グランリビオ浜田山ってどうですか？

事前案内会に行きました。
価格は1億以上中心予定のようです。。。
ちょっとありえないなと。
パークホームズ久我山を検討します。

ロケーションを見ると子育てに良さそうなところですね。
公園や緑地が多く、飽きさせずにいろんなところで遊ばせやすそうに思います。
子供が小さいときはこういう場所がいいなと思っています。

外廊下かつナロースパン、天井2450mmで、天カセなし、廊下フローリング、水回り塩ビなのに南向き2階以上は1億超え、、、
外廊下だとしても他が（少し安い価格帯の）ブランズ牛込柳町くらいの設備仕様なら惹かれるんですが、価格に仕様が追いついていない気がします。
あと、さすがに二重床・二重天井ですよね？
もらった資料に何も記載がなかったので。これで直床だったら悪意を感じます。

事前案内会に行きましたが、室内の各種設備の仕様は全て普通でした。駅からさほど近いわけでもなく、70平米で億越えとは、やはり高いですね。永住するつもりのない人には、ややリスクがありそうです。修繕積立金の安さと営業さんのごり押し感が気になりました。

売主、立地、設備が坪単価に見合わないので見送りました。
同じ坪単価としても三井の久我山の方がリセールバリューある気がします。

浜田山の土地が気にいったので、期待してモデルルームに出掛けたのですが、大いに落胆しました。設備のレベルが低いすぎて、価格に見合っていないと感じました。

浜田山の土地が気にいったので、期待してモデルルームに出掛けたのですが、大いに落胆しました。設備のレベルが低いすぎて、価格に見合っていないと感じました。

なんでそんな低仕様にしたんだろうなあ
ただただ残念ですね

例に漏れることなく、MRはオプションばかりで基本仕様の雰囲気がわからない。
事前に担当者からは「リビオ」シリーズの中でグランは最高級のブランドなのでそれなりの仕様になると聞いていたが、どこが？という感想だ。
強いて言えば、エントランスの広さが豪華だが？むしろ無駄に広過ぎて管理費の上乗せになりそう。
駅からも徒歩ギリギリの距離、南側の超古い社宅とやらもマイナス。
この価格なら候補にはならない。

モデルルームで全く魅力を感じなかったのは、コストカットだけが目的となっており、美しさはもちろん、利便性を全く無視した仕様であることが随所に表れていたからだと思いました。キッチンの天板はオプションで広げたものが、そもそも普通の奥行きの筈です。もし標準のままにしておいたら、キッチンを使う度にリビング側が水浸しになります。

駅徒歩9分となっていますが、途中の井の頭通りは高確率で信号待ちでしかも長いので、待ち時間も含めると10分はかかると思います。
立地は閑静なところでいいと思いますが、毎日駅まで歩く人には少し遠く感じるかも（そして信号待ちがストレス）。
この立地で1億超えは高いと思います。
もう少し安ければよかったのですが･･･

この界隈だと、パークシティ浜田山なら検討に値するが、ここ最近、まったく売りが出てこない。数年前は、売却ラッシュだったのに・・・

本当に想定してた元々の価格は、今喧伝してる価格よりかなり下だったんじゃないかな
それでコストカットを重ねた低仕様マンションだったけど、なんか行けそうだし上げちゃえ的な感じか
もしそうだとしたら不信感しかないな
インタビューとかで最上級ブランドのグランだから、妥協せずに本物にこだわったとか書いてあったのは何だったんだ

オンライン説明会では、坪単価500万円を越えることはないとの話だった。ところがMR訪問にて提示された価格は、82平米では565万円だった。モデルルームでは、まず第一に玄関ドアの低さが気になった。ここは、後からいくらお金をかけても変えられない共用部になる。

広大な土地に既存樹木を生かし、中庭を配した作りは素敵ですね。その特性を生かした魅力的な住戸を何故作らなかったのでしょうか。価格だけは、最近の高騰した他の物件と大差は無いかもしれませんが、仕様は他よりかなり劣ると思います。がっかりしている人は多いのではないでしょうか。本当に残念です。

