ザ・パークハウス石神井公園テラスってどうですか？

>>200 坪単価比較中さん
魚住さんの
“どんな方が住まわれるのだろうとイメージした時、お互いに仕事をされているご夫婦や子育てを楽しむファミリーが浮かびました。“
という言葉を信じましょう。

>>201 評判気になるさん
しかしそのページのトップには「夫婦の空気感」のコメントが..

>>197 マンション比較中さん

リタイア層って、どこでそう感じました？
池袋へのアクセス利便や67・8平米で3Lつくるあたり明らかにファミリー狙いだと思いますが。しかもリタイアかつこのエリア希望ってニッチ過ぎませんかね？わざわざ8000万とか出して不便な郊外駅8分を買う人ってどんな人だろ。それで半分捌くとかちょっと現実的ではないかな。というかそもそも8000万出してここ買う人っていますかね？まあ蓋を開けてみればわかることですが。

駅に広告が出ていましたね
とても楽しみです

>>203 マンション検討中さん
都心にお住まいの203さんにとっては石神井公園駅は不便な郊外駅とお感じになられるのかもしれませんが、練馬区で生まれ育った私にとっては石神井町は一番。リタイア近い層で、ここの高級仕様感に魅力を感じています。富裕層ではありませんが戸建からの住み替えを考えていて1億なら余裕。老後は港区・渋谷区等よりも住み慣れた街に住みたいと思っています。私だけかも知れませんが…

>>204 マンション検討中さん

私も見ました。楽しみです。

この立地で普通のファミリー層向けの低層マンション建てるんだったら正直あんま意味無いし魅力無いよね。ハッキリ示す訳には行かないだろうけど、需要層絞ったコンセプトの物件に仕立ててくれた方がありがたい。落ち着いた生活が約束されるような物件を希望します。広さは無いようなので坪400万位までならOK。

以前、この近くに住んでいて、今は駅南側に住んでいる立場から。

光和小学校は普通の公立マンモス校ですよ。良い先生もいらっしゃいますが、荒れているクラスもあります。中学受験率は、この辺りでは一番高いですね。児童数が増え、飽和状態です。学区再編の噂もあり。

通学路、駅までの道、どちらも特別危険なところはありません。子どもの遊び場は光和公園。石神井公園までは、富士街道や駅を越えないといけないので、すぐそこという感じではないですね。

光和小前の通りは、河津桜がだいぶ育ってきました。道幅も広く、歩行者にも自動車にも便利です。

植栽が豊かなマンションはすごく魅かれるんですが、虫がね・・
軽井沢の別荘なんかも、虫ダメな人は無理ですよね。

>>205 通りがかりさん

この場所に愛着がありここが1番という方は全然いいと思いますよ。1億だろうが2億だろうが買えばいいと思います。ただ仰るようにかなりニッチでしょうね。

関係者がこれだけ高値を煽ってるから、恐らく本気で400超えで勝負しようと思っているのでしょう。いずれにせよ蓋を開けてみればわかることです。価格も売れ行きもモデルルームも楽しみですね。

>>207 匿名さん

この立地って、、、そこまでプレミアムな立地ですかね？価格は置いといたとしても、普通のファミリー向けな立地でしょ。

>>211 匿名さん
ファミリー層向けに作ると最重要要素の駅近という点で弱い上、静かな住宅街と言う点も活きてこない。そんな中で土地取得費用も結構頑張ったであろう事も考えると採算ベース載せるにはそうした点がメリットになるコンセプトが必要。って流れを考えるとどういう物件になるかはハッキリしてると思う。ファミリー層向けに普通の作りで坪350万位にしたら今なら即完売だろうけど、そうは出来ないでしょうね。

>>212 マンション比較中さん

いや普通に金あるファミリーじゃないですかね。350で即完売って、ここってそんなプレミアムな立地ですかね？西武池袋線の石神井公園駅徒歩8分ですよ？そういう流れにしたいのはよく分かりましたけど、どうもリアリティに欠けるのですよね。350とか400とかの前例あるんですかね？

