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マンション検討中さん
[更新日時] 2022-01-13 15:29:58
オープンレジデンシア小石川播磨坂についての情報を希望しています。
播磨坂に寄り添う高台立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地:東京都文京区小石川四丁目221番9他(地番)
交通:東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取:1R~3LDK
面積:28.16平米~99.68平米
売主:株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社:未定
管理会社:日本ハウズイング株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2019-12-02 14:01:31
物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小石川四丁目221番9他(地番) |
交通 |
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩6分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
41戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上10階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2021年05月中旬予定 入居可能時期:2021年05月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]株式会社オープンハウス・ディベロップメント
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施工会社 |
古久根建設株式会社 |
管理会社 |
日本ハウズイング株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
オープンレジデンシア小石川播磨坂口コミ掲示板・評判
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201
匿名さん
スミフはそもそも新築でも売れ残ってるのに、中古だと余程プレミアムな間取りじゃない限りリセールは無理だよね。
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202
マンコミュファンさん
>>200 匿名さん
オプレジはそんなにリセール良いんですか??
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203
匿名さん
そういえばすみふの売れ残ってるシティハウス文京茗荷谷レジデンスも70平米1億の部屋があったね。そっちと比較して、中古になった時にどちらが売れるか検討してみるとリセールの参考になるかも。
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204
匿名さん
>>202 マンコミュファンさん
リビオがリセール率1位って主張してるランキングだったと思います。リビオ、オプレジ、三井くらいまでは団子状態で高く、モリモトとすみふが低く、地所レジや野村などはその間って感じでした。
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205
匿名さん
>>197 マンション検討中さん
本当に。この辺りの中古も強気価格すぎます。
立地、広さ、グレード感で比較すると新築との差が少ないです。
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206
匿名さん
>>205 匿名さん
文京区はファミリー層の実需が強くて基本長く住むから、そもそも3LDKの中古は需要に比べて少ないから割高になるんだよね。築25年の幹線道路沿いでも6000万前後くらいするけど、予算限られた中で区内に住みたい人は買ってくみたい。
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207
マンション検討中さん
>>206 匿名さん
なるほど。
ファミリー層の実需は堅いのですね。
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208
匿名さん
>>207 マンション検討中さん
投資向きじゃないから港区や渋谷区みたいに高騰はしないと思うけど、底は堅いと思う。職住近接のトレンドで、治安や教育環境が良いとなると、ファミリー層のニーズにマッチしてるし、子育て世代も子供も実際増えてるね。
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209
マンション検討中さん
沢山のコメントを見て、とても参考になってます。
近々に小学校に入学の需要があるなか、かつあまり物件のない中、こちらはいい選択になると感じます。資産価値を考える前にまずは目の前のニーズを見て、これからの10年の生活スタイルを考えたほうが良いと思います。
親としてしっかり働いて子供に良い教育環境を提供することは、今現在の使命です。
月曜日から頑張りましょう!
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210
匿名さん
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211
マンション検討中さん
先着順は4部屋から2部屋に減りましたね。やはり実需が堅いか。
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212
匿名さん
>>211 マンション検討中さん
一期完売で先着ではなかったです。残りは億越えの第二期抽選ですよ。
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213
匿名さん
文京に来て10年経ちましたが、クレヴィア茗荷谷 文京の丘のときもあっという間でしたが、今度の物件の方がはるかに条件良いので時間の問題ですね。窪町学区はやはり人気ですね。うちは思うところあって(地元民に比べ学区目当ての移住者が多すぎるところ)別の学区にしましたが。一部の物件以外は、実需に支えられているところが文京区の物件の良いところだと思います。
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214
匿名さん
>>212 匿名さん
実際は抽選で買い手がいたのに、何かの都合で先着順として公開してたってことでしょうか?
