マンション検討中さん
[更新日時] 2021-11-26 16:22:47
Brillia City 三鷹ってどうですか。
住居だけではなく、商業施設、育児施設や緑もある複合新街区になるようです。
物件のことや周辺の利便性、将来性などについても知りたいです。
所在地:東京都練馬区関町南四丁目686番1他(地番)
交通:中央本線(JR東日本) 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分
総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 、西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
中央本線(JR東日本) 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
総武線 「吉祥寺」駅 バス20分 「北裏」バス停から 徒歩4分
土地の権利:定期賃借
借地の種類・期間:一般定期借地権(2017.9.29~2087.12.29)
総戸数:436戸 (他、保育施設1戸)
構造・階数:鉄筋コンクリート造地上10階建て
間取:3LDK・4LDK
面積:70.98平米~90.81平米
売主:東京建物、住友商事
販売代理:東京建物株式会社、住商建物
施工会社:長谷工コーポレーション
管理会社:東京建物アメニティサポート
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2017-10-30 15:27:56
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物件概要 |
所在地 |
東京都練馬区関町南四丁目686番1他(地番) |
交通 |
中央本線(JR東日本) 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 総武線 「三鷹」駅 バス10分 「北裏」バス停から 徒歩2分 西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩16分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
436戸 (他、保育施設1戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上10階建 敷地の権利形態:定期借地権(一般定期借地権(2017年9月29日~2087年12月29日)※建物建設期間含む。期間満了時に更地に返還することが条件です。建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。※借地権の譲渡・転貸:可。転借地権設定者への書面による通知・承諾が必要。※借地権の登記は行いません。※地代の改定について、2024年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に見直しを行います。前払い地代 : 13,408,847円~14,243,841円、権利金 : 2,443,578円~4,161,841円、地代 : 7,304円~7,758円(月額)、敷金 : 175,296円~186,192円、解体準備積立金 : 2,413円~2,563円(月額)) 完成時期:2019年08月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]東京建物株式会社 [売主]住友商事株式会社 [販売代理]住商建物株式会社
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施工会社 |
株式会社長谷工コーポレーション |
管理会社 |
株式会社東京建物アメニティサポート |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
Brillia(ブリリア) City 三鷹口コミ掲示板・評判
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14135
検討板ユーザーさん
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14136
匿名さん
[No.14112~本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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14137
匿名さん
ハンコついちゃった人かもしれませんね。
値引き販売が開始されたら、真っ先に怒鳴り込むタイプですね。
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14138
口コミ知りたいさん
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14139
匿名さん
>>14132 口コミ知りたいさん
久しぶりに盛り上がってますね。ポジの方が感情で戦うと荒れるのが懐かしいくらいです。
この数ヶ月の静寂から検討中のポジさんはいない。おっしゃる通り。デベも今更反論しないし、こんなところで声荒げるリスクなど取る人はいない。購入者というか住民さん一択です。
しかし自分のマンションの掲示板が気になる、嫌な書かれ方したら気分を害する。ここは理解しましょう。
それで相手をバカにするような記載をしている事は大変残念ですけどね。この人はそういう人なんでしょうね。
ネガからしたらそんな住民のいるマンションというのは嬉しいエサですかね。
反論しなくても気分を害している住民はいると思うので、そこはネガも意識して書き込むと健全なのですが、匿名掲示板ではそこまで望めませんな。
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14140
匿名さん
隣近所にどんな人が住むかまではわかりませんけど、空気感はなんとなくわかりますね。
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14141
マンコミュファンさん
>>14137 匿名さん
ホルダーがもう手放すなら、買った物件について過剰反応するのも理解しますけどね。
未入居物件があり、しかもMRとHPで掲載価格が異なるなど、営業は集客と既存住民の両睨みで努力していますから、いま中古に出すのは余程条件の良い部屋でないとしんどいです。
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14142
匿名さん
MRの維持費って、どのぐらいかかるんですかね?
営業マン雇うのもコストがかかるだろうし。
何年スパンで売ろうとしているのか。?
