パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

海まで繋がってらとかガリレオ以前の天動説のアンポンタンもいれば、分かるずもない地図を追っかける女子もいて、ここの契約者の頭脳は大丈夫ですか？

豪雨時に一時的に貯留して、出水後に徐々にポンプアップするに決まってるだろ。

だから、キャパを超えると浸水する。

川みたいに秒速何千トンで放流できない。

あと、今回利根川が破堤しなかったのは、八ッ場ダムのおかげね。

>>18800 匿名さん

都営地下鉄に聞いてください。分かったらぜひ共有してください。よろしくお願いします。

>>18801 評判気になるさん

ほんとか？間違いないか？？
ダムの検証はされてないし専門家は懐疑的と言ってるみたいだけど適当なこと言ってないか？

>>18802 匿名さん
ごめんなさい。ご気分悪くして。都営地下鉄さんにお電話するほど勇気がないものですから、、、

たらればが好きな人多いね。

車に乗ったら事故するかもしれない
外に出たら車に轢かれるかもしれない

あの時買っていたら
あの時他の土地にしていれば

そんな後悔だらけの人生送られるのはご自由ですが、
前向きな思考の人はいないんでしょうか。
購入後にこんな対策を提案しよう、自ら実行しよう
など考え方はないもんですか。

>>18801 評判気になるさん
なるほど！よくわかった。
ということは、再開発で貯留槽が増設されるだろうから、ここは買いだな！ハザマの色も減るな。

しまった。。。MRに行ってなかった。。。
爆

>>18807 匿名さん

これのこと？↓

目白通り地下に整備された白子川地下調節池（白子川から石神井川につながっている）とつなげて1本の調節池にするため、環状七号線地下広域調節池の建設が2016年（平成28年）から進められており2026年（令和8年）に完成する予定。完成により3調節池が連結されると1時間100ミリの豪雨にも効果を発揮するとされる。

さらに環状七号線を南下し延伸して東京湾につなげることで、巨大な放水路（地下河川）として機能させる構想もある[2]。

>>18799 匿名さん
1000年に1度の確率は、今回の箱根町1000ミリを見て、また都が前提変える可能性あるかな？
今、都の前提は690ミリだよね。箱根町は山間部だから関係ないのかな？

初めてこの掲示板見ましたが
水害スレ多いですね（汗
この地は比較的標高は低めですが
高い確率で水害による被害は低いです。
神田川氾濫防止はじめ色々と対策はしている地域です。東京ドーム地下にも大規模な遊水池があることは有名な話です。
心配されるコメントが目立ちますが
そこまで言うほどではないので安心して
いいと個人的に思います。

>>18810 匿名さん
ここは内水型氾濫のリスクがあるので、神田川の洪水対策とは無関係です。

>>18811 マンション検討中さん

無関係ではないよ
よく勉強してね

冠水リスクと言いますが、この辺に長く住んでいて一度も水害にあったことがありません
それでもリスクなんでしょうか

停電時の換気について質問です。

停電で電気が使えない場合、換気は窓を開けることになりますが、小さい窓を開ける、または1箇所だけ窓を開けるだけでは換気ができず、数日で室内にカビが生えます。

ここの高層階では、十分な換気ができるように2箇所以上（1箇所は玄関として）、窓を大きく開けることはできますか。

>>18814 匿名さん

広い部屋なら沢山窓がありますよ。

ジャジャン！
ここで突然クイズです。以下の文章は、とある公開資料の一文から抜粋していますが、その資料とは何でしょう？

「昭和42年の白山通り道路拡張工事から、地下鉄各線の工事そして最近の大江戸線・ 三田線連絡工事などまちはいつも工事現場と化し、商業への設備投資が進まず、山手線の内側で地下鉄4線が交差するという利便性がありながらも土地の公示価格が低く、八王子や武蔵野駅前に比べても下回っています。」

ヒント：文京区のホームページから探すことができるよ

>>18757のレス数ウオッチャーだよ。
抽選日までに20000レスは無理かな？そろそろ話題変えたいとみんな思っていそうなので、>>18816を用意してみたよ。何を頑張るか分からないけど、とにかくガンバやで！！

平成11年度よりシビックセンター 周辺のまちづくりを考える懇談会が区の主 催で行われ、それをきっかけに機運が高ま り、平成13年9月に「まちづくり協議会」、 平成14年11月に「再開発準備組合」が設立 され、平成24年3月に東京都より組合設立 認可を受け、同4月に「春日・後楽園駅前 地区市街地再開発組合」が船出をしました。


