ザ・パークハウス石神井公園テラスってどうですか？

今後のスケジュール届いてたけど、オンライン事前説明会が8月頃ってあるので、やはり予定価格もそれまでは出ないだろうね。

>>113 eマンションさん
立場の違いで結局は売れれば適正価格な訳で、安売りしたら担当部門はおろか、今のご時世では株主から糾弾されかねんからね。三菱は今のところ他社メジャーデベと比べると極端な高値付けてる物件無い印象だけど、ここのは価格には期待出来無さそう。

妥協すべき要素（欠点）の少ない物件のようですから、順当な値付けがされるでしょうね。

>>116 坪単価比較中さん

買い手がつくギリギリの水準で高い値付けをするようなら、節度がないね。
他の業界は、そういうことはしないよ。
Ｎ村の決算書みると、マンションの利益率が異常に上がってるよう。デベはある意味寡占に近いから、節度は持って欲しいね。

>>118 マンション検討中さん
他の業界と比べても仕方ない。高値過ぎて売れなければデベ側も困るワケだし、入念な事前リサーチに基づいて決めるんだろうね。検討者としては、極力早めにアプローチして想定予算とかを伝えて少しでも価格設定に反映されるように祈っておくしかないよね。

>>119 匿名さん
金儲けだけ？社会的責任とは何ぞや。
三方よし！勉強して欲しいわ。

>>120 マンション検討中さん
デベの生業である物件価格に社会的責任求めてどうすんの...。

高すぎれば誰も買わないし、売れるならそれが適正ということ。
自分の尺度で価格が適正な範囲内と思えるなら買えばいいし、リセール度外視で高くても良いモノを買うというのも1つの考え方。
私はリセール重視したいので、高すぎるなら諦めると思います。
個人的には平均坪400超えるのは厳しいかなと思います。多分そこまで行きませんが。

>>121 マンション比較中さん
サラリーマン？少し勉強したら。
CSRは「Corporate Social Responsibility」の頭文字で、正確には「企業の社会的責任」と訳される。企業が利益至上主義に傾倒せず、市民や投資家などのステークホルダー、そして社会全体に対しての責任を果たすべく、戦略を持ち自発的に行動を起こすことをいう。簡単にいうと、自社の利益ばかりを追い求めるのではなく社会をよくするために行動するということだ。

>>124 検討板ユーザーさん
それは価格って意味ではないのでは？

>>125 マンション検討中さん
一生懸命調べて言いたかったんだろうから、そっとしておいてやりなよ。

>>124 検討板ユーザーさん
ずいぶん漠然とした文章ですね。
想定される購入者に〈望まれるグレードのマンション〉を、それに〈相応しい価格〉で販売するのが、市場と株主に対する責任と考えます。

>>127 練馬区民さん
あなたは想定の客じゃねーってこった

売れたら適正価格だったということ。
買える人が買えば良い。マンションくらいで無理しない方が良いです。

>>128 検討者さん
蓋を開けてみたら、そうなるかもしれないですね…
予想している平均360万円を大きく超えてくるなるようなら、大人しく撤退します。

三井の関町南と似たようなプランニングですね。半地下テラス即完してたからそれ参考にしてるのかな。

>>131 マンション検討中さん
多少は意識したかもしれないけど、「ヴィラ」つながりだったらプレイスヴィラ喜多見（地所レジを含むJV）があるし、半地下テラス住戸のある低層マンションでは、何と言ってもグッドデザイン賞を受賞してる地所レジのザ・パークハウス上鷺宮があるわけで。

ここはこれまでの地所レジの半地下階アリ物件でたまに採用されてたHANARE(離れ)が無くなりましたね。面白いアイデアだったとは思ったけど、結局は荷物置き場以上には定着しなかったのかな？

半地下はやはり水害が怖いですね。今朝も妙正寺川が危険水位に達したとニュースでやってましたね。ハザードマップ見ると多少浸水エリアに掛かってるように見えるけど、北西側は低地なんですかね？

半地下の部分、排水機能や設備はしっかり確認しておいた方がいいですよね。
仮にハザードマップは問題なくても、想定外の豪雨が最近頻発しているので、処理できる量を大幅に超えた場合はどうなるか。

リスクを価格に反映してくれれば
半地下の購入も考えています。
日当たりまずまず、静か、広い！

>>136 legacyさん
物件名に「テラス」って付けてテラス付の半地下プランを推してるくらいなので、対策は万全にしてるでしょうね。仮に何かあった際の被害が半地下部分だけであっても物件全体のイメージが毀損されるでしょうから、これまでの同様の物件で培ったノウハウを活かしてくれるんじゃないでしょうか。

