シエリアタワー中之島ってどうですか？

>>141 デベにお勤めさん
仰る通りかと。根拠のない情報を書き込みする前に検索しましょう。

https://www.city.osaka.lg.jp/kikikanrishitsu/cmsfiles/contents/0000508...(takashio).pdf

すいません。URLうまく貼れていません。「大阪市」「高潮」「ハザードマップ」で検索してみて下さい。

ただでさえ地盤の低い大阪市内ならせめて川沿いを避けるというのが最低限の災害リスクマネージメントですよね。

調べるまで知りませんでしたが、中之島ってハザードめちゃくちゃ強いんですよね。なんでここだけ無敵エリアみたいになってるんですか？

ハザードマップうんぬんより川沿いということ自体がリスクでしょう。川沿いのメリットもあるので各々が判断すればいいと思います。ただリバーサイドやらウォーターフロントやら売り手の企業戦略によって美化されすぎているので一度冷静になって川沿いに住むということを考えたほうがいいですね。それとこちらは中之島ではありません。

>>145 マンション掲示板さん
大阪市役所がなぜ中之島にあるのか？高度医療センターがなぜ中之島に出来るのか？リーガロイヤルがなぜ皇室御用達なのか？
気になりますよねー。
ちなみに最近中之島は埋蔵文化財発掘なんかも行われてますし地価高騰はしばらく続きそうです。

某ブログから一文拝借してきました。
今まで大阪の再開発を牽引してきたのは「うめきた2期」をはじめとする梅田中心でしたが、2025年以降、2030年前後にかけては間違いなくこの中之島5丁目が中心となるのではないでしょうか。是非関係者が同じ方向を向き、調和性と先進性を感じられる「街」を創りあげてもらいたいと願っています。

>>147 さん

未開発の土地が多くまとまった用地を取得しやすかったのでしょうね。大阪の活性化のため再開発には期待しています。住居としてのリバーサイドは敬遠してしまいますが

>>146 eマンションさん
堂島川近くに２0年以上住んでいますが川に起因するリスクは感じたことありません。根拠のないコメント、ハザードマップうんぬんなどと知性のないコメントですね。川沿いだからと言って地価が下がっているでしょうか？冷静に判断できていないのは誰か分かりますね。

>>149 職人さん

もう少し知性のある反論をしてください。笑笑

>>141 デベにお勤めさん
この意見が現実ですね。この掲示板には゛福島の川沿いが特にリスクのある場所゛でないと都合の悪い人がいるようですが。

>>119 元ご近所さん
川沿いの景色を楽しむなら何階くるいが良いでしょうか

>>151 さん

大阪市内は地盤が低いからどこも水害リスクは同じと考えて眺望のよいリバーサイドを選ぶのも、せめて川沿いは避けるというのも個人の考え方なので尊重しましょう。ただ良識ある富裕層は上町台地あるいは箕面から神戸山の手の高台にメイン住居を構えている人が多いのも事実です。

>>153 名無しさん
山手は断層の不安もありますよね。一長一短で不動産選びは難しいです。

>>152 マンコミュファンさん

川沿いの景色を楽しむなら低層階でしょう。高層階は見えません。

川に面してる方は低層人気でるでしょうね。川と植栽が視界に入るのはいいです。ちなみにこちらはコーナーサッシとかダイレクトウィンドウなんでしょうか。

>>155 eマンションさん
そうなるとここは低層階も人気が出そうですね

>>153 名無しさん

それは良識ではありません。無知と言います。
明治時代から思考が停止しているのでしょう。

>>158 さん

川沿い良いと思いますよ。おしゃれで見栄えもよくて。売り手のイメージ戦略が奏効していると思います。リスクを感じない人にとっては買いでしょう！

駅に近いのはもちろんですが、
買い物もしやすく、小学校や中学校も徒歩圏内なので
ファミリー層にも良い立地ですね～。
ただ、川沿いって夏場など臭いは気にならないでしょうか。

