Brillia豊中南桜塚レジデンス　PART 2

物件検討中です。

先日物件を見せて頂き、何点か気になるところがありました。

その一つに、マンション周りの植栽はまだ新築だからか・管理人さんのお手入れのかいあってか綺麗でしたが・・・

エントランスから南側・東側へ行く通路沿の植栽（竹ですか？？）が枯れていました。

管理人の方は植栽の管理までしてくださるのでしょうか？？

現在入居されている方ご回答よろしくお願い致します。

確かにあれだけの植栽管理は結構大変だと思う。　それらのメンテナンス費は現在の管理費計画にちゃんと
組み込まれているのでしょうか…　枯れたまま放置では嫌ですよね。
マンション周辺の照明も夜付いていないのがあったり（これは省エネ、それとも早速壊れているのか？）

植栽がすぐに枯れた場合は造園業者によるミスとなり、無償で植え替えさせられる場合が多いな。
植栽管理は当然管理費で賄われ、管理会社が水遣り、施肥、害虫駆除、適度な刈り込みをするな。

301さん
植込みについては販売員に確認するか、今週末再度現地訪れる機会あれば
掲示板をご覧下さい。

半分親切、半分不親切な回答内容。

真剣にご購入を検討していらっしゃるのであれば、自身で信憑性のある情報を得る努力をすべきではないでしょうか。

ここは植栽に金かけてるな、一本１００万以上するような立派な木もあるし
前からあった桜が貧弱に見える

で、結局、何戸契約or入居してるんよ？

301さんは今週はモデルに行けないみたいです、もし行くとしたら306さんに感謝してるはずですね
どなたか優しい方、教えてあげて下さい

今週もいつもの人が相変わらず布団を干してたけど、今見たらその真上の人も薄い布団を２枚干してたな。
こんな夕方に布団を干したらかえって湿ると思うやけど！

あいついつまで布団干し続けるんやろか。
注意まだ受けてないのか？
晴れた日はほとんど毎日干してるわな。

布団の話は止めやなアカンかってんな、もうせんときます、相手が折れるまで信念を持って粘り強く説得して下さい

この板レベル低いね。。。

その代わり物件価額はずいぶん高いよ！

個別に値引きされているといううわさがありますね。

実際に買うとこまで話を進めて、最後に決断がつかないふりをすると
ど～んと値引き提示してきますよ。
提示価格が気に入らなければ、その時点でやめればいいだけだし。

そのど～んとっていくらくらいのこと？

1割では？

2割は厳しい？

6000万以上の住戸なら可能かも…

南東向きの中住戸の値引きの目安ラインはこんなもんか？

最上階（１２階）　　坪２２０万円
１１階～９階　　　　坪１９５～１９０万円
８階～７階　　　　　坪１８５万円前後
６階～２階　　　　　坪１８０万円～１７０万円

東西妻側は１割増し。

棟内モデルへの引越し作業が忙しいせいか、来場の多さを謳うレスがないな。

思い込み以外に何か坪単価の根拠はあるんですかー？

あの立地は１６５～１７０でないと客は動き出さん、個別値引きでも入居が進まんから、まだそこまでは下げてないんやろというだけの根拠や、家具付き販売ちゅうのも、できるだけ分譲価格は下げたないという発想やしな

分譲価格下げると融資先(銀行)からチクチク言われるって言いますしね(笑)

この物件の豪華仕様の価値を認めたり、桜塚に特に思い入れがあるかでなければまだまだ高い
しかし深夜有人警備は必要ないやろ、監視カメラと屋外や室内センサーだけで十分、エレベータの保守費だけでも高いのに管理費削減の検討策として真先に管理組合で俎上にあがるやろ、物件検討中の人はそういうことも考えやなアカンわな、フィットネスの講師派遣代も同様

深夜有人警備をやめると管理費一戸当たりどれくらい下がるものですか？　2000円以下ならやっぱり
いてくれた方がいいなぁ。　結局機械って、分かってる人がやれば誤魔化せるだろうし、人が来るま
では犯行が続いてしまうもの。　被害があって、後で監視カメラに写ってる映像を見るだけじゃやっぱ
り嫌だな・・・　それにすぐに人が来てくれる安心感って大きいと思います。　

フィットネスの講師派遣は個人的に必要ないですが、利用者がそれなりにいるのならあってもよいと
思います。

管理会社が綜合警備保障に下請させたとして、管理組合が発注する場合の想定年額
時給２０００円×１０時間×３６５日＝７３０万円
７３０万円÷１２か月÷２０５戸＝２９６７円
これが月当たり１戸平均の有人深夜警備費用と試算されます
時給１８００円が下限としても２６７０円です、管理費用の内訳は管理会社に聞いて下さい

