パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

>>16999 匿名さん
最近、そう思いはじめました。
私は国産で充分！輸入品なんて見た目だけで実用性にかけるわ！！なんてドヤ顔でいわれても。。。
この掲示板を見てるスマホは国産ですかと聞いてみたい。

ポジのイメージ戦略もそろそろ風前の灯ですね。

物量作戦の無意味さを改めて感じました。

>>16995 匿名さん

① 非免震 かつ 豆腐地盤
→ 豆腐？近くに区役所が建つ土地ですよw
② 杭長は35メートル超（豊洲並み）約1メートル下には地下水あり
→充分ですよw
③ ハザードマップでは 3メートルの浸水エリア
→都心が壊滅的するレベルの災害時のみw
④ 全体の４割近くが地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
→希少な土地だからね、一等地な当たり前w
⑤ 南東角部屋は全て地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
→全てではないですよw
あまり地権者の方を悪く言うのやめよw
⑥ 宿泊ルーム含め共用施設はエントランスフロアに全て集約（価格に見合わぬ残念仕様です）
→それが何か、効率的かとw
⑦ 低い階高（3.2m台）下がり天井（2.1m）と梁（価格に見合わぬ残念仕様です。どの部屋も一まわり狭く感じました）
→港区の人気タワマンと大差なしよw
⑧ 壁掛けエアコン＋ミーレ食洗機なし（価格に見合わぬ残念仕様です。その他の仕様も同レベルのグレードダウンだと推察します）
→その仕様に拘る人はマニアレベルw
⑨ 外壁は黄土色の吹き付け塗装（価格に見合わぬ残念仕様です。見た目が悪くなった一因です）
→あたなはデザイナーさんですか？w
⑩ まともなグランドエントランスロビーがない（価格に見合わぬ残念仕様です。車寄せからタクシーに乗れないのです）
→なら車寄せのあるマンション買えばw
⑪ プレミアフロアは最上階のみ（価格に見合わぬ残念仕様です。下は狭い部屋が中心の為、子無しまででしょうか）
→仕様だけで価格は決まりませんw
⑫ 最寄駅は地下鉄マイナー路線
→4路線 徒歩3分、マイナー？田舎者なのw
⑬ 大手利便性ランキングでは、圏外
→それ東京以外のランキングじゃない?w
⑭ 有名な白山通りの騒音排ガス
→なら都心には住めないねw
⑮ 街歩きの楽しみがなく潤いに乏しい
→この地を知らない無知な田舎者の発言w
⑯ 地元のお金持ちにも敬遠された場所
→何を根拠？地元民も羨むマンションですw
⑰ 教育環境は疑問符（夜中まで続く騒音がネック。学区はライバル野村タワーの本郷の方が上）
→騒音？教育環境？意味不明、、、
ライバルとか低レベルな思考やめなw
⑱ 1.5億部屋は 45万/月 以下の賃料予想（価格に見合わぬ残念な資産価値です）
→45万の賃料払えない人の心配ご無用w

すみません、ネガに対して正論返しwww

>>16995 匿名さん
ネガさんありがとうございました。
実際に重要なのは①②③⑦ですかね。
⑦も人によるかな。
ちなみに浸水水位は1m前半ですので。

金もらって書き込んでいるプロの若葉マークさんには負けますね

買わない理由をわざわざ書き込む素人なんていないから。
必死で書けば書くほど、その裏の意図を読まれやすくなる。雄弁は銀と申しますが本当ですね。

文京区の低地に都落ちしてまでタワマンに住みたい人達は、返し方も奇天烈ですね。

反論は論理的に、どうぞ。

検討版はネガ情報満載の方がいいんでしょうね。
ポジは販売側が提示しますので。
あとはネガとポジ比較してどうするかは各人の問題ですね。

④ 全体の４割近くが地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
→希少な土地だからね、一等地な当たり前w


