レーベン新小岩innoviaについて

駐車場だったところにできるのですよね？
あまり広そうな感じじゃないのだけれど、戸数はどれくらいなのだろう。
この辺りは戸建てが多い地域なのでマンションの需要はどうなのかなと思ういます。
あと駅から近くはないですので、
他所の地域の人がわざわざこの辺りで考えるのかなぁとか思いました。
地元向け？

どうやら200戸近くあるマンションのようです。結構広い駐車場だったんでしょうか。駅から17分あるのでそれをどう割り切るかってところですかね。他地域から来る場合、その辺りが価格に反映するならアリかなあと思います。スーモに「キッズルーム・ライブラリー・キッチンスタジアム完備」とあったのでファミリーさんには人気出そうです。

駅からの距離はデメリットになるのかなと考えられますから、
そこをどうとらえるかによりますね
駅まで行けるバスは出ているのでしょうか？大規模なので循環バスが出ているとうれしいですが、本数なども少なそうですからいずれにしても
不便でしょうね

駐車場は100%だと足りなくなるよね。

駅距離は微妙ですが、環境は良く、駐車場100％なので
その料金次第では人気が出るのではないでしょうか。
今新小岩で売れ残っている駅遠マンションとの差別化も
商品企画に織り込んでいるでしょうし。
楽しみですね。

人身事故が減るように駅を改善して欲しいです。

JRもホーム柵の設置を健闘しているというニュースをちょっと前に見たことがあるのですが,,,
改善されて欲しいですね。
やはり安全であることが再優先ですから。

バスも本数はそんなに多くないのですか。
となると基本的には電車で通っている人向きではないということなのかな。

菅原橋なのでバスは結構ありますよ。
新小岩行きなら朝のピーク時なら5分に1本のペース、それ以外でも8分に1本位だったはずです。

バスは朝夕は5分おきそれ以外は10分おきくらいで出てると思います

資料届いたけど2/27からモデルルームオープンみたいですね。

3LDKでいくら位になるんだろう…

新小岩で物件検討中です。
最後にレーベン新小岩をモデルルーム見学して決定する予定です。

我が家にも案内が届きました。
私の予想は3LDKは3400万円台〜5400万円台と予想してます。

大規模ですが、家庭内で使う水の全てを浄水器を通す事や太陽光、浴室テレビ標準等が価格にどう影響出るか懸念してます。

駅駐輪場は飽和状態ですし。バス利用区域なので値段へのバックを期待しています。

浄水器の水って口に入るものだけでいいんじゃないか、とか
浴室テレビって使うか？とかそういうものは考えてしまいますよね。
設置コストがかなり上乗せされないのかしらと思う状態です。
駅までの距離を考えると人気がどうなんだろうというのがあって、
仕様は高めにしてるのかな、とも取れます。

浴室テレビは欲しいです。そんな人もいますね。ディスポーザより欲しいかも。1時間くらい入っている方も多いでしょう。ただ単体でも売っていますし、音楽だけ聞いていればという人もいるでしょう。駅前の開発が進むと助かります！！

公式に3700万円代〜と出ましたね。
65平米〜有るようですが…
坪単価190万〜という事ですか…
駅から17分と遠いのに強気ですね。
レーベンは駐車場を安くして総支払額を抑えるイメージがありますが…
その分車を手放した時のメリットが減るのと…
適正価格なら管理費、修繕費どちらかをもっと抑えられるのになぁ…
と思います。
たからの水はメリットでしょう。
必要なければフィルター交換しなければ済むので。

シャトルバスも個人的にはいらないですね。
197戸も入ってて雨の日の通勤とかで乗車出来るキャパとは思えません。
価格はやはり様々な影響で高くなってるイメージですね。、

意外と強気な価格ですね。
コレじゃ、平井のスミフとあんまり変わりませんね、駅遠なのに。。。

モデルルーム行ってきました。
3700万円台〜とありますが、1戸で客寄せ的な存在です。
抽選確実と言われ、他は4200万〜のイメージでした。
防災を意識してるみたいですが…
そこに意識高い人には良いのでは。

最近の大規模は共用施設等を充実されるので、小規模と管理費、修繕費が変わらないかむしろ高いですよ。

やはり建築費、人件費が上がってるということなんでしょうか…
今後の竣工物件は高めの値段設定になるんですかねー。

第一期即日完売とホームページで書いてありましたが
物件概要には第一期概要の販売戸数未定・最多価格未定となっていますが
どういうことなんでしょうか？

完売してないってことなんでしょうかね。
一期はいくつ売れてあといくつ売れ残っているのでしょうか？
わかる方教えてください。

第1期では50戸即日完売だそうです。
残り147戸ですね。

陽当たりもまちまちな所もあり、物件価格は駅から離れてるが、高めな設定…

しかしタカラレーベン特有のたからの水、太陽光電売、駐車場の低価格が自分の価値観に合えば買いなんでしょう。
大規模だからと言って周辺マンションより修繕費、管理費が安いという事は無かった。
共用設備が入ってるし当然ですがね。

このスレ過疎ってますね

地元民対象のマンションですかね

ずいぶん売れ行きがいいんですね。
消費税増税も控え、購入されたい、と考えている方は少なくない、ということでしょうか。
このあたりは、何を優先しているのか、ということでも判断材料が違うのでしょうが。

第一期で203号室の支払い例が掲載されていて第一期完売となり
第二期で303号室の支払い例に変更されていたのに
また203号室の支払い例に戻っていますね。

203号室は第一期販売という事なのにどうしてまた完売と掲載しつつ
303号室から再度変更して掲載を始めたのでしょうか。

キャンセルが出たのでしょうか。もしそうであれば完売ではなくなりますし
203号室が第一期販売でないのであれば、オトリ広告となります。

必死さがものすごく感じられます。
駅から遠くて売れないんでしょうか。

第一期はローンキャンセルが出たようですが、現在はすべて売れたようです。

値段は高めですが駐車場は安いです。
シャトルバスは平日の通勤時間に合わせて運行予定で、定員28名なので京成バスや自転車も検討した方が良いかもしれません。

ちなみに、花火大会、スカイツリーが見える棟もあるので眺望を気にする人には良いかと思います

シャトルバスも管理費で運用するから　そのうちに無くなってしまう可能性も考えておいた方が良いかもね。

そうなんですよね。
1戸あたりの負担額って月々どれくらいなんでしょう？
委託運営だとは思いますが。
契約の更新の時、極端に値上がりしてしまうようであれば、もしかしたら無くなってしまう可能性もということなんですよねぇ…。
でも駅まで遠いですし、
シャトルバスがあることで購入を決意した人も少なくないのであれば、
続く可能性も・・・あり？

公式サイトでは確認できなかったのですが
専用シャトルバスって住人なら利用料無料なんですか？
管理費は14,400円～19,300円とありますね。
大規模物件としては少々高めのような気がしましたが今時はこんなものなんでしょうか。
これにバス代が入ってるなら交通費が浮くので利用価値は大だと思います。
スレッドを読むと売れ行きは良さそうなのかな。現在は何戸販売中なのでしょう？

レーベンモデルルーム見学に行った者です。
確か最初の2年？はレーベンがシャトルバス代を負担すると言っていたと思います。
しかし200戸近いので管理費に充当しても大した額では無かったと思いますが…

レーベンが負担する期間が終われば管理組合総会で多数決を取るので無いでしょうか？
そしたら可決しますかね？
駐車場100%の物件でシャトルバスは新小岩駅まで片道8分と記載があります。
人の乗り降りを5分としたら26分で1往復です。
んで乗務員の休憩を兼ねてマンション側で10分の待機を作ったら35分に1本の間隔のバスに200戸近い住人が30人弱乗りのバスに通勤で毎日キチンと乗れるのでしょうか？

仮に乗れたり乗れなかったりするとしたら通勤の計算には入れられないのでシャトルバスは無いものと考えるかな？
私だったら…
管理費は大規模の割には高いんですよ。

駅遠物件ですし…
価格は高い、エレベーターの位置、ごみ捨て場の位置、駐輪場の位置が各棟から見事に離れてる施設は離れてるので…
魅力を探した方は教えて欲しいです。

ここは、管理費や将来の修繕費で見ると非常にリスクが高そうなマンションです。

まず、駐車場が198台中の194台が機械式なのがまずい。
機械式は定期点検、定期部品交換、故障したときの修理代、将来の入れ替え費用などがかかります。
仮に稼働率が半分だとしても、全ての機械をメンテする必要があり、稼働率に関わらず固定です。かつ、安い料金設定なので、それを賄えるのかは疑問です。確実に持ち出しの赤字でしょう。

また、駐車場収入を管理費、修繕費に大きな割合で組み込むことが多いですが、ここは何％の稼働率を想定してるんでしょうか。そこが30%～40%想定とかならいいんですが、70%～80%などと高い稼働率想定で管理費や修繕費などに補填してると、稼働率の減少が管理費や修繕費の値上げに直結します。
特に、ここは駐車場の数が住戸に対して多いので、新築時から空きが多数となる可能性も高いですし、将来はかなりの数が空くことが想定されます。
また、大きめの車だと区画によっては止めれない場合もあり、外で借りざるを得ない場合もあります。
そして、竣工後も売れ残った部屋は、管理費や修繕費を売り主が売れるまで負担しますが、竣工時に駐車場が空いていてもそこは売り主が補填することはないでしょう。

すなわち、稼働率の想定次第では、入居時に既に赤字になり、管理費などの値上がりの可能性があります。

一旦切ります。

次に、太陽光発電も維持費という意味では非常にまずいです。

機械式駐車場と同じく点検費、定期部品交換や修繕費がかかりますし、将来のパネルやコンバーターなどの入れ替えが以外と早いサイクルでやって来ます。それが以外に高い。そして、蓄電池も定期交換する必要があります。
パネルは中韓の安い製品だと故障しやすく、発電率も低いです。国産だと費用が高い。
費要回収で売電するにしても、書いとり費用がどんどん下がっていて維持費を含めると元は絶対にとれません。
基本的にはマンションの電気代の僅かな削減と、停電時や震災時に少しの電力を供給するのが目的でしょうが、そのコストが費用対効果に見合うものかです。
それに納得できるならいいですが、実際にかかる費要を全て提示してもらうと、きっと驚くほどの高値だと思います。

次にたからの水ですが、これも浄水設備の維持更新で出費があるでしょう。

まとめると、下記については維持費が非常にかかるが、それは言わずにメリットだけをうたっているのです。
全戸割り当てのほぼ機械式駐車場
太陽光発電
たからの水

基本的には、タカラや管理会社の安定的な儲けになるので、売主側はリスクなくウハウハですが、住人は時間がたって、維持費がどんどん上がるのに気がつくまでは、維持費の全貌には気も留めないでしょう。
また、気がついたとしても、それが売りのマンションなので、廃止の多数の合意をとるのは難しいでしょう。
よほど財政的に逼迫しない限りは。

したがって、ここを買う上では、便利な設備が維持費や修繕費でどれだけのお金を使うのかを30年スパン位で確認し、駐車場の想定稼働率と現時点の埋まり具合を確認し、それに納得して買うべきでしょう。
これらの便利設備は、計画より高くなることが往々にしてありますから。

その上で、将来管理費や修繕費が予定よりも値上げされても問題ない十分な資金計画で、余裕をもって買うと良いでしょう。

単に部屋が安いというだけで、資金力のない何とか買える方が買うと、将来の維持費増で破綻する可能性がありますし、維持費の高いマンションはリセールしずらいですし。
修繕費が高くなる前に売ろうとしても、駅から遠く維持費が高く機械式駐車場が多いなどリスクの高いマンションは、敬遠されがちですし、中古価格も買い叩かれます。

