。機械式換気には限度がありますので（いま住んでいる部屋がまさにそういう部屋です）。
こちらのように全部の部屋が角部屋なら少なくとも2方向が開くのでその問題は解決するかと。

立地良いですよね。近くに建った界隈フラグシップマンションと言われているクレヴィア新宿若松町を買いそびれました（涙）ので、ここにとても期待しています。今となると、同マンションの坪500弱は格安でした、悔しい…。ここは内廊下なんですね、とても期待しています！価格は…山手線内でこの立地だと、坪600いっちゃいますかね…。西小山とか十条ですら、550ですもんね。いやはや、でも、とても期待しているマンションです！皆様情報交換宜しくお願いします。

>>8 検討板ユーザーさん
クレヴィア買っちゃいました。建物グレードも立地も申し分ないです。店舗面積の大きなライフも駅前にあり若松河田は暮らしやすいですよ。

ここは規模も小さいから500から550くらいでしょう。

>>10 マンション検討中さん
規模が小さいほうが高めになるような気もしますが

あと、小規模で内廊下となると管理費どのくらいになるか気になります

駐車場が2台ですか。厳しいです。

>>9 マンション掲示板さん
買えたんですね、羨ましい…。あれよあれよという間に値段が上がってしまい、買わないと後悔する、という相場になってしまいましたね。ここも、HPに乗っていますが、地歴もとても良いですし（親から、不動産買うときは、周りにお寺があるか必ず確認するようにと言われました、そういう土地は盤石なんだそうです）、高台で水害の恐れなどもなく、都心では有数の安心できる土地ではないでしょうか。どんな内装になるか等、とても楽しみですね。

>>13 購入経験者さん
新宿も神楽坂も近いので食べることが好きなひとにはこたえられないロケーションですね。建物はレーモンド事務所が監修しただけあり価格を上回る仕上がりです。これだけの規模とグレードの物件は柳町、若松町界隈ではもう出ないでしょう。もうまとまった土地がありません。

情報がまだ少ない状況ではありますが
立地が良いだけにかなり気になる物件ですよね。
総戸数が少ないので
プライバシー性も高いので安心して住めそうかなと思います。
詳しい情報が早く出ないですかね。

総戸数25戸中、地権者所有が9戸。
これだと管理組合が機能するのでしょうか。
第三者管理方式を導入しないと所有者の負担が大きすぎるような…。

眺めの良さそうな立地ですね！

>>14 口コミ知りたいさん
おっしゃる通り、クレヴィア新宿若松町は最高の物件でしたね。あの仕上がりの物件は、近年見たことがないです。逃しましたが…。ですが、こちらのグランドメゾンも、立地最高な事には変わりなく、期待してます！近所に建っている安っぽいペンシルマンションとは、一線を画す仕上がりになることを期待したいですね。

早稲田駅周辺って結構落ち着いた街になっているのが印象的です。
たしか有名な神社がありましたよね。
文学にも精通しているので、地域の学業レベルも高そうですね
この地域だと受験するお子さんが多いので小学校や中学校もそれなりのレベルなんじゃないでしょうか。

>>19 匿名さん

お医者さん、飲食店勤務、メーカー勤務などいろんなご職業の親御さんがいらっしゃいます。でも、中学受験率は高いです。先生が、公立受験用の推薦状書くのが物凄いって泣き言をコソッと仰っていましたよ。私立よりも先生き掛かる手間が多いし何校かずつ受験するし。でもみんなの為にって頑張っちゃうらしいです。

やはり地域柄、中学を受験なさるお子さんは多いようですね。
受験するなら早いほうがいいといわれていますし、大体小学校４年くらいにはどの中学を受験するのか決めておいた方がいいといわれています。
小学校の保護者会などでも受験するお子さんは早めに先生に伝えるようにといわれる理由が、推薦状にあるんでしょうね。
学業レベルが高いとお勉強があまり好きではないお子さんだと少し辛いかもしれません。周りの子がみんな頭がいいと一人だけ疎外感がありそう。

>>21 匿名さん

5教科の勉強が得意じゃなくても、スポーツとかプログラミングとか、何か興味があることに打ち込めるようなお子さんにしてあげられるといいと思います。
学校の勉強がそこそこ得意だけど別に好きな事が無いよりも、将来やりたいことが早く見つかった方がサポートしてあげやすいですからね。
区立小学校にもそんな子がチラホラ居ました。成績は良くは無かったですが、その分野では頭角を現し始めていました。
その子たちも中学受験はしていましたが、それぞれ将来の目標に役立つ特色のある学校を選んでいましたよ。
そんな子たちに高い偏差値を基にした学校選びは意味がありませんから。
もちろん先生はそれをよくわかってサポートされています。

