オープンレジデンシア小石川播磨坂についての情報を希望しています。
播磨坂に寄り添う高台立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都文京区小石川四丁目221番9他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取：1R～3LDK
面積：28.16平米～99.68平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-12-02 14:01:31
60平米で8500くらいでした。
HPやパンフには載せていないいろんな部屋タイプがありました。
半地下部屋も売るそうですよ。
坪470万ですか、かなり強気な印象ですね。地下住戸は割安になると思いますが、物件概要みると地下一階建てになってるので、半地下というより完全地下っぽそうです。テラスが広ければ価格次第でありかな、とは思いますが。
86ですが、
価格表を見直しました。
正確に言うと60平米8360でした。
まだ価格を付けてない60平米部屋も多数ありましたので、今後道値付けするか、ですね。
85で質問したものです。
ご回答ありがとうございます
想像以上の価格でした。。
60平米で8000切ってる部屋もたしかあったような気がしますが...
>>79 口コミ知りたいさん
その記事見た。二子玉川がバブルだなと思ったわ。痛勤つらそう。
でも今は局地バブルって感じで全然高いよね。オープンで坪470？
春日再開発の恩恵ではないとは思うけど茗荷谷も上がってるよね。
もともと坂下の春日より坂上の茗荷谷の方が相場的には高かったけど、春日は再開発や交通利便性でここ数年で一気に上がったね。茗荷谷に限らず白山や東大前みたいな隣接駅はそれに少なからず影響されてるとは思う。昨年くらいに本郷通り沿いで三井が60平米台の狭小3LDK分譲してたけど、それも坪450万前後でかなり強気だと感じだけど、すぐ完売になった。
坂下の春日が上がれば、茗荷谷も上がるのが道理。再開発タワーで坪単価600前後なら500台ぐらいにはなってもおかしくないんじゃないかと。昨今の相場を考えるとそれ以下なら値ごろ感が出てくるとおもう。ただ仕様を落としているとの書き込みもあったのでもう少し安く出してオプレジらしく瞬間蒸発を演出するつもりかも。
>>94 匿名さん
本郷通りの三井は誠之小じゃなくて駒本小。中学校区は六中で人気だけどね。学区でいうと、ここは窪町小、茗台中でどっちも人気校だし、国立小三校も近いからファミリータイプは欲しがる人は多いと思う。
今日播磨坂で担当者がチラシを配っていましたね。やはり坪単価の価格が高く、問い合わせは多くても申し込みは少ないのでしょうか。一次募集で空きが出てままなら、価格が下がっていく可能性があるのでしょうか。
下がらないんじゃない？
下がるなら最後の最後でしょ
最終3邸とかになってから
竣工前に売れちゃったら値引きはないでしょうね
このあたりの相場はこのくらい高めの価格なのでしょうか。
駅から徒歩６分程度というのは便利ではありますが
とても近いということでもないです。
また、どの間取りも部屋数はあっても面積は狭い感じ。
ちょっと購入の決め手には欠けるかなと思いました。
>>99 匿名さん
相場的にはそんなもんかな、って感じですね。駅そこそこの距離ですが、高台、三徳至近、大通り沿いでない、窪町学区ということを考えるとこんなもんかと。
それはそうと、ホームページ見たら今日もう1期目の抽選日になってました。先週モデルルームオープンしてデザインも公表してないのにもう販売するのは早すぎな気がします。
第1期割と倍率あったみたいですね
やっぱり学区狙いですかね
丸の内線も便利だからな
本数多くて10分待つ事ないからな
動きがかなり早いです。長めの正月休み挟んでるので、発表から実質1ヶ月くらいしか経ってないです。窪町学区でこの立地なら、子供が中学上がった段階でリセールしても買い手はいくらでもいるでしょうから、3LDKは高額なのに早そうです。丸ノ内線は浅いですし、池袋方面は他路線から乗り入れてないので混み具合がマシなのも良いね。
窪町より金富の方が、給食や登下校がしっかりしてるよ。
>>96 職人さん
オプレジのチラシ配りはいつもの事だけど、最近はどこもすぐに売り切れちゃうから現時点での値引きは無いように思います。
オプレジのページ見ても売り切れ多いので売り出し物件がかなり少なくなってますね。
茗荷谷駅前でチラシ配りしてたね。戸建ての方だとかなりしつこいって聞くけど、淡々と配ってたよ。チラシでこんな高額マンション売れるのかな、って思ってたら、自ら食いつきに行って話してる人もいて意外だった。すみふも道路の反対側でチラシ入ったティッシュ配ってたし、案外有効なのかも知れない。