万が一、想定外の豪雨で半地下住居部分が浸水した場合（検討している方ごめんなさい）、復旧費用は管理費から出すのですか？それとも持ち主の個人負担になるのでしょうか？武蔵小杉の時は共用部分だったようですが、管理費から出したのかデベが負担したのか気になります。

>>138 通りがかりさん
そうした点に含め、8月の事前相談会で聞いておくと安心でしょうね。

　ザ・パークハウス武蔵野境南町
地下テラス南向き、71.62m2、6798万円
坪315万。
　駅距離は9分、対、8分。
　中央線、武蔵野市アドレス、対、石神井町アドレス、さらに低層別荘。
　ザ・パークハウス石神井公園テラス、
地下テラスの価格はいかに！？

>>140 legacyさん
あちらは一般ファミリー世帯向きコンセプトで施工も川口土木なので同列ではないかと。でもこれくらいの条件差でどうやって差別化して検討者を納得させる付加価値つけてくるかは興味深い。

>>140 legacyさん
ザ・パークハウス武蔵野境南町の公式HPで販売中の住戸表見てみたら、９割近く売れてるなかで、残ってるのはほとんどB1テラス付き住戸なんだね。１戸も売れてないようにも見える。むしろB1テラス付きはこれから販売なのかな？

>>142 匿名さん

テラス住戸自体の数が少ないので、売る側もそこまで力を入れてないのかもしれないですね。価格差もあまり付けなかったのでしょうね。そもそも6000万以上出すのに半地下というのも抵抗ありますし。
こっちも価格次第かと。それなりのインパクト出さないと売り切れないだろうから期待したいです。

さっきエントリー者に来てたメールで既にエントリー1000名突破ってありましたね。今回アップされたエントランス周りの設えや、ラウンジのLED暖炉とかホールの各種アートとか、共用部分そこまでしなくていいから程々の価格に抑えて頂けるとありがたいのですが。。。

>>129 マンション掲示板さん

高利貸しもそうか？

>>141 坪単価比較中さん

価格吊り上げ隊！

石神井公園より武蔵境の方が断然いいのでは？
中央線と西武池袋線では比較にならんよ。

>>147 マンション掲示板さん
その2エリアではたぶん検討者が被らないでしょうね。デベも地所レジのように大手だと各エリアでの開発時期とか上手く調整して来ますね。

この辺り随分地価が安いんですね。
大山町と比べてもかなり安いし、遠い。。
低層で高級感出してるけど、坪単価も低いのではないでしょうか？

>>149 マンション検討中さん
8月の相談会での概算価格発表を期待して待ちましょう！

>>125 マンション検討中さん

利益至上主義と値付けに関連性があるのでは？
どの業界でも社会貢献や社会的責任、持続可能性を掲げおり、不動産業界も同様かと。
「儲かればいい」的な貧しく、卑しい考え無いと思いますがね。
社会に交わっていないと理解できないのかな？

>>151 マンション検討中さん
適切な販売価格で提供することにより、関わる多くの事業者への適切な対価の提供、そして環境保全に必要なコストを踏まえた適切な価格での資材調達によりデベとしての社会的責任を果たす。(&この話の流れには関係しないけど、環境負荷及び周辺環境との調和を図る住宅仕様自体も)の方が自然だよね。CSRやSDGsに実際に関わったことあります？

>>151 マンション検討中さん
どんだけ前の話掘り返すのw
もうその話どうでもいいんだけど

>>149 マンション検討中さん

半地下テラスを下げて、その分を2階以上や南向きに乗せるのではないかな。高級感出して半地下テラスの割安感でスタートダッシュというのが、まさに練馬関町（三井）の販売手法でしたね。
ここの半地下テラスの価格が楽しみです。ウエストやイーストはそれなりに価格のインパクト出してくると思いますが。

エントリー者限定ページの「PLACE」が更新されてる！！

>>155 検討板ユーザーさん

「PLACE」見ました。軽井沢をイメージして開発って、、、やはりパークホームズ吉祥寺北グランヴィラと丸被りですね。とてもいいマンションになりそうで楽しみです。あとこのサイトのつくりというかデザインが秀逸過ぎますね。どこの会社がつくってるのだろう？