この辺りの地域ってやっぱり治安いいんですかね？
学生が多いとそうでもない場合もありますが
地域柄、安心して暮らせそうな印象もありますが。

明治通りを境にこちら側は良いと言える

>>23 匿名さん

病院と若松町交差点の間にあるここはピンポイントで治安はいいです。
若松町交差点付近とその先になると歌舞伎町から一直線なのでお水の住人や反社のお店があったりします。

>>25 さん

>>25 匿名さん
反社のお店って、どこら辺なの？抜弁天交差点のこっち側？

>>26 eマンションさん
プラウド新宿牛込柳町のスレに書き込みがありましたよ

>>27 匿名さん
見つけました、ありがとうございます

ここのマンション、気になっています。2～3LDKなのでファミリー向けなのかなと思っていますが、若干キッチンの位置が気になります(まだ3LDKしか出ていませんが)。以前LDが背後にあるキッチンの間取りに住んでいたのですが、子供がいるとなると背後気になるので・・・2LDKも同じ仕様になりそうですかね。

デザインが尖ってますね。小ぶりですが目立つ存在になりそう。

地権者住戸が低層階、分譲が中層以上ときれいに分かれているのはいいと思います。

今はあまり利用するかどうかというと微妙なところですが
近くにスポーツセンターがあるのはいいですね。
将来的に体を動かしたいってなった時、便利そうに思いました。

>>31 匿名さん

近くはないですよ。コズミックの個人利用は限定的ですし、新宿スポーツセンターはけっこう遠いです。

ブランズ牛込柳町くらいの価格だったら買いたいですが、果たして…。

オンライン説明会に出た方いらっしゃいますか？

この辺は落ち着いた雰囲気があっていいですね。
それなりに良い学区でもあるかと思いますので、
治安的にもいいのかな？と思っています。

>>35 匿名さん

治安良しです。
ただし東新宿とかの方はなんとなく雰囲気は良くない気がします。早稲田の方は◎です。

東新宿は歌舞伎町が近いからでしょうか。
渋谷区も駅前と松濤では雰囲気が大きく違ったりしますもんね。新宿でも歩いてみて、立地を確認するのがいいかと思っています。

早稲田の方もよさそうな雰囲気ですね。
落ち着いたところに住みたいです。

救急車やばそうね

東新宿寄りの方は治安微妙なんですかね、、
こういうのはやっぱり歩いて確認しておきたいところですね。
自分だけならともかく家族で暮らす人は特に。

新宿のコンセプトルーム訪問してきました。想像してはいましたがお高いですね。
お値段などは掲載できませんが、南西角の眺望が抜けるお部屋は億超えではあるものの割りとコスパは良いのではないかと感じましたが、それ以外のお部屋はどうなんでしょうかね・・。北向きのお部屋とか・・
大久保通りは幅も無く眺望の冬場の日照に影響も出る南向きの狭めのお部屋の価格なら西新宿のタワーの一番安い部屋が買えるくらいなので、あちらのほうがタワマンの共用施設が使える分、よほど山手線内側とか、この土地にこだわりが無い限り分がありそうです。


2Fにエントランスがあるってのも地下階以外は必ずエレベーターを一回乗り換えなきゃいけないってのは不便に思いました。
何よりも戸数が少ないにしても共用施設が何もないにも関わらず5万超えの管理費・修繕積立金はいくら何でも高すぎかと・・。

最後のアンケートでも書きましたけど、コンセプトルームのお部屋が全く別の物件の間取りで天井高までも違うので殆ど参考にならなかったのですが、これは住友や野村も新築物件ではこの手法を採用しているので昨今のデベのコストカットの一環なので仕方ないのでしょうね。

>>40 匿名さん
小規模でエレベーター2基だとコストがかさむのはやむを得ないですが、高いですね…
五万円のうち、管理費と修繕積立金の内訳・割合はどんな感じでしょうか？

>>eマンションさん
すみません。内訳までは覚えておりません。
ただ54平米～77平米で最低5万円だったので、「高っ！！」と思った次第です。
1億5千万出せる方で管理・修繕費7万くらいが出せる方なら南西側の新宿の眺望が抜ける12F辺りは狙い目だとは思い出す。

リビングにエアコン一台（天カセではありませんが、メンテナンスや交換費用がかかるので個人的に天カセは好きではありません）付いてきますし、廊下もタイル貼りとそれなりに仕様は高いですよ。但し、洗面所の床が水に弱いフローリングってのは不思議ですがフロアタイルよりは高級感はありますね。

