ピアース神楽坂HILLSってどうですか？】

隣のピアースに丸かぶりですね。
買った人は納得してるのでしょうか。

ピアーススレの初心者マークは注意ですよ?

モリモトなので値段も高めの設定でしょうね。

>>2 匿名さん

といいますと？

まだ着工前じゃん

>>1
そんなこと言ってたらマンションなんていつまでもたっても買えないじゃん
まだ何も分からないのにそんな事言うとネガキャン疑われるよ
実際そうなんだろうけど

>>6
事実を言っただけでネガキャン扱いは酷いですね。

公式サイト

https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-kagurazaka/index.html
　

デザインが微妙ですね…。

ホームページも「（仮称）神楽坂プロジェクト」なんですね。マンション名はいつくらいに決まるんでしょう？

東京だと隣のマンションの近さが気になったりするので、現地確認は必要そうです。
部屋の広さ、1LDKから2LDKでコンパクトな間取りになりそうです。販売時期は6月下旬。
1ヶ月先のことはわかりませんけど、コロナウイルスも落ちついているといいですよね。

>>デザインが微妙ですね…。
採光を考えるとこんな感じになったのかと想像しました。道路側の部屋は床までのガラス窓っぽいですよね。

>>11
たとえば街路樹がある瀟洒な坂道なら見栄えするデザインですが、現地の環境を知る立場で見ると本当に微妙なんです。

ピアーススレの初心者マークは業者によるネガキャンが含まれている場合があるので注意してください

崖の下なのに、住所は赤城下町なのに『ヒルズ』

こうやってどうでもいいことでネガキャンしてくるのでピアーススレの初心者マークには注意してください

そんなに崖下じゃないですよね。

赤城神社辺りの標高が約25m、ここが約10m、坂を下りきった所が約5m。
江戸川橋方面からくると丘の中腹感はありますよね。

神楽坂と江戸川橋の商店街、両方使えて楽しそうな立地です。

>>18
それは言えてる。
小粋な店が多い神楽坂と「超」が付くほど庶民的な地蔵通り商店街を使い分けできるね。

神楽坂駅徒歩2分はもちろん、
住宅街が広がっていながらも少し歩くといろいろお店もあって
素敵な立地環境にあるマンション物件だと思います。
１～２ＬＤＫのプランなので単身者、ｄｉｎｋｓ向けではありますが
アクセス良し、すみやすさ良し、あとはどんな設備なのか知りたいですね。

普通に暮らしやすそう。商店街があるのもいいと思うし、比較的近隣にいなげやもあるので、うまく使い分けられたら良いと思います。
買い物の選択肢が多いのはとてもいい。
ここだと自炊するっていうことよりも、もしかしたら外食需要の方が大きいのかもしれない。
外食できる店もここの場合は多いし、両立はさせることができますね。

（仮称）神楽坂PJ ※一部等価交換事業
所 在 地 ：東京都新宿区筑土八幡町
最 寄 駅 ：南北線「飯田橋」駅 徒歩5分
総 戸 数 ：31戸 規模：地上5階建
竣 工 ：2021年10月（予定）

これもありますね
販売はまだですが計画は発表されてます
場所はどのあたりになるのかイマイチわかりません

モリモトのピアースでしかも駅2分となるとコロナ関係なく売れそうですね。プランも1Lが中心みたいなので資産として住んでも楽しく便利だし、なんかあったら将来的に売り貸しができそう。

駅から帰るルートにローソン・セブンイレブン・ファミリーマートとそろい踏みですから
シングルさんには色々重宝しそうです。
立地概念イラストを見たら周りは高い建物が少ないようなのですが、実際はどうですか？
このイラストがある程度そのままなら上階のルーフバルコニー付きの部屋に住んだら日当たり、眺望とも
結構良さそうですよね。

このマンションなら駅2分でコンビニも徒歩ルートにあるし、スーパーもキムラヤとよしやが坂上から神楽坂駅の間の神商店街にあるので自炊をする人にも便利な街。神楽坂下(飯田橋駅より)からの商店街も良いけど神楽坂上から高台側のこっちもの商店街が近いと生活便は高まります。2分で静かな場所は少ないし都心駅近が絶対条件の私は、隣の工事中ピアース神楽坂レジデンスを買い逃してしまって後悔してるので、絶対にこのマンションを購入しようと思います。

