Brillia（ブリリア） City 三鷹について

>>14197 匿名さん
いや、そんな9年近く前の物件持ち出されてもね…

ここを購入するなら、売らずに住み続ける覚悟が必要。
もちろん賃貸にする方法もあるが、大きな期待はできない。
そして、人生何があるか分からないから、引っ越しを余儀なくされることもあるし、晩年をどう過ごすのかという問題もある。
それをリスクと考えた上で購入すべきかと。

>>14202 匿名さん

周辺の開発が進まずに希少性の高いマンションであることが唯一の勝ち目だったんですけどね。
西武新宿線の再開発は周辺マンション開発が起こりやすくなることを意味しますから、定借駅遠のここは不利に働くと思われます。

ここって希少性高い立地だっけ？
実生活において街が活性化し便利になることはプラスですけどね。

立地の希少性ではなく、近隣に新築の大規模がないってことかと。
今後、武蔵関の駅周辺の再開発、それに伴うマンション開発は、ありそうですね。

ここが問題なのは、どこのデベもそうですが、吉祥寺や中央線アクセスをウリにすることに躍起で、周りが見えなくなってしまい、三鷹とつけてしまったこと。
価値を高めようと企んでいるのがバレバレですからね。
周辺環境は悪くないのだから、練馬区関町物件として、身の丈に合った価格で売り出せばよかったのに。
そもそも、このような立地の定期借地権を、美辞麗句を並べ立てて売ったらいかんやろと。

>>14206 匿名さん
身の丈に合った価格ってどのくらいと考えいますか？

3000万円代じゃないすか（適当）

3L標準的な部屋で4000前半ぐらいじゃないですか。

結局のところ、デベだけでなく、地主にもお金払わなくてはいけないから、長い目で見ると、所有権より払う金額は多くなるんだだよなあ。
販売価格に前払い地代が含まれるから、初期費用もすごく安いわけではないし。

>>14210 匿名さん

その分固定資産税の支払いがないから、地代と固定資産税でチャラじゃない？

>>14209 匿名さん
部屋によってはその値段で買えるのでは？
ここは、価格交渉もできるし。

＞14211 匿名さん
地主は固定資産税を支払っているのだから、最低でも固定資産税＋利益が地代になっている。チャラなわけがない。

>>14211 匿名さん
地主がタダで土地貸すわけないでしょ。
だいたい、固定資産税の二倍から三倍って言われてる。
つまり、固定資産税の等倍か二倍が、地主の儲け。

外構がちょっと物件規模の割にショボいですね。プラウド武蔵野三鷹や、プラウドシティ吉祥寺と比べるとあまりに違いすぎて…もう少し頑張って欲しかったなぁ

ちょっとおもしろいサイトを見つけた。
https://mansion-value.com/brilliacity-mitaka/
こちらのサイトで、土地の市場価格や工事費用が概算してあるね。
たぶん、計算式に入れているだけなので、最終的な評価は、借地権なのを無視して計算されているからまったく役にはたたないけど、これをもとに、ここが所有権だった場合を計算してみることにする。

まずは、基本のおさらい。
<物件概要>
販売価格4299万円?5969万円(前払い地代1434万円?1814万円)
占有面積71m2?84m2

先のサイトによると、ここの路線価は32万円
一戸あたりは、2280万円?2880万円
土地の市場価格推計値は　2800万円?3600万円となる。
工事費用推計値　2300万円?2900万円

つまり、もし、ここが所有権だったら、建築費と土地取得費用で、一戸あたり5580万円?6500万円かかることになる。
これに、デベロッパーの販売経費や利益が載る。
やや条件は異なるが比較的近いと思われるプラウドシティ吉祥寺の販売価格が、5000万円から7500万円だったから、ここの販売価格と比較すると、販売経費と利益の上乗せは、一戸あたり500万円から1000万円ほどと予想される。

ちなみに、ここは436戸だから、経費を含んだデベロッパーの利益は、おおよそ21億8000万円?43億6000万円と予想。

借地権の問題は、デベロッパーだけではなく、地主にお金を払わなくてはいけないということ。
所有権では必要ない費用だからね。
その額を計算してみる。

物件概要によると、地代7500円?9000円(/月)

これを68年分払うと、(7500～9000)×68年分(68×12ヶ月)=612万円～734万円※一年だと、9万円～10万円
それに、前払い地代1434万円～1814万円かかる。
合計すると、68年で払う地代の合計は、2046万円～2548万円

固定資産税は、所有権マンションでおおよそ一年で、12?14万円ほど。
68年だと、816万円?952万円かかる。

所有権の固定資産税と比較すると、1230万円?1596万円多いというになる。
つまり、この金額が、所有にはない、余計に払う金額。

まとめ

ここが所有権だったら、
販売予想価格5080万円～7500万円(土地の市場価格+工事費用+デベロッパーの販売経費と利益)
これに、毎月、1万円ほどの固定資産税がかかる。

だが、じっさいにはここは借地権なので、
販売価格4299万円～5969万円(工事費用+デベロッパーの販売経費と利益+地主の利益)
地代は、毎月7500円～9000円


所有権の場合、建物は価値がなくとも、土地はそのまま不動産として残る。
路線価が変わらないとしたら、土地の市場価格推計値　2800万円～3600万円これが70年後でももどってくる。(もちろんそんな単純な計算ではないと思うが、土地分は資産として確実に残る)
一方、借地権は70年後に土地は返却なので、資産は残らない、ゼロ。
もちろん、初期費用が安くすむし、見かけ上にすぎないが、固定資産税よりも、毎年払う地代の合計は少ない。
というか、安く見せかけるためのマジックなんだろうね。
所有件だと、固定資産税がこれこれかかりますよー。でも、借地権は、ほら、こんなに安いって。
前払い地代を入れると、当たり前だけど、地主の利益が含ませるので割高。(固定資産税を払うよりも、2.5?2.6倍よけいにかかる)

もし、ここが所有権で販売されていた場合、自分だったらどっちを買うのか考えてから購入すべきじゃないかなあ。
めったに出ないような土地に建てられた借地権マンションの場合は、単純に価格での比較ではないと思うが、このレベルの立地の所有権は普通に販売されているからね?。