ハザードマップに沈む地価の安い場所を一等地とは、呼びません
ましてや地権者さんとは何の関係も、ありません

地権者半数物件を高値掴みだと見抜けないのは、情報化社会の中では自己責任の類に、入ります

>>17003 匿名さん
①②で補足させていただくと杭は35メートル超もありません。確かにこのあたりの表層地盤は軟弱ですが、それは地下数メートル、せいぜい10メートルでありその層は掘削除去されてます。地下19メートル程度まで掘削していますがそのあたりはN値50までいかないものの軟弱地盤ではありません。
個人的に気になるのは③で、ハザード地区にないに越したことはありませんが記載の通り確率は相当に低く、万一浸かったとしても金出して修繕すればいいじゃん程度に思ってます。
生きてる間に起こるかどうか分からん浸水なんかより買い物や通勤で雨で濡れちゃう方が気になりますね。雨や寒い日にそのあたり気にせずいられる安心感がある方が高台よりなんぼかいいです。

地権者は半数もいませんし高値掴みかどうかは人によって考え方が違うので決めつけるのはおかしいですよ。確かに買うのも買わないのも自己責任と言うのはその通りですが。

地権者がいなかったら、という前提で地権者用住戸を売り分に充てて計算すると、ここは坪400くらいで買えてましたね。
実際はここは坪580くらいなので、その差額分はまさに地権者さんの新しいお部屋や新しいテナント建築費に該当するわけですから、購入者にとってそれは全くの無駄金。

資産価値的にはそんなもんです。

これを世間一般的には、高値掴み、と言います。

>>17013 匿名さん

PC武蔵小山などもそのロジックに当てはまるんでしょうね。あちらは坪単価300万円程度が適正でやはり、高値掴み、となります。

どんだけ購入者意識してんだよ(笑)

あり得ないタラレバ理論して意味ありますかね。
中古価格とそして近隣の新築物件の坪単価見ても割高とはあまり思いませんね。規模と再開発と駅近直結とグレードが他とは違いますから。

>>17013
血税百数十億円もつぎ込まれてござる。
ここ買わない方も建築費負担したことになりますね。
購入者さんは、ネガっている人にも御礼を言いましょう。
高くなった理由としては着工予定が2014年から遅れて、その後に工事費が高騰したことの方が大きいんじゃないのかな（ただ、そのため補助金追加されましたが）。
周辺相場を大きく超えていることは間違いないので、今後どうなるか。
ただ、商業施設、駅直結など周辺マンションにはない特徴があるから、周辺相場より高い価格は維持するんでしょうけどね。

高値掴みの原因がそういうことなら、格上の野村再開発マンションが出たら終わりますね、ここ

何の疑いもなく嬉々として自宅や店舗を建て替えてくれたここの購入者さんには、感謝の言葉しかありません。

さらに、タダで建て替えてくれた自宅には、タワマンの花形ポジション・南東角部屋は全て頂いちゃいました^ - ^
かわりに小石川イッチョメに坪600で住ませてやるから、別にいいよな？

>>17019
なりすましはいかんよ。

いかんね。。
この爺さん、たまにまとも風な事書いて盛り上げてくれてたけど、遂に地に堕ちたな。

だーかーら、
文京区屈指の超一等地
再開発による街の活性化と利便性
パークコートというステータス
40階タワマンの大規模マンション
これだけの条件は
滅多に出ない希少価値物件です。

こんな素晴らしい物件に対して、
0.01%の災害やデザイン、街批判など
する方こそ超ショボい人間だと思います。
所詮、たかが一億の家も買えないくせに。

小石川一丁目再開発により
地価が間違いなく上昇するよ。
近隣住民はかなり喜んでいるから。
あまり表には出さないけどね。

だーかーらー、野村が格上ないじゃん。ここのランドマーク性は揺るぎません。
これは公開情報で明らか。そう仕立てることで高値掴み感を演出したいのだろうけど、事実に即してなく荒唐無稽。

うーんまあ、ネガはやはり決定打にかけますね。
浸水も治水対策済みだし、先の台風でも何も被害なかったし。ちなみに自分はいまこの白山沿いの隣のマンションに住んでるけど、冊子がいいのか、騒音なんてないですよ。相当な小さい音も気になるようなメンタルの人はそもそもやめた方がいいですが。第3期当たれば、こちらに引っ越そうと考えてます。当たるか微妙ですがね。

