高輪グランドパームスについて語りましょう。
所在地：東京都港区高輪2丁目38番1（地番）
東京都港区高輪2丁目15番31号（住居表示）
交通：都営浅草線「泉岳寺」駅（A2出口より）徒歩3分、JR山手線「品川」駅徒歩12分
東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅（A2出口より）徒歩13分
竣工時期：「既存建物」昭和46年3月
「改修工事完了」平成27年11月
施工：「既存建物」三井建設株式会社
「改修工事」桂建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
売主：東京ソックス株式会社
【物件情報を追加しました 2017.4.25 管理担当】
[スレ作成日時]2015-09-02 15:39:40
ほんとに新駅できるのかなぁ。
>8、10、15
前向きですね。
築年数が近いだけで、ペアシティと比べること自体ナンセンス。
施工会社、ステイタス（これまでの歴史・住民の格）、アクセス、共用部分、
規模、管理等まるっきり違うので勝負にならない。
>18
>業者が住民から買い取れた
違います。近隣住民なら皆知ってます。
No.22 by 周辺住民さん [男性 30代]はスルーしてますけど。
>21
リノベを別の言葉で言い換えてみただけ。
「築40数年をリノベ」というより、聞こえがいい（かも）。
>22
「外観塗り直しただけ」のクオリティーで、「全体の耐震補強や設備の入れ替え」
にどれだけ期待できるんでしょうね。
>23
JRから正式発表済。
駅の住所は高輪ではなく港南なので、結構な距離。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
耐震補強等々は新耐震基準を満たす工事をして、コンクリートの耐用年数も延ばす処理をしているみたいですが、どうなんでしょうかねぇ。。（担当者の話では、なので今回の横浜のようなケースも考えられますが、、）
庶民感覚では見た目の問題はあるにせよ、この地域で完全に立て直して新規分譲すると値段は1.5倍にはなると考えられますし、フルリフォームがかかった物件を買うという意味では、部屋によっては悪くないと思うのですが。。
新駅ができるタイミングくらいまで価格が現状を維持できるかどうかが気になってるのですが、いかがでしょうか？
白金から高輪周辺の物件の相場からすれば決して高くないと思っていたのですが、高いですか？
もちろん前後数年のスパンの中では高いかもしれませんが、今このエリアで出ている物件と比較して、補強が今の新築に準ずるレベルと仮定すると適正価格ではないかと考えているのですが、、
駅3分、地下鉄と京急の2路線、羽田と成田直通、南北線白銀高輪と高輪台にも徒歩県内、更に正式発表済みの新駅開通と大規模開発見込んで賃貸や転売は望めませんか？今後益々便利になるし外国企業の税制優遇で外資系企業を誘致の計画。富裕層外国人からの需要も期待出来ませんでしょうか？賃貸需要はあがって行く方向に考えられませんか？
現状では駅周辺は意外と寂しくスーパーや託児所の環境が気になっています。近所の不動産屋さんに聞いたら土地や店舗が出ないからだそうです。
都心勤務の忙しい人やDinks世帯、国内外で出張の多い人には今でも向いているのでは。
開発の中心は東側になると思われますが白銀高輪は住環境良く教育も良く山手線内側のこの立地でまたと出ない価格帯と物件ではないでしょうか？
開発地域周辺に出ている新築は軒並み坪単価400万超え、開発の中心地。
>>29 さん
不動産購入は今回が初めてです。
現状では職場へのアクセスのしやすさ、両親の家に比較的近いこと、リノベで新築同様だと考えれば値段が安いことから検討に値するのではないかと考えました。また、将来は新駅ができること、それに伴う開発にも期待しています。本当は築浅、若しくはもっと両親の家に近い方が良いのですが、予算の関係上難しいです。
他の方がおっしゃっている出口戦略にどのようなパターンが想定されるかわかりませんが、私としては、３０年程度住み売却、若しくは建て替えとなることを想定しています。
読みが甘い部分、ほかの論点などあればご指摘いただけますと幸いです。
普通にパークコートの中古が350万円位で買えるし。
ここは高過ぎ。
このマンションの裏の高輪ホワイトマンションなんて48平米で1800万円くらいの成約あるし、リフォームに500万円掛けたって2500万円いかないよね。
ここは、5000万円近くって。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
別に悪い話はないですよ。一部退去出来ない入居者がいたので建て替えでなくこの形を選択した様。そのままにしておくにはもったいなさすぎる立地なので周辺の住民もほっとしているみたいです。
30年後このエリアがどうなっているか想像したら、投資目的でも悪い方に振れる可能性の方が少ないでしょう。この周辺の人は、余裕があるというか、品があるというか、兎に角悪い人はいないと感じました。
30年後に売却って、築75年か…すごいですね。。
私の年の２倍以上だな。
>>41この時期のマンションは建てた時は日影規制や高度斜線などがなかったのですがその後に形態制限の規制がかかっています。
ここもそうであり建て替えると同じ面積の物が作れなくなると思います。
その他道路も6メートルに満たないので安全条例に抵触し5階建て以上は建てられないなどの規制を受けます。