>>156 匿名さん
見ごたえあるサイトの作り込み的な感じですよね。まだ未公開要素もありそうですし、更新楽しみです。
価格が気になるところ・・・

>>157 検討板ユーザーさん

社内で誰もがいいと言う土地は珍しい。
今後こんな土地に出逢えるかと思うと、苦労をしても
絶対に欲しい土地でした

総戸数86邸を、多いととるか少ないととるか。第一種低層住居専用地域で約4,900㎡の規模感を考えると、僕は“86邸しかない”と考えますね。

だってさ。贅沢な作り方してるてこと？三菱気合い入れてきてるぽいし、8000万とか9000万くらい？詳細早く知りたい

>>158 検討板ユーザーさん

86戸の割にやたらCGパースつくってますよね。それだけお金掛けてつくり込んでるスペースがあるということなんでしょう。ウエスト・イーストの地下テラスが坪250万?という感じでどうでしょう？

>>159 匿名さん
坪250万はお花畑過ぎだろう。半地下でも最低350万くらいで、1階以上は400万からってとこじゃない？

>>160 匿名さん
それだとイーストの地下ECt:68.4m2(約21坪)で約7,350万円、同角部屋EG:80.07m2(約24坪)で約9,600万円だから、そんなもんだろうな～って気はする。最上階はもう少し乗っかるだろうから億ションだろうし。

>>160 匿名さん
おそらくそのくらいでしょうね

こちら、4棟で86戸というゆったりとした低層ですが、こういう場合にディスポーザーの設置って浄化槽共通に出来るものなのでしょうか？プラウド練馬中村橋マークスも5棟7階建186戸でしたがあったので大丈夫なのかな。

>>160 匿名さん

西武池袋線の8分で400とかありえんだろ？そんな価格で買う池沼いるのか？

>>164 マンション検討中さん
それは石神井公園エリアを知らない方の意見だろうね。今回のプロジェクトの総合デザインはSKM設計計画事務所(パークハウスだと渋谷南平台、自由が丘ディアナガーデンとかハイグレード物件)で、施工もピーエス三菱だから安売りする要素はゼロ。小出しにされてるホームページ情報見れば想定価格帯は読めると思うよ。

>>165 匿名さん
鉄壁の布陣的な感じなのでしょうか？
ホームページ更新されているんですか？エントリーしないと見れないようなものが多いとかでしょうか。

>>166 検討板ユーザーさん
仰る通りで「本気のザ・パークハウス」(グランシリーズ除く)の布陣パターンですね。ホームページは限定サイトは今のところコンセプト的な情報が多いので、ルームプランとか検討に最低限必要な情報であれば一般サイトで十分でしょうが、今後検討の可能性があればエントリーだけでもしておいた方が良いと思いますよおもいま。エントリー者数からして事前のオンライン面談も激戦になりそうですし。

>>164 マンション検討中さん
今の相場をご存知ない、と。

>>164 マンション検討中さん
石神井公園界隈は思っている以上に価値が高いです。

>>167 匿名さん

ありがとうございます
エントリーしてみます

ここまでサイトで高級感周知するって事は普通に建てても近隣需要だけでもサクッと売り切れるのをもっと広域に広げて価格帯上げますよって宣言ですよね…。落ち着いた良い場所ですので検討したいですが、坪単価500とかだとさすがに占有部分が余程特別でないと手は出せない。天上人のお住まい造りはもっと都心でやって欲しい…。

魚も野菜も穫れなくなれば売値は上がりますよね。
そうゆうことですよ。今やマンションは時価です。

8月まで出ない価格情報よりも、この立地に関する皆さんの評価を聞きたいですね。私は利便性では駅北口8分とイマイチですが、フラットな上、完全に住宅地で閑静なエリアなので静かに暮らしたい(でも気軽に街にも出られる)リタイア夫婦にはハマりそうな気がします。逆に小さい子どもが居るようなファミリー層には他の住民とアンマッチになりそう。

>>173 口コミ知りたいさん
確かに若干不便な場所ですが、徒歩数分にコンビニもドラッグストアもあり意外と日常生活には支障ないのかも。隣はそんぽの家ですから、子供達に相続して自分達はそんぽに…なんてストーリーも考えられます。
また現地から車に乗って大泉街道&富士街道に出ようにも、どちらも十字路が狭いので毎回煩わしさを覚える気がします。資産価値の目線ではなく、住居者の目線で意見書いてみました。

>>174 通りがかりさん
このグレードで駐車場設置率30%なのを見ると、173さんが書いてるような車で頻繁に出掛ける層よりも上の世代狙いの感じかと。買い物に駅の方に歩いても車通り少ない道を選べるし、プールのあるジムも北口側にあるしね。