確かに夏場は時々藻？の臭いがしますが、川沿いの遊歩道か橋の上でやっとわかるレベルなので、マンションからだとほぼ臭いしないんじゃないでしょうか。

定借マンションの利点は販売価格が割安な点だと思いますがこちらはそうでもないんですね。
契約者さんにお聞きしますが、こちらのマンションを契約した一番の決め手は何でしたか？
また定借について営業さんの説明に納得感はありましたか？

>>162
販売開始前ですね。

>>160
堂島川は臭いや汚濁は問題ないですね。土佐堀川の方に寝屋川の汚水が向かう設計になっていますので、土佐堀川は夏に気になることがあります。

藻に関して、夏季に大量の雨が上流で降ると、清掃が間に合わずに堂島川に流れてくることがあります。潮汐の状況により数日間堂島川に滞留することがあります。

川沿いを住居とするリスクに関して議論されていますが、リスクはない・感じたことがない・どこも同じだ、という主張には周辺住民としては与せないですね。リスクは存在します。

ただし、東京の知識人や不動産業者のいう「ハザードは絶対避けるべき」という言説に、大阪中心部は当てはまらないともおもっています。

現在の大阪中心部は自然(治水・地下水)との戦いの中に産まれ、そして生きている人工の都市です。過去の治水事業を振り返っても、現在の治水事業(淀川左岸線や防潮扉など)をみても、その文脈の中にいるではないでしょうか。

ですので、"リスクがない"なんてことは絶対になく必ず存在します。ただし、表現は難しいですが「優先的に守られる立ち位置にある」ということではないでしょうか。

私はそれらの状況を理解した上で、そのリスクを受け入れ、それを上回る住み心地があるから周辺に居住していて、かつシエリアにも興味を持っています。

このシリーズってオール電化ですよね？みなさんそこはあまり気にならないのでしょうか？

他のシエリアでも必ずでてくるテーマですね。借地が平気ならオール電化なんて大した問題じゃない気もしますが。

>>164 周辺住民さん５さん

確かにリスクを受け入れられるかどうかですね。どうにかして解決できる問題ではないので少しでも不安に思う方は避けたほうが賢明でしょう。

デザインが独特だなと思いました。都会的というのか未来的というのかとてもスタイリッシュ。上から見たらどんな形になってるんでしょう。土地のかたちはほぼ四角なので、パースの感じが変形に見えてるだけなのかな。三角形なのかなと思ってしまいました。プランもデコボコのがあっても変形の部分は無さそうかな。ほんの一部丸みがあるだけで。

みんな大好きブリリアタワー堂島もオール電化です。

良い点:阪急&阪神百貨店のデパ地下まで正味10分なのは住んでみて嬉しい驚きでした。阪神福島駅まで徒歩7分(地下深い)、乗車2分、改札出て徒歩1分で阪神と阪急の地下入口が向かい合ってる広場に出ます。

面倒な点:ちょっとしたものは梅田か野田に出ないと買えないです。調剤薬局ばかりでドラストがない、100均がない、文房具も本屋もなく、気の利いたケーキ屋さんも美味しいパン屋もないです(ロイヤルHもイマイチ)。LIFEはあるけど規模は小さく生活用品はひと通りしか置いてないため自ずとオンライン購入が増えてしまいますね…。

>>170 さん

>>170 並びのマンション住まいですさん
ドラストはJR福島駅・堂島クロスウォーク・土佐堀ライフにあります。
100均も野田方面の途中にあります。
文房具・本屋は、それこそ梅田に行けばいいと思う…。
食べ物は好みだから、何とも言えない。

ネット購入に難色示す人が、このエリアに住むと色んな意味で大変だと思います。
子供いない時に住むには最高の立地だと思います。
子供出来たら、お金ある人は阪神間へどうぞという立地かな。

>>171さん
フォローありがとうございます。仰せの店舗、いずれも把握しています。ドラッグストアへの期待値の差かと思いますが、土佐堀LIFEは確かに日用品も多いですね。

８月からの販売開始ですが、
これだけ書き込みがあるというのはかなり注目されている物件ですね。
まだ価格が出ていないので、これからもう少し詳しい情報見出てくると思いますが
定借物件なので、買いやすい価格設定であるといいなと。。
情報公開楽しみですね。

