Brillia（ブリリア） City 三鷹について

>>14150 匿名さん

なぜ大規模だと困難なの？

>>14151 名無しさん

希少性の低い金太郎飴の間取りだと、同じことを考えてる人が多けりゃ賃料利回りは下がるから。

ルーバル付きとか最上階角部屋とかなら流石に借り手は付くと思う。

過当競争になるってこと。
下手したら、借りてが見つからないかもしれない。

この物件で、敢えて勧めるとしたら、こんな層じゃないかな。

(パターン１)
子供のいないディンクス家庭。共働きで、そこそこ資産も持っている。
遺産相続がないので、自分のお金をすべて使い切って亡くなればいい。
マンションのリセールは期待できないから、最後まで住み倒して、最後は二束三文で売って、介護施設へ。
それまで、できるだけお金をかけない優雅な生活をしたい。

(パターン2)
子だくさんのぎりぎりの生活水準の家庭。ローンもギリギリだが、そもそもがこれ以上高い物件には手が届かない。
子が多いから、できれば広い家がいい。賃貸だと破損なども気になる。
子が大きくなったら、だれかひとりにゆずる、もしくは、自分たちが介護が必要になるまで住み続ける。

一般的な子どもふたりの若い家庭にはお勧めしない。
中古や、西武線沿線の安い所有権のほうがいい。

そうそう、もうひとつ。

短期にこの場所に住む必要がある人。

こういう人にもおすすめしたい。
と言いたいところだけど、
これが難しくて、一般的な定期借地権は駅近などの好立地にあるので、竣工後まもなくであれば、それほど価格の下落はなく、わりと簡単に売れるのだけど、
これだけ売れていない物件が、はたしてすぐに売り抜けることができるのか不透明ということ。

なので、基本的には、
・賃貸での運用を期待しない。(資産価値の放棄)
・生きているかぎり住み続ける(相続を考えない)
この二つの条件が必要だと思う。

>>14155 匿名さん

・賃貸での運用を期待しない。(資産価値の放棄)
・生きているかぎり住み続ける(相続を考えない)

郊外ファミリーマンションを買う人の大半が該当する条件じゃないですか？

長文さんのご意見はネガよりですが貶めている感じはしませんし、的確で参考になります。

賃貸で運用できないの意味がわからない。この物件近隣の3LDK賃貸の相場は14万程度。どれも築30年オーバーばかりだから、16万くらいなら余裕で借り手はつく。管理費、修繕積立金込みで考えて、フルローンで買っててもトントン。賃貸に出したくてこの物件を買う人間はほとんどいないとしても、転勤、引っ越し等のリスクには十分対応できると思う。

賃貸で16万出すならもう少し駅近がいいなぁー

定借って住む期間が短くなる分、
買う時期が遅くなると安くならないのでしょうか？

>>14159 検討板ユーザーさん

最低でもグロスで4%くらい無いとネット利回りはトントン行かないんじゃ無いかな？定借だし。

となると賃料は平米2300円くらい取りたい筈。
ウエリスが平米2200前後だか可能かもだけど、貸すのに余裕かと言われると微妙かな。


>>14160 匿名さん

東建は値引き交渉に応じるデベロッパーです。
定借なので東建から見れば原価コストは上がるものの、お客さんの立場だと価値の目減りが大きい事も理解しているでしょうからネゴに応じると思いますよ。

たしかに、貸して余裕かといわれれば、疑問符がつきますね。
定借だから、年数が経てば経つ程、賃貸率も増加するでしょうし、高い賃料は取れなくなってくるでしょうね。
賃貸にすることは考えずに、
ずっと住み続けるか、はやいうちに手放すのがいいのではないでしょうか。

80平米で184000円ですか。
この立地で、そんなに取れますかね？

>>14162 匿名さん

早いうちに手放す！？そんなのありえないでしょ。絶対残債割れするよ。それなら買わない方がいい。

15年以内じゃないですかね。
何年ぐらいがいいんでしょうか？

>>14164 検討板ユーザーさん
何年で手放すのがいいですか？

前払い地代というのは、毎月払う地代を安く見せるためのものなのですか？
しかも、地主には先にお金が入るわけだから、運用できるってことですよね？

そもそもはやいうちに手放すのは、所有権でもありえない。
高騰しない限り、５年は住みたい。

このマンション、環境はいいしリタイアする頃に安くなってたら検討したいな。

>>14168 匿名さん
5年ですか。短くないですか？
逆に、何年以上住むと危険とかありますか？

>>14169 マンション検討中さん
たしかに、20年落ちで半額ぐらいならアリな気しますね。
新築が売れ残っている現状、安くならないと中古も動きませんよね。
結局のところ、価格が高いから(定借なのだから、もっと安くしないと価格の魅力がない)売れないんですよね。

定借のイニシャルとランニングのコスト内訳は色々なパターンがあるとはいえ、物件ごとに算数ができる。
でも物件価格の目減りは定借の歴史が浅いのと母集団が少ないからめちゃくちゃ分かりにくい。

残り30年を切った定借マンションが出始めていて、当たり前だけど残り年数が少ないほど年間の価値減少率が大きくなる。

15年以上のホールドを考えるなら、売らずに賃貸だけを考えて部屋を選んだ方がいいと思う。15年未満の売却でも所有権と損益がクロスするポイントは現れないんじゃ無いかな？
（だから端から賃貸目的のリスクオンも殆ど無い、となるわけで）

