ザ・パークハウス田端ってどうですか？

土地がないから、売るとき安くなるんですよね？　田端の東側自体が資産価値として低そうだし。

昨年の１２月より田端駅前の西側が夜ライトアッブされました。スポンサーは今販売中のブリリア山手動坂(東京建物)。三菱さんも東側にでもなにかやらないと、この物件、埋もれてしまいますよ。東十条のパークハウスは盛り上がってるのに。

広めの間取りまであるので家族で住む方が結構いらっしゃるのかな。
環境的は不便がなさそうでいいですよね
住みやすそうです
借地権というのはデメリットになってしまうのでしょうか

そりゃ売る時にも影響するんじゃないの

固定資産税払わなくていい代わりに、地主に払うのが、固定資産税より高いって売主がいってた。
更新料も自分が死んで相続させたあとも続くとなると最終的には所有権あったほうが安いという考え方。
ここ、売れ残りそう。

トータルコストが所有権よりうんと安くないと、勝負できないでしょう。

ここは売れるんでしょうかね？
説明会行かれた方、お客さん来てましたか？

モデルルームの予約はいっぱいで、日程追加してましたよ。

私達がいった時は、空いてましたよ。閑散としてました。

平日も見学会やってるみたいですね。サイトの案内だと祝日や土日でも特に締め切ったり満席になったりはしてない様子ですが。
4LDKの間取りは他にはない広さで良いですね。ルーフバルコニーも日当たり良さそう。他の部屋もここと同じように柱が食い込まない部屋にして欲しかったかも。

初めて書き込みします。

モデルルームはじまったのに書き込みはもりあがってないですね。立地と4LDKの大きさと値段から真剣に購入検討中です。田端はちょっと静かすぎますが、利便性を考えた場合お得感はやっぱりいいと思います。

土地代が安いのは安心したんですが、ここの管理費と修繕費高くないですか？70m2で2万5千円/月+土地代8000円/月。タワーなら色々と設備もあって高いのはわかるんですが、こういう中規模マンションでこの値段はどういうところから来るんでしょうか。ご存知の方、お願いします。自分は低層階希望なんですが60戸あるのにエレベーター１つってのも、管理費が高いのとあわない。

あと、マンションの値段は所詮、土地代と聞いたことがありますが、そうであるならば、所有権の場合はマンションの寿命が来て更地にしたときに土地代分の売却が可能ということでしょうか？例えばタワマンで70年後に更地にするってなったときは、所有権のマンションならいくらかもどってくるんでしょうか？それとも、論理としては可能だけどそういう例はないですか？

>>32
私もこの前、説明会に参加しました。

所有権(建物+土地)の固定資産税と比べて、建物+地代の方が安いと思っていたんですが、後者の方が高いんですね!

個人的には、地代の変動の方が気になったのと、建物に対する固定資産税ですね。

立地、利便性は良いですよね。
特に4LDKの部屋は割安感あります。

＞34さん

最初の説明会で、コンサルの説明会でその点触れてました。
たしか70m2の部屋で、土地所有の場合の固定資産税は年間50000円くらいとのこと。
なので、土地代が8000円/月だとする、実質4000円/月の持ち出しです。

50年の寿命として、毎月払うとなると差し引き土地代で250万(=4000 x 12 x 50)の出費。
地代は安い気がする。けど、もしこれを所有権で買ってたら土地は残るわけで、
その分の差が販売価格になるとおもうけど、もしこの物件が所有件マンションならどのくらいプラスで販売になるんだろう。

借地権は51年なんですね。自分の世代で住居を終わりにしようと思う方にはいいかもしれませんが、これから2世代で暮らそうとしている方にはデメリットかな。
地代も固定資産税より、安くなるならめりっとになりそうですが、どうなんでしょうね。

普通借地権だから更新可能で、更新さえすれば住み続けられるけど、
更新は50年後で住民の意思結集は揉めそうだね。

＞３７さん

揉めるってのはどういう状態を想定してですか？
（購入考えています。普通に教えてください。）
普通借地権ってことで50年後も余程の貸しての都合がない限りは更新できると聞いているのですが。

この点をはっきりしておかないと、転売でも大幅に不利になってしまいます。

更新時には更新料の支払いが発生します。
更新料の額は多額(賃貸マンションのような賃料1ヶ月分にはとどまらない)になることが予想されます。
50年後になると住民はかなりの高齢化が予想され、多額の負担が難しい場合も有ります。
マンションですので住民一人が更新を希望しても、
他の方々と意思統一ができなければ更新はできないことになります。

更新しない場合は建物の解体費用負担が発生するし、50年後にはいずれにせよまとまった金額の支出が発生する。
解体費用は修繕積立金で定期的に積み立てるのかな？
住民によって更新の判断は分かれそうだね。更新料や老朽化した建物の修繕費用を負担するよりは更新せずに解体した方が良いと判断する人もいそうだね。更新するにしても更新期間を何年にするかで揉めそうだ。