>――「グランリビオ」だから、実現できたことは？
>船田氏:「常に本物を追求していますが、立地特性もふまえ、今回はより一層“本物の追求”にこだわりました。上位ブランドであることで、追求するための自由度は上がりました。『グランリビオ』だからこそ、妥協することなく、コンセプトを形にできたと思います」

>甘利氏:「特別感をひと目で感じてもらえるデザインを追求しました。“グラン”を名乗る以上、妥協せずに徹底的に本物にこだわり、デザインの特徴的な木目のパネルは今でも一番良いものを探求していますし、今より良いと思えるものがあれば取り入れていきます。『グランリビオ』に相応しい物件だと考えています」


このインタビューは一体何だったんだよ
こだわったのは外装だけで、見かけだけのハリボテか？
外装に金かけすぎて内装の予算尽きたとかか？
いくら売り手市場っていっても、この価格帯で設備ケチるのは許せん

日本は資源のない国だから、円安＋ウクライナ戦争による物不足によって原材料費は倍くらいになってるでしょ。これから資材購入するマンションは、まず内装から悪くなるのはどうしょうもない。コストカットは、内装→外装→（耐震性に直結する）内部構造の順に行われるらしいから、鉄筋ケチられるよりいいと思う。

検討者です。
場所や外観が素敵だなと思って検討してますが、
内部の仕様が低いとのコメントが気になり悩んでます。マンション価格も原価も高騰していて、価格の仕様基準も変わっているのかも知れませが、決定的に普通のマンションより劣ってるものはありましたでしょうか。

検討者です。
皆様と同じように仕様は高くはないと思いましたが、直近の物件だとそこまで低すぎるとは言えないかと。
また、致命的に足りない設備はないと思います。
ハイサッシ、アウトフレーム等の構造もありますし。

それよりも駅徒歩圏、一種低層地域にここまで大規模な敷地、しかも浜田山小学校徒歩2分信号なしという部分の希少性は疑いようもない。

まぁ色々な考え方あるのでね。ただ気に入っているのにこんな誰が書いてるかもわからない掲示板を信用して判断するのはやめた方がいいと思います。
抽選倍率、価格を下げるために書く方もいらっしゃるので。
ご参考まで。

仕様は決して低くないと思います。
天カセ、廊下フローリングなどコメントありますが良し悪しありますし、何よりこの物件の特徴は低炭素認定を取得してるのでローン控除が最大に受けられます。そこにコストかかってるのかなと思いますよ。判断は人それぞれです。

住んだ時点で中古物件だし、設備普通っていうのはリセールバリューに響いてきますよね
この物件に永住する訳でもないし、手狭になったら売りやすいのがマンションの利点だし
特にこの超強気価格を想定してるっていうのがなあ

>>81 マンション検討中さん
そんな人は新築買わない方がいいかと。
設備なんて2.3年で新しいものが出るので。

売主に文句言いたい人は買わない。ほしい人は買う。
それでこの物件の希少価値では成り立つんですよね。大規模なわけではないので。それが今のマーケットですよね。

低炭素認定でコストかかっちゃったから、1000万円価格高くするよ。
でも、ローン控除1000万円増えるから良いよね☆
は個人的には受け入れにくいかな～

皆さんのコメント、大変参考になっています。このマンション、様々な魅力があります。
ただ、グランだからハイレベルと聞いていた割には実際はかなり低レベルな仕様であること。
仕様のレベルに対する評価は、どれだけ他のマンションを知っているかで違いがあると思いますが。
オンライン説明会で聞いていた坪単価で想定ていたより、およそ2000万円くらい価格を上げてきていること。この２点が問題なのではないでしょうか。

>>82 検討者さん
設備の新しい古いではなく、グレードの話をしているのでは？
この物件にディベロッパーの良心は残ってないのかね

誰か二重天井二重床か知っている人いますか？
公式ページもまだ設備仕様掲載されてないですね。
MR行ったときも資料に設備仕様ほとんど記載ありませんでしたが、こんなもんなんですかね？
他のMR行ったときは資料に二重床二重天井とかペアガラスとか記載があったので、それが普通かと思っていたのですが。

