シエリアタワー中之島ってどうですか？

>>198 検討板ユーザーさん
貴方が常識知識ある位は感じてました、安心して下さい。私の投稿は、ブリ堂でさえ486（191が書く2割引なら389に相当）の今ここが最低400とか相場や貸借知識のない人を惑わす投稿への注意喚起です。割安が妥当な訳は定借が中古で売り難いため、この主旨の197に賛同してしまった貴方に拍手を送りたい。大丈夫、ここのデベはシェリアタワーなんば（あそこが難波？）で定借の怖さを学んだから。

ここなら残っても病院職員向けの賃貸に使えそうだしそんな気にして無いんじゃない？

金銭感覚みんな違うから住みたい所に住めたらいい人と、幾らで売れるか気になってしょうがない人が出ちゃうんでしょうね。
賃貸で住むより安けりゃ買えばいいんじゃないの？

>>202 マンション掲示板さん
そういえば靱公園の住友病院宿舎は、タワマンになりましたね。ここは夜中に緊急出勤する医師向けにピッタシ。

医師といっても単身～夫婦だとそこまで広い家に住まないし、子ども出来たらもっと塾があるエリアに引っ越すからここはどうなんでしょうね。

中之島一貫校の校区じゃないのが惜しいですね。あそこは間違いなく人気校化するでしょうから。
大阪市の一貫校は市内全域から受け入れしますが、定員越えれば抽選になりますので。

>>206 マンション掲示板さん
塾遠くてしんどい。

>>206 マンション掲示板さん
そうなんですね。
ここはどの校区ですか？

定借タワマンを買うのは、
財産を引き継ぐ人がいない人には
いいかもしれないですね。
期限が決まって解体されるのをカウントダウン
している感じ。
バブルの象徴。定期借地。

>>209 匿名さん
>財産を引き継ぐ人がいない人には
全くいない人ってあんまりいない。
何でタワマンに住めてるのか分からない人って親戚が死んで相続まわってきただけだったりする。

>>208 マンション掲示板さん

かつては福島小学校区でしたが今は上福島小学校区に変更となりました。
ただし以下見ている限り、将来的には再度変更もあるかもしれません。
https://www.city.osaka.lg.jp/fukushima/page/0000316781.html

>>211 匿名さん
ありがとうございます。
タワマンができて急に児童数が増えたらまた変更になりそうですね。
西区の西船場小学校あたりも影響してくるかもしれないですね。

>>209 匿名さん
所有権物件のグロス価格が二馬力でも難しいレベルになってきているので、定借にも一定の需要がありそうですけどね。

>>201 通りがかりさん
シエリアタワーなんばの定借の怖さというのは何があったのですか？

>>214 マンコミュファンさん

とにかく売れ行きが悪い。ただそれだけ。

>>215 eマンションさん
あのゴミは定借じゃなくても売れてないでしょ。

>>214 マンコミュファンさん
定借は立地を間違えると、いつまでも売れないシェリアなんばになる。また値付けを間違えると、いつまでも売れない梅田ガーデンになる。
　今の市況、所有権なら時間が解決してくれるが、定借はそうはいかない。

しかし関西にも、人気の定借もあります。メトライズタワー上本町は、駅直結で２５階が３１５～の設定で抽選になる程です。３Ｐ（プレース、プライス、プラン）を間違わないと大丈夫、シェリア中之島はプライス次第で期待もてます。

ラグザ大阪レジデンスなんて相当な好立地なのに、定借というだけで今の相場ではあり得ないような安値で取引されてますよね。
あれを見てしまうと定借には二の足を踏んでしまいます。

>>217 通りがかりさん
定借じゃなくても立地が悪ければ売れませんよ。
ここで立地を間違えたという事はあり得ないでしょう。

あと、梅田ガーデンは10年販売計画で年に10%売れればいいように値付けしてるので値付けの間違いではないでしょう。
今年販売予定分は既に売れているので今契約しても来年以降の入居です。
すみふの販売方法をご存知ない方には値付けを失敗して売れてないと見えるのでしょうね。