>>165 匿名さん

設計会社やゼネコンで家買うわけじゃないでしょ。売主が本気とか石神井公園エリアとか言いたいことわからなくもないけど、西武池袋線で400超とか勘違いも甚だしいかと。その値段なら中央線の徒歩物件買えてしまうけど、何？値段釣り上げたいわけ？

>>177 マンション検討中さん
坪400万で買える中央線駅徒歩物件(具体的に例えばドコだろ？)が良いと思うならそちらを選べば良いお話。ここの掲示板のコメントで価格が決まる訳でもなし、十分な予算のある人向けの物件ってのは間違いないんじゃないかな。>>165 のコメントにそれなりの数の参考になるが付いてるのを見ても同様に考える人がいるわけだし。

>>177 マンション検討中さん
中央線徒歩圏で坪単価400では買えないよ。
（駅にもよるけど）
西武線なんちゃら言うけど、これまでの相場感は無視して値付けするだろう。

もはやバブルですね…煽りもすごい。
まあ、そんなこと気にしない層が買うんでしょうね。

15年ぶりの住替え検討で坪250レベルでそこそこいいところが選べるだろうと思って調べ始めたら、相場が以前と違いすぎて驚いてます。
現住まいの売却見込額が高くて喜んでましたが、それ以上の相場の上がりで含み益も余り意味ありません。。。

売るとき高いときは、買うのも高い。
当たり前。

>>178 評判気になるさん

関係者だらけかと。検討者で400超えて喜ぶ人はいませんよ。価格のギャップをなくすためのプロパガンダですよね。

>>179 マンション検討中さん

武蔵小金井3分のプラウドタワーや三鷹2分のシティハウスでも方位や階数選ばなければ400ちょいで届くところもあるかと。ここは西武線なんちゃらだからしょうがないのだけど、そこまで高値チャレンジする理由ってなに？

>>184 マンション検討中さん
安けりゃ嬉しいが、地所レジのあのサイト展開と同レベルでお手頃価格で提供された物件あったら教えてほしい。タワーや駅近利便性とは違う好みの需要層狙いだろうし、皆さん現実的なんじゃない？

>>185 坪単価比較中さん

その違いがわかるほど地所レジサイト見てる人っています？たまたま検討エリアに地所レジ物件があっただけで、地所レジにそこまでの思い入れはないですよ。ただ規模の割に商品つくり込んでるから、それなりに売主の意気込みは感じるけど、スミフみたいに相場無視した価格設定は勘弁してねと思う。

結局のところ価格が相場感より高けりゃ売れない。妥当なら売れる。それだけの話。

＞＞184
＞そこまで高値チャレンジする理由ってなに？

民間企業なんだから利益の追求に決まってる。

>>188 マンション検討中さん

行間読んでくださいね。

>>189 マンション検討中さん
そういう事は行間を読める記述をしてから言いましょう。

>>190 匿名さん

関わってはいけない人でしたね。

エントリー者限定ページの「ROOM PLAN」インタビューがこっそりアップされてる。小出しにしてきますね。

現地見に行きましたが、かなり静かそうな環境ですね。戸建街の一角的な感じでしょうか。
小学校近いようでしたが、評判などご存知の方いらっしゃれば教えていただきたいです。

現在練馬区内で出ている中で一番良い物件だと思い私も現地を確認しました。
気になったのは道路を挟んだ西側の景観。
そして飛行機の騒音。羽田新ルートに関係無いはずなのに結構ひんぱんに飛んでいたのは自衛隊の飛行機？偶々だったのでしょうか…

>>193 マンション検討中さん
文部省の指定校になっていて評判もいいですよ
校舎設備も新しいです

環境も石神井公園側の南口より北側のほうがごちゃごちゃしていなくて良いと思います
南口の商店街はきれいとは言えない雰囲気ですし

投稿される予想坪単価が相場より高いってコメント見ますが、ホームページのコンセプトを見る限り想定購入者はリタイア近いor既にリタイアした富裕層(かつこのエリア希望)と言う感じですから、仮に単価で50~100万程度高くても総額で言えば1000~2000万程度「しか」違わないからそれで気に入った住まいが得られるならOKという感じじゃないですかね。十分な資産あればその程度は許容範囲でしょうし、あの世に資産を持って行けるわけでもないので。そういう需要が総戸数の半分もあれば、後は一般需要で捌けちゃうでしょうしね。

>>197 マンション比較中さん
なるほど、そんな捉え方もあるんですね。
現地見てきて静かだし環境良かったですし、建物も三菱さすがって感じですし、いままで見てきたマンションで一番良さそうなんですけど、高そう。
嫁さんとお互いの実家に相談です。