>>22 匿名さん

ググったらサンウッドというデベロッパーのようですね
森ビル関連の会社なようでそこそこの分譲実績あるみたいですね
どちらかというと飯田橋物件でしょうかね

パッと見出の判断ですが総合的な間取りを拝見すると単身者用の間取が展開されていることから
利便性がいいこの立地は需要が高いなと感じました。

コンビニも近い、駅も近い、他路線も利用できることを考えると車もいらないですし
サクッと移動できるのが良いですね。

１LDKなら夫婦二人暮らしでも暮らせそうですから将来性もあると思いました

価格はいくらくらいなんでしょうか？

>>28 住民板ユーザーさん1さん
坪550

>>29 名無しさん
さすがないでしょう。千代田区じゃないし

坪550だとかなり強気ですね?。。

お隣も強気でしたが、結果的に大過なく売れましたからね
新築10坪の家賃は15万くらいですから、利回り4.1％ですね

お隣販売時とは世相がガラッと変わりましたが、都心の低利回りに目が慣れているので、神楽坂メイン出口すぐでその数字なら、買う人いなくもない気がします

>>32 匿名さん
また隣みたいにだいぶ値引きするでしょ

>>33 名無しさん
引渡の半年以上前に完売してるのに、値引きなんてあるんでしょうか？むしろ、好調だったら住友不動産みたく後々の販売で価格上がる事もありますよね

お隣ってどこの物件ですか？

売主がちょっと残念です。

一度、よくないことが起きた会社なので、次同じことがあったら保障はどうなってしまうのかなど知りたいです。

>>35 マンション掲示板さん

前回のピアースのことだと思います。

>>36 名無しさん

民事再生法の手続きをしていたんですね。

>>36 名無しさん
心配ならやめよう。どうせ短期完売する。

>>39 マンション検討中さん

心配なのでやめます。

購入検討していますがほとんどが北向きのレイアウトなので、北向きでも気にならない理由をつけてなんとか自分を購入の方向に誘導しようとしています。
44平米、1LDK、5800万?6300万で間取りも気に入っており、コストも出せなくはない。
あとは北向きという点だけなんですよね…

皆さん、妥協してマンション買ったりしてますか？自分の希望にすべて合致したパーフェクト物件はなかなかないと思うのですが。

>>41 マンション検討中さん草

>>41 マンション検討中さん
北向き悪くないですよ、夏は涼しいし。
冬は床暖房でぽかぽかです。

この立地で40平米台が5000万円ってマ！？

40平米は6000万円台、30平米5000万台中盤ぐらい、営業さんの話し

>>41 マンション検討中さん
パーフェクトを求めるなら注文住宅しかないよ。

>>46 マンション掲示板さん

>>41です。
そうですよね…。一生住むわけじゃないので北向きも慣れかなぁ、とも思い買ってしまいそうです

あまりにも高すぎますね。

大手ならまだしも。

前述のこともあり、不安なのでちょっと無しかなぁ。

近くに他社分譲マンションもいくつありますので、一通り全部見たほうが無難かな

パークワンズなんか見ても仕方ないでしょ、高い安いは大手中小関係ないんじゃない？

>>50 通りがかりさん
なぜそう思われるのですか？？

価格差が1000万円以上あってもですか？

>>51 マンション検討中さん

パークワンズは真裏にDNPの古びた工場、江戸川橋通りの逆サイドで、神楽坂って名乗る場所ではないです。比較対象外ですので、江戸川橋で比較して下さい。

たしかに江戸川橋駅の方が近いようですが、神楽坂駅も最寄りの一つのようですけどね。

現地を見に行き、工場は近いですが、裏手なのであまり関係ないのかなと思いましたね。

ブランド、価格、安心感等々にてポイントは高いと思ってます。

築古ですが近所神楽坂通り沿いに、投資で小ぶりの北向きの部屋持ってます。
結論言うとやっぱ北向きは寂しく、回避できたらするに超したことはないという感想です。

不動産業者からもリフォーム業者からも「北向きなので壁紙は明るめ、キッチンは白にしましょう」と言われ、納得してそのようにしました。北だと自ずと内装も制限されてくるんだなと。DIYもしましたたが、経年もあるものの木のパーツに湿気や劣化を感じました。