ええ話やないか

>>18813 匿名さん
もちろんです。田園調布は昭和60年以降浸水実績がなかったのに今回被害あいました。

朝からクルマがうるせえなぁ、、
眠れへんは

はよボロアパートから引っ越せよｗ

すごい管理組合もあるんですね。
川沿いに立地するとあるマンションでは、1階にある変電設備は冠水する前提で水害対策を実施。
故障後に速やかに復旧する事に重点をおいており、管理組合で変電設備の部品を在庫してるんだと。
ここの購入者の皆さんも金持ちそうだし、そうすればこの不毛なやりとりも解決すんじゃね？

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/67878?_gl=1*1q1szpl*_ga*QlhEczVGLTN6MnAtSjdXZ0RobnZtdGRVUENWTEdaMzBWMV81Rk9ld1oydFJuVzNqdTk5NGlXS2F0aHFDV3RUUA..

>>18820 白山通り民さん
>>14313 匿名さん
>>8226 匿名さん
ずっと同じことを繰り返すそのガッツと粘り強さに乾杯！！

>>18816 匿名さん
あれ、これまで山手線内側と散々言っていたけど、環八の外より地価が下だったの？
ふーん。

そう言えば、原価が高いから分譲価格も高いと正当化していた契約者もいたけど、原価は安くね？

>>18822 マンション検討中さん

ここのマンションは水没するような所に電設置いてないのしらないんだ。検討もしてないマンションに検討違いの書き込みするほうが不毛だよ。

原価は安いですね。
収益還元法でも取引事例でも適正価格は坪500くらいとなりましたし。
建物もグレードもパークコートという名前の割には、妙に陳腐化してますし。
高くなったのは、建築費と人件費とデベの利益くらいでしょうね。

中古が長期間売れ残ってますね。

>>18833 匿名さん
山手線外の駅遠乱立タワマンのことですか。

いえ、こちらです。
そろそろ売り出してから半年近くになりますね。
引き取り手の目処も立たない感じを受けました。

>>18835 匿名さん
選択肢が豊富、供給多く、アドレスが頼りの山手線外の築10年超の駅遠タワマンと比べれば、まだ救いはありませんか？

で、枝葉末節の話はともかく、原価の話はどうなのよ？
焦点絞って、よろ

割高で掴むと怖い実例として、西麻布のパークハウスがあるようだね。
と、話を広げてみる。

>>18833 匿名さん

？

建物まだできてないのに中古とはどういう意味ですか？

過去スレくらい読んでから書き込んでください。
あの程度の適正価格計算が理解できないなら勉強不足です。
人格攻撃されるのでこのへんで。

新築マンションの原価なんて分かったって虚しいだけだよ。売れれば成功。売れなければ失敗ってだけ。

売り手の理論ですね。
通常は中古になった半年後には適正価格に戻ります。

調べてやったぞ

2019年地価

港区麻布十番二丁目 坪1074万円
文京区後楽一丁目 坪928万円
港区赤坂六丁目 坪849万円
港区麻布十番三丁目 坪816万円
文京区小石川一丁目 坪806万円
港区港区南青山四丁目 坪595-816万円
港区赤坂二丁目 坪462万円
港区白金一丁目 坪624万円
八王子子安町四丁目 坪166万円

>>18845 匿名さん
土地の用途と容積率を記入してくれ。
やり直し。

>>18845 匿名さん

追記

小石川は発展途上の街
今後パークコート が建ち、スミフのマンションが建ち、学校やお店が誘致されさらに街が大きくなれば地価は一層高くなるだろう

>>18846 匿名さん

地価公表されてるんだからあとは自分で調べろ

>>18846 匿名さん

ちなみに人が住んでるところで選んでるからな

ほらよ

>>18850
んで、ほかの地価はどうなってのさ？

>>18848
この流れで、放置したら、どっちが得するか分かるよね？
不用意に投稿したなら、自分でケツを拭きな

>>18851 匿名さん

？？
何を言いたいのか分からんが自分の頭で考えることもできないの？

知りたいなら自分で調べたらいいよね
八王子の方が春日より地価が高いみたいな話があるから、数字を比較しただけなのに

xxなの？

地価は容積率と建蔽率で決まるので、その二つの情報がないと比較できないですよ。

都道府県地価調査
基準地番号 文京5-2
調査基準日 令和元年7月1日
所在及び地番 東京都文京区小石川一丁目２番５外
住居表示 小石川１?３?２１
価格(円/m2) 2,440,000(円/m2)
交通施設、距離 春日、 近接
地積(m2) 778(m2)
形状（間口：奥行き） (2.0:1.0)
利用区分、構造 建物などの敷地、SRC（鉄骨鉄筋 コンクリート造） 8F