永住志向で、維持費の高さを気にせず便利な設備を満喫したい！という価値観でないと、将来後悔するかもしれません。

あと、シャトルバスもネックですね。
一部の利用者のために、二年後から全員で費要負担するのか。そのぶんは管理費が上がるのか、それを見越して高めに設定してるから変わらないのか。
総会の決議がないと廃止できないので、利用者の反対で継続する可能性もあるし。

当初の数年間の管理組合は、苦労しそうですね。

そのようなリスクに気がつかず買った方が多数でしょうが、一期目の理事会でそういったリスクを全て洗いだし、色々シミュレーションしてみた方が良いですよ。

購入者が皆が納得してるならその限りではないですが、営業は普通はコストなどマイナス面は隠すので、そこは再認識して管理組合で費要を精査し、住民皆で共有すべきでしょうね。

ここの営業が素直に管理費の内訳や長期修繕計画を見せてくれるとは思わないけど。契約するまでは喋り倒して言い訳して誤魔化すたけでしょうね。

ご苦労。

こちらのマンションの読み方って、イノービアですか？？

↑イノービアで正しいと思います。

管理費の14,400円～19,300円はちょっと高めかなという印象ありますね。
でも駐車場が100％な点、太陽光発電システムが導入されている点など、
それをメリットに購入を考える方も多くいらっしゃるのではないかなと
思ったりします。駐車場使用料は安いですね。

お金のかかる設備が満載だから、ランニングコストが高いのでしょう。管理費の高さや将来の修繕積立金のそれなりの値上げに耐えられる方なら、メリットを享受できるかな。
機械式駐車場や太陽光の入れ換えなどで修繕一時金とかあるなら要注意ですね。３０年後とかに集めようとしても、払わない、払えない人が多くなるみたいだから、管理組合の会計に穴が開くのは良く聞く話。
また、駅から遠い、ランニングコストが高いマンションはりセールバリューは低めだから、永住希望の方がターゲットなのかな？

担当の方と話していると、資料持ってきますとかなんだかんだ席を外してなかなか戻ってこないことが多く、次の予定があるのでと言っても、それを繰り返しすごく滞在時間が長くなります。
他の掲示板でも、レーベンの営業は席を外すことが多いと書いてあってびっくり！上司に指示を仰いでいるとか、タバコを吸ってるだとか書き込みがあって、イライラしてしまいました。
本当に、何をしているのでしょう。
私は最初からあまり担当の方と馬が合わず、なんだかなーという感じなのですが、夫は気にならないとのことで、物件も気にいっているので、複雑です。
ランニングコストに関して書かれている方多いですが、きちんと話を聞いている方なのでしょうか？？憶測でしょうか？？

管理費は高めなので、駐車場収入からどの程度補填していて、どの程度の駐車場稼働率を見込んでいるか、を確認するのがポイント。それにより、将来さらに値上げされそうかが分かります。

修繕積立金については、最低でも30年、できれば40年の長期修繕計画を確認し、5年毎に上がる金額が高くなりすぎないか、途中で一時金を取られないかを確認します。また当然ですが、機械式駐車場や太陽光発電、浄水装置などのメンテ費用が全て含まれた計画かもポイントです。また、こちらも駐車場収入からどの程度の補填があるかも確認必須です。それが妥当な範囲ならいいのでは？

駐車場の稼働率については今の段階でもかなり埋まってきており、一世帯で自分たちと来客用にと5台借りたいなんていう方もいるとのこと。
担当の方の話なので、本当の話か確認しようがないですけどね。
やはり駐車場100%物件に住む方は車持ってるのが普通なのでは。

それが本当かは、買って住んで理事会が立ち上がらないとわからない。
また、稼働率をキープできるかも長く住まないとわからない。
営業を信用するかはあなた次第ですね。
信じるなら買えば良いのです。

こちらのモデルルーム見学した者です。
レーベンの他(柏とか)の物件でも駐車場は100％稼働と言っていましたね。
確か70％の稼働率を下回ると管理費に影響が出ると言ってました。
ここは5400万代もあるのでそういった価格を購入する方は2台3台分借りる方も居ると営業の方は言っていましたね。

新小岩で大規模なので管理費や修繕費を低く抑えられてれば購入候補になったのですが…

参考までに…

ライオンズ新小岩グランフォートですら、92世帯に対して駐車場が31台分しかないのに、稼働率が70％くらいですよ。

レーベンの営業は信じがたいですね。

まあ柏とか奥地なら車の保有率は高めでしょうな。
そして、駐車場100%物件は保有率は高めでしょう。

でも、ここは駅遠とは言え東京ですので、同じ条件ではないよね。都内でローン高いから、ランニングの負担が重荷になってくると、ゆくゆくは車を手放す率は高い。

５年後１０年後にどうなってるか興味がありますな。

駐車場の稼働率が管理費に影響が出るとは知りませんでした。
マンション選びでは何も考えず、自分が支払う管理費や修繕費の額を
チェックするのみでしたが、駐車場の設置台数、稼働率も大きく関わってくるんですね。
他にも共用設備の維持費について書かれている方もいらして、感心してしまいました。

レーベン新小岩innovia：第2期予告物件概要
予定販売価格
3,300万円台～5,400万円台
予定最多価格帯
4,500万円台
交通
JR総武線「新小岩」駅徒歩17分
⇒経路探索はこちら
間取り
3LDK・4LDK
住居専有面積
65.88平米～88.72平米（MB含む）
バルコニー面積
11.83平米～13.60平米
ルーフバルコニー面積
11.12平米～49.96平米
所在地
東京都江戸川区本一色一丁目70-1他（地番）
敷地面積
7522.96平米（実測）
構造・規模
鉄筋コンクリート造地上11階
用途地域
準工業地域・近隣商業地域
総戸数
197戸（管理事務室1戸除く）
予定販売戸数
未定
管理費(月額)
14,400円～19,300円
修繕積立金(月額)
5,540円～7,430円
修繕積立基金(引渡時一括)
345,600円～463,200円
管理組合設立準備金(引渡時一括)
14,400円～19,300円
駐車場
198台（機械式194台、平置き2台、車いす対応車用1台、荷捌き駐車場1台）（使用料／月額2,000円～6,000円）
駐輪場
434台（2段式／394台、スライド式20台、平置き20台）（使用料／月額100円～300円）
バイク置場
15台（使用料/1,000円）
建物竣工予定
平成29年3月上旬
入居予定
平成29年3月末日
施工会社
ライト工業株式会社
設計・監理
株式会社デベロップデザイン　一級建築士事務所
分譲後の権利形態
敷地:専有面積割合による所有権の共有
建物:専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
管理形態
管理組合を結成し、管理会社との委託契約
建築確認番号
第ERI15035240号（平成27年9月1日）
売主・販売
株式会社タカラレーベン
〒163-0226　東京都新宿区西新宿2-6-1　新宿住友ビル26階
TEL.03-5324-8700（代表）
宅地建物取引業免許／国土交通大臣(4)第5924号
（一社）不動産協会会員（一社）全国住宅産業協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
土地売主
三信住建株式会社
〒104-0061　東京都中央区銀座6-2-1 Daiwa銀座ビル9階
TEL.03-3569-1123（代表）
東京都知事（3）第85626 号
（一社）全国住宅産業協会会員　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
管理会社
株式会社レーベンコミュニティ

管理費単価は219円/㎡ですか。
197戸の大規模なのに高めですね。
その分物件の価格が安いけども。

物件の3300万台〜って客寄せの1戸だけでは無かったでした？
他は軒並み4000万超えてたと記憶していますが…
価格改定したのでしょうか？
風呂が1317だったり間取りは田の字だが…
65平米前後で狭い部屋だったと思います。

週末に再度打ち合わせに行く予定です。気に入った理由は、一番は周りの生活環境ですかね。近くの公園も大きいですし、交番も新しくなるようですから。

４７さん、そうなのですか。生活環境良さげですか。
駅からあまりにも遠いのでどうかなと思っていたのですが、
公園が近くにあるなら子供を遊ばせるのには良さそうかも。
駐車場が全戸分確保されているのは良いなと思いました。

契約しました。
私たちはおそらくずっとDINKSだと思いますから、キッズルームや近くの公園などは興味ありませんでしたが、駐車場が100%でとてもお安いのは、ランニングコストとしてはメリットかなり高いです。もし他のマンションなら駐車場敷地内外どちらでもだいたい15000円以上はしてきますからね。
この駐車場についても長期修繕計画にちゃんと入ってますし、稼働率6割で修理費と管理費トントンになるとの話でしたが、今のところ駐車場埋まってきているとのことでした。

>>49 マンション検討中さん

長期修繕計画で駐車場の入れ替えまで総額でどれくらいお金かかるか、管理費で定期点検にどれだけお金かけてるかを、きちんとチェックしたんですね。
それで納得したなら良いのでは。

２０１４年の９月１０日の大雨で、ニュースにもなりました。
周辺浸水します。
江戸川区総合体育館前の通り（千葉街道）も膝あたりまで水がきて、タクシーの運転席まで、みるみるうちに水びたし。千葉街道から、マンション裏手の親水公園沿いを新小岩駅方面に向かって歩いて行こうとするも、膝まで水がきていて、大変でした。
マンションの基礎はあげて建ててあるのかも？しれませんが、同じような豪雨があった場合は、覚悟する必要があると思います。急に水はけが良くなる地域ではないと思います。

今日、東京は台風が来ると言われていますよね。台風直撃、大丈夫かな？と思います。

51さんが言うように周辺浸水するとゲリラ豪雨などの被害もあるのかもしれないと思ったりします。1階～2階、そして駐車場も注意しないといけなさそうです。

1期、2期即日完売で場所もいいように思うのですが、土地だけがネックですね。ホームページもかっこいいです。

第1期2期とも即日完売ですか？
凄い勢いですね。
これで何戸販売したのでしょうか？

そこまで売れ行き好調になる物件とも思いませんでしたが…
分からないものですねぇ…
決して駅距離考えたら安くは無いのに…

第３期ってどれくらい出す予定なんでしょう？
最多価格帯が17戸出る、ということで、他の価格帯もあるわけですから
それ以上なんでしょう。

１期２期がそれぞれ何戸出たのかはわかりませんが、それなりの戸数は出たということは
考えていいんじゃないかなと思います。

本当に駅まで近くないのにすごい。価格面が大きいのですか。

専有面積の広い物件だと収納もかなりたっぷりある上に居室もリビングも広さがガッツリありますから
暮らしていくうえでかなり余裕が出てくるのだなぁという風にかんじられます。

広いと居室も居室として使用することができます。
あまりに狭い居室だと、収納部屋みたいに使われることがあるなんて聞きましたから。

あとは駅までの距離がある分、このメリットに対してどう判断するかということになってくるでしょうね。

即日完売ってどういうことなのだろう？
私たち契約したけど、初めて行って即決なんてしてないのになー。

>>56 匿名さん

売りにかけた部屋全戸に申し込みが入ったってことです。
1期で5戸売りに掛けて、全てに申込みが入れば即日完売、1期で200戸売りに掛けて200戸に申込み入っても即日完売、
物は言いようですね。

そう、そして、各期の売り出しでは、見込み客のついた部屋しか売り出さないからね。
レーベンは特に、見込み客へのはめ込み、囲い込み、引き留め工作が激しいみたいなので、買う意思を示した住戸はほぼ完売させるのだと思われます。

販売期閉めきる前に要望書が出ると思うのですが、その要望書を出しているところを販売しているから
即日完売ということになっているだけだと思います。

別に珍しいことではないかと…

特に事前案内会からずっと通っていたりすると、その間に決めたりということになって行きますので、
即決しているというわけではないと思いますよ〜

正直駅までスゴイ遠いのにどうして即日完売できているんだろう。
要望書を取っている分だけ販売しているって言ったって、
要望書自体は期を組めるぐらいには出ていたということになるんでしょう？
それならば、ここにどういうメリットがあったんだろうなと思いました。
契約された方はどういうところが決め手になりましたか？？

