シティハウス文京茗荷谷レジデンス

160以降、同じ人が何回書いているのでしょうかね。

坂の上のお屋敷というお話が出ましたが、それはごく限られたケースの話ですよ。お屋敷以外に住んでいる家庭も教育にかける意識は高いです。

息子が大学入るまで茗荷谷(この物件よりもう少し駅側ですが)に住んでいましたが、大塚小学区含め、世帯年収がそれなりに高い人たちが集まっている地区でした。エリア的に永田町や丸の内勤務の人も多いですね。港区のようなギラギラ感や世田谷区のようなご立派感はなく、堅実な印象です。

治水については十分対策されていると思いますよ。「川底」「谷底」「埋立地」などの議論は、現代ではあまり価値がないと思います。坂下=冠水という考えも安易すぎます。

ただ、駅に行くのに坂を登らないといけないのは事実です。苦になるほどの坂なのかは個人差が大きいと思うので、一度歩いてみてはどうでしょうか？住んでいて気にしたことはなかったですが。
それと、個人的には不忍通りの車のスピードが気になりました。交通量は大したことないないのですが、坂になっていることもありスピードを出して走る車が時々います。近くに保育園や小学校もあるので、少し心配になることもありました。

数年に一度だけど冠水するよ。

文京区のハザードマップ。しっかり浸水エリア。千川通りの健生病院の前のマンションが半地下で浸水するんでエントランスの前の階段を嵩上げしている。ここもあれくらい嵩上げしないとエントランスとか水が入ってくるかもしれない。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/bousai/Panfu/hazard/hazard.h...

ここは将来的に資産価値はどうなんでしょう
かつては坪200万台で販売していたマンションがまわりにあるだけに
それにつられて価格も下落したりしないでしょうか

スミフの販売価格は割高だから相場までは確実に下がるでしょ。

平成に入ってからここで被害が出るような冠水は記載されていない
道路の冠水は雨水管の詰まりとかがあったのかもしれない
道路の冠水だけならば本郷台地上の本郷通りも同じような動画が上がっている、浸水実績図を見ればどこが本当にヤバいかわかると思うよ。

地下空間浸水対策用浸水実績図
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiroku/j...

しばらくは雨が多い季節ですから、そういうときに現地に行って、雨水の流れなどが見られたらわかりやすいかもしれないですね。
ただ、本当に最近は治水対策しっかりと力を入れてきていますから
そこまで心配しなくても…とは思いますが。

もう家の中が見られるみたいですが、ほしいと思った物件を見ることもできるのか。それともMRだけなんですかね？

ここ、すぐ売るつもりが無いのに、営業メールが度々送られて来ますが、何なの？と思います。
一度説明を聞きにいって、登録させられたのですが、よくよく聞くと、完成しているのに来年からしか入らないと。
ならもう必要ないと断ったのですが。
ここだけならともかく、別のこの会社の物件のも送って来るようになり、かなり鬱陶しい。

完成しているマンションをほぼ一年半置いてから入居が始まるって何か意味があるのでしょうか。
見学者さんがマンション内の廊下やエレベーターを使うことになるでしょうから、その分汚れたり消耗していっちゃいますよね。
上の方みたいにすぐ入居が出来るなら購入する場合もあったりするでしょうし、入居前に修繕したりする手間もあったりして色々ともったいないような気がしました。。

ここ入居済みだよ。これから契約する人が来年の入居。

見学しましたが、道路と近すぎで、昼間の騒音はひどすぎる。
来年4月まで入居できません。ちょっとあやしいです。

175
それ、住友に限らず他も同じですよ。退会申請すれば良いだけ。

176
修繕が必要なほど消耗するわけないですよ。予約制かつ案内付きなんだから。もう少し冷静に。

昼間の騒音がうるさすぎると書いてる人いるが、どうせ見学してないんだろ。
俺も見学したが室内入れば騒音だなんて感じなかった。窓開けていればそりゃあ聞こえるが。

個人的には、資産価値が下がらなそうな南東向き高層階(6から9階あたり)が売り切れていたから選ばなかったけど。

南西側最上階のベランダ？はどうなってるんだろう？
外から見るとサンルームのように見えるけれど…。

ここは騒音よりも駅距離が一番のネックだと思うよ
検討者の方はそこをしっかり確認して購入しないと
あとでやっぱしんどいってなると思います

駅までの距離はJRまでは16分、有楽町線までは13分、丸ノ内線までは11分ですか。

以前駅まで自転車利用必須のマンションに住んでいましたが、雨や強風など悪天候の日はバス利用となり、夜の遅い時間帯はタクシーしか選択肢がなく苦労があった覚えがあります。
マンションを永住向けと考えるなら、何かあっても徒歩で帰宅できる距離が重要だと感じます。