>>219 eマンションさん

あそこは確か定借50年だから、解体まで残り26、7年で安くなるのはむしろ当然ですね。
ここは70年なので25経過年時点でも残り45年あるので単純には比較できないように思います。

>>219 eマンションさん
賃貸で十分回るんじゃないの？
10年住んで後は賃貸に出しときゃええやん。

>>220 検討板ユーザーさん
スミフはよく知ってますよ　笑
　１０年で売るから年１０%づつ、こんな馬鹿な計画は破綻します。どんな物件も年数経るごとに人気は下がり、売行きは悪化する、スミフだって知ってますよ。なので過半数を竣工までに捌いた残りを数年かけて売り切る、年度ごとの実績を均一化するため客への引渡し時期も調整する。これが営業利益を最大化するスミフ商法ですね。ガーデンは、この流れを作れていません。
　なお、立地が悪くても、所有権なら値段次第で売れます、今の市況なら。シェリアなんば、ここは黒門市場には近く値段も充分に安い、所有権なら売れたでしょう。

中国の人は土地の所有権好きだからね。日本人で気にするのは相続した資産で暮らしてる人だけ。

>>224 匿名さん
日本人が所有権にこだわるのは、定借が中古になると融資が伸びなくなり価格下落するから。

>>223 通りがかりさん
やっぱり知らないようですね笑
梅田ガーデンは1期で10%しか売れてなくても竣工直前の購入者の入居は既に1年先でした。
竣工前に過半数を販売する流れを作れていないのではなく、最初からそんな予定ではなかったのでしょう。
今の販売分も既に先送りして均一化しているので販売ペースは予定通りなのだと思いますよ。

売行きと値付けの戦略が他のデベと違うので、貴方の例えがおかしいのですよ。
そもそも「値付けで失敗したら定借は売れない」は定借じゃなくても言えますね。

>>227 マンション検討中さん
ガーデンが順調と信じる人がいるんですね。
なお、今は後発物件がどんどん高くなる市況、最初に値付け失敗しても段々と妥当な価格になってきて売れるもんですが、定借はそう簡単ではありません。シェリアなんばは、驚く安さでも売れない。定借は、一年毎に残存年が一年ずつ減っていく以上に評価が下がる、一年毎に融資が出にくくなる定借の宿命故かと。
シェリア中之島は別です、３Ｐのうちプレースはそこそこ良く、プランはかなりの好仕様に見えますから、あとはプライスに注目です。実は少し、期待してるんです。

>>228 通りがかりさん

確かに定借はローンや売却の難しさ、地代なんかを考えると不安ですね。
それでも中之島界隈かつ出来るだけ梅田徒歩圏が希望なので、この市況では多少の高値は仕方ないかと思っています。安くても買えない（住めない）と意味がないので...

ただ、定借は売主にしかメリットがないと感じていますので、この場所でないなら検討しなかったと思います。

定借は、デベより美味しいのが地権者です。梅田ガーデンのやり方を見て関電も地権者の旨味を学んだんでしょう。
地代が100として、前払地代と保証金とで70から80をゲット出来ますし、70年間で100以上の地代を確実にゲット出来ます。
で、70年後それを繰り返す訳です。
やめられまへんな

タワマン建てられる広さの土地売ったら欠損金あっても税金消せないからもはや売りに出る土地は無い。

定借のシエリアタワー千里中央の築3年中古価格が坪310万くらいです。
定借期間が3年も減っているのに20%も値上がりしてますね。

というか、千里中央の今の価格を見ると新築のここが350万以下になるとは到底思ませんが…

>>232 匿名さん
築１３年所有権の千里タワーの方が、築３年定借のシェリア千里中央より中古価格が高い。安い売出価格＋千里中央の再開発効果で上がってますが所有権には敵わない。ここも売出価格次第では、中之島の再開発で上がるでしょう。シェリアタワー千里中央は駅直結で立地も上なのに、中古の千里タワーより安い値付けで売り出しましたから善戦してます。超絶に安い定借が上がる事は、CT品川などで顕著、駅直結で３００程度のメトライズなどはそうなるかもです。