>>18855 匿名さん
基準地番号八王子5ー1をチェックすると面白い

どうせ埋め立て地なら、小石川よりも芝浦の方がいいね

>>18857 eマンションさん

検討したこのないけど芝浦の何がいいの？

>>18856 匿名さん

国土交通省地価公示
標準地番号 八王子5-11
調査基準日 平成25年1月1日
所在及び地番 東京都八王子市横山町１１９番２
住居表示 横山町９?１３
価格(円/m2) 415,000(円/m2)
交通施設、距離 八王子、 580m
地積(m2) 118(m2)
形状（間口：奥行き） (1.2:1.0)
利用区分、構造 建物などの敷地、RC（鉄筋 コンクリート造） 5F

>>18859 匿名さん

都心有利の時代だから、流石に小石川の圧勝ですね

>>18859 匿名さん
八王子5-1が18856さんの指定みたいだけど
5-11ではないような気がする

と言うか芝浦が良いならなんでここにいるの？

都心（芝浦）＞城北（小石川、上野、大塚）＞八王子

>>18863 匿名さん

芝浦は都心では無いよ。
一応港区という価値は少しあるけど。
港区のどちらと質問しても
隠す人が多いのが現実。

もしや若葉ネガの住まいは千葉でなく
芝浦だったとかのオチかな。

小石川と芝浦だと、どっちが恥ずかしい住所ですかね？

>>18865 匿名さん

武蔵小山でしょ

まったりモードにはいってますけど、ネガはもうつっこむ隙なくなったのかな？

ネガは泣きながらイキッで空いませんと謝っていましたよ

>>18866 匿名さん

埋め立て地同士、仲良くしてください

>>18870 匿名さん

はい。
郊外さんもゆっくりお休みください。

>>18866 匿名さん
あなたの住んでいるところはどこ？
それを言ってから質問しなさい若葉ちゃん。

① 非免震 かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル以上（江東区の豊洲並）
③ 江戸の大火により生まれた瓦礫を用いた埋め立て地（小石川沼と呼ばれました）
④ 谷底低地、約１メートル下には地下水あり
⑤ 浸水ハザードマップのど真ん中
⑥ 水没はいわゆる都市型洪水（大雨による内水（下水）氾濫です。谷底低地の影響でしょうか）
⑦ 全体の約３割が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑧ 南東角の大半が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑨ 宿泊ルーム含め共用施設はエントランスフロアに全て集約（価格に見合わぬ残念仕様です）
⑩ 低い階高（3.2m台）下がり天井（2.1m）と梁（価格に見合わぬ残念仕様です。どの部屋も一まわり狭く感じました）
⑪ 壁掛けエアコン使用、ミーレ食洗機なし（価格に見合わぬ残念仕様です。その他の仕様も同レベルのグレードダウンだと推察します）
⑫ 外壁は黄土色の吹き付け塗装（価格に見合わぬ残念仕様です。見た目が悪くなった一因です）
⑬ グランドエントランスロビーがない（価格に見合わぬ残念仕様です。タクシー乗り場は幹線道路脇でしょうか）
⑭ プレミアフロアは最上階のみ（価格に見合わぬ残念仕様です。他は狭い部屋が多く、住めるのはDINKSの間まででしょうか）
⑮ 最寄駅は地下鉄マイナー路線（三田線、大江戸線。。。微妙です。）
⑯ 大手利便性ランキングでも、ランク圏外
⑰ 一大幹線道路（白山通り）にベタ付き（騒音耐性は必須です）
⑱ 街歩きの楽しみがなく、潤いに乏しい
⑲ 教育環境は疑問符（学区はライバル・野村タワーの本郷の方が上）
⑳ 収益還元法・取引事例比較法ともに適正価格は坪500万程度（価格に見合わぬ残念な資産価値です）