２０００円はオーバーしてるのですか…　結構微妙ですよね…
「やめよう」という方も結構いるのかもしれませんが、私はまだやめて欲しいとは
思わないかな…　そのような提案が上がらないことを祈ります(~ロ~ﾟ｡)

コンシェルジュのね～ちゃんもいらんだろう。管理人のおっちゃんだけで十分とちゃう？

おねいさんにも同じくらい払っているとしたら、
両方合わせて１戸当たり月５０００円以上も掛かっていることになるんですね。

夜間警備もコンセルジュもいないマンションなら他にいくらでもあるでしょう。
マンションとして同じクラスならプラウドとか。　高級なマンションというの
は管理費が高くつくもの。　もっとよいマンションはもっと管理費高いです。
購入者はそれらも理解して買わないと…

これらがこのマンションの特色の一つなのですから、「なくても大丈夫」、
買ってからそれらのサービスをなくすという意見はちょっと…　住人の方の
圧倒的多数の意見が出てくれば別ですけれどもね。

私もそう思いますね。

共用施設、サービス等、最初から提示してあるわけだからね。

それでここを選んだ方もいらっしゃるのでしょ？

共用施設が充実してて、サービス面でも配慮されているマンションなら

管理費かかりますよ。それねりに。管理費が高くていやなら、

他をあたるべきだと思うけどな。

受付はパートのおばさん、夜間警備は定年過ぎにしたら人件費はすぐに半分になるで
入居者で実際に夜間警備の人を見たことはありますか？最初の１年間は元柔道部のキャプテンや受付はお姉さんを配置することがあってもその先はワカランわな、分譲のパンフレットはあくまでもイメージとちゃうか？

ところで何で買いもしないのに変な計算までして、このマンションに執着するのでしょうかね？
時間もったいなくないですか？それとも実は検討中なのですかね？ていうか、そのはずだ。そうじゃなきゃ怖い！
ちなみに何階を狙ってるのですか？低層階は本当に少なくなってきているようですよ。

確かに、妙に細かい点まで拘ってますね。　購入したいが、マンション価格がまだ高いと思うし、
管理費の高さにも不満があるのでしょうかね…　
自分の価値観で現状の価格や管理費では購入する合理性を見いだせず、既に購入は断念したものの、
思い入れが強かった分、なかなか忘れられないといったところでしょうか？

管理員さんは、たいがいが定年を過ぎた方ですよ。

だいたいのマンションはそうですね。

333さん。そんな事も知らないで、元不動産屋さんなんですか？

ワシのヒマ潰しに付き合ってもろて悪いな！ホンマのことは言わんようにせなな

別に本当のことを言ってくれるのは構わないですが、「管理費を安くするためにコンシェルジュを
パートのおばさんに替える」とか誰も求めていないことを提案されても困ります。　何か冷やかさ
れてるみたいで、マンション住人にも働かれてる方にも失礼だと思います。

私は元不動屋さんの書いてある事に興味があります。

後々管理費で揉めんためにも売主さんにはあまり値引きせんと売ってもらうことやな、１、２階に住んでたらエレベータは使わんから、メンテ費の分を管理費から引いてくれていう手合いはどこにでもいてる、ここは特に低層階と高層階の価格差が大きいからな

すでに住人さんにとっても、無駄を省いてスリム化するのは悪いことではないと思います。

仮にここが高級マンションであったとしても、管理費を湯水のように使うのはエコではないですしね。

管理費はどんどんと上がる予定でしょうけど、それと受付・警備員の雇用は関係ないのでは？
まぁサービスをなくすかどうかはしばらく経ってから管理組合で話し合って決めるでしょう。

元不動産屋さんはこのマンションの購入を検討してる訳でもないのにどうしてこのマンション
のことが気になるのでしょうか？　やっぱりその理由は秘密ですか？

管理費の大部分は管理委託費じゃないのかなぁ。そうするとその中の人件費も考慮しとかないとね。

最初に提示されたマンション管理費計画を外れ値上がりという事態になれば今あるサービスも
削らざるを得なくなるかもしれないが、そうでなければこのままでよいと思う。

ちょっと気になるのは今のところ駐車場収入が半分以下というところ。　未販売住戸の管理費
修繕費はデベが支払い続けてるはずですが、駐車場に関しては契約者がいなければ収入が入って
こない。　これらの収入があっての計画だと思うので…

