プラウドタワー川口クロス

どちらも買えないのに西口、東口の議論してもね～

条件次第で買おうと思ってるでしょ。興味があるからこの掲示板覗いてる訳だし。今は住み替えももあるし、自分が住まなくても子どもに近くに居を構えてほしいから、検討する場合もあるし。価格が出るのっていつごろだろう？

>>1151 マンコミュファンさん
8月の事前発表会には出るよね
さぁどのくらいの価格でくるか
10階くらいの3Lが7500万くらいなら
買いたい

素人なので申し訳ないが、東口の方が西口より地価が高いって言う事は、坪単価の比較にそのまま影響するって事でしょうか？そうだとしたら西口の価格から見て、ここの高層階の80平米超は一億越えちゃいそうだし、もしそこそこに抑えられたとしたら逆に内装のレベルを落としてるって事になるのでしょうか？
判断基準が難しい...。

>>1153 匿名さん

プレミアム住戸あるから普通に一億以上はあると思うけど

>>1153 匿名さん

西口でも狭い4Lで、値上がる前の販売当時で8から9千万したから、こっちはプレミアムでなくとも中層階以上は普通に億ションにはなるのでは？

確かに設備仕様は、免震でかつ長期優良住宅に加え、南向き住居と建物自体のスペックは高いですが
販売時3年前より、世間全般特に川口の価格上昇並びに商業施設一体開発なので、建物スペック低くとも価格は高いはずです。

そうなると、400越えてきますかね。

住みやすい町ナンバーワンを味方に強気な価格設定なら、チョッチやめて欲しいですね。だって来年はきっと違いそう。
そごうだってなくなって、跡地の方向性もまだまだ。駅前にドーンっと廃墟ビルはイメージ良くない。駅建て替えについては川口市とJRで費用面で折り合わないようですし。コロナもあってJRもお金出してくれないですよね。だから地元川口市民もこれならって思える価格であればいいなぁ。ちなみに西口東口どちらも住んだことありますが、住環境の好みは人それぞれで大した優劣なんてないですよね。
公立の小中学のレベルが東口の方が高いかな。このエリアの本町小学校とかは中学受験半分はしますしね。

12階2LDKを6500以内で買えそうですかね

初代の時と似た経過辿りそう。
高い！誰が買うんだ？
しかし蓋を開けたら地元中心に他所組にも買う人間大勢いてほぼハケる。
一部は残るが竣工後も値引かず時間かけてさばく。
そんなところかな？
個人的には1LDKなら価格的に買えるかも。
高層階狙っても値がはるし、立て込んでるからどうせ眺望無理、５～８階位を検討しようかな。
さあ、いくらになるか期待。

この立地での再開発マンションだと安くでるのは希望は薄いかもね。
ただ土地は高いけどマンションは販売戸数で割れるから土地価格分がそのままマンション価格には反映される訳ではない。
それと100㎡以上の間取りがあるということは、高層階にちゃんとしたプレミアム住戸を用意するのかも。
するとそちらの坪単価が上がる分、低層を比較的価格を抑える可能性もなくはない。

ここ数年でマンション価格がネット民の予想より安かった試しがない

プレミアムプランが１つ紹介されてますよ

https://www.proud-web.jp/mansion/b115430/roomplan/PA_95m_4LDK.html

>>1158 マンション検討中さん
それくらいだと嬉しいですね。
と言うか、それでも高いです（笑）
都内でも買えますし、亀戸タワークロスも買えちゃいますね！

2Lの中層6500万って全く嬉しくない価格。。
どうせ買えない最上階プレミアムを2億とかにして、中低層はもっと買いやすい価格でだしてくれないかな。

>>1161 購入経験者さん
確かに。
特に今は、発表されて思ったより安かった。なんてきいたことがない

2L6500万3L7500万くらいが妥当な線では？

>>1162 マンション検討中さん

プレミアムプランだけど・・・っていう間取りじゃないですか？広さはそこそこですが、バルコニーが北西にしかないなんて。南からの日当たりもなく、だけど西日だけ強烈なんて部屋は安いんじゃないかしら。