MR訪問時、二重床二重天井、およびローイーガラスかどうか質問したところ、口頭ですが、そうだとの返答がありました。
設備仕様に関しては、ホームページにも頂いた資料にも、詳しい説明がありませんね。その点は売りにしていないのかもしれませんが、もう少し詳しく情報を頂けないと他との比較検討が難しいと感じています。

とりあえず売れればいいという発想でつくられた物件なんでしょうね。いい立地なのに残念ですね。

>>88 マンション掲示板さん
全く同感です。なんでもっと良いものを、住む人に満足してもらえるものにしなかったのでしょうか。良い立地だけに残念でなりません。

それでもうれるんだろうなぁ、1億以内なら

5・6千万しか買えな人が億ションを企画すると、こんな感じになるんだろうなぁ。

>>87
ありがとうございます。
高いけど1億円台がいくらか次第かな
でも1億ちょうどだったら75平米の1.2億円台が割高すぎるからそんなことないだろうな～

こういう掲示板は買えない人が騒ぎます。

真剣に検討している皆さんが意見交換に掲示板を活用していると思います。様々なご意見を拝読していると、立地に対して価格が高すぎるのではないか、物件が価格に見合っていないではないかという点が気になってしまいます。浜田山を検討するタイプのみなさんは、普通に頑張っている真面目な市民が多いと思っています。
他のマンションの口コミより常識的的なご意見が多いですね。

>>94 マンション検討中さん

私は値段上がってもいいので専有部の設備仕様にもっとこだわってほしかったです。ローン控除が最大受けられるとか、致命的に足りない設備はないとか、そういう話ではないのですけどね。いい場所にいい建物をつくるのに、そこが本当に残念です。

浜田山の新築マンションを15年程前に購入した者です。当時の売出価格に比べて、約2倍の値段になっていることにびっくりです。手狭になってきたので、ワークスペース確保のために買い替えを検討していますが、間取りは長方形3LDKが殆どで希望の部屋はありませんでした。今後の相場は分かりませんが、当時と比べてかなり高額になっているので、余程資金に余裕のある方かパワーカップルの方以外、無理して買うのはリスクがあると思います。住宅にいくらかけるのか価値観はそれぞれですが、いつかリセールすることを考えてる方はよくよくご検討いただいた方が賢明だと思います。もう少し広い部屋を購入しておけば良かったとやや後悔しています。

>>96 マンション検討中さん
貴重なご意見、説得力がありますね。どうもありがとうございました。
駅近ではないものの小学校も近く立地に恵まれている当物件。余りにも高すぎる価格設定から、リセールでの大損失は目に見えているとしても、建物が良くできていれば永住する者には直接的な損害はないかと思います。問題は、狭すぎて工夫のない間取りと、あまりにレベルの低すぎる専有部の作りではないでしょうか。いくらオプションを多用しても、優雅な暮らしは到底望めないものことではないかと思います。MRのレベルの低さを見ていると共有部も安っぽくなってしまうのではないか、将来的的に劣化が激しいものにならないかと危惧してしまいます。真剣にここを買いたいと考えているただけに悩んでいます。

>>97 検討板ユーザーさん

結局、長くいるのは専有部です。家に帰って残念な気持ちにはなりたくないですよね。

>>98 通りがかりさん
ありがとうございました。専有部に納得できるかどうかはとても大切なことなのですね。

既に高倍率になりそうな住戸複数あるそうです。
皆さんネガキャンに騙されないように。

>>100 マンション検討中さん

まだ事前案内ですよね？既に高倍率住戸ってどういうことでしょう？だれが何のためにネガキャンやってるのか知りませんが、あなたのコメントも相当ステマっぽいですよ。

ネガキャンに騙されないように…面白いコメントですね。私は浜田山が好きなので、当マンションの良いところを一生懸命探しています。でも、立地や中庭の植栽計画、ゆとりのあるエントランス以外、他のマンションより優れている面があるでしょうか。専有部に関しては、他のマンションより残念ながら劣ってしまっていると感じています。