最近の相場をご存知ないのね

最近の地所レジは前例無視です。

>>215 マンション検討中さん
地所レジというか、最近の相場全体がえらい事になってるからね。。。

>>213 匿名さん
それを言ったら西武池袋線各停駅(徒歩4分)の中村橋のプラウド練馬中村橋マークスでさえ坪340万くらいでサクサク売れちゃってるからねぇ。

>>217 匿名さん

それ以上の価格はほぼ確定でしょうか？
あまり詳しくないのですが、やはり石神井公園のほうが中村橋より評価高いエリアなのでしょうか？

>>218 マンション検討中さん
アレコレ書かれてますが、8月の事前相談会でざっくり情報が出るまではあくまで想像の域です。ただエリア評価は少しでも沿線ご存知の方なら圧倒的に「石神井公園>中村橋」ですよ。

「空間の印象を大きく左右する壁も、お金を惜しまず、上質なもので仕上げているのでご期待ください。」だそうです。高そうですね…

>>219 評判気になるさん

そんなに違うんですね！ちなみに大泉学園と比較するとどのようなかんじですか？

個人的な意見です
利便性とか好きな街は、石神井公園≫大泉学園＞中村橋 ですが
価格的には、石神井公園≫中村橋＞大泉学園 なのかも知れません

近頃は大泉学園で駅距離等、同等な条件の物件が出ていないので価格は比較できませんが、駅前の充実度は断然中村橋より大泉学園ですよ

レジの井上さんも
"石神井公園駅はS-TRAINの停車駅。平日は有楽町や豊洲に直結するし、土日は横浜方面に直結する。「特別な電車を停めたいほどの、人が暮らす街」と僕は思っているんですよ。"
と言ってますね。
ヨイショするわけではないですが、西武池袋線沿線では比較的落ち着いたエリアだと思います。

コンセプトは良いですが、肝心の専有部(部屋)に今のところあまり特徴が無いように見えるのが残念。前に別の方もコメントしてましたが、リタイヤ後の在宅時間が長い二人暮らしもターゲットにするならリビング拡張タイプ等がもっとあっても良さそうなのに。そこらへんは早期申し込みのオプションで対応準備してくるのかな？

石神井公園、いい場所と思います。

60平米台だと夫婦2人もよさそうです。
今は3LDKだけど将来的に2LDKになるならいい間取りと思います。
掲載されているEAを見ているのですが、洋室1が主寝室として利用、洋室2と洋室3を開け放して使ったり、趣味部屋2室として使ったりもできそうです。
LDK横が広く使えるなら、2LDKみたいに使ってプチリッチな方の住まいとしても活躍しそうな感じがします。

>>226 匿名さん

私の家族はホームページに出ていた稼働収納みたいなプランもいいかなと思っています。我が家は二人なので、洋室１は私の寝室にして、旦那は洋室２か、洋室３のどちらかをひろくして使用して、片方の部屋を書斎とか趣味部屋にしてもいいのかなと。もちろん私のですが。
在宅でのリモートワークとかもできそうでいいですよね。

>>227 マンション検討中さん

ホームページに４５プランと書いてあるので、他にもどんなプランがあるのか楽しみです

地下住戸がなければ、迷わず買いたい物件です・・
これから異常気象で想定外の豪雨などが多くなり、万一地下が浸水した場合、修繕積立金で賄うことになる。ただでさえ湿気がすごい地下住戸があると、建物自体の劣化が早いと専門家に聞いたことがあります。
低層マンションで利益を出すには、地下住戸を作らざるを得ず、不人気の地下を売るために「テラス」という付加価値で惹きつけたいのは理解できますが。
長く住むことを考えると、地下住戸ありに手を出すのはやめておいた方がよさそうかな。コンセプトはすごく好きなのに残念・・

同感です。自分も検討しましたが地下住戸があるので見送りました。
石神井公園で考えているので、南側再開発地のプラウドタワーⅡ（？）に期待します。

>>230 通りがかりさん

プラウドタワーⅡの情報あれば教えてください。

プラウドできるんですか！？石神井

>>232 マンション検討中さん
これの住戸エリアですね。(7枚目以降)
https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kakuchiiki/shakujii/index...

