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マンション検討中さん
[更新日時] 2022-01-13 15:29:58
オープンレジデンシア小石川播磨坂についての情報を希望しています。
播磨坂に寄り添う高台立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地:東京都文京区小石川四丁目221番9他(地番)
交通:東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取:1R~3LDK
面積:28.16平米~99.68平米
売主:株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社:未定
管理会社:日本ハウズイング株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2019-12-02 14:01:31
物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小石川四丁目221番9他(地番) |
交通 |
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩6分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
41戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上10階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2021年05月中旬予定 入居可能時期:2021年05月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]株式会社オープンハウス・ディベロップメント
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施工会社 |
古久根建設株式会社 |
管理会社 |
日本ハウズイング株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
オープンレジデンシア小石川播磨坂口コミ掲示板・評判
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301
マンション検討中さん
階数差別をやめませんか。人はそれぞれのニーズあるし、そのニーズに合わせて自分自身が納得できる部屋を買えばいいのではないか。
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302
名無しさん
たしかにマンションは立地、建物、ブランド、抜け感、重視するもの、妥協出来るもの人それぞれだから、予算の範囲内でベストを選べば良いだけだね。
地下住戸はデメリット指摘されてるけど、メリットは遮音性が高かったり、プライバシー性が高いってのもある。オプレジはまさにそういったニーズ踏まえて売りきってるし、トレンドとしては一定数ニーズがあるんでしょ。
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303
匿名さん
億ションに地下室かぁと思うけど、億ションじゃなく高額マンションというのに妙に納得。
そもそもオプレジだししゃあない。
だけどディアナコートで地下は嫌だねぇ。
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304
匿名さん
まあ貶すのはいくらでもできるし、買わないのも自由。
だけど、マンション全体で見た時に地下室住戸をなくしてもっと少ない戸数になった時にここが幾らで販売されるのか、と思ったことはないか。
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305
匿名さん
まあ地下地下言うたらプラウド松濤なんて、地下一階、地下二階のメゾネットタイプがあるで。
ディアナコート竹早の地下物件の写真見たけど、床とか凝ってて全体的な内装がオシャレだったから価格が折り合えば充分に売れると思ったけど。
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306
匿名さん
プラウド千駄木でも似たような議論になってて、好意的な意見も出てたからチェックした方がいいね。
ディアナ竹早は日当たり気にしなければ結構いいよ、仕様も良い。ただ仲介手数料とローン減税考えると、新築と比較して+500万くらいかかるから。
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307
評判気になるさん
ここに限らず、最近多い地下に関する個人的所感
エントランスから地下に降りるさつなさ
購入時は広い庭感覚で夢と期待が広がるが、実際は、戸建ての庭と違いゴミや落ち葉で床掃除が大変
常に上から見下ろされてる気分になり、プライバシーやセキュリティは低く、思ったより庭に出ない
日当たりが悪く、雨も当たるので、洗濯物が干せない
でも、最上階と比べる坪100万ぐらい安いはずなので、立地を買ったと思えば我慢できるかもしれない
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308
評判気になるさん
あと、上階と比べて眺望がなく、風通しも悪く、湿気がこもる
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309
匿名さん
渋谷区とか港区みたいに高低差のある土地がある地区には普通に地下室マンション見るよね。それなりの値段で取引されていると思うけど、逆に地下室マンションが作れるってことは水害の危険性が少ないからじゃないのかな。水災のハザードマップにかかっていると個人宅で地下室掘るのはまず許可されないと思う。
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310
マンション検討中さん
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311
マンション検討中さん
播磨坂の桜はいつ咲きますか。
桜が名所に住むのは、憧れの人も多いでしょうねね!
