パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン　タワーズウエスト

でもシティタワーより1,2割安いよねえ。
質感にこだわりがなく、すみふアレルギーの方はこちらがいいんでは。

シティタワーの修繕積立金＋管理費はどのくらいなのですか？

シティタワーは別に同じ位のスペックにしか感じませんでしたが、７０平米を９０００万とか言っていたので多少良くて当然では？
長期優良じゃない、基礎免震じゃなく中間免震等基本が負けてるし、共用部が少なくて管理費が安いってグレード低い側の理屈だと思うけど。

ここの値付けは立地で安い。東のタワマン群より安いのは当然だと思うわ。

眺望と環境が良くてバランス取れてると思いましたが、感じ方は人それぞれかと。

北口はこれから開発なので価格判断しづらい。小杉ビル、デッキ、エルシィ跡地。時が経つにつれ魅力あると多くの方が感じるのであればさらに価格はあがるし、その逆もしかり。

北口の商業施設もデッキも未確定要素だし、３年後の引き渡しの頃に不動産市場や金利がどうなっているか…
色々なリスクを覚悟しないといけないので悩ましいです。

最上階の100m2くらいの部屋は、1億3千万円くらいになるんですかね。情報お持ちの方いれば教えてください。

シティタワーは70平米で管理費と修繕積立の合計が当初28000円くらいのようですね。

>>258
金額はその程度です。

>>247 「冷やかしでシティタワーに行ったら質感の違いに唖然。高いには理由があるのね。」
⇒シティタワーの購入者でしょうね。さもなくば、全く見る目がないか。

>>253さんも言うとおり、基本大きな差ではありませんが、むしろこの物件の方が、少なくともここまでの小杉タワーの中では最高のスペックです。
シティタワー麻布十番レベルなら少し上質と言えましたが、豊洲、大崎、晴海、武蔵小杉の住友タワーはそれほどでもないです。別に住友をディスってるわけではありません。今ドゥ・トゥール所有していますし、以前は大崎ウェストシティタワーズに住んでました。
三井とはコンセプトが違うんですよ。住友は、木目多用や暗めの照明で高級そうに見せるのに対し、三井は実用性最優先で高級感の演出は優先順位が低い。
コストパフォーマンス優先なら、間違いなく三井をお勧めします。ただ、住友好きは、それはそれでやめられないんですよね。割高であってもコアファンがいるので、条件のいい部屋であれば中古価格は下がりにくいですし。
それに、シティタワー武蔵小杉の良さは、何と言っても間取りとかっこいいデザインでしょ。それ以上、必要以上の「上げ」はかえって物件の価値を下げますよ。

価値観は人それぞれという所でしょうか。
私はシティタワーに無謀にも予算7000万で行ってしまい門前払いになってしまいました。
ちゃんと調べなかった私が悪いのですが、あまりいい印象がありません。

既存のパークシティは制震だからね。
知り合いがこちらに買い替えましたが、東日本でかなり揺れたのが理由って言ってたので、免震が特にいいって思うのでしょうね。
横須賀線までは、ほぼ屋根付き信号待ち無しなので私はまあ許容範囲かな。

そこはまあ価値観ですね。

戸建も怖いけど、免震じゃないタワーも怖いよな。

>>263
地権者から床を買って売るというやり方の再開発なので、土地代って概念は多分ありませんよ。
建築費が高くなれば、売値は恐らく上がりますが。

まあ買い替えは色々費用もかかるし、パスはありなのでは。

長周期地震動に対する設計的な検証は東日本以降。新宿の制震ビルの異常な振幅(最長１３分、最大１メートル)から問題視されてて、それ以前の制震、免震等の柔構造を用いた物件は共振に対する検証が基本的になされていない。
震度４、５程度でかなり揺れたのはその当たりが問題になってるのかもね。