検討してる方、どれくらいの坪単価だと、買いと思われてますか？

>>174 マンション掲示板さん
定借なので所有権物件の3割引をメドにしたい。具体的には20階の中之島ビューで坪単価350以下、それを超えるなら近くのパークハウス中之島の中古でも探す。今後は定借も所有権と同じような中古価格に評価されるかも、そんな裏付けのない希望は厳禁。

これだけ建築費や諸資材が高騰している中でこのデザインなので、中ノ島ビューで坪350万以下は難しいでしょうね。定借であることを考慮しても400万以下はないと思いますが..

中之島の反対の西区側で建築中のファインタワー肥後橋が平均坪単価395です。少し後発で仕様も良さげなシェリア中之島の事だから所有権なら400～450でも妥当かも。しかし定借、少なくとも数年後の買替えも考慮するなら350以下でないと話にならないでしょう。

皆さん、坪400超えたらどうされますか・・？

首都圏の新築価格もどんどん上がってるし、まだまだ行くんでないの。日銀新総裁も緩和継続スタンスやろ。

>>177 名無しさん
定借だからと言って350以下で買えると思ってると門前払いされるだけですよ。
買えない人は肥後橋へどうぞ笑
10階以下はギリギリ400弱、ほとんどの部屋は400超えますね。

>>180 マンコミュファンさん
定借である事と数年後の買替えも考慮する人は門前払い、考慮しない人が買うマンションなのですね。ずっと売却しないなら、将来の資産価値なんて余計なお世話。

オール電化物件に住んでたことがありますが、
貯湯タンクが室外のパイプスペース側にあったので良かったですが、
室内にあるタイプだと、十数年後にタンク交換が必要になった時に
古いタンクを外したり新しいタンクを取り付けたりの工事に
工事人が何時間も室内で作業をするので面倒くさいと営業に言われました。
ここはどっちかな？

>>182 匿名さん
工事人？

>>182 匿名さん
室内タイプならここを買うのを諦めるのですか？
今の時点でそんなに気になることですかね。
もっと重要なことが分かってから気にしたらどうでしょうか。
それでも気になるならあちら（肥後橋）へどうぞ！

確かに十何年に一回、数時間の立入があるだけで気になるというのもユニークですね。
自宅には何人たりとも入れたくないという方かもしれません。消防点検は居留守で乗り切れますし。

坪400以下なんて、あり得ないよ。
350なんて、どこの世界生きてるんすか？て感じ。
最安でも350まで安い部屋はないだろう。

私も最低でも坪400は超えてくると思います。

大阪万博でも入札不調が続いたように、今はどのゼネコンも安値受注のリスクを取りたがらない。現在のマンション価格高騰は、単純な不動産バブルとは根本的な構造が違うと考えます。

デベロッパー側も今慌てて安く売り捌く理由があるとも思えない。

肥後橋ねえ。
スーゼネ好きなので対象外。

>>175 名無しさん
その後、坪４００超を予想される方が多いですが、定借に厳しい関西のこと所有権の３割引と考えたら、所有権なら５８０超に匹敵します。これならブリリア堂島のホテル下クラスですが、この立地で大丈夫でしょうか？
資材、人件費の高沸を挙げる方も居られますが、デベは成立つ金額でしか発注しません。IRの例をあげる方も居られますが、これは建築を４割縮小して帳尻合せのようです。そもそも大阪市の役人のようには、デベは甘くないでしょう。
今、ゼネコンでは請負契約と書いて、ウケマケ契約と読むそうで、定借を考慮すればブリ堂超えにする程の受勝契約はデベが結ばないでしよう。

>>189 通りがかりさん
受勝は請勝の間違い、修正いたします。

>>189 通りがかりさん
3割って笑笑
前提がおかしい。2割ね。東京なら1割引きぐらいの価格で売ってるとこもあるくらいよ。

>>191 マンション掲示板さん
あ、いや新築のデベの都合による値付けではなく、築浅中古になった時の流通価格のメド、つまり数年後に買い替えるなら、３割引じゃ無いと買うべきで無いと言うこと。177を参照してね。