>>42 匿名さん
ありがとうございます。
管積は平米当たり1000円弱は高いですね。
最初から修繕積立金が均等化されていてこの額ならばまだ良いですが、修繕積立金は安い設定だと、年数を経るにつれてどんどん引き上げねばならなくなりますから…。その辺も事前に細かくチェックする必要がありそうですね。

>>42 匿名さん

いまの相場だと安いよ

>>43 eマンションさん

牛込柳町とどちらが良いか迷ってます

2F～6Fまで地権者さんが所有されるそうですね
よって選べるのは7F以上か地下と1Fのみ。これもどうなんでしょうかね・・

エントリーしないと間取りスレ見れない
検討する気を失った

検討者だったらエントリーするよカモン

>>47 匿名さん
いい傾向だと思います。
とくに小規模高額マンションはセキュリティの問題があるので、個人情報とひきかえに見せるほうが安心できます。

>>49 匿名さん

これは蒸発案件

エントリーしなければ間取り見れないのはあれですが、
お店や駅までの距離など、ロケーションはいいところですね。
きっといい感じの間取りなのでしょう。

さすがに坪550は超えちゃってますよね…？
ご指摘されている通り管積は平米当たり1,000円弱は高いですね…地権者もよく飲みましたね。

>>52 マンション検討中さん
戸数が少ないから、高くなるのは仕方ないですね…

>>53 マンション掲示板さん

お買い得

>>55 通りがかりさん
確かに地権者は賃料なので、許容できる範囲ということですね。

駅までの近さを優先に考えたら、とても良い物件だと思います。
価格がまだ不明なので何とも言えませんが、
駅の近さを優先に考える人におすすめなマンションですよね。
総戸数も少なくプライバシー性も高そう。
間取りが見れないのが残念。

>>47 匿名さん
そもそもそんなぐらいでやる気なくす奴は買わねぇよ

>>57 匿名さん

目白坂の方と比較して、坪単価は高いですか？

徒歩5分の場所にライフがあるんは便利ですね。
駅も徒歩4分と好アクセスですし。
国立国際医療研究センター病院が近所にあるのもいいですが、
小さな診療所が近くにあったらいいなとは思いました。

トイレがアラウーノっていうのも珍しいですね。陶器と違い有機ガラスなんで、商品価格が安いから取り入れたのでしょうか？ここら辺もそれなりのコストカットでしょうかね。

個人的には便の状態を確認できない常に洗剤の泡が溜まっているアラウーノ・・苦手なんですよね。

アラウーノは有機ガラス系の素材で汚れがつきづらいみたいですね。
一般的なトイレとの違いをあまりわかっていないところではあるのですが、
耐久性もあるようなので、綺麗で長持ちするならありがたいところです、

アラウーノ 良いですよ。
あんまり一般的ではないからかレビューの数は少ない気はしますが、
気持ちトイレ掃除の回数も減るような気がします。

ここと牛込柳町のブランズだとどっちが良いだろうか？早稲田周辺は教育環境が良いのが魅力なんだが、どちらも小学校の学区は同じ早稲田小学校だし優劣つけがたい、、

>>64 マンション掲示板さん

明らかにここ
早く買いなさい

ホームページのプランページを見ようとしましたが
エントリーをしていないと見えないんですね。
総戸数が少ないこともあり、高級物件扱いなのかもしれませんが
どんな間取りかくらいは見えないと、ホームページの意味がないですよね。

>>66 匿名さん
SUUMOでEタイプだけですが見れますよ。

最近は小規模マンションが増えてきましたね。

一戸建てだとご近所付き合いが面倒なのでマンションを…と考えている人にとっては、
これくらいの規模がちょうど当てはまる気がします。

1フロアに２邸なのでプライバシー性が高いのがいいなと感じました。

Eタイプは収納も豊富ですしそれぞれの居室が独立しているのがいいですね。
キッチンも今時のマンションにしてはリビングに背を向けるタイプが珍しいと思います。
唯一気になるのは三角形のバルコニーですが、洗濯物はどれくらい干せるんでしょうか。

プランはAタイプも見れるようになっていました。
AタイプとEタイプは7階以上になるみたいです。
2階から6階がグレーになってるのは事業協力者住戸かな？
物件概要には9戸となってるのですが配置図ではちょっとわからない感じです。
Aタイプは2LDKのコンパクトな感じで収納無しの部屋もありますね。