この計画自体行政訴訟で揉めてますが。
たしか2026年完成計画していたかと。

>>233 eマンションさん
揉めてるんですね
こういう場合今後どうなるんですか

>>234 マンション検討中さん
段々スレ違いになるのでここまでにしますが、2022年の3月までに決着つかなければ施工に向けて動き出すと聞いています。
(裁判は続いて、施工中に違法と判決されても施工自体はストップされません。争点は建築基準がどうとかそういった話ではなく、駅前再開発に向けた行政の進め方についてです)

モデルルームはどこにできるんですか。

>>229 購入経験者さん

やめた方が無難ですね。
わたしは練馬に住んでいますが、異常に石神井公園を美化する方がいるのも気になります。

検討者ならモデルルームオープン前にでも周辺を自身の足で歩いて雰囲気を感じるのが一番。匿名掲示板のポジネガ情報に毒される前に自分と家族の感覚が第一！

>>237 マンション掲示板さん

関係者のプロモーションなのかな。惑わされないようにしないとですね。石神井公園の美化もそうですが、価格も冷静に判断したいですね。

自分の判断力の無さをデベの企みと混同しちゃうのはトホホです。自家庭の住まいに求める必要/希望条件の優先順位付けをキチンとして、各条件に対して信頼に足ると判断出来る事実に基づき判断して行くしかないでしょう。

>>230 通りがかりさん

駅前のプラウドタワーⅡもそうですが、ブリリアの石神井公園団地建て替えも気になりますね。844戸ですからタワーや大規模希望の方はそちらも視野に入れての検討になりますね。

>>240 匿名さん

他を蔑むようなコメントは控えた方がいいのでは？ここの書き込みで判断する人はいませんし、個々の優先順位も当然あるでしょう。いちいち反応するからデベの企みとか疑われるのだと思います。

石神井公園は電車が辛くて数年前に引っ越した組。
当時は朝は急行といいつつ池袋まで20分かかっていた。
急行で停車駅ないからぎゅうぎゅうのまま20分間動きが取れなくて辛かった。
終電も接続待ちでぎゅうぎゅうのまま発車が10分以上遅れたりが普通だった。
日中も石神井→池袋は15分がデフォで10分なんて嘘じゃねーかって思ってた。
コロナ以降はマシになったかな？

予定価格のお知らせ
2階　68.4平米　7000万円?
2階　74.4平米　8000万円?
サンクスバリューきましたね。大抽選会となりそうです！！

>>244 匿名さん

万円台(1000万円単位)と記載されているので、7999万円、8999万円まで可能性ありますね。

>>245 マンション検討中さん
だとしてもかなり安いので、狙い目マンションだと思います。

駅徒歩8分・地下住戸アリはリセール厳しいので、この価格が安いとは思わないな。

>>246 匿名さん
7999万円や8999万円だと仮定したら、坪400万円程度てことになりますね。

>>247 マンション比較中さん

地下住戸あっても、当該住戸以外のリセールに影響ないよ。

希少性の高い分譲マンションなだけに、指名買いする客も多いだろうね。

>>249 検討板ユーザーさん
一度でも浸水したら、マンション全体の資産価値が下がるでしょう。
そもそも、浸水しなくてもリスクが高い物件はリセールしにくいよ。最近はハザードマップ見て家買う人がほとんどだけど、多くは水害が怖いからだよね？
巨大台風・ゲリラ豪雨、これからどんどん増えるだろうし。
管理組合の修繕積立金収支を見れば「浸水のため修繕」などで履歴が残るから、隠したくても隠せない。

>>246 匿名さん

ごめん。どのあたりがサンクスバリューなんだろ？

たしかにネーミングセンスがいいですね(笑)

>>249 検討板ユーザーさん
私も地下住戸あってもリセールには影響あまりないかなと思いす。地下住戸なくても以前武蔵小杉とかで川が氾濫してタワマンに被害出たときこともありますし、
例えば、
■ハザードにかかっている立地なのか
■近くに大きな川がないのか
■過去に浸水履歴はないのか
■電気室が地下にないか
■高台か
■地下住戸物件で過去に水の被害でている物件はあるか
■実績として地下住戸のリセールは購入時からどれくらいか

とかを確認したらそんなに影響ないような気がしています。
違うデータがいっぱいあればまた違っているかもですが、色々確認して検討してみることが良さそうです。営業マンに聞けばわかる範囲で教えてくれるんじゃないですかね。