おしまい

前払い地代の割合が多すぎるよね

あと、外観が残念過ぎ、平成初頭の白タイルとかさ

>>14219 匿名さん

土地の市場価格ってどう計算されています？　32万円掛ける占有面積ですか？

路線価をマンションの敷地面積で掛けて、戸数で割るんじゃ？

>>14222 通りがかりさん
35平米　320千円　で11百万円　が路線価評価での土地評価額になりますね。

プラウドは、おなじ長谷工なのに、なんでこんなに違うんだろうねえ。
あちらのほうが、所有権だったり普通借地権だから、条件が有利とはいえ、がんばっている感じがする。
結果、完売しているしね。

まあブランド力が違うからねえ。

定借としても高いと思うが、所有権だったとしても70年後で1100万の価値もないやろね
一部屋の権利じゃなんも動かせないし
所有権だったとしても面倒なことになる前に普通は手放すんじゃね

所有権とて、70年後はどうなるかわからないけど、少なくとも、定期借地権よりも荒れていないと思う。
今や、マンションは100年は平気で保つといわれている。
50年?70年だとしても、ふつうに住める。
もちろん、ガタがくる部分は所有権だろうが借地権だろうが当然あるので、修繕費や管理費は上がるだろうね。
その点、定期借地権はいついつまでに壊すと決まっているわけだから、お金はここまでしかかけないと割り切れるかもしれない。
だけど、まちがいなく、最後の20年ぐらいは完全にお金かけなくなるだろうから(たぶん、住民の総意がまとまらない)、荒れる可能性は高い。
脱出ゲームは、どちらもいっしょ。
むしろ、借地権のほうが早くその時期が来るとみるべき。

>>14219 匿名さん
いろいろ参考になるが、２つ見落としている点がある。
（１）借地物件には地代として地主の利益分が乗っかるが、所有権物件にはそれがない、というのは誤り。地主は土地の売却時に利益を得ようとするから。入札で土地の取得額が釣り上がった場合なんかは特にそう。土地を割高に掴まされた所有権物件もあれば、諸事情で地主が地代を相対的に割安に設定している借地物件もある。借地物件が所有権価格よりも安価に見えたとき、確かに「マジック」のこともあるだろうが、実際に割安のこともありうる。この物件がどうかは分からんけども。

（２）マンション底地の価格は、都心やターミナル駅の駅近物件以外は、将来的に低下する可能性が高い。これから人口減少に伴い、住居地の地価は基本的に下がっていくから。つまり、郊外のマンション（所有権物件）を持っていても、購入時に比べて売却時には底地の価格はかなり下がっている可能性が高い。マンション寿命が長くなればなるほど、土地の価格は下がっていくだろう。そうなると、解体の合意がますます付かなくなるから、いつ売却して資産が返ってくるかもわからない。つまり、都心駅近などの好条件の物件を除いて、案外借地権が正解ということが起こりえる。この物件がどうかは分からんけども。

なるほど。
勉強になります。
たしかに、デベが土地をどのくらいで購入できたかで、所有権の場合、価格の上乗せが妥当かそうでないのか変わってきますね。
所有権であろとうとも、価格の上乗せが大きい物件は注意が必要ですね。
ただ、郊外マンションの価格の下落は宿命かと思いますが、さすがに所有権が借地権よりも大きく下落することはないように思います。
であれば、解体を待たずとも、そこそこの価格では売れるのではないでしょうか？
脱出ゲームであることはまちがいありませんが。

逆に、よほどの好立地の駅近以外に、借地権が生き残る可能性はないように感じます。
もしくは、郊外だとしても、圧倒的な安さでもない限り。

>>14230 匿名さん
レスどうも。指摘されて思ったけど、確かに（２）はちょっと変だね。人口減少に伴って地方や郊外で地価下落（いわゆる住宅資産デフレ）が生じる場合、その影響を直接に受けるのは土地の所有者だけど、借地権も価値が目減りするもんね。所有者は土地を手放さない限りは含み損が確定しないけど、借地人は地代が改訂されないと、安い土地に高い賃料で済み続けることになって、相対的に損をし続けることになるね。地価下落の影響は、借地権物件より所有権物件の方により大きく出るんじゃないかと思ったけれど、そうでないのかもしれない。もう少し考えてみるよ。

https://mituikenta.com/?p=3299

読んでおくといいかも。

>>14232 匿名さん
三井氏のブログはほとんどの人が読んでいるのではないかと。しかも、読んでもいまいちよくわからないですよね。全体としては、定借物件はダメだという方向に議論を誘導しようとしているけれど、個別の部分では結論が明示されていなかったり、憶測にすぎないことを書いていたり。

>>14233 匿名さん

確かに、結論がよくわからない書き方が多いですよね。

>>14232 匿名さん

その人は定借懐疑派だからね。
その記事も定借期間50年を前提に書いてるけどいま大多数の定借マンションは70年。
正直彼の記事はあまり信用してない。系統は違うけど榊氏と同レベルだと思う。

三井氏のブログは、物件名をぼかし、肝心なところは曖昧にする傾向がある。
炎上しないようにと配慮しているんだろうが、読んでいて面白くないんだよなあ。

その点、S氏はズバズバもの言うから痛快だけど、言われた方は、たまったものじゃないよね。
ここも、最強に買ってはいけない??だっけ？

>>14235 匿名さん
定借に対するあなたの意見も聞いてみたいな。

三鷹と言う名前でも練馬区の物件、駅までバス利用。低地借地権のマンションで70年後には解体する事が土地所有者のお寺さん？とNTTとの間で決まっていますが価格はかなりやすいです

>>14239 口コミ知りたいさん

かなりやすいのに、なんで売れ残ってるんですか？

>>14239 口コミ知りたいさん
安いかどうかは売れ行きで決まります

安い→売れ行き好調
安くない(と消費者が感じている)→いつまでも売れ残る
ですね、基本的には。
ただ、安いというのは、ある意味デベが値付けを失敗しているということでもあり、
近隣のレジデンスコートなどでは、値上げしたようです。

