物件概要 |
所在地 |
東京都千代田区神田東松下町22番2他(地番) |
交通 |
都営新宿線 「岩本町」駅 徒歩1分 東京メトロ日比谷線 「秋葉原」駅 徒歩4分 京浜東北線 「秋葉原」駅 徒歩5分 山手線 「神田」駅 徒歩5分 東京メトロ丸ノ内線 「淡路町」駅 徒歩7分 総武本線 「新日本橋」駅 徒歩8分 東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩9分 東京メトロ銀座線 「三越前」駅 徒歩12分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
276戸(事業協力者住戸27戸、非分譲住戸65戸含む) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上25階建 敷地の権利形態:定期借地権(定期賃借権(存続期間/2088年5月30日まで※期間満了時に更地に復元して返還、借地権の譲渡・転貸/可。(※借地権設定者の承諾が必要です。))地代 : 17,090円(月額)、解体積立金 : 2,420円(月額)、保証金 : 868,950円(一括)) 完成時期:2018年06月下旬予定 入居可能時期:2018年07月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]スターツデベロップメント株式会社 [売主]安田不動産株式会社 [事業主]スターツコーポレーション株式会社 [販売代理]伊藤忠ハウジング株式会社 [販売代理]東京建物株式会社 八重洲分室
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分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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アルファグランデ千桜タワー口コミ掲示板・評判
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501
匿名さん
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502
匿名さん
>>499
申し込みしないでね。というか何故このスレ見てるの?
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503
匿名さん
パトロールでしょ。
人気ですぎて買えなくなると困る人なんじゃない?
さっさと千代田区にある住民票移さないと買えないよ。
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504
購入検討中さん
資産性は置いといて、居住性について検討しています。
地下階がないことから、駐車場は屋外の立体なのでしょうかね。
また、バイク置き場が2台しかないため、激戦のような気がします。
共用設備は2Fあたりに集中して、キッズルームや集会場、ゲストルームあたりでしょうか。
展望ラウンジは出来れば欲しいところですね
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505
匿名さん
居住性?住むつもりなの?
5年寝かして売った方が儲かると思うけどな。
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506
匿名さん
倍率下げ工作なんぞ意味あんのかね
ここは、絶対買いやろ
品川の再来なんでしょ
東洋経済で、品川は中古価格が2倍にってほんとかね
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507
匿名さん
>>506
シティタワー品川は3000万円が6000万円になってるよ。東洋経済に記事でてるの?
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508
匿名さん
CT品川の分譲って坪120くらいだから凄かったわけで、220だと安いけど品川と比べると、って感じな気がします。
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509
匿名さん
そりゃ港南よりゃ高いやろ。
宝くじには違いないが。
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510
匿名さん
このスレのおかげで定期借地権の仕組みがよくわかった。
所有権だった場合の何割引きとかいう議論は、まったく不毛。
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511
匿名さん
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512
匿名さん
荒い計算ではあるけど坪単価326万円だって何度も言われてるのに無視してひたすら激安!を連呼してる人はそういう仕事なのか?
坪225は建物価格であって、千代田区とか駅近とか無関係に建物の仕様「だけ」を考えて安いか高いかが決まるんだよ
立地はわかってるけど仕様はほとんどわかってないのに激安といえるはずないだろう
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513
匿名さん
>>510
「所有権だった場合の何割引きとかいう議論は、まったく不毛」
そのとおりだと思う。
建物のグレードが高ければ高いほど所有権物件との価格差は縮まるし、逆に土地の価値が高ければ高いほど所有権物件との価格差は開く。
土地と建物を両方買う価格と、建物だけを買う価格とを比べてるんだから当たり前のことなんだけどね。
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514
匿名さん
今住んでるマンションは土地所有物件なんですが、持ち分比率を掛けると14m2くらいしか持ってないんですよね。
正直、10m2前後の土地を所有だ賃貸だ騒いでも仕方がないと思っています。
70m2で地代が3万円/月でも10年間でたかだか360万円。坪単価にして17万円程度。
免震構造でタンクレストイレを採用する程度の品質で本当に坪225万で供給されるなら間違いなくお得です。
ただ、あらゆるサイトで本物件が取り上げられているので、知ってる人も知らない人も殺到しそうなのでネガには倍率下げるよう頑張って欲しいです。
というか、デベからみると千代田区との約束で坪単価を上げられない一方で、注目されるとパンフや営業等の販売管理費が上がって利益率が悪化するので、デベみずからネガってんじゃないのか、と思っているのですが…。
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515
匿名さん
地代3万円で70年なら2,520万円だけどね
解体準備金もかかるんでしょ
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516
匿名さん
土地所有マンションでも固定資産税かかりますよね。固定資産税年額の70年分たさないと比較にならないと思いますが、固定資産税は無視できるレベルなのですか?
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517
匿名さん
敷地面積÷戸数×路線価をやると、単純計算で1戸あたり1120万円くらい。8掛けと考えて公示価格は1400万円くらい。
もちろんテナント分とか考えてない簡単な計算だけど、土地価格は無視できるほど安くはないよ。
しかもこのマンションができることで地価は跳ね上がるはず。周辺の路線価をみればそれがわかるよ。
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518
匿名さん
>>516
このスレを1から読んでから書き込んでね
さんざん既出ですよ
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519
匿名さん
70平米で敷地が1000万円、建物が5000万円なら、
所有権物件は坪単価283万円、定借物件は坪単価236万円
敷地2000万円建物5000万円なら、
所有権 坪330万円、定借 坪236万円
「定借は所有権の◯掛け」が無意味だってやっとわかったかな?