下町川沿いの定借が坪400なら関電さんさすがにやりすぎでしょう。

千里中央のシェリアや上本町のメトライズは、駅直結という周辺地域で唯一無二の立地と安価な値付けで、これらで定借のハンデをカバーしました。ここは中之島駅徒歩５分、これでは唯一無二といえません。中之島駅徒歩２分のパークハウスやなにわ筋線中之島駅１分になりそうなN 4タワーなどに立地で負けてます。近くにはタワー大阪、クレビアタワー、リバーサイドタワーなども有ります。仕様は良さそうなので、あとは定借に相応しい賢明な値付けが望まれますね。

高くても新築がいい人は一定数いるから高くても売れるでしょ。都内新築と比べたら坪400でも激安。都内だって他のアジア主要都市と比べたらまだ安い。

>>236 通りがかりさん
頑張って売って下さい。

目の前が川って怖くないですか？

>>238 検討板ユーザーさん

大阪市内の川が氾濫することはないと思います。もし氾濫するようなことがあれば正直市内どこも被害受けるでしょう。

>>232 匿名さん
2018年から比較すると、相場はもっと上昇してます。
千里のシエリアは15%くらいですね。
同じ駅直結で同時期の北浜ミッドなんかは40%上昇してます。
後発の駅1分ブランズ梅田Northなんかは、更に上がってますね。
そう考えると相対的に下がっているのでは？

2019から2023は千里タワーが310から322。
シエリアタワー千里中央は260から310。
定借期間が減ることによるマイナスの影響を受けるシエリアタワーの方が騰がってます。

定借は1年毎に1年分以上に評価が下がるということはなく、残存期間が多い時の影響は少ないですよ。
古くなっても賃料が下がりにくい好立地の定借物件でないと大きく影響を受けますが、ここは大丈夫でしょう。

>> 240 マンション検討中さん
その２つとも駅近ではないグラフロやシティタワー品川と比較したら相対的に下がってますが、そんな比較はあまり意味がないと思いますよ。
同じエリア、価格帯の市場平均との比較の方が意味があります。

>>241 マンション検討中さん

発売時、坪単価120万だったシティタワー品川を例に出されましてもね
相対的にというなら、2018年時点からの値動きで比較しないと意味不明です

>>241 マンション検討中さん
うわ、築３年の定借シェリアは、築13年の千里タワーより安いんですね、２０２３年でも。２０１９年に築古１０年物の千里タワーより安ーく新築分譲したから上がってはいるんですね。

>>240 マンション検討中さん

仰る通り。
都合の良いデータの見方典型例。
市況の恩恵を受けているだけで実質はマイナス。

なんか、シティタワー品川がネタになってるので来ました。
シティタワー品川は、デベの都合と、東京都のシバリ、などであの激安となりましたが、
マンションの仕様もかなりレベルが低かったですよ。
床なんかプラスティックの弁当蓋を落としただけでキズが付くとか、窓ガラスがペアではないとか色々と。
でも中古購入者は、新築時の抽選高倍率人気という過去の栄光、を幻想してしまうのか
低レベルを気にしないで買ってくれました。ありがたや。

>>245 シティタワー品川の元分譲購入者さん

この物件と関係のない情報でなぜわざわざシェアされたのか理解できません。

>>239 通りがかりさん

かなり昔の話ですが、第ニ室戸台風経験されていませんか？
以降、氾濫はないですね。

昨日からモデル案内されたようですが、
予定価格はどれくらいになりそうでしょうか？

定借物件なので、毎月のランニングコストも気になっています。

強気価格でびっくりした

中層階、中部屋で予定単価はいくらくらいなんですか？

>>249 マンション検討中さん
最低価格で坪400くらいですか？

直床
床暖房なし
天高2450
なの？

本物件を購入される方、又は見送る方にご質問です。
購入する or 見送るの意思と、その一番の理由を教えてください。

全体平均４２５、プレミアム除いた平均３８５とずいぶんお高い設定ですが、１３階で坪単価３０９のパンダ部屋もあり、さらに低層なら３００以下もありそうなレンジの広さ。最終的にシェリアなんばパターンになりそうな部屋多数の予感の一方、抽選部屋も出るかも、シュールです。