>>251 さんが言うように、浸水しなくてもリスクが高い物件はリセールしにくいとは思いますが、となれば城東エリアなどはハザードすごいかかっているマンションがほとんどなのですがリセール悪いかどうかと言えば一概にリセール悪いとは言えないですし、安売りしているような物件が多いとは思えないです。物件それぞれによってリスク条件は異なるので、この掲示板の情報は鵜呑みにせず自身で色々調べてみるのがいいかもしれないです。当たり前のことですが。

>>244 匿名さん

サンクスバリュー笑

>>256 マンション検討中さん
Thanks Value

1000万円単位での7000千万円台、8000万円台がそれぞれ中間位だったら坪360万円程度って事になるのでプラウド練馬中村橋マークス並みの設定になりそうですね。ネガポジ双方の見解含め、地所レジらしい無難な値付けと言えるんじゃ無いですかね。これならGO判断しそうな方でサクッと売れそうですが、占有部仕様が未だ情報少ないので、そちらの方が気になりますね。

>>244 匿名さん
サンクスバリューw
7000万前半からでお願いします

もともと城東出身の人などはあまりハザードは気にしてない人も多そう。今まで生きてきて大きな災害を経験してないってのもあるみたい。

結局ここは坪単価360万円くらいのようなので、お部屋自体はごく普通の仕様になりそうですね。事前の情報から天井高めでもしかしたら天カセも有りかと期待していたので、その点ではちょっと残念。

>>261 匿名さん
このご時世天カセはなかなか出てこないですよね。立地的に明らかな富裕層向けなら当たり前のように付いてくると思いますが。
HPの専用テラスのページを見たら全然興味無かった半地下の部屋良いなあと乗せられてしまいました(笑)

>>243
コロナ前から、朝の急行で池袋まで15分ほど、日中であれば10分で着きますよ。
特別なことがなければ、20分はかからないですね。
朝は、地下鉄直通の方が空いているので、極力そちらを使っていますが。
新木場行きの始発は便利です。

地価住戸が全然売れないザパーク武蔵あるよね

>>262 検討板ユーザーさん
私も先日テラス地下住戸のお宅に訪問する機会あったんですがまさに大きな子供用プールで子供達が楽しそうにしてるのをみて、、、普通にいいなと思っちゃいました

>>261 匿名さん
天カセ採用物件までは望まないけど、天井高2.6m&ハイサッシは階に関係無く採用してくれてると嬉しい。

>>265 名無しさん
私も地下住戸お邪魔したことあるけど、空気が重いというか流れていかない感がすごかった。湿気でクローゼットのなかの荷物がカビて大変みたい。籐のカゴとかは特に。

何で地下住戸なんてつくるのかな

>>268 匿名さん
ね。高い建物が建てられない地域だから、部屋数稼いで儲けるために地下を造る。不自然なまでの地下推しから、売れ残る危機感がひしひしと伝わってくる。

タワマンの高層階とか地下住戸は、長い目で見て健康にも影響ありそうで怖い。
昨今、SDGsが言われてるけど、健康経営謳うなら真に健康的な住居を造って欲しい。

>>269 買い替え検討中さん

確かに不自然なまでの地下テラスと価格推し。よほど不安なのでしょう。普通に考えたら地下を7000万払って買おうとは思わないですからね。美辞麗句並べ立ててデベも必死のようですね。

低層マンションには地下住戸はあってもいい。欧米の都市でもよく見る。けど、もっと価格差つけるべきだと思う。単価で1階住戸の７割以下とか、法律か条例で縛って欲しい。あと、武蔵野境南町みたいにハザードかかってる場合は地下設置不可とか、特別な排水設備を備えなければいけないとか、条件を厳しくしてほしい。（逆に言えば、その条件をクリアすれば地下でも大丈夫だろうっていう基準をしっかり示して欲しい。）

>>271 匿名さん
あまり価格差をつけられても、所得格差により住民合意に影響が出るので嫌ですね。

>>271 匿名さん
資本主義社会で法律や条例で価格設定縛る意味分からん。高いと判断されれば売れずに最終的に下げざるを得ないだろうし、受給バランスで決まるもの。

>>271 匿名さん
海外赴任で何カ国か住んできましたが、地下住戸なんて見たことないです。
米はコンドミニアムの地下はたいてい駐車場だし、欧は地下はカーブ（物置）と駐車場だった。地下に住んでいる人がいたとすれば、それは使用人とか明らかに地上階に住む人とは社会階層の異なる人たちだと思います。
最近なら映画「パラサイト・半地下の家族」で描かれた、あんな感じですね。