現地行ってみましたけど、駅までの導線歩きづらいですね。車の交通量多いし、信号待ちも長いし、統●教会もあるし…
小学校に近いのはいいけど、それ以外はあまり立地がいいとは感じませんでした
売りは外観なのかな？付近は築古マンションが多いので、完成したら存在感では頭一つ抜けそうな感じですね

不動産投資をやっている人から、浜田山は宗教関連施設があることがマイナスとなっていると聞きました。現在、日本中を騒がしている団体のことであるようですが、このマンションを検討する上で考慮すべきことなのでしょうか？浜田山の小ぢんまりとした商店街や落ち着いた住宅街がいいと思っていたのですが。

こう言ってしまうとなんですけど宗教施設は日本中どこにでもあるので…。
もし勧誘で訪ねてこられても興味がなければ断ったり無視で良いと個人的には思います。
オートロックなので中に入って来られない点・エントランス付近等でかち合ったりしても
どの部屋の住人か分からない点というのはマンションの大きなメリットです。
ですがリセールを考えていると気になるところかもしれませんね。

MR訪問しました。
建築オプション（水周りの天板や床材、キッチン設備、トイレなどのグレードアップ）が、オプションではなく標準だったらよかったのに、今の標準設備だとハイグレードを謳っているマンションにしてはチープだなという印象を受けました。
そして、南向きのリビングをなぜ隣接している社宅＆戸建に近づけるような設計にしたのだろう･･･。
道路に面していないので人目は気にならないというメリットはあるかもしれませんが、せっかく中庭を作るスペースがあるのなら近所のパークハウス季の杜のように中庭に面する作りのほうが、日当たりや眺望はよかったんじゃないかなと思います。
うーん、せっかくいい立地なのに、色んなところがちょっとずつ残念です･･･。

>>106 マンション検討中さん
MR訪問後の感想、全く同感です！
せっかくいい立地で、ゆとりのある土地を売りにしていて、そして南向き住戸が多数を売りにしているのに、南側ギリギリに建物を作ったために、リビングからの眺望が悲惨すぎます。
専有部も、オプションでグレードアップして初めて標準レベルになるようです。
全てにおいて、残念！と言うしかありません。
設計者は、土地をちゃんと下見した上で仕事をしているのでしょうか？
グランリビオは、それなりに評判がいいと聞いていたのに、本物件にはガッカリです。

モデルルーム訪問による失望は大変なものがありました。前宣伝と実態がこれ程乖離したマンションがあるでしょうか。
立地から、投資目的で購入する人は少ないでしょうし、ましてや海外からの投資対象にはならないでしょう。自己居住用に購入を検討している方が殆どだと思います。それなのに、生活者の目線で全く出来ていない物件であることが残念でなりません。デベロッパーさんは、この物件に誇りを持って販売できているのでしょうか？

嘆きの連投読んでると、溢れ出る三流デベ感がスゴい

>>108 匿名さん

売れればいいという考えしかないでしょうね。だからこんなちぐはぐなマンションをつくってしまうのです。グランをつけようが所詮はリビオ 、と言われてもしょうがないですね。

なんで一種低層でこれだけ敷地面積広いのに天井高が2450しか無いんですかね？
南向きの部屋数を最大化するため？
・天井高を低くすることで斜線制限を回避し、東西目一杯に建てる。
・東西目一杯南向きにするために中庭向きでなく社宅＆戸建向き（中庭向きにすると東西両端は東/西向き住戸が被り南向きにできない）。
・ナロースパンにすることで南向き住戸数を増やす。
ってことですかね？

せっかくの広大な敷地を台無しにしていますね、このマンション。一部屋で多く作り利益を上げることだけを目的に、ひたすらコストカットした結果がこの貧相な間取りなのですね。他のマンションと比較検討してみると、ここまで間取りに工夫が感じられない物件は少ないと感じています。

