Brillia豊中南桜塚レジデンス　PART 2

物件検討中です。

先日物件を見せて頂き、何点か気になるところがありました。

その一つに、マンション周りの植栽はまだ新築だからか・管理人さんのお手入れのかいあってか綺麗でしたが・・・

エントランスから南側・東側へ行く通路沿の植栽（竹ですか？？）が枯れていました。

管理人の方は植栽の管理までしてくださるのでしょうか？？

現在入居されている方ご回答よろしくお願い致します。

確かにあれだけの植栽管理は結構大変だと思う。　それらのメンテナンス費は現在の管理費計画にちゃんと
組み込まれているのでしょうか…　枯れたまま放置では嫌ですよね。
マンション周辺の照明も夜付いていないのがあったり（これは省エネ、それとも早速壊れているのか？）

植栽がすぐに枯れた場合は造園業者によるミスとなり、無償で植え替えさせられる場合が多いな。
植栽管理は当然管理費で賄われ、管理会社が水遣り、施肥、害虫駆除、適度な刈り込みをするな。

301さん
植込みについては販売員に確認するか、今週末再度現地訪れる機会あれば
掲示板をご覧下さい。

半分親切、半分不親切な回答内容。

真剣にご購入を検討していらっしゃるのであれば、自身で信憑性のある情報を得る努力をすべきではないでしょうか。

ここは植栽に金かけてるな、一本１００万以上するような立派な木もあるし
前からあった桜が貧弱に見える

で、結局、何戸契約or入居してるんよ？

301さんは今週はモデルに行けないみたいです、もし行くとしたら306さんに感謝してるはずですね
どなたか優しい方、教えてあげて下さい

今週もいつもの人が相変わらず布団を干してたけど、今見たらその真上の人も薄い布団を２枚干してたな。
こんな夕方に布団を干したらかえって湿ると思うやけど！

あいついつまで布団干し続けるんやろか。
注意まだ受けてないのか？
晴れた日はほとんど毎日干してるわな。

布団の話は止めやなアカンかってんな、もうせんときます、相手が折れるまで信念を持って粘り強く説得して下さい

この板レベル低いね。。。

その代わり物件価額はずいぶん高いよ！

個別に値引きされているといううわさがありますね。

実際に買うとこまで話を進めて、最後に決断がつかないふりをすると
ど～んと値引き提示してきますよ。
提示価格が気に入らなければ、その時点でやめればいいだけだし。

そのど～んとっていくらくらいのこと？

1割では？

2割は厳しい？

6000万以上の住戸なら可能かも…

南東向きの中住戸の値引きの目安ラインはこんなもんか？

最上階（１２階）　　坪２２０万円
１１階～９階　　　　坪１９５～１９０万円
８階～７階　　　　　坪１８５万円前後
６階～２階　　　　　坪１８０万円～１７０万円

東西妻側は１割増し。

棟内モデルへの引越し作業が忙しいせいか、来場の多さを謳うレスがないな。

思い込み以外に何か坪単価の根拠はあるんですかー？

あの立地は１６５～１７０でないと客は動き出さん、個別値引きでも入居が進まんから、まだそこまでは下げてないんやろというだけの根拠や、家具付き販売ちゅうのも、できるだけ分譲価格は下げたないという発想やしな

分譲価格下げると融資先(銀行)からチクチク言われるって言いますしね(笑)

この物件の豪華仕様の価値を認めたり、桜塚に特に思い入れがあるかでなければまだまだ高い
しかし深夜有人警備は必要ないやろ、監視カメラと屋外や室内センサーだけで十分、エレベータの保守費だけでも高いのに管理費削減の検討策として真先に管理組合で俎上にあがるやろ、物件検討中の人はそういうことも考えやなアカンわな、フィットネスの講師派遣代も同様

深夜有人警備をやめると管理費一戸当たりどれくらい下がるものですか？　2000円以下ならやっぱり
いてくれた方がいいなぁ。　結局機械って、分かってる人がやれば誤魔化せるだろうし、人が来るま
では犯行が続いてしまうもの。　被害があって、後で監視カメラに写ってる映像を見るだけじゃやっぱ
り嫌だな・・・　それにすぐに人が来てくれる安心感って大きいと思います。　

フィットネスの講師派遣は個人的に必要ないですが、利用者がそれなりにいるのならあってもよいと
思います。

管理会社が綜合警備保障に下請させたとして、管理組合が発注する場合の想定年額
時給２０００円×１０時間×３６５日＝７３０万円
７３０万円÷１２か月÷２０５戸＝２９６７円
これが月当たり１戸平均の有人深夜警備費用と試算されます
時給１８００円が下限としても２６７０円です、管理費用の内訳は管理会社に聞いて下さい

２０００円はオーバーしてるのですか…　結構微妙ですよね…
「やめよう」という方も結構いるのかもしれませんが、私はまだやめて欲しいとは
思わないかな…　そのような提案が上がらないことを祈ります(~ロ~ﾟ｡)

コンシェルジュのね～ちゃんもいらんだろう。管理人のおっちゃんだけで十分とちゃう？

おねいさんにも同じくらい払っているとしたら、
両方合わせて１戸当たり月５０００円以上も掛かっていることになるんですね。

夜間警備もコンセルジュもいないマンションなら他にいくらでもあるでしょう。
マンションとして同じクラスならプラウドとか。　高級なマンションというの
は管理費が高くつくもの。　もっとよいマンションはもっと管理費高いです。
購入者はそれらも理解して買わないと…