>>196 マンション掲示板さん
光和小学校いいですよね。この学区を狙って住宅を探す方も多いと不動産屋から聞いたことありますし、不動産屋もそれを売りに広告打つようですね。

>>199 評判気になるさん
光和小学校良いって聞きますが、ここ、学区についてはほぼ売りにしてないんですよね。そういう面でも子育て層は敢えて狙わず年齢層を上げて価格帯も上げて来そうで怖い。。。

>>200 坪単価比較中さん
魚住さんの
“どんな方が住まわれるのだろうとイメージした時、お互いに仕事をされているご夫婦や子育てを楽しむファミリーが浮かびました。“
という言葉を信じましょう。

>>201 評判気になるさん
しかしそのページのトップには「夫婦の空気感」のコメントが..

>>197 マンション比較中さん

リタイア層って、どこでそう感じました？
池袋へのアクセス利便や67・8平米で3Lつくるあたり明らかにファミリー狙いだと思いますが。しかもリタイアかつこのエリア希望ってニッチ過ぎませんかね？わざわざ8000万とか出して不便な郊外駅8分を買う人ってどんな人だろ。それで半分捌くとかちょっと現実的ではないかな。というかそもそも8000万出してここ買う人っていますかね？まあ蓋を開けてみればわかることですが。

駅に広告が出ていましたね
とても楽しみです

>>203 マンション検討中さん
都心にお住まいの203さんにとっては石神井公園駅は不便な郊外駅とお感じになられるのかもしれませんが、練馬区で生まれ育った私にとっては石神井町は一番。リタイア近い層で、ここの高級仕様感に魅力を感じています。富裕層ではありませんが戸建からの住み替えを考えていて1億なら余裕。老後は港区・渋谷区等よりも住み慣れた街に住みたいと思っています。私だけかも知れませんが…

>>204 マンション検討中さん

私も見ました。楽しみです。

この立地で普通のファミリー層向けの低層マンション建てるんだったら正直あんま意味無いし魅力無いよね。ハッキリ示す訳には行かないだろうけど、需要層絞ったコンセプトの物件に仕立ててくれた方がありがたい。落ち着いた生活が約束されるような物件を希望します。広さは無いようなので坪400万位までならOK。

以前、この近くに住んでいて、今は駅南側に住んでいる立場から。

光和小学校は普通の公立マンモス校ですよ。良い先生もいらっしゃいますが、荒れているクラスもあります。中学受験率は、この辺りでは一番高いですね。児童数が増え、飽和状態です。学区再編の噂もあり。

通学路、駅までの道、どちらも特別危険なところはありません。子どもの遊び場は光和公園。石神井公園までは、富士街道や駅を越えないといけないので、すぐそこという感じではないですね。

光和小前の通りは、河津桜がだいぶ育ってきました。道幅も広く、歩行者にも自動車にも便利です。

植栽が豊かなマンションはすごく魅かれるんですが、虫がね・・
軽井沢の別荘なんかも、虫ダメな人は無理ですよね。

>>205 通りがかりさん

この場所に愛着がありここが1番という方は全然いいと思いますよ。1億だろうが2億だろうが買えばいいと思います。ただ仰るようにかなりニッチでしょうね。

関係者がこれだけ高値を煽ってるから、恐らく本気で400超えで勝負しようと思っているのでしょう。いずれにせよ蓋を開けてみればわかることです。価格も売れ行きもモデルルームも楽しみですね。

>>207 匿名さん

この立地って、、、そこまでプレミアムな立地ですかね？価格は置いといたとしても、普通のファミリー向けな立地でしょ。

>>211 匿名さん
ファミリー層向けに作ると最重要要素の駅近という点で弱い上、静かな住宅街と言う点も活きてこない。そんな中で土地取得費用も結構頑張ったであろう事も考えると採算ベース載せるにはそうした点がメリットになるコンセプトが必要。って流れを考えるとどういう物件になるかはハッキリしてると思う。ファミリー層向けに普通の作りで坪350万位にしたら今なら即完売だろうけど、そうは出来ないでしょうね。

>>212 マンション比較中さん

いや普通に金あるファミリーじゃないですかね。350で即完売って、ここってそんなプレミアムな立地ですかね？西武池袋線の石神井公園駅徒歩8分ですよ？そういう流れにしたいのはよく分かりましたけど、どうもリアリティに欠けるのですよね。350とか400とかの前例あるんですかね？

最近の相場をご存知ないのね