>>60 匿名さん

いや、単に5戸売りに出して全部売れれば即日完売だよね。

駅から遠くても興味のある客に、何度も通わせて間違いなく買う見込み客と判断して要望書を出させてるから、よほどのことがない限り完売だよ。
特にレーベンはモデルルームで何度も長時間拘束して見込み客を弱らせる？社風のようなのでなおさら。
乗り気の客と、勧誘を断りきれない押しの弱い客が要望書出して、レーベンの長時間接客方針に不満な人は怒って検討止めるだろうから。

本当にここ買わなくて良かった。
レーベンは本当に信用ならない。

内覧会は相当に用心されよ。点検口も業者に開けさせて、水道を流し、水漏れがないか確認した方がいい。
コンクリート見てもわからないと思うが、鉄筋が露出している箇所がないか必ず確認。
締め切って換気扇を回して、玄関ドアが開きにくかったら、部屋の一定の密閉性は保っている。
あと、バルコニーの勾配にも注意。
壁紙の剥がれ隙間より、見なければいけないところはたくさんある。

1期2期完売という風になっているけれど、トータルで今はどれくらいの割合が売れているのか。
2期って別に５戸だけの販売だったわけではないのですよね？
全体的な戸数を考えればもう少し出ているのではないかなと思いました。
予告広告には具体的な戸数が出てきていませんし、結局じゃあ何戸売りだしたんだろうという感じにはなる。

駐車場は全戸分あって、しかも安い。
でもこの立地だったらこれくらいしなくっちゃダメなんでしょう。

販売開始時期がどんどん遅れているのは何ででしょうか？

即日完売になる定数に申し込みが入ってないのでは？

SUMOで見ていて、販売スケジュールが先延ばしになっていてなんで気になりした…
完売しないんですかね。

人口減少時代に突入してる日本で徒歩17分の物件を買ってしまったらここに限らず
２０年後には買い手がつかず家族の人生マンションと共に朽ち果てるしかなくなります。
徒歩１５分以上は戸建てエリアです。
大規模で駅遠だと資産の流動性もなく、10年・20年後はお隣さんが中古市場で売りに出たときに
競合物件になってしまい悪循環で更なる値崩れの要因を引き起こす。
一生をそのマンションで暮らすという考えは危険です。
親の介護、子供の独立、自身の転勤etc
資産価値＝リセールバリューを考えないといざという時に身動き取れなくなります。
検討者は冷静になった方が・・・

ファミリー以外駅から遠いのはメリットがないのかなというのが悲しい現状でしょう。
子供がいらっしゃって車を持っているなら駅まで距離があるのはまだいいですが、
夫婦二人になってから車を手放す場合のことを考えると駅から近いことは重要な気がします。
バス便が充実していたら移動は楽にできそうですが、ここはどうなのでしょうか？

バス便は充実してますよ。
京成＆都営が止まるバス停が近いですからね。
しかしシャトルバスを運行するようなのでバス利用は躊躇しますよねー。
管理費に組み込まれてるのでシャトルバスを利用したい。
しかし通勤時間や雨の日は利用出来るか不明…

この物件は難しいですよ。
価格は駅遠の割には高い、駐車場の安さを武器にトータルコストを推して販売してるのでしょうが…
駐車料金を安くしてるのに全車機械式なのが…

そりゃ大規模なのに管理費も安く無いし修繕積立金も安く無いわけですよ。

駐車場に関しては、完全に無計画ですね。
機械式でこの価格では、うまくいくわけないので、結局数年後、総会の決議で値上げしないといけなくなる。
しかし、一部の住民の猛反対に合い、値上げ断念。
資金計画は破綻し、管理組合に負債が残る。
売主は、2年で関係がなくなるので、知らんぷり。
レーベンコミュニティも、あんたらそれ知ってて買ったんでしょう？と開き直り

私のこのシナリオが忠実に再現されないことを祈ります。

レーベンはねぇ・・・営業マンが平気で嘘つくからねぇ・・・。会社の体質もブラックだから、もめたときの対応は期待しちゃだめだよ。

駐車場料金は月額2,000円～6,000円とありますが、機械式が2,000円ですか？
機械式194台とかなりの台数ですが、これは料金を上げて将来の修繕に備えて
おくべきだと感じます。
機械式駐車場を建て替えるとなると、1台100万円近くかかるとの事で莫大な
修繕費が必要になってしまうようです。

>>72 匿名さん

追加で言うと、機械式駐車場は空いてようが埋まってようが定期メンテ費用がかかる。
一台あたり月1500円～2000円ぐらいかな。
だから、駐車場料金はほぼそれに消える。
また、故障の対応や、防水塗装などの定期修繕でもお金がかかる。
ターンテーブルとかあればそれもね。

駐車場設置率100パーセントでほぼ機械式で安いのは、空きがなくてもヤバイけど、ドンドン空いてくるともっとヤバくなるよ。

それでも構わないから、必ず駐車場を借りたいという人をターゲットに販売してるんだろうけど。

機械式駐車場にしてはいずれにしたってかなり安いですよね。
毎月のメンテナンス・ランニングコスト（電気代）に加えて、
将来的な修繕についても駐車場の月々の料金でペイできるように見ていかなければならないと思います。
長い目で見ていくとどうなんだろう。
こういうのって料金を上げていくのってすごく大変っていう話は聞きますよ。

>>74 匿名さん

安く借りれることに魅力を感じる人が買ってると思うので、将来のことより目先の負担の軽減重視でしょうね。
住民全体で合意するのは非常に困難で、値上げはほぼ不可能でしょう。

うーん、こういうのって最初からデベが結構厳し目に設定しないと後から値上げなんて難しそうなのに…
75さんが書かれているように、目先の金額っていうのが大きいのか。
家を買ったばかりだと他の月々の出費は抑えたいって思うのは確かによくあることなんだろうが。
あとからそれぞれの家庭から一時金を出すようにしないといけないよりは、月々上げていったほうが楽なんですよね。

駐車場代値上げは、総会で決を取ってという話になりますので、荒れます。大規模物件ですし、自分のことしか考えなくて、声の大きな人は確実に数名いらっしゃいます。
その時の理事会は非常に嫌な思いをするでしょうね。

営業電話がしつこくてびっくりした
売れてないのか？

売れてないと思うよー

売れてないよーって、何を知っているんだ？

レーベンは見込み客には随時値下げするらしい。
長時間拘束でしつこく売り込みされるというデメリットはあるけど、買う気満々の客ならいいんじゃね？

http://sennich.hatenablog.com/entry/2016/01/28/210314

>>82
値下げアリですか？それは嬉しいです。他も検討したいんですが、しつこくされると逃げたくなるかもしれません。良条件だけ提示しておいてもらえると、買う時は買うと思います。

低価格、予算もあるので23区内で買えるのはありがたいんですが、間取りがもうちょっと広々だったらよかったなと思っています。

ここは3LDKが60㎡からあって、60㎡なら2LDKかなと思う私としては狭い気が。80㎡のJタイプ、Vタイプくらいないと広さを感じられないかなと思いました。主寝室6～7畳ってベッド置いておわりです。そうなると4LDK？

迷ってしまいますね。

あと何部屋くらい売れ残ってるの？？
最近行かれた方います？？

駅までかなり離れている分、お値段はこのままでもう少し広くないとなぁ…とは思うのですけれども１期から３期まで即日完売しているということですから
このお値段でも割安感を感じるくらい建物としては優れているということなんですか？？
４期で最期なのかな。それともまだまだ続くのかな。
どっちにしてもゴールは見えつつあるような状況なのだろうなと思いました。

>>82 匿名さん
最悪な会社だから買わない方がいい

対応が最悪な不動産デベロッパーと分かった。2022年の生産緑地方で潰れるだろうアホ会社

駅から遠いし、道は狭い！老後や子持ちに向かない。シャトルバスも2年目から廃止だろうし近年みる最悪物件

>>83 匿名さん

迷ったら、手付け打たずにやめましょう！返ってきませんからね〜〜

>>84 匿名さん

相当かと。焦ってるから竣工後に購入しては。
2022年生産緑地法期限は格安に

>>1 匿名さん

駅から遠過ぎです。地方です。

>>83 匿名さん
2022年生産緑地法期限を待てばマンションは格安になります。迷わずやめましょう

>>85 匿名さん
売れてないですよ。その手法を使ってるだけ。焦らずに

近隣に住んでいますが、頻繁にこちらのビラがきて迷惑。

売れてないんでしょうね～

連投してる方がいますねー。

生産緑地法ですか。それはこのマンションの購入云々という小さな話ではなく、日本全体の人にかかってくる話ですよね。
生産緑地法期限の5年後を待つとすると、それまで賃貸だったら家賃5年分や更新料もかかるし、オリンピックもあるし、増税もあるわけです。
この5年を賃貸でお金を捨てるだけにするか、財産にするか。

駅から遠すぎるという意見もあるが、歩くことができる距離だし、バス停も近い。
遠いからこその駅近のごみごみした感じがなく、広い敷地にゆとりのある設計で、部屋に住むだけではなく、ラウンジやブックシェルフコーナーなどが利用できる付加価値もある。

マイホームをいつ買うか、どこに買うか。
生産緑地法に振り回されずに、自分が求めるものを自分のタイミングで選べばよい。

>>95 匿名さん

95様に同感です！
経済動向は複雑な理由で変わって来ます。今はローン金利が底打ちし、住宅ローン控除もあるので、マンション購入には良い時期かと思います。マンション価格の下落を待っていては、金利の跳ね上がりや、歳を取ってしまい団信生命保険の条件にも引っ掛かります。
マンション構造や面積と価格。通勤圏内かどうか。ローンについてなど、いろいろときちんと調べて自分が気に入れば、それでいいと思います。
ちなみに、このマンションはペット2匹まで可ですよ。
大型犬を飼いたいかたは、1階のお庭付きになります。

本当、95さんと97さんに同感です。マンション買うのは個人の状況とか、考えがあるわけなので。この場で否定してくるひとは、業者か暇人でしょうね。

>>98 匿名さん

誰も話題にしてないペットの話をしてくる97さんの方がよっぽど業者っぽいけど…

単純に購入者なんじゃねーの？

>>95 匿名さん

賃貸でお金を捨てるか財産にするか、ではなく、借金せず賃貸にお金を払うか借金返すのにお金を払うか、だよ。借金を返し終えるまでは担保だから貴方の資産ではない。

借金を完済すると自分の資産になるけど、その頃には何度か大規模修繕して修繕費が上がりかなりの出費になる。固定資産税と合わせて月に6万7万の出費となる可能性もある。賃貸と違い、給湯器など室内設備は壊れたら自腹。どっちもどっちだよ。

まあ買いたいなら買えばいいし、待ちたいなら待てばいい。
今かうのが全てではない。

一戸建てでも同じく全額自己負担。
担保でも、あれば財産。
マンションを買うために必要な情報収集と正確な収支の計算ができて、総合的に判断できたら決断すればいいのでは？
自己資金や年齢、家族構成がいろいろなので、やはりそれぞれのタイミングだと思う。

現地モデルルームまだですか〜？
決算近いし値下げ期待大

決算近いということですが、それでももうある程度のゴールが見えている段階なので敢えて今の段階で値下げってあるのかしら。
買う方としてはあったほうが嬉しいにきまっているのだけれど。

第４期販売戸数未定っていう風になっているんですが、何戸出してくるのでしょう。
最終期になってくるのかなと思いきや最終と煽る文字もないですから。

売れてないんですかねー？

苦戦しているみたいですね。

もともと夏ごろまで販売予定みたいですよ

>>107 匿名さん
そんな訳ないでしょ。
というか、本当にそんな方針なら、売りつけさえすれば購入者の今後のことなんかどうだっていいと思っているひどい売主だということになるよ。
入居が遅いってことは、その分管理組合のお金が少なくなるっていうことなんだから。