堂島の三井とパークハウス大阪梅田タワーの値段がでてきたら買いとなるんでしょうね。正式価格で下げてくると思うので狙い撃ちします

クレヴィアを一年前ぐらいに買っといてよかった。絶対値段も上がるし、大勝利。

>>252 匿名さん
えええ。レベル低すぎ最早悲しい。

>>253 匿名さん

想定していたよりも購入する派が多くて驚いています。そんなに魅力あるかな…？

モデルルームがプレミアレベルであまり参考にならなかったのですが、通常部屋のサッシ高ってどうなるか知ってます？
コンセプトルームだとサッシ高190とかだったんですが。

>>259 eマンションさん
スムラボでのすごろくさんの書き方が上手いので、
読んでると購入したくなります。
梅田ガーデンレジデンスの現状を見ると、定借に心配はあるのですが。

タワマン土地争奪戦。
建築費高騰。
そりゃ、定借の方が合理的だけど、難しい時代ですね。
法人・相続・セカンドハウス以外の実需だと、阪神間に戸建が1番かな。
金あればの話だけど。

阪神間の戸建（笑）

価格はおおかた予想通りでしたね。
むしろ中部屋で思ったより安く設定されてる部屋あるし、抽選かもしれませんね。今時、大阪中心部で坪350以下で買えるタワマンないですから。定借なので買える！て感じでしょうし、所有権の中古タワマンは今後更に値上がりしますね。
ここも発売後に値上げもあり得るし、気になる部屋ある人は早めに決めた方が良さそうですな。

ここの定借で平均425という事はウメキタは間違いなく平均800くらいかな。ウメキタ最上階は坪2000くらいでしょうかね。

>>264 マンション検討中さん

そもそも定借をどう評価すべきか、悩む。3割引位かなたと思っていて、そうもなるとじゃあ坪500に近い。それは高いよなぁ。

>>265 匿名さん
500相当？が高いか安いか分かりませんが、結局は地代含めて利回り何%取れるかだけだと思いますよ。

>>266 マンション検討中さん

いや、投資目線でここ買う人いないでしょ笑笑
利回りとか冗談を

分譲の中之島パークハウス、グランドメゾン新梅田TCRの方が良いんじゃないかね。もうだいぶ販売数少なくなってきましたが。

>>268 口コミ知りたいさん

大淀メガグラメは不動産業者が投資用にたくさん仕込んだから持ち上げられてるけど、現地歩いて冷静に考えると、そこまで万人受けする物件とは思いませんでした。

>>268 口コミ知りたいさん
中之島パークハウスは立地が悪く、なにわ筋線の恩恵もないので不動産全体の相場が下がってくると真っ先に下がり始める物件のイメージですね。
それなら大淀メガグラメの方がウメキタすぐで大阪駅徒歩も10分圏内になるでしょうし手堅く良いなと思いますね。

>>270 マンション掲示板さん

どちらも竹中工務店ということで、とても建物自体がしっかり作られている印象です。パークハウスの良いところは、低層階でも方角によっては眺望が望める部屋があることですかね。これは、リバーサイドだからこそのメリットだと思います。今より下がることはなかなか想像はできないです。
グラメは手堅いですね。都心・大規模はいつの時代も正義だと思います。

本日MR行ってきました。
検討無し!

