シティハウス文京茗荷谷レジデンス

角のクリーニング屋さんは説得出来なかったの？

やや駅から遠いところを除けば昔から中層マンションが立ち並ぶ場所で近所に店もそこそこある
千川通り沿いに中華料理やラーメン、ウクライナ料理など繁華街でもないのに美味い店が多い
買い物は大塚方面にあるライフかな、ハナマサもあったと思うので暮らしにくいという事はない
ただ坂下なのでアシスト付き自転車は一家に一台は欲しいし、可能なら車もあった方がいいな

学区は大塚小学校だったと思う。少人数なので先生の目が届きやすいから案外穴場だと思う。

塾は茗荷谷にサピックスがあり最寄りだが、やはり難関を狙うなら後楽園の啓明舎が人気なので
そちらがオススメかな。バスを利用すれば子供一人でも通えると思うよ。

昔から中層マンションが立ち並んでいたのは坂上のエリアで、坂下のここの周辺は戸建てと印刷製本工場のエリアではないですか。
どちらの駅に行くにも坂道、ライフには平坦な道で行けるのがメリットではありますが。

>>3
地図をよく見てもらうとわかるがこの辺は工場は少ない場所だよ。
小石川の中小印刷屋は元請けの共同印刷の近辺や小石川植物園の傍の路地に沿って点在している
物件のある交差点付近は分譲賃貸問わずマンションが多い場所で、だからこそ店が多い
最近はまいばすけっともできて利便性が上がりつつある。いずれスターフルーツも来るだろう

文京区の中でも坂下、駅遠、大通り沿いと立地条件はかなり悪い
道路反対のベレッサは2年前に坪単価300万弱で販売していたのでブランド力を考えると坪単価310万位で売るのがベストだと思うが住友不動産だと高値追求かね
近隣でリビオ、グローリオの販売状況が悲惨だったのがどう影響するか

誰でも買える値段の範囲に抑えられればそれなりに買う人はいるだろうな
幹線道路とは言っても狭い道で、近所の春日通りや白山通り、あるいは環八や環七沿いほどには交通量が多い訳ではないので夜はかなり静かな通り

徒歩7分以上は絶対買わない方が良い
基本中の基本

>>7 匿名さん
普通５分以内だけど…
お前ん家が、７分なのか？
８分はなぜダメなんだ。

お前？貴方と書きましょう。

5、7、10分と色々基準あるけどどれにも引っかからない
資産価値気にしないプラス車持ち向けである

上から見た地図は高低差表していないでしょ。
高低差を加味すれば、昔から中層マンションが多かったのは坂の上の地域だと分かるはず。
ここら辺は、今では小石川植物園の脇ほどは印刷所はないけど、その印刷所集中地帯とセツルメント病院の間だから、地域的には似た様なもの。

最近は坂の下の地域にも綺麗なマンションが増えてきているて様子も変わってきているから、昔の地域性にこだわる必要はないとは思うけど、坂を登らないと最寄駅に行けないという地形面の条件は変わらないし、バスも不忍通りを通るバスは本数多いけど春日駅方面はそうでもないので、交通面ではあまり恵まれていない。

12です。引用忘れた。
上に書いたのは、４さんの書き込みへのコメントです。

>>12
東西の軸で見ると谷底だという指摘はその通りだけどね。でも谷底の交差点の近辺も結構中層物件が建っている。
ただ南北で見ると千川通り沿いのマンション群の一つという観点で見ることができると思うな。戸建てや工場群のど真ん中にストンと建っているわけじゃない。現地に立って見るとわかるけど結構中層のマンションが周辺にあるのがわかると思う。現地に行かなくてもグーグルマップのストリートビューで見てみたらいい。確かに駅から徒歩10分以内はマンション立地というセオリーから行くとここは戸建て立地だと思うが、この辺にこれだけマンションが建っているということは需要はあるということだろう、値段次第だと思うが。

この辺りも新大塚茗荷谷千石と駅3つありますからね
ベレッサも新大塚徒歩10分だし千川通りをもう少し春日のほうにいけば徒歩10分以下にはなるし
そういう意味ではこのマンションは近辺で数少ない徒歩11分以上の立地でリセールへの影響はあるだろうね

車がないと生活し辛いですかね。
駐車場は16台分とありました。競争率高くなるんでしょうか。
スーパーとかは色々揃ってるようなので、個人的には自転車があれば
何とかいけそうな気がしましたが。
小さい子どもがいるご家庭なら確かに駐車場は確保しておいた方が良さそうですね。
子育て環境は良さそうに思いました。
3LDK70㎡なら子供二人家庭でも大丈夫そうかな？

＞3LDK70
余裕ですね、四人家族でも全く問題ないです五人以上だと苦しいですが、核家族で子供が小さければアリでしょう。この辺の人は1Lに四人家族とか壮絶な住環境の人もたまにいます。ただし賃貸ですけどね。狭すぎると家族不和の元になるので、お子さんの多い人は注意が必要です。

茗荷谷、なんでしょうか、ここ・・・。
私なら茗荷谷駅からここまで歩くのは結構辛いです。坂もありますし。
地名からも千石、の方が正しい気がします。
まあ、マンション名がどうなるかはまだこれからでしょうか。