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14143
匿名さん
>>14141 マンコミュファンさん
4000万円代の中古も、ぜんぜん売れていませんね。
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14144
評判気になるさん
>>14143 匿名さん
中古は物件固有の条件次第ですかね。
最初の大規模修繕までに住み替えるなら有りかもですが、中古に4000万円出すなら所有権にしたいのが本音ですからね。
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14145
検討者さん
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14146
マンション検討中さん
>>14144 評判気になるさん
この辺の所有権中古で4000万で買えるのある?同じような立地環境のグランヴィラは6000万超えてるんだけど。
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14147
eマンションさん
>>14146 マンション検討中さん
築何十年とか探せばあるんじゃないですかね。
でも他物件との比較ではなくて、この物件の中古に4000万の価値はないでしょ。っていうネガですよ。
現実、この辺りの最安値でも厳しいのは事実のようですね。
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14148
口コミ知りたいさん
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14149
マンション検討中さん
>>14147 eマンションさん
検討者なら相対的に見るだろうから、築浅所有権に6000万出すならここで4000万という人はいるんじゃないですかね。ここの新築が値引き販売されてるなら中古を買う人はいないでしょうけどね。
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14150
匿名さん
いま1分くらいで適当に探したけど、例えばグローリオ武蔵野中央公園とか、坪単価200未満で所有権(上のグランヴィラ?は探していないです)。
15年程度のリタイアを狙うなら所有権のほうがその後の自由度を得やすいし、もっと長く働くなら、それに合わせたローンを組んでしまえば良い。
逆に、駅遠の定借を選ぶべき層って珍しくて、
1)一次取得かつ事情でローンを低額にしたい
2)相続時に資産を残したくない
3)賃貸の仕様では不足する(買わざるを得ない)
4)その場所に暫く住む必要がある
これらが複数揃っていないと決断できない。
小規模マンションならすぐ完済し貸せば?というアドバイスも出来るけど、これだけ大規模だと困難。
でも中古の弾数が少ないから、今後は暫定居住目的の追い風が吹くかもね。
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14151
名無しさん
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14152
職人さん
>>14151 名無しさん
希少性の低い金太郎飴の間取りだと、同じことを考えてる人が多けりゃ賃料利回りは下がるから。
ルーバル付きとか最上階角部屋とかなら流石に借り手は付くと思う。
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14153
匿名さん
過当競争になるってこと。
下手したら、借りてが見つからないかもしれない。
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14154
匿名さん
この物件で、敢えて勧めるとしたら、こんな層じゃないかな。
(パターン1)
子供のいないディンクス家庭。共働きで、そこそこ資産も持っている。
遺産相続がないので、自分のお金をすべて使い切って亡くなればいい。
マンションのリセールは期待できないから、最後まで住み倒して、最後は二束三文で売って、介護施設へ。
それまで、できるだけお金をかけない優雅な生活をしたい。
(パターン2)
子だくさんのぎりぎりの生活水準の家庭。ローンもギリギリだが、そもそもがこれ以上高い物件には手が届かない。
子が多いから、できれば広い家がいい。賃貸だと破損なども気になる。
子が大きくなったら、だれかひとりにゆずる、もしくは、自分たちが介護が必要になるまで住み続ける。
一般的な子どもふたりの若い家庭にはお勧めしない。
中古や、西武線沿線の安い所有権のほうがいい。
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14155
匿名さん
そうそう、もうひとつ。
短期にこの場所に住む必要がある人。
こういう人にもおすすめしたい。
と言いたいところだけど、
これが難しくて、一般的な定期借地権は駅近などの好立地にあるので、竣工後まもなくであれば、それほど価格の下落はなく、わりと簡単に売れるのだけど、
これだけ売れていない物件が、はたしてすぐに売り抜けることができるのか不透明ということ。
なので、基本的には、
・賃貸での運用を期待しない。(資産価値の放棄)
・生きているかぎり住み続ける(相続を考えない)
この二つの条件が必要だと思う。
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14156
評判気になるさん
>>14155 匿名さん
・賃貸での運用を期待しない。(資産価値の放棄)
・生きているかぎり住み続ける(相続を考えない)
郊外ファミリーマンションを買う人の大半が該当する条件じゃないですか?