>>102 匿名さん

賃貸と購入の話に対するコメントだよ。
なんか回答がずれてない？

賃貸だと資産にならない、購入だと安心とか、買わせたい視点しか話してないからね。
屋外の機械式駐車場が194台もあったら、維持費と入れ換え費用がやばいよ。
1台分で100～150万ぐらいと言われてるから、単純計算でも二億はかかる。
屋外だから雨ざらしで痛みも早い。
故障頻発で20年位で入れ替えでは。
また経年劣化が早く、錆止め塗装や部品交換もばかにならにい。

戸建てとマンションの比較はまた違う話。
そちらに話をそらすということは、賃貸でなく購入としたときのデメリットを認めたということ。

いずれにせよ、そういうデメリットを、購入をなぜかよく見せたがる人は無視して、正確に把握した上で、それでもマンション買いたい人は買えば良いのです。
ここのメリットデメリットを正確に把握した上で、この物件をかいたいなら、それもまたよし。太陽光発電と機械式駐車場による維持費の不安、駅遠による利便性と資産価値の不安はあるけど、そこを割りきれるなら緑もあるし住みやすいのでは。

良い点も悪い点も正確に伝えないと検討者の参考にはならないからねえ。それを踏まえての決断だから。踏み切れないひとは買わなくていいと思うよ。

マンション評論家のさかきあつし氏いわく
レーベン新小岩innovia
駅から遠すぎる197戸！

ロケーションのガイドマップを見てみましたが、駅からは徒歩20-25分くらいですか？
アクセスでは都心へのフットワークが良く、東京駅まで直通12分と強調していますが
新小岩駅までの距離があるので何とも…設備は高級感があり充実しているようで
あとは価格で折り合いがつけられるかでしょうか。

実際に歩いてみましたが、信号加味して20分といったところでした。

車持ちならいいのでは。

車がある人向け、電車通勤をしていない人向け、という感じはしますよね。
勤務地まで自転車で通ってしまっていたりとか、マイカー通勤OKの人とかそういう人ならば駅に近いことにこだわらないでしょうし。
ただ、そういう人はあまり多くはないですので、
資産価値としてはどうなのだろうという部分はあります。
駅から近いと維持しやすいですが。
ここの場合はもう腰を落ち着けて永住しようという人向けになるのでしょうね。

ここは中華どのくらいいるかな？
共用部分にう○ちやおし○こするのではないかと少し心配。

日本じゃ韓国の方が何かと叩かれますが、なんだかんだ一番マナーが悪いのは中華なんですよね。
自分の周りでも前者は普通ですが、後者はほんとに、、

もう入居はじまってますよね？
どんな感じすか

完全売れてないよ…マンションの価格表とかもないしどこの場所が売れてるとか教えてくれないしね

駅からの距離が遠くても売れるところは売れるんですけどね。
みなさん、ここは価格と立地をカバーできるほどの魅力を感じないのでしょうか。

余談ですが、葛西にも駅徒歩15分ほどの場所に約440戸の大規模物件ができます。
葛西と新小岩でどのように売れ行きが変わるのか楽しみです。
江戸川区の中でも葛西は人気ですが、新小岩は地元民以外は治安が悪いイメージしかないですから、この立地では他の地域の人は食いつかないかと。

てゆか、葛西とか東西線乗ること考えたら、治安とか関係なくね？

>>118 匿名さん
一世一代の大きな買い物なのに、そんな誠意のない会社から買いたくないものですね。
情報ありがとうございます。

完成に合わせて、敷地と区道の間の桜大木が週末4/8？には満開です。
隣接の親水公園は新芽が出始めて、小鳥たちが集まってきました。
うぐいすが鳴くのももうすぐです。
この付近の夏の気温は天気予報より２度ぐらい低く快適です。
小川が１年中流れているので、樹木の生育が良いせいのようです。

最寄駅新小岩までの距離が遠いという書き込みが多いようですが、実測１７分、
万歩計で１５００歩（スマホ利用）は遠いですか？
新小岩駅方面行きバスは、通勤時間は３分に１本で、乗りこぼしはほぼありません。
バスで１０分ぐらいですが、健康おたくの私は徒歩を選びます。
近所の方の通勤、通学の方向は、地元の小中高校以外はほとんど新小岩駅で、
車通勤者向けの不便立地との指摘はどんなものでしょうか。
新小岩まで徒歩でも丸の内への通勤は４０分位です。六本木、新宿あたりでも近いですよ。

レーベン新小岩
と検索すれば著名な方の見学記がヒットします。

このマンションは良い所がほぼ無いですよ。
エレベーターの設置箇所も偏ってるしそれに伴いシャトルバスの発着場所がエレベーターの棟じゃないらしく…
シャトルバス利用に5分〜6分所要時間をようすらしい。
それでもシャトルバスを通勤にあてにして200戸近い通勤民を補えて乗せきれるれるのか？
需要が無ければ管理組合で無くせるのか？
管理組合の裁決で無くす投票率を得るのは至難の技でしょうから無くせないから管理費から引かれていく。
だから大規模なのに管理費が高い。

大規模マンションのメリットが無い。
駅も近くない。
安くもない。
と小岩のレーベンもだけどこの近辺のレーベンはイマイチ狙いが分からないし。

物件概要の載せ方も他者と違い不透明。

不透明にせざる得ない販売体系は怖いよ。

4月も5日ですが、マンション閑散としてます。
みなさんいつ引っ越して来るの？？

どういう事ですか？

197戸でシャトルバスって相当コスパ悪くないですか？
新小岩やこの物件のエリアじゃなきゃ嫌って人以外誰も食いつかない物件だと思います。

駐車場が自走式ならまだしも、機械式がほぼ戸数分あるって、結構ヤバイよね。
しかも駐車場料金が安い。
すべての駐車場が埋まってると仮定して、全て機械式駐車場の経費として積み立てても、恐らく足りないはず。
ましてや、初期設定では管理費を安く見せるため、駐車場料金を管理費に補填してるので、機械式駐車場の分は将来の修繕積立金の大幅な値上げで賄われる。
一般的に、12年目の大機微修繕がギリギリできるレベルで値上げしていき、そのあとに機械式駐車場の経費をどかっとのせるから15年目以降で凄く上がるんじゃないかな。
買うときは、修繕積立金がどのように上がっていくかと、細かい長期修繕計画を見せてもらう必要があるね。
太陽光発電もね。

自宅に折り込みチラシがあったので見ました。
197戸に対して機械式駐車場が194台分もあるんですね。
いくら駅から遠いとはいえ、機械式は戸数の6割程度までで抑えるべきだったんじゃないかと思います。
それか余裕を持って100%自走式にするべきでした。
体力のあるデベならこうはならなかったはずです。
タワーならまだしも、一般的なファミリーマンション(自分もですが富裕層向けではない)で197戸なのにシャトルバスやほぼ全戸数分の機械式駐車場だなんて恐ろしいです。

慣れ親しんだ新小岩で、絶妙な場所に完成したこのマンションを購入検討しましたが、最終的に営業マンのあまりのレベルの低さ、誠意のなさにうんざりし、やめました。
この会社の姿勢が見えたような気がします。

まあ割り切ってメリットを見いだせる人は買えばいいんじゃないかな。

２０年後に現実を直視することになる可能性は高そうだけど。

最初は楽観的でも、時間がたって問題が見え始めてくると避けては通れなくなるからなあ。

確かに駐車場の台数が多いです。2台分駐車したい方にとっては魅力的かもしれませんね。

どのくらい駐車場を希望されている方がいらっしゃるかによりますが、例えば空きが出てしまった場合、外部に貸し出すのでしょうか？
そうしないと管理費の回収も難しくなってきますよね。

その他、将来的に管理費の関係でシャトルバスもなくなる可能性もあるかもしれないことを考慮して購入した方が良さそう。

外部貸しだと、サブリース業者に頼むことになると思うけど、機械式の場合高さや幅の制約があるし、住人優先の特約付けるから、とても安いよ。その上、税金がかかるから税理士雇って毎年会計しないといけない。

そもそも、ここの駐車場はセキュリティゲートの中なんだっけ？
外部貸しで部外者が入るのは住民がいやがるんじゃない？
トラブル対策も念入りにしないといけないしね。

太陽光発電で全量売電して、収入を住戸の占有面積の比率で分けるので電気料の実質大幅節約になるとあるけど、ほんとかな？

太陽光発電は、メンテナンス費用がとてもかかるはず。
定期点検や故障は管理費から、定期的な部品交換やパネル、蓄電池、パワーコンディショナーの入替などは修繕積立金から支出となる。

ようは、売電収入をもらっているが、その対価としてメンテ費用がこっそり支払われてるんだよ。つまり、得した分はメンテ費用としてレーベンの管理会社に裏で回収される。上手くできてるよ。

20年30年で見たときに、
売電収入見込みの総額 > メンテ費用見込みの総額
となっているかは買う前に確認したほうが良いね。

買いました。住んでみて・・・

良かった点：
■タカラの水（浄水）・浴室TV・マイクロバブル・床暖房　はとても良いです。
（ってことはタカラレーベン物件なら皆同じ？）
■思っていたよりも新小岩駅まで時間がかからない（自転車10分・シャトルバス10分・路線バス15分）
徒歩分数は歩いてないのでわかりません
■バルコニーが広い
■閑静です


悪い点：
　
（専有部）
■モニターや給湯器、トイレなど設備が最新ではない（困りはしないが）
■天井が低い
■廊下（玄関）が狭い（冷蔵庫・洗濯機通るのギリギリ）
■室内壁は両サイドがコンクリートにクロスを貼ってるので穴が開かない。内側は石膏ボードのみで弱くネジがスカスカで止められない。天井も同じで転倒防止用の突っ張り棒が強めに設置できない

（共用部）
■駐車場（機械式は激狭で何度も切り替えして慎重に入れないとぶつかりそうになる）

■駐輪場（これが大問題！チャイルドかごをつけているママチャリが2段式の下段だと上段にぶつかって
しまうのでスライドできない。もしくは後輪が乗りきれていないものも多々あり同じくスライドできない）←至急検討すべき
■開放廊下の手すりの8割が床からの縦格子なので下が見えて上層階はかなり怖い


とまあ、こんな感じです。タイヤがついているもの以外はそんなに問題ないかと。

これから検討される方は参考にしてみてください。

住んでる方の投稿は参考になるのでは無いでしょうか…

私なら…
タカラの水の方式はデベに寄ってはオプションで出来るんですよよね。
ポラスのルピアコートでは出来ましたし。バルコニーは確かに奥行2mありましたから広いですね。廊下は何処の施工もギリギリでしょう。

石膏ボードでもしっかりつく鋲があるので是非検索してみて下さい。

あの敷地面積で駐車場に入れるのが大変とは…
機械式の宿命ですね。

浴室TVのせいでNHKと契約しないといけないんですよね。
受信機無いの一点張りでマンションはいけるのになぁ…

現状・・・

現在6割弱が売れているようです。入居は50戸ほどでしょうか。

色々書かれていますが、管理費等は197戸で割ればそれほどでもないでしょう。
まあ大規模ならではのデメリットはもちろんありますが、メリットもあります。
それを比較してメリットが大きいと考え購入しました。

◆主なメリット

防災設備（地下水槽・コミュニティ・防災倉庫など）
太陽光ソーラーパネル（多少電気代が安い）
駅から遠いといってもフラットなので意外とそこまでつらくはない
（基本チャリかバスで、ドアtoドア（電車）15分）