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520
匿名さん
>>518
ハードル高いな。今日は寝るので明日このスレの1から読んでから書き込みすることにします。
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521
匿名さん
このマンションの場合、70平米の部屋なら敷地は(共有だとすると)9平米くらいですよ。
9平米に対する地代が3万円なら、土地価格と比べて高すぎると思います。
実際には地代はもっと安くなるはずです。
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522
匿名さん
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523
匿名さん
千代田区の受け取る地代が月540万円だから、単純計算すると、たとえば80平米の部屋なら専有部分の地代は1万6000円くらい。
あとは共有部分がどのくらいあるのか次第でこれに上乗せされるわけだけど、それでもせいぜい2万円くらいじゃないとおかしい。
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524
匿名さん
今後70年間で千代田区が受け取る地代が45億円、1戸当たりは1620万円ですね。
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525
匿名さん
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526
匿名さん
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527
匿名さん
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528
匿名さん
まあ、このあたりの価格を払えるくらいなら住人の質は問題にならないよ。
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529
匿名さん
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530
匿名さん
>>529
このマンションは権利金ではなくて保証金方式ですよ。
1戸あたり120万円くらいですね。
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531
匿名さん
建物代金(5000万円くらい)→全部スターツにいく
保証金(120万円くらい)→全部千代田区にいく ただしいずれ返ってくる
地代(当初案3万円だが2万円くらいに下がるかも)→全部千代田区にいく
スターツは土地の取得費用なしに坪225万円の建物を売って利益を上げる仕組み。それなりの仕様にしてほしいものです。
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532
匿名さん
地代1620万円で単純計算すると坪293万円
土地分の固定資産税がかからないことも含めて考えたら悪くないかもね
5年後に(実質)坪300以上で売れるというのは楽観的すぎると思うけど
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533
匿名さん
国交省のうたう定借シミュレーションがちょっとおもしろい。
■定期借地住宅の50年にわたるコスト比較
(前提条件)
・土地 60万円/坪×敷地面積60坪=土地価格 3,600万円
・建物価格は2,600万円 ・借入条件は金利3.00%
・期間35年とし自己資金はゼロ
・定期借地権の賃貸条件は
①保証金 700万円(土地価格の19.44%)
②月額地代 3.5万円(年間地代の42万円は土地価格の1.17%)
修正所有権価格 定期借地住宅価格 割合
取得価格 62,000,000 33,000,000 53.2%
借入金 62,000,000 33,000,000
借入金年間返済額 2,863,284 1,524,000 53.2%
土地公租公課(年額) 86,800 無
年間地代 無 420,000
年間支払額 2,950,084 1,944,000 65.9%
ローン期間の支払額 103,252,940 68,040,000 65.9%
50年間の支払額 104,554,940
50年借りて、7割の負担で済むと。もちろん70年も借りたら負担割合はもっと高くなる。でも土地は自分のものにはならずに建物を解体して返さないといけない(なぜか国交省は解体費用を計算に入れていない)。
地主がリスクなしに儲けるための制度だってことだよ。
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534
匿名さん
結論部分が抜けてた。
(定借の場合の50年間の支払額)
74,340,000 71.1%
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535
匿名さん
支払い総額で3千万円安いのなら定期借地権もアリかな。
比較としては50年間賃貸の場合も欲しい。
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536
匿名さん
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537
匿名さん
だからシティタワー品川は坪120で相場の半額だったから宝くじ物件だったんだろ
ここが坪140位で売られるなら同じ状況になってたよ
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538
匿名さん
そうですね。坪120なら宝くじと言われるのもよくわかります。品川は地代の設定もここの予定額より安いですし。
ここは品川とはいろいろ条件が違いますからね。
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539
匿名さん
品川 坪120 相場 坪240
ここ 坪225 相場 坪400
こんな感じかな?
感覚的にはかなり安い。
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540
匿名さん
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541
匿名さん
>>539
品川は定借物件の単価で、ここは所有権の坪単価で比較するのがおかしいと思うのですが…
あとここらの所有権の坪単価は370くらいです。
上の方のレスにもありましたが、定借225は所有権の350くらいなので、相場より少し安いくらいですね。
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542
匿名さん
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543
匿名さん
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544
匿名さん
>>541
ここらの所有権の相場は、坪370?
駅1分であることと、駅前再開発であること、
タワーマンションであることは、考慮いれてる?
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545
匿名さん
倍率下げることに必死なだけ。
これほどの条件で坪単価370で買える所有権は皆無。
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546
購入検討中さん
事前案内会が4月下旬~ということで、それまでは価格も分からず、今と同じような話題が続くのでしょうね。
私は特に目新しい情報ないので暫くこのサイト見るの止めますが、有意義な情報ありましたらよろしくお願いします。
そのうちまとめて見ますので。その頃にはパート3くらいまで行っているかもしれませんね。それでは...
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547
匿名さん
パトロールお疲れさまです。4月楽しみだね。そのころはもう春だ。
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548
匿名さん
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549
匿名さん
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550
匿名さん
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