ご指摘の通り！ただ1年間は駐車場代を事業主負担となります。
2年目以降は台数少ないとやや不安ですが、細かいことは
気にせず今の生活が大満足なんで良いです。

しかしマンション敷地の北東角に植わってるケヤキは見事や、いわゆるシンボルツリーというやつか？
幹回りが太くて、樹高も高いから運搬費込みで２５０万円以上はするんとちゃうか？さすがハイグレードマンションや、樹形もすばらしいし、一見の価値あるで！

このマンション西も南も東もとても綺麗なのですが裏側（北）がほんと普通のマンションの外観なの
が残念。　内廊下式にして外観を整える案はなかったのでしょうか？　本当にもったいない。

エレベーター
の個数と配置が熟考られており、殆どの部屋の北側の窓は履き出し窓（出入り可能）で北側バルコニー付きです。
北側からの外観よりも。住む人の快適性をとったのではないでしょうか？
北側からの外観の良さ云々よりも、売る際価値があるし、北側の部屋が明るくて快適です。
だいたい他人のマンションの北側の外観気にするって？？？
北隣のマンションや一戸建ての人ならまだしも。
他社の不動産関係の人かしら。

＞北側からの外観よりも。住む人の快適性をとったのではないでしょうか？

そうなのですか。　階段等隠す構造にはできなかったのですかね…
北側が他の面に準じてスッキリした外観だったら購入を決断してたと思います。　
今はちょっと千里の辺りで真剣に検討しています。　またここを検討することに
なるかもしれません。

決して他社の不動産関係の者というわけではありません。　失礼しました。

内廊下式ってタワマンとちゃうねんから、ファミリータイプ需要の立地で北向き住戸を作ってもな
しかしジョイントが倒産したな、ここのつぶれた販売会社も物件概要を見たら消えてたな
物件概要の表示で所得証明が18年19年分ってなってるけど19年20年分に修正されてないな
ここをチェックしてる関係者の方は明日までに修正をお願いします

＞元不動産屋さんはこのマンションの購入を検討してる訳でもないのにどうしてこのマンション
＞のことが気になるのでしょうか？　やっぱりその理由は秘密ですか？

やはり理由は言えないみたいですね。
どういった立場でコメントしてるのか明らかにしてくれたら参考にし易いのですけどね。

あれ？　今後もライフステージが販売を続けるという話だったのでは？
実際は営業を担当するもイメージが悪いので名前を消しただけかな。

それにしても、このマンションの管理費高いですね。修繕計画を見せて頂いていないので分かりませんが、駐車場代が管理費会計に組み込まれていて、駐車場代まで管理委託費に回されているってこと無いですよね。駐車場代が修繕積立金会計ならまだ納得できますが。ご存知の方おられますか？

極めて高度な指摘やな、あなたはマンション管理士さんですか？

入居者さん、管理規約をご覧になり、駐車場使用料の使途を規定する条文の確認をお願いします。

駐車場使用料は駐車場施設の改修のためにその全部または一部を積み立てる必要があるが、

ここはもともと管理費が高くつく物件である
→しかし管理費が高いと販売戦略上不利である
→それなら管理費を抑えたい
→管理費を抑えると初年度から単年度の管理費会計が赤字になる
→赤字にはできない
→駐車場使用料や専用使用料の一部を管理費会計に充当して黒字決算とする
→駐車場使用料をあまり多く管理費会計に充当し過ぎると、将来必要な修繕費用が
　積み立て不足となり、長期修繕計画上、課題を残すことになる

以上のような点から、管理費の予算や長期修繕計画をチェックする必要がありそうやな。

管理費高いかなぁ？　設備とサービスを考えたらむしろ安いくらいだと思うが。　
駐車場が来年以降も埋まらないとなると（その可能性高い）、管理費の値上げは必至だと思うくらい
今は安いと思う。　値上げしないなら何かを削らざるを得なくなるだろう。

私も、管理費は安いと思いますよ。

世帯数が多いからこのクオリティーなのにこの額で大丈夫なのね、と思いました。
他社さんのマンションの管理費とを比べてみても、遜色ありませんし、
ある程度はマンションを美しく保つ為には必要ですね。

１５年前、戸建てを買った友人達からは屋根を替えたら300万かかったとか、外壁の塗装費用が400万だったとか、そろそろそんな声が聞こえてきます。
積立金だけで少しづつ将来に備えて、管理費で掃除もしてもらえるのは快適かつ楽ですよ～。
考え方にもよりますが。
そこはマンションの良さですね。

