マンション検討中さん
[更新日時] 2021-10-10 09:20:44
売主:野村不動産株式会社
施工会社:戸田建設株式会社
管理会社:野村不動産パートナーズ株式会社
所在地:東京都葛飾区金町六丁目7000番(地番)
交通:JR常磐線 「金町」駅 徒歩1分
京成電鉄京成金町線 「京成金町」駅 徒歩1分
※JR常磐線「金町」駅南口から現地敷地端まで約70m、エントランスまで約160m(約2分)※京成金町線「京成金町」駅出口から現地敷地端まで約20m、エントランスまで約110m(約2分)
間取:1LDK ~4LDK
面積:55.88m2 ~ 87.10m2
プラウドタワー金町について語りましょう。
[スムログ 関連記事]
パワーカップルでなくても買える!東京イーストエリアのオススメ新築マンション4選
https://www.sumu-log.com/archives/20049/
[スレ作成日時]2019-10-16 12:27:52
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物件概要 |
所在地 |
東京都葛飾区金町六丁目7000番(地番) |
交通 |
常磐線(各駅停車) 「金町」駅 徒歩1分 (南口から現地敷地端まで約70m エントランスまで約160m(約2分)) 京成金町線 「京成金町」駅 徒歩1分 (駅出口から現地敷地端まで約20m エントランスまで約110m(約2分))
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
190戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上21階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2021年07月下旬予定 入居可能時期:2021年09月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]野村不動産株式会社 [販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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施工会社 |
戸田建設株式会社 |
管理会社 |
野村不動産パートナーズ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
プラウドタワー金町口コミ掲示板・評判
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1167
匿名さん
>>1165 マンション掲示板さん
具体的に金町より上の理由教えてください。
本当に知りたいです!!
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1168
マンション掲示板さん
書かないと分からないのにここ検討とか、、
・快速が止まる
・駅前が発展してる
まあ松戸徒歩一分タワーだとこの価格では
無理だと思いますがね。
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1169
評判気になるさん
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1170
匿名さん
>>1161 マンコミュファンさん
ソースを示してください。勘違いしていますよ。
「水戸街道との立体化」は、JR東と国土交通省との取り決めにより「将来そうしましょう」というだけの話であって、何百億もかかる事業のため、事実上「半永久的に先送り」になっています。
「新金線の計画」内では「立体交差」は放棄され、「信号による平面交差」でいくことになっています。なお、新金線旅客化計画と水戸街道の拡張は現時点で何の関係ありません。
「橋上駅舎」は、「南北自由通路」で示された3案の一つのことでしょうが、これは「建て替え」と言うよりは増築でしょう。この案は実は昔から定期的に登場し、数百億かかる上に3階まで登らなければならなくなるので評判がよろしくありません。
そもそも「案」の段階であり、まだ何も決まっていないので、さも確定事項であるかのように言うのは良くないですね。
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1171
マンション掲示板さん
むしろここより客観的にみて重視される点は
他にありますか?
駅力と都心までの所要時間は価格に次ぐ重要要素では?
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1172
匿名さん
>>1168 マンション掲示板さん
もっと別な答えを期待してましたが思ってた通りでした笑
行政サービスは都内の方が上ですがね笑笑
答えていただきありがとうございました。
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1173
マンション掲示板さん
そこきちんと理解されてるな、大丈夫です。
金町民として頑張りましょうね。
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1174
マンション掲示板さん
金町駅の改修や建て替え、西口改札、新金線の旅客化
この3つは私は最低でも20年は達成されないと思っています。
駅の建て替えは半永久的にないでしょう。新金線の旅客化もなし。
こう思う根拠はありません。ただ、そんな数年でぽんぽん話が進むとは到底思えないです。
みなさんはどうお考えですか?