今度は地下住戸下げが始まりましたが、なんとか安く購入したい方々が煽動してるのかね。気になる方は邪道ではありますがザ・パークハウス上鷺宮の地下住戸がちょうど売りに出てるので、実際のところどんな感じなのか参考に見に行くのもアリかも？広々テラスとか、この石神井公園テラスと似た設定だし、築6年半くらい経過してどんな感じになるのか分かると思うよ。(ちなみに売出価格ではあるが約8,500万円...)

>>275 匿名さん
ザ・パークハウス上鷺宮って、ずいぶん前からいろんな住戸が売りにでてますよね。築浅なのにこれだけ売られるって何か問題があるのでしょうか？
仰るとおり石神井のこの物件と似た感じなので気になります。住人の入れ替わりが激しい物件は要注意だと聞くので。

>>275 匿名さん
これですかね。即入居可物件だから内覧出来そうですし、扱いが三菱地所ハウスネットだから、石神井公園テラスと並行検討してるって言って懸念点を事前準備して質問すれば、それなりに根拠ある回答は得られそう。
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz194...

>>276 購入経験者さん
あそこは261戸と規模が大きいのである程度定期的に売りに出るのは普通だと思いますよ。それなりに値上がりしてるのでスゴロクする人もいるでしょうし。

>>274 買い替え検討中さん
無知を恥じた方がいいよ。

>>279 匿名さん
274さんの仰ってるのは地下住戸は条件良いものは無いよって事では。添付頂いた欧州(イギリスですかね)の地下住戸も物件価格にしても賃料にしても地上階と比べると安い設定ではないですか？

もちろん、条件は悪いし、安いよ。でも、ただ安けりゃいいってもんでもない。地下住戸についてはいろいろ行政的な規制がある。それを真似すべきだと言ってるんだよ。

あと、写真はロンドンだけど、オックスブリッジとかのイギリスの大学都市は住居費がべらぼうに高いから、割と高額の地下物件もあるよ。

>>281 匿名さん
当然ながら日本にも地下居室設置の為の建築基準法があるのだが...

>>275 匿名さん

なぜにそんな斜に構えた見方をするのか？
下げてるのではなく、事実として不安な方が多いだけかと。地下に住むという文化は定着していないし、水害リスクが高いことや湿気・カビ・虫（ナメクジやゴキやカなど）の問題があるのも事実。地下住戸を親や友人に相談したら反対されたり引かれたということもよくある話。だからデベも価格差付けたりテラスで付加価値付けて何とか売り捌こうとしてるわけです。上鷺宮やここのテラスが広くて明るいのはわかるけど、それだけで買ったら後悔しますよ。

>>283 坪単価比較中さん
その規制が甘いんじゃないかって話じゃん。日本はそもそも行燈部屋の居室基準自体が恐ろしく甘くて、その上に地下居室のルールがあるからね。

>>276 購入経験者さん
その地下住戸は遅くとも昨年の12月には売りに出ていて、今も売れてない。高値すぎるんだと思うけど、そもそも地下はリセール厳しいってのもあると思う。

日本では地下住戸は住みにくそうね。

>>285 匿名さん
日本基準の何に問題があって、諸外国基準のどういう点を真似すべきだと言ってんでしょう。何となく外国ステキっとか？(274で添付された地下住居ってひっどい条件だけど)

>>279 匿名さん
誤解を招く表現だったようですね。
欧米にもくまなく探せば地下住戸はあるのでしょう。そのうえで「私は見たことがない」と書きました。日本の比ではなく、住むエリアと社会階層と治安の良し悪しがはっきりとリンクしているので「このブロックより向こうへは危ないので足を踏み入れない」という不文律があるのです。添付の写真のようないわゆる長屋の地下とこの物件の地下とを同列に語るのは違うと思います。