購入するかどうか真剣に悩んでいます。
MRを訪問して、みなさんの仰るとおりの印象を持ちました。
設備や仕様が価格に見合ってないなと。
今は不動産価格が高騰しているとはいえ、強気な価格設定だと思いました。
残念だなと思う点は多々ありますが、逆に良い点としては、周辺環境がよい（治安がよく静か）、外観がお洒落、中庭がある、善福寺川が近い、小学校が近いくらいでしょうか。。。
もっと色々とメリットがあればよいのですが、残念な点がほんと残念すぎて、イマイチ購入に踏み切れません。

>>113 マンション検討中さん

全く同感です。ご感想を拝読していて、まるで自分が書いたのではないかと思ってしまいそうです。
様々なマンションを検討していますが、浜田山に関心をお持ちになる方々は、土地柄からして、良識的な価値観をお持ちだと思うのです。それだけに、物件の低い仕様に、それに見合わない価格設定が残念でなりません。

本物件で特に気になるのは、スライドドアの使い勝手の悪さです。現在私が住んでいるマンションにもありますし、他のモデルルームでも数知れず見てきましたが、どこも片手でスムーズに開閉できるものです。何故、こんなに手間を掛けなくてはならない物を付けているのでしょうか。コストカットしか理由がみあたりません。

駅から少し遠いですが閑静な住宅街に位置するこのマンションは、立地として魅力があります。でも、最近のマンション価格高騰から鑑み、他の数々のマンションと比較してみても、本物件の価格設定は、2000万円は不当に上乗せしていると思います。このような価格を提示してくるデベロッパーには大いに不信感をもってしまいます。以前の書き込みにあったように三流…の証なのでしょうか。

>>116 匿名さん
同意見です。
現在提示されている額から2000万円引いた額が妥当だと感じています。
高いなりに設備や景観などが優れているというのであれば、高くても納得して購入できると思います。
提供者目線になっていて、住む人のことをあまり考えられていないですよね。
周りも高騰してるし、設備を必要最低限にしても売れるでしょという考えなのかなと感じてしまいます。

そうですね。設備や眺望が良ければ、多少高めに感じても納得して購入できるかもしれませんが、ここは全てがあまりにも低レベルです。せっかく良い土地を手に入れたのに、なぜここまで残念な建物を作ったのですか！MRを訪れた皆さんの落胆の色を、販売員の皆さんも感じていらっしゃいますよね。こんなに安っぽい上にセンスのないモデルルームは初めてでした。

なんだか残念な書き込みばかりですね。
皆さんそれだけ期待していたということなんでしょう。もう少しターゲットの属性やペルソナを把握して商品企画すべきでしたね。いい土地買ったのにもったいない。

三井か野村か積水あたりに造ってもらった方が良かったですね。

管理会社の日鉄コミュニティの評判があまり良くないのも気になっています。
マンションを購入する上で、管理面も重要ですよね･･･。
そして、1つの物件に3社の売主がいる理由がよくわかりません。
今まで見てきた物件はどこも1社体制だったので。
だから価格も上げてきてるのかなと推測してしまいます。

複数の会社が合同で企画していても、それぞれが良い点を出し合えば、より素晴らしいマンションになったのでは、と思います。
本件に関しては、酷い物を売り出しても、責任回避できるのではとの発想から、無責任に利益追求だけに走ったらこんなものが出来てしまったというところでしょうか。
少なくとも、グランリビオの名前には傷がついたのではないでしょうか。
同じシリーズの他の物件にも警戒心しか持てなくなりましたから。

JVはよくあることですよ。
日鉄興和が幹事で東建は販売がメインかもしれませんね。安田はいくらかお金出してるだけだと思います。

価格がかなり強気で高い割に仕様低いし、元々のコンセプトと中身がほんとチグハグなんですよね
普通2500は欲しい天井高も2450、この価格帯のマンションなら標準で付いてくるであろうキッチンの奥行きとかがオプションですし
探せば色々とコストカットが見えてくるのかなと思っています
実需がメインであろう浜田山でよくこんな中途半端なもの作ったなと。。。だったら安いのかと言えば相場から見てもかなり割高
そもそも最初のオンライン説明会で見せられた周辺物件の中古価格も、あの時調べたところわざと高いのを抽出してきたという印象です
色々と予約入ってるけどキャンセルしようかと思っています