これらがこのマンションの特色の一つなのですから、「なくても大丈夫」、
買ってからそれらのサービスをなくすという意見はちょっと…　住人の方の
圧倒的多数の意見が出てくれば別ですけれどもね。

私もそう思いますね。

共用施設、サービス等、最初から提示してあるわけだからね。

それでここを選んだ方もいらっしゃるのでしょ？

共用施設が充実してて、サービス面でも配慮されているマンションなら

管理費かかりますよ。それねりに。管理費が高くていやなら、

他をあたるべきだと思うけどな。

受付はパートのおばさん、夜間警備は定年過ぎにしたら人件費はすぐに半分になるで
入居者で実際に夜間警備の人を見たことはありますか？最初の１年間は元柔道部のキャプテンや受付はお姉さんを配置することがあってもその先はワカランわな、分譲のパンフレットはあくまでもイメージとちゃうか？

ところで何で買いもしないのに変な計算までして、このマンションに執着するのでしょうかね？
時間もったいなくないですか？それとも実は検討中なのですかね？ていうか、そのはずだ。そうじゃなきゃ怖い！
ちなみに何階を狙ってるのですか？低層階は本当に少なくなってきているようですよ。

確かに、妙に細かい点まで拘ってますね。　購入したいが、マンション価格がまだ高いと思うし、
管理費の高さにも不満があるのでしょうかね…　
自分の価値観で現状の価格や管理費では購入する合理性を見いだせず、既に購入は断念したものの、
思い入れが強かった分、なかなか忘れられないといったところでしょうか？

管理員さんは、たいがいが定年を過ぎた方ですよ。

だいたいのマンションはそうですね。

333さん。そんな事も知らないで、元不動産屋さんなんですか？

ワシのヒマ潰しに付き合ってもろて悪いな！ホンマのことは言わんようにせなな

別に本当のことを言ってくれるのは構わないですが、「管理費を安くするためにコンシェルジュを
パートのおばさんに替える」とか誰も求めていないことを提案されても困ります。　何か冷やかさ
れてるみたいで、マンション住人にも働かれてる方にも失礼だと思います。

私は元不動屋さんの書いてある事に興味があります。

後々管理費で揉めんためにも売主さんにはあまり値引きせんと売ってもらうことやな、１、２階に住んでたらエレベータは使わんから、メンテ費の分を管理費から引いてくれていう手合いはどこにでもいてる、ここは特に低層階と高層階の価格差が大きいからな

すでに住人さんにとっても、無駄を省いてスリム化するのは悪いことではないと思います。

仮にここが高級マンションであったとしても、管理費を湯水のように使うのはエコではないですしね。

管理費はどんどんと上がる予定でしょうけど、それと受付・警備員の雇用は関係ないのでは？
まぁサービスをなくすかどうかはしばらく経ってから管理組合で話し合って決めるでしょう。

元不動産屋さんはこのマンションの購入を検討してる訳でもないのにどうしてこのマンション
のことが気になるのでしょうか？　やっぱりその理由は秘密ですか？

管理費の大部分は管理委託費じゃないのかなぁ。そうするとその中の人件費も考慮しとかないとね。

最初に提示されたマンション管理費計画を外れ値上がりという事態になれば今あるサービスも
削らざるを得なくなるかもしれないが、そうでなければこのままでよいと思う。

ちょっと気になるのは今のところ駐車場収入が半分以下というところ。　未販売住戸の管理費
修繕費はデベが支払い続けてるはずですが、駐車場に関しては契約者がいなければ収入が入って
こない。　これらの収入があっての計画だと思うので…

ご指摘の通り！ただ1年間は駐車場代を事業主負担となります。
2年目以降は台数少ないとやや不安ですが、細かいことは
気にせず今の生活が大満足なんで良いです。

しかしマンション敷地の北東角に植わってるケヤキは見事や、いわゆるシンボルツリーというやつか？
幹回りが太くて、樹高も高いから運搬費込みで２５０万円以上はするんとちゃうか？さすがハイグレードマンションや、樹形もすばらしいし、一見の価値あるで！

このマンション西も南も東もとても綺麗なのですが裏側（北）がほんと普通のマンションの外観なの
が残念。　内廊下式にして外観を整える案はなかったのでしょうか？　本当にもったいない。

エレベーター
の個数と配置が熟考られており、殆どの部屋の北側の窓は履き出し窓（出入り可能）で北側バルコニー付きです。
北側からの外観よりも。住む人の快適性をとったのではないでしょうか？
北側からの外観の良さ云々よりも、売る際価値があるし、北側の部屋が明るくて快適です。
だいたい他人のマンションの北側の外観気にするって？？？
北隣のマンションや一戸建ての人ならまだしも。
他社の不動産関係の人かしら。

＞北側からの外観よりも。住む人の快適性をとったのではないでしょうか？

そうなのですか。　階段等隠す構造にはできなかったのですかね…
北側が他の面に準じてスッキリした外観だったら購入を決断してたと思います。　
今はちょっと千里の辺りで真剣に検討しています。　またここを検討することに
なるかもしれません。

決して他社の不動産関係の者というわけではありません。　失礼しました。

内廊下式ってタワマンとちゃうねんから、ファミリータイプ需要の立地で北向き住戸を作ってもな
しかしジョイントが倒産したな、ここのつぶれた販売会社も物件概要を見たら消えてたな
物件概要の表示で所得証明が18年19年分ってなってるけど19年20年分に修正されてないな
ここをチェックしてる関係者の方は明日までに修正をお願いします