住宅性能評価で2だそうで、（普通は1、小学校の体育館などの避難施設は3）90年はもつと言われているのも、
ローン返済後も安心して住めていいですね。
売ることになった時にも美しく保ってもらえたら資産価値も保ち易いでしょうし。

さっきモデルルームの
前を通ったら、行列が
出来てたんですけど
なんの行列なんですかね？

ついに叩き売りが始まったのか？？？

急がなきゃ！！
・・・って、たぶん植木市に並んでいたんでしょ。
前は花屋よりお得な値段だった気がします。
棟内に移ったらこんなのも無くなるのかな？

今日もエエ天気やな
駐車場使用料は普通は駐車場のメンテ費分を管理費会計に回す以外は修繕積立金会計に回すんや、そやから駐車台数が少ないからといって管理費を増額することは無いんやけど、ここもちゃんとそうなってるかの確認が要るということや

修繕積立金は今は安いけど、倍々ゲームであがっていくんでしょう。
確か、１０年後から５年ごとに上がっていくんじゃなかったですか？

駐車代が１９０００円というのはいくら何でも高すぎる。周辺相場とあまり変らないし、自走式だからそんな維持管理費もかからないはず。どういう根拠からなのでしょうか？

ある程度の空きを前提にしているのか、高級マンションだからなのでは。

ここの修繕積立金は倍々ゲームでは上がっていきません。

上がる基準も２通りも用意されていて、住民が集まって管理組合でどちらの上昇率にするか決定します。

そんなパンフレットの説明さえされていないなんて、
全くターゲット外の顧客なのか（関心が高そうですが、まだ資料さえ請求されてない、もしくはMRにも行かれていないんですか？こんなとこの書き込みよりもまずそちらをおススメします。）

それとも、他社不動産関係者の書き込みなのか。
ほんといちゃもんが多いですね。

＞駐車代が１９０００円というのはいくら何でも高すぎる。

それは1階（屋根付き）の値段で、現在ほとんどの人が利用してる3階（屋根なし）は9000円です。
9000円は周辺相場と比較してかなりお安いとのことです。

自走式なら３０００円くらいの料金設定でも将来的な建替えも賄えると聞いたことがあります。１０００円とか無料は論外ですが…。リモコンゲートも特に珍しいものでもないですし。

9000なら、周辺相場よりは若干安い。が、同マンション区分所有者が
使用する施設と考えると、自走式では高すぎますね。しかも3階で。

かなり広い土地を使用してるのだから、駐車場利用者がしかるべき賃料を払うのは当然だと
思いますよ。　駐車場料金を低目に設定して、住人全体で高い管理費・修繕費を支払うとい
うのは、駐車場を利用しない人にとっては納得がいかないでしょう。

駐車場使用料は駐車場施設を５０年後に建て替えるとして、建て替え費用とそれまでの修繕や照明代とかの合計額から算定して決めたら、管理費から充当する必要はないことになるな、その費用は自走式なら１９０００円も取る必要ないやろということや

やはり高いですよね。むしろ、通常管理費の補填に駐車場使用料が使われるんじゃないの？そうなってるなら、駐車場使ってない人だけ得しますね。

管理費やら駐車場代やら、住民で無い方々が何故こんなにも心配してるの不思議？
元々が高級仕様になってるので細かい費用が気になるような人はココはお止めになられたほうが良いのでは。

元不動産屋さんは何とか「このマンションの駐車場使用料が管理費会計に充当されてるかどうか」を
確認したいみたいようだけど、住人及び契約者は誰も答える気はないのですよね（ｗ

結局、元不動屋さん投稿は住人の人達にとっては「余計な御世話」としか思われていないということか？

管理費もそんなに高くない、駐車場も高くないって言って宣伝する気持ちは
解りますけど、残念ながら売れないものは売れない。

↑
お、出たな！
敵対心メラメラの他物件のスタッフ（笑）。
だいたいどの物件かは想像できますが。

373へ　　違うんですって！高いのは確かなんですって。
入居してる私も高いのは理解してます。
それを十分理解したうえで購入してるんですよ。
「高いから売れない」って発想は違うんです。

６千万７千万以上の住戸を買う層にとってはここの管理費や修繕費は全く高いものではないでしょう。
それなのにどうして売れないのかというと、やはりハイグレードマンションとしての魅力がいまひと
つなのでしょうね。　ちょっと狭いのですよね。　でも広くすれば１億以上にせざるを得ないし、そ
れならここの立地なら戸建てとなる…　本当に高額住戸は今後どうやって売ってくのだろう？