プレミアムプランの中では安いプランを載せてるんだろうけど、プレミアムプランは億スタートじゃないかな。

日当たりは南向きが良いに決まってるけど、都心の眺望が他のタワマンに遮られるのが...。関所は見えるのだろうか？

駅近の密集エリアに建つんだから、眺望はそこまで期待できないよね。
荒川で上がる川口花火大会の花火すら方角的に他のタワマンやビルに邪魔される気がする。

総戸数481戸 (非分譲住戸31戸含む)
これって、非分譲の割合、多いでしょうか。

>>1157 住民板ユーザーさん8さん
新築駅近マンションは贅沢品になりつつあるので、マンション投資しても儲からない法律とか出来ないと価格は下がらなそうですね。

再開発だと金山のサウスゲートが13戸だったから非分譲住戸は少し多いかもね。
サウスゲートの南はほぼ永久眺望で、スカイラウンジもあるようだし。
しかしどちらが人気で良い立地かといえば、こちらになるだろうね。

マンション、どこも高くなっちゃって。下がる下がるって、全然下がらない。70平米6000万が川口でも普通なのか。中古も駅近はそれなりだし。

中古は交渉次第で安くなったりもするけど、新築はで強気の価格設定が続いてるね。
中でもここは、川口の中でもトップの立地で、尚且つ再開発タワー。安くする理由が思いあたらない。

>>1173 マンコミュファンさん

6000万で買えたのは、初代プラウドタワーまでの時代ね
ここは7500はくだらいない

上の方の書込通り、安くする理由がないマンション

令和3年度はコロナの影響でさすがに地価がさがった地点もあるし、川口そごう閉店の影響もかるから令和2年がピークになる可能性もなくはないけど。
ただ栄町3丁目の商業地価は県内2番目に高い地域。コロナの影響で令和3年は上昇率は0。この複合タワーにより今後も利便性が上がり上昇が期待される訳だから、やっぱり安くなる予想はできないかな。
並木がコロナの影響関係なく令和3年も上昇したのなんかは、アリオのお陰。
リボンシティを安く買った人なんかは先見の目があったよね。
マンションの資産価値を気にする人は、利便性の高さで選ぶのが鉄板。

>>1176 匿名さん

たぶんびつくり価格だよ
500程度しかないし、正直地元買わなくてもはける。
住宅ローン会社の周りに周知するのに戦略的な住みやすい街大賞受賞に思える

だから、たぶん都内より少しだけ安い程度
380万くらいなら全然売れるマンションだと思う

パンダ部屋ねーかぁ

50平米台の部屋も結構あるから、狭くても我慢出来るなら総額はそこまで高くない部屋もあるね。子供がいると無理だろうけど。

>>1178 マンション検討中さん
Twitterとかでも注目集めてるけど、
不動産関係者は広域集客で坪400くらいって予想出回ってんな

そこまでするかな

>>1178 マンション検討中さん
Twitterとかでも注目集めてるけど、
不動産関係者は広域集客で坪400くらいって予想出回ってんな

単なる再開発でなく、既に発展した駅の開発された商店街内に出来るから、より一層高いって見解だったけどそこまでするかな

>>1180 eマンションさん
高い部屋が400はあると思うけど平均は350?370くらいじゃないかなぁ。
浦和や大宮ならともかく川口だし。

ここと大宮、浦和の再開発タワマンは鉄板だなあ

>>1181 マンション検討中さん
平均なら400いく可能性はあるけど、プレミアム住居とかあるから、真ん中らへんの３Ｌは、7500から8000（350から380）程度では？

そのくらいなら都内検討者や上位サラリーマンも
手が届き、今の市況なら違和感ない

いつの間にか7500や8000が普通の感覚になって来たのが恐ろしい...。

>>1184 匿名さん
確かに。でも今の普通以下では、販売されなそうな立地とスペック。
誰だ、マンションは待てば安くなるといってた
専門家は

すべて自己責任ですな

>>1185 匿名さん

再三比較にあがってるが、
同じ駅の同じ売主の初代が低層中古が6500万前後ですぐ動く事実からすると、目玉の東口再開発マンションってことを考えると
現実7500万は下限でするよなってのが妥当な予想のは頷ける