ここから茗荷谷まで歩くのつらいって、どんだけ体力ないんですか？
そんな言うほどの坂じゃないと思いますが…。

>>19 ご近所さん
ここからだと千石駅の方が坂もきついからねえ、茗荷谷の方が坂も緩やかで行きやすい最寄駅だから茗荷谷を冠したんでしょうね。千石アドレスも高級感あるいい住所だよね。

近所の住人ですが、中途半端な立地であることは否定しません。スミフさんがどんな価格を出して来るか興味ありです。

色々な路線が利用できていいなと思いましたが、
どうやら茗荷谷までの道のりは坂の上り下りがあり容易ではなさそうですね。
他の路線も10分以上かかってくることを考えると利便性は微妙になってくるのかな
バス停が近いのでバス利用がスムーズにできれば問題なさそうですが、バスから電車の乗継で通勤するのって案外面倒だったりしますよね


大通り沿いにも面している点から車の騒音等も問題点があるのかな

茗荷谷駅までの道のり、好きですけどね。
緑が多くて。
あとは値段がどうかですね。

フラットでも徒歩10分以上は敬遠されがちなのにここはさらに坂ですからね。
ある程度価格で勝負しないと大変なことになるでしょう。

>>23 匿名さん

三田線と丸ノ内線は通過がかぶるからあまりメリットありません。乗り換え先がメトロか都営かで使い分けするようになると思います。
この辺りの住民としては、ちょっと遠いけど平坦だから意外にJR大塚は便利ですね。

価格勝負になる、と書かれている人もいますが、住友不動産なので最初から値段勝負には来ないかなぁ。それだったらもっとマンション自体のグレードをあげる形にしてくるのかしら。

文教エリアであることを売りにしているようです。
間取りは１LDK〜３LDKで、専有面積は38.04㎡～70.32㎡ということなんですが、
３LDKがどの程度含まれているのかというところなんですよね。
ファミリーだと、広めの２LDKか３LDKという選択肢になってまいりますので。
　

1LDKはシングル向け？シングルなら、もう少し利便性がある方がいいと思うけど。

１LDKで30㎡だと、二人だとどうなんだろうなぁ…という感じではありますね。賃貸の１LDKよりは広く作られていますが、
居室に二人分寝ることが出来るサイズのベッドを置くことが出来るのだろうか、というところがあるのではないかなと思いました。
資産製で考えて１LDKだったら、駅に近いほうが有利ではあるかと28さんと同様に思います。

本当なら都心寄りの茗荷谷から丸ノ内線に乗りたいところだろうが、新大塚へ出たほうがまだしも坂がきつくなくて楽だと思う。新大塚へも10分で歩けし、帰りにはこの辺のスーパーでは品揃えが充実しているライフに立ち寄って買い物して帰れるのもメリット。

事前案内会ではどれくらいの情報が出るのでしょうか？

あまり情報出ていないなーって思っていたら、ものすごく先に販売する予定だったってことなんですね…
来年の1月下旬です。
12月に入ったくらいで早くてもう少し詳細の情報が出てくるのかも。
1月に入ってもっと具体的になるとか。
現状だと、告知ぐらいの感じでデベロッパーはいるのかなぁ。
入居は2019年4月ですし。

最近、スパッと情報が出なくなってきたのは、今後の物件相場が不透明で
各社とも心理戦状態なんだろうね。

乾坤一擲、総選挙ってこともあるかもしれないしねえ。

トランポノミクスも先行き不透明、安倍政権も不透明。
FRBの動向もどうやら円高に向かいそうだし
牛肉セーフガードの恨みで日米関係どうなるのかとか

なるべく利確して寝てるのがいいのか
コストを承知で高い金やプラチナに変えて激変に備えるのか

今年の２Qはマンションとか車は売れないだろうな

公式サイトにリンクの張ってあった公式ブログは週に１回、コンスタントに更新されているのですが、なかなかマンションの情報そのものは出てきていないという感じ。
現地は工事は進んでいるのでしょうか。それともまだ工事すら始まっていないのでしょうか。
なんとなくどういう感じなのかしらとは思いますが、
とにかく情報が出てこないとなんとも言えないですね

工事は順調に進んでいるようです。
スミフの売り方からして、竣工後もしばらく現地販売するでしょうからまだまだこれからという感じですかね。

まだまだこれから、というか、
やっと事前案内会の開催という状況に今はあります。
まだ初めたばかりだから満席の会もあるようです。先週末からの開催だったんですが
もう既に行った方いらっしゃいますか？
お値段の話とか出たのでしょうか。
駅から結構離れていますが、人気の有る茗荷谷と名前に入っているので
お高くなりやすいのかしら。

狭いね。

間取り：1LD・K～3LD・K　
専有面積：38.04m2～70.32m2
ということですけれど、中心となってくるのは単身者向けや二人暮らし向けのものになってくるのでしょうか。
どれくらいの割合になるのでしょうね、それぞれが。
正直、駅遠いんで、あまり単身者や二人暮らし向けには向いていないんじゃないかなと思います。

このあたりの新築マンションはリビオとグローリオとここでかなり1ＬＤKの戸数つくってるから少ない需要もさらに少なくなっているという…
ここもリビオと一緒で条件の悪い北向だけなんだと思うけど