うーん、すぐ近くに武蔵野市の市役所やらあるのに練馬区域で使えないのがなあ。色々勿体無い感じ。そしてそのエリアは三鷹の本来の雰囲気ともちょっと違うし（悪いとは言っていない）。

三鷹は、五日市街道ぐらいまでですかね。

三鷹は、住所的にも、駅の南側のイメージがあるけど。

今はプラウド小金井じゃなきゃどこでも検討したい

なんかあったの？

>>14247 名無しさん

引渡し後に発覚して、何も報告せず、急に販売中止したことでしょう。

残り29戸まで進みましたね。
これなら年内には完売出来そう。
在宅勤務増加に伴い、広い住戸に人気が集まっているのが、
販売好調の要因か。
コミュケーションライブラリーは、在宅勤務には便利な
間取りだと思う。

>>14249 匿名さん
以前内見しましたがあのライブラリーもう人いっぱいですよね

>>14249 匿名さん

先着順25戸と4期1次が4戸。
4期1次というんだから2次3次があるはず。

大規模だから売れ残ってんじゃないの。あとは、デザインがシンプルすぎてURみたいだから、とかじゃないかな。

花小金井のシティハウスとここで迷います。
どちらが良いと思いますか？
勤務地は新宿です。

>>14253
花小金井の方は所有権で西武新宿線徒歩圏
どっちを選ぶとか比べるまでもないと思うけどね
西武新宿線歌舞伎町駅から西新宿のビジネスエリアまで地下道で繋がっているから
歩いても俺は苦にならんww

>>14253 匿名さん

ここの近くにURがあるから、まずはそこに住んで、地域の状況を確認する。
ここが格安になったら買うとか。

>>14254 匿名さん

ここも武蔵関駅が使用可能でず

西武新宿駅の乗換利便性向上による沿線価値向上のため、
「西武新宿駅と東京メトロ丸ノ内線新宿駅をつなぐ地下通路」
の整備に向けた検討・協議がスタート！！

https://www.seiburailway.jp/news/news-release/2020/20210426_shinjyuku....

地図

花小金井も、微妙な立地だからねえ。
ここは、バスによる三鷹アクセスはいいが、逆に言えば、利点はそこだけ。
定借だし、すごく安いわけではないので、将来のことを考えたら、無難な所有権のほうが安心できる。
デベが、何年くらいかけて売るつもりなのかしらないが、一般的には竣工後数年も経ったら大幅値下げするのもの。
強気の交渉でいいと思う。
花小金井とてんぴんにかけるのもいい。
営業マン同士競わせるとかね。

>>14249 匿名さん

電気の点いていない部屋の数からして、もう少し売れ残ってそうだけど。
赤坂や適当な情報はやめた方がいいよ。
ここで、もうすぐ完売です詐欺が一体何回書き込まれたことか。
調べてごらん。

ここは長いなぁ。いつになったら売れるんだろ。三鷹のMRもまだやってるね。

MRは、コロナの影響なのか、閉まっていることが多いですね。
MRや売れ残りの維持管理費用とか、バカにならないですよね。

>>14262 匿名さん
別にデベの費用なんですから気にしなくても良いのに…

住んでいる人はどんな気持ちなんですかね？

>>14263
確かにもともと販管費としてマンション価格に上乗せされてるからね。これだけ販売が長期化して、未入居部屋の管理費、修繕積み立て支払っても利益が出る値付けと言うこと。

ビジネスだからある程度は仕方ないと思いますが、どんだけ載せてるんだっていう話ですね。

MRは毎月の固定費が300万円くらいはあるだろうね、でも粗利率20%以上が東建の基本だから毎月1件決まれば赤字にはならないんじゃない？

>>14266 匿名さん

かなり前に、IR資料で粗利で20%と見ましたよ。

4700万円の部屋を売ると、940万円の粗利が入るわけですね。
1000万近くも抜いてるんですね。

>>14269 匿名さん

不動産ってそんな物ですよ。
新築分譲の大手デベの粗利はミニマムで20パー程度です。広告費が割けるにしてもあんなに離れた良い土地のMRを残す理由は分かりませんけれど。

>>14270 匿名さん
粗利で20%程度なら経費考慮したらそんな濡れ手に粟のビジネスではないだろう。。。

ここは、駅遠、定借で、さらに、マンション名がアレだから、余計に宣伝が白々しく感じさせるんですよ。
価格の下落が急勾配でなければまだ許せるんでしょうけど、定借だから、他より下落率高いですしね。
20%でも、むしろ高く感じさせてしまう。

現在の賃貸相場は198000円。
購入後、賃貸に回す場合は、
余裕でローンand管理費を
ペイできそう。

そう言った意味では、
購入後は安心できるかも。

20万、取れますか？　この立地で。
かなり厳しいんじゃないでしょうか。

まだ、今は新築に近いからいいでしょうけど、20年後、いくらになると予想してます？

>>14273 匿名さん
正確には「今の相場」では無く、「この新築物件のいまSUUMO等で賃貸に出ている8階74m2の部屋の募集賃料」ですよね。それで借り手が付くのか、新築のメッキが剥がれてから5年目10年目20年目の賃料がどうなるか、実際にその辺りの条件の近隣物件がどの程度で動いているかは見とかないとですね。

>>14273 匿名さん
会社の借上制度で自己負担が少ないとかだったらそんな賃料でも借り手がいるかも知れないけど、そんな制度がある会社だったらここ選ばないでどう賃料帯でもっと便利な物件選ぶと思う。個人支払いだったら20万近く毎月払うんだったら購入した方が合理的だし、長期でこの賃料で借り手があると考えるのは甘々の想定だろ。

>>594 住民板ユーザーさん1さん

賃貸募集の家賃は、現実に借りている人の家賃に合わせているから、
20万くらいが妥当なんだね。

20万でずっと貸し出続けられるって信じないとつらいんですよね。
わかります。
借り手、見つかるといいですね。

>>14278 匿名さん
分譲賃貸は出している方の希望次第で賃料値付けしてるから相場を示してないですね。しかもいま出てる19.8万の物件って5年の定期借家の条件…。定期借家の物件って普通相場より賃料下げないと借り手付きにくいのに、更にハードル上げてる。期間決まってる転勤の方が「あわよくばこの賃料で借りてくれれば転勤の間に貸しておいても」って感じですかね。(賃貸に5年も出してたら戻ってくる時にはある程度のリフォーム費用も掛かるし、相場に関係無くローン支払いとリフォーム費用でソロバン弾いて設定した賃料と見た)