とりあえず、練馬区石神井に話を戻しましょう。

>>288 周辺住民さん
ずいぶん他人の発言を悪く解釈するんだね？
少し考えれば分かると思うけど、写真のような地下住戸はロンドンでは19世紀後半とか20世紀初頭（日本では明治時代～昭和戦前期）くらいに建てられたものだよ。その頃には、まだ規制がなかったか、緩かったんだよ。今のルールとか、ガイドラインとかは、建築時には適用されてないってわけだね。274さんが多くの海外赴任歴をがあるのに「地下住戸なんか見たことない」って言うから、いくら何でも無知すぎると思って、取り急ぎネットで入手できる写真を貼っただけだよ。

私の意見は271に書いたけど、一番はハザードエリアに地下住戸つくるときの条件を厳しくしてほしいってことだね。あとは湿気対策や採光条件だけど、こっちはいったん取り下げておく。で、現在のイギリスでは、ハザードエリアに地下住戸を建設するときにはFlood Risk Assessmentと水害対策、排水設備の評価などを行って、それらの結果を公表することになってる。googleで「basement dwelling flood risk assessment uk」とかで検索すると、公開されてるレポートが出てくるよ。地下住戸つくるんだったら、これくらいのことはやって欲しい。271を読んでもらえればわかるけど、私は地下住戸に反対なんじゃなくて、リスクが曖昧なままで作ることができないように法律で縛って欲しいって書いただけだよ。

あと、価格の縛り云々は完全に個人的な考えで、外国の例を念頭に置いたものではない。条件の悪い地下住戸を作ってその分で大きく儲けようとするのは辞めてほしいって思ったから。

>>289 買い替え検討中さん
少なくとも、ロンドンの地下住戸は有名じゃないですか？　今でも大学生たちがシェアして生活したりしてるから、階層的に低い人たち（労働者や移民）が住んでるとは限らないし、場所柄が悪いところにあるってわけでもない。
でもまあ、私もこの物件の地下住戸に反対しているわけじゃないです。271に書いたとおり、地下住戸はあってもいいんだけど、地下住戸に関するルールがしっかりしていないといろいろ曖昧になって、かえって反対派が勢いづくよってことです。

私は地下住居を設定して頂けるお陰で他の住居の価格がこの低層エリアでも現実的な設定にして頂けるのでありがたいと思いますよ。無理に地下住居の購入を強いられる訳では無いのですから、お好みにならない方は見送られれば宜しいのでは。オンライン事前案内会の受付も始まりましたし、詳しい仕様を伺えるのを楽しみにしてます

>>292 坪単価比較中さん
おっしゃる通り！

>>292 坪単価比較中さん
そうですよねー。
普通に選択肢増えるだけなので
消費者として何も文句ないし
むしろありがたいですね

地下部屋付き物件は傷みやすい云々のコメントを見ましたが、どこかにデータあるのでしょうか(XXがブログで言ってた、はアテにならないかと)。個人的には地下住戸より海に近いエリアのマンションの塩害や、高層マンションの地震懸念の方が心配です。想定を超えたゲリラ豪雨の可能性を言い始めると、想定を超えた震度地震に遭った高層マンションのリスクの方が遥かに大きいかなと思ってます。(耐震も免振もあくまで想定した震度への対応でしかないので...)

地下部屋は部屋数増やすために最近増えてきたイメージでなんですけど
地下部屋付マンションで築20年以上の物件ってありますかね？
私もカビとか傷みやすいのか気になります
通常マンションとの比較データとかあればいいんですが

練馬住みで石神井公園とか行ったことなかったから現地見てきたけど、駅の北側はお店もなにもなく畑とか生産緑地だらけ。おまけに道が整備されてないから事故多そう。逆に南は栄えてる印象で人の流れも多い。商店街抜けたあたりの住宅街はまさに高級住宅街だったわ。急行一駅の石神井公園駅が最寄りってだけで北は高級住宅地では間違いなくなかった。ただの田舎。

　オンライン説明会の受付開始。
早くも8月の予約枠は無くなっています。
希望の方は急いで??

>>298 legacyさん

予約取れました！まだ先になりますが楽しみです。
予約枠かなりありましたが、ほぼ埋まってますね。

自分も予約しました
とてもたのしみです
まだ購入できるかわかりませんが、中村橋マークスを見送って正解でした