最近のスミフ物件は本当微妙だな

このあたりコンビニ出来ないかなあ？

ファミリーマートがあるじゃん

間取り悪いね。

買い物はまあまあ…というところかな。
ものすごく便利ではないけれど、まいばすけっとがあるので、
食パンとか牛乳とかそういうのを買い忘れてしまったときとかはちょうどよいのかなぁという感じですね。
毎日のメインディッシュを支えるほどではないのですが。このあたりで生鮮が良いスーパーってどこなんだろう。

ライフ

マルチコアというものを取り入れているみたいですが、これって仕組みがいまいちよくわからないです。
室外機をそこに入れるということが書かれていますが、
エアコンを自分で買って設置する時、室外機をその柱の中に入れるのって大変だったりしないのでしょうか。
仕組みがわからない。
パイプスペースやメーター類が入るのはわかるけど。

マルチコアなんて言葉、恥ずかしながら初めて聞きました。ので調べました。
これって住友不動産が開発した手法なんだそうな。
玄関周りをすっきりさせて建物の長寿命化を図るぐらいしかかれていなくて、
どういう仕組でそうなっているのかということが正直良くわからなかったです。
モデルルームに行けば教えてくれるのだろうが、、、

ここいくらくらいですか？

キッチンの設備、食洗機のところだけ特別な枠で囲われていたのを見つけました。食洗機があることを書かれていたのですが、こうやって枠で囲われていたことはオプションだから、なんでしょうか。ビルトインの食洗機、最初から入れていないとパネルの色が合わないとかってあるのでしょうか。

マンション価格いつになったら下がりますかねー

10年後くらいじゃない？マンション建てるような好立地が残ってるかは知らんけど

うーん、やっぱりすごく強気な価格だなぁと思いました　それだけ設備も良い、立地も良い、何と言ってもブランドマンションというのがあるのだろうなぁと思われます

ここの場合は計画道路が出来上がるとどうなっていくのかということと、
変化がどうなっていくのかっていうのがわかりにくいところがあります

ただ茗荷谷だと資産価値は維持しやすいのかしら

オリンピックが近付いているからかマンション価格はどんどん上がっていきます
10階建てなのでそう高すぎることはないでしょうか
ＦＰ相談や住宅ローン相談など親身な感じがします。
新春だからでしょうか。カスタムオーダーも人気が出そうですね

価格は条件の悪いところから崩れていくからねぇ
ここの物件ならではのメリットってどこなのかな
茗荷谷駅徒歩圏って物件は他にも一杯ある
閑静な住宅街って訳でもないし特段価格が安いわけでもない
住友不動産のブランドマンションってことだけで売り抜けるか

住友不動産というブランド力はそれなりにあると思いますが…
とくにリセールのときに。
ただ、本当にそれだけでマンションを買う動機になるというわけではないのかな。

メリットは、子供がいる人だったら、大塚小学校が本当に目と鼻の先にある所、カナ。
不忍通り沿いのマンションなので、
そのあたりをどう考えるかにもよるとは思います。

でも学区は林町小学校じゃないかな

そうですね
林町へはインペリアルガーデンの横をとおってくかんじですかね

公式サイトでは一応通学区は区立大塚小学校となってました。
この辺は選択制となるんですか？徒歩2分の小学校も良いですね、何より通いやすいし。
中学受験を視野に入れるなら教育環境的にはなかなか魅力的な立地。
ファミリー用の部屋ならリセールも大丈夫そうと思うのはさすがに楽観的すぎるかしら。
大人だけで住むなら通勤で駅まで毎日徒歩10分以上歩くのはちょっと辛いかも…。

文京区の場合は、調べたら、中学校で学校選択制を取り入れているという風に書かれていました。ですので、小学校の場合は、通学区域の学校ということになってくるということになります。
文京区は、超有名な人気小学校がありますから、
学校選択制にすると、大変なことになってしまうかと。

１戸だけ非分譲住戸があるのですね。これって地権者さんなんでしょうか。

敷地の形がとても不思議です。少し通りに面してへっこんでいるところが、他の建物があるということなのかな。
駅までは、直線だと茗荷谷が圧倒的に近い気がします。細い道くねくね行けば、茗荷谷のほうが近いのかしらと思いまして。

価格高いですよねー
最近はどこの物件も手が出せる物件がないね
お金持ちは買えるのでしょうけど

公式ホームページを見ていると、子どもがいる人へのアプローチをかなりしているのだな、という風に感じました。教育環境が整っていますよ、中学受験をする人が多いですよ、と。
孟母三遷の教え、じゃないですけれど、周りがそのような雰囲気になっているというのは
子どもが学ぶ環境にとっては良いのかもしれないです。

ライオンズ、オプレジ、サンメゾン、ブランズ、シェフルールなどなど販売5月のもあるので決め難しかな。マンション高いーーーー！！！ひょえー！！！！！

ここ販売なかなか開始しないね
予定よりずるずる後ろ倒しだねなんか理由あるのかな

これ以上在庫抱えるのが嫌なんじゃない？

あり得ないくらい駅遠いな。

住不さんは千川沿いの共同印刷近く、この物件、大塚北2棟を
進行中ですね。
また、関口でも建築を開始するようなので
文京区低地地帯とその周辺での販売戦略を
いろいろと考えているのではと思います。
完成から入居までの期間をあけているのも
その辺にあるのかもと思います。