自分も駅前で話聞きましたが、たしかに人気の物件なので淡々と配るのでも大丈夫そうですね。
ちなみにこれまでのオープンの物件のなかでもトップクラスに問い合わせあるとのこと。
播磨坂のマンションってどこもほぼほぼビンテージ化しているからね。ここも住人がきちんと大事に管理すれば化けるかもね。オプレジさん、長持ちするいいもの作ってよ。
>>110 匿名さん
この辺は播磨坂沿いや周辺は素敵なマンション多いよね。少しそれてるけど、近くのディアナコートのデザインは本当に素敵だと思う。オプレジも最近はデザインには気を使ってるからここも期待してる。
白金長者丸とここならどちらがお勧めですかね？迷ってます！
>>112 マンコミュファンさん
白金長者丸は土地感ないけど、家族、特に小さい子持ちで住むなら、ここは良い場所だよ。播磨坂、教育の森公園、植物園が近くにあって、一駅でドームシティもある。駅前含めて生活圏に風俗など嫌悪施設もない。ただ、よく言えば落ち着いてる、悪く言えば地味な街なので、一人暮らしやDINKSならココを選ぶ積極的な理由が見つからない。
文京区は女性単身世帯が多い。ここは独身女性には向いていると思うけどね。
道はほとほど人通りがあるし、明るい。茗荷谷駅や後楽園駅の途中に繁華街がないので酔っ払いの横をこわごわ通ることもない。
窪町ってそんなにいいのかなぁ。クラスが多いといろいろ大変そう。意識高い親が多いんだろうな。
隣駅の再開発って影響あるのかな？あと中央大学法学部の影響も気になる。
>>115 匿名さん
あのディアナ買えた人は羨ましいです。確実にビンテージ化すると思います。
オプレジもデザイン良いのが多いですね。ここの近くの御殿坂や千駄木の団子坂近くにもオプレジのマンションがあるのですが、最初見た時はオープンのしつこい営業のイメージ(笑)とお洒落な外観のギャップにビビってイメージが変わりました。ここもカッコいいの作って欲しいですね。
窪町小学校は大塚小学校と統合されるようですね。さらにクラスが増えそうです
http://www.city.bunkyo.lg.jp/library/sosiki_busyo/kaikaku/bijyon/soan9...
統合の計画は、反発がありなくなったはずだよ。
大塚小学校は、今２学級に増えてきていて、校舎を増設しているくらいだし。
大塚小は、生徒数からして、ぶっちぎりの弱小だからなぁ?
難関中学に合格者を輩出する都内「名門公立小」リスト
文京区立 誠之（せいし）小学校（西片）・千駄木小学校（千駄木）・窪町小学校（大塚）
https://president.jp/articles/-/28450
だそうです。
文京区の人気学区は3S1Kで、窪町小はそのひとつ。人気学区の物件は、地元の不動産屋で大々的に「◯◯小学区！」って張り出されてるよね。とはいえ、同じく区立だし、そんなに変わらないんじゃないかって思ったりするけどね。
意識高い中で揉まれると変わると思うよ
自分の友だち5人の平均が自分って言うよ
1期落ちましたが2期で優遇する余裕もない状況みたいです。
この立地は今までオプレジを検討外にしていた人も食指を伸ばすだろうからオプレジ始まって以来の盛況ではないかと思う。余程有能な仕入れ担当がいるようだね。
2週間前にモデルルームに行ったとき、
営業さんから広尾の時と同じくらい反響が大きく予想以上で驚いている。１期の値段が甘かったかもと言われました。
営業トークか本音か分かりませんでしたが…。
西片の新築工事は具体的にどちらになりますか。低層住居専用地域だと思うので、高いマンションは建てられないはずだが、その看板の詳細を見てみたいですね。
1期先着順になってるので、
そこまて人気じゃないみたいですね。
1期はファミリー向けの部屋は人気があったようで先週抽選してます。
(私もダメもとで申し込んだが抽選外れました。)
我が家が希望する3LDKは今後も先着順になりそうにないと言われましたが、
本当のところどうなんでしょうね。
>>130 買い替え検討中さん
マンションです。場所は、本郷税務署近くのT字路を西片方面にしばらく進んだところで大きなお屋敷の隣でした。たぶん地下住戸を設けて戸数確保するのだと思います。
西片で新築マンションは近年見たことないので、反対住民によって頓挫しないでほしいです(笑)
デザインもオープンになったね。思ったよりシックな感じだけど、正面と側面のガラス手摺とルーバーの使い分けはいいね。植栽も充実してる。ただエントランス周りはかなりシンプルで、もう少し頑張って欲しかった。