これくらいなら順調に売れる気がする

5年前は考えられなかったが、これが住みやすい街１位人気と再開発ブランドマンションの需要と考えるしかないんだろうな

川口は庶民の街だったのに、みなさんが予想する価格では、庶民には買えませんね。
本当にここ10年前くらいから年々首都圏のマンションは値上がりしていますね。普通の平均レベルのサラリーマンだと新築マンション買えない時代になりつつあります。

このマンションは、川口市民には私含め買えなさそうな方が多そうだけど、モデルルームに人がたくさんきそう。モデルルームに行く気満々だけど、予算6000?7000万円くらい出せる人じゃないと営業妨害かな！？笑

贈与なくて、それくらいの金額のマンションを購入される方って年収はどれくらいの方がターゲットだと思われますか？

>>1187 マンション検討中さん

頭金とかの金額や年齢にもよると思うけど、世帯年収で1500万くらいからじゃない？そのくらいないと住んでからが地獄になりそう。

>>1188 通りがかりさん
やっぱりそうですよね。
私もそのくらいかなーと思ってたので納得です。
多くはないと思いますが、夫婦共働きならそれくらいいきそうなご家庭はまぁまぁいそう。

>>1189 マンション検討中さん

たぶん高いけど、高いけど新築価格は維持しやすい条件揃ってるだろうから、年収1000万程度でも買って、住宅ローン控除使って10年住むってのはありだと思う。
月20万くらいなら払えるだろうし、結果山手線内側も高いけど、価格維持が手堅いから売れてる

>>1189 マンション検討中さん
住にお金をかけて食費などその他の費用を抑えて買うんでしょうね。正直世帯年収1000万強あれば金利が安いので借りれて買えちゃうとは思いますが昔より税金も教育費も何もかも高いので、その他の生活費を無理することなく手を出すなら世帯年収最低1500万は必要かと思います。それでも世帯年収の5倍は借りることになりますが。

確かに初代の方の車寄せには、申し訳ない言い方だけどそぐわない車ばっかり止まってる。

>>1192 匿名さん
そーかな
けっこうベンツ、BMはみるけどな

ただ、初代は、6000万前後で買えたから
年収1000万くらいの川口在住でちょっとエリートサラリーマンくらいか近くから住替えがメインでは？

ただ、角部屋、4Ｌは8000万から9000万超したから全体の１割は富裕層だろうな

ただ、こっちは明らかに広域集客だろうから
もうちょい層は高そうだな

>>1192 匿名さん

>>1192 匿名さん
西口プラウドタワーは、7割型地元購入だったはず。当時は高い言われたが、大手企業のサラリーマン1馬力で買えた価格だったし。

地元住民からすると、西口のあの立地は神立地とか書かれてだけど、確かに静かかつ東口もすくいける
近隣だからわかる強い魅力があった。たった200だったし、それで完売

今回は、戸数も5００あり、東口のショピングモール付きのわかりやすさがあるから、客層と支払余力又は初代を見送って満を持してもいるだろうから
販売戦略も違うと思う

西口の飯塚一丁目と東口栄町三丁目では地価が違いすぎる

スーパーや飲食店が下に入っているマンションには住んだことがないんですが、ゴキブリやネズミ問題って実際大変なんでしょうか。

今回のプラウドタワー川口クロスと5年後の三井不動産、どちらが高いでしょうか？

>>1197 パラシータさん

>>1197 パラシータさん
三井のは220戸だし、地権者多そうだし、低層の商業施設はそこまで大きくなさそうだから、価値的にはプラウドタワー川口クロスには及ばないよね