＞３９、４１さん

コメント、ありがとうございます。
更新しない場合の取り壊しについては他の物件では最初に預託しているところもあるそうですね。
この物件については明記してなかったと思います。ポイントですね。
管理が高いのはそのせいなのだろうか。

ちなみに50年後の一回目の更新は30年、その後は20年毎と契約で既に決まっていると説明会言ってました。
最初の更新は80万円だったはず。この価格は物価（地価）連動だったと説明があったので、
一応、しっかり方針は決まっていると自分はプラスに感じました。

借地権セミナーに参加してきました。更新料は算出方法が決まっていて、平均すると1戸あたり60万円前後との説明でした。勿論専有面積によります。

何故、三菱のパークハウスなのに管理会社は東急コミュニティなんですかね？

借地権と所有権で管理にそんなに差があるんですかね？

普通に考えれば、大手であれば借地権の管理業務で大して差が出るとは思えないですが・・
借地権マンション自体、それなりに事例もありますし、特殊なスキルが必要とも思えません。
管理業務委託費を下げる為にグループ会社を優遇せず費用が低かった東急を選んだか、
それとも、物件に何かしらの問題や懸念（管理業務に手間がかかりそうなど）があって、
グループ会社でなく他社に押し付けようとしているとか。

土地に対する固定資産税がなかったとしても、68m2で214,000円って高くないですか？
それに地代を払うとなると、土地に対する固定資産税を抜いたとしてもお得感がない気がします。

それでも買う方って、田場駅から７分って立地で資産価値が下がらないって予想しているのでしょうか。

資産価値なら、明らかに山手線なら内側でしょうね。ただ、同じ田端のブリリアや日暮里のプラウドには手が出せないとなると、ここでしょう。安いとは思うけど、あまりにも内装とかがチープすぎますね。

うちは資産価値よりも、
通勤時間30分以内で東京駅に出やすくて23区内で60㎡以上で5000万円以下で高層の建物ではなくて大手デベ
等の条件満たすところが今のところ他にないから仕方ないというところ

三菱地所ともあろう大手がこの価格で出すからには、いくら借地権とは言え、そこまでの物件価値なんでしょうね。

内装がちゃっちく感じました。マンションてどこもこんな感じですか？

最近、三菱、すみふ、ライオンズ、積水のモデルルーム行ったけど、
すみふが他よりは良いかな？と思った程度で、
大体仕様はあんな感じでした。

ここ、抽選日いつだか聞くの忘れたよ…

抽選前段階の要望書は先週末締め切りましたね。一番上の部屋が一番人気で、複数いたのにびっくり。それと、一番小さい60平米弱は全部抽選でした。どういう層が多いいんでしょう。予想通り80平米以上は抽選のようです。
70平米くらいは先週の段階では希望が出されていなかった。だいじょうぶか、この物件。

>一番小さい60平米弱は全部抽選でした。どういう層が多いいんでしょう。

借地権の分譲マンションは投資家にとっては利回りいいですからね。

67～68㎡の部屋は、抽選の部屋と無抽選、希望無しとばらばらみたい
一番小さい部屋は、一人暮らしの賃貸ならいいけど、夫婦２名で住むにはちょっと狭いし買うのは悩む感じがしたよ
てか、ここは賃貸に出して需要あるのかな

>57
田端駅周辺の賃貸の家賃相場を調べてみればいいじゃん。
思ってる以上に高いから、「需要がある」って事では？

いま、田端で築20年の賃貸に住んでるけど、直前にリフォームしてあるとはいえ月17万5千円プラス管理費。60平米弱、駅5分。
ここは分譲新築だし同じくらいの大きさで20万は超えておかしくないと思う。ただ、分譲は管理費結構はらわないといけないからそんなに利回りは高くならないと思う。住むなら関係ないけど。

廊下が短いと広々使えますね。ルーフバルコニーがあるのもいいです。さらに広々感じるでしょう。使い道もいろいろアイディア次第ですね。トランクルームがあるとキャンプ用品や季節品を入れられますね

抽選にはならないな。内装が賃貸マンションレベル。予算4000万ぐらいの方には、いいとおもいます。

いよいよ第1期の抽選が始まるようですが、そもそも抽選になる程お客さん集まってるのかな？

抽選も茶番かな？

メール解除してもずっと着続ける。
うざい。

いよいよ、明日抽選申し込みですね。4LDKはどの部屋も抽選だそうです。迷ってますが、山手線近くでこれだけの広さ、かつ手の出せそうな金額の物件は他になく、やはり買いかなと思います。築50年のマンションになった時に、所有権のあるマンションとの価値の差が、いまいちピンときません。どちらにも価値があまりないような気がするのですが、どうなのでしょうか？