何年か経つと、過当競争になりそうだね。

過去の賃貸は、
募集直後に決まってるようです。

このエリアに愛着があって自己居住目的なら全然アリな物件だと思うけど、賃貸利回りでペイする物件では無いよね。自分が借主の立場で築10年後以降のここの部屋を幾らだったら借りるか考えたら自ずと想定賃料は読めるだろうし、手数料や改装費用考えても厳しそう。

売れない
賃貸にも回せない

自分が65年住む、の一択ですね。

>>14283 マンション検討中さん

築10年でここを借りるなら、
17万くらいが妥当ですかね！？

ご自身でここの場所で17万払って借ります？仮に借りるとしてそれ何年続けます？

17万あったら、もうすこし駅チカにするかなあ。

持ち家だったらギリギリ価格的にアリだけど、自費で賃貸で借りるマンションではないと思う。

20万も出して、この立地で借りる需要があるとはとても思えない。
普通の稼ぎの人では無理だし、その額を出せる人は、もっといい所に住むのでは？
会社が出してくれるとしても、この立地は選ばないと思う。

不動産屋がどう宣伝しようと、ここは最寄り駅徒歩16分のマンション。SUUMOだと選択肢の1番下の駅徒歩20分以内じゃないと検索にヒットしない（賃貸だとバス含むさえ選べない）
貸そうにも、そもそも借り手に存在が分からないマンションですね（笑）

三鷹駅で探す場合は、当たり前ですが、駅徒歩を指定しないにしないと引っかかりませんね。
歩いたら35分ぐらい？

賃貸物件で駅距離気にしない人なんて居ないので、やはりここは自分で住む目的での購入が吉ですよね。定期借地権物件だけあって仕様を考えれば良いお部屋が今の時代としてはぐっとリーズナブルですし、今後も在宅勤務がある程度継続するのが確定している事務系/技術系のお仕事の方だとDINKSの方にもあってそうですね。

ディンクスはにいいと思うけど、子どもがいる家庭にはおすすめしない。
負の遺産になったら悲惨だよ。

バスの途中駅「文化会館前」にあるパークハウスは、ここより仕様も良いし駅近なのに坪賃料1万円を切っています。

ここの借り手を付けるにはグロスで3パーセントくらいじゃないかな、

DINKSがなぜ駅遠のこの物件に住むのか。

>>14295 匿名さん
騒がしくないエリアの広めの仕様の良い部屋が比較的安い目で買えるからだろ。在宅勤務で出勤も週の半分程度とかだったら駅距離もネックになりにくいし。外食大好きデパート大好きって方だと合わんだろうが。

>>14295 匿名さん

ディンクス向きというより、相続を気にしない人向けってこと。
それに、ディンクスも色々でしょ。
駅から離れた静かな場所がいいでていう人もいるだろうし。

>>14294 マンコミュファンさん

5500万円の部屋だとすると、
月13万円ほどですかね？
儲けを出すのは厳しいですね。

>>14298 名無しさん

築浅の間はさすがにもう少し高く貸せるでしょうが、管理費&修繕積立金＆固定資産税を考えると賃貸で儲ける前提は無しでしょう。転勤の間だけ少しでもローン支払い補えればくらいの感じでしょうね。

地域のランドマーク的物件だから、
需要は多いはず。
家賃相場は175000円が妥当

駅から遠い場所でランドマークを謳ってもね...
借りる側はそんなこと気にしませんよ

確かに、借りるときと、所有するときで、ランドマーク的な意味の重要性は変わりますね。
所有するときって、なんだかんだ他人に自慢したいという気持ちがあるからねえ。

ランドマークねえ。
それと、需要は関係ないんじゃないかなあ。
逆に、大規模すぎて、過当競争になるのではと指摘されていますが。

まずランコスの高い定借物件をホールドしてまで賃貸収益をあげようとするのが間違い。

仮に学区や利便性やランドマーク的な意味などで希少価値があったとしても、定借を買って貸すという選択肢は避けた方がいい、なるべく早く売るべき。

買い叩かれるぐらいなら、賃貸にするしかないっていう話では？

>>14305 匿名さん
それは問題の先延ばし＆悪化にしかならないので最悪パターンかと。にしても、殆どの方が自己長期居住目的で購入されて普通に暮らす分には良い仕様で何ら問題の無い物件に対して個別事由でやむ得ず賃貸や売却した場合のことをアレコレ言ってもあまり意味がない気が。。。

いづれにしても、
完売間近なで漕ぎ着けたのは
賞賛に値する。

また、もうすぐ完売ですね煽りですか？
根拠のない情報を流すのはやめてください。

完売近ろうがそうでなかろうが、どうでも良い話では？要は検討者が欲しいと思える部屋が残っているか否かだけだし、売れ残っていれば所有者である東京建物なりが管理費修繕費もキッチリ支払って部屋も管理してくれるしそれらの部屋からの騒音発生しないから住民はハッピーかと。東京建物が許容出来ない状態になれば対処するだろうから余程目先で無ければ中古販売の段になっての残未販売住戸との競合の懸念も無いだろうし。

>>14308 名無しさん

あと何戸残ってるの？

まとめると、こんな感じか？

◯メリット
初期費用を抑えられる
三鷹駅までバスで12分
静かな環境
隣に大型スーパー
23区アドレス

×デメリット
ずっと住み続けると所有権より割高
武蔵関徒歩16分、三鷹徒歩35分、歩くときつい（※スーモの検索に引っかからないので、賃貸、中古販売にも不利）
大規模詰め込み（特に、真ん中の棟の低層階の日当たり悪し）
いなげや以外に周辺に店が少ない
近隣の武蔵野市の方が価値が高い（マンション名もおかしいので、一部からバカにされている）