あとは、不動産市況次第では

ここが負けるとするとそごう跡地にタワマン出来るくらい

内装のレベル次第ですね。西口より地価が高くても、その差をそのまま価格に乗っけれないだろうからどこを削るか。
取り敢えずは免震を削ったけど、後はどこなんだろうか。

>>1199 匿名さん
高くても免震がよかった
でも高すぎて買えないんだろうな(T_T)
制震でもないってほんと？

さすがにこの規模で耐震はないと思う

某プラウドタワーの欠陥を告発してる建築家がいますね。

>。>1200 匿名さん
書いてないけど、タワマンだし制震くらいは標準では
免震は売りになるけど、タワマンの制震は普通に備わってるはず

>>1201 匿名さん
武蔵小金井かな？とうとうフライデーに告発されて、施工会社が声明出す始末。
修繕が済んだとしても一度悪い印象ついてしまうと…
もし自分が買ったマンションで起こったらってと思うと、怖い怖い。

>>1198 通りがかりさん
有難う御座います。

>>1203
野村の高級タワーでも第3者の建築家が動かないと駄目なのかというのが不安なんですよね。
フライデーにリークするのはどうかと思いますが。資産価値の面で騒がれたくはないだろうし。
一方公になったから責任施工で是正するんだろうなとも。
同様な事例の施工不良のマンションは、少なからずありこうで、不満ある人も騒がず中古で売る人が多いんだろうなと考えると、築浅中古が多いマンションも要注意かなと感じました。

>>1205 匿名さん

https://www.mansion-note.com/mansion/10088274/houses/1006714216

ついに、初代で70平米の9階で7380万！
これは目安になる。が高すぎねぇか

この前、同5階が6800万ではすぐ売れてた。
これが売れると、上の予想7500万から8000万予想は大きく崩れるな

8000万までなら背伸びして買いたいと思ってるから、とにかく価格が気になる

現地を初めて見に行きました。
とにかく、立地がいいです。
駅近、大規模再開発、大手ブランドでケチのつけようがないです。
地域No1マンション間違い無しです。
気掛かりは、価格だけですね。

あとスペックと眺望も気掛かり。

>>1203 マンション検討中さん
ここも当初はシミケンだったのに、何故前田に変わったのか疑問でしたがその様な事があったのですね。
そう言ったら西口の三井住友も横浜　建替問題もありましたよね。

>>1206 eマンションさん

これ見ると坪400万コース覚悟だな
川口で信じられん

清水のまま工事に入ったら、安くなる要素あったかもしれんのに、リスクヘッジはさすが

西口のプラウドはまだ引き渡して1年そこそこなのに、把握してるだけで4戸の中古が掲載。
現在掲載されてる物件以外も中古が出回ってた。
売主は不動産屋に払う仲介手数料、新築購入時の諸費用まで含めると赤字では。
買主も不動産屋の手数料、中古のため減税メリットも新築より低い。減額交渉次第になるよね。
結局双方に旨みない中古販売が多いのははなんか訳ありに見えるよ。

>>1211 匿名さん

プラウド住民から、クロス販売前なら新築時2割増しで売れると。こぞって、不動産会社が営業かけてるときいた

まぁ、住んで住宅ローン控除を考えたら１割増で諸費用いれても十分元がとれて、儲けてるから活況なのでは？

しかし、掲載の価格だと坪350万だな
ヤレヤレ。。。

東池袋のプラウドタワーのときも同じ現象がおきて
初代住民は儲かったときく

>>1207 検討中さん
高いのはしょうがない。けど狭くしてスペック抑えてかつ高くするのはマジでやめて欲しい。

>>1212 通りがかりさん
都内から移住検討してたけど坪400とかなら移住するメリットないかなぁ。浦和はともかく川口なら都内より安く買えると思ってたんだが。
プラウドなら小岩が坪350切るくらいで徒歩1分、スペック高い（内廊下、制振、各階ゴミ置き場）、そこそこ広い良い部屋買えそうだし結局都内のがいいのか迷う。

不動産屋は仲介手数料が収益だから常に売却物件を探してる。そのためにはサービストークもするから話半分で聞かないと。
中古の成約価格は掲載されてる販売価格より下がる。飯塚より明らかに良い立地のタワーマンション販売控えてるのだから、中古販売してる人は早めに売却したいだろうね。