周りに高い建物があまりないので上階は抜けていて景観は良い
一応コンシェルジュと管理人がいる

周辺が静か

シャトルバスは今後どうなるかわかりませんが、実際使用すると便利ですのでなくなることはないと思います。

※売れないと入居人としては困るので、あえてデメリットは書きませんが、住戸の場所（下層階や上層階、向きは好き好きがあるので）と価格が折り合えば悪いマンションではありません。
もともとの設定価格は高いですが、今なら値引きしてくれると思いますし、低金利を考えたらナシではないと思います。

まあ、65点ですかね。笑

昨日近くの森林公園にいたら、嫁さんが公園にそぐわないスーツ姿の男性に声をかけられました。こちらのマンションの営業の方だったみたいです。もう110戸も売れましたとのことでしたが、90戸近く売れ残っているということですね。公園、図書館や役所も近いので住むには便利そうですけどね。大幅に価格が下がったら検討いてみたいです。

住んでます。
私は高層階なので、バーチカルブラインドは開けっ放しでも大丈夫で、とても見晴らしが良く気持ちいいです。夜は窓からディズニーの花火を見ることができ、玄関からはスカイツリーがきれいです。

私もテレビ付きマイクロバブルのお風呂はとても気に入りました。前はほぼシャワーだけでしたが毎日2時間くらい浸かってます。NHKの件は盲点でしたが。

まだ住人が少ないからだけなのか、でも隣人はいるのですが、リビングにいるときは周りの生活音が聞こえてこなくとても静かです。壁や窓の遮音性がとても高いです。さすがに共用廊下に面した部屋は窓から聞こえますが。

エレベーター早いです。 助かります。設置位置が東棟1台と南棟2台なので、西棟の方は少し遠いでしょうか？

廊下は若干狭いですが、入れたかった9キロの洗濯機も509リットルの冷蔵庫も無事に収まり満足です。廊下で平米数取られるより私はいいです。

駐車場は本当に狭いですね。開け閉めもボタン押しに移動するのが面倒です。でも慣れです。 だいぶスムーズになりました。

シャトルバス、便利に利用してます。ただ雨の日の新小岩ロータリーの混み具合がすごくて、定時で着けなくて途中で下され5分くらい歩きましたが…
夜便の時間が結構遅め設定なので、仕事を定時で上がると使えないのが残念です。どういう統計であの時間帯なのだろう。
ただ、本当に歩いても苦ではない距離ですよ。無で歩くとすぐに着く感じ。

私は夫婦の職場を考慮して、こちらの立地を選び、こちらの物件を選びました。
他の方も書かれていますが、条件が合えば悪い物件ではないので良いと思いますよ。

先々週の週刊ダイヤモンドに独立系マンションデベの特集が載ってましたね。こちらのことも名指しで出ていて、都内で駅から遠いバス便物件は売れ行きが芳しくないとあったような。

レーベンは、太陽光発電に注力してたけど、売電価格が震災直後に比べがた落ちなので、苦戦中だとか。

見事な公園が近くにあるんですね。森林公園、調べてみたら川遊びもできるようで。

川遊びできることって常識でしたか？

江戸川区、案外と公園が多いような気がします。桜の景色も見事です。遊具も写真でアスレチック遊具があることを確認しましたし、手押しのポンプ井戸？もあるようです。充実していますね。

https://www.city.edogawa.tokyo.jp/edogawa100/edogawarashisa/midori_kou...

実際の購入者さんの書き込みがあったりして、とても参考になりますね。ありがとうございます。
住み心地自体は公式サイトを見ていてもかなり考えられているし、良いのだろうなぁという印象を持ちます。
やっぱり駅までの距離、というのがここのテーマになってくるかと思いますが、シャトルバスがずっとあるならばアリなんじゃないかなということなんでしょうか。
通勤する者にとってはこれはとても大切なことですからね。

>>141 匿名さん
住み心地とかフワッとした宣伝ですね。
シャトルバスがあればオッケーという見込み客が少ないから苦戦しているのでしょう。
駅距離と価格に納得できるなら買えば良いのです。

公式ホームページで80平米4200万円〜とありますが、本当ですか？
確か最多価格4400万円とスーモかどっかで見た気がしますが、、、。
釣りですかね？

>>143 口コミ知りたいさん
すみません。私にはいたって普通の表記に思えますが、どの辺を釣りとおっしゃっているのでしょうか？

>>144 匿名さん
確か、60平米台の南向き低層階の価格より下回ってたので、、、
南西って人気ないのですかね？

>>145 口コミ知りたいさん
そういうことだったのですね。失礼いたしました
HP見ましたが、対象の部屋は向かい側がただの住宅で眺めは最悪。パブリックスペースからも最も遠い位置になりますね。
個人的にはこの値段でもまず買う価値はないでしょう。

>>146 匿名さん
お返事ありがとうございます。
やはり公園ビュー素敵ですね！！

3000万円代じゃないと売れないだろうに

代ではなく台

ベランダたばこ禁止の貼り紙がエレベーターにまであるのにまだ吸っている人がいますね。本当にやめてほしいです。

クオカード2000円分のプレゼントやってますね。
そういうの始めたら苦しい証拠。

クオカードは初めからやってました。モデルルームで、スーモ見てきたとアンケートにチェックするだけで貰えます。

あと、タバコ吸う人はマナー悪すぎます。発ガン物質を平気で人に吸わせて。煙がどこへどれくらい広がるか分からない。
モラルも低い。

うちは誰もタバコ吸わないんだけど、窓も開けてないのに急にリビングがタバコ臭くなるときがある。換気扇から入ってきてると思われるけど、近くの部屋の室内で吸ってても換気扇伝ってくることある？やはりベランダで吸ってる人のせいなのかな。

>>153 匿名さん
機密性がいいため、サッシの僅かな隙間から勢い良く空気が入ってきてます。
24時間換気を作動させている限り、外気は換気孔と窓の隙間から入り込んでますね。
部屋に臭い煙が入ってくるから、凄い迷惑ですよね。
煙は上に行くので、下の階から来てますね。

盛り上がらない定期

>>154 匿名さん
153です。
そういうことだったのですね！
最近はタバコ臭いことなくなりました。
良かったです。

浴室テレビ、最初要らないと思ってましたが、今じゃ重宝してますね。
お風呂にはいるのが楽しみになって、
とても気に入ってます。

シャトルバスも便利です。

>>158 マンション検討中さん
今度見学行こうと思ってるんですが、どんな営業されたんですが？

なんかのブログで、財閥と違ってここはマンションが売れないと社員の給料払えないから必死とか書いてたな。

ここはシャトルバス物件なのでスカ…？

>>161 匿名さん

そうですが何か？

>>159 匿名さん

利益追求で、こちらをただの金づるとしか見てないのが丸分かりな営業です。

とにかく冷静さを失わずにいることが大事です。
落ち着いて考えれば、おかしな所には気づけます。
あの手この手でやってくるので押しに弱い人や情弱な人はいいようにされちゃうんだろうなと思いました。

買いたいならこちらが強気で交渉すべきですよ。今あるのは売れ残りなのですから。

3300万台の部屋ってどこなんだろう

>>161 匿名さん

シャトルバスは本当に快適!!
この暑い夏の朝に、汗もかかずに涼しく駅まで行ける。ありがたい。

お金の話は大事ですね。
自己資金がどれくらいあって、ローンを組んでも大丈夫な人なのかを、売り主が見るのは普通。
お金払えない人には、マンション売りませんから。
私の担当者のHさんは、本当に親切でした。
自分で調べた安い金利の銀行にしたいと希望しても、笑顔で了承してくれました。
名義変更にも、嫌な顔せずすぐに対応してくれました。
他にも細かい質問にも丁寧に答えてくれて、安心して購入できました。
このマンションに住む事ができて、良かったです。

いい営業担当者に当たりたい方は、モデルルーム見学は電話予約することをおすすめします！
私がそうだったので。
「いいマンションの買い方」という本にも書いてありましたよ。
予約者は、突然見学者よりも購入希望のある人とみなされるから。
優秀な営業担当者が受け持つようになってるからだそうです。

マンション買う時って営業担当者ってもう買うときだけだからそこまで重視しなくてもって思ったんですが皆さん重視されるのですね。
書類関係もあるから、きちんとしている人がいいというのはある。

駅からかなり離れているマンションだけあって、専有面積がかなり贅沢に取られているのだなと思いました。
こういうのは駅から離れているからこそだとは思います。

Ｎ●Ｋの勧誘が多すぎ。ま、出ないけど。
なんで、引っ越ししたらもれなく来るんだろうか。

辛口の評価だね
http://x1mansion.com/lebenshinkoiwa-innovia

>>170 匿名さん

モニターの履歴にいっぱい残る、宅配業者じゃない得体の知れない人がNHKなのかな？
出ないけど。

>>170 匿名さん
NHKが来るのは浴室テレビがあるのを知っているからではないでしょうか

花火が目の前に！
まさか、ベランダから見られるなんて。
ここに住めて良かった。

市川花火！

江戸川花火、見えるだろうとは思っていたけど、想像以上によく見えた！仕掛け花火もしっかり！
ベランダにチェアとテーブルを出してお酒飲みながら眺めました。高層階だしLED電球なので虫も寄ってこなくて快適快適。
この前の隅田川花火もベランダからは反対側だけどよく見えました。
隅田川、江戸川花火は年一だけど、ディズニーの花火は毎日（夏期はお休み）見えますし、南棟眺望良いですよ。

夜マンション見るけどほとんど入ってないよね。たててから、あいてた部屋分の修繕費は積立できてないだろうから修繕費高くなりそう。

ここは確かに駅近ではないので、駅近に比べ相対的な資産価値は低いかも知れません。
その中で、最上階、角部屋、ルーバルやポーチの有無など、その部屋の資産価値を考えて購入するというのは個人の考えです。
ただ駅近にはない、ゆとりをもった敷地面積を確保したことで静かに暮らせる環境というのは、生活に落ち着きを与えてくれると思います。
休日家でゴロゴロしていると外の音が聞こえず周りに邪魔する景色もなく、ゆったりして過ごせます。
最近は敷地内で住人に遭遇する率が上がってきて、住人が増えてきた印象です。

第四期三次で間取り21点でてるのですから最低でも21は空きがあるのでしょう。だいぶ苦戦してる印象。やっぱり駅遠い、天井低い、価格が高い、機械式駐車場、はネックですよね。
生涯住む家って考えならありなのかもしれませんが。

永住するなら駅遠、住み替える可能性あるなら駅近って感じですからね。

>>182 匿名さん

考え方によりますね。
高齢者になれば電車、バス移動は減るでしょう。また足腰動かさなければならないので敷地が広いまたは公園などのうごける場所がある駅遠とかんがえます。

まぁどにらにしろ強気の価格帯考えれば色々難しいことには変わりありませんが。

強気の価格帯か。都内で最寄が総武線沿線の快速停車駅だったらこのくらいはしょうがないかと。
いくつかの新築マンションのモデルルームや実物を見に行ったけど、こちらのマンションは資材も安っぽくなく、タカラの水や浴室テレビ、マイクロバブルなど設備にこだわりがあるので、それなり価格に反映されて高くなってしまっているところはあるかもしれないが、無きゃ無いでいいものかもしれないけど、私は生活の質に繋がっていると思う。
ここに住む理由がない人は郊外に住めばいい。

人口減少時代に突入してる日本で徒歩17分の物件を買ってしまったらここに限らず
２０年後には買い手がつかず家族の人生マンションと共に朽ち果てるしかなくなります。
徒歩１５分以上は戸建てエリアです。
大規模で駅遠だと資産の流動性もなく、10年・20年後はお隣さんが中古市場で売りに出たときに
競合物件になってしまい悪循環で更なる値崩れの要因を引き起こす。
一生をそのマンションで暮らすという考えは危険です。
親の介護、子供の独立、自身の転勤etc
資産価値＝リセールバリューを考えないといざという時に身動き取れなくなります。
検討者は冷静になった方が・・・