バス物件とはいえ、
三鷹アドレスなら
許容範囲内かな。

>>14312 匿名さん

武蔵野市役所近辺に住むと、西久保や中町アドレスの人が羨ましく思いますよ。

保健所や文化会館での乗り降りなら三鷹駅北口のどの系統でも良いわけですから。

雨の日の駅からの北裏行き待ちの列は正直疲れます。

>>14312 匿名さん
アドレスは、練馬区関町です。
三鷹生活圏の北端ですね。
練馬生活圏の南西端でもありますが。

>>14310 匿名さん

予想だと12戸くらいじゃないかな．

ずっと、先着順で24戸のままのような気が。

まだ値引交渉は難しいですか？

今更の書き込みだけど、本当にマンション名酷いなぁ

【半年間マンション探しして分かった事】

・ぼったくりが当たり前
・財閥系デベなのに嘘をつくのが当たり前
・購入者は気付かないのが当たり前

消費者購入者への情報がほとんどシャットアウトされている
闇の深い業界

特にここは、定期借地権なので、ぼったくり感がありますね。
マンションポエムで、いいねって信じてしまったでは済まされないですよ。

>>14319 匿名さん
定期借地権物件なりの価格設定されてるワケだし、このエリアの新築と仕様でこの価格提供されてありがたい購入者層が居るわけだから何の問題あるのか意味不明ですが…。誰も騙されたり説明もされずに契約を強要されてるワケじゃないよね？

>>14320
マンション名からして騙す気満々じゃんww

>>14316 匿名さん
3月に見に行きましたが、その後来た案内を見ると残数は全く減ってない気がしますね。
ちなみに3月に見に行ったときに商談中だった部屋も売りに出されてました。
定借だと長く住むことが前提となりますが、ランニングコストが高いので何年かで総支払額は
所有権の物件を上回ってしまうので、お得感はあまりありませんよね。

ようやく見えてきたね。

>>14322 評判気になるさん
地代から計算すれば「何年かで」は無いのは明らかでしょう。意図的に安い所有権物件と比較したら別でしょうが、そうでなければ計算すれば明らかでしょう。

15年なのか20年なのかわかりませんが、ランニングのコストが高いので、確実に逆転します。
あと、ここが問題なのは、駅近の定借は下落率も穏やかですが、この立地なので急激に下がっていくことが予想されるからです。
つまり、売りに出すことは現実的に厳しい。
結果、ずっと持ち続けるしかなく、やがて所有権の価格を上回る金額を払う日を迎えるのです。

安物買いの銭失いとは、このことです。

100歩ゆずって、売り出し価格が、それらの不安要素を跳ね除けるぐらいに安ければ成立しますが、残念ながら、そこまで安くありません。

あと、これが一番重要ですが、いつまでも完売しない物件は、絶対に値上がることはありません。
買うことを勧められるのは、すぐ完売する物件です。

とりあえず、初期金額が安ければいい。
そして、70年近く、売らずに住み続ける覚悟のある方だけです。
ここを、おすすめできるのは。

大島やここなど、批判されまくってるいるので、今後、駅遠の定借には、デベもおいそれと手を出さないと思いますが。用地取得が困難な昨今、これからも駅遠の定期借地権が売り出されるかもしれませんので、注意が必要です。

徒歩で30分以上の物件に、バスアクセスがいいからといって、最寄りでも、地名でもない物件名をつけけるのは、ぼったくりと言われても仕方ないと思います。

住所を見たときに、「東京都練馬区・・・」（ああ練馬区に住んでいるのか）「・・・Brillia City 三鷹●号室」（なんで三鷹？？？）となるのが嫌だよね。
知り合いとかになんて言われているのか気になっちゃう。

一生懸命連投されてる方がいるようですが、ここは借地権物件だからこその価格設定されてるし、毎月の地代が掛かっても代わりに土地の固定資産税は掛からない。70年持ち続けたとしても、今時の新築の土地所有権物件とのトータルコストは逆転しないと思うよ。

また適当なことを・・・・

安いのは、土地の取得金額が載っていないからです。建物の金額は、別に、安くはありません。設備並みです。
当たり前ですが、借地なので、70年間土地の借地料を払い続ける必要があります。
解体費用も、同様に。
これらは、所有権にはありません。

デベのトークに騙されたのかもしれませんが、当然、固定資産税は、払う必要があります。
これは、地主が払うので、直接には居住者は払いませんが、地代に載せられています。
おおよそ、地主は2.5倍から3倍取るのが普通と言われています。
当たり前ですよね。慈善事業ではないのですから。
借地権は、所有権よりも多くの固定資産税を払っていることになります。

そのとおりです。

そういえば、賃貸派の人間が、賃貸だと固定資産税はかからないからって言ってましたが、賃料の中に含まれているという簡単なことも想像できないんだろうね。

わかりやすく書きますね。

この土地での固定資産税は一戸あたり12万円/年ほどです。
正確にいうと、建物と土地は別ですが、建物は少額なので、気にするほどの額ではありません。

この12万円を地主が払うことになりますが、当然地主はここにプラスアルファで載せてきます。
その金額が、おおよそ3倍程度、つまり36万円になります。(年額)
ここも、正確にいうと、地主は、固定資産税のほかに都市計画税も払わなくてはいけないのですが、こちらの額も少額なので、今回は計算に入れません。

つまり、ここが所有権マンションであれば、70年間で固定資産税を、12×70=840万円払うことになりますが、借地権マンションだと、36×70=2310万円払う計算になります。
差額の1680万円が余計に払う金額です。

ついでですから、解体準備金も計算しておきましょう。
おおよそ3000円/月になりますから、36000円/年、これが70年ですから、252万円になります。
トータルで、
1680万円+252万円=1932万円
これが、余計にかかる金額になります。
年額にすると、27.6万円ですね。

10年で270万円
20年で540万円
30年で810万円
40年で1080万円
所有権と入れ替わるのは、どのあたりでしょうか。

ここは、毎月の地代が9000円程度、見かけ上は所有権マンションだった場合の固定資産税より少額ですが、前払い地代に差額分が含まれていますので、実際には割り高になっているということです。