自分も週末、抽選申し込みです。ところで第1期と言ってますが要望書出したところに関しては全部はんばいするんですよね？出したのに第1期には含まれませんとか勘弁してくださいね。

今回の第一期で、登録のあった部屋を販売、
残りを第一期二次または第二期として販売、
だと思っていますがどうなんでしょ？

50年後の価値はなんとも…
その頃の価値観がどうなっているかわからないですし。

抽選日まじかってのに本当にもりあがってないな。
正直まだ少し迷ってるとここあるけど、明日当選したら神様的にはそういうことと言う事で買う。
落選なら、やっぱりそういうことなんだろうな。ダメならまだやり直し。

第一期は半分弱くらいの売出しらしい。

今日モデルルームの前通ったらお客さんたくさんいましたよ！

この価格で20戸の売出ですか？　こんなもんかんですかね？　こりゃ人気ないですね。

盛り上がってないってのはこのスレのことでしょう？確かに毎回モデルルームにはそこそこ人がいるのにここにはそんなに書き込みがないってことは、本気になる客がいないのか、それとも客層的にこういうところを見ない人が多いのか。北赤羽や十条のパークハウスは盛り上がってる。

なんで管理会社が三菱じゃないとか、管理費が高めなとことか、いろいろ大人の事情を知りたいところはあるな。あとはお客さんの層とか。

今さらですか隣の電車の影響ってどうですか、近隣の方いらっしゃいますか？騒音と振動。結構離れているし、問題にはならないとは思うんですが。

>74さん
情報ありがとうございます。それはどちらからの情報ですか？以前、説明会で管理会社の方に聞いたときは経緯は知らないといってました。

＞７５さん

ご丁寧に情報ありがとうございます。

管理会社の説明はありきたりでしたが、東急が業界で有名だと言うことと、セコムの派遣センターが近いと言うこと。誠実な印象派うけました。こちらから質問してきいたのは、管理費については極端な値上がりはないけど、修繕費についてはしっかり見積もるために、15年後で1.5倍、30年後で2倍くらいになるということで絵を描いているということでした。今日は抽選でしたね、うまくいったことをお祈りします。

管理会社、どうしてなんだろうと思っていたのですが（全然系列の会社じゃないなぁと）、
地権者さんの関係だったんですか。
ということは、こちらの方で管理会社を変更したいと思っても
それが出来ない可能性もある、ということになってくるのかな？
でも地権者さんがおられるから、あまりトラブルになるようなこともないと
期待する感じになるのか・・・。

値引きてあるのかな？

まだ、ないでしょw
完成してしばらくならわかるけど。

ありがとう！

20部屋売出みたいですが、多分人気薄いと思います。抽選といわれながら、無抽選(笑)　　