この程度の地価で超一等地なら
港区千代田区は超一等地だらけですが
それについてご意見を

>>17026
港区千代田区は超一等地だらけってことでいいんじゃないの。

この若葉マークの人、注意されても検討スレを阻害しますね。次また不要なコメントをするなら通報します。

すみませんでした。
お互い不要な誹謗中傷はやめましょう。

① 非免震 かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル超（豊洲並み）約1メートル下には地下水あり
③ ハザードマップでは 3メートルの浸水エリア
④ 全体の４割近くが地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑤ 南東角部屋は全て地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑥ 宿泊ルーム含め共用施設はエントランスフロアに全て集約（価格に見合わぬ残念仕様です）
⑦ 低い階高（3.2m台）下がり天井（2.1m）と梁（価格に見合わぬ残念仕様です。どの部屋も一まわり狭く感じました）
⑧ 壁掛けエアコン＋ミーレ食洗機なし（価格に見合わぬ残念仕様です。その他の仕様も同レベルのグレードダウンだと推察します）
⑨ 外壁は黄土色の吹き付け塗装（価格に見合わぬ残念仕様です。見た目が悪くなった一因です）
⑩ まともなグランドエントランスロビーがない（価格に見合わぬ残念仕様です。車寄せからタクシーに乗れないのです）
⑪ プレミアフロアは最上階のみ（価格に見合わぬ残念仕様です。下は狭い部屋が中心の為、子無しまででしょうか）
⑫ 最寄駅は地下鉄マイナー路線
⑬ 大手利便性ランキングでは、圏外
⑭ 有名な白山通りの騒音排ガス
⑮ 街歩きの楽しみがなく潤いに乏しい
⑯ 地元のお金持ちにも敬遠された場所
⑰ 教育環境は疑問符（夜中まで続く騒音がネック。学区はライバル野村タワーの本郷の方が上）
⑱ 1.5億部屋は 45万/月 以下の賃料予想（価格に見合わぬ残念な資産価値です）

多分この近辺の地価は上がるよ。山手線の外側で交通もそう便利と言えないような地域でここの従来からある中古より高い坪単価のマンションが売られていて、そこそこいい感じで売れている。有名なマンション評論家の榊先生は、これは価格の歪みで、そういう物件は高すぎる、交通が便利で都心の文京区と同じ値段はおかしいと断じておられた。しかし、逆もまた真なりで、ここよりも不便で地歴も悪い場所がここの中古と同じ値段なら、ここで安くマンションが売られている事自体が価格の歪みではないだろうか。ここのパークコートタワーを作ろうという決断は、文京区に住む人がかかっている催眠暗示を解くきっかけになるだろう。

港区や千代田区には古くから住んでいる人の街ってあるだろうか。私の祖父は官僚で麻布の官舎に住んでいたが、地歴のよい場所というのは明治維新で地方の大名が地元に帰った空き地なんだよね。そこを政府が接収して、ある場所は明治の元勲が進駐軍よろしく屋敷をかまえ、新政府の御用商人が外国人を招くための迎賓館的な屋敷を設けた。残りは練兵場とか官舎になり、普通の人が住んだり泥だらけの空き地だった。普通の人が住んでいた街を、その前に住んでいた大名の屋敷の名前を出して地歴がいいと言っているだけなんだよね。昭和の初め頃は普通に庶民が住んで、割烹着のおばさんが豆腐屋や八百屋で買い物をしていた庶民の街だったところが大半ではないかな。

渋谷区だって、渋谷村だったことを知らなかったとは言わせないよ。水が豊富で水田の適地だった。地下道が度々水没するのもそのせい。なぜ再開発なのか、そのきっかけはなんだったろうね。よく考えてみよう。

みんな逃げて、成金ばかりの街に成り下がって、児童相談所に反対運動が起きるようなおかしな土地とはここは違う。みんなここに住みたい、そう言う街。それが田舎より安い？おかしいでしょ。

相変わらずポジはふわっとした感じで不動産を語るので、面白かったです。
このスレほどネガ情報が役に立つスレは他にないですね。

>>17029 匿名さん

あんたもしつこいねー。
そんな何回も同じプレゼンしてるから、
出世できないんだよ。
新しい題材持って来なさいよ。やり直し！

>>17035 マンション検討中さん
昨日真夜中過ぎまで考えてまとめた力作だぞ！

ネガ爺さんよ、ゴチャゴチャ言ってないで飲みに行こうぜ！直接聞いてやるよ！

都心の特にJRのターミナル駅はいわゆる三業地だった。女性が春をひさいだり、労務者が酒を飲み、ガツガツとした食欲を満たすような油と炭水化物の塊を売る街だった。何が地歴がいいだ、何が山手線が素晴らしいだ？東京のネイティブはみんな知っているぞ