地代<固定資産税
ではないことが、これでわかるかと思います。

定期借地権マンションを全否定するわけではありません。
よかったら、こちらの記事も読んでみてください。
https://diamond.jp/articles/-/183277

定期借地権にとって重要なのは、立地です。
立地さえよければ、価格を維持することも、転売することも可能です。

逆に、立地の悪いマンションは、価格がダダ下がりしていくだけなので、住み続けるしか選択肢はありません。

>>14336 匿名さん

年間36万円の実質地代負担でしょうね。
大体一部屋は実質駐車場2台分と同じ土地の広さを借りている事になっているので、そんなもんでしょう。

この、借地料9000円、解体準備金3000円というのも、安いと思わせる金額にするために、全体の金額から割り出して設定されているよね。
所有権より、毎月の負担は少ないんですよって、先が見通せない人は思っちゃう。
見かけ上に過ぎないのに。

結局、70年後に、
所有権なら、土地分が最低でも残るので0にはならない。1000万ぐらい？
定期借地権は、ゼロになる。ってこと。

>>14322 評判気になるさん
他物件だけど、定借買って数年後に3割増しで売れたよ。時期的によかったっていうのと場所も違うけどね。
ここは地代が高いのかな？

>>14325 匿名さん

安物買い云々はどうかな。
結局ローンが下りないとかでこれ以上のは買えないって場合は最終的なコストが高くつくとしても、今マンションを買って住みたいってのが上回るんでしょう。
そういう人にとっては借地権はいいと思う。

>>14341 マンション検討中さん

立地さえ良ければ、定期借地権も悪くないと思いますが、ここは、23区とはいえ、練馬の端っこ。
最寄り西武線武蔵関、徒歩16分ですからね。

>>14339 匿名さん
ランニングコストにローン支払い額を入れるべきと思います。所有権との取得価格の差分がローン支払総額に影響するし、cashで買う場合はその差額を運用に回せる。

シンプルにここが土地所有権付きの新築だと幾らだと考えるかでトータルコスト比較結果は変わるよ。転売するつもりもなく終の住処とするつもりの方と転売を考える方とでもそうだし、結局は各人のライフプラン次第かと。

>>14343 評判気になるさん

運用するにしても、もう少し価格の下落が抑えられた物件の方がよくないですか？

定期借地権は、この立地では成立しないと考えますが、いかがでしょう？

>>14343 評判気になるさん

たしかに、ローンの支払い期間が変わってくるとは思いますが、運営に回すほどの差って、出ますか？
むしろ、ランニングコストでいうと、定期借地権の、確実に下がる価格下落分を、ランニングコストに組み込む必要がありそうですが？

>>14345 匿名さん
成立してるからあれだけ売れているんじゃないですかね。あなたにとって「成立していない」だけじゃん。

２年近く経って２４戸残っているのは「あれだけ売れている」と考えていいのか・・・

>>14348 匿名さん
残ってるのがそれだけだったら400戸以上が売れたってことだろ？この人、何でこんな一生懸命粘着してるんだろ。何か恨みでもあんのかね？

まあ、あれだけが多いか少ないかはおいておいて、完売まで至っていないのは事実だよね。
少なくとも、すごく売れているとは言い難いと思うが。
それに、24戸が在庫のすべてかどうかはわからないよ。あの表示の仕方では。

ココに限らず、良いと思えれば買えば良いし、違うと思えば他物件に行けば良いだけ。

>>14349 評判気になるさん
ここ欲しいけど買えなくて悔しいから自分を納得させる為にネガ投稿してんじゃない？もうちょっとマシな時間の使い方すりゃ良いのに。。。

ここ欲しいけど買えないって、どんな人なんですか？w
ここ買えない人は、そもそもマンション買えない。
むしろ、普通の所有権マンションが買えない人がたどり着くんじゃ？

定期借地権のマンションってさ、類似条件の土地所有権マンションと比べたとき、購入時の初期費用が少なくて済む代わりに、月々のランニングコストはやや高めに設定されているはず。定借の方が何から何までお得ってことはありえない、もしそうだったら土地所有権の物件など無くなってしまうから、むしろこういう設定でなきゃ理屈に合わないと思う。だから、マンション関連だけの収支を見た場合、長期的には定借の方が幾らか割高（土地所有権の物件の方が長期的にはお得）なのが普通だと思う。

ただ、初期費用が少なくて済むってことは、単なる目先の損得ってことじゃないと思うんだよね。（１）初期費用が少なくて済んだ分の資金を一定期間（例えば20年間）、別の方面に使うことができる。（２）同じく一定期間、同価格帯の所有権物件よりも良い条件の住居に住むことができる。この２つのメリットを同時に享受できるのは、決して馬鹿にできないと思う。

（１）は、余剰資金を証券投資なんかに回してより大きな金銭的利益を追求するって考え方もあるだろうけど、別にそんな格好いい話である必要はない。田舎の両親に仕送りするとか、子供の教育費につぎ込む（それも将来への投資だよね）とか、ライフプランに合わせて有効活用すればいいだけだと思う。（２）も、例えば子どもの成長期に当たるクリティカルな20年にゆとりある住環境を確保することができれば、仮にその後にマンション関連の収支面で相対的には損をする時期が来るとしても、長期的な勘定ではむしろプラスの意味を持ちうると思う。

もちろん、資金にゆとりがあって、条件の合う土地所有権のマンションを買えれば一番いいし、定期借地権物件でも都心駅近の方がベターなわけだけど、それらに手が届かない状況で、かつ当面の手元資金を確保しつつ住環境も整えたいって切実に思うなら、多少のリスクを取ってここのような郊外型の定期借地権マンションを買うのも選択肢として当然ありだと思う。ごく普通に考えたら、どうしてもこういう結論になるんだけど、このスレでは何だかすごく批判されているし、どこか変なのかなあ？　でも、正直言ってよく分かりません。

かなり長文になっちゃったけど、許してください。

今まで、定期借地権マンションというのは、駅近や、所有権マンションがあまり出ない地域で重宝がられてきた経緯がある。
地主が土地を手放さないからね。
そして、立地さえよければ、安い分、人気もあるし、価格維持ができていた。