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312
マンション検討中さん
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313
匿名さん
桜の時期もそこまで混まないので、ここはいいですよね。
毎年お肉屋さんのお弁当を予約して食べてます。
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314
マンション検討中さん
>>313 匿名さん
いいですね。
小学校学区目当ての方は多いと思いますが、引き渡し時にまだ小学校入学前であれば、保育園か幼稚園のことも考えなければならないので、この辺は入れやすいでしょうか。
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315
匿名さん
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316
匿名さん
>>314 マンション検討中さん
播磨坂沿いに住んでいるママは、去年0歳でダメだったそうです。
播磨坂から駅に行くまでの途中にある保育園だと入りづらいと思います。
坂下のグローバルキッズ、こころぶんきょう茗荷谷、久堅保育園なんかは比較的入りやすそう。最後の手段は、2才までのちいさなおうちかと。ハッピーマムは駅近だけど不人気ですね。
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317
匿名さん
>>315 匿名さん
一昨年今年は茗荷谷、後楽園、江戸川橋で結構増えた。保育園の園長さんがいってたけど、文京区はエリアごとに一気に作る方針らしい。
共同印刷や中央大学にも保育園できるらしいですよね。選択肢が増えるのはいいことですね。
ただここ買う人なら、さくらインターナショナルとか、あえて認可外狙う人もいそうですけどね。
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318
匿名さん
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319
名無しさん
本日発売の週刊ダイヤモンドのマンション特集で、文京区はかなり持ち上げられていましたね。
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320
匿名さん
なんだかんだ言って生活利便性が高く交通至便な割に実需中心のバリュープライスですからね。パークコートができたことで、昔とだいぶ様子が変わっていると気づくひとが増えたのでしょう。
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321
eマンションさん
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322
匿名さん
>>320
後楽園の再開発の影響か、播磨坂から後楽園方面に向かって春日通沿いに店が増えましたね。
傍目から見てなかなか苦労していたもようの再開発ですが、こうやって一つの成果ができあがると周辺地域への波及効果は大なるものがあります
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323
マンション検討中さん
>>315 316 317 318の皆さん
ありがとうございます!
様々な選択肢と可能性があるとのことですね。自己採点して前向きに検討していきます。
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324
匿名さん
>>318 匿名さん
フルタイム共働き、親が区外在住、新規入園で第1子はほぼ26点の争いとなります。夫が単身赴任とか、子供が2人以上いるか、離婚別居か、育休から復帰した状態で半年以上待機するかでやっと1点加点。
同じ点数だと、年収低い人から優先されるのですがそのボーダーの年収は公開されていないので意味がないです。ただ5chの保活スレの書き込みは参考になりますけどね。
この物件買えるくらいなら世帯年収2000万近くあると思うので、基本厳しいと思います。
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325
匿名さん
>>320 匿名さん
練馬ナンバーだし見栄はりたい人には向かないけど実需のファミリーにはすごくいいところ。もう5年住んでるが個人的には茗荷谷は公園たくさんあるし小綺麗で品があってすごく好き。
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326
匿名さん
>>324
この辺は年収の高い世帯が多いのでわからないですよ。
そこそこの年収の不動産屋さんが一発合格したりしてますから...
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327
匿名さん
文京区の低収入世帯って、大学生とか院生の一人世帯、社会人でも女性の単身世帯(これ、文京区の特徴として結構多いです)、年金暮らしの老人世帯、などが含まれているので子育て世代は多いですし、高年収の士業世帯は専業主婦も多く、これだけ保育所ができるとかなり入りやすくなるはずです。
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328
匿名さん
>>327
>子育て世代は多いですし、
じゃなくて、
子育て世代は少ないですし、
が正しいよね、多分文脈的に
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329
マンション検討中さん
>>319 名無しさん
その雑誌に掲載されている現在の新築マンションのあるあるコストカットの手法については興味深いですね。このマンションはどうでしょう。二重天井とか、二重床とか、逆梁とかHPには書かれていないようですが
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330
通りがかりさん
>>329 マンション検討中さん
この物件の詳細は分かりませんが、オプレジの物件は、二重天井・直床、順梁工法が多いようです。
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331
匿名さん
文京区全般、今でも保育園入りにくいです。楽観視はできませんよ。
旦那様が士業でも奥様もフルタイムではないにしろ働いている方多いですよ。
奥様も軒並み高学歴、高収入、国家資格もちだったりしますからね。
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332
匿名さん
フルタイムでないと基礎点が安くなっちゃうからますます認可保育園入れなくなるよな
田舎のおばあちゃんを呼び寄せている人も多いよね
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333
マンション検討中さん
>>330 通りがかりさん
億ションならもっと頑張ってほしいな、ブランドの向上に繋がるし
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334
マンション検討中さん
2期の販売価格どうなるんでしょうね。
どうにか売り抜けるのかな。
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335
匿名さん
戸数も少ないですし、竣工まで1年以上あるのでなんだかんだサクッと売りそうです。この辺の富裕層は医者も多いので、不景気はあまり関係ないでしょうから。
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336
マンション検討中さん
3S 1K 窪町小学区ではありますが
そんなにこの小学校はよいのですか?