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215
職人さん
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216
匿名さん
ということは売れ行きがいいってこと。
高く売れるなら、高く売るでしょ、あなたも私もオプレジも。
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217
匿名さん
窪町も誠之も、基本フットワークと即決が求められる。物件見に行って、持ち帰って一週間後連絡なんてしてたら普通に買い逃すよ。
希望の価格、学区、広さ、立地等々諸条件をピックアップし、80点の物件が来たら買うしかない。見送り続けてもう5年も家を探しているなんて人もいるらしい。
その意味でオプレジは今回、価格が予算におさまるなら80点かなという気はする。価格面で1億出すのが難しい人は、坂下の白山3丁目当たりにするか、借地権の戸建てにするか、55平米の2LDKにするか、学区を変えるかどこかでかなり妥協するしかないと思う。
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218
マンション掲示板さん
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219
マンション検討中さん
最近駅前で、住友の茗荷谷レジデンスの人がずっと宣伝してるね。一方でこの物件は、先月こそ駅前で宣伝(研修?)してたけど、第二期になってからは全く見なくなった。値段高くして尚これだから、よほど人気なんだろうね。
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220
マンション検討中さん
ここのマンションを見ていると、世の中が不景気で、ということが全く信じられないな
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221
匿名さん
今、マンションが1番高い時期だから、その先、かなり落ちるよと不動産屋の人が言っていたのですが、この場所はずっと変わらないですよね?我が家は高台は買えないけど、落ちる可能性は知りたい。
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222
匿名さん
>>221 匿名さん
>>221 匿名さん
マクロ的には不動産価格が上がるか、落ちるかどうかなんてわからないよ、金融商品含めた全体の相場次第だから。
そういった前提は置きつつ、都心かつ実需が強いから下がりにくいと思う。この辺は長く住んでる富裕層が多いから、地元需要も強いだろうし。
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223
匿名さん
値上がりするとか値下がりするとかではなく、自分が住んだら良いのか悪いのかで判断するべきでしょう。自分にとって住みやすかったら他の人も住みやすいはずです。リセールも自分が住むとしたらどうなのか、と考えると良いと思いますね。住みやすいなら塩漬けにしてもストレスは少ないです。住みにくいのに値上がりを期待して買うのは最悪です。
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224
匿名さん
その点でここら辺は、閑静なうえに、大きなスーパーも直近にあるし、美味しいレストランやジムもある。
駅前のが利便性は良いけど、あそこら辺は人が多いし、スーパー2つとも狭くてごちゃついてるイメージだから、住環境では播磨坂のが良いかと
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225
匿名さん
播磨坂周辺の住環境良いよ。桜の季節も楽しみだし、夜のライトアップも圧巻。お洒落なカフェも点在してる。坂下まで歩けば小石川植物園でピクニックも出来る。豪華な中庭や共用設備があるマンションもあるけど、この辺はマンションこもってないで外でないと本当にもったいないくらい魅力がある。そういう意味でオプレジのコンセプトはかなりマッチしてると思う。
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226
匿名さん
この物件買うなら60平米の3LDKだけはすみづらそうだからやめた方がいいと思うわ。いくらなんでも狭すぎ。
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227
匿名さん
>>221 匿名さん
港区は資産性あると言われているけど、リーマンで結構坪単価は落ちた。投資目的の売買があるからだと思う。
投資目的が少なそうなこのあたりなら、底は固そうと思われるけど、近隣の良いマンションの分譲価格は、70平米で8000万という時代もあったし、その水準に戻るときが来れば、やはり下がることは下がると思われます。
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228
匿名さん
底値から25%しか上昇してないなら上昇幅はかなり控えめだから、下落幅も控えめだろう。むしろ、都心の他地域の上昇幅から考えるとだいぶ割安感あるね。
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229
eマンションさん
底値から25しか上昇してない不良物件どこ…
複数物件持ってるけど、50はいってる。
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230
マンション検討中さん
やはりこのあたりはファミリー層の実需がメインなので、2LDK以上が早々に売れるのは納得なのですが、シングル向け1LDKはけっこう残ってしまっているのでしょうか?