65戸で20戸か。。。

同じパークハウスの東十条フレシアが一期で五割以上、上野池之端レジが七割近くだしてたことを考えると人気はあまりないのかも。

まぁ、売り方の違いもあるとおもいますけど。

物件は値段踏まえて考えると悪くないとおもうんですが、借地権ってのが何となく引っかかるんですよね。
周りの人に説明するのも面倒だし。

そのあたりは詳しい人なら気にならないものなんですかね？

パークハウス根岸はいくらぐらいなのかな。

鶯谷と田端なら、田端のがいいし、比較しやすい物件なんだけど。。。

財閥系でこの値段ってのは良いと思います

借地権って、やっぱりよくわからないってイメージが強いんじゃないですかね。

せっかく買うのに不安感はほしくないというか。

普通借地の品川とかの物件中古市場でも普通に売買されてますよ。問題は田端で徒歩7分てとこかな。せめて5分切れるとよかったけど。

財閥系なのにこの値段ですから、それなりに売主も売りにくい物件だと判断したんでしょう。

>>90
借地権なら、今は8割から9割ぐらいの価格設定だと営業スタッフがいってましたよ。

ホームページの紹介間取りから80m2以上の物件が消えましたね。
この辺はあ全部売れちゃったんですかね？ほしかったなぁ。。。

>>92さん

東向きはまだありましたよ。
先着順にはなっていなかったですが、要望出せば間に合う気がします。

え、まだあるんですか？三階ですか、五階のですか？

＞＞92さん

１階と２階がまだ空いているみたいですよ。
３階は決まってしまったようです。

いいですよね、80m2以上。
そこまでは出せないので羨ましいですね。

ありがとうございます。
けど、80m2といっても値段的には南向きの70平米と同じくらいですよね。

今週、資料をいただいたのですが、時間の関係でモデルルームを見学できませんでした。

こちらの物件って、直床式ですよね。
もしかして、ふわふわフローリングでしょうか。

こんど自分で直接確かめようと思っているのですが、
モデルルームを見学して、フローリングが気になった方っていらっしゃいますか。

あまり、ふわふわしすぎても歩きにくいかな、と思いまして。

＞＞９６さん

＞＞けど、80m2といっても値段的には南向きの70平米と同じくらいですよね。
すいません。もう少し安価な低層階狙いなんです。

購入できることを祈っております。

>>97
一部の部屋を除いて直床式です。
モデルルームを歩いた感じは正直少し気になりました。
ただ、フワフワまでは行かないので慣れるかなと思ってます。

＞＞99さん

ありがとうございます。
今週、モデルルームに行くので確認してみます。

それで買わないということはないと思いますが、
「慣れ」でしょうね。

直床という点は購入側にとってはデメリットになってくるかもしれませんね
弾力があるフローリングは小さなお子さんがいる方にとっては安心できますが、
好みがありますよね。
自分的には弾力があるのはあまり好きじゃないかな

売れ行きどうなんでしょうかね？

>>102
先週、モデルルームに行った際には25戸位が供給済になってました。

結構順調？なんですね！

フローリングの裏に貼ったクッションは、しばらくするとヘタりますよ。
気にされない人も多いですが、床にわずかな高低差が生じます。

一期25戸って人気ないですよね。
北赤羽の方が人気ある感じしますけど、田端を購入された方の決め手って何でしょうか。
専有部分のスペックは北赤羽の方が高いし広いと思いますが、やはり、山の手線の駅が近いってことでしょうか。

たしかに、曲がりなりにも山手線の田端と北赤羽は比較にならない

決め手は「何だかんだで無難」かな(笑)

購入予定の方の属性や年齢層わかる方いらっしゃいますか？

>>110
モデルルームで見かける方は、３０〜４０代くらいのご夫婦が多い気がします。あくまで印象ですけど。
上品そうな印象の方が多い気がします。

それくらいの方たちがそもそもマンションを買うボリュームゾーンですものね。
20代だとあまりいなそうな。
結婚の平均年齢も30歳弱位だから、
生活が落ち着いてマンションを買おうと思うと
それくらいの年齢になるのかもしれないですネ。

最近マンション購入を考えて情報収集してます。
長くても10年程度住もうと考えており、その後は売却予定です。
山手線沿線で探しており、3LDKで5000万切るので第一候補なんですが先々の売却が心配です。
未来のことはわかりませんが、借地または他の要素で極端な値落ちはあると思いますか？
個人的にはマンションは立地と聞くので田端駅徒歩7分ということでそこまで値落ちはないかと思ってます。
詳しい方いたら教えて下さい。
いかんせん、探し始め、知識不足なもので、、

>>114さん

山手沿線で、3LDK、5000万以内、という条件が大事なのであれば今後の建築費の高騰を考えると出てこない感じがするので「買い」な感じがします。
スペックを優先されるのであれば、山手線から外れた方が良いと思います。

ただ、リセールする際には、下記の点が懸念されると思います。

■借地権の中古物件は流通しているので売れると思いますが、地代は利用料として支払うことになるので地代を含んだ金額で売るのは当然ですが難しいことになります。また管理費が少々高いので物件以外のランニングコストが少々高めとなります。

■直床式なので、固い床が好きな方と中古物件で大リフォームしたい方には敬遠されるかもしれません。

ただ、最大のセールスポイントは、「山手線７分」だと思います。
「山手線７分」を魅力を思われているのであれば、同じように借地権であったとしても１０年後に魅力と感じる方はいらっしゃるのではないでしょうか。

中古で売却するとして、直床である事はデメリットになるでしょうか。
確かに考えてみれば、中古を購入する際はリフォームを考えられる方が
ほとんどかと思いますが、直床は構造的にリフォームが難しくなって
しまうのですか？

主に水回りの配管が移動できないので、水回りのレイアウトを変更しにくいです。でも中古物件の購入でそこまで変更するのは稀だと思います。築１０年の物件だったら、レイアウトは変更しない方が多い気がします。

個人的は、物件価値は総合的なものだと思うので直床だから駄目ではない、むしろ立地、広さ、の方が優先度が高い気がします。

たいそうなリフォームをするお金がある人や、造りにこだわりを持つ人は
そもそも中古なんかより新築マンションや一軒家を検討されるのでは？

田端は、おなじ徒歩7分でも山手線の内側と外側じゃ天と地の差があるよ。
内側は武蔵野台地の端で高台の住宅街、外側は低地で町工場の多い下町。
阿部定事件のあった待合も昔そのへんの近所にあったはず。
ちょっと無理しても、内側の物件をねらった方が資産価値は減らないと思う。

皆さん、ご回答ありがとうございました。
もう少し検討します！