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14157
匿名さん
何やら長文を書く方が住みついてしまいましたね。
素人の論文wなんぞ何の参考にもなりません。
ブログかTwitterでやってください。
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14158
匿名さん
長文さんのご意見はネガよりですが貶めている感じはしませんし、的確で参考になります。
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14159
検討板ユーザーさん
賃貸で運用できないの意味がわからない。この物件近隣の3LDK賃貸の相場は14万程度。どれも築30年オーバーばかりだから、16万くらいなら余裕で借り手はつく。管理費、修繕積立金込みで考えて、フルローンで買っててもトントン。賃貸に出したくてこの物件を買う人間はほとんどいないとしても、転勤、引っ越し等のリスクには十分対応できると思う。
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14160
匿名さん
賃貸で16万出すならもう少し駅近がいいなぁー
定借って住む期間が短くなる分、
買う時期が遅くなると安くならないのでしょうか?
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14161
通りがかりさん
>>14159 検討板ユーザーさん
最低でもグロスで4%くらい無いとネット利回りはトントン行かないんじゃ無いかな?定借だし。
となると賃料は平米2300円くらい取りたい筈。
ウエリスが平米2200前後だか可能かもだけど、貸すのに余裕かと言われると微妙かな。
>>14160 匿名さん
東建は値引き交渉に応じるデベロッパーです。
定借なので東建から見れば原価コストは上がるものの、お客さんの立場だと価値の目減りが大きい事も理解しているでしょうからネゴに応じると思いますよ。
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14162
匿名さん
たしかに、貸して余裕かといわれれば、疑問符がつきますね。
定借だから、年数が経てば経つ程、賃貸率も増加するでしょうし、高い賃料は取れなくなってくるでしょうね。
賃貸にすることは考えずに、
ずっと住み続けるか、はやいうちに手放すのがいいのではないでしょうか。
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14163
匿名さん
80平米で184000円ですか。
この立地で、そんなに取れますかね?
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14164
検討板ユーザーさん
>>14162 匿名さん
早いうちに手放す!?そんなのありえないでしょ。絶対残債割れするよ。それなら買わない方がいい。
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14165
匿名さん
15年以内じゃないですかね。
何年ぐらいがいいんでしょうか?
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14166
匿名さん
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14167
匿名さん
前払い地代というのは、毎月払う地代を安く見せるためのものなのですか?
しかも、地主には先にお金が入るわけだから、運用できるってことですよね?
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14168
匿名さん
そもそもはやいうちに手放すのは、所有権でもありえない。
高騰しない限り、5年は住みたい。
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14169
マンション検討中さん
このマンション、環境はいいしリタイアする頃に安くなってたら検討したいな。
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14170
匿名さん
>>14168 匿名さん
5年ですか。短くないですか?
逆に、何年以上住むと危険とかありますか?
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14171
匿名さん
>>14169 マンション検討中さん
たしかに、20年落ちで半額ぐらいならアリな気しますね。
新築が売れ残っている現状、安くならないと中古も動きませんよね。
結局のところ、価格が高いから(定借なのだから、もっと安くしないと価格の魅力がない)売れないんですよね。
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14172
eマンションさん
定借のイニシャルとランニングのコスト内訳は色々なパターンがあるとはいえ、物件ごとに算数ができる。
でも物件価格の目減りは定借の歴史が浅いのと母集団が少ないからめちゃくちゃ分かりにくい。
残り30年を切った定借マンションが出始めていて、当たり前だけど残り年数が少ないほど年間の価値減少率が大きくなる。
15年以上のホールドを考えるなら、売らずに賃貸だけを考えて部屋を選んだ方がいいと思う。15年未満の売却でも所有権と損益がクロスするポイントは現れないんじゃ無いかな?