駅からの距離を考えると資産価値の下落が心配ですね。隣のビルと距離が近いですが、日が当たるかもポイント。

時間の経過で駅からの距離が遠くなっていくわけでもないので、普通に下落するだけでしょう。

マルチコアどうなんでしょうね？普通にアルコープがある方がいい気がしますが。
これから住友不動産の物件では増えていくんですかね？

住宅用語がわからなくて、マルチコアを調べてみました。

住友不動産の専門用語でしょうか。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1101_0003/s_multi.pdf

室外機やメーターを住宅側ではなくて外側に置けるから廊下がすっきりする工法とのこと。スリットで隠されるから外からも見えにくいんだと思います。

これからマルチコア物件が増えそうですね。

>>74 匿名さん
そもそも住友不動産クラスで室外機むき出しなんてありえないだろうし、アルコープないとドア開けたら外の人にぶつかる可能性だってあるし。安い仕様を誤魔化してる様にしか見えないけどなー。
これからマルチコアの仕様増えるんですかね？個人的には残念な方向です、、、

共用空間を見たのですが、落ち着きのある優雅空間となっていますね。
気になるのはマンションの出入り口や車やバイクの出入り口についてです。
千川通りがどれぐらい車の行き来があるのでしょうか。

千川通りよりも春日通りの方が車の通行は多いね。

夜間は比較的通行量は少なくなるが、春日通りは消防車や救急車の往来が多い感じ

いつになったら販売開始するのでしょうかねー。一度MR見学に行きましたが担当者の対応が最低でした。

駅までは普通に歩いていくことができる距離だと思います。徒歩で10分以上という風になると、ちょっと遠いなぁというイメージになってしまいますが…。

もうそろそろ販売に入るのでしょうか。4月下旬ということですので、もうMRに行った人にはアナウンスはあったのかしら。

ココは小学校は通学区は大塚小学校ということでした。

近所に住んでます。スミフさんの営業と思われる女性が現場の前で模型を使いながら若い夫婦と思われる二人に熱心に説明してました。その模型を見る限り、白いタイルの明るい建物に仕上がるようです。

>>26 通りがかりさん
JR大塚はさすがにここからは遠すぎるだろ（笑）

>>60 口コミ知りたいさん
ここからインペリアルを通って林町に行くとしたらすごくミジメだろうな。
同じスミフ、千石アドレスでもこことインペリアルは天と地の差。

>>82 名無しさん
インペリアルとは比べるには無理が…

角部屋の住戸は、それぞれの居室に窓が来るように考えられているのだな、というのが伝わってきました。
風通しも良くなりますし、
何よりも窓があることでとても明るくなりますものね。
外廊側に居室が合って、そこに窓があるのも、良いとは思いますが…好みの問題かもしれないですけれど。

1期1次の分の販売はあと1戸ということになってきているのかな？
もう2期のアナウンスが出てきているので、細かくは販売しないのかしらと思いました。
となってくると、
結構出だしは良かった、ということになってくるのかしら。

駅まではそこまで近くはないかもですが、
文京区ということで、トータルとしてみると良いのかなぁ

【中学受験】受験校への進学率23区ランキング
「文京区」が第一位になりました！！

というのが公式に書いてあったんですが…子供がいる家庭をターゲットにしているということなんでしょうかね？
まあ、文京区はもともと教育熱心な人が引っ越してくる街ではあると思いますが。

先日説明を聞きに行きました。
営業担当は2名。
男性の方はベテランで人当たりが良く、この人だったらどんな物件でも売れてしまうのだろうな〜というくらい。とても話しやすく、気配りのできる方で素晴らしかったです。
女性の方は当初こちらの営業担当につく予定だったのですが、電話口での対応は無愛想で悪く、この人が担当なら見学すら止めようかな、と思うくらいでした。
もう第1期の販売は終了し、角部屋は上から順に結構売れてしまってました。
低層階は遠慮したいので…また検討し直しかな。
駅から遠く、最寄りの千石までずーーっと坂道なのもネックではあります。

そうなんだ。坂道があるのですね。
近くに素敵な公園があったりと心惹かれるものはあるのですが。
まいばすけっとや小学校が近いのでファミリーには魅力的かなと思います。

7月下旬予定の第2期は何戸販売になるんでしょうか。
1LD・Kもあるんですね。間取り図が見たいですが、出てませんね。
ほかの部屋はほぼ3LDKですから、ファミリー世帯が多くなりそうに思います。

1期は角部屋だけしか売ってなかったのか分かりませんが
中部屋はまだまだ空いてました。
価格も角部屋と比べると安いみたいです。
当然ですが角部屋は人気ですね。
最上階は現物ができてからお披露目、売り出しとのことでした。

設備の項目を見ていて思ったのは本当に魅力的であることです。
住んだ生活を送ることを考えての設備は素晴らしいと思います。
ただ、具体的に一か月でどれぐらいの節約になるかが気になります。

最上階って、一番の目玉物件になるんですね…
おそらく、一番お値段も高くなってくるのでしょうけれどそれでも人気が出そうなかんじなのって、
茗荷谷ならでは、というところなんでしょうか。
自分で住むようにも良い街ですし、
賃貸に出しても需要はありそう。

最上階ってコスパだけで見ると良いわけではないから
賃貸でどの程度の利回りになるのかは難しいところじゃないかしら。
何はともあれ最上階は眺望とかそういう面では一番良いですしそれに合わせて諸々も若干ゴージャスになっていることが多いので
本気で住みたいという人には良い条件になってくるんじゃないでしょうか