>>9252 匿名さん
不思議な線引き

ここは賃貸仕様の地権者部屋が空き部屋にならないよう安く出回るから、購入者が住まずに賃貸に回したらリターンはスズメの涙で、資産としては赤字もありうるだろう。

>>18873 まとめ直しましたさん


全て、だから何？って感じやな

>>18875 評判気になるさん

文京区やで。港区ちゃうんやからもうちょいマシなこと言わなあかん。あんたあほやな。

ここの契約者は坪300のマンション契約者と
同じレベルの発言しかできないのか、、、

地権者住戸200戸大量放出で、値下がり圧力は加速するでしょうね
台風が重なり売れなくなれば、値引きにも拍車がかかるでしょう

>>18878 匿名さん

？？具体的に言わないと何も伝わりません。

>>18879 匿名さん

日本中、東京都内中どこでも同じだけどね

最終期は大幅値上げで不人気のようですね。
一期に買っとけばよかった。涙

>>9252 匿名さん
謎の線引き

>>18882 匿名さん

買っとけ。駅直結は代わりがない。

何だかんだで
このマンション購入者は勝ち組だよ。
国内でも一等地に当たること確か。

>>18868 検討板ユーザーさん
＜ネガはもうつっこむ隙なくなったのかな？

悪かったなあ、お待たせして。ド残業していたから遅くなった。
明日は休みだから、特別サービスで今からガッツリ書き込むから、もうちょい待ってな。
しかし、ポジはネタをスルー作戦で凌いだつもりになれているのかが、超不思議だ。大丈夫？

まず、>>18856 の
＜基準地番号八王子5ー1をチェックすると面白い
の宿題の片づけからな

国土交通省地価公示
標準地番号 八王子5-1
調査基準日 平成31年1月1日
所在及び地番 東京都八王子市旭町１８番３
価格(円/平米) 2,640,000(円/平米)
交通施設、距離 　八王子、 駅前広場接面
地積102平米
形状（間口：奥行き）台形 (1.0:1.2)
利用区分、構造　建物などの敷地、SRC（鉄骨鉄筋 コンクリート造） 8F B1
建ぺい率(％)、容積率(％)　 80(%) 600(%)

次に、まず、>>18855 の小石川を時点を揃えるために国土交通省地価公示にしておく
国土交通省地価公示
基準地番号 文京5-5
調査基準日　平成31年1月1日
所在及び地番 東京都文京区小石川一丁目２番５外
住居表示 小石川１-３-21
価格(円/平米) 2,300,000(円/平米)
交通施設、距離 春日、 近接
地積778(平米)
形状（間口：奥行き） (2.0:1.0)
利用区分、構造 建物などの敷地、SRC（鉄骨鉄筋 コンクリート造） 8F
建ぺい率(％)、容積率(％)　 80(%) 600(%)

ここまでOK？

で、地価は八王子264万円(平米)＞小石川230万円(平米)
八王子は駅前だが地積も小さいし形状も不整形
このスレの住民の感覚だと小石川の基準値は駅前との認識だろうから、実際は駅近接だけど、ほぼ同等ということでいいよな
ということで、地権者は当然認識しているのだろうが、購入者の中で情弱の人にはびっくりの八王子に地価が負けているというネタ。そんなことも知らずにこのマンション買っていたか？ということ。お分かり？
流石に億超えの物件買って、こんなことも知らない情弱の人はいないと思うが、それを隠し立てして、スレをスルー進行させているやり方はどうよ？
最終期を検討している人に失礼でしょ？同じマンションに住むことになる人だぜ

なお、地価は万が一のコピペ間違いがあったら申し訳ないから、各自、自己責任で確認することを奨める
まさか知らない人はいないと思うが、国土交通省のリンク貼っとくな。
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

八王子の駅直結パークコートタワーができたとして、小石川のこのマンションより坪単価が高かったら、びっくりだろ？
それが小石川を買った人の現実ということ。
大手町に近いし便利というだけで、ハザードマップ色付きのところに買ったんだぜ？決断力すごくない？俺には無理。

ちなみに、自分は駅直結住みだけど、駅直結の魅力は駅前商業施設直結であることが一番なんだよ。大手町からの帰り道だけ直結です！と言われてもな。
あっ、でも、ここの駅直結のエントランスは気に入っている。いいつくりだよな。友達呼んでマウントしたい人には必須アイテムかもね。

た、たわまんだから価値あるし、、、（ガクブル

少し前のレスでいい書き込みがあったのを覚えていたから再掲しておく。
探すの面倒だったが>>18174にあったぞ。再開発物件買うのに、増し床の仕組みとか知らない人は、ガチで勉強した方がいいぞ。


最終期駆け込みの方へ、今一度、この物件の分譲価格が割高に振れやすい理由を定性的に説明しておきましょう。
本来、デベが分譲時に利益を厚く乗せて捌きやすい南方向の角部屋は、地権者に押さえられています。
地権者取得時の等価交換・増し床代金の価格は、分譲ほどには方位・向きで価格差をつけないのが一般的な手法です。
裏を返せば、分譲対象戸については、通常物件（再開発でない物件、又は再開発であっても角部屋の分譲戸数がそれなりに確保できている物件）に比べ、言わば仕入価格が高い状況となります。
デベは、南向き角部屋を使いながら、他の方位の分譲価格のバランスを取ることができません。しかし、必要な利益を確保する必要がありますから、分譲対象戸全体について価格を高めで出すしかありません。
以上は一般論からの推測なので、この物件の事実を知っているわけではありません。
割高の可能性があっても買うかどうかはあなた次第です。このスレには、「地権者へのお布施」と呼称し所要コストと割り切っている購入者の方が沢山いらっしゃるようです。