最近、売れてるみたいだけど。。。

そりゃー、すごい値引きですから。金額は言えないですが･･･。

おれ、このあたりで朝刊を配ってるけど、まだそんなに住んでないで。

売れてるとかすごい値引きとかって植木市のことですかぁー？？？

ちょうど100くらい契約したようですね。

まだ引越ししてきてない家庭が多いのでしょう。
ここにきて契約数も伸びていて、友人は先々週考えてた住戸が売れてショックをうけていました。

マンション周りを見ていたら、木々の枯れが気になりました。
管理会社はちゃんと管理して欲しいですね。

水遣りのシステムはしっかりされていないんでしょうか？
枯れたら責任問題ですよね。

枯れてた木々は植えかえられました。

ちなみに植木市で買った木が枯れてもデベは補償してくれません

北東角側の竹の植え替えは見ましたが、駐車場側の木がまた枯れかけているんです。

管理会社に水をあげるよう言って欲しいです。

お前が言えば

枯れ木もブリリアのにぎわい。

昨日、植栽植えかえてたよ。
Brilliaサンクス。

現地見学してきました。

過去の書き込みにもありましたが、例のラブホがどうしても気になります。
物件そのものは、近辺の他新築物件の中では、一番評価をしているのですが、夜はネオンとか光ってるのでしょうか？

西側であれば、見えないとのことですが。
実際にはいかがですか？

南棟の西側ということですね。
何階かによると思います。　５階以下なら見えないと思います。　でもそれ以上…
特に８階以上とかになってくるとバルコニーに出れば見えると思いますが？？　Ｓ１Ｓ２等なら室内から
は見えないかな。
夜はネオンがありますね。　５～８階なら、きちんと部屋から確認させてもらった方がよいでしょうね。
どうしても気になるなら、ちゃんと見ておいた方がよいと思います。　後で営業さんともめるのも面倒
ですからね。

見えるとかいう生やさしい類のものではない、ネオンが点いたらはっきり言って目障り
南向きで６階以上なら、たいていの部屋からほぼ真正面に見えて闇夜の中で浮かび上がる、とりわけ６～８階は目線と同じ高さなので、慣れないうちは目のやり場に困ってしまうほど

そのラブホに入って窓から外を眺めてる時に、ブリリアの住人と目が合ってしまって、
とても気まずい思いをしました。

はい、嘘ついた人手を挙げて～。
目が見えるほど近くにはありませんね。

ワシは「元不動産屋さん」やけど、391は虚偽発言やな
地図で測ったらネオンサインまでの距離は最短で約１７０メートル、野球の外野席からバックネット席の客と目が合うか？ラブホで外見るヤツも珍しいし、どこに窓があるかワカラン構造やし
今の季節やったら夜８時くらいにならんとネオンサインの威力は確認でけへん、気にする人は８時以降に部屋を見せてもらわな絶対アカンで
ただ一つの救いはチカチカせんことやな、住宅地やからチカチカは規制を受けてるかも

生まれも育ちも長興寺の私にとっては、あのラブホは何の気にもなりませんが。。。
とゆうかもはや名物！？あって当たり前。
何がそんなに気になるのか。。。

私も同じくこの地域が長いので何にも気になりませんが…。
夜はピンク色に光ってるだけでチカチカはしてません。

突然近隣の方が２人も登場したねＷＷＷ

あのホテルってあの地域でもっとも古い施設の一つでは？
よく今まで残ってきたものです。
地域の人たちにとっては生まれた時からあるので、ほとん
ど気にならないのでは？　でも他地域から来た人たちにと
っては「なぜこんなとこに？」と違和感を覚えて、強く
印象に残ってしまうのでしょうね…

８階以上上であれば、たいして気にならないです。

今売り出してる中層階以上なら問題ないでしょうが、希望して内覧されることをおススメします。

西側からは全く見えませんでした。

知らずに住んだとしても３か月でネオンになれるとしても、ハイグレードマンションに友人を呼んで自慢したい奥さんにとっては、夜間に招待できない部屋はいくらかあるのはないでしょうか
引越しした初日の夜にバルコニーで旦那とケンカすることだけはないように物件のチェックだけはお願いします

とりあえず今から内覧もせずに買う人なんていないと思うので
そんなに心配してあげなくても大丈夫じゃないですか？