自転車だと駅まで平坦、信号少ないからあっという間。

新小岩の駅近くに、自転車とめるとこがどこもいっぱいなのがネック。定期なんて2年以上待ち。
毎日、北口側に回らないといけなくてめんどくさい。
やっぱ駅近が羨ましいと思う今日この頃。うちには無理だけど。

どちらにしろ買っていい物件には思えない。
完成が2017年02月なのに、いまだ募集中
その上、4期3次で21の間取りってことは21以上の募集
スーモでなぜか間取りごとの価格が出ない、普通の物件なら出す。
修繕費も安いので、修繕基金の食いつぶしが早そう。ってことで、修繕費の上昇が早い上に高いんじゃないかな？
ちなみに、4期3次で21部屋空いてるってことは、21部屋×8か月×修繕費平均6,000円＝1,080,000は「最低」でも、修繕費が足りてなくて今入っている住民と今後入る住民に負担が掛かるわけでしょ。レーベンが立て替える等対応するのなら別だけど。

天井低い
価格高い
駅遠い
シャトルバスがあるから何年後かには維持するかどうかの話し合いで面倒なことになりそう。
機械式駐車場についても駐車場価格が安いから修繕費について問題が起きそう
周辺に魅力的な施設は特にない


この物件伸ばしまくると、どんどん問題が広がるだけだと思うけどなぁ・・・・
まぁこれだけ売れてないんだから色々な人から見て魅力ないんだろうけど。

空室の積立金は売り主負担が一般的ではないの？
一時金は購入者が支払うから、マイナスにならないと思うけど。
一時金の金利とか考えると多少マイナスかもだけど。

空室の積立金はレーベン負担と聞きましたが。

そりゃあ駅近いに越したことはないけど、
このスペックで駅近だったらもっと値段が跳ね上がるわけで。
不動産に完璧はないから妥協点をどこにするかですよね。
値段か、立地か、間取りか。などなど。

ある間取りは私が購入して完売したはずなんですが、一向にサイトからなくならないんですよね。
もしかしたら、販売済みと空室の一覧自体が偽装されているのかもしれません。
一覧に金額も書かれてましたが、検討者ごとに金額を変えて見せている可能性もあります。
私自身は購入して全く後悔していないのでいいんですが、サイトに空き室一覧と金額を載せないので透明性はないですよね。

検討者ごとに金額を変えるのは新築マンションではよくある事なのですか？

同じことを感じている人がいたので思わず書き込みします
価格をネットに載せてない時点で非常に胡散臭いですよね

現地見学したくてモデルルームに行きましたが、マンションの魅力アピールより先にお金の話しかされずその時点で興ざめでした
こちらの年収を確認してからようやく価格表を出して、こちらが提示した予算（妥当な額です）よりお抱えFPも使って大幅に引き上げようとしてきました
やっと現地を案内され気に入った部屋はあったんですが、資産価値に見合わぬ価格に感じたし、生活がギリギリになるから無理と言って帰ろうとすると、急に値引きの話を出してきてしつこい引き止めに合いました
長時間拘束にもうんざりですっかり買う気は失せましたよ
強引な営業を不信に思い買うのやめた人も結構いるのではないでしょうか

>>193 評判気になるさん

普通ないと思います。

なにこの急に盛り上がるレスは。
くだらない。

近くのジオにしておけば良かった。。

てか、意見ゆーのは勝手だけど、マンション批判する人って何のためにしてるの？買わない方がいいとかって、自分で決めることだし。

>>198 匿名さん

買った方がいい、買わない方がいい、良いも、悪いも、批判もおすすめも、すべて「意見」ですよ。最終的に買う買わないはそれぞれの結論です。

ただ、ここの物件に対しては批判的なことが多いってだけです。

しかし、ただでさえ売れてないのに物件金額のせないとか不振な状況作ってどうするんだろうね？
自分で自分の首閉めてるようにしか見えないけど。

空きが21室ってことは、176室も売れたんですね～。
駅から遠くてもそれだけの世帯数は気に入った住まいだということですね。
始めから売ること考えていたら、いつまでも買えないままです。
どこのマンション買うとしても、自己資金と値引き交渉は当たり前だと思います。

批判する人って、新築マンションを買わないから？買えないから？
いろいろ準備して買おうとしている者の気分を悪くする行為は、やめて欲しい。
余計なお世話。

>>202 匿名さん
今時、家でも家具家電でも何でもネットで情報を集めて購入を検討することは常識だと思います。
良い悪い全て引っくるめて買いたいと思った人が買えばそれでいいんです。
余計なお世話というのは、あなたの意見であってここの情報を元に購入を断念し、他の良い物件に出会えた人だっているかもしれません。

普通に否定的な意見も肯定的な意見も役に立つからドンドン書き込んで。いらないのはレスバトル。

夜見てもらうとわかるのですが、いまだ明かりがついている場所が少ないんですよねぇ。まだまだ空きがあるとしか思えない。
それに、あと何期何次あるんですかね・・・・4期3次で最低21室募集で前回2次は15室くらい募集だったはずだから増えるっておかしいんだよなぁ・・・・本当にあと何室残っているんだろ・・・・・4次5次とか出てきたら怖いですね。しっかし2月完成しているのにこんなに長期間残っている物件あまりないと思うんだけどそれだけ条件あってない売れ残りなんだろうなぁって思う。
ちなみに今日スーモ見たら、元々8月下旬販売予定だったのが9月下旬販売予定に変わってた・・・・・ここ大丈夫？普通8月に少しでも契約あれば21室から減るよね？それか同一間取りが複数あるとかなのかな？そうなってくると21室どころじゃなくなってくるね。
俺はここを友人には進めないし、友人がここに決めそうなら止めるレベルだと思う。

駅から遠いのはマイナスポイントだけど、通勤にはシャトルバスもあるし周りは静かだし子育てには良い環境じゃないかと思います。バスも豊富でディズニーも行けるのが嬉しいですね。うちは購入して良かったですよ。

バスって何時から何時までで、何分間隔ぐらいで走ってるんですか？

あまり走ってないみたい

シャトルバスの時間なら現地に時刻表出てましたよ。朝晩で1時間に2本ほど走ってるみたい。

1時間に2本ですか。何とも言えない感じですね。朝夜は足りないんじゃないの？と思うし。
昼間だったらこれくらいあればいいなと思います。
でもたくさん走れば走るほどお値段もかかるということになってきてしまいますから、
ある意味これくらいが落とし所みたいなものなのかもしれません。
バスだと片道は実質10分ちょっとくらい、なのかな。信号待ちなども入れると。

一台のバスでピストン輸送という感じなのでしょうが、小松橋から新小岩駅までの道は雨が降るとひどい渋滞になりますからね。肝心な時にバスが来なくて、結局路線バスということになりそう

>>211 匿名さん

バスが来ないとかはないですね〜！
ロータリー近くなると多少混みますけど雨にも濡れず暑い寒いと感じず通勤できるので、助かってます！

>>212 評判気になるさん
それなら良かったです。
ちなみにバスの運行をする為に年間いくらくらいバス会社に支払っているのでしょうか？

>>213 匿名さん

そこまでは把握してないです、、、w
問い合わせたほうが確実なのでは？

シャトルバスは朝晩しか走ってないのがね…
学生の帰宅時間には合ってないから私立の子供は自家用車で送迎か歩きになっちゃう

私立に行かせる金持ちはもっと良いところに住もう

こんなデメリットだらけの高いマンションは候補にいれるべきではない。
理由は書き込み参照。

ここよりいい物件が山ほどあるよ

10月中旬募集開始
間取り19

7月に間取り21と出てたわけだから3部屋しか売れてない感じか。

魅力ないから仕方ないね。

今は清澄白河とかそこらへんが売れまくってますからねぇ…

>>218 評判気になるさん

各間取りが１部屋ずつ残ってる訳ではないので、もう少し売れたと思います
逆に残ってる間取りが１９種なので部屋数はそれ以上ですね

>>220 名無しさん

それを言ったら、3部屋しか売れてない可能性もあるし
19間取りだけど、１間取り平均2部屋あったら38部屋空き室がある可能性が出てくる。

まぁどっちにしろやたら残ってることに変わりはないね。
その上、21間取りの開示から３か月近くたって残ってる間取り数考えれば人気が無いんだろうね。

>>221 評判気になるさん

買わないのにマメにチェックされてますね！

>>222 みみさん

興味ありますよ～。
完成してからかなり立ってるのにいまだに間取り大量に募集、それなのに価格は非公開、価格非公開じゃ、目安がないし、たとえば価格提案されたとしてもそれが適正なのかわからないでしょ。人によって、たとえば年収によって提案価格変えてるかもって思っちゃう。募集間取りも増えたり減ったりしてるしね。
なので、今までの掲示板の指摘と、こんな適当な募集してるからいつまでたっても売れないんでしょ。
こんなひどい物件ほかにないと思うから、いつまで残っているのか、売り切りが出来るのか。興味ありです。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=46783
この物件のライバルがまた1つ

>>224 マンコミュファンさん

昔のＪＴの社宅のところですかね。
同じ親水公園沿いですが、環境面では個人的にそっちの方が好きですね。バス路線が遠いのが懸念点ですが…

とにもかくにも、レーベンはこの物件が大きく発表される前に販売の目処をつけたいところですかね。

>>225 匿名さん

上の物件だとバスは江戸川高校前から乗れそうですね(少し歩きますが)
長谷工なので間取りは無難になりそうですが、価格はここよりもブランド力があるので少し高くなりそうですね。

>>154 匿名さん
タバコは本当に迷惑行為です。うちは小さい子供2人いまして、最初上の階の方はバルコニーでタバコを吸っていて、何度もレーベンコミュニティに電話したところで、コンタクトしてくれて、バルコニータバコをやめてくれたが、先月から、うちの窓を開けるとものすごいタバコの煙が入って来て、朝8時前一回、夜8時半から10時、遅いとき夜中12時半もタバコの匂いが入って来ています。どうやら、上の住民はバルコニーで吸えなくなり、家の中の換気扇の下で吸っていて、外へ出してるみたいです。しょっちゅうタバコの煙が我が家な入っていて、窓開けられません。
家でタバコ吸うのは自由ですが、家汚したくないから、外へ煙を出して、他の家へ流れ込むのは最悪！

みんなアイコスにしよう！笑

>>223 評判気になるさん

よほどの暇人だな！

>>229 口コミ知りたいさん

そんな突っかかってこなくてもいいのに
嫌なことでもあったん？

それにいちいちコメントに突っかかってくるあなたが本当の暇人だと思うよ。

>>227 匿名さん

>>227 匿名さん
3人に1人が癌になる時代。もう少しで2人に1人になります。
個人で出来るのは、発癌物質をいかに防ぐかになります。
換気の性能が良いだけに、モラルのない人が発した発癌物質を吸わされることに。
小さいお子さんがいたらなおさら、非常識な人が許せませんよね。
受動喫煙禁止法がもう少しで制定されるので、これは完全に処罰の対象です。
それまでに出来ることは、組合で敷地内での喫煙禁止のルールを多数決で可決にしましょう。
管理組合法で、[ルールを守らない者の排除の施行]がありますからね。
私もモラルのない喫煙者が許せません。喘息の時は苦しめられましたから。

こちら、駐車場の空きは、完売までレーベンが払ってくれるのですか？
かなり空きがあるのに、使ってる使ってない関係なく維持費は定額で払わないといけないので、そこはレーベンが完売までは利用料を払い続けて管理費に充当してくれるんですかね？

>>231 匿名さん

私もタバコは吸わないので、気持ちがわからないわけでもないですが、
専有部分で吸ってるのに受動喫煙防止法が適用されるんですか？
それに管理規約を変えて排除しようなんて、とんでもない考えですね。では、なんでそんなマンション買ったんですかね？他人追い出すくらいなら自分が出ていけばいいじゃないですか。