>>189 通りがかりさん
貴方が主張する仮定が正しいなら、ブリリアタワー堂島が定借だったら3割引で買えるはず、という事ですね。
定借でも3割引きしなくても余裕で売れると思いませんか？
定借ならホテル下は坪300以下になる部屋もあるはずということになるのですが、それは非現実的でしょう。

つまり、その「大阪は3割引き」という仮定は成り立たないんですよ。

>>191 マンション掲示板さん
貴方の見込みの２割、これをブリ堂の売出中の部屋に当てはめてみましょう。最安が38.71m2で5680万の坪486万、もし２割引き定借だったなら389万ですね。さて、もうすぐシェリアの価格発表ですが、最低でも400などと強気の設定はしないと予想します。なにわ筋線中之島駅、中之島五丁目の再開発など少し遠いグラングリーン以外にも楽しみな立地です、検討できる価格に期待しましょう。

>>194 通りがかりさん
「定借は3割引」の根拠がそれですか…
そんな脆弱な経済状況なら辞めておいた方がいいと思いますよ。
無理しないで板マン買っておきなさい笑

>>196 マンコミュファンさん
定借で後悔する理由は、何と言っても住み替え時の売り難さです。こんなレベルの知識が無い人は定借なんか買ってはダメなんですが、知識がない人ばかりが割高な定借を買うんですよね、困ったことに。

>>197 通りがかりさん
いやいや、そんな事みんな知ってますよ笑
他人は知らないと思い込む知識のレベルが低すぎて周りと話は通じてなかった理由が分かりました。

>>197 通りがかりさん
神楽坂とか銀座の外れとかはどうなん？

ここには、これまでのシエリアタワーシリーズの相場感は通用しないと思います。関電不動産開発のフラグシップになるだろうしそれ相応の値付けをしてくるのではないかと。

少なくともリバービュー側が350万円以下とかは想像しづらいし、そんな値段だと抽選になって買えない可能性が高くなるので、逆にやめて欲しい。

>>198 検討板ユーザーさん
貴方が常識知識ある位は感じてました、安心して下さい。私の投稿は、ブリ堂でさえ486（191が書く2割引なら389に相当）の今ここが最低400とか相場や貸借知識のない人を惑わす投稿への注意喚起です。割安が妥当な訳は定借が中古で売り難いため、この主旨の197に賛同してしまった貴方に拍手を送りたい。大丈夫、ここのデベはシェリアタワーなんば（あそこが難波？）で定借の怖さを学んだから。

ここなら残っても病院職員向けの賃貸に使えそうだしそんな気にして無いんじゃない？

金銭感覚みんな違うから住みたい所に住めたらいい人と、幾らで売れるか気になってしょうがない人が出ちゃうんでしょうね。
賃貸で住むより安けりゃ買えばいいんじゃないの？

>>202 マンション掲示板さん
そういえば靱公園の住友病院宿舎は、タワマンになりましたね。ここは夜中に緊急出勤する医師向けにピッタシ。

医師といっても単身～夫婦だとそこまで広い家に住まないし、子ども出来たらもっと塾があるエリアに引っ越すからここはどうなんでしょうね。

中之島一貫校の校区じゃないのが惜しいですね。あそこは間違いなく人気校化するでしょうから。
大阪市の一貫校は市内全域から受け入れしますが、定員越えれば抽選になりますので。

>>206 マンション掲示板さん
塾遠くてしんどい。

>>206 マンション掲示板さん
そうなんですね。
ここはどの校区ですか？

定借タワマンを買うのは、
財産を引き継ぐ人がいない人には
いいかもしれないですね。
期限が決まって解体されるのをカウントダウン
している感じ。
バブルの象徴。定期借地。

>>209 匿名さん
>財産を引き継ぐ人がいない人には
全くいない人ってあんまりいない。
何でタワマンに住めてるのか分からない人って親戚が死んで相続まわってきただけだったりする。