朝鮮占領軍が住んでいた日本人を追い出したり、空襲や戦地で家長が戦死したりして一家全滅あるいは離散した家を不当に占拠して築いたコリアタウンを一等地だとありがたがっている人もいるよね。文京区にも多少ないではないが、戦前は大日本帝国の臣民だったからしょうがない部分もある。差別することがいけないと思う人も当時はいっぱいいた。彼らは忘れているかもしれないが...

>>17026 匿名さん

だーかーら、
またそういう屁理屈を言わないこと！

東京は全国からみたら地価は断トツ高い
文京区は都内でも地価上位の区
さらに文京区の中でも近くに区役所や
後楽園、春日、少し歩けば水道橋駅がある
地域にこのマンションは建つ。
治安よく、買い物、教育、娯楽、
トータル的に住居としてとても◎
だから世間一般的に捉えて
超一等地という評価は妥当。

もちろん港区や千代田区は
区比較であれば地価は高い。
だけど、細かく見ればピンキリであり
例えば私の実家は住居こそ南麻布だけど
周囲は新しい建物から今にも崩壊しそうな
古い戸建も多くある地域。
駅から徒歩20分近くあり、
魅力的なスーパーもなく生活にかなり不便。

だから、単純に区比較や最寄り駅の比較
ではない。

とりあえず文京区で飲もうぜ

小石川の近辺は空襲を免れたんだよね。出版業は占領政策に有用だと思われたんだろうね。おかげで小さな町工場とかあまり上等とは言えない庶民の家がいっぱい残ったけど、朝鮮占領軍や成金の魔手から守られてきた。

>>17034
能弁は銀だと言ったろう？このレスはまさしくその通りだね。なぜ反応したんだい？痛いところを突かれたからだろう？東京の不動産を知らない素人ばかりの田舎者しかいないスレッドではこういう反応はなかっただろう。ちなみにうちの先祖は江戸時代まで辿れるので、あなたよりずっと東京には詳しいつもりだよ。

文京区最高！
小石川最高！！
パークコート文京小石川最高！！！
更なる街の活性化に期待してます。

マンション下層階に何が入るのだろう。
個人的には
紀伊国屋
蔦屋家電&スタバ
モスバーガー
ミスタードーナツ
セブンイレブン
が入って欲しい

自分的にはモスよりもフレッシュネスが好きなんだけどね

多分品揃えの趣味からいってセブンは当確だと思う、ミスドは家賃が払えない。
紀ノ国屋は駅ナカと同じ小さい店が入るんじゃないかな。JRの傘下になってぐっと庶民的になった。明治屋は当確だとおもうけど、どんな品揃えになるかな。ライフは最近頑張っているので応援してあげたいけれど、どうせ文京区なんてこんなものという固定観念を吹っ飛ばすような店が来るのが後々のためにいいかなと言う気もする。

希望
吉牛、牛角、ラーメン花月

長文、ざっと読みましたがここ、コリアンタウンだったのですか？
地元のお金持ち集団は、沼地だとは言ってましたが、そこまでは知りませんでした。

>>17047
再開発地域スレに書いた方がいいレスがつくよ
牛角は大江戸線でいける店が潰れちゃったからあまり需要がないんじゃない？
この辺の人は焼肉というと皐月とかちょっと遠いけど幸楽園に行くんじゃない？比較的裕福な人はラクーアの叙々苑に行くみたいだね。吉野家はどうかな、すでに松屋があって中華弁当が500円で売っている所に店が出せるかなあ。ラーメン屋はかなり趣味性の高い店が何軒もあるので花月が来ても苦戦するだろうね。蔦のブランチができたら行くけどね。

>>17048
へえ、赤坂のことを言ったんだけど、小石川って思ったんだ。あなたいつから東京に住んでいるの？