(だから端から賃貸目的のリスクオンも殆ど無い、となるわけで)
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14173
匿名さん
>>14172 eマンションさん
結局、この物件を購入したら、移り住むとしても、売却は考えずに賃貸にすべきということですね。
というか、デベの都合(マンションを建て続けなくては会社が回っていかない)で、このような立地に定期借地権マンションをつくること自体が間違っているように思います。
収得できる土地がないから、こんなことやってるんでしょうけど。
定借は、駅近などのだれもがよいと感じる立地で、きちんと売却できることが必要条件ではないでしょうか。
駅まで30分近い立地の定借で、さも立地(環境にあらず)が良さそうに見せかけたり、安さを売りにしたりするのは、鷺に近い気が。
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14174
通りがかりさん
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14175
14173
建物(詰め込みすぎなのはマイナスポイントだが)や環境はよいと思うのに、定借であることが、とても残念です。
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14176
マンション検討中さん
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14177
匿名さん
>>14176 マンション検討中さん
マンションに限らずだけど、どんな人生でも永住は有り得ないよ。家族や自分に何が起きるか誰にも分かんない。
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14178
匿名さん
賃貸に回すことは出来ても、いざという時に、満足いく金額では売れないってこと。
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14179
マンション検討中さん
>>14177 匿名さん
いやそんなのあたり前だけど、本人の意思として売るつもりないなら売却額で満足できるかどうかは判断基準にないんじゃない?そもそも郊外定借バス便物件でリセールとかズレてるよね。それともなに?マウントとりたいだけなの?
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-
14180
通りがかりさん
>>14179 マンション検討中さん
「永住」と「リセールしない」は同義ということ?
ちょっと過大解釈してるんじゃない?
永住しないのは自明なのを>>14176 が突然覆そうとしたのは客観的に見ておかしいから指摘、それだけの話でしょう。
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14181
匿名さん
リセールは厳しいから、売らずに賃貸にするのがよい(もちろん売りたい人はどうぞ)
死ぬまで住むことが理想だが、人生何にがあるかわからないから、永住したくてもできないことがある。そのことを頭の片隅に。
こんなまとめ方でいい?
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14182
職人さん
>>14181 匿名さん
考え方は人それぞれですし、投資に絶対といった言葉はないですからね。
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14183
匿名さん
リセールを考えている方は、何年後にいくらで売ろうと思っていますか?
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14184
マンション掲示板さん
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14185
匿名さん
4500万円の部屋が20年後に2000万円で売れたとすると、20年で2500万円のマイナスだから、1年あたり、125万円ずつ資産価値が落ちていく。
地代、管理費、解体準備金などで、毎月のランニングコストは、5から6万円ぐらい?
駐車場代やバス運賃入れるともっとか。
これじゃ、賃貸でもいいレベルじゃないの?
むしろ、賃貸のほうがリスクが少ないともいえる。
いつでも引っ越せるわけだからね。
現状、4500万円で売られている住戸が4000万円ぐらいになったら、はじめて検討できる気がする。
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14186
匿名さん
逆にいえば、今の価格だったら、永住以外ありえないともいえるな。
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14187
匿名さん
>>14184 マンション掲示板さん
残存50年で2000万円?それなら私が買いますよ。
20年後はもう地方でのんびり暮らしたい年頃になってるから、駅が遠くても問題ないです。老後の家としてキャッシュで買います。20年後に2000万円での売り出し待ってますね。
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14188
匿名さん
未来は不確定ですからね。インフレリスクを考えるなら、所有もありでいずれ購入するつもりなら早い方がいい。
30歳から90歳の60年、年150万円で計9000万円の住居費を最低限の経費として覚悟するなら、後はその9000万円を如何様に払うか。賃貸で払うか、所有でローンと諸経費として払うか、各自の価値観次第で正解はない。私は、住居を確保する安心感から所有派です。特に家族がいると、万一の場合に雨風しのげる家は残してあげたいと思う。
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14189
匿名さん
むしろ老後は施設が充実している駅前に移動したくなりますよ。
駅遠は足腰が問題ない世代なら大丈夫ですが、老人になるときつい。
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14190
匿名さん
老後は、どちらがいいんでしょうね。
わたしも、いろいろ考えてしまいました。
田舎で、のんびり
駅近で、利便性重視
どちらもアリな気がします。
いずれにせよ、今、このマンションを買うなら、未来が予想できないとはいえ、あまり高額では売れないだろうから、ずっと住むか、安くても売るかの選択肢しかないように思います。
それをどう判断するかですね。
無難なのは、所有権。
リスクを負っても初期費用抑えたいなら借地権、といったところでしょうか。
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14191
匿名さん
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14192
匿名さん
>>14191 匿名さん
三鷹の駅近は、さすがに高いなあと思いますが、西武線の駅近なら、手が届く範囲かと。
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14193
匿名さん
ちょうどここと三鷹駅の中間あたりにもマンションありますよね。
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14194
匿名さん
>>14193 匿名さん
マンションはいっぱいありますよ。
どのマンションですか?