ここのような郊外の定期借地権は、正直あまり聞いたことがない。
そして、当然ながら、何年か経ってどうなるかの事例が少ない。

たしかに、初期費用の安さは、いろいろなゆとりを生むだろう。
だけど、売却が難しい、運用も厳しいとなると、手放しで勧められないんじゃないかな。

もちろん、リスクをきちんと知った上で買うのはいいと思う。
デベロッパはいいことしか言わないからね。

何か刺激しちゃったみたい。。。この人ここの掲示板にずっと張り付いてるのかな。

>>14355 匿名さん
プランヴェールEX、町屋14分、50年定借、1997年竣工
杉並宮前パークホームズ、富士見ヶ丘10分、50年定借、2000年、
アルボの丘、南多摩7分、70年定借、2006年
イニシア新百合ヶ丘、新百合15分、50年定借、2009年
ブリリアシティひばりが丘、ひばりが丘10分、50年定借、2010年
ウェリス武蔵野富士見町、小川14分、70年定借、2017年
ブランズシティ世田谷仲町、リビオ荻窪レジデンス、ウェリス仙川調布の森…

あんまりいい加減なこと書かない方がいいと思うよ。

全て、徒歩15分以内物件？
ここは、バス便ですよね？
武蔵関徒歩物件でしたっけ？

南多摩7分とか、小川14分より、ここの三鷹バス10分の方が交通利便性高いと思うけどな。

>>14357 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます。

定期借地権は歴史が浅いので、挙げていただいた物件も一番古くて1997年。ほとんどが2000年以降ですよね。
取り壊しが近づいてくるとどうなるかは、なかなか予想できないのではないでしょうか？

あと、書き方がわかりづらくてすみません。
駅からバスで10分もかかる定期借地権というのは、自分は正直聞いたことがありませんでした。
そういう事例が少ないと書きたかったのですが・・・。
定期借地権にお詳しいみたいなので、そのぐらい離れている場所に建てられている物件を教えていただけないでしょうか。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587731/
ブランズシティ世田谷仲町というのを、ためしに見てみたのですが、7年もかけて売ってるんですね。
こういう事例も、聞いたことないんですが、定期借地権だと普通なんでしょうか？

その物件は陸の孤島だし、となりが老人施設でしたからねえ。

>>14361 匿名さん
例えばですが、ブランズシティ調布っていう、駅徒歩圏内で所有権物件だけども販売状況が芳しくない物件があります。そういう物件は、他にも幾つかあります。この点で、定借だけを取り出して、云々する意味が分かりません。バスの件も同じです。ですので、今後は14354に対する批判についてのみお答えするということで、よろしくお願いします。

>>14360 匿名さん
すいません、最後のご質問にはお答えしておきます。そういう物件は、私も他に知りません。（関東より関西の方が定借物件が多いので、あちらにはあるかもしれませんが、存じません。）

粘着質だなぁ。ブログでやれよ。

西早稲田の方が先に完売するんじゃないか？

>>14342 匿名さん

武蔵関駅前は、今後、西武新宿線の高架化により、
超大規模な再開発が行われます。
従って、最寄り駅が武蔵関というのは、
非常に強味に繋がる。

>>14366 マンション検討中さん
成蹊より早稲田です。

なんかこのスレには定期借地権物件絶対認めないマン(もしくはこの物件が親の仇マン)が棲んでるの？社会にもいるけど自分の基準以外は全部間違ってるっての、痛い...。

>>14369 買い替え検討中さん
僕、それ聞いたことないマンじゃない？
自分が聞いたことなかったら何なんだって感じだよね。
スミフもあちこちで何年もかけてるしクレストプライムタワー芝なんて14年？あれはあれでちょっとって感じだけど。
あなたの知らないことは世の中にいっぱいあるんだよ、と言いたい。

>>14369 買い替え検討中さん

購入して、自慢してやれば、何も言えないんじゃないでしょうか。

>>14370 マンション検討中さん

14年とか、すごいですね。
ここも、長期スパンで売る戦略なんですね。

そのスミフの花小金井徒歩10分位の922戸の同時期販売のマンションが、4年位で完売してますけどねー

2017年から4年かけて、まだ400戸売れないのは戦略じゃなくて、単純に販売苦戦だよ。
将来に、リセール期待とかは事実としてスミフとか近隣マンションより苦戦するのは予測できそうだな。

今このマンションは、大幅値引きの噂もあるし、お買い得ってより既に買った人達の資産価値が激減中とも言えるからね。

定期借家だろうが、どうだろうかはともかく。
コロナ禍で近郊や郊外のマンションが馬鹿売れしてる中でさえも、4年で400戸が売れないのは、販売苦戦で間違いないよ。

過去の定期借家マンションがどうのってより、もっとシンプルに2017年から販売してるマンションが近隣にどれ程あるかって事だと思うよ。
同時期販売の周辺マンションは、戸数もっと多いところも既に全部完売してるからね。

価格は近隣よりも断然安いのに、新築時点で販売苦戦だと中古で売る時に安くしたら売れるのか？って問題は普通考えるべきだよね。

ましてや値引き販売してるなら、高額な修繕費とかで揉める可能性がある安いから買ったんだ層を多く取り込む訳だしね。

>>14373 マンション検討中さん

大幅値引とは、具体的には800万くらい？
リアル過ぎた??