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1175
評判気になるさん
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1176
マンション検討中さん
>>1174 マンション掲示板さん
今年度から葛飾区の予算で新金線旅客化に向けて、
10年かけて100億円を積み立てる予算案が出ていて、
また担当部署等も出来ているはずです。
それと調査費用等も1000万弱計上もされてます。
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1177
マンション検討中さん
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1178
名無しさん
>>1168 マンション掲示板さん
伊勢丹の撤退をはじめ松戸駅前の地盤沈下も激しいのでは。
将来性では再開発や東京理科大の拡張などが目白押しの金町のほうが上。
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1179
通りがかりさん
>>1178 名無しさん
伊勢丹の撤退は松戸がダメなのではなく伊勢丹の経営の問題での撤退でしょう。
自社ビルでなかったのなら駅前の高い家賃が払えなくなったんでしょうね。
百貨店はどこも経営が苦しいので。
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1180
通りがかりさん
住所聞かれて『千葉県松戸市』と言うより『東京都葛飾区』の方が全然いいでしょう。港区や中央区に住んでる人から見たらどっちもどっちと言うかもしれませんが、全国世間一般でみたらこれ常識。
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1181
匿名さん
>>1176
関連業務のコンサル委託費としての1341万円っていったい何に使われるのやらw
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1182
匿名さん
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1183
匿名さん
「新金線旅客化」は十分可能性ありますよ。最短で10年後に開通。
ただし、関係機関との調整がかなり面倒らしい。
葛飾区・JR東日本・JR貨物・国土交通省・警視庁・京成バス・京成電鉄、etc.(+江戸川区など) と、担当者を集めて会議を開くのも一苦労とどこかで見たことがあります。
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1184
名無しさん
>>1179 通りがかりさん
伊勢丹が全店舗閉鎖したわけでもないし、松戸に魅力がないから撤退店舗として選んだんでないの?
伊勢丹の後に入ったテナントを見ても松戸は衰退傾向だど思う。
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1185
匿名さん
比較的かんたんな原宿駅の工事ですら4年近くかかることを考えると、20年後っていうのもあながちっていうか。(工事するとすらまだ決まってませんが)
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1186
マンコミュファンさん
今日手付金振り込みました。購入者の皆さん、よろしく
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1187
マンコミュファンさん
金町駅は10年内に改修は充分可能性あるかと
駅が古すぎてガタが来てる、導線狭い、改札足りない、問題が多いのとイトーヨーカドーの再開発が契機になって改修になる可能性は高いかと
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1188
匿名さん
たしかに、ホームドアの設置対象になってないから逆にありえるかも??
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1189
匿名さん
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1190
マンション掲示板さん
>>1186 マンコミュファンさん
うちも振り込みいたしました!契約までは返金されるのでまだキャンセルする方いるのでしょうかね?
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1191
マンション検討
ここ凄く気になってます。
管理費や修繕積立金が少し高いように思いますが、こんなもんなのでしょうか。
また、駅の北側と南側だと、どっちの立地がいいとかあれば教えて頂きたく。
立地は抜群にいいと思いますが。
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1192
抽選落ち
>>1191 マンション検討さん
管理費・修繕積立金が高い共通の理由は設備に対して戸数が少ないためです。
管理費が高いのは昨今の管理・清掃スタッフの人件費高騰、各階ゴミ置場回収、ディスポーザー や高速エレベーター等のメンテ費用と積み重ね要因はありますが、最大の要因は24時間常駐の防災センターがあることが影響しています。
こちらは商業施設もあることから、防災センター設置が義務付けられてますので、仕方がない部分です。
修繕積立金は購入時の一時金もしっかり取ってますが、5年毎に段階で上がること、たた20年目と25年目に一時金が発生するので、検討時はそこもしっかり計算する必要があります。
とはいえ、タワーマンションは構造的な理由で
高くなるのは仕方がなく、また積立金は所有者全員の貯蓄なので決して無駄金ではありません。
こういうことを書くと「20年後は廃墟?」とか煽られがちですが、現実的にはこの手のマンションを変える方はお金をしっかりかけられる方が多いので、その批判は当てはまらないとは思います。
立地は好みの問題ですね…。
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1193
マンコミュファンさん
>>1191 マンション検討さん
確か防災センターの人員削減すれば金額抑えられるという話だったかと
高く見えますが、共用施設に金がかかるものがないため、逆に管理費はこれより上がる要素がないという点では安心かと
部屋は北のほうが眺望良いです。南は東側がヴィナシス被ります。
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1194
マンション検討
>>1192,1193さん
ご連絡ありがとうございます。
助かりました。
24時間管理人在住の為、少し高くなってしまうが、その分安心を買っていると考えるようにします。
金町エリアが詳しくないので、良い点、気を付ける点あれば、助かります!