>>124 マンション検討中さん
不誠実という言葉が真っ先に浮かぶ物件です。
最初から、何々に参加にしたら倍率が…なとど煽るようなことばかり並べて、内実は類を見ないほど低レベルな上に不当に高値を付けて。
浜田山には相応しくないデベロッパーでしたね。
実に残念です。

>>124 マンション検討中さん
これから見学する予定です。
仕様がいまいちとのことですが、どこら辺を中心に見たら良いでしょうか。

こんな所であれこれ言っても仕方ない。
気に入らないなら検討から外せば良いだけ。

この口コミは大変参考になっています。
70平米7000万円だったとしたら、資材高騰や円安の影響を考慮すれば、この程度の仕様でも仕方ないかな、と思えます。でも、現在提示されている価格には、全く見合っていません。
中庭など良い点もありますが、残念な面が多々あり過ぎです。これまでの書き込みから得たことがらをまとめてみます。足りない点もあると思いますが。

設計
南側の隣接住戸に接近しすぎている
全てが単純ナロースパン
天井が低い(玄関ドアも低い)
間取りに工夫がない(玄関、廊下、居室が狭い)
82平米でも玄関、廊下は狭い

仕様
廊下がタイルでない(フローリングとの無料オプションにすべき)
トイレのリモコンがスティックタイプでない
台所天板、オプションで広げたものが標準であるべき
カップボードはオプションでなく標準装備にすべき
包丁入れの使い勝手が悪そう
スライドドアの造りが悪い

全てが安っぽく、オプションで飾り立てた筈のモデルルームも、全く魅力がない。

昨日の日経新聞にマンションの成約率が落ちてきたとでていました。出せば売れる時期はそろそろ終わって来たようです。
デベロッパーさんには、誠実な仕事をして欲しいです。

公式ホームページに設備仕様が公開されました。

トイレの写真から見る限りでは、手洗いソープを何処に置くのか、と気になりました。
全体写真がないので、他にはカウンターなどあるのかどうか分かりませんが。

>>127 通りがかりさん

それを検討板でゆったら、身も蓋もない。真剣に検討している人達のいろんな意見が聞こえて良いじゃないかと思う。

>>128 マンション検討中さん
まとめていただきありがとうございます！
どれもすごく同感です。
標準仕様は安っぽいですよね。

高級マンションは廊下やトイレ、洗面所はタイル張りのイメージがあります。
キッチンや洗面所の天板も安っぽい印象を受けました。
高級路線なら、有償のシーザーストーンでの天板延長＋側面変更は標準でつけるべきではと思います。
カップボードもなぜ標準じゃないのだろうと疑問です。
ちなみに以前訪問した他のマンションは天然石の天板やカップボードは標準でした。

すごいねぇ掃き溜めのように。
欲しいのに買えないからなのか、人気を落としたいのか知らないが文句あるなら買わなければいいのに。何も変わらないし、掃き溜めでしかない。別物件でも批判の嵐で蓋を開けたら抽選でした、好調でしたと言う物件は多数。自分で判断できる人、欲しくて買える人はこんなところ見て判断しないしね。自分で判断できなかったり、欲しいのに買えなくていちゃもんつけたい人が見るのが掲示板。
こんなコメント残すとムキになって沢山批判がくるんでしょうが笑

>>132 マンション検討中さん

まあ、そうムキにならなくても。笑

周りは緑も多く静かなので駅からは少し離れていますが、住環境としてはとても良いと思います。
だからこそ、みなさんとても期待されていたので、詳細が出てきた時の落胆が大きかったのだと思います。
掲示板の情報は適度に参考にしつつ、良い面も悪い面も含めてしっかり考えて、自分自身で納得がいけば買うでいいんじゃないでしょうか。