>>263
ドンキの小杉ビルは1年前から何も進展してませんね。ペデストリアンデッキはしばらく難しそう。

>>270
固い三井が、そこまで派手な値段でやるかな？
まあどう考えても高くはなりそうですが。

駅直結は少なくとも入居時には出来てないし将来のお楽しみ位であまり加味しちゃいけないんじゃない？

既存のパークシティは、新築時より100％高く売れるのでお持ちになられているのは羨ましい限り。
色々物件毎に個性が違うので魅力を感じなければ、わざわざ買い換える必要はありませんよね。

仕様、そんなに良いですか？
HPに載ってるのは一部だけですかね、

>>274
今までの武蔵小杉では一番基本性能が高いと思います。階高3.5メートルというだけでも評価されるべきでしょう。昨今のコストダウンマンションとは明らかに違いますね。三井の力の入れ方は半端ないです。次も控えているからでしょう。

>>274
逆に今のHPに仕様に関すること書いてあります？

ただ既存パークは周りが建て込んできて囲まれ感が強くなってきたのと（低層階なので）、グランツリーや駅前広場ができてややうるさくなってきたというマイナス要素もあります。なので眺望が開けていて静かなここに興味はあるのですが、横須賀線が不便になるのと、諸費用かけてまで同じ小杉内で買い替えすべきなのかは微妙ですね。
この場で三井さんの肩を持つつもりはないですが、住んで7年間大きな不満もなく快適に暮らせてます。なので仕様がよりグレードアップしてるここもよいマンションになるのではと。

人によって優先順位が違いますからね。
安全面が格段に高い点も別に良いと思えばそれまでで。
個人的に駅直結デッキが確定して高くならなくて良かったと思います。
私の予算で眺望がいい部屋が検討できるとは思っていなかったので。

>>276
今はウエストに変わってますが、基本的にはイーストと同じだと思います。
MEMS、HEMS、太陽光発電、蓄電池、壁面および屋上緑化、全熱交換器。
エコ✖️防災、時代の最先端をいっていると思います。
光井純✖️竹中工務店で意匠面も抜かりがありませんね。並木に向かうデッキも秀逸です。

三井、三菱、住不、野村。
やはりこの4つでしょう。
他のデベはコストダウンがひどいですよ。
ブランズなんかひどいもんです。

購入時の手付は一割ですか？5%ですか？
すみません、休み中に資金の計画をしようと思うのですが聞き忘れました…。
どなたかご存じでしょうか？

森の上を歩いて渡る様な素敵な橋でした。
あの橋で１分プラスならと思うと私はあまり気にならなかったです。

手付金１０％とスケジュール表に記載されてました。
前に三井さんから買った時はちょっと融通してもらいましたが(笑)
昔の話なので融通してもらえるかどうか、今はどうか知りません。

>>281さん
原則10％ですが、支払計画がしっかりしていれば5％あるいは300万円でも大丈夫ですよ。
ただ、人気物件では断られることもあるので、営業さんの顔色も見ながら、当選して契約するまでの間に言った方がいいかもしれません。もちろん、それまでに手付10％前提でローン審査を通しておくことが必須です。あくまで95％のローン算定は、参考までに聞く程度にして。

こんなに景気が暴れている中、良く買うね。
免震がいいとか、竹中だから安全とか幻想だろ。駄目な時は駄目。

>>285
投資家的視点ですね。
実需の人は別。

>>280
そうですね。
仕様も大事ですが、杭の一件もあって中小企業から買ったり10年間の責任切れが迫っている中古を買う勇気は完全に失っています。

285のような方は、不動産とは別のとこでヘッジをかけている。
結果として景気に左右されずに自分自身の価値観で判断できる。

杭の一件は、衝撃的でしたが、あのお蔭で（お蔭というのも変ですが）どこの建設会社もかなり慎重になっている筈。
また地震もあった為か、耐震についても厳しくしているのでは・・・

なので今は新築のマンションなら信用性は高そうだと思えるけどね。

>>285
それこそ株を持つのもシンドイし、現金で寝かせてもマイナス金利でつまらない。
価格に妥当性があれば株ほどボラティリティが小さい不動産はポートフォリオの選択肢として充分検討できますよ。