>>69 匿名さん

効率良い間取りですよね。これで坪500ちょっとはかなり割安では？ただ、共有施設はなくていいんですが、管理費どうしても高くなっちゃいますよね、、

>>71 検討板ユーザーさん

牛込柳町と迷うわー
高田馬場もあるし

高田馬場の価格が300代なら即決なのだが

キッチンはリビング向きの方が子供の様子とか見れていいなぁと思いますので、
背を向けるタイプだとちょっと心配かもです。
あんまり気にしない人も多いんですかね。

すごい値段ですね。54㎡で1億超えとは。
もう感覚が相場についていけません。

>>74 匿名さん
今先着順で出てる54平米は7940万円ですが、同じ広さで１億円超えの部屋もあるんですか？

>>75 口コミ知りたいさん
階による差が大きいみたいですね。先着順の7,940万円は2階の58平米、8,540万円は7階辺りの54平米と思われます。価格表によれば12階や13階は54平米で1億円越えのようです。
低層にすれば坪単価は抑えられますが、こちらはかなり小規模ですので管理費、修繕費のランニングも考慮して検討した方がよい物件です。

管理費の㎡単価は498円。
13階建て25戸という規模が反映されてますね。
ディスポーザーやエレベーター管理費の1戸あたり負担が大きいです。

管理費高いし、
価格も周辺のブランズ、その前のクレヴィアを見ていた
私からすると気が引けます、、、
でも相場からするとまともですね、、、
恐ろしい。。笑

>>78 名無しさん
逆に言うと、ブランズなどがなかなかお買い得ということになりましょうか。
管理費等の負担は小規模なのでどうしても嵩みますね。

クレヴィア、ジオは学区が微妙なんだよな、、

>>80 検討板ユーザーさん
確かに余丁前小学校なら早稲田小学校がいいですね。ただ小学校から私立入れてる人もいるかもしれまんが…

学区なんてどうでもいいんだけどな、、
まさに親の自己満

>>82 マンション検討中さん
と、お考えになるのも自由ですが、世間一般的に学区がどこになるかが関心事であるということもまた事実かと思います。

>>82 マンション検討中さん
歩いて通える公立校のレベルがそこそこ良ければ助かりますよ。学童にも入れやすいですし。自己満足なんかじゃないです。

Aのメニュープランが面白いと思っています。これは2LDKよりも1LDKにした方が贅沢な気がします。

WICがついたプラン、2.8畳の広さの収納がついています。ホテルみたいな雰囲気です。
menu3のプランもLDKが広くなって、洋室の壁1面の収納が面白いですし、これはちょっとモデルルーム見てみたくなっています。こういったメニュープランって早い段階で申し込まないといけないんですよね？

>>85 匿名さん
menu2はリビングにテレワーク等に使えそうなちょっとしたスペースができるのも良さそうですね。
ある程度になると内装も造られ始めるので、一定の申込期限はあると思います

小学校にいい思い出がない人がいらっしゃるようで（笑）

Aプランのメニュープランは洋室2をウォークインクローゼットにしてしまった方が居室に凸凹が少なくなり使いやすいかもしれませんね。
面積が狭いのでメニュープランを取り入れて住みやすい部屋にカスタマイズできればいいと思います。

リセールすることを思うと、普通はあまり標準仕様から外したくない感じはするけど
ここの場合はメニュープランにした方が
あからさまに過ごしやすそうな感じがする。
一部屋減ってしまうけど、
その分ゆとりをもって暮らしていけるのでは、と期待。

1期終わって先着順2戸、2期以降の総販売戸数2戸。
戸数が少ないとはいえやはり人気ですね。
サックリと完売しそうです。完全に出遅れました。

＞１期終わって先着順２戸、２期以降の総販売戸数2戸。

２期分の戸数はまだ記載されていないので
２戸ということはないかと思うのですが。。。
総戸数２５戸の物件で１期に大半販売するなんて考えにくくないですか？

>>91 匿名さん
物件概要をよく読めば把握できるかと。

>>90 マンション検討中さん
１期では何戸売れたんですか？

全体的に広々した間取りが良いですね。
2LDKでも夫婦で十分そうな広さがあるように思いますが、
若干、柱が気になりました。

いろんなマンションを見ればみるほど、アウトフレームいいなぁと思っちゃいますね。
もちろん使い方が上手な人はたくさんいるんでしょうが、
センスいい人みたいに配置できないとごちゃついてしまいますよね。

地権者さんもいるので、一般分譲に関しては16戸分のみ、ということみたいですね
1期でかなり出てしまったんじゃないかと思われます。
最終っていう言葉が出ていないのでラストではないでしょうけれど、
選択肢はそう多くないんじゃないかなぁ。