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14195
匿名さん
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14196
匿名さん
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14197
匿名さん
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14198
マンション検討中さん
どなたか教えてください~。
いまサイトに間取りが出てる部屋って、全部売れてないんですか??結構ありますよね?
ここって定期借地権ですよね?永住ってどういうことですか?
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14199
匿名さん
>>14198 マンション検討中さん
サイトに出ている部屋は、全て販売中だと思います。
詳しくは、デベに確認してください。
定期借地件なので、実質住めるのは67年ぐらいですが、土地の持ち分がないので、資産価値の下落が大きいため、売らずにずっと住み続けるか、賃貸に出した方がいいと言われています。
永住とは、売らずに住み続けるという意味です。
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14200
匿名さん
>>14197 匿名さん
知りませんでしたが随分と安かったようですね。既に完売ですかね?
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14201
名無しさん
>>14197 匿名さん
いや、そんな9年近く前の物件持ち出されてもね…
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14202
匿名さん
ここを購入するなら、売らずに住み続ける覚悟が必要。
もちろん賃貸にする方法もあるが、大きな期待はできない。
そして、人生何があるか分からないから、引っ越しを余儀なくされることもあるし、晩年をどう過ごすのかという問題もある。
それをリスクと考えた上で購入すべきかと。
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14203
マンション検討中さん
>>14202 匿名さん
周辺の開発が進まずに希少性の高いマンションであることが唯一の勝ち目だったんですけどね。
西武新宿線の再開発は周辺マンション開発が起こりやすくなることを意味しますから、定借駅遠のここは不利に働くと思われます。
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14204
匿名さん
ここって希少性高い立地だっけ?
実生活において街が活性化し便利になることはプラスですけどね。
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14205
匿名さん
立地の希少性ではなく、近隣に新築の大規模がないってことかと。
今後、武蔵関の駅周辺の再開発、それに伴うマンション開発は、ありそうですね。
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14206
匿名さん
ここが問題なのは、どこのデベもそうですが、吉祥寺や中央線アクセスをウリにすることに躍起で、周りが見えなくなってしまい、三鷹とつけてしまったこと。
価値を高めようと企んでいるのがバレバレですからね。
周辺環境は悪くないのだから、練馬区関町物件として、身の丈に合った価格で売り出せばよかったのに。
そもそも、このような立地の定期借地権を、美辞麗句を並べ立てて売ったらいかんやろと。
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14207
匿名さん
>>14206 匿名さん
身の丈に合った価格ってどのくらいと考えいますか?
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14208
評判気になるさん
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14209
匿名さん
3L標準的な部屋で4000前半ぐらいじゃないですか。
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14210
匿名さん
結局のところ、デベだけでなく、地主にもお金払わなくてはいけないから、長い目で見ると、所有権より払う金額は多くなるんだだよなあ。
販売価格に前払い地代が含まれるから、初期費用もすごく安いわけではないし。
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14211
匿名さん
>>14210 匿名さん
その分固定資産税の支払いがないから、地代と固定資産税でチャラじゃない?
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14212
匿名さん
>>14209 匿名さん
部屋によってはその値段で買えるのでは?