あんまり高いと日本人買えなくて中国人ばかりになってしまう。
実体験だけど中国人ばかりのマンションはゴミの出し方とか色々マナー守らないから大変。

立地は素晴らしい
眺望という点では微妙かもしれません
北向きは立体駐車場
南向きは向かいの高層
西向きはレーベンと一部かぶる
抜けるとしたら東向き中階層以上か？

冷静に、坪単価400万はなくない？笑

>>1218 マンション検討中さん
予想380万！（希望360万）

7年前に23区内JR駅徒歩1分の新築タワマン（内廊下、制振、各階ゴミ置き場）を
坪220程度で購入した私は勝ち組でしょうか？

勝ち組はこんなスレを見たり書き込んだりしませんって。

>>1218 マンション検討中さん
冷静に。全体平均で370万

プラウドタワー武蔵小金井と同程度。
プラウド浦安とかで350、再開発の第一弾で安くなりがちな小岩で350だからしっくりくる

安い住居は、3L7000万前半とかなら現実的

すると、初代の中古、坪350万が引っかかるだよなぁ
免震長期優良住宅の設備よし、南向きといえ、
この価格設定は野村の戦略なのか

>>1222 通りがかりさん
本当そうですね。
370妥当です。
スペックとしては350でも高いです。
立地が良いのは、川口市民が感じており
わざわざ都内から集客すること考えると
350で充分ですね。

初代の時に経験済みだけどどんなに希望的価格をコメしても蓋を開ければぶっ飛ぶんだよな。

安い方がいいけど、なかなか思いは通じないもんです。
条件悪くても、60平米で安い部屋を購入予定です。
しばらく住まないので、DINKSに月22万円で借りて貰おうと思います。

プレミアムプランは坪400万円超え
高層階は坪350万円
中層階は坪300万円
低層階は坪260万円
平均は坪330万円を予想。
西口も完売まで時間かかったし、本町の三井も控えてるからこんなもんじゃないかな

低層260なら殺到するでしょうね。

>>1226 匿名さん
初代のとき、思い出すなー
3000万台とか坪220万とか希望的観測が飛び交い、290万となり、高値掴みだとかえない輩が炎上。
蓋を開けてみると順調に販売され、今では2割近い上昇。


さすがに、低層260中層300じゃ、販売時の初代よか安いからありえんな。。

客観的事実から、どんなに安い下限でも、低層330万7000万かな
これなら即完すると思うから、もう少し高いと思うが

そんな予想して何が楽しんだろうか...。
そのうち事実がはっきりするのに。

第1期最低200戸は売っときたいだろうから、低層階と中層階休め設定にして勢いつける予想だったけど、そんな必要なく売れるかな？
プレミアムもあるし、高層階と低層階は価格差つければ早期完売間違いないし
栄町三丁目の再開発タワーだと強気にいくかね

>>1230 匿名さん
このマンションは集客出来るマンションだから
そこそこの金持ち500人を広域から集めりゃいいから値段気にするくらいの人は買えないよ

最近の野村はそんな値付け
だから安いのは期待しないほうがいい

川口市栄町三丁目。樹モール内で川口駅徒歩3分。利便性抜群の再開発タワー。地元民なら価値は理解はする。
しかし4階坪260万円スタートが有り得ないかと言われると、川口だからこそ有り得ると思ってしまう。
東京ではないのだから加熱予想過ぎでは？
川口だと地元民も集めないと早期の完売難しいのは、西口で野村も勉強したと思うけどな。

>>1232 匿名さん
隣のレーベンの低層で坪300万してるだからありえんよ
これを覆せる根拠があればいいけど、あまり期待してもギャップ大きいと思うので

最近、マンマニさんやたらとこれから発展する街を探せ！的なことを記事にしてますよね。
マンション高いけど、探せば価値あるマンションはまだありますよ的な。私は地元民だから、川口大好きだけど、「川口なのに」っ言われることも理解はします。やはり、都内ではないし、浦和ではない。でも、ここ数年、ローカルとしての「川口」は名が売れていると思う。だから、ここは安くはない。今までで一番高いと思う。