現在11階建の建物が建て替えると5階建になるとは、、、、将来のこととはいえ問題がありそうですね。
新駅の事を考えるときっちりリノベしてあればこの立地、これくらいの価値はあると思います
新駅が出来たところで結局主要なものは品川駅に集まる気もしますけどね
高輪グランドパームスの公式ホームページをみると「リノベーションを超えた『リニューイング』マンション」と書かれている。
リノベーションと何が違うのかと思ってホームページを見ていくと、耐震補強工事の一環として配筋の増設や、コンクリートの注入といったことが書かれており、他にも窓枠・サッシの交換や、二重床・二重天井化など、かなり大規模に手を入れている印象。
確かにこれは単なるリノベーションではない。
建てて20〜40年ぐらいで壊してまた建てる、という時代はいつまで続くのでしょうか。
耐震性などの安全性の観点でしっかりしており、意匠性も高い建物を修繕しながら100年単位で維持するという時代が来るのかもしれませんね。
やっぱり来ないかな、日本には。
最近、よく目や耳にするようになった「リノベーション」ですが、以前から気になっていた
こちらのマンションを見てきました。
その①
ホームページにも記載されていますが耐震補強工事や、二重床・二重天井化など、かなり大規模に手を入れているように感じました。
外観も思っていた以上に高級感があり、近年の新築マンションとは比べ物にならないくらいアプローチが広く
とても好印象でした。
このエリア周辺の物件を探していて、偶然ここを見つけました。築40数年のリニューアル物件とはいかなるものか、興味があり、見学しました。
最近の物件に比べ2重床にしたせいか天井が低く感じました。梁やパイプスペースの多さが気にならなければ、場所を買うという意味で、ここは買いだと思います。ディスポーザーがあればいいもっと良かったなぁ。
その②
駅に本当に近いですね。
シンプルですが、先に建てたほうが、好立地にあるのは当然ですよね。
築年数の古い中古マンションの立地は、交通の便や社会インフラが伝統的に整備されていたり、
本来的に地盤の良さを備えている所が多いと思いました。
また、そういった物件は将来価値も下がりにくいし、住み替えや賃貸に出す時も苦労しないのでは。
その③
管理費等は205円/㎡。総戸数100戸超のメリットが活かされていると思いました、
その他、約3,400円/㎡の修繕積立基金が購入時にかかるようですが、新築分譲マンションに比べると大分安いのではないでしょうか、月額の修繕積立金も144円/㎡と築年数のわりには値ごろ感があります。
あと、何といっても駐車場は全40台全てが平置です。候補の中古マンションを何棟も見てきましたが
都心物件としてはかなり貴重です。
来年の子供の小学校入学を機に、賃貸マンションからの住み替えを考えました。ずっと新築マンションを探していましたが、
希望条件が多い為、物件が無くあっても予算がオーバーしてしまい諦めていたのですが、中古マンションで探したところ偶然にも条件にあった物件が見つかりました。
築年数はかなり経っていますがマンションのホームページを見ると
かなり大掛かりなリノベーションをしていて内覧も出来るようなので年内に見に行く予定です。
>>来年の子供の小学校入学を機に、賃貸マンションからの住み替えを考えました。
小学校のお子さんだと、新しい学区にもなじめそうですし、赤ちゃんじゃない分、室内の装飾品を壊したりしないからいいですよね。
よく、赤ちゃんができて新築と聞きますが、悪いことが理解できない赤ちゃんは、室内をキズつけてしまったりすることも多いとか。
（ソファの上ではねる、壁に落書き、カーテンを汚す）
小学校で引っ越しもアリだなと感じました。
手を入れてるとはいえ、築45年にしてはちょっと高すぎるかな。
駐車場は安くていいね。
ちょこちょこ契約はしてるみたいですね。
内見してきました
耐震保証30年、ガス管以外は全て新設というお話でした。西側が非常に開けています。
が、やはり天井低いですね。床を下げて、天井上げてと頑張ってますが、低いです。やはり1970年です。
3LDKタイプは天井の梁が一部180ちょっとしかないので、かなり厳しいかと。
それと天井高を稼ぐ為に水回りと廊下に3cm程度の段差があります。
ロビーや廊下は一昔前のホテルというレトロな感じでこれはこれで味わいがあります。ライトのステンドグラスカバーもいい感じですよ。
お部屋自体は暖かみがある感じで綺麗に仕上がっています。
契約は3割ほど進んでいるみたいです。
長谷工が立て直しが出来なかった理由は退去できない住人ではなく、名称変更になった某が1フロア持っているせいです。
法律って難しいですね。
築40年にしては、ありえない高値ですね。
いまどき、高輪駅近の中古なんて坪300万では買えないよ。お買い得だと思う。天井高を我慢できるかどうかだね。転売しても坪300なら買い手が見つかりやすいでしょ。
１０年くらい前だと高輪エリアの筑古マンションは坪２３０万前後だった。
スケルトンリフォームすると坪５０万くらいかけると２８０万。利益乗せるとそんなもんじゃね？
安くはないけどありえないというほど高くもないかな。まあ築６０年の世界とかよくわからんが挑戦してみてくれたまえ。
築10年の御殿山ハウスと比べるとどうか。価値観によるかな。
御殿山なー迷うよなーー駅距離がなーーー
気になりますが、築年数がな〜
私は御殿山ハウス派！
徒歩３分なら坪４５０万でパークコート買います。
まだ、見学に行っていないのですが、ここは床暖房はついているのでしょうか？