>>14172 eマンションさん
結局、この物件を購入したら、移り住むとしても、売却は考えずに賃貸にすべきということですね。
というか、デベの都合(マンションを建て続けなくては会社が回っていかない)で、このような立地に定期借地権マンションをつくること自体が間違っているように思います。
収得できる土地がないから、こんなことやってるんでしょうけど。
定借は、駅近などのだれもがよいと感じる立地で、きちんと売却できることが必要条件ではないでしょうか。
駅まで30分近い立地の定借で、さも立地(環境にあらず)が良さそうに見せかけたり、安さを売りにしたりするのは、鷺に近い気が。

>>14173 匿名さん

その通りと思います。

建物(詰め込みすぎなのはマイナスポイントだが)や環境はよいと思うのに、定借であることが、とても残念です。

>>14173 匿名さん

ここ買う人って、基本、永住なんじゃないの？

>>14176 マンション検討中さん

マンションに限らずだけど、どんな人生でも永住は有り得ないよ。家族や自分に何が起きるか誰にも分かんない。

賃貸に回すことは出来ても、いざという時に、満足いく金額では売れないってこと。

>>14177 匿名さん

いやそんなのあたり前だけど、本人の意思として売るつもりないなら売却額で満足できるかどうかは判断基準にないんじゃない？そもそも郊外定借バス便物件でリセールとかズレてるよね。それともなに？マウントとりたいだけなの？

>>14179 マンション検討中さん

「永住」と「リセールしない」は同義ということ？
ちょっと過大解釈してるんじゃない？

永住しないのは自明なのを>>14176 が突然覆そうとしたのは客観的に見ておかしいから指摘、それだけの話でしょう。

リセールは厳しいから、売らずに賃貸にするのがよい（もちろん売りたい人はどうぞ）
死ぬまで住むことが理想だが、人生何にがあるかわからないから、永住したくてもできないことがある。そのことを頭の片隅に。

こんなまとめ方でいい？

>>14181 匿名さん
考え方は人それぞれですし、投資に絶対といった言葉はないですからね。

リセールを考えている方は、何年後にいくらで売ろうと思っていますか？

>>14183 匿名さん

20年後に2000万

4500万円の部屋が20年後に2000万円で売れたとすると、20年で2500万円のマイナスだから、1年あたり、125万円ずつ資産価値が落ちていく。
地代、管理費、解体準備金などで、毎月のランニングコストは、5から6万円ぐらい？
駐車場代やバス運賃入れるともっとか。

これじゃ、賃貸でもいいレベルじゃないの？
むしろ、賃貸のほうがリスクが少ないともいえる。
いつでも引っ越せるわけだからね。

現状、4500万円で売られている住戸が4000万円ぐらいになったら、はじめて検討できる気がする。

逆にいえば、今の価格だったら、永住以外ありえないともいえるな。

>>14184 マンション掲示板さん

残存50年で2000万円？それなら私が買いますよ。
20年後はもう地方でのんびり暮らしたい年頃になってるから、駅が遠くても問題ないです。老後の家としてキャッシュで買います。20年後に2000万円での売り出し待ってますね。

未来は不確定ですからね。インフレリスクを考えるなら、所有もありでいずれ購入するつもりなら早い方がいい。
30歳から90歳の60年、年150万円で計9000万円の住居費を最低限の経費として覚悟するなら、後はその9000万円を如何様に払うか。賃貸で払うか、所有でローンと諸経費として払うか、各自の価値観次第で正解はない。私は、住居を確保する安心感から所有派です。特に家族がいると、万一の場合に雨風しのげる家は残してあげたいと思う。

むしろ老後は施設が充実している駅前に移動したくなりますよ。
駅遠は足腰が問題ない世代なら大丈夫ですが、老人になるときつい。

老後は、どちらがいいんでしょうね。
わたしも、いろいろ考えてしまいました。
田舎で、のんびり
駅近で、利便性重視

どちらもアリな気がします。
いずれにせよ、今、このマンションを買うなら、未来が予想できないとはいえ、あまり高額では売れないだろうから、ずっと住むか、安くても売るかの選択肢しかないように思います。
それをどう判断するかですね。
無難なのは、所有権。
リスクを負っても初期費用抑えたいなら借地権、といったところでしょうか。

>>14190 匿名さん

駅近買う余力のある方ですか？

>>14191 匿名さん

三鷹の駅近は、さすがに高いなあと思いますが、西武線の駅近なら、手が届く範囲かと。

ちょうどここと三鷹駅の中間あたりにもマンションありますよね。

>>14193 匿名さん
マンションはいっぱいありますよ。
どのマンションですか？

>>14192 匿名さん

西武新宿線はこれからに期待ですね。

>>14195 匿名さん

新宿線沿線の再開発に期待

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/213052/
こんなマンションが出来るようだね。

どなたか教えてください～。
いまサイトに間取りが出てる部屋って、全部売れてないんですか？？結構ありますよね？
ここって定期借地権ですよね？永住ってどういうことですか？

>>14198 マンション検討中さん
サイトに出ている部屋は、全て販売中だと思います。
詳しくは、デベに確認してください。

定期借地件なので、実質住めるのは67年ぐらいですが、土地の持ち分がないので、資産価値の下落が大きいため、売らずにずっと住み続けるか、賃貸に出した方がいいと言われています。
永住とは、売らずに住み続けるという意味です。

>>14197 匿名さん

知りませんでしたが随分と安かったようですね。既に完売ですかね？