>>1234 マンコミュファンさん

同感です。
少なくともプラウドタワー川口の中古価格
（低層で310万前後、中層で330万。今売り出されてるのが350万）、レーベンの新築価格（坪低層290スタート）、近隣の商業施設プラウドタワー小岩、武蔵小金井、亀戸等の350から370の3つを考えたら、最低下限の予想は350万からという予想はつきます。上は需要だから、400万までは売れればあるんでしょう

しかし、ここ買える人は資産価値的には、高くても鉄板だと思うし、プラウドタワー川口購入者や近郊のレーベン、イーストゲートとか保有者も価格上がるし、いいことづくめですね

よいお店が入ること期待してます！！

コロナで収入が落ちて中古を売りたいと思ってる人が多いのかな。
購入検討者というより不動産屋的な視点の予想が多い気がする。
売る気のない人にとっては固定資産税が上がってしまう要因だし、価格上昇は良いことづくめではないのだけどね。

>>1225 検討中さん
60平米、22万、借りる人いるかな？

販売価格は上がり気味ですが、賃料が安いから住みやすい街なんだと思う。
20万越え家賃なら転勤族、地元民以外、大多数は川口には住まないかと。買った方が安い。

知人宅築20年弱中古タワー70平米が6000万弱で売れたので
ここはもっとずっと高いでしょうが。

>>1237 マンション掲示板さん

グランゲート67m2
18.7万円だから、十分可能性は、あるのでは?

グランゲート67m2
18.7万円だから、十分可能性は、あるのでは?

今年３月にレーベンの3階で68平米で215000円だったんです。川口の既存の物件では無理ですが、
今回のプラウドタワーなら60平米で22万円位いけると思います。

>>1234 マンコミュファンさん
でも、池袋のプラウドタワーのときも思ったけど、野村さんは戦略と値付けうまいわ

三井とか三菱は以外と安って思うことあるけど、野村はそういゆのきいたことなくて毎回高いけど、ブランド化が確立してるから順調に売れる

今回も、先陣きった西口タワーは、静かな環境の免震長期優良住宅の設備仕様高のタワマンで、今回のクロスとは全く違う。

おまけに中古価格は明らかに、クロスの南向きが少なく、眺望は望めない分、中古南向き住居だけ
東向きと比べ価格がのせられてる
特にマンマニブログにもあったが、
3L低層安い説は今回顕著にわかったし、
逆に高層階は眺望抜けて、価値高いし。

ここまで、計算してるんだろうかアッパレだわ

間取り追加公開されてるでー

確かに先代とは全く販売ターゲットが違う
再開発というだけど、興味湧くし、
初代で単調だった間取りがすごくよい。

狭い部屋ないやん。明らかに、地元外需要狙いよね。今どき、75とか78の3Lって珍しいから都内で65から68㎡買うよりは説得力あるな

階数によるけど、この㎡の3Lだと低層8000万前半から高層階は億ションは間違いないな

あえて、プラウドタワー川口の77㎡を9200万くらいで、野村専属物件で売れない価格で所有し続けてる意味が間取り公開されてわかったわ

これ以下では売らないだろうから

プレミアムじゃなくて87㎡ってもはや狙ってる客層、予想より上

もはや買えそうにない

>>1244 マンション検討中さん

今回は、間取りみる限り、地元需要は気にしない価格設定になると予想

私も、手が届かないと思いつつも、
2年ほど前の事前説明会時に配られた間取り図には
狭い３ＬDKも記載があるので、ここは地元需要分と考え、引き続き注視してきます

>>1245 周辺住民さん

何とかして購入したい

>>1245 周辺住民さん

パークハウスのときも66㎡の3Lとか川口で、
ないなと思いましたが、川口もほぼ都内と考え、このマンションは面積の妥協やむなし

広い部屋に単価乗っけて、地元に還元してほしい

>>1247 匿名さん

低層66㎡6780万くらいなら即買！！

エントリーしました！
いやあ間取りがステキ
限定公開間取りも含め、チマチマした狭い間取りが1つもない

最近ではあまりないくらいのゆとりのある
3Lと4L。これはいいわ。
高いけど、差別化図り人気でそう

これだけ広いと地元からの買い替え需要は、ノーチャンスの価格設定だろうな