最新の販売概要を見ると、3LDKは完売で、残りは先着順の2LDKの2戸だけみたいですね。

残りは2LDKのみなんですね。
良い感じの間取りではあるんですが、
さすがに子供がいたら将来的に手狭になりますよね。

これだけ地球が暑くなると、今後は北向きの部屋が人気となる時代になるかもしれない。

>>100 匿名さん

たしかに、良いですね
オプレジの四ツ谷はかなり良いですよ、見る価値ありますね

>>100 匿名さん

五十歩か百歩かの争いですね

>>100 匿名さん
別の物件のスレにも同じレスしてますけど宣伝ですか？

マンションは間取りよりも立地

庶民は価格とのバランスも大事ですね

>>104 匿名さん
投資目的なら立地がすべてという人もいますが、
実需重視ならやっぱり間取りが重要です。

ATYPE　2LDK　ぱっと見は良い間取りに見えたのですが、バルコニー側洋室には収納無しですから、書斎とか収納部屋にしたりするのかな。収納家具を置いて子供部屋？

ETYPE　3LDK+N+WIC　こちらもぱっと見は良い間取りに見えます。見ているうちに違和感を感じました。リビングダイニングへ入るドアが2つある？キッチンにつながる場所から玄関へのドアは何のためなんでしょう？2つもドアいりますか？

収納なしの洋室がどうですかね。
そのほかの収納が充実してたら良いのですがそういうわけでもなく、
その分部屋をどう使うかですね。

住んでるうちに物が増えていくので収納は大事ですよね。。平米数や部屋の広さよりも収納みてしまいます。
あとは柱が食い込んでても使いづらい。その分平米数に換算されちゃうのももったいないです。

なんだかんだでラス１です
柱は専有部に入り込んでいても目立たないように配慮されているなぁ、とは感じますが
確かにがっつり平米数に組み込まれてしまっているんですよね汗
不動産のルールなんだろうし仕方がないのだろうけれど…
収納はマンションの場合は特に潤沢っていうのも難しいし
何かしら工夫しなくちゃなんでしょう。

残っているのはEタイプということですかね？
リビングの窓がかなり幅のある感じになっていますが西向きなんですね。
結構暑くなりそうなところでしょうか。

>>111 匿名さん
Eタイプで、LDKの窓は西と南向きですね。
Low-Eガラスと高断熱性サッシとのことですが、実際どのくらい効果がある(あるいは効果がない)のですかね。

この窓の大きさだとそれなりに効果がないと暑くなりそうですね。
光熱費がかかってしまうというのと、家具が日焼けしてしまったりすることもあるので、
もしあれなら対策していくのも考えなければなりませんね。

>>113 匿名さん

時間の問題

買いたい

平置きの駐車場代が4万円となっていますが
都内だとマンションの備え付けの駐車場ってこれくらいが普通ですかね？
若干高く感じたところがあったのですが。

>>115 匿名さん
総戸数も少ないので、駐車場料金で管理費などを補う計算かもしれませんね。収支計画は要チェックかと思います。

残りあと1邸。
なかなか自分では手が出せない価格帯ではありますが、かなり気になる物件。
どんな層の方が購入されるのでしょうか。完成時には完売してそうですね。
駐車場は2台とありますが、この物件に対してなのでしょうか。

>>117 匿名さん

安いな

>>118 マンコミュファンさん

かいたい

>>119 マンコミュファンさん

ブランズ柳町のキャンセルでたら、どっちが良いかな

安いとは、とてもとても言い切れないですが
立地、物件内容共に素敵だと思います。
９階なのですが、眺望も望めるでしょうか。
残りあと１邸のみなので、入居開始までには完売するでしょうね。

>>121 匿名さん

南側は９階相当よりおそらく少し低めの建物がありますが一定の抜け感が期待できます。日当たりは抜群です。
北側には高い建物がありませんので、眺望は素晴らしいものと思われます。

ラスト１邸のようですね。これが売れれば完売となりますから、
完売してくれると管理費の面でも安心です
竣工までまだまだ先なので残り１邸でしたら、入居前に問題なく完売できそうかなと思いますが、
価格帯はやはり一億越えと都内のマンションは高額になっているなと感じます。

>>123 匿名さん
売れなくても管理費・修繕積立金は売主が負担するのでは？
都心部では期を追うごとに強烈な値上げをしている物件もありますし、いつまでも待ってると買えなくなりそうな相場ですね…。こちらは値上げもしていないようなので狙い目かも。

>>124 マンション検討中さん
おっしゃるとおり、売れるまでは管積は売主負担です。