>>132
そんなにムキにならなくてもいいじゃん。
抽選倍率減ったほうがうれしいから便乗しようよ笑

将来の金利の動向を考慮に入れておいた方が良いです。いまは最低利率です。日銀の総裁が変わったらどうなるか分かりませんので、シミュレーションだけはやっておいた方がベターです。マンションは売りたくても売れない時代に突入するのは確実ですから。

>>137 マンション検討中さん

売れない時代というのはどういうことでしょう。金利上昇によってということでしょうか？詳しくお願いします。

>>138 さん

今の金利環境は史上最低水準で異常な状況
もしも金利が上がると月々の利払いが増える
さらにいえば融資の上限額も変わってくる
よって購入対象者が減る上に負担額も増える
つまり買える人が減ることで、市況が悪化して値下がりに繋がる
値下がりが続けば様子見になる人もいて、さらに値が崩れて売りにくくなる
金利上がった時のリスクを考えずに、何も分からず変動金利でぎりぎり払えるってペアローン組んでる人とか今後どうなるやら

この口コミは、デベロッパーさんも見ています。皆さんが感じたこと、改善して欲しかった点などを書き込むことにより、改善されることもあるようです。

>>142 マンション掲示板さん

見てるでしょうね。というか書き込んでますよね？柄の悪い人が。

他のマンションに比べて、修繕積立金が著しく安い理由も営業さんに聞いて見たいと思います。。エレベーターも無駄に2機ありますし、将来、積立金の大幅値上は必至かと。。管理費は低くできませんが、修繕積立金を安く見せるのは常套手段ということも聞きますが、、購入は控えたいかなと思っています。

>>144 マンション検討中さん
修繕積立金について以前営業さんに聞きましたが、段階的に値上げを予定していて、20年後はだいぶ高くなるようでした。

修繕積立金に関心を持つのは大変重要なことですね。30年後までは少なくとも修繕計画を作っているはずなので、そこまでにどのくらい上がっていくのか、また一次金支払いは予定されていないかをチェックしておくことは重要です。また、30年後に、修繕積立金が十分残るように計画を立てているかを見ることも大切です。無責任なデベロッパーは、ここで使い果たすような計画しか立てていません。反対に、売り逃げ的な性格でない健全なところは、30年後にも潤沢に修繕費を残すよう計画しています。国土交通省は、均等割りを推奨していますが、そうなると修繕費が最初から2万円くらいにはなります。エレベーターの数や機械式駐車場の規模によって必要な修繕費は変わってくるので、一概にはいえませんが。低い修繕費で最初は押さえているのは、あくまでも売りやすくするためであって、資産価値を守ることとは相反する発想だと思いますが、多くのところがそうなっているのが現状です。
健全な住民が多いところは、第一期の総会で、修繕積立金を大幅値上げを決定しています。

修繕積立金について、ここは安すぎるとこが心配されていますが、他のマンションに比べて購入時の修繕積立一時金は、高い方だと思います。皆さん、毎月の支払いには敏感ですが、この点に関しては、高額なマンションの購入費用でマヒしているので、あまり気にならないようですね。

仕様の割に坪単価が高くなる。今の新築マンションは大半がそうです。
修繕積立金も浜田山の低層小規模は5年でだいぶ上がります。
ただ浜田山アドレスマンション売却したい人は坪400万は狙える時代になりました。

修繕積立一時金が高めというケースもあるんですね。
確かに数千万、あるいは億前後の価格のマンション買うってなったら
その辺の金銭感覚は狂いそうです。

長期修繕計画が妥当なものかどうかについて、購入段階での判断は難しいと思います。
購入前の現段階できることは、中途での一時金徴収予定はないか、30年目で十分に修繕積立金が残るように計画されているか、この二点を確かめることではないかと思います。