>>288
285本人ですか？
書いてることからして、ヘッジが必要な形で利いてない、
マーケットが盛り上がってるときに買い、盛り下がってるときに買う、
つまりは買うべきときに買えず、買うべきじゃないときに買う人。

東日本の震災を受けて、様々な対策を施され、且つ杭の報道を受けて安全が確認されているマンションと各種無対策の中古では比較にならないかと。
高い買い物なので博打はできません。

景気に左右されずに自分自身の価値観で判断できる人なら、むしろ、今、この物件は買いだって容易に判断できるはずなのにね。
地震の不安、為替動向、景気動向、金利もろもろ含め。

そもそも不動産の目利きができない人なのか？

>>292
仕様がいいのはむしろ中古だったりしますよ。最近はコストダウンですから。免震タワマンだと、非常用電源が屋上にあるとか、減衰ダンパーがついてるとかそのくらいだろうね。最近だと、ブリリア目黒やブランズみなとみらいは酷かった。対照的に、赤坂檜町やパークシティ湊はいいと思います。デベって大事だと思います。階高低かったり、バルコニー狭かったり、インフレームだったり、スラブ厚が薄い、吹き付けタイルとか、そんなマンションが増えてます。ここは、さすが三井だと思います。

家具の固定下地を設けるのは良いと思うけど、それ以外の地震対策はどれだけ意味があるのだろう？本当に有効な対策なのかね。

わかるなあー。マンション購入2回目ですが、結局、三井、三菱地所、住友、野村がいいんですよね。

今から「非免震」を買う人って、ホント解ってないと思う。仕様云々以前の問題。

＞＞296
野村は自社チェックゆるいので、ゼネコン次第でおかしくなっちゃうから覚えておいた方が良い。デザイン優先で無理な設計も多い。
東建は、品質管理は悪くないよ。

熊本だって免震の役所は防災拠点として機能していますが、普通の市役所は半壊して使い物になっていない。
豊島区役所も免震化して上にタワーが建っている。
ここも川崎市所有のコンベンション施設が一次避難を受け入れる。
消費者も安全に対して評価をしないと、優良な住宅が増えないですよ。

ここって鹿島が降りて竹中に変わったんだよね。なんか理由があるんだろうな。

>>300
へー初耳です。
どっちもいいけど(笑)

>>301
デザインは竹中かな。
目に見えないところも、しっかりしてるのは鹿島。

確かにデザイン良かったです。プラスのご意見もマイナスのご意見も大変参考になりますね。

>>294
東急はないわ。
金をドブに捨てるようなもん。

>>297
全く同感。
免震をどのように進化させていくかでしょう。

>>271
工事費を地権者にあまり転嫁できないので、昨今の工事費アップは非常に厳しいと思いますよ。
設計などの変更を行わずにそのままいけば、＠４００万円も違和感はありませんね。
まあそこをいくらに仕上げるかはデベの腕の見せ所なのではないでしょうか。

三角って何戸？

地権者がいるから、販売戸数は売るまで絶対わからない。

熊本がある中、不謹慎な議論かもしれないけど、東日本大震災以降に設定された各種検証作業がどれだけ重要か完全には理解が進んでないね。都庁の対策見ても長周期地震動の深刻さがわからんかなー。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/05/DATA/20l5k201.pdf

東京都がオフィスの中にダンバーがむき出しでも、長周期地震動に対する対策をやるべきって判断をしているわけよ。で、中古タワーは対策取らない（取れない）でしょ。
まあ地震が来ないと判断すれば良いかもしれんが、東日本ですら小杉のタワーも例外なく揺れたんだよね。
不動産なんて個人の資産の中では圧倒的に大きなバランスになる中、そこを無視するって感性がマズいんじゃないの？
分かっている人が買い替えて分からない人は無視。
まあ正解はないけど、エリア内の買い替えは多くて当然。シティタワーが売れるのも理解できる。