私の場合は、非公開を安く買えたこと・通り沿いの角部屋で眺望があることで北向きでも納得はしていますが、新築で選択肢あり自己使用、かつここの立地で実物を見ず北は、自分なら後悔しない自信はありません。

>>41　さん
北向きマンション住んでいます。前に抜けがあればそんなに暗くなく、夏涼しいので割と快適です。冬はやや暗いですが日中不在なので気になりません。マンションなので冬特別寒いということもありません。
うちは目の前が10メートル以上半永久的に抜けているので快適ですが、こちらのマンションの北向きは下がっているとはいえごちゃついた町並みが広がるので悩ましいですね。高層階ならさほど気にならないと思いますが。

坪単価、いくらくらいなんでしょうね？

>>55 匿名さん

隣のアパートまでは7メートル離れているようで、隣接というわけではなさそうです。
お相手も出窓がある程度でベランダでコンニチワにはならないかと。
7メートル先のアパート抜けた瞬間300万値段が上がるので、低層でもいいかなと思いました。
1階のバルコニーがある分離れているようです。

第一候補で検討してます。駅距離を考え、間取りや階数は我慢しようとは思います。価格次第ですが、、、

>>58 マンション検討中さん

何かご決断はありましたか？
もう半分くらい、価格と階数がミドルクラスは売れたと営業マンが言っていましたよ

>>56 マンション検討中さん

460万?といったところです。
最高値になりそうな部屋は対象外だったのでメモしてきませんでした。

予想していましたが、やはり高いなと感じました。駅からの距離は近いけれど雰囲気は少し微妙。劇的に環境が変わることはなさそうなので、静かに暮らせそうですが。
いいマンションだと思いますので迷いましたが、今回は見送ります。

駅から近く周りの環境はそこそこいいのですが、南側と西側に大きな建物が建っていて結構圧迫感を感じました。ベランダがある北向きには4階建の雑居ビルみたいなマンションが真ん前に建っていて気になりますね。もし数年後に取り壊されてマンションが建ってしまうと景色が全く見えなくなりそうです。

反響がすごいとの営業さんの話でしたが、だいぶ埋まってしまったのでしょうか。
現地近辺に行くと、表通りには古いビルが多くて、いつかマンションに建て替わるんでは？と思ったりします。飯田橋に近い方は店舗がたくさん入居しているビルが多いので、マンションに変わることはないかなと思いますが。
このマンションはＪＲ駅からは少し距離がありますが、この辺りのエリアは本当に便利ですよね。資産価値は保てそうではあります。

この先、このあたりでマンションってどうなんでしょうね…
少し前まで、都心回帰と言われていたけれど
こういう状況になったので、また読めなくなってきているなと感じております…
いずれにせよ、古めのビルが多いので
変化はあるであろうと頭に入れておいたほうがいいでしょう。

反響が凄いのなら即完でしょうか。

人気駅近だが北向き開口メインの立地って、基本 賃貸マンション向けのところ、市況から高く売り抜いた方が都合が良いと判断されたようなマンション、手を出さない方が良いと思った。
皆さんそれを感じて悩んでるんでしょう。
南向き中心のマンションの北向きパンダを買うのと、マンション自体が北向き中心のとこを買うのとは、訳が違う。
北向きはやっぱり売るにも貸すにも不人気だもの。
人気デベが手をつけず、モリモトだからこそのプロジェクトですね。

日中は家にいることが少なく、洗濯物も乾燥機を使う生活をしているので、北向きであることは気になりませんでした。一般的に不人気でしょうし、いつか売るときにどうなるかは不安ですが、立地が良いし、決めちゃいました！後悔はなく、住むのが楽しみです。