>>208 マンション掲示板さん

かつては福島小学校区でしたが今は上福島小学校区に変更となりました。
ただし以下見ている限り、将来的には再度変更もあるかもしれません。
https://www.city.osaka.lg.jp/fukushima/page/0000316781.html

>>211 匿名さん
ありがとうございます。
タワマンができて急に児童数が増えたらまた変更になりそうですね。
西区の西船場小学校あたりも影響してくるかもしれないですね。

>>209 匿名さん
所有権物件のグロス価格が二馬力でも難しいレベルになってきているので、定借にも一定の需要がありそうですけどね。

>>201 通りがかりさん
シエリアタワーなんばの定借の怖さというのは何があったのですか？

>>214 マンコミュファンさん

とにかく売れ行きが悪い。ただそれだけ。

>>215 eマンションさん
あのゴミは定借じゃなくても売れてないでしょ。

>>214 マンコミュファンさん
定借は立地を間違えると、いつまでも売れないシェリアなんばになる。また値付けを間違えると、いつまでも売れない梅田ガーデンになる。
　今の市況、所有権なら時間が解決してくれるが、定借はそうはいかない。

しかし関西にも、人気の定借もあります。メトライズタワー上本町は、駅直結で２５階が３１５～の設定で抽選になる程です。３Ｐ（プレース、プライス、プラン）を間違わないと大丈夫、シェリア中之島はプライス次第で期待もてます。

ラグザ大阪レジデンスなんて相当な好立地なのに、定借というだけで今の相場ではあり得ないような安値で取引されてますよね。
あれを見てしまうと定借には二の足を踏んでしまいます。

>>217 通りがかりさん
定借じゃなくても立地が悪ければ売れませんよ。
ここで立地を間違えたという事はあり得ないでしょう。

あと、梅田ガーデンは10年販売計画で年に10%売れればいいように値付けしてるので値付けの間違いではないでしょう。
今年販売予定分は既に売れているので今契約しても来年以降の入居です。
すみふの販売方法をご存知ない方には値付けを失敗して売れてないと見えるのでしょうね。

>>219 eマンションさん

あそこは確か定借50年だから、解体まで残り26、7年で安くなるのはむしろ当然ですね。
ここは70年なので25経過年時点でも残り45年あるので単純には比較できないように思います。

>>219 eマンションさん
賃貸で十分回るんじゃないの？
10年住んで後は賃貸に出しときゃええやん。

>>220 検討板ユーザーさん
スミフはよく知ってますよ　笑
　１０年で売るから年１０%づつ、こんな馬鹿な計画は破綻します。どんな物件も年数経るごとに人気は下がり、売行きは悪化する、スミフだって知ってますよ。なので過半数を竣工までに捌いた残りを数年かけて売り切る、年度ごとの実績を均一化するため客への引渡し時期も調整する。これが営業利益を最大化するスミフ商法ですね。ガーデンは、この流れを作れていません。
　なお、立地が悪くても、所有権なら値段次第で売れます、今の市況なら。シェリアなんば、ここは黒門市場には近く値段も充分に安い、所有権なら売れたでしょう。

中国の人は土地の所有権好きだからね。日本人で気にするのは相続した資産で暮らしてる人だけ。

>>224 匿名さん
日本人が所有権にこだわるのは、定借が中古になると融資が伸びなくなり価格下落するから。

>>223 通りがかりさん
やっぱり知らないようですね笑
梅田ガーデンは1期で10%しか売れてなくても竣工直前の購入者の入居は既に1年先でした。
竣工前に過半数を販売する流れを作れていないのではなく、最初からそんな予定ではなかったのでしょう。
今の販売分も既に先送りして均一化しているので販売ペースは予定通りなのだと思いますよ。

売行きと値付けの戦略が他のデベと違うので、貴方の例えがおかしいのですよ。
そもそも「値付けで失敗したら定借は売れない」は定借じゃなくても言えますね。

>>227 マンション検討中さん
ガーデンが順調と信じる人がいるんですね。
なお、今は後発物件がどんどん高くなる市況、最初に値付け失敗しても段々と妥当な価格になってきて売れるもんですが、定借はそう簡単ではありません。シェリアなんばは、驚く安さでも売れない。定借は、一年毎に残存年が一年ずつ減っていく以上に評価が下がる、一年毎に融資が出にくくなる定借の宿命故かと。
シェリア中之島は別です、３Ｐのうちプレースはそこそこ良く、プランはかなりの好仕様に見えますから、あとはプライスに注目です。実は少し、期待してるんです。