友人がリエトからシティタワーに買い換えました。地震対策が大きな理由らしいです。リエトは3.11の時に壁紙が裂けるほど揺れたそうです。ここが出来るのが待てなかったとも言ってました。私はシティが予算的に厳しいのでこちらを購入予定です。

ここのトランクルームの換気装置はついているんですかね？
あればお布団とか季節に合わせて洋服も入れられると思ったのですが、
なんとなくコンクリート打ちっ放しっぽいですね。確認したかたいます？

リエトは賃貸仕様だから小杉のタワマン群の中でも別物。
シティタワーは立つ場所によってはカッコいいデザインなんだけどそもそも小杉の再開発が三井主導だから周囲と会わず浮いてるのが残念な感じ。
ここは全体的なコンセプトには好感がもてるんだけど横須賀線を普段使いするリーマンにとっては苦行なのが何とも、朝夕の混雑は酷いからね。
横須賀線使わないなら小杉の利便性が半減するわけで何とも…
後は小杉は再開発口だけ良くも悪くも別世界なので庶民的な古くからの小杉を受け入れられない層はここは向かない。
とはいっても今の市況では合格点な物件だとは思う。

リエトはもともとは分譲用だったものを二転三転した物件なので、ドアの面材や壁紙、水栓等を変えれば十分分譲仕様ですから特別視する必要はないのでは。鹿島ですし。

皆様色々考えていらっしゃるのですね。
安全についてもしっかり考えてみます。

1年前のイーストと比べ、デザインも見えてきたし、都内で買えないから神奈川県に範囲を広げ検討する方や、ローン金利が低いこともあり、書き込みも活発だね。
なんだかんだ高倍率になるんじゃない。どうなのかな。

さすがに600戸を一年で売った後の販売だから、前回ほどは倍率が付かないのでは？

ちょっと難しいですが、震災以降の免震タワーってやっぱりいいんですね。
倍率が心配になってきました。。。

競合となる新築マンションが少ない、低金利、外観のイメージがついてきたとかで購入に踏み切る層が多いんだろう。活況のようだし、イーストと同水準で様子を見た後にもうちょっと値段高くするんじゃないかな。

三井は住友と違って、一度表に出したものを途中で変えたりしないですよ。
十の桁が10～90まで動く可能性はあるわけですが、それでも上下左右で矛盾は絶対出しませんので、大きく動くことはありません。
既に、十分に練られた予定価格になってます。

そうなんだよね。住友。
はじめに住友行って、低層階希望と言ったら、「低層は人気でして、売り出しはまだです。今売出し中の部屋より高くなります。」と言われ、その後見に行ったイースト契約してしまいました。
イーストで満足してますが、本当に低層階が高いのか？不明。
その辺のカラクリ知ってたら、今後の為教えて！

スミフは全般的にはこういうやり方らしい。。
住友不動産○○の舞台裏
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20150331/441237/
価格上昇期には上手く行ったんだろうね。。

>>320
シティタワーは上から販売していて、下に行くほど値段が上がっていますよ(笑)
中層が一番高いと思われます。

震災以降、低層が人気ですよ！
エレベーターが使えなくて階段で上がれる階
火災の時には、はしご車が届く階まで
タワマンの場合は1階から住居にはしないので普通のマンションに例えたら中層階みたいな感じで低層に感じません。

私は安全対策がちゃんと施されているので、高層階を検討しています。
ここは眺望が本当にいいですね。

イーストは眺望があまり良くなかったので、こっちがいいって方が多そうですね。

住友のユーザーですが、良い部屋を安く買うにはとにかくスピード重視ですので、誰よりも早く部屋を決めて誰よりも早くローン審査を通した人が得をします。営業さんが振り分けてくれますのでほぼ先着順みたいなものです。
現に、私が２年前に申し込んで最近入居した部屋の２０階下の同タイプの部屋を、当初より１７００万円高くしてまだ販売しています。
売る気はありませんし、そんな価格で本当に売れるのか疑問でもありますが、いざというときには心強いことは確かです。
いずれにしても、住友物件に限っては、一度様子を見てしまったらもう「終了」だと思って間違いありません。他を当たるべきです。