以上で特別サービスの書き込み終了。タバコ吸って寝る。ラグビー観なきゃいけないから体調整えるぜ。
18892はナイスリアクション。こういう洒落たリアクションができるようになってから、ポジはスルー進行してくれ。この１日のスルー進行の下手さには涙が出た。公共のネット使ってんだからサービス精神ってあるだろうよ。他のネガももっとスマートにな。もちろん、手練れの人もいると見受けたので、それ以外のネガな。

購入者は大損には目を瞑りながら入居せざるを得ないから、最初からストレスがたまるだろうね。

たっぷり得した地権者が大量にいるということまで考え始めたら、本当に発狂しそうだ。

>>18893 匿名さん
キーワードでレス検索したらすぐ見つかるよ。知ってるじゃん。教えたし。

さて、ここで昨晩の>>18816のクイズの正解発表です！

(問題)
以下の文章は、とある公開資料の一文から抜粋していますが、その資料とは何でしょう？
「昭和42年の白山通り道路拡張工事から、地下鉄各線の工事そして最近の大江戸線・ 三田線連絡工事などまちはいつも工事現場と化し、商業への設備投資が進まず、山手線の内側で地下鉄4線が交差するという利便性がありながらも土地の公示価格が低く、八王子や武蔵野駅前に比べても下回っています。」

正解は、文京区町会自治会連合会が平成27年1月に創立60周年を記念して発行した「六十年の歩み」の春日町三丁目町会部分でした。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0182/0070/6004.pdf

正解者は一人だけ。>>18818さんでしたー。
18818さんには、賞品が出せないので、代わりに以下の賛辞を贈ります。
「文章のつまみ方がエグイ。ポジかネガか分らんが、どちらにしろエグイ。」

では、来週のクイズも楽しみにしていてね（嘘）

あっ、折角だから春日三丁目町会の全文貼っておくね。

住所は「下富坂町」「小石川餌差町」と その名を替え、町会名はその都度変更されましたが、昭和15年4月の千川改修道路拡 張整備を機会にその時の住所の「春日町三丁目町会」とされ、昭和39年の「小石川一丁目」への新住所表示後もそのまま使われています。
　昭和42年の白山通り道路拡張工事から、地下鉄各線の工事そして最近の大江戸線・三田線連絡工事などまちはいつも工事現場と化し、商業への設備投資が進まず、山手線の内側で地下鉄4線が交差するという利便性がありながらも土地の公示価格が低く、八王子や武蔵野駅前に比べても下回っています。
　なんとか文京区の都市核にふさわしいまちにと、平成11年度よりシビックセンター 周辺のまちづくりを考える懇談会が区の主催で行われ、それをきっかけに機運が高まり、平成13年9月に「まちづくり協議会」、平成14年11月に「再開発準備組合」が設立 され、平成24年3月に東京都より組合設立認可を受け、同4月に「春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合」が船出をしました。
この再開発は小さな権利者が集まり自主的に始まった殆ど例のない開発です。防災拠点のまち・文の京に ふさわしい知のまち・ 交通結節点をより繋ぎ バリアフリー化し利便性の高いまち・都市核にふさわしい賑いのあるまち、このようなビジョンでまちづくりを進め、「胸をはって子供や孫たちに継承できるまち」を目標に、平成29年度の大方の完成 を目指して町会一同で努力しています。

以上、>>18817のレス数ウオッチャーだよ。
最終期検討者は、買うにしろ買わないにしろ、良い決断ができるようガンバやで！！
地権者さんは、防災の前に公示価格の話を公開資料に書いてしまうという脇の甘さに気をつけるようガンバやで！！そんなつもりは毛頭ないだろうと思いますが、「お金の話が先かよっ」と突っ込まれないように、文章はじっくり考えるようにガンバやで！！
購入者さんは、、、
自分で考えな。じゃあな。

マンション購入者→高所得者
掲示板ネガ書込者→低所得者

友人たちとこのサイト見て素直に思った感想。
契約者でもない人が、関係ないマンションの
掲示板サイトに悲観的なコメントをする
という行為は心の何処かに闇がある。
所得ある人はまずしない。

>>18894 匿名さん
まじ勉強になった。
ありがとう。