バルコニーでタバコってどのマンションでも認められてはいますよ。
それに中で吸えないならバルコニーしかないと思いますが(自分は吸ってませんが)
受動喫煙の法律は公共の場では？
喘息の時苦しめられたのは同情しますが、別にそれはあなた個人の問題であり、排除しようたって共同住宅全体がそれを認めない限り不可能です。
そ、れ、に、煙は上に行きますが、下の階が喫煙者の方でしたが、とくに煙の被害は受けませんでした。
神経質になりすぎですし、排除しようですって？
小池百合子じゃあるまいし、、そんな身勝手な事認められませんし許されませんよ。
嫌ならあなたが出ていくべきですね。

バルコニーでの喫煙認められてない方が多いと思いますが？
古いマンションなんでしょうか？

マンションのバルコニーは共用部分の専有利用を認められて居るだけなので多くのマンションは管理規約で禁止して居ると思います。

迷惑行為と認知されてる事なんですから辞めたら良いと思いますがね…

>>234 マンション検討中さん

いまバルコニー、共有スペース禁煙のほうが多いでしょ。このマンションですってるかたなのでしょうか？必死ですね。
喫煙事態淘汰されそうなのになにいってるんだか。

素朴な疑問ですが、喫煙者って逆にどこで吸ってるんですかね？

>>236 評判気になるさん

バルコニーの件の勘違いはさておき、タバコ吸えるって言われて買って、規約守って吸ってるのに、専有部分禁煙の規約変更の動きが起きたら、喫煙者なら必死で止めにいくでしょ。（元々の話は換気扇の下で吸うことでしたよね）判決がどうなるかわからんけど、裁判までいってもおかしくないよ。

まぁ、223の方とほぼ同じスタンスで見てる私としては、それはそれで面白い展開として見てみたいですけど…

まあ体に外があるので淘汰されるのは仕方ないとも思いつつ、あまりにもそれが行き過ぎると逆に人身の自由が犯される気も。

親戚のマンションに遊びに行った際、全館禁煙だったので喫煙者の父親は
携帯灰皿持参で外に出ていましたがバルコニー喫煙可能なマンションも
残っているんですね。
バルコニー喫煙でトラブルになるなら、いっそ共用施設として喫煙スペースを
設置すれば良いのかも？

いまだ残り19。
販売開始が11月に変更。
買ったらあかんやろ。

オークプレイスなんですね、新しい近隣物件。
間取りを見たら全てアウトフレーム工法です。
ここより金かかってそう。

レーベンの近くにもマンションできるのですか？？ここより高くなるのでしょうか？

>>242 口コミ知りたいさん

オークプレイス小岩？
だったら最寄りは小岩駅なので比較にはならなそう。

>>244 匿名さん

勘違いでした、、すみません。
とはいえ、ダイワハウスの物件が楽しみではあります。

新小岩駅までのマンション専用シャトルバスがついているなんてVIPですね！
通勤・通学や雨の日のお出かけに便利との事ですが、
運行スケジュールはどのようになっています？
朝晩だけでなく日中もコンスタントに運行しているのでしょうか？

>>246 匿名さん

平日の朝晩だけなので完全に通勤用です

プランの種類がこんなに多いマンションは初めて見ます。

周辺には子育て環境がしやすい施設がたくさんあり

子供がいる家庭も、これから子供をと考えている家庭も

ゆったりとした気持ちで子育てしていけるのではないでしょうか。

大和ハウスにごっそり持ってかれそう

>>248
>>周辺には子育て環境がしやすい施設

新小岩公園
http://www.city.katsushika.lg.jp/institution/1000096/1006898.html

本一色第三児童遊園
http://www.aeras-ichikawa.jp/spot/town13123/cate0308/detail2376813/

私学事業団総合運動場（これは加入者のみ？）
http://www.shigakukyosai.jp/fukuri/undo/

子育てがしやすい環境ってことですか？公園はいくつかありますよね。「子育て環境がしやすい施設」は日本語がちょっと間違ってるかも。

暮らしやすそうだと思いました。

まえに見学いったけど、即手付金払うよう促してきて怖くていかなくなった。
社員の対応もかなり問題あるんじゃないかな？

今なら１割は値引き出来るかな？
１月まで待つか。

今日夕方ころ仕事から帰ってエントランスから入ったらチャイム押してる人がいたんだけど、「こちらの住人の方ですか、NHKです。何号室ですか」って聞かれたんだけど。「教える必要ないので」ってスルーしたけど、なんで教えなきゃなんないのよ、怖すぎ。

＞＞252さん
レーベンも早く売り切りたいだろうし、それは可能かと思いますよ。
強気で行ってみて反応教えてください。

ＮＨＫしつこい。
この間、家の住所と妻の名前が書かれた封筒が投かんされていた。
どこで個人情報を確認しているんだ？？
スルーしているけど。

いかんせん、金額がオープンになっていないから可否は人それぞれかもしれないですね。
誰かの１割引は他の誰かの元々の値段かもしれない。

ここ竣工が2017年2月だから2018年2月過ぎれば中古扱いになるはず。もし気になっている人がいるならそのくらいに買うのがいいかもね。かなり下がるんじゃないかな？

>>256 匿名さん

ポストに入っていたチラシに
何戸か金額載ってましたよ

マンションが売れまくる時代に残ってるって
責任者か社員がダメなんじゃないかと思う

>>259 検討板ユーザーさん
マンションが売れまくる時代っていつの話だよ！

最近はもう、どこも高くなってしまって飛ぶように売れるとかっていうのはなかなか難しいですよね…
竣工前に売り切るところってもう殆ど無いってニュースで見ました。だからなのか、世田谷とか23区西部よりも、こちら側でマンションを買おうという人が増えているそうです。こちら側のほうがまだお値段が現実的ですから

6階南西向きが中古で売られてますね。

>>262 匿名さん

完成在庫が山のように残ってるのにチャレンジャーだな。
買ったときより安くないと、比較にもならないな。

竣工月過ぎればすべて中古物件だからね。
かなり下げないとメリットがない

知られざる地雷､｢マンションの駐車場｣問題

http://toyokeizai.net/articles/amp/203602?display=b

駐車場問題は看過できないのでしょうか。

和室いらないんだけど、和室有りの部屋しかないよね。イマイチだな。

埋まっていない＝何かしら敬遠される理由あり物件と見るべきでしょう。

そうなると値引き有り又は理想と一致、これら以外の決定打となる理由は考えられないですよね。

悩ましいてます。

今はキャンペーンとして予約来場で商品券プレゼントのみのようですが、
3月を過ぎれば価格が安くなってきますか？
マンションの値引きや価格改定は売主によってタイミングが異なるので
予想がつかない状態ですが、レーベンは竣工後安くなる傾向が
ありますか？

>>265 匿名さん

ここの駐車場問題はやばそうですね。。。設置率100%が仇に。しかも機械式。

予想的中ですね。ご参考まで。
http://x1mansion.com/lebenshinkoiwa-innovia

2月になりましたね。
値下げもう一頂！

値下げされたという情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？

中古扱いになるのは竣工日以降。
それ以降は、中古扱いになる為、原則表現の仕方が変わります。
今後は、販売する際に部屋番号の記載が必要になる為、
今のようにぼやかしての販売がなくなり、実際にどこが残っているのかが
分かるようになります。

それと、レーベン側からすれば売り切らないと利益が上がらない為、なんらかの
アクションを起こすとは思いますが、大きく金額が下がるようならここは買いになる
可能性も出てきます。たとえば、今までの販売価格から約半額とかになって、9割近く売切れるようなら買いで考えても良いラインになってくると思います。
ただ、いままでよくわからない販売方法をしてきているので、今後もよくわからない販売方法をするかもしれません。
例えば、19間取りがあるのに、小出しに販売するとか。
普通なら、残ってる全室公開して、大幅値引き！が一番インパクトあると思うんですけどね。

とりあえず、2月後半から3月頭あたりまで様子見てみるといいかもしれません。

皆さんここの値下げ待ちなんですねw
もう少し販売価格がお手頃だったらもっと売れてたんですかね！

>>277 口コミ知りたいさん

もともとお手頃ではあるんですけどねw
売れてなさすぎて買うのが怖いです
今なら車2台停められるらしいですが。。。

>>278 マンション検討中さん

いやいや、立地や建築条件考えると元から高いでしょ。だから売れてないわけで。
やすけりゃ買うよ。

中古扱いになると販売時に部屋番号を記載するきまりがあるのですね。
そうなれば在庫が明確になって選びやすくなるのではないでしょうか。
在庫を全室一気に公開し、大幅値引きすれば買い手側は嬉しいでしょうが
条件のよくない部屋が残ってしまう恐れがあるのかしら？

竣工して1年以上経つと「新築」を謳えない
不動産の表示に関する公正競争規約施行規則では、中古マンションについて、次のように規定されている。

第３条1項（10）号（中古マンション）

建築後１年以上経過し、又は居住の用に供されたことがあるマンションであって、住戸ごとに、売買するものをいう
つまり、竣工して1年以上経つと「新築マンション」とは謳えないし、竣工して1年未満であっても、一度でも入居した物件は「新築マンション」とは謳えないのだ。このようなマンションを「新古マンション」と呼ぶ。



では、新築マンションと中古マンションとでは、広告の表記にどのような違いが出てくるのか？

中古マンションの広告では「販売住戸の階表示」が必要
本日のチラシは、中古マンション（物件A）と新古マンション（物件B）の2件が掲載されている

中古マンションの場合、不動産の公正競争表示規約の「別表７」により、「階数及び当該物件が存在する階」の表示が義務づけられている（次図の赤下線部分）。

２月中旬になりましたが、値下げになったという情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？
やっぱり、３月まで購入は待った方が良いのでしょうか？
早く値下げして欲しいですね。

安心してください

値下げ祭りはもうすぐです

もう始まってましたよ。
待ってた人は3月末までに入居（引渡し）が条件みたいなので急いだほうが良いですよ。

>>284 匿名さん

どのくらい値下げされてるんですか？

>>284 匿名さん
人生をかける買い物なのに急いじゃダメでしょ。買えなかったら巡り合わせくらいで考えないと。

>>286 マンション検討中さん

あなたの価値観を押し付けなくてもよいのでは。
「待ってた人は」と書いてありますしね。

>>287 マンション検討中さん

価値観どうこうじゃなく「待ってた人」だったとしても、「急いで買う」という行為は、確認漏れや、正しい判断ができなくなる可能性が高くなります。なので、「急ぐ」というのはよろしくないって話です。書いた通り人生の買い物ですから、しっかりと見定めて良い買い物をしたほうがいいでしょ。あとからここがちがうから買い換えるなんて出来る買い物じゃないんですよ？

>>288 マンション検討中さん

そんなことはみんなわかっています。
あなたに言われなくても。

>>289 マンション検討中さん

そのへんにしましょう。
284さんの情報提供はありがたいことなので、「それはダメでしょ」という言い方はよくなかったかもしれませんね。
288の意図なら、「ダメでしょ」ではなく、「急ぐとしても漏れなどないように冷静に検討するのが大事ですね」でよかったはずです。

>>289 マンション検討中さん

あなたの中では「みんなわかっている」のかもしれませんが、必ずしもあなたの中の考えの人だけが存在しているわけではありません。
わかっていない人だっています。なかなか自己中な方ですね・・・・あなたを中心に世界は回っていませんよ。

>>291 マンション検討中さん

そうおっしゃるなら、「人生をかける買い物なのに急いじゃダメ」も「買えなかったら巡り合わせくらいで考えないと」も、あなたの勝手な考えですけど？

ケンカするならここから出て行ってください。
有意義な情報交換をしましょう。

>>292 マンション検討中さん
んじゃお互い様ってことで終了でー

幼稚な人が集まっていて、同じマンションに住むかもしれないと思うと心配になりますね。。。
あらためて、値下げ情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？