一時金徴収計画があると、そこで住民の合意がとれず、修繕ができなくなる可能性が大きいので気をつけなくてはなりません。

このことは、将来売却することになったとき、大変重要になります。

>>148
坪400万が狙えるレベルでこの価格ってなかなか厳しいリセールバリューですね。
この物件、平均って坪500万くらいですかね？
それが相場変わらないとして10年で2割下がったら悲惨ですね。
しかも狙えるレベルなんで成約できるかも怪しいし。
マンションマニアの将来価値予想でも2割減はなかなか無さそう。
やっぱり2割とは言わないまでも10-15%は相場より高いんじゃないかな～

このマンションの坪単価は、条件の良い部屋は640万円ほど、他もほとんどが五百数十万円となっています。

リセールを考えるとしたら、数千万円は下がる覚悟が必要なので、永住するつもりで購入した方が良い物件です。

>>151 マンション検討中さん
外観や構造は素晴らしいからというのがシンプルな理由でしょう。
オプション付ければ内装はキャッチアップできますから。
ただし坪単価が更に上がるのが残念かもしれません。
後はコストダウンの裏返しなのか中庭を活かしたため東も西も南も道路沿いやむなしという印象でしは。

私も真剣に購入を検討していましたが、コストカットの件とさすがに高すぎることから購入をやめました。
実需が中心の場所となる中、パワーカップルのペアローンでもかなりギリギリの水準です。
今後値上がりも見込めず、値下がりリスクもある中で買うのはリスクしかないと判断しました。
ここまで払うなら、立地的にも戸建てでもいいのではと思ってしまいました。

私も真剣に検討しており、未だに結論が出せません。
やはり一番のネックは価格と設備のアンバランスさです。
高くても納得のいく設備や条件であれば決断できますが、この条件であれば他にもっといい物件あるよねと思ってしまいます。
すごく悩ましいです。

私も真剣に購入を検討しておりました。
浜田山の閑静な住宅地にできる既存樹木を生かした配棟計画…期待していたのですが。
オプションを多用しても、狭い玄関や廊下は変えようがありません。トイレの手洗いカウンターなど他ではあまり見かけない貧相さで、これを変更するにはオプションでは不可能です。
それでいて、都心の駅近物件並みの価格ですから…。
残念ながら、有り得ない物件でした。

公式見てきたけど、設備・仕様そんなに低い？
ハイサッシに床暖
キッチンはフィオレストーン、デリシア、グローエ、ディスポーザー、食洗器標準
浴室はダウンライトで保温浴槽
洗面台・洗濯機置き周辺も吊戸棚が標準でついてたり、洗面台も仕様としてはいいものだし
トイレもローシルエットトイレで手洗いカウンター付、このカウンターも結構よくみるやつで全然違和感なし。
さらにZEHで「仕様が低い」ってどういうことかよく分からん…。
WEBサイト見る限りでは、全体的に標準よりも上（5点満点中4点くらい）の仕様だと思うけど…。

ただ確かに天高2450はちょっと残念ではあるが。
それともあれか。モデルルームに行かないと分からない何かがあるのか…。
もしくはただの荒らし？

>>157 匿名さん
それぞれに価値観が違うので、ご自分で満足と思えたなら、それで良いのではないでしょうか。

このマンションの場合、謳い文句と実際とに、あまりにギャップがありすぎて、モデルルーム訪問した方々の失望が大きいのだと思います。

他の大手の高級マンションと比較検討する機会がなく、これでも価格に見合っていると思えて購入を決断されるなら、それはそれでよろしいのではないでしょうか。

そもそもリビオシリーズは、安さを売りに大手に対抗してきたブランドだそうですね。でも、グランを付けて、高級路線も狙ってきたとか。
だから、色々とチグハグなマンションとの印象を持たれる方が居るのだと思います。
グランだからと凝っているかと思ったら、ある面は流石に安物仕様だったり。
そして、価格は完璧なグランのような設定で。

販売進捗や抽選倍率、不人気住戸の残戸数など半年かからないうちに完売御礼か本当に期待外れか見えてくるでしょう。見えない値引きは良くないです。駐車場も優先住戸でないと確約ないですし。
全ては需給バランスです。
第1期購入された方が高値掴みなのか勝組になるのかは予想がつきません。