人数増えて目が行き届かないとかないのかなとか文京区の他の小学校も同じ区だし方針とか変わらないような?教育熱心な親御さんも多いからというのは文京区だし他の小学校も同じでは?実際どうなのでしょうか、、、
高額のため購入メリットが
このマンションにありますでしょうか、、、
悩みます
やはり窪町学区というだけで
価値さがらないのですかね、、、
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337
匿名さん
>>336 マンション検討中さん
3S1Kは大規模校という特徴以外は、その他の文京区内の学校を比較しても実態はそんなに変わらないと思います。文京区内であれば、基本どの家庭も教育熱心ですし、中学受験率も似たり寄ったりでしょう。ただ、それでも窪町小はブランドみたいなものなので人気があり、不動産価格に反映されてるみたいですね。
ここは学区除いても魅力は多い立地だと思います。ここは高額ですが、今の相場から大きく外れてる、って感じではないです。同じ茗荷谷最寄のジオやすみふの物件より立地は良いですから、オプレジブランドということを考慮してもこれくらいかな、という価格です。
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338
マンション検討中さん
現在窪町学区内に住んでますが、ブランド小はとりわけ意識の高い家庭が集まるというのが魅力なんだと思います。
朱に染まれば…の諺通り、教養のある家庭のお友達から受ける影響は大きいと感じます。
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339
評判気になるさん
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340
匿名さん
個人的には、小日向台町も低層住宅街にあり、真のお金持ちが集まるいい学区だと思う。あと東大関係者の多い本郷小、パークコート子息が増える礫川も今後は。
文京区は中学受験進学率がそもそも23区トップだし、受験率で言えば、どこも最低7、8割は越えていると思うし大差ないような。
学区よりSAPIXのような塾に入れて通いやすいことが重要な気がする。
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341
匿名さん
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342
匿名さん
塾で言えば、茗荷谷はSAPIX、早稲田アカデミー、ena、栄光ゼミナールとか結構沢山ある。
意外なのが、後楽園があまりないんだよね。お茶の水はあるんだけど。巣鴨は、早稲田アカデミー、日能研、SAPIX、四谷大塚大手は全部あるよね。
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343
匿名さん
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344
匿名さん
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345
匿名さん
>>344 匿名さん
立地的に白山や東大前は不便。窪町に買えない人が買うエリアですね。
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346
評判気になるさん
モデルルームや模型見てきました
構造はアウトフレームじゃないので狭く感じる
第二期登録会は昨日
地階だけは先着順です
二期は5部屋くらいだったかな、抽選です。でももう、ほとんど部屋なし
地階以外はすぐ売れてしまうと思います
手付10%で諸費用は地階でも1000万以上必要です
地階だけでいうとジオの方がましだったな。日影図作ってたし
窪町に通っている或いは通う予定のご家族が、ずっと待ち望んでいた新築マンションですね
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347
評判気になるさん
学区より親の金と地頭の方が重要なんだけど、それがないと学区に頼るよね。
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348
匿名さん
>>347 評判気になるさん
それはある(笑)でもこのあたりは世帯年収2000万前後は珍しくもない高学歴高収入が多いから。
三徳が入っているマンション、だいぶ古そうだけど建て替えしないのかなー。
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349
評判気になるさん
親の地頭は普通として、2000万なら金が足りないんですけど…
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350
匿名さん
大丈夫ですよ、子供が高所得者なら親も多分高所得者ですから。頭金程度は面倒みてくれるんじゃないですか?相続税対策としては悪くない方法です。
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