北向きに住んだことがあるがかなり苦労しました。特にカビや湿気にはめっちゃ悩まされてました。なのでここの東向きしか検討してませんが、東向きの1LDKはまさかの1R+Sという扱い。。リセールの時は1LDKとして売ってもいいのかな？一応洋室に窓がない1LDKもよく見かけますので実際はどういう基準だろう。

営業マンの方が投稿しているようなコメントが多いですね。

>>68 匿名さん
同じことを考えて営業さんに聞いたことがあります。
法律上の問題なので、同じ表記で出すが正しいです。古い物件で間取り図がない場合や、知っていてワザと見栄えの良い表記にして売り出すケースもあるとか。

要は光が足りないんですよね。部屋とするには。
物件としてこういったSルームが全体的に多いのは、、、そう言う事なんだと思います。
立地が悪くとも部屋の配置の仕方である程度は避けられるはずが、戸数稼いで物件あたり価格を抑えるから。

いま、飯田橋で坪単価750万が出始めたよ。
香港を買わず日本の不動産を買っているのでは？

建設地を見に行きましたが急な坂道の途中で
神楽坂のイメージと程遠かった。
いくら駅近と言えどもパスします。

そうなんです。
自分の個人的な感覚ですが、神楽坂のイメージと違うんです。現地に行ってみて、このロケーションに永住するという気持ちになりませんでした。
このあたりの街がとても素敵なだけに、家に帰るたびにこれでよかったのかな的な気分になるような気がしてしまう。
予算にも限りがあるし、東京都心なので部屋の向きとか狭さの妥協は仕方ないと思っていますが、それではない部分で、私は見送りました。

赤城神社の階段を下ると、そこからは神楽坂という雰囲気ではなく、大田区や江東区の町工場街みたいな、いわゆる下町です。ヒルズというより坂の下感満載です。

たしかに、華やかな神楽坂のイメージとは異なりますね。神楽坂の「近く」に住みたい人にはいいと思うけど、「中」に住みたい人には適さないんでしょうね。

私もパスです。あの場所であの価格？
あり得ません。周りは製本工場が多く坂道の途中に建設されること自体不安です。

上の方々は神楽坂の華かやな料亭にでも住むつもりなの？

神楽坂の街を楽しむには十分な立地と言えそう。駅近の割に落ち着いてるし。

営業さんも必死なんですね。

肯定的な意見を書き込んだだけで営業扱いしないでほしいですが、何を書いてもダメなんでしょうね。否定するのが事情通という感じなんですかね。実需向けにはよいマンションだと思いますよ。

売れ行きはどうなんでしょうか。第１期2次で値下げとかしてるんでしょうか。

最初はレジデンス買い逃し組や落選組で結構埋まったけど、そのあとはなかなか売らない様子。
高いし北向きばっかだし、一部の信者以外にとっては流石に無理

サンウッド、ブランズ、神楽坂レジデンスと競合物件が出てきたから失速したのでしょうか。

さすがに高すぎます。

坪500万円だっけ？

>>85 匿名さん
坪500から
ほとんどは520～550

ブランズも坪単価は同じくらいでしょうか？

>>86 匿名さん

私は購入者ですが坪単価460でしたよ

>>88 マンション検討中さん
本当ですか？？？
であれば、いいと思います。

モリモトのサイトで公表されている価格も坪単価431万円前後になりますね。計算違いだったらすみません。グロスでは高いので、なかなか手が出ませんが…

坂の途中過ぎますよね…

購入者です。上の方の階で坪単価510くらいでした。別タイプの下の階では坪単価440くらいの部屋もありました。
営業もしつこくなかったですし（他の物件と迷っていた期間も急かされなかった）、気になるなら気軽にモデルルームに行くことをオススメします。