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231
匿名さん
投資用にしては利回りが低そうなので、単身向けも実需だろうな。近隣で戸建てをもて余した独居老人とかがキャッシュで買うことはあり得そうだけど。
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232
匿名さん
近隣に住む家族が、田舎の親を呼び寄せて隠居屋として与える可能性だってある
足腰が弱ってくると木造の老朽日本家屋は危険
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233
マンション検討中さん
文教エリアの安全さと閑静さ、駅近とスーパー近の便利さが揃っているところなので、単身OLにも向いているのではないか。
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234
職人さん
プラス囲まれ感と日照の条件が良かったら、完璧だったんだが
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235
匿名さん
営業さんに、
この物件の狭めのお部屋はシングル女性がターゲットと言われました。
シングル女性で大学の教職や医者などのお硬めの仕事をしている方はこのエリア好みそうですね。
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236
匿名さん
子ども1人の3人家族だったら60~70平米でも十分住めると思うのですが、
子ども2人だったら狭そうですよね。
地方から出てきた都心共働夫婦だと、教育費の面だけでなく住宅費の面でも、
子ども1人じゃないと厳しそう。
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237
匿名さん
恵比寿なら中古戸建てとかのマンション。どちらを選ぶかとても悩むところ。子育てなら小石川でしょうか?
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238
マンション検討中さん
この辺りに住むと、スーパーなどの物価も高く生活費も大変になるのでしょうか
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239
匿名さん
>>237 匿名さん
元恵比寿在住で、今は茗荷谷在住です。
好みと経済力によると思いますが、恵比寿は特に住みやすさは感じませんでしたね。ただしアクセスは抜群によかったです。東横線、山手線、りんかい線、日比谷線が使えたし、都内で色々勤務先が変わるとか、色々な場所にお出掛けするアウトドア派なら恵比寿かな。子供の中学受験までは、SAPIXとかの塾が多い茗荷谷のほうが良さそうだけど。
というか、茗荷谷と恵比寿って比較対象になりますかね?恵比寿の方が全然高くないですか?
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240
匿名さん
子育て環境を買うというのは大切だけど、
住宅費にお金かけすぎて、教育費と老後資金が不足しないように気を付けないとね。
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241
匿名さん
>>238
三徳は高級スーパーだけど富坂の下に行けばダイエーやドンキホーテなどで郊外並の物価で買い物ができますよ。播磨坂はたしか一本入ったところにスターフルーツがあるようなので、利用したことはないですが、お値打ち価格の野菜や果物が買えるはずです。ここらにウジャウジャあるまいばすけっともそれほど高くなかったかと思います。文京区は都心に数えられる割に物価もほどほどで暮らしやすい場所ですよ。
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242
匿名さん
スターフルーツは播磨坂の中腹道からやや入ったところにありますが営業時間が短いので昼間の時間が空いている専業主婦は行けるけど、外で仕事をしている層は寄れないでしょう。
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243
匿名さん
>>241 匿名さん
なかなかダイエーまでいけないんだよね。バスか自転車かな。
スターフルーツはいいよね。2千円以上で配達してもらえる。確か土曜日やってたはず。
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244
匿名さん
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245
匿名さん
この辺は基本的な移動手段は電動自転車。1家に1台あれば便利で、複数必要な時は近くのシェアサイクル使えば良い。この近くだと茗台中あたりにあるね。ただ子供がいる場合は、ここの駐輪場の設置数が少なめだから少し注意は必要かな?
自転車あればダイエーは価格がこなれてるし、日用品も豊富だから一箇所で何でも揃って便利だね。近くのクイーンズ伊勢丹とは綺麗に商品が住み分けされてて、こっちは高めだけど、良質なものばかり揃えてるから使い分け出来る。
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246
匿名さん
豊島区の千川ライフダイエーどっちが便利かな?クオリティに差はありますか?
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247
マンコミュファンさん
チャリ漕いでダイエー行って、年間いくら得して、何時間損してんのよ!!
だから、文京区は都心に舐められる。
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248
匿名さん
実際のところダイエーからクイーンズ伊勢丹の間くらいに商店街もあって店が揃ってるから、一回の買い物で目的に応じて買い物出来るから便利なんだよね。普段は三徳一択だろうけど。
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249
マンション検討中さん
価格のタブが出てきましたね。これは契約済みの分なのか、第一期の売れ残りなのか、どっちですか。
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250
匿名さん
実際のところ、うちはほぼ生協とネットスーパーですわ。西友やイオン、ライフなら三徳より安いし。実店舗では、買い足しが必要なものやレア食材、魚だけ買う感じ。
駅と反対方向1分にあるスーパーよりも、駅から帰宅途中にある自宅から5分のスーパーのほうがありがたし。
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