崖上と崖下で学区も違うんですね。

林町も近いのにねぇ
坂がキツいけど

ここハザードマップで真っ青だよね。
大丈夫かな

私も冠水が気になっています。
特に、駐車場が地下なると水没しますよね？
車は手放したくないので、悩む所です。

極小３ＬＤＫリビングインときた。

友達やお客は、およびできんな。

確かにペットボルームになりそうな。

この値段出して窪地というのがねえ・・・。

立地に見合った値段ならいいんだけど。

同じ谷底低地でも小石川一丁目や千駄木や江戸川橋よりは断然地盤いいですよ

だんだん出来てきましたね
外廊下ですか？

千石不忍通りエリアここのころマンションラッシュで
いまもいくつか販売しているのによくこんな値段で販売できるなと感心する

>>78 eマンションさん
買える人しか相手にしないから…そう思われなかったってことじゃないですか？
営業もみんなを相手にしてたら身体もたないし。

>>63 匿名さん
今真横にあるクリーニング屋じゃないかしら？

大塚小学校は良いですか？

千川通りの近くのタバコ屋さん、建てる時のボーリング調査で杭12メートルだったらしいです。
ここは30メートルでしたよね？
こんなに近いのにこの差は一体…。

>>106 マンション掲示板さん

隣だからと言って地盤は一緒とは限りませんね。この辺は昔田んぼだったそうで、余計その傾向が強いのかもしれません。

>>19 ご近所さん
駅までは慣れでしょう。
都内に通勤であれば便利な駅です。
よっぽど電車に30分以上乗る方が辛い。
通勤の半分は後楽園駅以降から座れることが多いです。
駅ぐらいまでは歩きましょう。
独身一人暮らしならもっと都会の駅近くを探せばいい。

兎に角、価格次第
春日通りの交通量が多いからベランダの掃除が大変。
主婦には近くにスーパーあるし薬局あるし、区民体育館あるし住みやすい。子育ても充実してる。
JR大塚駅の北口開発も進んで自転車があれば5分ぐらいで行ける。
しかし価格によっては、杉並、世田谷で一戸建にすることも検討することになりそう。

>>104 名無しさん

かなり便利なクリーニング屋さん。
ブンブンカードも貯まるしワイシャツもお急ぎで3枚ぐらいなら追加料金なしで翌日できるしマンション住民が使用すると混雑具合が懸念。

やっぱり排気ガスとかがダイレクトに来る立地でしょうか。
バルコニー部分が擦りガラスなのでマメに拭かないと見た目が悪くなっちゃいますかね？

徒歩10分越えだとリセールの時に引っかかりそうではありますね。
永住組ならそれほど気にすることもないのでしょうけど。
住みやすい環境＆子育て環境が整っているということなら人気が出そうです。

価格帯の発表はいつ頃になるのでしょうね。

外観が一部見えてきましたね。

バルコニー部の足場が一部ばれてました。白タイルは明るくていいですが、吹付部が白いのはちょっとなと思ってしまいました。エントランスや廊下側の足場がばれたらまた印象変わるかもしれません。

住不のマンションはみんな色使い一緒だよね。どこも大体白黒デザイン。

近隣住民ですが楽しみです

間取り図を見ている限りでは、こちらも他のシティハウスシリーズと同様、田の字タイプの物件がメインになっているようです。
長方形でどうしても切り出す形になるので、こうなるのはある程度仕方がないとは思うけれど。
G1タイプだけ、居室の配置方法が他とは違います。角部屋で、どちらの部屋にも窓があるのは純粋にいいですね

近所に住んでいます。
今週に足場が7割方外れました。

まぁ、パース通りで大きな驚きはないのですが、片廊下の開放は郊外型みたいで高級路線のマンションの割には残念かなと思います。

まだ完成ではないのでどうなるのか分かりませんが、外廊下なのでしょうか？壁が透明で出入りが分かってしまいそう。

千川通り沿い敷地いっぱいに建ってますね。もう少しセットバックして余裕のある造りにしたらいいのに。

>>119 マンション掲示板さん

ここは商業地域なので、いっぱいいっぱい建てられるんです。
交差点越えて不忍通り千石側に入ると、すぐ住居系地域になるから、このいっぱいいっぱいはちょっと違和感ありますよね。

隣りのライオンズはセットバックして余裕がありますね。

ここって結局クリーニング屋はどかないの？あのまま？すぐ隣の時間貸しパーキングはどうなるの？あともう一軒千川通りに面した古い家もあるけどれもどかないのかな？？
変な地形のまま出来上がってきちゃったけど。

そのままです。
千川通りに面した古い家はどれのことか分かりません。マンション右隣の家は新しいですし。

不忍通りの拡張は優先道路になってますので、いつかは立ち退かれると思います。隣の駐車場は個人的にはもう少しあのままであって欲しいのですが、分かりませんね。

この辺りも新しいマンションが3つ出来て風景が変わってきましたね。

ここのブログのタイトルの「嗚呼」ってなんか大正期の小説みたいで可愛いですね

不忍通り側に自転車置き場入口を作るのはどうかと思いますね。
不忍通りの歩道は狭く、坂上からスピード上げて自転車が降りてくることが多く、危ないと思います。

>>127
歩道をそんなスピードで走ったら違反ですよ、きちんと車道を走らないとね。多分不忍通りが拡幅されたら歩道も広がるし車道の端の方に自転車通行レーンもできるはず