スミフは、私の知っているだけで、文京区内に２箇所、ここ以上の規模のマンションの土地を塩漬けしてる。

>>184
駅距離あまりかわらないよ

小石川とあともうひとつは？

ここからだと、池袋?上野のバスと、早稲田?上野のバスが通っています。
仮に電車が動かないときは、バスで移動をすることができるので、便利といえば便利だと思います。
どちらもバス停は駅よりもずっと近い位置にあります。
都バスの路線です。
いろいろな選択肢があるのはいいことではないでしょうか。

雨や雪や猛暑の日はバスで護国寺、江戸川橋、千石、千駄木、根津、御徒町、上野、大塚、後楽園に行くことが出来ますよ。

これらの2つの路線は、電車への乗り換えに多く接続している路線ということなのかもしれないですね。
勤め先が池袋とかだったら、
バス1本で通勤することができてしまう、ということになります。
いろいろと組み合わせて、負担なく通勤通学をしていくことができればベスト！

２３区内だと徒歩10分以内に駅がないと交通部便地域なんだよね。

バス便物件は資産価値維持できない。

護国寺は坂を上って下るだから、行きも帰りも坂を上ることになる。帰りの坂は急だからきついよ。

地下鉄の駅へはどこも坂を上ることになる。電動アシストないときついかな。

マンション名の茗荷谷って違和感あるな。地名は千石だし、目の前の交差点も千石３丁目。駅徒歩も千石と茗荷谷で同じだし、茗荷谷の前に文京と付けないとどこにあるかわからないメジャー駅でもないのに。

この辺に住んでます。
初めは坂がきつかったのですが、完全に慣れました。
足腰強くなったみたいです?。
健康維持にもってこい。

>>194
>>初めは坂がきつかったのですが、完全に慣れました。
坂道は慣れますよね。
友人で坂道が多い場所に住んでいる人も慣れたと言っていました。
電動自転車や車、バイク移動だとそこまで気にならないかも。

足腰が強いと介護が不要になると言うので、トレーニングだと思っています笑

>>194
>>初めは坂がきつかったのですが、完全に慣れました。
坂道は慣れますよね。
友人で坂道が多い場所に住んでいる人も慣れたと言っていました。
電動自転車や車、バイク移動だとそこまで気にならないかも。

足腰が強いと介護が不要になると言うので、トレーニングだと思っています笑

電動自転車があれば、どうにかなるかな…という印象でしたが、なれるものなんですね。
子供を後ろに乗せていると
なかなかに大変なんですが…それでも子供もいずれ大きくなって、自分で自転車に乗る時が来れば
もう少し楽になるのかな？
坂があると最初からわかっているわけですから、
そもそも坂にそこまで抵抗がない方が検討されていることも多いかも？とも感じました。

子供のころこの近くに住んでいたけど坂は慣れなかったな。

デベさん、乙。すみふはやることがえぐいから真に受けずに自分で体験しないと。

このマンション、水害対策は取られていますか？

きびしいと思います。谷だし。。。。。

50㎝の浸水エリア。盛り土してないからエントランスとかはアウトでしょ。近くのマンションも冠水してる実績がある。

小杉で冠水して停電が続いている2つのタワマンの一方はすみふ物件。水害対策に対して意識低いみたい。電気設備に水が入っただけでなく、エレベータの扉も水圧で大破したんで復旧は先みたい。

この辺りはアップダウンあるエリアなんですよね。
実際に現地に行って、確認したほうが良いことは、色々とあると思います。
あえて天気が悪いときに行ってみるのもいいのでは。
雨にぬれちゃうのはテンション下がりますけれど、見えてくるものも多いのではないでしょうか。

この辺り住んでます。よくある豪雨くらいじゃさすがに浸水しません。
千川通りは大塚→千石→白山→小石川の方に行くに従って標高が低くなるので、白山の方に流れていくんじゃないかと思います。

千川通り沿いは緩やかで、不忍通りが結構急な坂の谷になるからここに水が集まる。よくある程度じゃ浸水しないけど、近隣は何度か浸水してる。

さすがに武蔵小杉タワマンの水害から低地のマンションは1階や地下に電気系統を設置しないように対策を取られるんじゃないかと思いますが、こちらはどうなっています？
よくある程度では浸水しないという事ですが、最近の台風は大規模災害につながる大雨になるので慎重になってしまいます。