直床
床暖無し
サッシ高が低すぎ
トイレ手洗いカウンター無し

なのに高すぎる

角部屋だけは仕様が高いとかはないのでしょうか。中住戸、小部屋は低くても仕方ないと思うけど。

１億円以下だと、角部屋に関係なくトイレ手洗いカウンター無しみたいですね。

あと平面図の部屋の中で、四角い枠の中に 矢印 のある記号、は見たことが無いのですが、
何の記号なのでしょうか？凡例にも見つかりません。

>>272 名無しさん
サッシ高は具体的にはどれくらいでした？190くらいですか？天井高も2500もないんでしょうか？

>>275 評判気になるさん

272さんではないですがサッシははっきりと覚えてませんが天井高は39階までは2450、40階より上は2700だったかと。
トイレも39階まではタンク型ですね。

さすがシエリアですね。コストカットが抜かりないですね。
天井高2450って賃貸マンションですやん！タンク型トイレ気に入っているみたいですね。

タンクありトイレは停電時も水流せるから…

>>276 マンション検討中さん
ありがとうございます。私も来週行くので高さ聞いてみます。トイレタンク型は高級タワーとしては残念すぎますねー。。

>>274 匿名さん
フローリングの板の向きだと思います。

タンクつきトイレはありえませんが、なんとかリフォームできますよね、
でも天井高2450はきつすぎますね、、

>>279 評判気になるさん

ローシルエットでもなくて、普通のタンク付きですか？

>>283 評判気になるさん

どこかに高級仕様と記載ありましたか？

完璧に近い間取りです。シエリア史上最高傑作の間取り
　と共用部と間取の評価は記載し、仕様は（上手く）スルーして総評すごろく評価してます。

すごろくさんの微妙だなことは、中途半端な客観性で統一感のない評価をしていること。
点数をつけるぐらいなら、
立地70点、仕様80点、共有部分90点、といった具合に全ての物件で統一すればいいのにね。それができないならいちいち物件に点数なんてつけるな。

>>286 匿名さん

色々いちゃもんつける人は自分で情報発信すれば良いのに。
人の批判ばかりで普段の仕事でも自分では何も出来ず文句しか言えない人かな？

>>287 匿名さん
批判するなと言って批判してるの自分ですね。

>>287 すごろくさん？
世間への情報発信は、一般人から色んな評価をされる覚悟があって行う事です。また、貶す人は、評価せず無視する人より貴方の役に立ってます。２８６はこれでも辛口の評価であり、イチャモンには見えません。

39階まで1705くらい
40階から1900くらい
でした。

上下に梁あり
今大林の物件住んでいますが
2100FIXです。

後は上がり框段差が今1cmくらい
こちらは15cmもあります

>>275 さん

39階まで1705くらい
40階から1900くらい
でした。

上下に梁あり
今大林の物件住んでいますが
2100FIXです。

後は上がり框段差が今1cmくらい
こちらは15cmもあります

>>282 匿名さん

普通の普通です

>>292 見学しましたさん

ドン引き。ローシルエットトイレなんて10万円台てあるのに、そこをケチるデベのセンス全く理解できない。オプションで稼ぐってことなのかな。

手洗いカウンター設置する場所を設けてないなら一体型トイレ一択ですね。変更なんかできないですよ。

天井高が2450
ダイレクトウィンドウが1705
ってことですね
うーん、セコいセコ過ぎる
天井高の20cmで、空間の広さ全然違うからなぁ

残念ですがやはりここも他のシエリアと同じでしたね。
外からみるといい感じですが、中に入るとスカスカですね。

私は間取りは良いので検討入りました。仕様については今の居住と差がないので。

>>296 口コミ知りたいさん
シエリアはどこも少し残念ですよね。期待してたんですが。

>>291 マンコミュファンさん
1705！？そんなに窓小さいの？マジかー。
そりゃないわー。最低でも2100は欲しいわ。

しかも直床で框15cm？どんな作りになってるのか、逆に不思議。。検討する予定だったけど無理そだなー。

まぁ直床と天井高を削るのが一番のコストダウンになりますからね。
中之島、大規模物件で釣って、定借とコスカで儲ける。