ここは、価格交渉もできるし。
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14213
匿名さん
>14211 匿名さん
地主は固定資産税を支払っているのだから、最低でも固定資産税+利益が地代になっている。チャラなわけがない。
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14214
口コミ知りたいさん
>>14211 匿名さん
地主がタダで土地貸すわけないでしょ。
だいたい、固定資産税の二倍から三倍って言われてる。
つまり、固定資産税の等倍か二倍が、地主の儲け。
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14215
名無しさん
外構がちょっと物件規模の割にショボいですね。プラウド武蔵野三鷹や、プラウドシティ吉祥寺と比べるとあまりに違いすぎて…もう少し頑張って欲しかったなぁ
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14216
匿名さん
ちょっとおもしろいサイトを見つけた。
https://mansion-value.com/brilliacity-mitaka/
こちらのサイトで、土地の市場価格や工事費用が概算してあるね。
たぶん、計算式に入れているだけなので、最終的な評価は、借地権なのを無視して計算されているからまったく役にはたたないけど、これをもとに、ここが所有権だった場合を計算してみることにする。
まずは、基本のおさらい。
<物件概要>
販売価格4299万円?5969万円(前払い地代1434万円?1814万円)
占有面積71m2?84m2
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14217
匿名さん
先のサイトによると、ここの路線価は32万円
一戸あたりは、2280万円?2880万円
土地の市場価格推計値は 2800万円?3600万円となる。
工事費用推計値 2300万円?2900万円
つまり、もし、ここが所有権だったら、建築費と土地取得費用で、一戸あたり5580万円?6500万円かかることになる。
これに、デベロッパーの販売経費や利益が載る。
やや条件は異なるが比較的近いと思われるプラウドシティ吉祥寺の販売価格が、5000万円から7500万円だったから、ここの販売価格と比較すると、販売経費と利益の上乗せは、一戸あたり500万円から1000万円ほどと予想される。
ちなみに、ここは436戸だから、経費を含んだデベロッパーの利益は、おおよそ21億8000万円?43億6000万円と予想。
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14218
匿名さん
借地権の問題は、デベロッパーだけではなく、地主にお金を払わなくてはいけないということ。
所有権では必要ない費用だからね。
その額を計算してみる。
物件概要によると、地代7500円?9000円(/月)
これを68年分払うと、(7500~9000)×68年分(68×12ヶ月)=612万円~734万円※一年だと、9万円~10万円
それに、前払い地代1434万円~1814万円かかる。
合計すると、68年で払う地代の合計は、2046万円~2548万円
固定資産税は、所有権マンションでおおよそ一年で、12?14万円ほど。
68年だと、816万円?952万円かかる。
所有権の固定資産税と比較すると、1230万円?1596万円多いというになる。
つまり、この金額が、所有にはない、余計に払う金額。
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14219
匿名さん
まとめ
ここが所有権だったら、
販売予想価格5080万円~7500万円(土地の市場価格+工事費用+デベロッパーの販売経費と利益)
これに、毎月、1万円ほどの固定資産税がかかる。
だが、じっさいにはここは借地権なので、
販売価格4299万円~5969万円(工事費用+デベロッパーの販売経費と利益+地主の利益)
地代は、毎月7500円~9000円
所有権の場合、建物は価値がなくとも、土地はそのまま不動産として残る。
路線価が変わらないとしたら、土地の市場価格推計値 2800万円~3600万円これが70年後でももどってくる。(もちろんそんな単純な計算ではないと思うが、土地分は資産として確実に残る)
一方、借地権は70年後に土地は返却なので、資産は残らない、ゼロ。
もちろん、初期費用が安くすむし、見かけ上にすぎないが、固定資産税よりも、毎年払う地代の合計は少ない。
というか、安く見せかけるためのマジックなんだろうね。
所有件だと、固定資産税がこれこれかかりますよー。でも、借地権は、ほら、こんなに安いって。
前払い地代を入れると、当たり前だけど、地主の利益が含ませるので割高。(固定資産税を払うよりも、2.5?2.6倍よけいにかかる)
もし、ここが所有権で販売されていた場合、自分だったらどっちを買うのか考えてから購入すべきじゃないかなあ。
めったに出ないような土地に建てられた借地権マンションの場合は、単純に価格での比較ではないと思うが、このレベルの立地の所有権は普通に販売されているからね?。
おしまい
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14220
通りすがり
前払い地代の割合が多すぎるよね
あと、外観が残念過ぎ、平成初頭の白タイルとかさ
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14221
eマンションさん
>>14219 匿名さん
土地の市場価格ってどう計算されています? 32万円掛ける占有面積ですか?
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14222
通りがかりさん
路線価をマンションの敷地面積で掛けて、戸数で割るんじゃ?