不忍通りが拡幅するのって、何十年も先になりそうですよね。
旧猫又坂をどうするかという問題も出てきますし。
クリーニング屋のあたりで自転車同士がぶつかるのをよく見かけます。

危ないですね。自転車といえど軽車両で事故の程度によっては警察に逮捕されて交通刑務所に入る可能性もあるので自重したいですね。

現地を見てきましたが、不忍通り側の出口の見通しは良さそうでしたよ。多分しっかり坂上方を見て確認すれば大丈夫だと思います。上からくる自転車からもこちらが見えると思います。

しっかり確認すればそりゃ大丈夫なんだけどね…

視界は開けているけどね

ここ人気あるの？

間取りを見るとアルコーブないんだね、ここ

ここら辺に住むなら自転車乗るような人って少ないんじゃない？
内階段じゃないのが残念かな

>>136
いえいえ、自転車があるととても楽しい場所ですよ。
むしろ車はいらないですが、自転車はマストです

この辺りは、駐車場が充実している施設は本当に限られていますから、徒歩か自転車での移動をされる方がとても多いと思います。
都心の物件ってそういうエリアにあること、多くないですか？
そのほうが早いし、効率がいいんですよね。
少し郊外になると、車の出番は圧倒的に増えるけれど。

だから、生活していく上で、車が必要な場合、
仮に敷地内の駐車場に停められないときには周辺に月極の駐車場に余裕があるのかなどは
見ていかねばならないと思いました。

販売状況ってどうなんだろね？
上層階はすぐ売れるような気もするけど。

スミフなのになんだかパッとしないもの作っちまったね。
外観もイマイチだけど、古いクリーニングがあのままってのも価値下がるわ。
駅からも遠くて坂下。どんな層に需要があるんだろうか？

>>140 eマンションさん
クリーニング屋さんは拡幅計画道路内なので、いずれは立ち退くでしょう。

それより、あの外廊下はちょっと。シティハウス千石駅前みたいのを期待してたんですが。

茗荷谷で駅徒歩5分だと億超えですからねえ。
低層階や北向きとかなら1億切るんでしょうけど、何を求めるかは人それぞれですから。
予算8千万前後で茗荷谷に日照や景色を求める人なら、この物件は向いてると思いますよ。
メインは子育て層でしょうかね。

目の前を車で通りましたが、売れなさそうな立地に感じました。完成してるのに入居が7月ってどういうことでしょう。これがすみふ方式？

上の階から売っていて、第2期(6階以上？)までは順調なのだそう。
ここ、上の階は見晴らしも良いし、東側なら道路の音もあまり聞こえないだろうから、茗荷谷10分で8000万なら子育て層にとってはお得物件だと思うけど、低層階とか西側はどうなのだろう？
とりあえず、子育て層以外にはウケが悪いのかもね。

下の階だろうが道路側だろうが教育に力入れる家庭なら背に腹変えられず買うでしょう
すみふが長年交渉して手に入れた場所ってことはそういうこと
そもそも見晴らしなんて好みなんだしマストではないさ

間取り広さ的に四人家族ならいけそうだね。三人なら大学まで、四人だと中学までかな。

標準的な3LDKの間取りですよね。
コンクリートスラブ厚240mmのようですが、最近のマンションはこれくらいが標準なのでしょうか？

ここ、窪町学区じゃないんですよね。。。学区の魅力は薄いし、坂下だし、どうなんだろう。

正直文京区で坂下は厳しい。あの場所にあまり魅力を感じなかったので見送ります。

窪町小学校区ではないけれど、
交差点の斜向かいの大塚小学校が学区。
だからマンションからはすごく近いですよね。
小規模小学校でアットホームな雰囲気だそうです。

公式サイトを見る限りでも、
地域の人達が深く関わっていて、とてもいい学校に思えます。

どのように小学校をとらえるか…でしょうか。

林町小学校と大塚小学校どっちが教育熱心ですか？
ここと千石２丁目の坂上マンションと迷ってます

147さん

20年くらい前から大手デベマンションでは220が多く、最近もトレンドはあまり変わっていません。240は最近のマンションの中でも少ないと思います。
220と240の差がどこまで出るかは、床構造やリビングの広さにも拠りますが、この物件が二重床であることや公開間取りを見る限り、遮音性という意味では 240の恩恵は大きいと思います。
ハイエンドな子育て世帯向けの物件ですから、住友不動産の拘りなんでしょうね。


148さん

坂下なのは確かに残念ですね。
とはいえ、ここの物件を検討されたのであればご存知だと思いますが、「文京区、駅5分、坂下ではない」という条件だと3LDK68㎡低層階でも1億円は軽く超えます。予算とのバランス次第ですね。
窪町学区ではないですが、同じマンションに筑波大附属やお茶の水に通うお子さんもいるでしょうし、環境として教育意識が高いのは間違いないと思います。小学校の教育体制よりも、教育に対する家庭の意識の方が重要かなと個人的には思います。窪町でも置いていかれるお子さんはいるはずですし。