通勤面で比較的近くかつ公園にも歩いていけるのが最大の魅力かと。
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1195
マンコミュファンさん
入居後の管理組合で、管理費の配分を商業施設側に重くすれば管理費安くできるかと、基本的に管理費はテナントが払うので、商業施設オーナーにデメリットは無いですし、毎月1000円か2000円だけ再配分する感じで調整すればテナントの客付けにも影響しないでしょう
商業施設が入ってるマンションの強みとして、共有者以外の資本があるので、そこを上手く使うようにすればいいのでは?
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1196
抽選落ち
>>1194 マンション検討さん
主観ですが…。
良い点
・一通りの生活施設があり、大きな買い物も北千住・亀有に出れば大抵対応できる
・大きな公園や運動施設が自転車でアクセスしやすい
気をつける点
・常磐線各駅停車は遅れやすく、運転区の問題で綾瀬打ち切りになる場合がある(テレワーク等の融通が効かない会社にお勤めの場合は注意)
・本当に近場に公園があまりない(小さいお子さんがいる場合は大きな公園が遠く感じるかも…)
・北口の一部エリアに風紀的によろしくないお店がある(地縁がなければ一度ご自身の目で確かめた方が良いです)
まずは一度昼と夜の街を歩かれた上で検討された方が良いと思います。
気に入れば住みやすいですよ、金町。
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1197
抽選落ち
ネガティブなこととして捉えては頂きたくないのですが、管理費について少し補足しますね。
防災センター要員は法令で決められてますので、規定以上には勝手に減員はできない可能性があります。よって確認が必要です。
なお、商業施設側も管理費の他に積立金(こちらも5年毎の段階増額方式)が同様に設定されているため負担が重くなることから、商業側のオーナーが配分変更を簡単に飲んでもらえるかは…主観ではハードルが高い印象です。
また、管理費値上げのリスクについては駐車場解約が続いた場合が考えられます。
多くのマンションでは管理費口の収入に駐車場収入の相当が繰入されている財務構造で販売されている事実があります。
普通に考えれば、日常に必要となるコストは全て管理費だけで賄うのが望ましいのですが、そうすると管理費が高額になるため、駐車場収入を補填せざるを得ません。
とはいえ、10年くらい経過すると生活サイクルの変化等の理由で車を手放す動きが見られるようになります。
特にこちらは駅前一等地ですから、車がなくても生活できる可能性が高いと考えられます。
そのため、駐車場の解約が続くことで管理費収入が足りなくなり、補填として管理費値上げに繋がるリスクはあります。
余談ですが、値上げ分を管理委託費等の経費を削減することで帳尻を合わせるという手段も昔は取れましたが、今は容易ではありません。
これは、管理会社の人手不足(採算が合わなければ管理会社側からの撤退する事例が相次いでいる)という全体的な理由に加え、リプレイス先の管理会社も限定されること(管理会社は数多くあれど、タワー型、商業施設がある墓石型の管理ノウハウを持つ管理会社は少ない)、さらに総会承認のハードル(管理会社変更は商業側の賛同も取り付ける必要がある)というこのマンション特有の事情も理由として挙げられます。
つまり、コストダウンの余地は限られると考えて良いかな、と思います。
管理費の値上げは、このマンションに限らず多くの新築マンションで10年先くらいに発生すると想定した方が良いとは思います。
とはいえ、値上げっても戸あたり数千円レベルでしょうから、このマンションを買える人には問題ない水準かなとは思いますが…。
色々と書きましたが、それでもこのマンションは金町地区の唯一無二のマンションなので、必要経費と割り切れるならお勧めできるマンションです。
本当に抽選に落ちなければなぁ…。
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1198
マンコミュファンさん
>>1197 抽選落ちさん
不動産仲介してますがプラウドタワー武蔵小金井だと商業施設側の竣工時には何も無かった外壁に入居テナント用の看板を掲載できるようにして、看板代を設定してそれを管理費にそのまま充ててますね。
このマンションも同様のことはできると思います。駅一軒目の商業施設一体型マンションはそういう部分で収益改善が狙えるので、その面でも他に比べて強みだと思ってます。
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1199
抽選落ち
>>1198 マンコミュファンさん
看板も収益になるんですねぇ…。
参考になります。
仰る通り、駅前一等地をうまく活かせれば面白いことが出来るかもしれませんね…!