貴重な情報ありがとうございます！20階下で1700万高いって凄いね。

消費者的には1700万円も階が下なのに高いって怖くて手が出せませんね。
安く買えた方はお目が高かったですね！

さすが住友さんという以外のコメントが浮かばないですね。

シティタワーと比べて相対的にここは割安と感じますが、予算が届けばシティタワーがいいかな。
予算はシティタワーだと1500万円ショートで全く太刀打ちできないので、ここで検討ですが(笑)

そんなに高いと比較検討するのは不可能ですね。

シティタワーもここのついでに見に行きましたが72平米で条件がいいと９０００万円位だったかな。
後に見てしまったので、価格を聞いて心が無になりました。

シティタワーの72平米で条件がいい部屋って、おそらく７２．３３㎡の南西・南東の角部屋のことですよね？
その部屋、第１期では、例えば４７階で７６９０万円でしたよ。７１．９８㎡の北東角、北西角で７４９０万円。

それでも「武蔵小杉で高すぎる」と思いましたけどね。

9000万出すならここでもっと広い部屋がいいな。

足元の植栽は
住友のは価格不相応
ほとんどの周辺マンションより見劣りします。

あとGWTの正面玄関上の壁庭
全部腐ってる
これ世界一の庭師がやった
仕事だそうだけど
住民や庭師はなんとも思わないのかな。
醜いので全て刈りとるとか
夜、光を当てないとか
もうちょっと考えればいいのに。
経年劣化。

ウーン…
完売後は、住民が参加する管理組合次第なんだよね。
ここも植栽やら、公共施設が沢山あるから、
住環境や資産価値維持に賛同する住人が、
多いなら上手くいくけど。
これは、フタ開けないと分からないね。

>>333
9000万円はそこより下の階でした。
凄い。。

今日見に行きました。
安過ぎて不安なのでスルーします。不動産はそろそろ暴落するのでしょうね。

これで安すぎてスルーって。お金持ちですね。

三井さんの物件でローン仮審査とは、三井さん提携のものでないといけないのですか？

ローンはどこでも大丈夫。私もメインバンクから借りる予定。
安くて回避するのは不合理では？ご判断は尊重しますが。

シティタワーも結構妥当性あるけどね。
間取が美しくて、私は好みです。
ここは、基本スペックが良い。
残念ながら、両方は買えないので吟味します。

シティタワーは大きな通りに面してるのが難点。
子供の通学が心配です。
あと、旦那が酔っ払って帰ってくる時のことも心配。
車アクセスがいいのでタクシーならいいんでしょうが。

>>341
ありがとうございます。
仮審査基本どこでも良いのですね。

シティタワーは既に再開発が完成している中だからイメージが非常にしやすい。
横須賀線、グランツリーに程近く、利便性も明確。
非常にいい物件だと思いますよ。人脈を使って販売状況は聞いていますが、月１０戸弱ペース位で売れているらしいです。
ただ、そうは言っても高値狙いなので、ここと比べると割高である点は否めない。
ここのイーストと契約数とは比較にならない。
地震リスクは高確率でテイクせざるを得ない中、耐震構造を選ぶなら相当慎重であるべき。
免震でユニークな物件が新川崎、小杉に２つあるので、むしろ選びやすいともいえるのでは。

>>268
Wikiの長周期地震動見た？
確かに東日本で制震の新宿のビルがそれだけ揺れたら本当に危険だね。
ここを買うとは決めてませんが、良スレですね。

>>339
そう思うけど、確かに予算があれば浜離宮とかも検討できるし、私には6500万円しか予算が無いことも致し方の無い事で。
かなりここの生活に心をうばわれているので、本当に倍率が心配。。。

ついに出た(笑)
確かに安いな。なんだこれ？南東角で６０００万円台ってどういうこと？
蒸発確定。

担当の方が一生懸命価格を転記なさっていたのに心が痛みませんか？
わざわざそこが知りたくて見に行っているのに、あんまりだと思いますよ。