>152

スラブ厚２４０ｍｍというのは評価するけど、拘りというのであれば戸境壁?１８０ｍｍってのはいかがなものか。

壁のコンクリート厚180mmで足りないってどんな生活するつもりなのかね
壁も十分優秀な厚さだよ

ここは外廊下なのがマイナス点
治安のよい場所だから心配はないと思うが、見た目がねえ

>>154 通りがかりさん

ホントあの外廊下は不忍通りからみて残念です。靴屋と駐車場に建物建ったら目と鼻の先ですからね。

>>155

マンションの隣(不忍通り側)は道路拡張計画地なので高い建物はなかなか建たないと思いますがね。
それよりも台風など風が強い日に寝室側がうるさくないか気になります。

実際にどういう感じなのかは今は確認できるので
音などについては納得して決断することができるかと思います。

構造面は、一般的な生活音はきちんと遮音できるようになっている作りですので
後は、重たいものを落とさない、とか
壁を金槌でガンガン叩かないとかそういうことをしていければいいでしょう。

ここ入居2019年7月じゃなかった？
今見たら2020年4月になってる…何故？

2019年7月入居分は締め切っていて、次の入居タイミングが2020年4月ということだと思います。
随分と期間を開けているのは決算の都合上じゃないですかね。今期はもう数字足りてるとか。

ここは谷底なので大雨の時冠水したりする。以前は川があったからね。名残が小石川植物園の池。

>>160
>>ここは谷底なので大雨の時冠水したりする。
そうなんですね…
地形から見て、高くはないと思っていました。ゲリラ豪雨、最近はないですが気をつけないといけないですね。

文京区は教育に力をかけている子育てママが多いことでも有名で、いい環境で育てたいと思っているんですが、どうなんでしょう。私立が当たり前の雰囲気ですか？
個別のFP相談会があるので、一度、自分たちの収入で買えるかどうかも検討してみたいところですが・・・
早くしないと売り切れてしまいそうだと感じています。

教育熱心なのは坂の上のお屋敷。大学のころバイトで家庭教師したけど、住む世界が違うって感じ。

デベが開催するFP相談会は売り込みと一緒と考えた方がいいよ。スポンサーはデベだからね。

客観的な相談を受けたいのなら自分でお金をかけないと。

週刊現代に坂の記事があったけど、文京区って坂の数が125で２３区トップなんだね。ここは駅に出るには坂を上るしかない。

東京大学が文京区になかったら:「文化のまち」はいかに生まれたか　という本があるんだが、そこに小石川流域の大正時代の水害の話とかが載っている。もともと流量の少ない谷川を水路化して無理やり他からも水引いて水量をふやしたりした人災の要素が大きいが、だからこそ対策されて安全な今があるんだけどね。昔はこうだったというのを知るにはいい資料だ。この辺の治水には戦前からかなり投資がされている。

既に完成しているのに、入居は来年４月。
こんなに入居まで日がかかる物件ってあまり知らないのですが。。。
今３期で４邸販売中ということは、まだまだ残っているということなのかしら?

>166

売り渋りならぬ、完成物件の引き渡し渋りをここに限らず実施中。

160以降、同じ人が何回書いているのでしょうかね。

坂の上のお屋敷というお話が出ましたが、それはごく限られたケースの話ですよ。お屋敷以外に住んでいる家庭も教育にかける意識は高いです。

息子が大学入るまで茗荷谷(この物件よりもう少し駅側ですが)に住んでいましたが、大塚小学区含め、世帯年収がそれなりに高い人たちが集まっている地区でした。エリア的に永田町や丸の内勤務の人も多いですね。港区のようなギラギラ感や世田谷区のようなご立派感はなく、堅実な印象です。

治水については十分対策されていると思いますよ。「川底」「谷底」「埋立地」などの議論は、現代ではあまり価値がないと思います。坂下=冠水という考えも安易すぎます。

ただ、駅に行くのに坂を登らないといけないのは事実です。苦になるほどの坂なのかは個人差が大きいと思うので、一度歩いてみてはどうでしょうか？住んでいて気にしたことはなかったですが。
それと、個人的には不忍通りの車のスピードが気になりました。交通量は大したことないないのですが、坂になっていることもありスピードを出して走る車が時々います。近くに保育園や小学校もあるので、少し心配になることもありました。

数年に一度だけど冠水するよ。

文京区のハザードマップ。しっかり浸水エリア。千川通りの健生病院の前のマンションが半地下で浸水するんでエントランスの前の階段を嵩上げしている。ここもあれくらい嵩上げしないとエントランスとか水が入ってくるかもしれない。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/bousai/Panfu/hazard/hazard.h...

ここは将来的に資産価値はどうなんでしょう
かつては坪200万台で販売していたマンションがまわりにあるだけに
それにつられて価格も下落したりしないでしょうか

スミフの販売価格は割高だから相場までは確実に下がるでしょ。

平成に入ってからここで被害が出るような冠水は記載されていない
道路の冠水は雨水管の詰まりとかがあったのかもしれない
道路の冠水だけならば本郷台地上の本郷通りも同じような動画が上がっている、浸水実績図を見ればどこが本当にヤバいかわかると思うよ。

地下空間浸水対策用浸水実績図
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiroku/j...