私も来場しましたが、結構しつこくされました…

スマートではなかったんですよねぇ…

どの部屋タイプが残ってるのか、それぞれいくらぐらいなのか、分かったほうが検討しやすいのですが、最近説明を聞いた人はいますか？

覚えてる範囲で。10月中旬の情報ですが…
D：残り1（6000万以下）
E：残り1（6000万くらい）
F：残り2（6200?6500万くらい）

やはり高いですね。神楽坂ってこんな人気な街？

>>95 匿名さん
ありがとうございます。残りも少ないんですね。話を聞きに行ってみます。

>>95 匿名さん
さすがに高すぎますね。。

大手ならまだしも

自分の求める条件（入居可能時期・築浅・駅近・主要駅までのアクセスの良さ・在宅勤務スペースの確保など）で探したら、ここより安くて条件のいいものを都内で見つけられなかったので購入決めました。
私も坂は懸念材料だったのでヒールで歩いてみました。傾斜がきついのは物件目の前の15秒（体感）くらいであとは駅まで辛くなかったです。
ディスポーザーはアクアクリーンなどを個人でつけることも考え中。
今はオプションどうしようか、迷いつつ楽しんでるところです。

SUUMOで見たら、週明けから見学の予約ができないんですが、第1期の2次の販売が始まるということでしょうか。

すみません、勘違いだったかもしれません。予約できるようになっていますね。

>>101 評判気になるさん
残り上層階の２部屋ほどみたいです。神楽坂&徒歩２分&デザインセンスが良いピアース は気になりますよね。。

>>102 匿名さん
お教えいただき、ありがとうございます。それだけなんですね。買えない気もしますが、予約を試みます。

坪単価440万で高いか？

価格公表されましたね。残り少しなのかな。なんだかんだで完売早いですね。

>>105 評判気になるさん
このR+Sのドアをリビングに持っていけば1LDKにできないのかな
何でワンルーム扱いにしたのがなぜ

>>105 評判気になるさん
「ピアース神楽坂HILLS」第一期二次本広告概要
販売戸数 12戸

どこが残り少しだよ（笑）

>>107 ご近所さん
すみません(笑)
戸数出てたんですね。

先着順は5戸と出ていますよ

ですね。だいぶ前から第一期二次は変わらないため、残り5戸のようですね。公式サイトには具体的な間取りと階数も出ているので、前より戸数は増えましたが先着順ですかね...全て値段も載せてほしい。

日当たり絶望感的で、この単価厳しいなぁ

SUUMOに各部屋の値段出ましたね
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_shinjuku/nc_67721893/rooms/?rnm...

ここの価格設定は本当に分からないね。
神楽坂いい場所だけど、都内の一等地ではないのに

やっぱり内廊下っていいですね。
もちろん、長く住むためにはお手入れが大変ではあると思いますが
高級感を感じますし、夏場や冬場などいいと思うんですよね。
ただ価格がまでてないんですよね。
このあたりの相場が気になります。

>>107 ご近所さん

敢えて残してあるんでしょう。
最後の部屋売り切るための釣りですよ。

>>113 マンション掲示板さん
都内の一等地はこの値段では買えませんよね、、、

フロアと部屋タイプと価格が公開されてますね。

>>117 評判気になるさん
ワンルーム高すぎ

東向きの部屋は数が少ない分、マンションの中でも高めの設定ですね。

ホームページは二重床しか書いてないので、
天井は直天ですか？

最後の５部屋迷っているのですが、最新の情報ご存知の方いらっしゃいますかね、、、

う～ん狭いw

一般的に北向きの部屋は暗い、寒い、カビが発生すると言われて敬遠されがちですが、本物件はどう思いますか？
複層ガラス（気温・結露対策）、24時間換気（結露対策）もあり、上層階は向かいのマンションを超えるので明るさも大きな問題ではないかなと思ってるのですが…見通し甘いのかなと不安になってます。

北向きでもせめて北西か北東にしないと

>>124 匿名さん

ご意見ありがとうございます！
北向きの部屋は、123のような条件下でも、明るさ・温度・湿気などの面で不都合があるということでしょうか？

それともリセールのときの心象が悪いということでしょうか？

結露しなければカビも発生し辛いと思うんですけどね。どうなんでしょう。
新築マンションなので暑さ寒さといったことは無縁だとは思いますが日照に関しては微妙なところはあるかと思いました。
Hタイプのサービスルームだと自然光が取り込みにくい窓の大きさですから、昼間でも暗いそうなのがね…。
実際確かめられれば一番良いんでしょうけど。