>>295 マンション検討中さん

いちいちレスいれて幼稚とかいってる時点で同類ですね。

中古のほうが100万下げましたね。3980から3880。なので中古提示価格のすこし上くらいで販売でしょうか。

>>296 マンション検討中さん

そしたらあなたも同類ですね。

4期？次で購入した住人です。

前投稿にありましたが客によって値段を決めているのは間違いないので値引き額もあてにならないと思います。

東棟2Fの目玉物件3300万円台とは3398万円だと思われるので坪単価は170万円程度です。

私は南棟の中層階を坪単価200ちょいで購入しました。これを東棟や西棟の低層階で換算すれば坪単価はもっと安くなります。

ご参考までに。

>>297 マンション検討中さん
いちいちそれだけを言う為にコメントする君と同類ではない。私は情報を記載している。

顔真っ赤にしながら腹立てて書いていたのだろうけど、ここは情報交換の場。
せめて情報書き込めないの？もしかして日本語が読めないの？大丈夫？

ちなみに、中古業者から違う物件で話が来た時に聞いてみたけど、追加値下げは
100～200くらいでまだ強気だと言っていた。
まだまだ、レーベンが強気なのか、それともそのあたりがもう割れない価格なのか。

どなたかが、中古物件になったら、在庫物件や価格を明記するようになる と、書かれていましたが、以前そのような記載はないですね。
これはなぜですか？

千葉街道沿いに30何戸かの新築マンションができますね。
こちらはあまり路線バスが通らないところで、小岩駅から徒歩15分くらい歩かなくてはいけない状況になりがちです。駐車場も少なく、利用料金も高いことが予想されますね。
その点当マンションは、駅から歩くこともできる距離、路線バスも小岩からも新小岩からも豊富、シャトルバスも利用できる、駐車場もお安めと、交通環境が整っています。これは土地勘や住んでみてわかることかもしれないので、一応良い点として書き込みを。
駅近に多い、ごみごみした立地に小規模というマンションに比べ、広い土地にゆとりをもって生活することができ、毎日家に帰ってくるたびにスカイツリーを見ては、ああいいな、と思えます。
生活環境も静かだし、ゴミも出しやすいし、不満はないですね。
ただ一つ気になることは、駐車場のパレットの狭さだけですね。

土日祝日などは数組が引っ越してきている状況なので、徐々に埋まってきていますね。

売り切れの部屋タイプもあるので、部屋タイプや階層の選択肢があまりありませんね。

南西向きのお部屋はエントランスやゴミ置場、シャトルバス乗車位置から遠いですが階によってはスカイツリー見えるのが良いですね。

>>300 匿名さん
まだ一年たってないからじゃないですか？
竣工は2017年3月ですから。

ただし、中古になったとしても売りに出す部屋を小出しにするかどうかは売主のタカラレーベンの自由ですから、全ての空き部屋の場所と値段がオープンになる訳ではないですね。

住人でない外部の人が駐車場を使ってます。

建物内に自転車を乗り入れたり、駐輪場ではない敷地内に自転車を一晩中放置したり

やはり大規模になるとルールを守れない人がいますね。

>>305 名無しさん

機械式駐車場って外部の人も使えるの？

>>305 名無しさん
私の駐車場の近くにいます。
自転車でやってきて、車を出して、使用後はまた自転車に乗ってどこかへ帰っていきます。夫は何度か目撃していて、私は一度遭遇しました。
例えば親族がマンションに住んでいて駐車場だけ近くに住んでいるその人が使用しているとか、いろいろ考えてみましたが…
どういった経由でその人が使用しているのか、他になにか考えられますかね。

安価で今なら複数台借りられるので親族や知人に又貸ししているのではないでしょうか？

近隣の駐車場相場が14000円程ですから。

>>304
竣工は29年2月とタカラレーベンのHPに記載がありますね。
なので、売り出しを行っている物件で正しく情報を載せていないのは
・本気でルールを知らない
・わかっていてあえて載せていない
のどちらかになるかと。
ん～、ルールを知らないのは不動産業者としてどうかと思うし、わかってやってるなら悪質ですね。

>>307
駐車場は近隣に比べてあからさまに安いのでまた貸ししている可能性がありますね。これって事故を起こした時とか所在確認やらメンドクサイ事になりそうなので、早めに管理に連絡して確認してもらった方がいいかと思います。通常規約に又貸しは不可等の記載があると思うので。それに今後入る人、入る事を検討している人からすると大問題な気がします。

駐車場の又貸しに関して

基本的にマンション関係者ではないので不法侵入かと思います。

不法侵入者及び規約違反の住人を、私達の城を少しでも住みやすくする為に皆さんの力を合わせて監視、コミュニティーへの報告等で徹底的に排除しましょう

マンションの値段ってあってないようなものですね。
結局、今は１割引きと思ってレーベンと話をすれば間違いないでしょうか？

あと、購入された方にお聞きしたいのですが、ローンはどうされましたか？
フラット35でしょうか？それとも変動ですか？
お勧めのところがありましたらおしえてください。

情報お待ちしています。

>>311 マンション検討中さん
レーベンは買い手側の資産や収入を確認してから値段を決めているのは間違いないです。

だから最初にレーベンが提示してくる値段は同じ部屋でも買い手によって違います。

資産や収入が多い買い手なら高めの値段設定なので、交渉が長引けば値引きも多いといった感じです。

値引き額よりも坪単価を気にして下さい。

ただし、坪単価も棟や階層によって変わります。

ローンについてはレーベンがきちんと説明してくれます。

レーベンとしては購入してほしいので。

レーベンに何求めてんの？
共用部のMB(メーターボックス)を専有面積に含めてるデベは他にありません。
アルコーブも省略したアパート仕様。
機械式駐車場でも安いのは、メンテナンス費用を考えてない人寄せ駐車場だから。
あとあとメンテナンス費用で、トラブリそうですでね。

SUUMOによると5期2次での販売戸数が3戸で、価格が4598～4728万円で、部屋の㎡数が68.4～73.53㎡みたいなので、68.4㎡はNタイプ、73.53㎡はEタイプになりますね。

ヤフーなんかは5期3次の情報を掲載しているし、レーベンの公式HPなんかだと15タイプの部屋が掲載されています。

いまだに小出しで販売しているみたいですね。

機械式駐車場のメンテナンス費用についてですが、メンテナンスが必要になった際に、急に「何万集めます！」みたいになるのでしょうか？

>>315 マンション検討中さん
住人です。
私も駐車場の安さが気になったので、契約前に、大規模修繕も見込んだ、長期修繕計画書というのを見せてもらいました。客用の資料というより内部の資料っぽい感じで、真実味があったんですよね。駐車場の利用が6割程度以上なら問題なくとのことでしたよ。
これ自体が嘘だったらもう話になりませんが。
私が感じているのは入居している部屋数よりも駐車場の方が埋まっている気がします。
一世帯で複数台借りているのか、又貸しなんですかねー。

>>315 マンション検討中さん

私も契約前に機械式駐車場や太陽光パネルやエレベーター等々の修繕計画について確認しましたが、やはり長期修繕計画書を見せられて大丈夫との説明を受けました。

また、長期修繕計画書については契約時に受け取った茶色のファイルに入っていましたのでレーベンが嘘を言っていたとしたら証拠になります。

>>316 名無しさん

どうもありがとうございます。
意地悪に見ると、客用でないので自由に変えられちゃう可能性もありますね。

入居数より駐車場が埋まっているということは、遅く購入すると駐車場が使用できないということにもなりそうですね。

>>315 マンション検討中さん

良くも悪くも駐車場が埋まっているなら、積み立てがある程度出来ているってことなのでいいかもしれませんが、よくニュースで問題になっている、最初マンション販売業者から提示されていた改修予定で出来るはずだったのに、改修費用が足りないケースになっている事があるということ。物価上昇、人件費上昇、積立金の不足などが主な要因のようです。レーベンの試算が甘いかどうかは置いといて、マンション購入時に、駐車場、エレベーター等の改修予定を立てていてもそれ通りになっていない案件があるということは頭に入れておいた方がいいかと思います。

世間一般的に、物価、人件費もくもくと上がっていますからね。マンションに限らず改修、修繕費は大目にかかる可能性が頭に入れておいた方がいいかもですね。

そういえば改修、修繕時に駐車場使っている人はどこに保管する事になるのか聞いてなかったなぁ・・・・

>>305 名無しさん
ポーチ(共用部)や廊下に自転車やベビーカーを止めている人がいますね…
雨の日なんかは、廊下やエレベーターにタイヤの跡が付いて汚ならしいです…
人の迷惑を考えて欲しいです。


粗大ゴミ置き場を駐輪場にしている人も…

ルールは把握して守って欲しいです。

>>320 名無しさん

廊下に自転車の件は東棟1Fエレベーター横の掲示板に注意事項として貼り出されてましたね。

規約を確認したらポーチは共用部なんですね。

粗大ゴミ置き場の他に、荷捌きスペース駐車場の横に自転車を止めている人もいますけど、その人達が住人以外で駐車場を使っているかもしれませんね？

>>307 名無しさん

ここで書き込みだけでは、管理会社はわかりませんので、レーベンコミュニティに電話して、通報した方がいいと思います。

>>322 検討板ユーザーさん

今朝方相談してみました。

>>323 匿名さん

粗大ゴミ捨て場には数台の自転車が止まられ
、粗大ゴミは出せません。そのうちの一台は何日も粗大ゴミ捨て場に置きぱっなししています。その自転車はこのマンションの住民でない可能が大きいです。粗大ゴミ捨て場に自転車を置くなんで無常識しすぎます。

>>324 検討板ユーザーさん

私もコミュニティーに電話しました。

ポーチや廊下に自転車はエレベーターに張り紙や各住戸ポストに注意事項のお知らせを投函してくれるとのことです。

粗大ゴミ置き場や駐輪場以外の敷地内に自転車放置は管理人が対応とのことです。

…が実行されてません(怒)

駐車場にクラウンを戻して、粗大ゴミ置き場に置いてあった自転車に乗って、どこかに消えてったおじさんを一回目撃した。
昨日も２台、粗大ゴミ置き場に自転車置いてあった。
コミュニティに言っても、貼紙するだけか。
住人以外に駐車場を貸してる可能性高いし、管理人に現行犯で捕まえてもらって、問題の住人を割り出さないと。

その人に心当たりあります。
野田草履で検索してください。

住人なんだろうけど荷捌き用駐車場の横に緑の自転車を止めてる♀や粗大ゴミ置き場に女の子と一緒に２台自転車止めてるババァもウザイ。

今日、見学に行ってきました。
既に170戸が売れた、らしい。ここの掲示板には「売るので必死で値引きをオファーされる」と書かれていますが、私が対応された営業マンからは余裕が感じられて、「考えます」と言っても値引きの話はありませんでした。
建物の周りもスペースが広いし、落ち着いた雰囲気が気に入ったけれど、駅前のガヤガヤした感じがマイナス要素で保留にしました。それから、シャトルバスは平日の朝と夜、一台が駅とマンションを往復するとのこと。つまり、平日朝のバスを逃すと、次は30分後です。これはキツイ。当初はお昼の時間帯や土日もあったみたいですが、利用者が少なくて廃止になったとのこと。もしかすると、バス自体なくなる可能性があるのでは…？それなら、シャトルバスのない他の駅近ではない物件も見てみようと思いました。

>>329 マンション検討中さん

目玉住戸の申込み受付と抽選日程が決まっているので余裕はないはずですよ。
マンションの周りは広々していて静かですけど、営業がモデルルームで模型まで使って自慢げに語っていた二重床二重天井は最悪で上階で子供が走り回る足音がものの見事に聞こえてきます。
自分の家内も各部屋に些細な生活音さえ筒抜けです。
シャトルバスは利用頻度や要望などのアンケートをとっていました。