冠水による停電ってここだけの問題じゃないから要注意。近隣に半地下のマンションがあってそこが冠水したときに付近一帯が停電になったことがある。

>206

のどのと過ぎればッてやつで対応しないんじゃないかな。３・１１の時乾式壁って結構あちこちで壊れてるんだけど、乾式壁のマンション減ってないし。

大通り沿いで騒音すごいし窓もあけられない
とても住む場所じゃない

千川通りはそこまでうるさくない。
不忍通りはうるさい。

千石、茗荷谷どちらも10分ほどなのでどちらのエリアにも簡単に行けるのがいいと思いました。
千石エリアは意外と美味しいレストランやケーキ屋さんがあります。

>>209 マンション検討中さん

それは流石に言い過ぎ(笑)
でも閑静な住宅地ではないのは確か。

>211

千石、茗荷谷どちらも坂なんだよね。

南東側はそこまでうるさくないです。

南東向きって寝室が不忍通りに面してる。信号で止まった車が坂を上るのにアクセルふかすからうるさいよ。

不忍通りの駐車場に何か建物が出来れば音が遮断されるかもしれないね。
数年後はマンション建ってる可能性もあるよね。

駐車場の不忍通り側は都市計画道路にかかっているから、そこを除外するとマンション建てられるほど広くない。

不動産購入するときは都市計画図の確認は必須。

近隣にカフェやケーキ屋が5件あるので太りそうです。

坂道あるから毎日に歩けば大丈夫じゃない。電動アシスト自転車使ったら太るだろうね。

今何戸くらい入居してるんだろう

去年に完成している物件なのに
引き渡しは来年の春ってどうしてなんでしょう。
完成してから販売開始されたマンションなのでしょうか?

最寄駅は複数ありますが、いずれも距離はあります。
その割には価格も高めですし、結構苦戦しているのかな?

その理由が以前このスレの中に書いてあったような。

>221

ここは青田売りして、まだ、売れてないところを販売している。ここだけでなくすみふは完成物件の引き渡しを先送りしている。決算の都合というのがもっぱらの噂。竣工して一年過ぎると新築を謳えなくなるのにね。

7階の賃貸物件が出てますね。賃料27万円。
https://suumo.jp/chintai/bc_100180598300/?ar=030

おそらく70平米のタイプの1つの価格が1億になってるので、価格が上がってるんじゃないでしょうか。今分譲されてる部屋が過去の8階の予定価格から2000万ほど高くなってます…

ここの立地で１億はないなー。坂下で駅近でもなく、小石川５丁目や小日向のほうが格上だし。アトラスタワーを中古で買うほうがいいな。

まぁ個人的には、バスで山手線まで行きやすく、ライフも近いから便利だと思うけどね。

茗荷谷だと買い物が微妙。三徳はお高く、他のスーパーはまいばすけっとやマルエツのような小さいのばかり。

江戸川橋のコモディイイダや南大塚のライフが安くて便利。まぁ、物価を気にしなければ春日通りから一本以上入った立地の小石川５丁目か播磨坂沿いの小石川４丁目がベストではある。

ライフも歩いて６分かかるから荷物多いと大変。

江戸川橋は徒歩圏ではないかな。自転車だと、行きも帰りも坂を上る。特に帰りは急な上り坂。電動アシストは必須。

以前は近くに八百屋、魚屋とお肉屋さんがあったんだけどね。都内は高齢者の買い物難民ってのがあったりする。

この辺りに住んでます。
休日はライフ、平日は仕事帰りに茗荷谷駅の三徳または千石のマルエツプチ（肉魚はライフか三徳）、ちょっとしたものならまいばすけっとで買っています。
ライフへは自転車で行っています。

ここだったら高低差のないライフが一番いいかもね
最近品揃えがよくなって昔より栄えている感じがする
ところでこの辺の人ってハナマサ小石川店を使う人はすくないのかな

ハナマサは、安いけど安すぎて品質疑ってしまう。野菜ならスターフルーツいってる。
あとは、なんだかんだ言って、ネットスーパーやパルシステムに頼ってる。

文京区は土地代が高いせいなのか、まとまった土地が出にくいからか大型スーパーが一部の地域に偏在しているのが難点

ハナマサの近所に昔イツワというスーパーがあったけど閉店しちゃったね、今思うともったいなかった。

収納スペースがしっかりと確保されているため
無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。
玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので
家族が多くてもキチンと片付けられると思います。
できればディスポーザーもついていれば尚よかったですね。

間取り自体は典型的な田の字プランって感じだけど、洗面所リビングインはちょっと配慮がない気が…。狭いわりに個室をそこそこ広くとってるからリビングが少し狭いね。最近のトレンドと言えばそうなんだろうけど。

うちは廊下に洗面所があるけど、冬は寒い。
冬のことだけを考えるとリビングイン洗面所も悪くないと思ってる。

リビングインでもリビングの暖房だと洗面所は十分温まらないでしょ。ヒートショック対策なら洗面所に暖房付けないと。

知り合いのマンションの洗面所がリビングインだけど、寒くないんですよね。
冬と夏は羨ましいなあと思います。
基本的にはリビングインは嫌ですけどね。

まだ残っているのですね・・・やっぱり駅からの距離がネックなのかな。

距離もあるけど坂がね。

ここは売れ残ってるのか、売り渋ってるよ。今買っても21年4月以降の引き渡し。最初立地のわりに高いと思ったのけど、周りの文京区物件が高くなり過ぎて普通に見えてきた。