あと1邸とHPにありますね。
神楽坂はほかの新築マンションも順調に売れている感じなんですかね。

まだ完売してなかったんだ

最近のモリモトはどこでもスピーディーに完売してるのに、
ここと、浅草と大森山王だけ時間かかってますね。

完売しましたね

地下住戸もよく売れましたね。

本日内覧会行った方、どうでした？

>>132 匿名さん

北側の眺望が想像と違っていて少しがっかりしています。
室内は概ね想定通りでした。
他の方のご意見もあれば伺いたいです。

>>133 マンション検討中さん

何階くらいですか？
眺望って物件が建つのを待たずとも、Google Earth Pro 使えば簡単に調べられますけど北側の４階建てのビルが視界にかかっちゃってる感じでしょうか？
上層階であればそこそこ抜け感は得られそうですが。

北側の建物は抜けてる予定でしたね。
確かにこちらの方が高さはありますが…屋上テラスのようなものが想像以上に近く感じてます。向こうからこちら見えたりするのかな…と不安になるくらい。
契約前に見せてもらった展望イメージとはだいぶ違ってて悲しくなってます。
まぁ、情報の組み合わせで推察できたことなのかもしれないですが…マンション自体はとても気に入ってるので、少し値段が高くてももっと上層階にしとけば良かったです。

>>136 匿名さん

> 契約前に見せてもらった展望イメージとはだいぶ違ってて悲しくなってます。

それは上層階じゃなくて、貴殿が購入する部屋からの想定眺望を見せて貰ったんですか？
もしそうであれば購入時に貴殿が重要視している事が眺望であり、提示された画像などを見た上で購入し、それが実物と著しく異なるのであれば、虚偽の説明、説明義務違反などで契約取り消しが出来る可能性もなくは無いんじゃないかと。

あくまで契約時に自分は眺望優先である事、そしてその眺望がデベから出てきたものと余りにも乖離がある事などのやり取りがされている事が重要ですが。

ネットで調べればそういう判例はすぐ出てきました。
ご参考まで。

モデルルームで見れるのはあくまでドローンで撮影した参考画像だと思います
実際まで見る時異なるのは当然かと

いろいろコメントいただきありがとうございます。
ドローンで該当階の高さから撮影した写真を事前に見せてもらっていました。
部屋からの眺望でそれがどう変わるかという想像力が私には足りなかったのかもしれません。

私の話はここで終わりにしますので、他に内覧会行った方のご意見ぜひお願いします！
想像より室内は広く感じて概ね満足したのですが、みなさんいかがですかね？

私は主寝室の狭さに驚き、セミダブルベッドを置いたら非常に圧迫感を感じると思いました。
図面では理解していたつもりですがやはり実物を見ると…。
実際に家具を置くと思ったより収まるか、やっぱり圧迫感に耐えられないかも…と不安になってます。

1LDKに一人で住むから良いですが２人暮らしの方なんかどうされるのだろう…と気になりました。

>>141 口コミ知りたいさん

無料で、図面から3Dイメージでインテリア案を提案してくれるお店がありますよ。

自分でも3D間取り作ってましたが、数字上収まるのと、窮屈さを感じるかは別問題なので、専門家の意見を聞けて安心しました。
自分が思ってるより広く使えるとこと、無理な配置とがわかって、取捨選択する参考になりました。

素敵な生活がイメージできるようになるといいですね。

でも、私も荷物多いので1LDKに2人で暮らすのは無理だなと感じました…荷物少なめの方同士ならできるのかな？

諸事情により見送りしましたが、やはりここが気にまります。
内覧会がどんな感じなんでしょう^_^

指摘過剰ちょっと多かった

思ったよりサッシが低いな。。
1.8mしかない？

公式に内覧会の様子が掲載されましたね。

>>146 匿名さん
なんかバルコニーとホームーページに載ってる写真と全然違うね。色合いがなんというか、ちょっと汚い。一気にテンション下がりました。

皆さまだいたい引越終わりましたかね？
新生活楽しみましょう！