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14223
eマンションさん
>>14222 通りがかりさん
35平米 320千円 で11百万円 が路線価評価での土地評価額になりますね。
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14224
匿名さん
プラウドは、おなじ長谷工なのに、なんでこんなに違うんだろうねえ。
あちらのほうが、所有権だったり普通借地権だから、条件が有利とはいえ、がんばっている感じがする。
結果、完売しているしね。
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14225
匿名さん
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14226
検討板ユーザーさん
定借としても高いと思うが、所有権だったとしても70年後で1100万の価値もないやろね
一部屋の権利じゃなんも動かせないし
所有権だったとしても面倒なことになる前に普通は手放すんじゃね
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14227
匿名さん
所有権とて、70年後はどうなるかわからないけど、少なくとも、定期借地権よりも荒れていないと思う。
今や、マンションは100年は平気で保つといわれている。
50年?70年だとしても、ふつうに住める。
もちろん、ガタがくる部分は所有権だろうが借地権だろうが当然あるので、修繕費や管理費は上がるだろうね。
その点、定期借地権はいついつまでに壊すと決まっているわけだから、お金はここまでしかかけないと割り切れるかもしれない。
だけど、まちがいなく、最後の20年ぐらいは完全にお金かけなくなるだろうから(たぶん、住民の総意がまとまらない)、荒れる可能性は高い。
脱出ゲームは、どちらもいっしょ。
むしろ、借地権のほうが早くその時期が来るとみるべき。
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14228
匿名さん
>>14219 匿名さん
いろいろ参考になるが、2つ見落としている点がある。
(1)借地物件には地代として地主の利益分が乗っかるが、所有権物件にはそれがない、というのは誤り。地主は土地の売却時に利益を得ようとするから。入札で土地の取得額が釣り上がった場合なんかは特にそう。土地を割高に掴まされた所有権物件もあれば、諸事情で地主が地代を相対的に割安に設定している借地物件もある。借地物件が所有権価格よりも安価に見えたとき、確かに「マジック」のこともあるだろうが、実際に割安のこともありうる。この物件がどうかは分からんけども。
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14229
匿名さん
(2)マンション底地の価格は、都心やターミナル駅の駅近物件以外は、将来的に低下する可能性が高い。これから人口減少に伴い、住居地の地価は基本的に下がっていくから。つまり、郊外のマンション(所有権物件)を持っていても、購入時に比べて売却時には底地の価格はかなり下がっている可能性が高い。マンション寿命が長くなればなるほど、土地の価格は下がっていくだろう。そうなると、解体の合意がますます付かなくなるから、いつ売却して資産が返ってくるかもわからない。つまり、都心駅近などの好条件の物件を除いて、案外借地権が正解ということが起こりえる。この物件がどうかは分からんけども。
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14230
匿名さん
なるほど。
勉強になります。
たしかに、デベが土地をどのくらいで購入できたかで、所有権の場合、価格の上乗せが妥当かそうでないのか変わってきますね。
所有権であろとうとも、価格の上乗せが大きい物件は注意が必要ですね。
ただ、郊外マンションの価格の下落は宿命かと思いますが、さすがに所有権が借地権よりも大きく下落することはないように思います。
であれば、解体を待たずとも、そこそこの価格では売れるのではないでしょうか?
脱出ゲームであることはまちがいありませんが。
逆に、よほどの好立地の駅近以外に、借地権が生き残る可能性はないように感じます。
もしくは、郊外だとしても、圧倒的な安さでもない限り。
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14231
匿名さん
>>14230 匿名さん
レスどうも。指摘されて思ったけど、確かに(2)はちょっと変だね。人口減少に伴って地方や郊外で地価下落(いわゆる住宅資産デフレ)が生じる場合、その影響を直接に受けるのは土地の所有者だけど、借地権も価値が目減りするもんね。所有者は土地を手放さない限りは含み損が確定しないけど、借地人は地代が改訂されないと、安い土地に高い賃料で済み続けることになって、相対的に損をし続けることになるね。地価下落の影響は、借地権物件より所有権物件の方により大きく出るんじゃないかと思ったけれど、そうでないのかもしれない。もう少し考えてみるよ。
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14232
匿名さん
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14233
匿名さん
>>14232 匿名さん
三井氏のブログはほとんどの人が読んでいるのではないかと。しかも、読んでもいまいちよくわからないですよね。全体としては、定借物件はダメだという方向に議論を誘導しようとしているけれど、個別の部分では結論が明示されていなかったり、憶測にすぎないことを書いていたり。
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14234
通りがかりさん
>>14233 匿名さん
確かに、結論がよくわからない書き方が多いですよね。
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