まあ選べる幸運な経済力のある人は避けるかもしれないけれど、一般人の買える値段でこの立地は最近まずないよ。頭を切り替えていく必要があると思う。

茗荷谷最寄だと他の選択肢はジオとオプレジだけど、ジオは北向き以外1億越え、オプレジも坪450との情報でどちらもここより高い。文京区では条件はあまり良くない立地だけど、それでも山手線内側の大手物件。サラリーマンが買えるギリギリの水準には落ち着いてるのは良心的なのかも知れない。

オプレジの立地とこちらのマンションの立地では、だいぶ差がありますね。

こことオプレジの立地は茗荷谷駅最寄でもあっちはベストに近く、こっちはワーストに近い。逆に、ここは千川通りが綺麗になったり、千石方面が便利になったりすると伸びる余地はあると言えるけど。あと、ここはエントランスを二層吹き抜けにするとか、外観をもっと力入れてれば建物の高級感で押せたかも知れないけど、すみふらしさがないというか、差別化出来てない。場所はズレるけど、同じ坂下のディアナコートくらいインパクトあればね。

>241

あれっ、引き渡し時期さらに先送りしてたんだね。すみふは何をしたいんだろう。

>>246 匿名さん
不動産の利益計上は引き渡し時だから、すみふはすでに今年度も来年度も売り上げ目標達成して、再来年度の売り上げに先延ばしてる模様。

利益計上が引き渡し時ってのは知ってるけど、まだ、始まってもない来年度の目標達成ってあり得るのかな。

個人的にはここより、水道、白山の千川通り沿い、千駄木の不忍通り沿いがワースト。
このあたりは意外と買い物便利、カフェもたくさんある。茗荷谷方面も千石本駒込方面も護国寺方面も使える。

護国寺方面はないかな。上って下るだから行きも帰りも坂を上ることになる。

買い物便利ってところではないかな。年を取った時、買い物難民の懸念がある場所。

ライフがある

頼みの綱のスーパーが撤退して買い物難民ってのがパターン。

ここ何年かライフの客増えてるし、そもそも文京区は人口が増えているばかりかこれからも増える予想だし。限界＊＊扱いしないでほしいね。

ライフはなくならないね。人すごいし。
まいばすけっとが徒歩1分のところにあるし、マルエツだってあるじゃないか

ここは現状は文京区の中で立地が不利なだけで今後伸びる可能性はあるでしょ。千川通り沿いは春日から共同印刷くらいまで綺麗になってるし、そのラインが北上してる。

千川通りの白山側綺麗にならないかね…

千川通りの千石あたりからはマンションやお店も増え綺麗になってきてると思います。
湯立坂あたりも緑が多い。

個人的には、このマンションの立地は、教育の森公園や植物園もすぐ近くですし、小学校も斜向かいですし、スーパーもあり、最寄駅までも徒歩圏内で、子育て世帯にとっても悪くないと思います。学区の小学校はいわゆる人気校ではないですが、公立は大して差がないと思いますし、むしろ少人数で良いのでは。ただ、学区を気にする人には魅力は薄いのでしょうね。

ここのマンションみたいに文京区の徒歩10分前後って他の駅のエリアも徒歩圏内になるからファミリー層が生活する上では案外便利だったりするよね。駅近は通勤便利だけど、保育園や小児科がなかったりするし。駅からの動線と他の隣接駅の施設次第で実は駅近よりも便利。

学校は多いけど国立が多いからお受験が必要。

駅まで徒歩１０分と１１分は大違い。ネットで物件選びするときに検索条件に徒歩10分以内とされると引っかからない。

どっちかの駅が徒歩10分表記になってたら、あとは現地みて判断って感じになるだろうけど、11分表記だと出てこないしね。この辺は土地感ないと判断しにくいね。

個人的には湯立坂を登りながら駅に行くのが好きですね。坂も緩いですし、緑も多いので都心が近い雰囲気は全くしません。

気分転換にはいいかもしれないけど毎日坂だと辛いよねぇ。
ただこの辺り最近マンションたちまくってたけど
今後は一段落しそうなので千石の坂下にどうしても住みたい人がいたらここくらいしか選択肢がないのかな

一時期リビオ、ベレッサ、グローリオと分譲されてたけど、すみふだけになっちゃったね。エリア少し変えると千石と春日のジオが両方売れ残ってるけど。あと教育の森公園近くの千石側の坂下で三井がビル解体してるけど、分譲はかなり先になりそう。