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1200
マンコミュファンさん
>>1198 マンコミュファンさん
プラウドタワー武蔵小金井はあくまで同じプラウドの一例ですがここに限らず、商業施設一体型マンションで看板代を管理費にあててるところは結構あります。
ただ、商業施設側のオーナーが自分達の収益にしようとしたり、商業施設のみの管理費に充てようとするケースが多いので、住民側が結託して一部は商業施設側に認めたとして建物全体にもある程度収益が回るように可決する必要があります。
このマンションは20テナントほどなので大した額にはなりませんが、長期的に見れば結構大きいです
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1201
マンコミュファンさん
>>1199 抽選落ちさん
外壁はあくまで所有者皆の物ですからね、駅前の良い場所にあり、前面道路は一部敷地が歩道になってるのでお祭とかでも管理組合で屋台とか出せば結構良い収益になったりするのでは?
タワー型を生かして屋上や外壁の一部に太陽光を設置するマンションもありますし、収益は改善できる見込みの方が自分は高いと思ってます。
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1202
eマンションさん
金町は下町として知られていますが住みやすいですよ。水元公園は都内最大で代々木公園や上野公園の2倍の面積で、軽井沢のような雰囲気があります。
スーパーについては、東急ストア、マルエツ、イトーヨーカドー、いなげや、西友、まいばすけっと、激安業務用スーパー、あとは地元の商店がある。隣の亀有には専門店140店舗のアリオがある。さらに三井と三菱連合が100店舗規模のショッピングモールを作ります。
カフェ系はスタバ、タリーズ、ドトール、ルノワール、プロント、コメダ、星乃珈琲、ヴィ・ド・フランス、モスバーガー、マック2軒がある。さらに地域の喫茶店もある。
金町は23区内でファミリーが住む街としてはポテンシャルが高いです。
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1203
検討板ユーザーさん
金町は何より葛飾区が整備に積極的なので期待しています。葛飾区長を始め、区内の再開発に意欲的なので
金町駅は特に古く、導線上の問題があるので近いうちに改修が入る可能性は高いです。このほど同じ改札が狭いという問題を抱えていた松戸の大改修が決まったので、終わる頃には具体案が出てくるのでは?
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1204
マンション掲示板さん
内廊下ってウイルス 換気の視点から見ていかがなものでしょうか?
詳しい方いらっしゃいませんか
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1205
通りがかりさん
それを言ってしまうとどんなマンションでも備わってるエレベーターは…
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1206
匿名さん
>>1204 マンション掲示板さん
内廊下は換気良いとはさすがに言えませんね
ただ、ここが建つ頃には流石にコロナは終息してるかと
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1207
マンション検討
ここのマンション本当に良いと思います。
駅近くて、ほどほどに揃ってますし。
もう少し安ければ願ったりかなったりですね。
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1208
マンション検討中さん
ここのマンションを検討しているのですが、
みなさん返済比率をどれ位にしていますか?
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1209
匿名さん
>>1208 マンション検討中さん
我が家は年収比18%。
ただし、完済が73歳だから、実際はもっと比率が高くなる。
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1210
マンション検討中さん
>>1209 匿名さん
やはりみなさんそれくらいに抑えますよね。
私は26%くらいになります。
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1211
匿名さん
返済比率高いですねー!!うちの年収帯じゃ無理かなと思ってましたが結構年収1000万半ばで買ってる人もいるのですね。
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1212
住民板ユーザーさん1
うちは年収1000万半ばだから厳しいと思って諦めました
実際この位の年収で購入された方はどういう生活をなさってるのでしょうか?遺産相続などありって事なのかな?
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1213
マンション検討中さん
>>1211 匿名さん
世帯年収1000万位の人も結構居る感じですが、
生活がキツキツになるんですかね?
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1214
匿名さん
>>1213 マンション検討中さん
うちは小さい子供が2人いるので、学費などのことも考えました。旅行も行きたいですし。
自己資金は1000万円程、援助はなしです。
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1215
匿名さん
ここはフルローンなら最低でも世帯年収1500万円は必要でしょう。2000万円以上なら余裕がある。
葛飾区で世帯年収1000万円以上は1.5万世帯いますが、ここを購入できるのはその中でも上位層でしょう。
コロナショックで割高マンションは価値下落が予想されますが、ここは都内でも屈指の割安なマンションです。金町の街力も大規模再開発で向上しており、将来が楽しみです。
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1216
購入経験者さん
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