>>228 通りがかりさん

確かに定借はローンや売却の難しさ、地代なんかを考えると不安ですね。
それでも中之島界隈かつ出来るだけ梅田徒歩圏が希望なので、この市況では多少の高値は仕方ないかと思っています。安くても買えない（住めない）と意味がないので...

ただ、定借は売主にしかメリットがないと感じていますので、この場所でないなら検討しなかったと思います。

定借は、デベより美味しいのが地権者です。梅田ガーデンのやり方を見て関電も地権者の旨味を学んだんでしょう。
地代が100として、前払地代と保証金とで70から80をゲット出来ますし、70年間で100以上の地代を確実にゲット出来ます。
で、70年後それを繰り返す訳です。
やめられまへんな

タワマン建てられる広さの土地売ったら欠損金あっても税金消せないからもはや売りに出る土地は無い。

定借のシエリアタワー千里中央の築3年中古価格が坪310万くらいです。
定借期間が3年も減っているのに20%も値上がりしてますね。

というか、千里中央の今の価格を見ると新築のここが350万以下になるとは到底思ませんが…

>>232 匿名さん
築１３年所有権の千里タワーの方が、築３年定借のシェリア千里中央より中古価格が高い。安い売出価格＋千里中央の再開発効果で上がってますが所有権には敵わない。ここも売出価格次第では、中之島の再開発で上がるでしょう。シェリアタワー千里中央は駅直結で立地も上なのに、中古の千里タワーより安い値付けで売り出しましたから善戦してます。超絶に安い定借が上がる事は、CT品川などで顕著、駅直結で３００程度のメトライズなどはそうなるかもです。

下町川沿いの定借が坪400なら関電さんさすがにやりすぎでしょう。

千里中央のシェリアや上本町のメトライズは、駅直結という周辺地域で唯一無二の立地と安価な値付けで、これらで定借のハンデをカバーしました。ここは中之島駅徒歩５分、これでは唯一無二といえません。中之島駅徒歩２分のパークハウスやなにわ筋線中之島駅１分になりそうなN 4タワーなどに立地で負けてます。近くにはタワー大阪、クレビアタワー、リバーサイドタワーなども有ります。仕様は良さそうなので、あとは定借に相応しい賢明な値付けが望まれますね。

高くても新築がいい人は一定数いるから高くても売れるでしょ。都内新築と比べたら坪400でも激安。都内だって他のアジア主要都市と比べたらまだ安い。

>>236 通りがかりさん
頑張って売って下さい。

目の前が川って怖くないですか？

>>238 検討板ユーザーさん

大阪市内の川が氾濫することはないと思います。もし氾濫するようなことがあれば正直市内どこも被害受けるでしょう。

>>232 匿名さん
2018年から比較すると、相場はもっと上昇してます。
千里のシエリアは15%くらいですね。
同じ駅直結で同時期の北浜ミッドなんかは40%上昇してます。
後発の駅1分ブランズ梅田Northなんかは、更に上がってますね。
そう考えると相対的に下がっているのでは？

2019から2023は千里タワーが310から322。
シエリアタワー千里中央は260から310。
定借期間が減ることによるマイナスの影響を受けるシエリアタワーの方が騰がってます。

定借は1年毎に1年分以上に評価が下がるということはなく、残存期間が多い時の影響は少ないですよ。
古くなっても賃料が下がりにくい好立地の定借物件でないと大きく影響を受けますが、ここは大丈夫でしょう。

>> 240 マンション検討中さん
その２つとも駅近ではないグラフロやシティタワー品川と比較したら相対的に下がってますが、そんな比較はあまり意味がないと思いますよ。
同じエリア、価格帯の市場平均との比較の方が意味があります。