安いから買ったんだ層が大量に流れこむと、理事会がまとまらなくなるんですかね？
修理しなくなるから、末期は荒れるってことですか？

凄い値引きされた層と、初めに買った層は性格が大きく違ったりするもの。

売った方は将来関係ないけど、組合や住民層に大きな禍根を残す事もある。組合が荒れるというか、住民層の性格の違いが合意形成を難しくする事も考えられる。

そもそも、定期借家だと一生住むってより10年-20年でまだ借地期間残ってる内に売ってしまおうって人が多かったりもするから、修繕計画や管理計画は難易度高いからね。

800万の値引くらいなら大幅とは言えない。

>>14378 匿名さん
800万の値引きなんて無いでしょ。
もともとグロス低いんだもん。
あってもMRの家具無料とか、最大でも300と予想。

>>14377 マンション検討中さん

20年まで、一切お金をかけたくないっていう人、多そうですね。
脱出組が去った後も、大規模修繕は、住民の大多数が反対しそう。

こういう時、大規模は面倒だよね。

>>14373 マンション検討中さん

大幅値引きって、どこ情報？
既購入者の反対を無視して決行ですか？

大幅値引きは噂になってるよ。
売主は4年も経ってるから、既契約者が反対しても値引きしてでもさばきたいんでしょ。

まあ値引きしてないならいいけど、そもそもグロスが低いマンションで大幅値引きしてたら、修繕費とかで揉めるもとになるよね。

はじめに買った人も、安いから買ったんだし販売苦戦で値引きするな、資産価値下がるって言ってもしょうがない。

デベの粗利が1000だっけか。
マイナス800っていうのは、現実的かもね。
そのぐらいの値引きなら、割安感はあるね。

普通に値引き入るなら、周辺古い中古並の金額なんだけどな、それでも定借を選ばない売れないってのは将来的にも定借中古は厳しいんじゃないかな？

賃貸すればまわるかもしれないが、そうなれば誰も修繕費とかコスト負担を嫌がるよね。

周辺の所有権よりは安いんだろうから、予算がマッチする人が買う。それだけのことじゃない？
外野が将来売れないだのあーだこーだ言っても仕方ない。

今現状でも、駅遠い中古と同じ位でも借地売れて無い状況で、将来的に周辺の所有権中古より安くすれば売れるって楽観しすぎじゃ無いかな？
　
外野がうるさいって反応じゃなくて、大体の人が駅遠い借地の資産性心配してるのに、資産性はまったくなく激安に下げればいつか売れるって言うのはどうかと思うよ

マイナス800でも、売れないってこと？

HPに総来場者数1800件突破とあり、新築マンションの歩留まりは約1割なので、
甘めに見積もっても総戸数の半分程度は売れ残っている状況。
竣工後2年でこれは相当やばい。
石神井台も大幅値引きでなんとか完売したが、あそこは所有権で徒歩10分だった。
超売り手市場において類稀な大苦戦物件なので検討者の方は強気に交渉するべきですよ。

一時期プラウドシティ吉祥寺と比較されていたけど、売れ行きは雲泥の差。
交通の便は悪くて似たようなもんだし他にもプラウド側のデメリットだってあったのにね。

定借で初期費用を抑えて頭金を運用に回せばランコスは賄えて流動性も維持できるのに。
定借は実績が少なすぎて価値の目減りが読めないことが最大のネック。

デベか地主が最低買取価格を保証するとかなら考えていた。

そもそも論だが仮にここが所有権だったとしても割安感ある価格ではない。
適正価格との乖離が1割や2割ではないと思う。

今日も熱心にネガ投稿お疲れさまです。日曜日の夜だっちゅうのに。

>>14386 マンション検討中さん

誰に向かって言ってるの？
そう思うなら買わなければいいだけじゃん。
それともMR見学の人が来たら見つけて直接アドバイスでもする？

これだけは、言える。
借地権であろうと所有権であろうと、新築ですぐに完売しない物件は、中古になっても絶対に売れない。
採算度外視で、そこに住みたい人以外は、本来手を出すべきではない。
逆に、購入してしまったなら、外野の意見など気にせず、転売することなんて忘れて、そこでの生活を楽しむのがいい。
新築に勝るものなし。
どんな新築でも、住めば都。

一般論としてはその通りだけど、市況やエリアの一時的需給で良い物件でも売れ残ることはある。
不況時には都心タワマンも派手に値引きしてたが、物によっては当時の倍近くなってる。
逆に、好況期に売れ残ってるのは深刻だよ。追い風5mで100m20秒かかってるイメージ。

とくに、コロナで先が見通せない時代ですから、定借のように先が読みづらい、リスクを負う物件を避ける傾向はあるでしょうね。

>>14391 坪単価比較中さん

見回り、ご苦労さまです。
ネガが気になるなら、それを凌駕するポジ投稿をお願いいたします。

>>14382 マンション検討中さん

噂では無く、裏が取れている情報提供お願いします。

結局、まともなポジ情報(簡単にネガに論破される)が上がってこないのが、この物件の致命的な理由な気がする。

たとえば、固定資産税より地主への賃料のほうが安いとか、簡単に賃貸にまわせる(20万)とか。

借地権か所有権か、どちらがお金がかからないか、単純化して比較してみよう
一戸あたりの建物分が5000万円、土地の価格が1000万円だとしよう。
所有権の場合、あわせて6000万円になる。
借地権の場合、この1000万円が浮くので、5000万円になる。

では、この1000万円を運用にまわした場合、運用益がどのぐらい上回れば所有権よりもお買い得になるのだろうか？
※話を単純化するため、土地の価格は1000万円でずっと推移すると仮定する。

所有権の場合は、1000万円を運用することができるが、その分、地主に賃料を収めなくてはいけない。これも、単純化するために、固定資産税の3倍で計算してみる。
そして、所有権と同じ、固定資産税分引いた2倍が、所有権と比較して、余計に払う金額。
それに、解体準備金を入れた70年のトータルがおおよそ2000万円。
一年で、27万6000円ほど。

つまり、借地権を買った場合は、手もとに1000万円の余裕ができるが、70年後に、これを3000万円以上にしないと、所有権よりも余計にお金を払う計算になる。

ここから先は運用の話になるので、自分は専門ではないので、これを読んだ人に任せよう。

ただ、ここまで書いて思ったんだけど、そもそもここを買う層って、運用するための資金なんて持ち合わせていないんじゃないの？
だとする、結果的に、所有権よりは、最終的にお金を余計に払うことになるよね。
もちろん、どなたかが書いていたように、初期費用が安い分、子どもの学資費用にまわせたり、生活に余裕が生まれたり、そういう効果も無視はできないと思う。
ただ、運用しなかったら、確実に所有権よりも余計にお金を払うことになる。
そして、定期借地権ゆえに、転売することの難しさや、賃貸にしたところで、はたしてどのぐらいの家賃が取れるのか、というリスクが常につきまとう。
運用するにしても、リスクはあるしね。

所有権、借地権、さあ、あなたなら、どちらを選びますか？