しばらくは雨が多い季節ですから、そういうときに現地に行って、雨水の流れなどが見られたらわかりやすいかもしれないですね。
ただ、本当に最近は治水対策しっかりと力を入れてきていますから
そこまで心配しなくても…とは思いますが。

もう家の中が見られるみたいですが、ほしいと思った物件を見ることもできるのか。それともMRだけなんですかね？

ここ、すぐ売るつもりが無いのに、営業メールが度々送られて来ますが、何なの？と思います。
一度説明を聞きにいって、登録させられたのですが、よくよく聞くと、完成しているのに来年からしか入らないと。
ならもう必要ないと断ったのですが。
ここだけならともかく、別のこの会社の物件のも送って来るようになり、かなり鬱陶しい。

完成しているマンションをほぼ一年半置いてから入居が始まるって何か意味があるのでしょうか。
見学者さんがマンション内の廊下やエレベーターを使うことになるでしょうから、その分汚れたり消耗していっちゃいますよね。
上の方みたいにすぐ入居が出来るなら購入する場合もあったりするでしょうし、入居前に修繕したりする手間もあったりして色々ともったいないような気がしました。。

ここ入居済みだよ。これから契約する人が来年の入居。

見学しましたが、道路と近すぎで、昼間の騒音はひどすぎる。
来年4月まで入居できません。ちょっとあやしいです。

175
それ、住友に限らず他も同じですよ。退会申請すれば良いだけ。

176
修繕が必要なほど消耗するわけないですよ。予約制かつ案内付きなんだから。もう少し冷静に。

昼間の騒音がうるさすぎると書いてる人いるが、どうせ見学してないんだろ。
俺も見学したが室内入れば騒音だなんて感じなかった。窓開けていればそりゃあ聞こえるが。

個人的には、資産価値が下がらなそうな南東向き高層階(6から9階あたり)が売り切れていたから選ばなかったけど。

南西側最上階のベランダ？はどうなってるんだろう？
外から見るとサンルームのように見えるけれど…。

ここは騒音よりも駅距離が一番のネックだと思うよ
検討者の方はそこをしっかり確認して購入しないと
あとでやっぱしんどいってなると思います

駅までの距離はJRまでは16分、有楽町線までは13分、丸ノ内線までは11分ですか。

以前駅まで自転車利用必須のマンションに住んでいましたが、雨や強風など悪天候の日はバス利用となり、夜の遅い時間帯はタクシーしか選択肢がなく苦労があった覚えがあります。
マンションを永住向けと考えるなら、何かあっても徒歩で帰宅できる距離が重要だと感じます。

スミフは、私の知っているだけで、文京区内に２箇所、ここ以上の規模のマンションの土地を塩漬けしてる。

>>184
駅距離あまりかわらないよ

小石川とあともうひとつは？

ここからだと、池袋?上野のバスと、早稲田?上野のバスが通っています。
仮に電車が動かないときは、バスで移動をすることができるので、便利といえば便利だと思います。
どちらもバス停は駅よりもずっと近い位置にあります。
都バスの路線です。
いろいろな選択肢があるのはいいことではないでしょうか。

雨や雪や猛暑の日はバスで護国寺、江戸川橋、千石、千駄木、根津、御徒町、上野、大塚、後楽園に行くことが出来ますよ。

これらの2つの路線は、電車への乗り換えに多く接続している路線ということなのかもしれないですね。
勤め先が池袋とかだったら、
バス1本で通勤することができてしまう、ということになります。
いろいろと組み合わせて、負担なく通勤通学をしていくことができればベスト！

２３区内だと徒歩10分以内に駅がないと交通部便地域なんだよね。

バス便物件は資産価値維持できない。

護国寺は坂を上って下るだから、行きも帰りも坂を上ることになる。帰りの坂は急だからきついよ。

地下鉄の駅へはどこも坂を上ることになる。電動アシストないときついかな。

マンション名の茗荷谷って違和感あるな。地名は千石だし、目の前の交差点も千石３丁目。駅徒歩も千石と茗荷谷で同じだし、茗荷谷の前に文京と付けないとどこにあるかわからないメジャー駅でもないのに。

この辺に住んでます。
初めは坂がきつかったのですが、完全に慣れました。
足腰強くなったみたいです?。
健康維持にもってこい。

>>194
>>初めは坂がきつかったのですが、完全に慣れました。
坂道は慣れますよね。
友人で坂道が多い場所に住んでいる人も慣れたと言っていました。
電動自転車や車、バイク移動だとそこまで気にならないかも。

足腰が強いと介護が不要になると言うので、トレーニングだと思っています笑

>>194
>>初めは坂がきつかったのですが、完全に慣れました。
坂道は慣れますよね。
友人で坂道が多い場所に住んでいる人も慣れたと言っていました。
電動自転車や車、バイク移動だとそこまで気にならないかも。

足腰が強いと介護が不要になると言うので、トレーニングだと思っています笑

電動自転車があれば、どうにかなるかな…という印象でしたが、なれるものなんですね。
子供を後ろに乗せていると
なかなかに大変なんですが…それでも子供もいずれ大きくなって、自分で自転車に乗る時が来れば
もう少し楽になるのかな？
坂があると最初からわかっているわけですから、
そもそも坂にそこまで抵抗がない方が検討されていることも多いかも？とも感じました。

子供のころこの近くに住んでいたけど坂は慣れなかったな。

デベさん、乙。すみふはやることがえぐいから真に受けずに自分で体験しないと。

このマンション、水害対策は取られていますか？

きびしいと思います。谷だし。。。。。